2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》預(yù)測(cè)試卷二

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》預(yù)測(cè)試卷二[單選題]1.某房地產(chǎn)的土地是于8年前通（江南博哥）過(guò)出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構(gòu)建價(jià)格每平方米土地面積3000元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520參考答案：B參考解析：該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為：3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。土地重新購(gòu)建價(jià)格是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）土地狀況下的價(jià)格，土地使用期限應(yīng)為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的土地使用權(quán)剩余年限，土地年期不用調(diào)整。[單選題]2.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷(xiāo)售情況下，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是（）時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.開(kāi)發(fā)完成C.未來(lái)延遲銷(xiāo)售D.銷(xiāo)售完成參考答案：C參考解析：在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來(lái)預(yù)售之時(shí)；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠好而需要延遲銷(xiāo)售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷(xiāo)售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來(lái)延遲銷(xiāo)售之時(shí)。[單選題]3.某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價(jià)為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬(wàn)元。A.1000B.3000C.3800D.4400參考答案：D參考解析：新容積率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，則該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)為：（5600×2－2400）×5000＝4400（萬(wàn)元）。[單選題]4.估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關(guān)簽字、蓋章等手續(xù)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與委托人約定的方式，及時(shí)將估價(jià)報(bào)告交給（）。A.估價(jià)師B.委托人C.地方性審查機(jī)構(gòu)D.地方級(jí)政府參考答案：B參考解析：交付估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序。估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成估價(jià)師簽名、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章等手續(xù)后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同約定的方式，及時(shí)將估價(jià)報(bào)告交給委托人。[單選題]5.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。A.超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)C.估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)參考答案：C參考解析：估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形：①超出本機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍；②與自己有利害關(guān)系或利益沖突；③自己的專業(yè)能力難以勝任；④估價(jià)業(yè)務(wù)有較大的風(fēng)險(xiǎn)。C項(xiàng)，如果估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)需求者或其他相關(guān)當(dāng)事人及估價(jià)對(duì)象有利害關(guān)系，就不應(yīng)承接。這里所講的不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形，是指估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)或不應(yīng)接受估價(jià)委托的情形，而不是指估價(jià)師個(gè)人不應(yīng)承辦估價(jià)業(yè)務(wù)或應(yīng)回避的情形。[單選題]6.關(guān)于估價(jià)資料歸檔要求的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖表、影像等資料B.記錄估價(jià)中估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果的不同意見(jiàn)的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一C.歸檔的估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式D.對(duì)未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期限不得少于1年參考答案：B參考解析：A項(xiàng)，估價(jià)報(bào)告交給委托人后，應(yīng)由相關(guān)責(zé)任人按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)對(duì)估價(jià)報(bào)告以及在該估價(jià)業(yè)務(wù)中形成的其他各種文字、圖表、影像等不同形式的資料進(jìn)行集中清理，對(duì)其中有保存價(jià)值的資料進(jìn)行整理、分類(lèi)，然后妥善保存起來(lái)，即估價(jià)資料歸檔。B項(xiàng)，歸檔的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價(jià)報(bào)告；②估價(jià)委托書(shū)；③估價(jià)委托合同；④估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄；⑤實(shí)地查勘記錄；⑥估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；⑦估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄；⑧估價(jià)報(bào)告交接單；⑨估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師認(rèn)為有必要保存的其他資料。C項(xiàng)，估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔歸檔，同時(shí)可采用電子文檔歸檔。紙質(zhì)文檔應(yīng)對(duì)每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目專卷建檔，并至少保留一份與交給委托人完全相同的估價(jià)報(bào)告原件。電子文檔歸檔的，電子文檔應(yīng)與紙質(zhì)文檔一致。D項(xiàng)，對(duì)未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目的相關(guān)資料，應(yīng)參照要求進(jìn)行歸檔，至少保存1年。[單選題]7.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷(xiāo)售的，其價(jià)值適用（）進(jìn)行評(píng)估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測(cè)法參考答案：A參考解析：未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，其價(jià)值適用比較法評(píng)估；適宜出租或自營(yíng)的，其價(jià)值適用收益法評(píng)估。[單選題]8.某宗土地總面積為1000m2，容積率為2.8，土地單價(jià)為3500元/m2，若將容積率提高到4，樓面地價(jià)不變，則理論上補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（）萬(wàn)元。A.105B.150C.420D.500參考答案：B參考解析：補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國(guó)家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則：補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝樓面地價(jià)×（新容積率－舊容積率），或者補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝（舊容積率下的土地單價(jià)/舊容積率）×（新容積率－舊容積率）。本題中，補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝（舊容積率下的土地單價(jià)/舊容積率）×（新容積率－舊容積率）＝（3500/2.8）×（4－2.8）＝1500（元/m2），因此補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝1500×1000＝150（萬(wàn)元）。[單選題]9.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，當(dāng)不僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜選用（）估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。A.一種B.兩種以上（含兩種）C.兩種以上（不含兩種）D.三種參考答案：B參考解析：當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。[單選題]10.為評(píng)估某房地產(chǎn)2017年4月1日在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買(mǎi)方支付給賣(mài)方3500元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)全部由買(mǎi)方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買(mǎi)方和賣(mài)方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正、調(diào)整后的價(jià)格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93參考答案：B參考解析：可比實(shí)例正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣(mài)方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率）＝3500/（1－3%）＝3608.25（元/m2），可比實(shí)例成交日期為2016年10月1日，每月比上月上漲0.3%，調(diào)整至2017年4月1日為：3608.25×（1＋0.3%）6＝3673.68（元/m2）。[單選題]11.某出租的寫(xiě)字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于年初獲得凈收益80萬(wàn)元，3年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元，若該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該寫(xiě)字樓的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為1000萬(wàn)元，則3年后該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00參考答案：C參考解析：設(shè)3年后該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為V，則：1000＝80＋80/（1＋8%）＋80/（1＋8%）2＋（V－50）/（1＋8%）3V＝1029.22（萬(wàn)元）[單選題]12.某寫(xiě)字樓因停車(chē)位數(shù)量不能滿足需求，租金明顯低于市場(chǎng)租金，由此造成的寫(xiě)字樓折舊屬于（）。A.外部折舊B.功能落后折舊C.功能缺乏折舊D.使用磨損折舊參考答案：B參考解析：根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。功能折舊可分為下列3種：①功能缺乏折舊；②功能落后折舊；③功能過(guò)剩折舊。其中，功能落后折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等低于市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損，如設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過(guò)時(shí)，空間布局欠佳等。[單選題]13.在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于（）。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)參考答案：B參考解析：B項(xiàng)，背離事實(shí)假設(shè)，是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如，在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。A項(xiàng)，未定事項(xiàng)假設(shè)，是指對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。C項(xiàng)，不相一致假設(shè)，是指在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱或地址不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。D項(xiàng)，依據(jù)不足假設(shè)，是指在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。[單選題]14.由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價(jià)值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實(shí)際報(bào)酬率C.名義報(bào)酬率D.自有資金報(bào)酬率參考答案：A參考解析：凈收益與資本化率的匹配內(nèi)容包括：①由土地凈收益求取土地價(jià)值；②由建筑物凈收益求取建筑物價(jià)值；③由房地凈收益求取房地價(jià)值；④由房地凈收益求取土地價(jià)值；⑤由房地凈收益求取建筑物價(jià)值。[單選題]15.采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)適用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率D.有效年齡、耐用年齡、殘值率參考答案：B參考解析：建筑物折舊的方法主要包括：①年限法。年限法是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)測(cè)算建筑物折舊的方法。②市場(chǎng)提取法。市場(chǎng)提取法是通過(guò)含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類(lèi)似折舊狀況的建筑物的房地可比實(shí)例，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象中的建筑物折舊的方法。③分解法。分解法是把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。[單選題]16.某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場(chǎng)價(jià)值為1500萬(wàn)元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.600B.738C.900D.960參考答案：C參考解析：臨街深度價(jià)格遞減率的哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10（臨街深度）0.5%。本題中，臨街深度為36ft的土地的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的該土地的價(jià)值為1500萬(wàn)元，則臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為：1500×60%＝900（萬(wàn)元）。[單選題]17.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是（）。A.估價(jià)作業(yè)期間的某日B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日C.估價(jià)報(bào)告出具日期D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日參考答案：D參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期（如完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日）為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日（如收到估價(jià)委托書(shū)之日、簽訂估價(jià)委托合同之日），不得晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于受理估價(jià)委托之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為將來(lái)的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。[單選題]18.拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)的，對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得（）。A.抵押人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償B.抵押人有權(quán)對(duì)全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償C.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償D.抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償參考答案：D參考解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。[單選題]19.由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。A.獨(dú)一無(wú)二性B.不可移動(dòng)性C.價(jià)值高大性D.增值保值性參考答案：A參考解析：由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買(mǎi)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何理性的賣(mài)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格。[單選題]20.在新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是（）。A.2500萬(wàn)元B.3500萬(wàn)元C.3600萬(wàn)元D.3000萬(wàn)元參考答案：C參考解析：可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格＝可轉(zhuǎn)讓土地單價(jià)×面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝20000×60%×3000＝3600（萬(wàn)元）。[單選題]21.某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)該在建工程，預(yù)計(jì)拍賣(mài)處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2。折現(xiàn)率為10%，用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)值為（）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87參考答案：B參考解析：房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。根據(jù)題意，類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，之前按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年，因此后續(xù)正常建設(shè)期為1.5年，由于這是強(qiáng)制拍賣(mài)目的估價(jià)，應(yīng)按被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提測(cè)算，在接手前有一個(gè)接手期或者說(shuō)一個(gè)“前期”，這個(gè)時(shí)期為0.75年，因此最終確定的后續(xù)開(kāi)發(fā)期應(yīng)為2.25年。開(kāi)發(fā)完成后現(xiàn)值＝5000/[（1＋10%）2.25]＝4034.93（元/m2）。[單選題]22.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作（）年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。A.1B.2C.3D.4參考答案：C參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)），是依法設(shè)立的從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法采用合伙或公司形式。合伙形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有2名以上評(píng)估師，其合伙人三分之二以上應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有8名以上評(píng)估師和2名以上股東，其中三分之二以上股東應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。評(píng)估機(jī)構(gòu)的合伙人或股東為2名的，2名合伙人或股東都應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。[單選題]23.比較法估價(jià)的步驟包括以下幾項(xiàng)：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)值。則運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)步驟正確的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦參考答案：C參考解析：運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為以下7個(gè)步驟：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)值。[單選題]24.某類(lèi)房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元/m2，該類(lèi)房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類(lèi)房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13參考答案：A參考解析：價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。本題中，市場(chǎng)價(jià)格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m2）。[單選題]25.采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，決定直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)＝a＋bX中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是（）。A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料C.房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時(shí)和未來(lái)價(jià)格資料的總和參考答案：A參考解析：長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)值、價(jià)格資料，并且要求所擁有的歷史價(jià)值、價(jià)格資料真實(shí)。擁有越長(zhǎng)時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測(cè)、判斷就會(huì)越準(zhǔn)確、可信。運(yùn)用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)。在這種條件下，如果以Y表示各期的房地產(chǎn)價(jià)格，X表示時(shí)間，則X為自變量，Y為因變量，Y依X而變。因此，房地產(chǎn)價(jià)格與時(shí)間的關(guān)系可用下列方程式來(lái)描述：Y＝a＋bX。式中，a，b為未知參數(shù)，如果確定了它們的值，直線的位置也就確定了。其值通常是根據(jù)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，采用最小二乘法來(lái)確定。[單選題]26.路線價(jià)法主要適用于（）的估價(jià)。A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類(lèi)用地參考答案：A參考解析：路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)。[單選題]27.在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。A.投資利潤(rùn)B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資收益D.銷(xiāo)售稅參考答案：B參考解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此，動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）。之所以這樣處理，是為了與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。[單選題]28.估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用。A.估價(jià)師B.估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員C.估價(jià)機(jī)構(gòu)D.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人參考答案：C參考解析：估價(jià)委托由估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收費(fèi)；估價(jià)師等估價(jià)專業(yè)人員不得私自接受委托從事估價(jià)業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。簽訂估價(jià)委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。[單選題]29.市場(chǎng)狀況修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正，經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格B.正常情況下的價(jià)格C.客觀情況下的價(jià)格D.現(xiàn)實(shí)情況下的價(jià)格參考答案：A參考解析：市場(chǎng)狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格的處理。[單選題]30.出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價(jià)方法是（）。A.成本法B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法C.收益法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法參考答案：C參考解析：房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有銷(xiāo)售、出租、自營(yíng)和自用，相應(yīng)地可以把房地產(chǎn)分為銷(xiāo)售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營(yíng)的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。這種分類(lèi)對(duì)選用估價(jià)方法是很有用的。例如，可銷(xiāo)售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價(jià)。[單選題]31.某寫(xiě)字樓的土地成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為16%。該寫(xiě)字樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67參考答案：D參考解析：房地產(chǎn)價(jià)值＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，其中：銷(xiāo)售稅費(fèi)＝房地產(chǎn)價(jià)值×銷(xiāo)售稅費(fèi)率，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝房地產(chǎn)價(jià)值×銷(xiāo)售利潤(rùn)率。設(shè)該寫(xiě)字樓的價(jià)值為P，則有：P＝8000＋6000＋800＋600＋720＋6%×P＋16%×P，解得P＝20666.67（萬(wàn)元）。[單選題]32.下列表述中不正確的是（）。A.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果參考答案：D參考解析：不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型以及估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等都有可能不同。而估價(jià)目的不影響估價(jià)作業(yè)期，所以估價(jià)作業(yè)期不影響估價(jià)結(jié)果。[單選題]33.由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大。A.獨(dú)一無(wú)二B.不可移動(dòng)C.價(jià)值高大D.數(shù)量有限參考答案：A參考解析：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，甚至是“一房一價(jià)”。[單選題]34.房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)椋ǎ?。A.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的B.房地產(chǎn)自身狀況會(huì)發(fā)生變化C.必須確定一個(gè)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)通常有確定的發(fā)生時(shí)間參考答案：A參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值也是不斷變化的。[單選題]35.工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價(jià)。A.研究?jī)r(jià)值B.保存價(jià)值C.重大經(jīng)濟(jì)價(jià)值D.歷史價(jià)值參考答案：D參考解析：工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，并且需要其他專家（如建筑師、造價(jià)工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建成本。[單選題]36.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系參考答案：B參考解析：建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利，可稱為空間利用權(quán)或空間權(quán)。加蓋房屋是利用建設(shè)用地使用權(quán)，即空間利用權(quán)。A項(xiàng)，土地所有權(quán)屬于國(guó)家和集體，個(gè)人沒(méi)有宅基地所有權(quán)，有宅基地使用權(quán)。C項(xiàng)，地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。D項(xiàng)，相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。[單選題]37.資本化率是（）的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)參考答案：D參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格＝凈收益×凈收益乘數(shù)＝凈收益÷資本化率，即凈收益乘數(shù)＝1÷資本化率，凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系。[單選題]38.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括（）。A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費(fèi)用D.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)參考答案：C參考解析：采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本；采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用；采用成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和投資利息；采用銷(xiāo)售利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。[單選題]39.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建成本與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額參考答案：B參考解析：估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，即：建筑物折舊＝建筑物重新購(gòu)建成本－建筑物市場(chǎng)價(jià)值。建筑物折舊不同于會(huì)計(jì)上的折舊，即不等于原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額。[單選題]40.某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10參考答案：B參考解析：在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為±R%（當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高時(shí)，為＋R%；低時(shí)，為－R%），則有：可比實(shí)例自身狀況下的價(jià)格×[1/（1±R%）]＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。本題中，可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)，因此其調(diào)整系數(shù)為：1/（1＋R%）＝1/（1＋9%）≈0.92。[單選題]41.房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)的作用可分為性質(zhì)不同的兩類(lèi)（）。A.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)，二是法律性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)B.一是了解性估價(jià)或咨詢性估價(jià)，二是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)C.一是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)，二是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)D.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)，二是鑒證性估價(jià)或法律性估價(jià)參考答案：C參考解析：根據(jù)提供的專業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可以把房地產(chǎn)估價(jià)分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：①鑒證性估價(jià)（又稱公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)；②咨詢性估價(jià)（或稱參考性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。[單選題]42.估價(jià)對(duì)象由（）決定。A.委托人B.估價(jià)目的C.委托人和估價(jià)目的雙重D.估價(jià)機(jī)構(gòu)參考答案：C參考解析：估價(jià)對(duì)象是由委托人指定，但又不是完全由其決定的。也就是說(shuō)，估價(jià)對(duì)象不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求來(lái)確定，不是委托人讓評(píng)什么就評(píng)什么，而應(yīng)在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價(jià)目的依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。即使是委托人提出了明確的估價(jià)對(duì)象及其范圍，也應(yīng)檢查是否有應(yīng)列入而未列入的，或者有不應(yīng)列入而列入的，特別是有無(wú)冒充、頂替甚至虛構(gòu)的。[單選題]43.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是（）。A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平參考答案：C參考解析：C項(xiàng)，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。A項(xiàng)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)上漲，反之會(huì)下降。B項(xiàng)，居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。D項(xiàng)，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長(zhǎng)，從而對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[單選題]44.已知某可比交易單價(jià)為4500元/m2，已知該交易實(shí)例在建設(shè)時(shí)拖欠建設(shè)工程價(jià)款100元/m2；累計(jì)拖欠水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、電信費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等300元/m2；累計(jì)未收房屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍的價(jià)格為（）。A.4750B.4500C.4250D.4100參考答案：A參考解析：本題中，該房產(chǎn)是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)范圍，公式為：不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格－債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值＋債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值，債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值150元，債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值（100＋300）元，代入公式，其統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍的價(jià)格＝4500－150＋（100＋300）＝4750（元/m2）。[單選題]45.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500萬(wàn)m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124參考答案：C參考解析：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。平均發(fā)展速度法的計(jì)算公式為：在此題中，由公式{圖2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。[單選題]46.A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬(wàn)元。A.30B.60C.80D.100參考答案：B參考解析：征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算公式為：土地補(bǔ)償費(fèi)＝被征土地前3年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)。本題中，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)最低金額＝1000×100×6＝60（萬(wàn)元）；最高金額＝1000×100×10＝100（萬(wàn)元）。[單選題]47.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（）。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.加權(quán)深度價(jià)格修正率參考答案：B參考解析：臨街深度價(jià)格修正率有單獨(dú)深度價(jià)格修正率（即臨街深度價(jià)格遞減率）、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率。隨著臨街深度的遞增，單獨(dú)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：a1＞a2＞a3＞…＞an－1＞an。累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：a1（a1＋a2）（a1＋a2＋a3）…（a1＋a2＋a3＋…＋an－1＋an）。平均深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：a1＞（a1＋a2）/2＞（a1＋a2＋a3）/3＞…＞（a1＋a2＋a3＋…＋an－1＋an）/n。[單選題]48.某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類(lèi)似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類(lèi)似商品住宅期房的市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366參考答案：D參考解析：期房?jī)r(jià)格是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成后的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)價(jià)格。期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。本題中，月租金凈收益＝1000÷100＝10（元/m2），月折現(xiàn)率＝6%÷12＝0.5%，設(shè)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為x（元/m2），則有：5000＝x－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－x×5%。解得：x＝5366。所以，該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為5366元/m2。[單選題]49.當(dāng)重新開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)大于現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開(kāi)發(fā)參考答案：D參考解析：當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提；②更新改造前提；③改變用途前提；④改變規(guī)模前提；⑤重新開(kāi)發(fā)前提；⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。其中，根據(jù)最高最佳使用原則，經(jīng)分析、判斷，以重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)重新開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（重新開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。[單選題]50.假設(shè)某住宅重置成本為500萬(wàn)元，建筑物已使用10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，土地剩余使用年限為25年。此時(shí)該住宅的每年折舊額是（）萬(wàn)元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15參考答案：C參考解析：直線法是最簡(jiǎn)單的一種測(cè)算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。住宅計(jì)算折舊時(shí)不必考慮土地使用權(quán)剩余年限的影響，直接按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊即可。直線法的年折舊額計(jì)算公式為：D＝C（1－R）/N；代入本題數(shù)據(jù)后可得，年折舊額＝500×（1－10%）/40＝11.25（萬(wàn)元）。[單選題]51.關(guān)于合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí)的已出租房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值B.續(xù)貸抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值C.房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值D.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值參考答案：D參考解析：對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。AB兩項(xiàng)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值。C項(xiàng)，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。D項(xiàng)，房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣(mài)的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，即應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值；未書(shū)面說(shuō)明依法將拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣(mài)的，一般評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，或者同時(shí)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值和無(wú)租約限制價(jià)值，并作出相應(yīng)說(shuō)明，供人民法院選用。[單選題]52.下列對(duì)報(bào)酬資本化的相關(guān)表述正確的是（）。A.報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期中B.報(bào)酬資本化公式中估價(jià)對(duì)象對(duì)未來(lái)各期的凈運(yùn)營(yíng)收益可以每期不變，也可以按一定規(guī)律變動(dòng)C.報(bào)酬資本化公式中的未來(lái)各期的凈運(yùn)營(yíng)收益、報(bào)酬率、持有期單位可以不同，計(jì)算結(jié)果后再相互轉(zhuǎn)化D.在實(shí)際估價(jià)時(shí)，報(bào)酬率可以根據(jù)實(shí)際情況的變化而變化參考答案：B參考解析：A項(xiàng)，報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。C項(xiàng)，報(bào)酬資本化公式中的未來(lái)各期的凈收益、報(bào)酬率、和收益期或持有期單位是一致的。D項(xiàng)，在實(shí)際估價(jià)時(shí)，通常假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期不變。[單選題]53.有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊，一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，其土地價(jià)格會(huì)（）。A.上漲B.下降C.很難說(shuō)D.沒(méi)有影響參考答案：A參考解析：房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。例如，位于有天然周期性災(zāi)害地區(qū)（如有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊）的房地產(chǎn)，如果一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受天然周期性災(zāi)害的影響，則其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。[單選題]54.某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益均為100萬(wàn)元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%，報(bào)酬率為9%。該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.923B.1111C.1353D.1872參考答案：C參考解析：房地產(chǎn)目前的價(jià)值為：本題中，Vt＝V×（1＋12%）×（1－6%）＝1.0528V。則：V＝（100/9%）×[1－1/（1＋9%）3]＋1.0528V/（1＋9%）3由此可得，V＝1353.31（萬(wàn)元）。[單選題]55.收益法求得的價(jià)值傾向于______，成本法求得的價(jià)值傾向于______，比較法求得的價(jià)值傾向于______。（）A.最低賣(mài)價(jià)，成交價(jià)格，最高買(mǎi)價(jià)B.最高買(mǎi)價(jià)，成交價(jià)格，最低賣(mài)價(jià)C.最高買(mǎi)價(jià)，最低賣(mài)價(jià)，成交價(jià)格D.最低賣(mài)價(jià)，最高買(mǎi)價(jià)，成交價(jià)格參考答案：C參考解析：評(píng)估價(jià)值可根據(jù)采用的估價(jià)方法的不同而有不同稱呼，如把采用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，分別稱為比較價(jià)值、收益價(jià)值、成本價(jià)值、開(kāi)發(fā)價(jià)值。從某種意義上講，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值、開(kāi)發(fā)價(jià)值趨向于最高買(mǎi)價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣(mài)價(jià)。[單選題]56.甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷參考答案：C參考解析：年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單的一種測(cè)算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。因此，本題中甲乙兩宗房地產(chǎn)各項(xiàng)條件相同，在直線法中計(jì)算折舊額時(shí)，折舊額相等。[單選題]57.某種房地產(chǎn)的（），是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)。A.替代品B.互補(bǔ)品C.附屬品D.配套品參考答案：B參考解析：某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。[單選題]58.在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車(chē)通行，可以減少噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全感，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)（）。A.提高B.降低C.很難說(shuō)D.沒(méi)有影響參考答案：A參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位因素是指位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等。其中交通管制屬于交通條件。其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。實(shí)行某種交通管制，對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)可能會(huì)降低其價(jià)值，但對(duì)另一類(lèi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)則可能會(huì)提高其價(jià)值，如在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車(chē)通行，可以減少噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高其價(jià)值住宅價(jià)格。[單選題]59.某房地產(chǎn)未來(lái)收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬(wàn)元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.313B.329C.417D.446參考答案：D參考解析：設(shè)收益率為Y，償債基金系數(shù)為a，由公式a＝Y(jié)/[（1＋Y）n－1]，可得：（1＋Y）n＝1.7905。則房地產(chǎn)的價(jià)格為：[單選題]60.現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)在對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)采用（）。A.公允價(jià)值B.重置成本C.賬面價(jià)值D.歷史成本參考答案：D參考解析：歷史成本又稱原始成本、原始價(jià)值，簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，是指資產(chǎn)在購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者在購(gòu)置時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值。中國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)在對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)采用歷史成本。[多選題]1.在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括（）。A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法B.擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道C.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排E.完成估價(jià)任務(wù)的措施參考答案：ABCD參考解析：估價(jià)作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時(shí)候做以及由誰(shuí)來(lái)做，其內(nèi)容包括估價(jià)工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、具體步驟、時(shí)間進(jìn)度和人員安排等。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括三個(gè)方面：①估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求。估價(jià)工作的主要內(nèi)容包括擬采用的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線，擬收集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道，以及實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象等估價(jià)工作。②估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度。③估價(jià)工作的人員安排等。[多選題]2.損失資本化法包括（）。A.收益損失資本化法B.收入損失資本化法C.收益法D.超額費(fèi)用資本化法E.修復(fù)成本法參考答案：ABD參考解析：損失資本化法是預(yù)測(cè)未來(lái)各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額，將其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。損失資本化法可分為“收益損失資本化法”“收入損失資本化法”“超額費(fèi)用資本化法”。[多選題]3.估價(jià)人員平常就應(yīng)留意收集估價(jià)所需的有關(guān)資料，在估價(jià)時(shí)更應(yīng)如此。估價(jià)所需的資料主要包括（）。A.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料B.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料C.同類(lèi)房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料D.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料E.本地區(qū)各種類(lèi)型房地產(chǎn)的價(jià)格變化資料參考答案：ABCD參考解析：估價(jià)所需資料主要包括：①反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料；②估價(jià)對(duì)象及其同類(lèi)房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；③對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有影響的資料；④對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值、有普遍影響的資料。[多選題]4.在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由（）綜合決定的。A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件C.估價(jià)人員的技術(shù)水平D.委托人的特殊要求E.所收集到資料的數(shù)量和質(zhì)量參考答案：ABE參考解析：每種估價(jià)方法除了其適用的估價(jià)對(duì)象，還有需要具備一定條件。在正式選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，包括根據(jù)收集到的估價(jià)所需資料的數(shù)量和質(zhì)量、當(dāng)?shù)乇绢?lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等情況，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析，然后確定采用的估價(jià)方法。[多選題]5.在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值包含（）。A.以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值B.以土地使用權(quán)年限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值D.以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值參考答案：DE參考解析：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。這種情形下，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，等于自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，減去以收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。[多選題]6.地塊的區(qū)位狀況，包括（）。A.地塊所在城市的性質(zhì)B.地塊的地質(zhì)情況C.地塊所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)D.地塊的水文情況E.具體的區(qū)位狀況參考答案：ACE參考解析：弄清土地的區(qū)位狀況，包括三個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的區(qū)位狀況。搞清楚這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。[多選題]7.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括（）。A.透明、穩(wěn)定及具可預(yù)見(jiàn)性的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個(gè)公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)D.一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境E.一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)參考答案：ABE參考解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個(gè)穩(wěn)定、具可預(yù)見(jiàn)性及透明的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)的土地供應(yīng)計(jì)劃；③要有一個(gè)有較長(zhǎng)歷史、連續(xù)、全面及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，人為地?fù)饺肓烁嗟牟淮_定因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出的預(yù)測(cè)也就更加困難。[多選題]8.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.通常是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B.通常是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值C.通常是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值D.不宜將類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為測(cè)算結(jié)果E.不能采用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值參考答案：ADE參考解析：B項(xiàng)，在靜態(tài)分析法中，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。C項(xiàng)，動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷(xiāo)售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷(xiāo)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。[多選題]9.一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格等于“開(kāi)發(fā)成本加平均利潤(rùn)”的前提條件包括（）。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境C.較長(zhǎng)時(shí)期的市場(chǎng)運(yùn)行D.可大量重復(fù)開(kāi)發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動(dòng)不同步參考答案：BCD參考解析：運(yùn)用成本法估價(jià)需要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才會(huì)構(gòu)成價(jià)格。因此，價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是對(duì)同種房地產(chǎn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)），二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。[多選題]10.在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師通過(guò)與估價(jià)需求者溝通，根據(jù)所了解的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象等情況，從（）等方面，衡量是否承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。A.是否超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍B.是否有良好的關(guān)系C.是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突D.自己的專業(yè)能力是否能夠勝任E.該估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)程度參考答案：ACDE參考解析：在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)或受理委托中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師通過(guò)與估價(jià)需求者溝通，根據(jù)所了解的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)當(dāng)事人等情況，從該項(xiàng)業(yè)務(wù)是否超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，是否與自己有利害關(guān)系，是否本機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力不能勝任，以及在分析和評(píng)價(jià)該項(xiàng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上決定是否受理估價(jià)委托。[多選題]11.下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類(lèi)型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)參考答案：ACE參考解析：按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列20類(lèi)：①“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)；②“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)；③“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)；④共有的房地產(chǎn)；⑤部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；⑥有租約限制的房地產(chǎn)；⑦設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)；⑧設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)；⑨有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)；⑩已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)；手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)；房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)；違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的租賃權(quán)；地役權(quán)；房地產(chǎn)的抵押權(quán)；房地產(chǎn)的空間利用權(quán)；房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。BD兩項(xiàng)屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的種類(lèi)。[多選題]12.不屬于比較法估價(jià)的步驟是（）。A.收集交易實(shí)例B.查看交易成功的比例C.比較價(jià)格的最大差距D.選取可比實(shí)例E.進(jìn)行交易情況修正參考答案：BC參考解析：運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為以下7個(gè)步驟：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)值。[多選題]13.下列屬于多層住宅的有（）。A.4層B.3層C.10層D.6層E.11層參考答案：AD參考解析：層數(shù)和高度主要說(shuō)明建筑物的總層數(shù)（其中地上層數(shù)和地下層數(shù)）或總高度。建筑物通常根據(jù)總層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照總層數(shù)來(lái)劃分的：1～3層為低層住宅；4～6層為多層住宅；7～9層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。[多選題]14.從權(quán)益的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（）等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)參考答案：BCE參考解析：按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可以把房地產(chǎn)分為：①“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)；②“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)；③“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)；④共有的房地產(chǎn)；⑤部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；⑥有租約限制的房地產(chǎn)；⑦設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)；⑧設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)；⑨有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)；⑩已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)；手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)；房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)；違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的租賃權(quán)；地役權(quán)；房地產(chǎn)的抵押權(quán)；房地產(chǎn)的空間利用權(quán)；房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。AD兩項(xiàng)，是按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的角度進(jìn)行的分類(lèi)。[多選題]15.關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素參考答案：ABC參考解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。A項(xiàng)，不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，即使某些價(jià)格影響因素相同，但這些因素對(duì)價(jià)格的影響方向和程度也不一定相同，對(duì)于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同。B項(xiàng)，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量選取與估價(jià)對(duì)象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)為可比實(shí)例。則需要調(diào)整的內(nèi)容就較少，房地產(chǎn)狀況調(diào)整也就越簡(jiǎn)單。C項(xiàng)，可比實(shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況，而不是它在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。[多選題]16.在合法處分方面，應(yīng)以（）等允許的處分方式為依據(jù)。A.法律B.法規(guī)C.合同D.口頭約定E.規(guī)章參考答案：ABCE參考解析：依法判定的處分權(quán)利，應(yīng)以法律法規(guī)和政策或者合同（如建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈(zèng)與等。法律法規(guī)和政策規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者委托人要求評(píng)估該種處分方式下的價(jià)值的，其評(píng)估價(jià)值應(yīng)為零。[多選題]17.估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括（）等。A.估價(jià)測(cè)算過(guò)程B.估價(jià)基本事項(xiàng)C.估價(jià)結(jié)果確定D.市場(chǎng)背景描述與分析E.估價(jià)方法適用性分析參考答案：ACDE參考解析：估價(jià)技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容有：①估價(jià)對(duì)象描述與分析；②市場(chǎng)背景描述與分析；③估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；④估價(jià)方法適用性分析；⑤估價(jià)測(cè)算過(guò)程；⑥估價(jià)結(jié)果確定。[多選題]18.我國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，其中具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種有（）。A.增值稅B.城市維護(hù)建設(shè)稅C.房產(chǎn)稅D.契稅E.企業(yè)所得稅參考答案：ABE參考解析：中國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，其中有5個(gè)是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個(gè)是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅。[多選題]19.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響E.房地產(chǎn)價(jià)值量大參考答案：ABCD參考解析：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，不同房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者的個(gè)別因素的影響。此外，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易的方式，而應(yīng)到實(shí)地觀察、體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。[多選題]20.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值E.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值參考答案：ABCE參考解析：AB兩項(xiàng)，在靜態(tài)分析法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一般是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷(xiāo)售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷(xiāo)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。C項(xiàng)，評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值。D項(xiàng)，不能用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，因?yàn)檫@樣做表面上是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，實(shí)質(zhì)是采用成本法估價(jià)。E項(xiàng)，一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。[多選題]21.只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算的項(xiàng)目是（）。A.銷(xiāo)售費(fèi)用B.投資利息C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.銷(xiāo)售稅費(fèi)E.后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本參考答案：BC參考解析：將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)。這些都是在假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中應(yīng)減去的項(xiàng)目，統(tǒng)稱為“扣除項(xiàng)目”。其中投資利息、后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。[多選題]22.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程只能是持續(xù)上升的D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是間斷上升或間斷下降的E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同參考答案：AB參考解析：運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。與平均增減量法類(lèi)似，由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)值、價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的發(fā)展速度對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)值、價(jià)格更接近或符合實(shí)際。[多選題]23.一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。A.額外的利益或好處B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況參考答案：ABCE參考解析：房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)利義務(wù)。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如，擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)。②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，常見(jiàn)的是設(shè)立了抵押權(quán)或租賃權(quán)、地役權(quán)的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)，如已抵押并出租的住宅、寫(xiě)字樓。③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制（如對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。④額外的利益或好處。例如，住宅帶有上學(xué)指標(biāo)（如學(xué)區(qū)房）、可落戶口，屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟(jì)收入。⑤相關(guān)債務(wù)。即那些通常只認(rèn)房地產(chǎn)而不認(rèn)人的債務(wù)。[多選題]24.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有（）。A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性B.政府部門(mén)要求估價(jià)C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大D.估價(jià)人員要求估價(jià)E.房地產(chǎn)不可移動(dòng)性參考答案：AC參考解析：一種財(cái)產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。具體就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不僅房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，所以房地產(chǎn)難以自動(dòng)形成適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，從而需要估價(jià)師進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)。[多選題]25.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從（）方面依序篩選。A.法律上的許可性B.技術(shù)上的可能性C.財(cái)務(wù)上的可行性D.價(jià)值是否達(dá)到最大化E.收益率最高參考答案：ABCD參考解析：最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用。最高最佳利用必須同時(shí)滿足以下四個(gè)方面依序篩選：①法律上是否允許；②技術(shù)上是否可能；③財(cái)務(wù)上是否可行；④價(jià)值是否最大化。[多選題]26.從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含（）等。A.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用B.抵押貸款還本付息額C.房屋設(shè)備折舊費(fèi)D.所得稅E.房屋裝修折舊費(fèi)參考答案：ABD參考解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，是指維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。[多選題]27.甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D.甲地塊比乙地塊貴E.乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2參考答案：DE參考解析：C項(xiàng)，甲地塊的樓面地價(jià)＝506÷1.5＝337.33（元/m2），乙地塊的樓面地價(jià)＝820÷2.4＝341.67（元/m2），因此，乙地塊的樓面地價(jià)高于甲地塊。對(duì)于不同使用年限，比較該兩地塊的價(jià)格高低，需要將它們轉(zhuǎn)換為相同期限下的價(jià)格。為計(jì)算上的方便，將它們轉(zhuǎn)換為無(wú)限年下的價(jià)格：甲地塊：V∞＝V50÷K50＝337.33÷[1－1÷（1＋8%）50]＝337.33÷0.9787＝344.67（元/m2）；乙地塊：V∞＝V70÷K70＝341.67÷[1－1÷（1＋8%）70]＝341.67÷0.9954＝343.25（元/m2）。因此甲地塊比乙地塊貴。選D項(xiàng)。乙地塊70年土地使用權(quán)價(jià)格為：341.67（元/m2）＞340（元/m2），E項(xiàng)正確。甲地塊70年土地使用權(quán)價(jià)格為：V70＝V50÷K50×K70＝337.33÷0.9787×0.9954＝343.08＞341.67（元/m2），B項(xiàng)錯(cuò)誤。[多選題]28.單獨(dú)評(píng)估建筑物價(jià)值的情況有（）。A.在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估其保險(xiǎn)價(jià)值B.在房地產(chǎn)火災(zāi)發(fā)生后評(píng)估其損失C.評(píng)估期房?jī)r(jià)格D.計(jì)算建筑物折舊E.在建工程參考答案：ABD參考解析：建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但有時(shí)根據(jù)需要或按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評(píng)估其損失，為會(huì)計(jì)上計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，通常只單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。在估價(jià)中如何單獨(dú)看待建筑物，有兩種做法：①無(wú)視土地的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地；②考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。[多選題]29.對(duì)于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率大小的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有（）。A.銷(xiāo)售利潤(rùn)率小于投資利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率小于成本利潤(rùn)率C.成本利潤(rùn)率小于直接成本利潤(rùn)率D.直接成本利潤(rùn)率小于銷(xiāo)售利潤(rùn)率E.年利潤(rùn)率小于總利潤(rùn)率參考答案：BD參考解析：由于有不同的利潤(rùn)率，所以在估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要弄清利潤(rùn)率的內(nèi)涵。各種利潤(rùn)率的分子都是相同的，僅分母不同。其中，銷(xiāo)售利潤(rùn)率的分母是所有房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目，成本利潤(rùn)率的分母不包含銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，投資利潤(rùn)率的分母不包含投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，直接成本利潤(rùn)率的分母不包含管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，利潤(rùn)率由大到小依次為直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率。[多選題]30.標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求包括（）。A.一面臨街，土地形狀為矩形B.臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度，臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度C.土地面積中等D.臨街寬度與臨街深度比例恰當(dāng)E.用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途，建筑容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的建筑容積率參考答案：ABDE參考解析：選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度（簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)寬度，可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)，臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度比例（簡(jiǎn)