關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的提案

案由：關(guān)于關(guān)于于規(guī)范房地地產(chǎn)開發(fā)和和物業(yè)管理理，提升城城市品位的的提案提出人：XXXXX我縣房產(chǎn)、物業(yè)業(yè)業(yè)服務(wù)及及市場場現(xiàn)狀我縣近幾年來城城城鎮(zhèn)化發(fā)發(fā)展較較快，在在縣委委縣政府府的重重視下，社社區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)得到到了不不斷完善善，公公共配套套設(shè)施施得到了了不斷斷提升，社社區(qū)區(qū)管理的的服務(wù)務(wù)機制得得到了了進一步步的加加強，隨隨著城城鎮(zhèn)人口口的大大量聚集集，居居民對住住宅物物業(yè)服務(wù)務(wù)的需需求越來來越高高。他們們認(rèn)為為,住上了新新居并不不等于于真正改改善了了生活條條件,,只有住房房和和物業(yè)服服務(wù)、小小區(qū)配套套設(shè)施施科學(xué)有有效結(jié)結(jié)合才能能使居居住條件件得到到真改善,才才能算是是安居居。隨著著近幾幾年我縣縣城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)的的快速速發(fā)展，一一個個優(yōu)美干干凈舒舒適的居居住環(huán)環(huán)境是城城市居居民的追追求，規(guī)規(guī)范居民民小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理，提提高為居居民服服務(wù)水平平，加加強房產(chǎn)產(chǎn)、物物業(yè)管理理水平平，從某某種角角度上代代表著著政府對對居民民的態(tài)度度。通過對我我縣縣的房產(chǎn)產(chǎn)、物物業(yè)服務(wù)務(wù)的現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查查了部部分居民民和物物業(yè)公司司，發(fā)發(fā)現(xiàn)很多多直接接影響群群眾生生活和群群眾安安居的問問題。存存在的主主要問問題有以以下幾幾方面：：一、物業(yè)管理方方方面存在在的主主要問題一是是服務(wù)務(wù)意識“差”。業(yè)主從從服服務(wù)對象象轉(zhuǎn)變變成了被被管理理對象，物物業(yè)業(yè)從服務(wù)務(wù)位置置轉(zhuǎn)變成成了單單純的管管理位位置。服服務(wù)意意識不強強，服服務(wù)質(zhì)量量不高高，業(yè)主主普遍遍不滿意意。二是是小小區(qū)管理“亂”。小區(qū)衛(wèi)衛(wèi)生生死角多多，少少數(shù)小區(qū)區(qū)垃圾圾無人運運。樓樓梯、電電梯小小廣告無無人清清除。物物業(yè)只只管漁利利，不不管布局局規(guī)劃劃。三是物物物業(yè)收費“濫”。小區(qū)的的物業(yè)業(yè)費偏高。我縣縣偏偏僻山莊莊窩鋪鋪往縣城城移民民不少，他他們們先是買買不起起房子七七湊八八湊，磕磕頭禮禮拜找親親戚朋朋友借錢錢付首首付，銀銀行貸貸10-3300年當(dāng)房奴奴；；再則業(yè)業(yè)主有有房也實實在發(fā)發(fā)愁住不不起；；尤其是是貧困困戶，國國家和和政府想想辦法法優(yōu)惠補補貼，實實際上白白給他他房子，住住進進去費用用高無無法住的的起，每每年這費費那費費比租賃賃房還還貴；還還有買買了房，裝裝修修上料方方面搞搞壟斷性性經(jīng)營營，業(yè)主主自籌籌材料不不行，水水泥、沙沙子都都得用他他們高高價的，上上料料收費他他們說說多少就就是多多少。向業(yè)業(yè)主主收取物物業(yè)費費是正常常的，但但收費項項目太太多，除除物業(yè)業(yè)費之外外，還還收維修修費、公公攤電費費、園園林養(yǎng)護護費、還還有物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的住住宅電梯梯、二二次供水水等設(shè)設(shè)備運行行及維維護費以以及公公共照明明、公公共用水水等費費用，還還不包包括物業(yè)業(yè)公司司自己想想出名名目的收收費。收收費不公公開、不不透明，最最終終收了多多少，怎怎么花，剩剩多多少，業(yè)業(yè)主一一頭霧水水、一一概不知知。四是是是管理體體制不不理順，造造成成大部分分小區(qū)區(qū)沒有成成立業(yè)業(yè)主委員員會。目目前，我我縣大大部分小小區(qū)都都沒有成成立業(yè)業(yè)主委員員會。成成立的業(yè)業(yè)主委委員會大大都沒沒有發(fā)揮揮業(yè)主主與物業(yè)業(yè)公司司之間橋橋梁與與紐帶的的作用用，服務(wù)務(wù)質(zhì)量量的監(jiān)管管工作作沒有真真正地地開展起起來，對對物業(yè)服服務(wù)與與公共財財務(wù)的的收支疏疏于監(jiān)監(jiān)督。五是政府部門監(jiān)監(jiān)監(jiān)管不到到位。物物業(yè)管理理作為為城鎮(zhèn)化化進程程中出現(xiàn)現(xiàn)的新新行業(yè)，政政府部門門監(jiān)管管缺位，導(dǎo)導(dǎo)致致物業(yè)行行業(yè)亂亂象叢生生。明明顯違規(guī)規(guī)收費費的都沒沒有人人管。二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)方面存在在的的主要問問題一是房房房價過高高。XX縣這個國國定定貧困縣縣售房房價格比比山西西大部分分縣城城的一倍倍還多多，開發(fā)發(fā)商的的利潤是是暴利利，房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)利潤潤至少少達到30%%以上。房房價價過高的的主要要原因，是是開開發(fā)商過過度追追求利潤潤最大大化和背背后的的潛規(guī)則則。二是停停停車難。建建房房之初，開開發(fā)發(fā)商將建建設(shè)地地下停車車場的的費用打打入了了整體工工程造造價。也也就是是說，業(yè)業(yè)主在在購買商商品房房時，在在購房房款中，包包括括一部分分建造造地下空空間的的錢。事事實上上，業(yè)主主已經(jīng)經(jīng)分?jǐn)偭肆说叵孪峦＼囄晃坏馁M費用。地下下車車位本屬屬于購購買方使使用了了，建成之之后后，開發(fā)發(fā)商又又高價銷銷售停停車位，這這等等于是讓讓業(yè)主主掏了兩兩次錢錢。屬于于讓業(yè)業(yè)主二次“買單”。一個幾幾平平方米的的地下下停車位位，能能賣到8-110萬元；一一個車位位不到到十五平平他們們還要賣賣十幾幾萬，比房房價價貴幾倍倍。大大部分有有地下下停車位位的開開發(fā)商，在在出出售地下下停車車位時都都是理理直氣壯壯，似似乎地下下停車車位是開開發(fā)商商掏錢建建的，不不管是使使用權(quán)權(quán)還是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，好好像都是是理所所當(dāng)然歸歸開發(fā)發(fā)商所有有。如如租一年年還要要三四千千元。并并且開發(fā)商商車車位只賣賣不租租。我縣縣多個個樓盤小小區(qū)內(nèi)內(nèi)車位只只售不不租的情情況比比較普遍遍，動動輒8至十幾幾萬元一一個的的高價車車位讓讓不少車車主望望而生畏畏。無無處停車車的車車主們只只能將將愛車停停在戶戶外過夜夜。不不僅如此此，在在一些小小區(qū)內(nèi)內(nèi)，如果果沒有有買車位位，小小車連小小區(qū)的的門都進進不了了，不少少業(yè)主主為此大大為惱惱火。開發(fā)商商商賣房子子時，不不告訴消消費者者車位的的租售售情況。很很多多時候，都都是是消費者者不知知情，買買了房房子后才才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)停車難難、停停車貴。地地下下閑置地地上堵堵，小區(qū)區(qū)停車車糾紛多多。開開發(fā)商將將車位位“只賣不租”是否符合合法法律規(guī)定定？業(yè)業(yè)主又應(yīng)應(yīng)該怎怎樣維權(quán)權(quán)？開發(fā)商商商將小區(qū)區(qū)車位位只售不不租給給眾多業(yè)業(yè)主造造成了很很大困困擾。加加重了了業(yè)主的的經(jīng)濟濟負(fù)擔(dān)。買買不不起車位位的車車主則不不能進進入小區(qū)區(qū)地下下停車場場，只只能將愛愛車停停在小區(qū)區(qū)外的的道路上上、馬馬路邊。我我到到幾個小小區(qū)做做過調(diào)查查，發(fā)發(fā)現(xiàn)地下下車位位的空置置率很很高，利利用率率低。與與地下下車位空空置形形成鮮明明對比比的是，不不光光老城區(qū)區(qū)小區(qū)區(qū)存在停停車難難，現(xiàn)在在一些些新居民民區(qū)也也是“車滿為患”，比如，有有有些小區(qū)區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)在有一一半的的車子找找不到到停車位位。一一到晚上上，小小區(qū)主干干道兩兩側(cè)就停停滿了了車。車車停在在外面隱隱患多多，停車車太多多，不僅僅對路路面交通通造成成阻礙，還還會會影響城城市的的形象。停停在在外面的的車面面臨較大大的安安全隱患患。小小偷專門門向停停在外面面的小小車下手手，因因為沒有有專人人看管，因因此此屢屢得得手。因此，加加強對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商、物物業(yè)公司司的規(guī)規(guī)范化建建設(shè)迫迫在眉睫睫。三、對策和建議議議（一）物物業(yè)管理理方面面為改變變變落后的的物業(yè)業(yè)管理現(xiàn)現(xiàn)狀，規(guī)規(guī)范物業(yè)業(yè)管理理職能，為為居居民負(fù)責(zé)責(zé)，加加強小區(qū)區(qū)的管管理，提提升城城市形象象。以以下是我我個人人的幾條條改進進建議：1、物業(yè)管理理部部門必須須轉(zhuǎn)變變觀念，牢牢牢牢樹立為為業(yè)主主服務(wù)的的思想想，由被被動服服務(wù)變?yōu)闉橹鲃觿臃?wù)，明明確確管理職職責(zé)，確確立目標(biāo)標(biāo)，強強化管理理職能能，對業(yè)業(yè)主的的服務(wù)要要求應(yīng)應(yīng)有時間間承諾諾。業(yè)主主滿意意是衡量量物業(yè)業(yè)工作的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。2、加加加強資質(zhì)質(zhì)管理理，加大大處罰罰力度。定定期期深入項項目，增增大對物物業(yè)服服務(wù)的檢檢查頻頻次。對對存在在問題的的項目目及時下下發(fā)整整改通知知，對對違規(guī)公公司及及時進行行處罰罰。開展展住宅宅物業(yè)服服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化活活動，要要求各物物業(yè)服服務(wù)項目目要按按規(guī)定實實現(xiàn)達達標(biāo)；不不達標(biāo)標(biāo)的，限限期整整改，對對拒不不整改的的，要要給予嚴(yán)嚴(yán)肅處處理。3、政政政府主管管部門門要指導(dǎo)導(dǎo)成立立業(yè)主委委員會會，監(jiān)督督或協(xié)協(xié)調(diào)物業(yè)業(yè)管理理工作。加加強業(yè)委委會成成員管理理。根根據(jù)《物物業(yè)管管理條例例》業(yè)業(yè)委會作作為小小區(qū)自治治組織織，由小小區(qū)業(yè)業(yè)主大會會會議議選舉產(chǎn)產(chǎn)生，是是業(yè)主大大會的的執(zhí)行機機構(gòu)，依依法履行行條例例規(guī)定的的職責(zé)責(zé)。我認(rèn)認(rèn)為，物物業(yè)管理理的小小區(qū)業(yè)委委會成成員的綜綜合素素質(zhì)相當(dāng)當(dāng)重要要，他們們討論論并決定定小區(qū)區(qū)內(nèi)的諸諸多事事項，工工作職職責(zé)履行行的好好壞，直直接影影響著小小區(qū)物物業(yè)管理理的成成敗。因因此建建議物業(yè)業(yè)管理理主管部部門加加強業(yè)委委會成成員的管管理，對對業(yè)委會會成員員進行定定期或或不定期期的法法規(guī)業(yè)務(wù)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)，同時時要求求加大日日常管管理力度度。這這樣業(yè)主主的權(quán)權(quán)利才能能得到到有效保保證。4、抓抓抓好物管管隊伍伍自身建建設(shè)。提提高管理理人員員的專業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)水平。要要做做到抓上上崗培培訓(xùn)，對對各類類人員進進行培培訓(xùn)，經(jīng)經(jīng)考試試合格后后持證證上崗；；要學(xué)學(xué)習(xí)先進進物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗，把把先進物物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的先先進思想想、先先進工作作經(jīng)驗驗，先進進科學(xué)學(xué)技術(shù)融融為一一體，運運用科科技手段段，推推行智能能化管管理，迅迅速提提高我縣縣物業(yè)業(yè)管理水水平。5、強強強化誠信信意識識，物業(yè)業(yè)費的的使用透透明化化、公開開化。物物業(yè)服務(wù)務(wù)費收收取與使使用，一一直是物物業(yè)行行業(yè)的矛矛盾焦焦點。我我縣絕絕大多數(shù)數(shù)的物物業(yè)公司司通常常不公布布服務(wù)務(wù)費的具具體使使用去向向，業(yè)業(yè)主覺得得自己己沒有明明明白白白地消消費，導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)主主與物物業(yè)管理理部門門之間的的隔閡閡或矛盾盾增加加。要進進一步步建立和和完善善區(qū)內(nèi)《物物業(yè)業(yè)管理辦辦法》，對對對收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行情況況進行行督查。物物業(yè)業(yè)管理部部門要要及時向向業(yè)主主公開收收支情情況，收收費內(nèi)內(nèi)容、收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、收收費理理由，讓讓物業(yè)業(yè)管理費費的使使用更加加公開開、透明明，促促使物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)提提供質(zhì)質(zhì)價相稱稱的服服務(wù)。（二）房地產(chǎn)開開開發(fā)管理理方面面一是房房房地產(chǎn)暴暴利應(yīng)應(yīng)控制。開開發(fā)發(fā)商利潤潤要控控制在合合理范范圍內(nèi)。二是小小小區(qū)車位位只售售不租是是否符符合相關(guān)關(guān)法規(guī)規(guī)？根據(jù)據(jù)《物物權(quán)法》規(guī)規(guī)定定，小區(qū)區(qū)建筑筑區(qū)內(nèi)用用于規(guī)規(guī)劃停放放汽車車的車位位、車車庫應(yīng)當(dāng)當(dāng)首先先滿足業(yè)業(yè)主的的需要。車車位位、車庫庫的歸歸屬，由由當(dāng)事事人通過過出售售、附贈贈或者者出租等等方式式約定。有有律律師表示示，業(yè)業(yè)主使用用車位位、車庫庫的權(quán)權(quán)利應(yīng)該該首先先得到保保證。對對于只售售不租租的做法法，小小區(qū)地下下停車車位是屬屬于業(yè)業(yè)主共同同所有有。業(yè)主主已經(jīng)經(jīng)分?jǐn)偭肆说叵孪峦＼囄晃坏慕ńㄔO(shè)費用用，開開發(fā)商就就不能能再銷售售，只只能通過過附贈贈、出租租的方方式，解解決業(yè)業(yè)主停車車位問問題。凡凡是未未經(jīng)過全全體業(yè)業(yè)主過半半通過過的地下下車位位收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都都是不合合法的的，應(yīng)立立即停停止。通通過全全體業(yè)主主協(xié)商商制訂的的收費費方案，只只收收取管理理費即即可，收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以以大多多數(shù)業(yè)主主有負(fù)負(fù)擔(dān)能力力為宜宜。要明明確開發(fā)發(fā)商在在申請預(yù)預(yù)售許許可證時時，商商品房銷銷售方方案中必必須包包含停車車位銷銷售的相相關(guān)信信息，即即車位位總量、銷銷售售時段、銷銷售售價格區(qū)區(qū)間等等信息，允允許許按車位位品質(zhì)質(zhì)分段定定價，但但必須明明確承承諾最高高銷售售價，并并報房房地產(chǎn)行行政主主管部門門、價價格主管管部門門備案。同時要要要求開發(fā)發(fā)商在在簽訂購購房合合同時，一一并并簽訂“商品房停停車車位租售售協(xié)議議”，協(xié)議內(nèi)內(nèi)必必須包括括以上上申報信信息。讓讓購房者者對配配套車庫庫的價價格做到到心中中有數(shù)，自自由由選擇，將將交交易雙方方擺在在信息對對等位位置。小區(qū)區(qū)車車位作為為小區(qū)區(qū)的配套套設(shè)施施，小區(qū)區(qū)停車車收費的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，租售售價格格不能也也不該該由開發(fā)發(fā)商一一家說了了算。應(yīng)應(yīng)由開發(fā)發(fā)商、業(yè)業(yè)主和接接受委委托的經(jīng)經(jīng)營方方協(xié)商議議定，而不不是開發(fā)商商一家說