北京高層辦公樓竣工驗收及用戶服務(wù)管理措施

PAGEPAGE28竣工驗收及用戶服務(wù)為確保本工程順利驗收并交付使用，我司提出“業(yè)主至上、至誠服務(wù)、盡職盡責(zé)、始終如一”的服務(wù)理念。在“驗收、交付、撤離、服務(wù)、保修”等方面制定有力保證措施，做好交付、保修工作。完全響應(yīng)招標(biāo)文件“本工程竣工驗收后，總包商接到業(yè)主發(fā)出通知七天內(nèi)無條件撤場，不得以任何理由滯留工地”。根據(jù)工程工期緊、分段驗收的特點，我司一定盡力配合業(yè)主的一切要求，提前做好與監(jiān)理單位、質(zhì)量監(jiān)督部門等當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門的驗收工作，使工程如期交付使用。1組織機(jī)構(gòu)1.1科學(xué)合理的管理體系、統(tǒng)一有效的竣工保駕指揮機(jī)構(gòu)是順利實施保駕工作的重要保證。我們將建立以驗收保駕小組組長為首，土建、機(jī)電安裝、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)等分包單位的生產(chǎn)、技術(shù)部門骨干人員為輔的精干組織，負(fù)責(zé)協(xié)助甲方辦理各項竣工驗收手續(xù)及日后的保駕維修工作。在工程驗收保駕期內(nèi)中，我司作出統(tǒng)一整體管理，定期召開碰頭會，確保各工種交圈，如有不服從管理者，我司將隨時更換。保駕期間，保駕人員的辦公區(qū)域和固定通道由業(yè)主指定，嚴(yán)禁保駕人員擅自涉足指定區(qū)域以外。（圖1.1-1）圖1.1-1竣工保駕組織機(jī)構(gòu)1.2我企業(yè)生產(chǎn)及技術(shù)質(zhì)量部配合驗收保駕小組對驗收保駕工作進(jìn)行各方面指導(dǎo)，制定相應(yīng)得措施，監(jiān)督驗收保駕小組在驗收期間的整改工作并做好保駕期間的各項工作。公司物資部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)驗收期間所需的緊急物資和保修中所需用的材料、機(jī)械、工具。2工程的竣工驗收為保證業(yè)主的投資盡快產(chǎn)生效益，工程及時投入使用，我企業(yè)把工程驗收交付這項工作作為我們工作的重點來實施，除留下必要的維修人員和材料外，其余在按計劃完成竣工驗收后七日內(nèi)完成撤場，及時恢復(fù)占用業(yè)主場地。2.1工程竣工驗收交付標(biāo)準(zhǔn)本單位工程包括房屋建筑工程和設(shè)備安裝工程，其驗收標(biāo)準(zhǔn)如下：2.1.1房屋建筑工程交付竣工驗收的工程，均按施工圖紙設(shè)計規(guī)定和合同約定的各項內(nèi)容全部施工完畢，并經(jīng)過施工單位自檢和監(jiān)理初檢，已符合設(shè)計、施工及驗收規(guī)范要求；建筑設(shè)備經(jīng)過試驗，均已達(dá)到設(shè)計和使用要求；建筑物室內(nèi)外清潔，室外清理完畢，施工渣土已全部運(yùn)出現(xiàn)場，景觀、市政施工完畢；應(yīng)交付的竣工圖和竣工資料，均已齊全。圖2.1－1已具備驗收條件的土建工程2.1.2設(shè)備安裝工程設(shè)備出廠合格證、技術(shù)性能和操作說明書，以及試車記錄和其他技術(shù)資料齊全。設(shè)備安裝工程的強(qiáng)電、消防、空調(diào)等已全部施工完畢,經(jīng)檢驗符合設(shè)計和設(shè)備安裝要求；需要安裝的設(shè)備、設(shè)施等經(jīng)試壓、檢測和單體或聯(lián)動試車，符合質(zhì)量要求，具備形成設(shè)計規(guī)定的能力。2.2工程竣工驗收的程序2.2.1工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。圖2.2－2具備驗收條件的機(jī)電設(shè)備機(jī)房2.2.2建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位驗收。2.2.3建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。2.2.4建設(shè)單位組織工程竣工驗收。建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；實地查驗工程質(zhì)量；對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時提出工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況，建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況，對工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗收意見等內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向海淀區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。2.3資料的制作和驗收工程檔案資料是在工程項目建設(shè)中，從始自終逐漸積累起來的大量的文字、圖紙資料，經(jīng)過整理、編目而形成的反映項目建設(shè)歷史的全套資料。它是建設(shè)工程的永久性技術(shù)文件，是對施工項目進(jìn)行質(zhì)量復(fù)查，進(jìn)行維修、改建、擴(kuò)建的重要依據(jù)，因而項目經(jīng)理部應(yīng)重視并搞好工程檔案資料的收集、整理和歸檔的工作，并在工程交接時，移交給建設(shè)單位。2.3.1工程技術(shù)資料實行技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制，由取得崗位資格的資料員全面負(fù)責(zé)技術(shù)資料的收集、整理、注冊、歸檔、審核等日常工作，并了解施工質(zhì)量及進(jìn)度情況，及時督促資料的到位，保證資料與工程同步，同時包括對分包單位資料的管理。2.3.2現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門，確保原始資料的準(zhǔn)確及時、真實可靠，并督促資料編制人員的完成情況，定期檢查資料的達(dá)標(biāo)情況，確保資料優(yōu)質(zhì)。質(zhì)檢員負(fù)責(zé)質(zhì)量審核，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，按驗評標(biāo)準(zhǔn)核定等級，簽證齊全。2.3.3工程總包單位應(yīng)負(fù)責(zé)工程全部施工資料的匯總工作，各分包單位應(yīng)在退場前按有關(guān)規(guī)定向總包單位提供其分包范圍內(nèi)完整、真實、有效的工程資料。2.3.4工程資料的收集、整理應(yīng)始于工程開工，終于工程竣工，隨工程進(jìn)度同步真實記錄施工全過程。2.3.5工備案資料施工單位自檢合格后，形成：《單位（子單位）工程質(zhì)量控制資料核查記錄》；《單位（子單位）工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄》；《單位（子單位）工程觀感質(zhì)量檢查記錄》。監(jiān)理單位進(jìn)行預(yù)驗收后，形成：《單位工程竣工驗收報驗表》。列入城建檔案館工程檔案預(yù)驗收后，形成：《建設(shè)工程竣工檔案預(yù)驗收意見》。建設(shè)單位組織設(shè)計、勘察、監(jiān)理、施工等單位竣工驗收后，形成：《工程質(zhì)量檢查報告》（勘察單位）；《工程質(zhì)量檢查報告》（設(shè)計單位）；《工程質(zhì)量評估報告》（監(jiān)理單位）；《工程竣工報告》（施工單位）；《工程竣工驗收報告》（建設(shè)單位）；《單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄》。工程移交建設(shè)單位后，形成：《竣工移交證書》。工程竣工備案除具備上述工程文件外，還應(yīng)主要有以下文件：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其它規(guī)劃審批文件；《建設(shè)工程施工許可證》；《工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表》；《地基驗槽檢查記錄》；《建設(shè)工程消防驗收意見書》；《水質(zhì)檢驗報告》；《環(huán)保監(jiān)測檢驗報告》；《北京市房屋建設(shè)工程質(zhì)量保修書》；其它文件。2.3.6資料管理保證體系框圖2.3-1項目經(jīng)理項目經(jīng)理建立分項工程施工程序分部分項工程自檢中間驗收總工程師分部分項工程申報資料匯總分部分項工程施工分部分項監(jiān)理驗收按卷歸檔根據(jù)驗收評定標(biāo)準(zhǔn)各種表格報監(jiān)理驗收表格備查圖2.3-1資料管理保證體系框2.3.7建設(shè)單位移交竣工工程時，編制《工程檔案資料移交清單》一式兩份。雙方對檔案資料與清單，確認(rèn)無誤后簽字蓋章，各自保存1份。2.4工程驗收2.4.1工程竣工驗收實行五同步措施：1、本工程設(shè)專職資料員，持證上崗，隨工程進(jìn)度及時收集、整理技術(shù)資料，保證竣工時技術(shù)資料收集整理完畢，達(dá)到檔案館存檔要求。相關(guān)技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)定期檢查技術(shù)資料，保證工程技術(shù)資料與施工進(jìn)度同步。2、施工過程中辦的技術(shù)洽商及時標(biāo)注在竣工圖紙上，保證竣工圖與施工進(jìn)度同步，竣工驗收15日內(nèi)提供備案所需的資料，及時配合業(yè)主辦理竣工備案手續(xù)，保證工程備案與工程竣工同步。3、根據(jù)集團(tuán)《程序文件》及時編制《用戶服務(wù)手冊》，保證《用戶服務(wù)手冊》與工程竣工同步。4、充分認(rèn)識工程特點、結(jié)構(gòu)類型、裝修做法、使用功能，竣工前編制《使用說明書》，介紹各種房間的使用功能以及維修、使用說明，保證《使用說明書》與工程竣工同步。5、工程竣工時及時編制《施工總結(jié)》，保證與工程竣工同步。2.4.2項目竣工驗收的主要內(nèi)容見表2.4-1。項目竣工驗收及交工工作主要內(nèi)容表表2.4-1工作階段工作內(nèi)容驗收準(zhǔn)備施工單位：●準(zhǔn)備竣工驗收資資料。整理理自項目開開工以來積積累、保管管的資料，編編目、建檔檔，要求準(zhǔn)準(zhǔn)確完整，作作為竣工驗驗收的依據(jù)據(jù)。●完成收尾工作?；鶎邮┕り犼?，按正式式驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)自檢，分分層、分段段、分房間間逐一檢查查，合格成成品封閉保保護(hù)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及時時修補(bǔ)，限限期完成，要要求水暖、電電、衛(wèi)、土土建工程達(dá)達(dá)到驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；拆除除暫設(shè)，清清理現(xiàn)場?！褡詸z。項目經(jīng)理理組織生產(chǎn)產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)質(zhì)量、合同同、預(yù)算人人員自驗，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及及時整改，解解決全部遺遺留問題?！裣蚪ㄔO(shè)單位（監(jiān)監(jiān)理）提交交《竣工驗驗收申請報報告》。初驗建設(shè)單位、（監(jiān)監(jiān)理單位）：：●審查《竣工驗收收申請報告告》（監(jiān)理）●組織有關(guān)單位初初驗，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，通通知施工單單位限期修修理返工●向有關(guān)單位發(fā)出出《竣工驗驗收通知單單》正式驗收●建設(shè)單位按竣工工驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)實地逐項項檢查●現(xiàn)場驗收會議：：施工單位位介紹施工工及預(yù)驗情情況，出示示竣工資料料；監(jiān)理工工程師通報報工程監(jiān)理理情況，發(fā)發(fā)表竣工驗驗收意見；；建設(shè)單位位、設(shè)計單單位提出現(xiàn)現(xiàn)場檢查出出現(xiàn)問題，限限期處理意意見；監(jiān)理理工程師宣宣布竣工結(jié)結(jié)果；質(zhì)檢檢管理部門門宣布竣工工質(zhì)量等級級●建設(shè)單位、監(jiān)理理單位、設(shè)設(shè)計單位、承承包單位，四四方在《竣竣工驗收紀(jì)紀(jì)錄》上簽簽字●施工單位向建設(shè)設(shè)單位發(fā)送送《建筑安安裝工程保保修書單》工程竣工交接●對竣工的工程，在在監(jiān)理工程程師協(xié)助下下，向建設(shè)設(shè)單位辦理理移交手續(xù)續(xù)，●施工單位向建設(shè)設(shè)單位逐項項辦理工程程移交手續(xù)續(xù)和其他固固定資產(chǎn)移移交手續(xù)，并并移交工程程技術(shù)檔案案資料，●施工單位編制項項目竣工結(jié)結(jié)算書，并并經(jīng)監(jiān)理工工程師審核核簽字、生生效，至此此，除保修修工作外，施施工單位與與建設(shè)單位位雙方的經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，和和法律責(zé)任任予以解除除，●監(jiān)理工程師在項項目竣工結(jié)結(jié)算基礎(chǔ)上上，為建設(shè)設(shè)單位編制制竣工決算算書，至此此工程項目目全部建設(shè)設(shè)過程即告告終結(jié)。2.5工程移交在工程收尾階段，按分包合同規(guī)定的工作范圍、工程質(zhì)量等級、工期及技術(shù)資料對分包項目進(jìn)行驗收。檢查和調(diào)試所在的門、窗、抽屜等以確保他們開啟的順暢，檢查、測試和確保所有的樓宇服務(wù)系統(tǒng)、設(shè)施和設(shè)備達(dá)到良好的運(yùn)行狀態(tài)和效果。協(xié)助建設(shè)方完成工程正式竣工驗收的各項準(zhǔn)備工作，如：上下水、電氣等方面的各種報驗工作，相關(guān)技術(shù)資料和施工管理資料的整理歸檔；樓內(nèi)各系統(tǒng)、配電箱盤、等要作好明顯標(biāo)識。按計劃完成竣工驗收后，遵守業(yè)主規(guī)定，我公司將現(xiàn)場紅線內(nèi)所有臨時設(shè)施拆除以及將剩余材料及垃圾清理干凈，以騰出足夠工作面并為園林綠化和室外工程留出足夠的時間，并修復(fù)所有受擾工程。保持現(xiàn)場所有工程內(nèi)外干凈，及時撤掉各種保護(hù)膜及覆蓋物，保持現(xiàn)場清潔，令業(yè)主滿意。工程竣工后，在移交前工地現(xiàn)場留守技術(shù)、管理人員對成品進(jìn)行精心保護(hù)；所有鑰匙貼上標(biāo)簽并固定在鑰匙牌上交給業(yè)主指定的接收單位。在業(yè)主規(guī)定的時間內(nèi)撤場，除留下必要的維修人員及材料外一律退場。工程收尾階段成立由項目部領(lǐng)導(dǎo)為首的保駕服務(wù)小組，確保水電、土建的正常運(yùn)行。3用戶服務(wù)的實施我公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：服務(wù)熱情周到、信息交流通暢、反應(yīng)快速準(zhǔn)確、質(zhì)量保證完善。我公司服務(wù)原則：站在客戶的立場上考慮問題、解決問題，把客戶的需求和滿意放在一切考慮因素之首，同時，兼顧企業(yè)利益，使客戶利益和企業(yè)利益相得益彰。3.1用戶服務(wù)的目的為用戶服務(wù)是企業(yè)的宗旨，是企業(yè)營銷戰(zhàn)略的重要手段，是工程項目施工管理中始終遵循的原則，目的在于完善產(chǎn)品的質(zhì)量和售后服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)、全方位的服務(wù)。建筑企業(yè)要以一流的管理水平、一流的技術(shù)能力、一流的施工質(zhì)量、一流的服務(wù)態(tài)度去實現(xiàn)對業(yè)主的承諾，創(chuàng)建用戶完全滿意工程。3.2用戶服務(wù)的目標(biāo)全方位、全過程為用戶提供“至誠至信的完美服務(wù)、百分之百的用戶滿意”。3.3用戶服務(wù)的實施3.3.1若我方中標(biāo)，我方將根據(jù)圖紙情況以及合同要求，協(xié)助業(yè)主按時辦理完竣工備案的所有手續(xù)。（1）竣工驗收計劃竣工驗收是竣工備案的前提，在工程完成之前就應(yīng)提前制訂竣工驗收計劃，報監(jiān)理和業(yè)主審批后實施。（2）竣工備案的條件各階段各專業(yè)的驗收均已完成（質(zhì)量監(jiān)督站驗收）；質(zhì)量監(jiān)督站的相應(yīng)文字資料齊全，并已上報質(zhì)量監(jiān)督總站。（3）竣工備案所需的文件；施工圖紙設(shè)計文件的審查意見書（業(yè)主提供）；規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗收單（業(yè)主提供）；工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表（業(yè)主提供）；勘察、業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計和施工總包方各自提供的竣工報告書施工許可證（施工總包提供）；消防驗收單（施工總包提供）；環(huán)境驗收單（施工總包提供）；四方驗收單（施工總包提供）；城建檔案館預(yù)驗收單（施工總包提供）。3.3.2向用戶提供運(yùn)行服務(wù)指南及操作和維修保養(yǎng)手冊工程竣工后，按合約要求，我公司在規(guī)定時間內(nèi)提供整套完整的運(yùn)行服務(wù)指南及操作和維修保養(yǎng)手冊。內(nèi)容主要包括：通風(fēng)空調(diào)、給排水、動力照明、消防噴淋、消防報警、氣體滅火等系統(tǒng)。（1）《運(yùn)行服務(wù)指南》中包括：致客戶的一封信；維修值班人員須知；安全操作須知；機(jī)房、站房管理注意事項；保修檔案：工程保修檔案；工程回訪巡檢記錄表；工程檢修報告書。服務(wù)指南按專業(yè)分別裝訂成冊。（2）《操作和維修修保養(yǎng)手冊冊》的內(nèi)容包包括：（1）系統(tǒng)說明分別介紹每個獨獨立系統(tǒng)如如何調(diào)節(jié)、控控制、監(jiān)察察和調(diào)校；；介紹各系統(tǒng)的主主要裝置和和部件的大大小規(guī)格和和功能；提供每個系統(tǒng)的的可調(diào)節(jié)部部件和保護(hù)護(hù)裝置的最最初設(shè)定參參數(shù)和經(jīng)系系統(tǒng)調(diào)試后后的最終設(shè)設(shè)定；系統(tǒng)正常運(yùn)作操操作程序和和在不正常常情況下維維持部分部部件運(yùn)作的的應(yīng)變程序序；（2）技術(shù)說明所有系統(tǒng)和設(shè)備備的技術(shù)資資料介紹；；管道及接線圖；；所有設(shè)備需附有有原廠所發(fā)發(fā)的制造圖圖紙（含原原理圖和構(gòu)構(gòu)造圖）；；設(shè)備表：列出生生產(chǎn)制造廠廠商、型號號、系列編編號、經(jīng)調(diào)調(diào)試運(yùn)行后后所核定的的設(shè)定參數(shù)數(shù)；提供所有設(shè)備的的產(chǎn)品說明明書、簽證證書以及性性能指標(biāo)表表等資料。（3）維修保養(yǎng)操作說說明所有系統(tǒng)的檢查查手冊；所有系統(tǒng)的維修修保養(yǎng)操作作手冊；更換裝置部件的的程序、要要求和更換換率；從整個系統(tǒng)以至至電路板的的維修保養(yǎng)養(yǎng)指南和說說明、調(diào)校校程序和尋尋找故障的的指示和說說明；進(jìn)行系統(tǒng)操作和和維修保養(yǎng)養(yǎng)的程序和和需特別注注意的事項項；零備件貯存和目目錄編冊系系統(tǒng)；零備件表。（4）安全防護(hù)說明各類設(shè)備的正確確操作程序序；對各項系統(tǒng)操作作時可能發(fā)發(fā)生的危險險事故所應(yīng)應(yīng)作的預(yù)防防、應(yīng)變和和保護(hù)措施施說明（包包含電氣事事故的防護(hù)護(hù)措施、機(jī)機(jī)械事故的的防護(hù)措施施、火災(zāi)和和爆炸事故故的防護(hù)措措施、化學(xué)學(xué)事故的防防護(hù)措施、在在使用或處處理燃料和和化學(xué)物時時出現(xiàn)事故故的防護(hù)措措施、應(yīng)救救及意外報報告）。（5）供應(yīng)廠商名單和和聯(lián)系方式式包括每一種設(shè)備備、材料和和附件的供供應(yīng)廠商和和代理商的的名單，包包括通訊地地址、電話話及圖文傳傳真號碼。（6）零備件表向業(yè)主或物業(yè)管管理公司提提供所有零零備件和維維修保養(yǎng)所所用的工具具清單。（7）專用電腦軟件使使用說明目錄表打印本。流程表、數(shù)據(jù)流流程圖和程程序說明。故障診斷軟件和和工具的使使用說明。程式設(shè)計和系統(tǒng)統(tǒng)使用手冊冊。（8）業(yè)主要求的其其它內(nèi)容。3.3.4提供供培訓(xùn)在微軟（中國）研研發(fā)集團(tuán)總總部工程完完工及移交交前，我公司將負(fù)負(fù)責(zé)組織專專業(yè)分包和和有關(guān)設(shè)備備設(shè)施的廠廠家技術(shù)人人員按照《操操作和維修修保養(yǎng)手冊冊》對業(yè)主代表表及其物業(yè)業(yè)管理人員員進(jìn)行機(jī)電電設(shè)備、設(shè)設(shè)施及系統(tǒng)統(tǒng)等的操作作和維護(hù)的的技術(shù)培訓(xùn)訓(xùn)。（1）培訓(xùn)目的通過培訓(xùn)使業(yè)主主的工程技技術(shù)人員和和物業(yè)管理理人員能對對微軟（中中國）研發(fā)發(fā)集團(tuán)總部部項目各個個系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備和裝置置的系統(tǒng)原原理有全面面的認(rèn)識和和了解，能能獨立完成成設(shè)備的日日常運(yùn)行、保保養(yǎng)、維修修注意事項項、事故的的處理和解解決。（2）培訓(xùn)計劃我司在工程竣工工前編制詳詳盡的培訓(xùn)訓(xùn)計劃（包包括每項課課程的大綱綱、培訓(xùn)教教師資料及及培訓(xùn)課時時等），提提交業(yè)主審審核，經(jīng)業(yè)業(yè)主審核通通過后實施施培訓(xùn)。培訓(xùn)人員以普通通話進(jìn)行講講解，向物物業(yè)管理人人員進(jìn)行實實際操作示示范和操作作程序講解解，并講解解操作要領(lǐng)領(lǐng)和注意事事項等。培訓(xùn)在現(xiàn)場進(jìn)行行，委派具具有一定專專業(yè)水平和和經(jīng)驗教員員授課，保保證具有相相關(guān)技術(shù)水水平的運(yùn)行行人員全面面掌握操作作要領(lǐng)、程程序。培訓(xùn)可以利用已已安裝、測測試和交工工試運(yùn)轉(zhuǎn)的的設(shè)備對物物業(yè)管理人人員進(jìn)行培培訓(xùn)，解釋釋有關(guān)的設(shè)設(shè)計資料、文文件、圖紙紙等。在保修期內(nèi)，可可按物業(yè)要要求隨時進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)和和技術(shù)咨詢詢。（3）培訓(xùn)主要內(nèi)容容1）安全培訓(xùn)：進(jìn)行行安全教育育與培訓(xùn)，能能增強(qiáng)人的的安全意識識提高安全全生產(chǎn)知識識，有效的的防止人的的不安全行行為，減少少人為失誤誤。通過對對各項系統(tǒng)統(tǒng)操作時可可能發(fā)生的的危險事故故所應(yīng)作的的預(yù)防、應(yīng)應(yīng)變和保護(hù)護(hù)措施說明明，提高機(jī)機(jī)電設(shè)備設(shè)設(shè)施維修、維維保、運(yùn)行行過程的安安全管理，以以消除一切切事故、避避免事故傷傷害、減少少事故損失失，從而實實現(xiàn)人員的的自身安全全、設(shè)備設(shè)設(shè)施的運(yùn)行行安全、業(yè)業(yè)主環(huán)境及及所需條件件的安全。各類設(shè)備的正確確操作程序序。對各項系統(tǒng)操作作時可能發(fā)發(fā)生的危險險事故所應(yīng)應(yīng)作的預(yù)防防、應(yīng)變和和保護(hù)措施施說明（包包含電氣事事故的防護(hù)護(hù)措施、機(jī)機(jī)械事故的的防護(hù)措施施、火災(zāi)和和爆炸事故故的防護(hù)措措施、化學(xué)學(xué)事故的防防護(hù)措施、急急救及意外外報告）。2）系統(tǒng)原理介紹：：詳細(xì)介紹紹每個獨立立系統(tǒng)的原原理、系統(tǒng)統(tǒng)配置，解解釋有關(guān)的的設(shè)計資料料、文件、圖圖紙、設(shè)備備布置及管管線走向等等。通過系系統(tǒng)說明，使使業(yè)主工程程人員對系系統(tǒng)有整體體的了解。介紹各系統(tǒng)的主主要裝置和和部件的大大小規(guī)格和和功能。介介紹設(shè)備構(gòu)構(gòu)造、性能能、工作原原理和工作作目的，系系統(tǒng)各設(shè)備備之間的關(guān)關(guān)系。圖3..3－1為業(yè)主提提供培訓(xùn)圖3.3－2為所有設(shè)設(shè)備提供操操作手冊系統(tǒng)正常運(yùn)作操操作程序和和在不正常常情況下維維持部分部部件運(yùn)作的的應(yīng)變程序序。有關(guān)供電系統(tǒng)、配配電屏和控控制屏的詳詳細(xì)說明。解讀所有系統(tǒng)和和設(shè)備的產(chǎn)產(chǎn)品說明書書。系統(tǒng)管線實際安安裝布置介介紹。3）系統(tǒng)操作培訓(xùn)：：通過系統(tǒng)統(tǒng)說明及設(shè)設(shè)備使用說說明書等資資料，使業(yè)業(yè)主工程人人員能進(jìn)行行各系統(tǒng)（含含各種設(shè)備備及控制系系統(tǒng)）運(yùn)行行（含正常常、應(yīng)急）操操作（含手手動、自動動）。分別介紹每個獨獨立系統(tǒng)如如何調(diào)節(jié)、控控制、檢查查和調(diào)校。提供每個系統(tǒng)的的可調(diào)節(jié)部部件和保護(hù)護(hù)裝置的最最初設(shè)定參參數(shù)和經(jīng)系系統(tǒng)調(diào)試后后的最終設(shè)設(shè)定。系統(tǒng)流程表、數(shù)數(shù)據(jù)流程圖圖和程式說說明。系統(tǒng)故障診斷軟軟件和工具具的使用說說明。4）系統(tǒng)維保培訓(xùn)：：通過我司司編制的維維保手冊，講講解所有系系統(tǒng)的維保保程序、方方法及注意意事項。所有系統(tǒng)的檢查查手冊及定定期維保項項目。所有系統(tǒng)的維修修保養(yǎng)操作作手冊。更換裝置部件的的程序、要要求和更換換率。從整個系統(tǒng)以至至電路板的的維修保養(yǎng)養(yǎng)指南和說說明、調(diào)校校程序和尋尋找故障的的指示和說說明。5）進(jìn)行系統(tǒng)操作和和維修保養(yǎng)養(yǎng)的程序和和需特別注注意的事項項。（4）培訓(xùn)教師1）由我公司總工程程師負(fù)責(zé)培培訓(xùn)計劃及及教師的安安排，計劃劃安排各專專業(yè)培訓(xùn)教教師如下：：電氣系統(tǒng)：電氣高級級工程師2人通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)：：暖通高級級工程師2人給排水、消防水水系統(tǒng)：給排水高高級工程師師2人消防報警系統(tǒng)：：電氣高級級工程師1人2）培訓(xùn)教材：國家相關(guān)設(shè)計、驗驗收規(guī)范，維維修保養(yǎng)手手冊，主要要材料、設(shè)設(shè)備樣本及及使用說明明書。初步培訓(xùn)安排表表表3.3--1序號培訓(xùn)內(nèi)容學(xué)時教師人數(shù)培訓(xùn)方式1系統(tǒng)全面運(yùn)行與與維保管理理84人課堂講解多媒體演示實際操作現(xiàn)場答疑2電氣系統(tǒng)概況；；電氣設(shè)備備操作與維維護(hù)；安全全規(guī)程81人3通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)概概況；空調(diào)調(diào)設(shè)備操作作與維護(hù)；；安全規(guī)程程81人4給排水系統(tǒng)概況況；給水設(shè)設(shè)備操作與與維護(hù)；安安全規(guī)程41人5消防系統(tǒng)概況；；消防設(shè)備備操作與維維護(hù)；安全全規(guī)程81人3.3.3我單單位不僅重重視施工過過程中的質(zhì)質(zhì)量控制，而而且也同樣樣重視對工工程的保修修服務(wù)。從從工程交付付之日起，我我公司的工工程保修工工作隨即展展開。在保保修期間，我我單位將依依據(jù)保修合合同，本著著“對顧客服服務(wù)、向顧顧客負(fù)責(zé)、讓讓顧客滿意意”的態(tài)度，以以有效的制制度、措施施作為保證，以以優(yōu)質(zhì)、高高效的服務(wù)務(wù)維護(hù)用戶戶的利益。（1）保修及保養(yǎng)項目目內(nèi)容及范范圍本工程在保修期期內(nèi)如發(fā)生物料料、設(shè)備施施工質(zhì)量問問題，我方將按照國家家和北京市市關(guān)于建設(shè)設(shè)工程質(zhì)量量管理及總總承包工程程合同內(nèi)的的有關(guān)規(guī)定定負(fù)責(zé)保修修。（2）本工程承諾保修修期限：按按國務(wù)院《建建筑工程質(zhì)質(zhì)量條例》及及我公司與與用戶的合合同為準(zhǔn)。按按照建設(shè)工工程質(zhì)量管管理條例的的有關(guān)規(guī)定定，在正常常使用條件件下，建設(shè)設(shè)工程的最最低保修期期限為：房屋建筑的地基基與基礎(chǔ)工工程和主體體結(jié)構(gòu)工程程，為設(shè)計計文件規(guī)定定的該工程程的合理使使用年限。屋面防水工程、有有防水要求求的衛(wèi)生間間、廚房、陽陽臺和外墻墻面的防滲滲漏為5年。電氣管線、給排排水管道、設(shè)設(shè)備安裝和和裝修工程程為2年。采暖系統(tǒng)的保修修期為兩個個供暖、供供冷期。給給排水系統(tǒng)統(tǒng)和電氣系系統(tǒng)的保修修期為2年。裝修工程為2年年。3.4保修期服服務(wù)方案3.4.1服務(wù)務(wù)質(zhì)量保證證措施⑴責(zé)任保證：由驗驗收保駕小小組組長指指定專人負(fù)負(fù)責(zé)工程的的用戶服務(wù)務(wù)工作。⑵物資質(zhì)量保證：：公司物資資部門負(fù)責(zé)責(zé)物資統(tǒng)一一采購、供供應(yīng)與管理理，并根據(jù)據(jù)公司物資資管理手冊冊，對本工工程保修期期內(nèi)所需物物資嚴(yán)格質(zhì)質(zhì)量檢驗和和控制。⑶技術(shù)保證措施：：充分利用用公司的技技術(shù)優(yōu)勢，為為工程保修修實現(xiàn)質(zhì)量量目標(biāo)提供供技術(shù)保障障。⑷勞務(wù)隊伍素質(zhì)保保證：我公公司將選擇擇信譽(yù)好、長長期合作的的施工隊伍伍參與工程程的保修工工作。對施施工單位進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格的的管理，從從根本上保保證維修人人員的素質(zhì)質(zhì)。⑸建立完善的用戶戶信息管理理檔案，系系統(tǒng)、全面面地為業(yè)主主服務(wù)。1)健全項目工工程施工檔檔案全面系統(tǒng)的記錄錄施工期間間的工程內(nèi)內(nèi)容。在新新開工程的的前提下，建建立工程施施工檔案。同同時搜集施施工過程有有關(guān)資料，保保證工程保保修服務(wù)工工作連續(xù)性性。2)建立工程保保修檔案在工程保修期間間記錄工程程使用情況況，對發(fā)生生問題提出出處理意見見，真實反反映工程質(zhì)質(zhì)量和存在在問題，以以提高工程程在使用過過程中的質(zhì)質(zhì)量管理能能力。收集集各類工程程質(zhì)量監(jiān)控控和問題處處理方法，以以便更好的的提高自身身的質(zhì)量管管理水平為為業(yè)主服務(wù)務(wù)。3.4.2機(jī)電電工程的定定期維護(hù)保保養(yǎng)在保修期內(nèi)，本本公司將提提供合同范范圍內(nèi)的系系統(tǒng)定期維維護(hù)保養(yǎng)，若若發(fā)現(xiàn)甲供供設(shè)備、材材料出現(xiàn)問問題，我公公司將書面面通知業(yè)主主，保養(yǎng)具具體內(nèi)容主主要包括：：(1)在免費保修修期內(nèi)，（如如有需要）對對設(shè)備的組組件進(jìn)行維維修和更換換。(2)提供維修保保養(yǎng)記錄，供供發(fā)展商工工作查閱、了了解情況。(3)提供每月維維修檢查；；對各系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)進(jìn)行例行檢檢查；清理各主要設(shè)備備，包括所所有水系統(tǒng)統(tǒng)過濾器；；按要求調(diào)試所有有設(shè)備；替換所有不正常常的電氣設(shè)設(shè)備或其它它設(shè)備備件件；進(jìn)行水質(zhì)處理系系統(tǒng)的測試試和調(diào)校，并并替代所有有不正常設(shè)設(shè)備配件。(4)提供每季的的維修檢查查清理及潤滑有關(guān)關(guān)的設(shè)備配配件（如：：軸承、螺螺絲、隔震震器、和所所有機(jī)械部部件）；清理所有設(shè)備外外殼及電動動機(jī)；檢查所有設(shè)備的的電流量，檢檢查所有儀儀表是否正正常（電流流表、電壓壓表、功率率因數(shù)表、過過載保護(hù)、漏漏電保護(hù)等等）；檢查、調(diào)?；蚋鼡Q驅(qū)動皮皮帶及滑輪輪以保持所所需的張緊緊度。(5)提供半年維維修檢查檢查有關(guān)設(shè)備的的聯(lián)軸器和和隔震器；；更換潤滑油過濾濾器和潤滑滑油；檢查水泵軸承的的定位葉輪輪的固定安安裝和密封封件的防漏漏；更換及維修起動動控制屏、電電力開關(guān)柜柜、保險絲絲和不正常常的供電配配件或其它它設(shè)備配件件；(6)提供年終維維修檢查檢查及調(diào)校所有有系統(tǒng)/設(shè)備以保保證系統(tǒng)能能按照制造造廠（出廠廠）標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)運(yùn)行；檢查和調(diào)校所有有閥部件。3.4.3維修修程序(1)維修任務(wù)的的確定當(dāng)接到用戶的投投訴和工程程回訪中發(fā)發(fā)現(xiàn)的缺陷陷后，應(yīng)自自通知之日日后兩天內(nèi)內(nèi)就發(fā)現(xiàn)的的缺陷進(jìn)一一步確認(rèn)，與與業(yè)主商議議返修內(nèi)容容?？涩F(xiàn)場場調(diào)查，也也可電話詢詢問。將了了解的情況況填入維修修記錄表，分分析存在的的問題，找找出主要原原因制訂措措施，經(jīng)部部門主管審審核后，提提交單位主主管領(lǐng)導(dǎo)審審批。(2)工程維修記記錄由工程程部門發(fā)給給指派維修修單位，盡盡快進(jìn)行維維修，并備備份保存。工程維修一般由由原項目的的骨干人員員負(fù)責(zé)實施施，保駕維維修部門應(yīng)應(yīng)對維修人人員進(jìn)行技技術(shù)交底，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)企業(yè)服服務(wù)原則，要要求維修人人員主動配配合業(yè)主單單位，對于于業(yè)主的合合理要求盡盡可能滿足足，堅決防防止和業(yè)主主方面的爭爭吵發(fā)生。(3)維修負(fù)責(zé)人人按維修任任務(wù)書中的的內(nèi)容進(jìn)行行維修工作作。當(dāng)維修任務(wù)完成成后，通知知單位質(zhì)量量部門對工工程維修部部分進(jìn)行檢檢驗，合格格后提請業(yè)業(yè)主/用戶驗收收并簽署意意見，維修修負(fù)責(zé)人要要將工程管管理部門發(fā)發(fā)放的工程程維修記錄錄返回工程程部門。(4)具體保修措措施1)保修期內(nèi)，我我企業(yè)將成成立工程保保修小組，成成員由工程程經(jīng)驗豐富富、技術(shù)好好、處理問問題能力強(qiáng)強(qiáng)、工作認(rèn)認(rèn)真的原項項目經(jīng)理部部的施工管管理人員及及原工程施施工的作業(yè)業(yè)人員組成成。配合業(yè)業(yè)主做好各各種保修工工作，同時時，將向業(yè)業(yè)主提供詳詳盡的有關(guān)關(guān)技術(shù)說明明資料，幫幫助業(yè)主更更好的了解解建筑使用用過程中的的注意事項項。2)工程保修小小組在接到到業(yè)主維修修要求后，立立即到達(dá)故故障現(xiàn)場商商定處理辦辦法，對于于一般質(zhì)量量問題，保保修工作將將在24小時內(nèi)內(nèi)完成，較較大的質(zhì)量量問題，保保修工作將將在與業(yè)主主協(xié)商時間間內(nèi)完成。3)在保修期間間，保修小小組成將充充分聽取業(yè)業(yè)主意見。對對業(yè)主提出出的質(zhì)量問問題，認(rèn)真真分析、研研究、制定定維修方案案。對屋面面、衛(wèi)生間間、地下室室防水等容容易跑、冒冒、滴、漏漏及電器元元件易損壞壞的部位，準(zhǔn)準(zhǔn)備好配料料和材料，隨隨時發(fā)生問問題，隨時時進(jìn)行解決決，確保維維修質(zhì)量。保保修實施時時節(jié)認(rèn)真做做好成品及及環(huán)境衛(wèi)生生的保護(hù)工工作，做到到工完場清清。(5)工程維修記記錄表，見見表3.44-1工程維修記錄表表表3.4--1指派維修單位：：編號：工程名稱合同編號顧客名稱聯(lián)系電話工程地點聯(lián)系人維修內(nèi)容：簽發(fā)人：年月日維修記錄：維修負(fù)責(zé)人：