武漢市集體土地上房屋拆遷補償標準方式

v1.0可編寫可改正城中村改造成本核算方式1、開發(fā)用地供地地價(土地掛牌底價)=(還建布置成本+本宗地地價)x1．15+整合開發(fā)用地成本+整合開發(fā)用地政府規(guī)費。2、實質成本法是依據改造中發(fā)生的主要成本測算的。用于對政策法測算的土地掛牌底價進行校核。實質改造成本=還建布置成本+拆遷賠償費+規(guī)劃設計費+勘察定界費+規(guī)劃咨詢費+供地附圖丈量費+新增建設用地有償使用費+耕地開墾費+還建房項目的配建公共服務設備的建設成本+整合開發(fā)用地成本+整合開發(fā)用地政府規(guī)費。集體土地征用征地主要指國家出于公共利益的需要，依據法定程序強迫征用農民集體所有土地，并依據賠償標準一次性賜予被征地者（包含土地所有權人、使用權人以及土地承包經營權的發(fā)包人、承包人、轉包人等）必定的錢幣賠償，有的還一定依據要求進行必需的就業(yè)布置。一般來說，只假如出于公共利益的需要，對于屬于農民集體所有的土地都能夠進行強迫征用?？墒牵覈鵀榱吮Ｗo耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地的行為。報批基本流程1v1.0可編寫可改正征地申請①→政策審察②→勘察定界③→公布征地預通告④→征地檢查⑤→社會保障狀況檢查⑥→社會保障方案審察⑦→組織征地聽證⑧→征地報批⑨→繳納報批花費⑩報批流程詳解一、征地申請：項目業(yè)主依據國家和自治區(qū)征地報批的有關規(guī)定，向市領土資源局提出建設項目征地申請。征地申請須提交的資料包含：項目征地申請報告、建設項目用地預審批復文件、項目審批文件（項目贊同或項目存案資料）、項目用地規(guī)劃范圍圖有關資料等。屬獨自選址建設的項目，需提交地質災禍和壓礦評估報告存案文件；項目波及占用占用林地的，需提交林地贊同文件；項目波及土地復墾的，需提交土地復墾方案審察建議。二、政策審察。市領土資源局對項目業(yè)主提交的征地申請資料進行審察，切合征地條件的，將征地任務分解、下達給轄區(qū)人民政府、市征地拆遷辦及有關部門，并由項目業(yè)主拜托測繪技術單位（市領土資源信息中心）展開土地勘察定界工作。三、勘察定界。轄區(qū)人民政府組織被征地民眾配合市領土資源局、市征地拆遷辦、測繪技術單位實地踏勘征地范圍和權屬界限，測繪地形、地物和地貌，鑒定土地地類等工作；四、公布征地預通告。市征地拆遷辦依據土地勘察定界初步結果，擬定《征收土地預通告（送審稿）》，經市領土資源局審察后，報市人民政府公布《征收土地預通告》。市領土資源局將《征收土地預通告》轉市征地拆遷辦交由轄區(qū)人民政府在被征收土地所在的鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）進行張貼、通告，同時抄送市勞動和社會保障局、市農業(yè)局、市公安局、市民政府局等有關單位；五征地檢查。市領土資源局組織轄區(qū)人民政府、市征地拆遷辦及有關部門對征地波及的土地權屬、地類、面積進行檢查，調解土地、房子權屬糾葛，鑒定被征地鄉(xiāng)村集體經濟組織人均耕地面積和征地前后代均耕地變化狀況，地上建（構）筑物和附著物的種類、數目、構造、產權等狀況。轄區(qū)政府及其征地拆遷辦組織被征地鄉(xiāng)村集體經濟組織、2v1.0可編寫可改正土地承包經營戶及有關權益人在《征地狀況檢查表》、《征收土地面積確認表》及《征地地上附著物賠償登記表》等征地報批資料上署名、確認并報送市征地拆遷辦；六、社會保障狀況檢查。轄區(qū)人民政府在市征地拆遷辦、市勞動保障局、市民政局及市衛(wèi)生局的指導下，檢查征地波及土地承包經營戶人口、戶數及其就業(yè)、社會保障狀況，編制被征地農民花名冊，鑒定切合社會保障條件的人口、戶數，計算被征地農民社會保障花費及政府、個人的分擔份額，擬定《被征地農民社會保障實行方案（征采建議稿）》，按規(guī)定公示后，報送市征地拆遷辦審察、市勞動保障局鑒定；七、社會保障方案審察。市勞動保障局對轄區(qū)人民政府、市征地拆遷辦報送的《被征地農民社會保障實行方案》及有關資料進行審察，出具《被征地農民社會保障方案審察建議》并抄送市征地拆遷辦、市領土資源局；如屬報國務院審批征地的建設項目，上報自治區(qū)勞動和社會保障廳出具《被征地農民社會保障方案審察建議》，并送市征地拆遷辦、市領土資源局；八、組織征地聽證。市征地拆遷辦對轄區(qū)人民政府及有關部門報送的征地資料進行審察，擬定《征地聽證見告書》，報市領土資源局鑒定后，由轄區(qū)人民政府將《征地聽證見告書》送到被征地鄉(xiāng)村集體經濟組織、土地承包經營者及有關權益人；對申請聽證的，由市領土資源局依法組織召開征地聽證會；九、征地報批。市征地拆遷辦依據征地報批資料齊全狀況，依據有關規(guī)定擬定征地報批“一書四方案”，采集和組織征地報批有關資料并協調市財政局或項目業(yè)主單位落實征地報批花費后，將征地報批資料送市領土資源局審察后報市人民政府、自治區(qū)人民政府（或國務院）審批；十、繳納報批花費。市財政局依據自治區(qū)領土資源廳繳費通知單、市領土資源局繳費函及征地報批花費上繳財政票據，辦理征地報批花費上繳和入庫工作，由市領土資源局協調自治區(qū)領土資源廳辦理建設用地審批手續(xù)。贊同流程3v1.0可編寫可改正當征地的對象屬于基本農田、基本農田之外的耕地超出35公頃的、或許其余土地超過70公頃三種狀況的，一定由國務院贊同。不屬于這三類土地的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府贊同，并報國務院存案。征地的程序分前后連接的兩大塊，即征地的贊同程序和征地的實行程序。在征地過程中，征地的對象一定切合城市規(guī)劃的規(guī)定。所有土地一定獲得有關部門的贊同方能征用。（一）征地的贊同程序征地的贊同程序：1、建設項目依法經國務院或省政府贊同。2、建設單位向市、縣政府地政部門提出建設用地申請。3、市、縣政府地政部門審察后擬定征用土地等方案。4、經市、縣政府贊同后逐級上報。5、征用土地等方案依法由國務院或許省政府贊同。（二）征地的實行程序征地的實行程序：1、公布征地通告1）公布機關：市縣政府。2）公布范圍：被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村。3）通告內容：贊同征地機關、贊同文號、征用土地用途、范圍、面積以及征地賠償標準、農業(yè)人員布置方法、辦理征地賠償的限期等。4）公布結果：公揭公布后搶栽、搶種的農作物或搶建的建筑物不列入賠償范圍。4v1.0可編寫可改正2、辦理征地賠償登記1）登記機關：征地通告指定的政府地政部門。2）登記申請人：被征用土地的所有權人、使用權人。3）登記限期：征地通告規(guī)定的限期。4）登記所需資料：土地權屬證書證書、地上附著物產權證明等文件。5）不辦理登記的結果：不列入賠償范圍。3、擬定征地賠償布置方案1）擬定機關：市、縣政府地政部門會同有關單位。2）擬定依據：土地登記資料、現場勘察結結果、經查對的征地賠償登記狀況、法律法例規(guī)定的征地賠償標準。3）方案內容：土地賠償費、布置補貼費、青苗賠償費、附著物賠償費等事項。4）方案通告：市、縣政府地政部門在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村通告方案，聽取被征用土地的鄉(xiāng)村集體經濟組織和農民的建議。5）報批：由市、縣政府地政部門報市、縣政府贊同。4、確立征地賠償布置方案確立和贊同機關：市、縣政府（并報省政府地政部門備案）。5、實行征地賠償布置方案1）組織實行機關：縣級以上政府地政部門。2）花費支付：在方案之日起3個月內所有支付給被征地的單位和個人，未按規(guī)定支付花費的，被征地的單位和個人有權拒交土地。5v1.0可編寫可改正6、土地交托被征地單位和個人應該按規(guī)定的限期交托土地。（三）征地賠償花費項目1、土地賠償花費地單位依法對被征地的鄉(xiāng)村集體經濟組織因其土地被征用造成經濟損失而支付的一種經濟賠償。2、青苗賠償花費地單位對被征用土地上的青苗因征地遇到毀損，向栽種該青苗的單位和個人支付的一種賠償花費。3、附著物賠償花費地單位對被征用土地上的附著物，如房子、其余設備，因征地被毀損而向該所在人支付的一種賠償花費。4、布置補貼費、用地單位對被征地單位布置因征地所造成的充裕勞動力而支付的賠償花費。（四）征地賠償標準數額1、各項征地賠償花費的詳細標準、金額由市、縣政府依法贊同的征地賠償布置方案規(guī)定。、土地被征用前3年均勻年產值確實定（有關土地賠償費、布置補貼費的賠償標準）：按當地統計部門鑒定的最基層單位統計年報和經物價部門認同的單價為準。、按規(guī)定支付的土地賠償費、布置補貼費尚不可以使需要布置的農民保持原有生活水平的，可增添布置補貼費。但土地賠償費和布置補貼費的總和不得超出土地被征用前三年均勻年產值的30倍。（五）賠償花費的管理和歸屬各項賠償花費由被征地單位收取后，按以下方式辦理：1、土地賠償費、依法應支付給集體的布置補貼費、集體所在的青苗賠償費和附著物賠償費，由被征地單位管理和使用。6v1.0可編寫可改正2、青苗賠償費和附著物賠償費歸青苗和附著物的所有者所有。3、布置補貼費的歸屬、使用：1）由鄉(xiāng)村集體經濟組織布置的，支付給鄉(xiāng)村集體經濟組織，由其管理和使用。2）由其余單位布置的，支付給布置單位。3）不需要一致布置的，發(fā)放給布置人員個人或經被布置人員贊同后用于支付被布置人員的保險花費。征地地上附著物賠償征地地上附著物賠償包含：房子拆遷賠償、地上隸屬物賠償和拆遷過渡期補償。拆遷房子賠償當前我國的拆遷集體土地住所房子的拆遷賠償方式分為錢幣賠償、產權調動和農民自建3種方式。一、推行錢幣賠償的，錢幣賠償金額包含被拆遷集體土地住所房子賠償價和宅基地土地所有權區(qū)位賠償價。計算公式分別為：1）被拆遷集體土地住所房子賠償價=被拆遷集體土地住所房子賠償單價×被拆喬遷住宅子建筑面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處集體土地住所房子的，應劃分房子構造、等級分別計算歸并賠償。（2）宅基地所有權區(qū)位賠償價=宅基地綜合賠償單價×鑒定的宅基地土地賠償面積。7v1.0可編寫可改正附：未超出贊同使用限期的暫時建設房子，依據重置成新價和節(jié)余使用限期予以賠償，不賜予宅基地土地所有權區(qū)位賠償價。集體土地住所房子賠償單價、宅基地土地所有權區(qū)位賠償單價由市領土房管局依據武漢市公民經濟發(fā)展水平、武漢市市國有土地所有權基準地價、房地產市場變化狀況予以適合調整，經市人民政府贊同后按期宣布。二、推行產權調動的，被拆遷人的布置面積依據以下標準鑒定：被拆掉房子的贊同建筑面積低于50平方米/人的，按人均50平方米鑒定；一人戶，按80平方米鑒定；獨生兒女戶多計50平方米。三、推行農民自建，應切合土地利用整體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，并按有關規(guī)定進行建設。（一）本村集體經濟組織另有宅基地，能夠安排宅基地給被拆遷人自建住所或由村集體經濟組織一致建設住所。1．如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人依據被拆遷集體土地住所房子賠償價賜予賠償，對集體經濟組織依據宅基地土地所有權區(qū)位賠償價賜予賠償。2．如由村集體經濟組織一致建設住所，拆遷人按本規(guī)定第九條的有關規(guī)定賜予村集體經濟組織賠償，由村集體經濟組織將建成的布置房分派給被拆遷人。（二）本村集體經濟組織另有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經濟組織一致建設布置住所的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農用地轉建設用地等手續(xù)和支付有關花費，對村集體經濟組織依據被拆遷集體土地住所房子賠償價賜予賠償。過渡期內的暫時布置補貼費一、搬家補貼費（含電話、有線電視、空調、水表、電表、家電家私等搬家波及的全部搬家花費）8v1.0可編寫可改正拆遷人對在規(guī)準時間內簽署拆遷賠償布置協議并達成搬家的被拆遷人，本村戶籍人口每戶可享受搬家補貼費；非本村戶籍人口，但有祖屋在拆遷地區(qū)的被拆遷人每戶可享受拆遷補貼費；超出規(guī)按限期仍拒不搬家的，拆遷人將申請依法強迫拆遷，其實不賜予搬家補貼費和獎賞。非住所房子及公司法人不動產賠償一、公司法人不動產賠償（需非農用地且切合土地利用整體規(guī)劃）拆遷已領取營業(yè)執(zhí)照用于生產經營的房子及附著物，由拆遷人賜予錢幣賠償，該賠償包含：房子賠償、附著物及隸屬設備的賠償。停產休業(yè)賠償以及設備安裝調試等其余賠償。一）有形財產的賠償、法人不動產（出讓性質、直接與集體經濟組織或村民委員會簽署合約的、包含房子和土地使用權）的賠償：拆掉鄉(xiāng)村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其余單位、個人共同舉辦的公司所有的非居住宅子，錢幣賠償金額計算公式為：被拆掉房子的建安重置價＋相應的土地使用權獲得花費。被拆掉房子的建安重置價、相應的土地使用權獲得花費，由房地產估價機構評估。、非住所賠償（轉讓性質、與承包經營權使用權人或自留地權益人或與村集體簽署合約的權益人未經部門贊同或登記轉讓的）9v1.0可編寫可改正依據房子重置價聯合成新進行賠償。、隸屬設備及附著物賠償（其余建設用地和未利用地上的）被拆遷人的沒法恢復使用的設備及其余設備，按重置價錢聯合成新評估賜予賠償。二）無形財產的損失賠償及其余補貼花費、停產休業(yè)損失的賠償標準（按公司營業(yè)執(zhí)照認定，在拆遷地址，有村集體認可的有關合作或租憑合同、并在通告前尚在納稅的依據公司法依法建立的公司法人）賠償限期：切合重修條件的，按重修期確立賠償時間；不切合重修條件的，按法定清理所需時間確立賠償時間。②損失鑒定：對切合重修條件的，可參照公司上年度月均勻生產(經營)成本以及重置固定財產、技術改造和布置員工等花費支出狀況確立；對不切合重修條件的，按公司因停產、休業(yè)致使的實質損失(包含布置員工所波及的花費等)狀況確立。、其余補貼。按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價錢、設備安裝價錢計算的設備搬家和安裝花費二、對于住所房子用于經營的賠償（需宅基地上、無證但需是合法面積）：依據實質經營的面積賜予600/平方米的賠償，最高不高于18000元。三、改為商業(yè)經營門面的賠償（需宅基地上）、（有房產證且是臨街基層經營面積的）私房、自管房、直管房臨街基層住所房子，經贊同改為商業(yè)經營門面，辦理了工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記等合法手續(xù)且事實營業(yè)的，對其實質經營的有證建筑面積賜予適合賠償。即：賠償款=商業(yè)區(qū)位價）×（60～70）%+房子重置價×營業(yè)面積。10v1.0可編寫可改正、（有房產證但不是臨街基層經營面積）私房、自管房、直管房非臨街基層住所房子，經贊同改為商業(yè)經營門面，辦理了工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記等合法手續(xù)且事實營業(yè)的，對其實質經營的有證建筑面積賜予適合賠償。即：賠償款=（住所區(qū)位價+房子