開酒店的七步投資方法論

開酒店的七步投資方法論（建議收藏）酒店作為具有長期穩(wěn)定收益的項目，一直受到投資人的青睞。但是，在中國酒店市場競爭激烈的環(huán)境下，也有不少酒店業(yè)主僅根據(jù)個人主觀喜好盲目入市，最終導(dǎo)致投資失敗。那在酒店投資過程中如何規(guī)避投資風(fēng)險呢？一、酒店投資人盲目投資后遇到的“那些坑”NO.1產(chǎn)品與客源不匹配酒店業(yè)作為服務(wù)業(yè)，位置會對酒店產(chǎn)生很大的影響。但是很多酒店投資人就根據(jù)自己的喜好，沒有根據(jù)物業(yè)位置合理確定酒店風(fēng)格。比如在學(xué)校周邊開一家中式風(fēng)格的酒店，導(dǎo)致酒店產(chǎn)品與周邊客流不匹配，酒店整體出租率較低。NO.2盲目投入，回本無望酒店投資人資金實力雄厚，對酒店籌建想法較多，因此不少酒店投資人為了標(biāo)新立異，在前期投入大量資金，讓酒店成本過高，收益難以保障，回本時間遙遙無期。NO.3定價不合理，讓酒店越做越爛很多單體酒店投資人一個最大的特點，就是低價獲客。后期住客對這家酒店就產(chǎn)生廉價的印象，一旦酒店再提升賣價，將失去一大批客源。所以，酒店合理定價也是重中之重！酒店投資的坑可不僅僅這些，很多酒店投資人就會問了，那應(yīng)該如何避免這些問題呢？別著急，今天教大家一個酒店投資7步法，讓你在投資前就做好酒店投資風(fēng)險預(yù)估和前期規(guī)劃?！毒频晖顿Y方法論》課程截圖1、分析市場客源在酒店投資人確認好酒店物業(yè)后，首先要對周邊客源是進行系統(tǒng)分析和篩選。對項目所處城市及周邊區(qū)域進行市場調(diào)查了解，充分了解本地的文化特色、酒店數(shù)量、規(guī)模、地理位置、服務(wù)項目等。如果酒店位于高鐵站、寫字樓附近，那就需要重點滿足商旅住客的需求，這些客人對酒店的品質(zhì)和檔次更關(guān)注。而如果酒店位于景區(qū)周邊，就要更偏重旅游出行的住客群體，他們會注重環(huán)境和服務(wù)上更多個性化的需求。不同客戶群表現(xiàn)出截然不同的特征，這就需要提前考慮酒店周邊群體的年齡層、興趣喜好、消費習(xí)慣等等，只有經(jīng)過多緯度的分析，才可以最終尋找到最適合自己酒店定位的目標(biāo)客源。2、確定消費區(qū)間在確認好酒店客源定位后，就需要投資人根據(jù)客源結(jié)構(gòu)來確定酒店賣價。一般來說，針對學(xué)生客源，酒店賣價在130-180元；商旅客群180-230元；年輕客群200-300元；高端商旅住客300-600元。3、結(jié)合物業(yè)規(guī)模投資人需要根據(jù)物業(yè)條件和規(guī)模確定酒店的類型，物業(yè)平數(shù)一般的（1000-4000平），建議做投資少、回報快的經(jīng)濟型、中檔酒店；物業(yè)平數(shù)大的（4000平以上）則可以做收入高的高端酒店產(chǎn)品。4、定位酒店檔次1000-2000平，出房量在60間，優(yōu)先考慮經(jīng)濟型酒店；2000-4000平，出房量60-90間，優(yōu)先考慮入門級中檔酒店產(chǎn)品；4000平以上，出房量為90間以上，建議做中高端酒店。5、測算酒店收益在前四步均確定后的前提下，投資人就可以對酒店的收益進行測算了，這也是眾多投資人最關(guān)心的一個問題，“我的酒店到底能不能賺錢？能賺多少錢？”酒店人必須掌握的收益管理原理及計算公式：測算公式：預(yù)算收入-綜合成本=利潤；預(yù)算收入=價格*房間規(guī)模*預(yù)估出租率；綜合成本=人工+水電+洗滌+耗材+租金6、回推前期投資通過以上公式，可以大致算出酒店的利潤，我們可以根據(jù)利潤回推酒店前期的投資成本。經(jīng)濟型酒店投資測算：物業(yè)條件：1800平、50間房、租金0.6元年收入：平均賣價150元，平均出租率80%，年收入大概219萬年成本：租金39.4萬、人工36萬、運營58.5萬年利潤：85萬單房投入：85萬×3年÷50間=51000元結(jié)論：經(jīng)濟型酒店三年回本的話，單房投入不能超過51000元入門中檔酒店的投資測算：物業(yè)條件：2500平、60間房、租金為0.8元年收入：平均賣價200元、平均出租率80%，年收入大概為350萬年成本：租金73萬、人工54萬、運營80.6萬年利潤：142萬單房投入：142萬×3年÷60間=71000元結(jié)論：一家中檔酒店三年回本的話，單房投入不能超過71000元高端酒店投資測算：物業(yè)條件：5000平、100間房、租金1.2元年收入：平均賣價300元、平均出租率80%，年收入為876萬年成本：租金219萬、人工105萬、運營175萬年利潤：377萬單房投入：377萬×3.5年÷100間=131950元結(jié)論：一家高端酒店三年回本的話，單房投入不能超過131950元（以上數(shù)據(jù)均為平均數(shù)據(jù)，具體成本需根據(jù)酒店實際情況測算）7、匹配合適的酒店產(chǎn)品最后一步，投資人需要根據(jù)自身情況匹配相應(yīng)的酒店產(chǎn)品，經(jīng)濟型與中檔酒店的投資回報期一般為2-3年，而高端酒店回報期則稍長一些。作為酒店投資人，除了有足夠的耐心去經(jīng)營一家酒店，選擇一個好的品牌很重要，因為好的酒店品牌用完善的體系和客源，讓你無憂開酒店。綜上來看，要想開一家穩(wěn)賺不賠的酒店