物管培訓(xùn)-物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算

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物管培訓(xùn):物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算之相關(guān)制度和職責(zé)，在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中,財(cái)務(wù)預(yù)算居于非常重要的地位。任何管理活動(dòng)都涉及了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃將來(lái),物業(yè)管理財(cái)務(wù)也不例外。財(cái)務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動(dòng)結(jié)果的集中體...

在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中,財(cái)務(wù)預(yù)算居于非常重要的地位。任何管理活動(dòng)都涉及了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃將來(lái),物業(yè)管理財(cái)務(wù)也不例外。財(cái)務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財(cái)務(wù)管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的管理控制工具。

一、財(cái)務(wù)預(yù)算的含義及其要求

財(cái)務(wù)預(yù)算是當(dāng)代公司理財(cái)?shù)闹匾侄?通過(guò)對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)邏輯的熟悉,以及充分調(diào)動(dòng)公司員工參加財(cái)務(wù)預(yù)算編制和實(shí)施的樂(lè)觀性,它實(shí)現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合。

(一)財(cái)務(wù)預(yù)算及其作用

理論上,財(cái)務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。廣義的財(cái)務(wù)預(yù)算是按照物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針,在了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和預(yù)測(cè)將來(lái)的基礎(chǔ)上,對(duì)公司將來(lái)資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程和結(jié)果(包括資金來(lái)源、資金運(yùn)用和資金結(jié)構(gòu)等)舉行事先支配的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。詳細(xì)而言,了解過(guò)去和分析現(xiàn)在是指了解公司過(guò)去和現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)成績(jī)及其財(cái)務(wù)情況;預(yù)測(cè)將來(lái)是在了解過(guò)去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上,對(duì)將來(lái)可能浮現(xiàn)的各種狀況及其對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的影響舉行科學(xué)的判斷;而財(cái)務(wù)支配則是指為達(dá)成將來(lái)的財(cái)務(wù)情況和經(jīng)營(yíng)成績(jī),針對(duì)相關(guān)影響因素而舉行的各種財(cái)務(wù)決策活動(dòng)。狹義的財(cái)務(wù)預(yù)算則是各種財(cái)務(wù)支配的系統(tǒng)化和詳細(xì)化,即財(cái)務(wù)決策結(jié)果的匯總?？梢?jiàn),財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司將來(lái)資金運(yùn)動(dòng)的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需要者評(píng)估物業(yè)管理公司將來(lái)的現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提供了基礎(chǔ)。

財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的起點(diǎn)。廣義財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中,基于對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的分析和預(yù)測(cè),管理層對(duì)物業(yè)管理公司將來(lái)財(cái)務(wù)情況舉行了各種支配,財(cái)務(wù)預(yù)算就是這些支配的匯總。就本質(zhì)而言,廣義財(cái)務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財(cái)?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體――財(cái)務(wù)預(yù)算,指明白物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)脑敿?xì)目標(biāo),提供了對(duì)物業(yè)管理公司日常資金運(yùn)動(dòng)舉行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的要求

財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程,是對(duì)公司將來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)結(jié)果的支配過(guò)程。為此,為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算的有效性,編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),務(wù)必遵循以下原則或要求:

1.加強(qiáng)調(diào)查討論,熟悉資金運(yùn)動(dòng)邏輯

與其他企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)相比,物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)的資金運(yùn)動(dòng)相對(duì)較為容易,主要涉及收取管理費(fèi)和費(fèi)用支出兩個(gè)環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財(cái)務(wù)預(yù)算的確切性和可操作性,仍需在編制財(cái)務(wù)預(yù)算之前,了解其資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn),特殊是設(shè)備修理保養(yǎng)等費(fèi)用支出項(xiàng)目的邏輯性。

2.采取參加管理,調(diào)動(dòng)員工樂(lè)觀性

財(cái)務(wù)預(yù)算是一種財(cái)務(wù)管理手段,其目的是對(duì)將來(lái)的資金運(yùn)動(dòng)舉行控制。這一控制通過(guò)公司各部門(mén)全體員工的執(zhí)行得以實(shí)現(xiàn)。實(shí)質(zhì)上,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程,就是財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過(guò)程。當(dāng)代管理討論表白:員工參加其目標(biāo)確實(shí)定過(guò)程,能有效地增加對(duì)其目標(biāo)的認(rèn)同,從而提高達(dá)成目標(biāo)的可能性。因?yàn)楣救w員工都將參加財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行,因此,應(yīng)盡可能讓員工參加財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程。

3.吻合實(shí)際,適當(dāng)留有余地

預(yù)算作為一種控制目標(biāo),其水平的高低既應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時(shí)也應(yīng)是可實(shí)現(xiàn)的,不應(yīng)是高不行攀的,否則,財(cái)務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。詳細(xì)而言,編制的財(cái)務(wù)預(yù)算既應(yīng)吻合公司的實(shí)際狀況,不宜過(guò)低,同時(shí)也不宜過(guò)高,通過(guò)全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。

4.面面權(quán)衡,提高資金用法效益

當(dāng)代管理討論證實(shí):方案帶來(lái)的節(jié)省是最大的節(jié)省。物業(yè)管理服務(wù)中,管理收費(fèi)有既定標(biāo)準(zhǔn),如何提高管理收費(fèi)的用法效益必定是物業(yè)管理公司始終關(guān)懷的主題。為此,不僅要求嚴(yán)格控制費(fèi)用支出,更重要的是在財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中,應(yīng)充分考慮各費(fèi)用支出的須要性及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值,防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目。

(三)財(cái)務(wù)預(yù)算編制辦法

財(cái)務(wù)預(yù)算有多種不同的編制辦法。理論討論表白,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制辦法不同,其效益性和實(shí)現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司編制財(cái)務(wù)預(yù)算的常用辦法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種。

1.固定預(yù)算

固定預(yù)算,是指以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ),考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響,在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增強(qiáng)或削減肯定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制辦法也稱(chēng)為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。

固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制辦法,在現(xiàn)實(shí)生活中得到了廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)為:編制容易,預(yù)算的編制成本較低;此外,因?yàn)楣潭A(yù)算以過(guò)去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ),費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門(mén)所接受。這一辦法的缺點(diǎn)為:沒(méi)有結(jié)合預(yù)算期的狀況,重新對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出的須要性及其支出水平舉行論證,難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化;同時(shí),因?yàn)椴杉{該辦法編制的預(yù)

算短缺挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動(dòng)各部門(mén)和全體員工控制費(fèi)用支出的樂(lè)觀性。

2.零基預(yù)算

零基預(yù)算是指一切從零開(kāi)頭,通過(guò)重新考慮費(fèi)用預(yù)算的須要性和各項(xiàng)支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。該辦法是美國(guó)學(xué)者P.德魯克等于20世紀(jì)60年月首先提出的,它很快就受到美國(guó)政府和工商界的重視。1976年,美國(guó)總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理,取得了較好的成效。在小編國(guó),零基預(yù)算作為成本費(fèi)用預(yù)算的一種編制辦法,越來(lái)越多地應(yīng)用于政府部門(mén)和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。

零基預(yù)算不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制,徹低按照預(yù)算期業(yè)務(wù)活動(dòng)的需求和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急,對(duì)各支出項(xiàng)目舉行逐個(gè)分析和計(jì)量,從而制定出費(fèi)用預(yù)算。詳細(xì)而言,零基預(yù)算的編制程序?yàn)?①由各部門(mén)提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額,而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;②將所有的費(fèi)用項(xiàng)目分為務(wù)必保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目?jī)纱箢?lèi);③對(duì)各費(fèi)用支出額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目舉行成本效益分析,并根據(jù)成本效益率的大小舉行排序;④將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項(xiàng)目之間舉行分配。分配時(shí),首先滿(mǎn)足務(wù)必保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟(jì)資源在費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目之間舉行優(yōu)化分配。

對(duì)物業(yè)管理公司而言,零基預(yù)算有著重要價(jià)值。在既定的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下,它有助于提高管理收費(fèi)的用法效益,充實(shí)公司與業(yè)主之間的關(guān)系,從而增加物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。但值得注重的是,零基預(yù)算也有肯定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預(yù)算的工作量相對(duì)較大,各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率確實(shí)定短缺客觀依據(jù)等。

二、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算,是對(duì)物業(yè)管理中資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程和結(jié)果的面面反映,它涉及到公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方全面,內(nèi)容非常豐盛。為此,有須要對(duì)其詳細(xì)內(nèi)容作一熟悉。

(一)編制財(cái)務(wù)預(yù)算的假定

現(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司的將來(lái)資金運(yùn)動(dòng)瀕臨著較高的不確定性。編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件,即為公司財(cái)務(wù)預(yù)算的編制作出須要的、合理的假定。

1.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假定

持續(xù)經(jīng)營(yíng)假定與持續(xù)經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)假定相同,是指在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái),物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)管理公司按照合同對(duì)物業(yè)舉行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。

2.單一業(yè)務(wù)假定

單一業(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù),不從事多種經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)實(shí)中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營(yíng),但因?yàn)槠浞俏飿I(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與普通公司的預(yù)算并無(wú)差別,而物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),因此,有須要確立該假定,以簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)預(yù)算的編制。

3.現(xiàn)金收支假定

現(xiàn)金收支假定是假定公司有完美的財(cái)務(wù)管理制度,包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫(kù)存量(上、下限)制度等。

4.存貨假定

存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟(jì)批量(經(jīng)濟(jì)批量是確定存貨選購(gòu)量的一種方式,在該方式下,預(yù)算期內(nèi)存貨的選購(gòu)費(fèi)用和存儲(chǔ)費(fèi)用之和最小)訂購(gòu),且?guī)齑媪磕軡M(mǎn)足日常修理保養(yǎng)之用。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購(gòu)買(mǎi),因此,公司無(wú)需儲(chǔ)備額外的存貨(也稱(chēng)平安儲(chǔ)備量)以備時(shí)常之需。

5.營(yíng)運(yùn)資金假定

營(yíng)運(yùn)資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需。營(yíng)運(yùn)資金假定是指假定公司的營(yíng)運(yùn)資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費(fèi)押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實(shí)意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)舉行外部融資。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容

各物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是在財(cái)務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下綻開(kāi)的,財(cái)務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運(yùn)動(dòng)。普通而言,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等多項(xiàng)內(nèi)容。

財(cái)務(wù)預(yù)算的詳細(xì)內(nèi)容,主要包括八部分:

1.收入預(yù)算

物業(yè)管理公司的收入來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)(多種經(jīng)營(yíng)部分的預(yù)算應(yīng)單獨(dú)編制預(yù)算,在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個(gè)方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入,這一主營(yíng)業(yè)務(wù)收入又可進(jìn)一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營(yíng)收入和大修收入等。

2.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算

營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)挺直支出,其預(yù)算包括挺直人工費(fèi)和挺直材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中,直

接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)挺直從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出,而挺直材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中挺直消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。

3.管理費(fèi)用預(yù)算

管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和維修費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)庇護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。

4.財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算

財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算,其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

5.資本預(yù)算

資本預(yù)算也稱(chēng)設(shè)備修理更新方案,是物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,按照設(shè)備的運(yùn)行情況和管理服務(wù)的需求制定的有關(guān)長(zhǎng)久資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購(gòu)入和更新改造支出的預(yù)算。

6.現(xiàn)金預(yù)算

現(xiàn)金預(yù)算亦稱(chēng)現(xiàn)金流量表,是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預(yù)算是物業(yè)管理公司舉行貨幣資金日常管理的基本手段。

7.預(yù)計(jì)損益表

預(yù)計(jì)損益表又稱(chēng)年度利潤(rùn)方案,是在經(jīng)營(yíng)決策(包括財(cái)務(wù)決策)基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年,下同)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤(rùn)的預(yù)算。

8.預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表

預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表或稱(chēng)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)情況表,是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。

(三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量確實(shí)定

現(xiàn)金預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算中居于中央地位的預(yù)算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運(yùn)用四部分組成。因?yàn)楝F(xiàn)金是無(wú)收益或收益較低的資產(chǎn),編制現(xiàn)金預(yù)算時(shí),確定現(xiàn)金持有量是一項(xiàng)非常重要的財(cái)務(wù)決策。

1.現(xiàn)金預(yù)算

現(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺狀況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財(cái)中,對(duì)這一工具應(yīng)予以足夠的重視。

通常,現(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成:

(1)現(xiàn)金收入

現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入。現(xiàn)金收入不同于營(yíng)業(yè)收入,營(yíng)業(yè)收入是一個(gè)會(huì)計(jì)概念,其確認(rèn)基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制,無(wú)論款項(xiàng)是否收到,只要取得了收取款項(xiàng)的權(quán)利,即可確認(rèn)為收入;現(xiàn)金收入是一個(gè)財(cái)務(wù)概念,其確認(rèn)以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ),即惟獨(dú)收到現(xiàn)金后才確認(rèn)為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項(xiàng)上。

(2)現(xiàn)金支出

現(xiàn)金支出的內(nèi)容無(wú)數(shù),分為營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出,包括選購(gòu)材料、員工工資、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用(不含折舊)等成本費(fèi)用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營(yíng)業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。

(3)現(xiàn)金余缺

現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),解釋現(xiàn)金有多余;差額為負(fù)數(shù),表白物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金缺乏。

(4)余缺的運(yùn)用或籌措

持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金缺乏,則公司的正常運(yùn)作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金缺乏部分,應(yīng)考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調(diào)節(jié)物業(yè)管理收費(fèi)等加以解決。

2.現(xiàn)金持有量確實(shí)定

物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的辦法無(wú)數(shù),較為常用的有鮑摩爾模式等。

(1)持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)

現(xiàn)金持有量確實(shí)定,與公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)有密切關(guān)系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)主要表現(xiàn)為:

①交易性動(dòng)機(jī)。交易性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了滿(mǎn)足日常營(yíng)業(yè)的需求而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不行能徹低同步、同金額發(fā)生,為此,務(wù)必持有肯定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿(mǎn)足支出大于收入時(shí)的現(xiàn)金需要。對(duì)物業(yè)管理公司而言,因?yàn)槠洮F(xiàn)金收入主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),在時(shí)光上相對(duì)集中,而支動(dòng)身生的時(shí)光又相對(duì)簇?fù)?出于交

易性動(dòng)機(jī)而持有現(xiàn)金顯得尤為須要。

②預(yù)防性動(dòng)機(jī)。預(yù)防性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了對(duì)付意外狀況而持有現(xiàn)金。構(gòu)成現(xiàn)金預(yù)算的現(xiàn)金收入和支出,都來(lái)源于公司對(duì)將來(lái)的預(yù)測(cè)。因?yàn)閷?lái)存在不確定性,任何預(yù)測(cè)都難以百分之百確切,浮現(xiàn)意外狀況在所難免。為了滿(mǎn)足浮現(xiàn)意外狀況下的現(xiàn)金需要,有須要持有肯定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預(yù)計(jì)的公眾代辦性或特約服務(wù)收費(fèi)未能準(zhǔn)時(shí)取得,或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的修理支出大大超出方案等,這些狀況都要求公司有肯定的、超出正常營(yíng)業(yè)需求的現(xiàn)金儲(chǔ)備。

③投機(jī)性動(dòng)機(jī)。投機(jī)性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了利用可能浮現(xiàn)的有利機(jī)會(huì)而持有現(xiàn)金。如預(yù)期存貨價(jià)格可能會(huì)發(fā)生臨時(shí)性大幅波動(dòng)時(shí),物業(yè)管理公司若方案利用這一可能機(jī)會(huì),則務(wù)必持有與之相應(yīng)的現(xiàn)金?，F(xiàn)實(shí)中,僅有極少數(shù)公司出于此動(dòng)機(jī)而持有現(xiàn)金。

普通而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項(xiàng)動(dòng)機(jī),但值得注重的是,若浮現(xiàn)現(xiàn)金需要時(shí),公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應(yīng)地削減。

(2)現(xiàn)金持有量確實(shí)定

現(xiàn)金是一項(xiàng)無(wú)挺直收益或收益甚低的資產(chǎn),為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會(huì)給公司帶來(lái)嚴(yán)峻后果。可見(jiàn),合理確定公司的現(xiàn)金持有量非常重要。最佳現(xiàn)金持有量確實(shí)定辦法有多種,物業(yè)管理公司常用的辦法為鮑摩爾模式。

鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券。需求現(xiàn)金時(shí),則出售有價(jià)證券?，F(xiàn)金支出相對(duì)穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi),公司的現(xiàn)金持有量N隨支出穩(wěn)步削減至0(見(jiàn)圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時(shí)的持有量,它取決于兩個(gè)因素:持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無(wú)法同時(shí)以有價(jià)證券形式持有,此時(shí),因持有現(xiàn)金而損失的有價(jià)證券投資收益,稱(chēng)為持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。普通而言,持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本是一項(xiàng)變動(dòng)成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例改變;有價(jià)證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價(jià)證券所務(wù)必支付的費(fèi)用,如通訊費(fèi)、稅金和手續(xù)費(fèi)等。轉(zhuǎn)換成本是一項(xiàng)固定成本,即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關(guān)系,而與每次的轉(zhuǎn)換金額無(wú)關(guān)(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動(dòng)成本,鮑摩爾模式仍舊成立)。

三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的編制

不同的物業(yè)管理公司,編制預(yù)算的方式和程序各不相同。普通而言,為調(diào)動(dòng)廣大員工的樂(lè)觀性,在面面預(yù)算的編制過(guò)程中,應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理公司的各個(gè)部門(mén)和全部員工共同參加,并由物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算。

(一)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序

財(cái)務(wù)預(yù)算的編制涉及公司的各個(gè)部門(mén),編制預(yù)算時(shí),需對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和編制程序作出詳細(xì)、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和程序?yàn)?

1.編制方式

各物業(yè)管理公司常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門(mén)下達(dá),作為各部門(mén)編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下);各部門(mén)按照控制目標(biāo)的要求,結(jié)合自身的實(shí)際狀況,編制出分季度的預(yù)算草案,并上報(bào)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(mén)(一上);財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)各部門(mén)的預(yù)算草案舉行匯總和綜合平衡,編制出官方的財(cái)務(wù)預(yù)算,并報(bào)物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會(huì)研究批準(zhǔn)后,正式下達(dá)給各部門(mén)執(zhí)行(二下)。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序

財(cái)務(wù)預(yù)算是經(jīng)營(yíng)預(yù)算中其他預(yù)算的匯總,編制財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)以其他預(yù)算為基礎(chǔ)。詳細(xì)編制程序?yàn)?①按照相關(guān)規(guī)矩和管理服務(wù)合同的要求(特殊是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等),編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算;②以收入預(yù)算為基礎(chǔ),制訂營(yíng)業(yè)成本預(yù)算,即挺直材料費(fèi)和挺直人工費(fèi)預(yù)算;③依據(jù)收入預(yù)算,編制管理費(fèi)用預(yù)算;④按照收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本和管理費(fèi)用預(yù)算等,并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預(yù)算,編制現(xiàn)金預(yù)算;⑤最后,綜合全部各項(xiàng)預(yù)算,編制利潤(rùn)預(yù)算(預(yù)計(jì)損益表)和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。值得注重的是,利潤(rùn)預(yù)算與財(cái)務(wù)規(guī)劃中的預(yù)計(jì)損益表并無(wú)不同。由于,預(yù)計(jì)損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標(biāo)下達(dá)給各部門(mén),然后再由各部門(mén)根據(jù)以上程序編制相應(yīng)的預(yù)算。這一編制過(guò)程,一方面使預(yù)計(jì)損益表得以分解,具備了實(shí)現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財(cái)提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預(yù)算等。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程

財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程非常復(fù)雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,詳細(xì)揭示財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程。

天馬物業(yè)管理公司僅負(fù)責(zé)一高層住所小區(qū)――簡(jiǎn)稱(chēng)“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務(wù)。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層舉行調(diào)查討論后打算:2000年的財(cái)務(wù)預(yù)算按靜態(tài)預(yù)算舉行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將預(yù)計(jì)損益表(表5.5)按部門(mén)舉行了分解,并下達(dá)給各部門(mén)。各部門(mén)按照下達(dá)的控制目標(biāo),結(jié)合自身的實(shí)際狀況,編制了預(yù)算草案,其編制過(guò)程為:

1.收入預(yù)算

天馬公司的物業(yè)管理收入相對(duì)容易,僅包括公共服務(wù)收入、公眾代辦

性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入三部分。按照管理服務(wù)合同,公共服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導(dǎo)定價(jià)相一致;公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。原則上,各項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)按時(shí)收取,但據(jù)以往閱歷知,本季度的管理公共服務(wù)收入中,80%于當(dāng)季收到款項(xiàng),其余20%于下季度收到;其他服務(wù)收費(fèi)基本上都于當(dāng)季收取。

另外,根據(jù)小編國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就其營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教導(dǎo)費(fèi)附加和防洪工程維護(hù)費(fèi)等流轉(zhuǎn)稅。因?yàn)槠淞鬓D(zhuǎn)稅的征稅對(duì)象為營(yíng)業(yè)收入,為簡(jiǎn)便起見(jiàn),將付現(xiàn)支出――營(yíng)業(yè)稅金列入了營(yíng)業(yè)收入預(yù)算。

2.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算

營(yíng)業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的挺直費(fèi)用,包括挺直材料和挺直人工費(fèi)。因此,編制營(yíng)業(yè)成本預(yù)算,應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ),分離確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的挺直成本。其中,公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)挺直成本確實(shí)定較為簡(jiǎn)單,可參照其他工商企業(yè)采納的辦法確定;公共服務(wù)的挺直人工費(fèi),據(jù)保安人員、修理工程人員和清潔人員等挺直從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費(fèi))確定,其材料成本可以上年度實(shí)際發(fā)生的成本為基礎(chǔ),增減肯定百分比(通常為物價(jià)指數(shù))來(lái)確定。因?yàn)橥χ辈牧隙喽c(diǎn)選購(gòu),公司的付款政策為:本季度選購(gòu)額或成本的70%于當(dāng)季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度挺直材料費(fèi)的現(xiàn)金支出=70%×本季度挺直材料費(fèi)+30%×上季度挺直材料費(fèi)。

3.管理費(fèi)用預(yù)算

管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的全部間接費(fèi)用,包括管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險(xiǎn)費(fèi)等。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳辦法為零基預(yù)算,但為了簡(jiǎn)便起見(jiàn),天馬公司采納的仍舊是固定預(yù)算。

4.現(xiàn)金預(yù)算

現(xiàn)金預(yù)算的編制,如上所述,以收入預(yù)算和成本費(fèi)用預(yù)算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營(yíng)運(yùn)資金由管理費(fèi)押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬(wàn)元,多余資金用于償還借款或購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券(年利率平均為7%);1999年度,物業(yè)管理公司無(wú)借款,也無(wú)投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬(wàn)元,預(yù)計(jì)所得稅為30萬(wàn)元。

5.預(yù)計(jì)損益表

預(yù)計(jì)損益表是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)成績(jī)的匯總反映。

因?yàn)槿鄙?999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債表,在此省略其預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會(huì)通過(guò)后,于2000年1月正式下達(dá)執(zhí)行。

四、物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算控制

財(cái)務(wù)預(yù)算,就其本質(zhì)而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)施就是借助于財(cái)務(wù)預(yù)算,對(duì)物業(yè)管理公司的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程舉行控制,即財(cái)務(wù)預(yù)算控制。為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算能真正落到實(shí)處,公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)搞好物業(yè)管理財(cái)務(wù)的預(yù)算控制工作。

(一)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的

財(cái)務(wù)管理部門(mén)舉行財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的主要有:

(1)落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算或財(cái)務(wù)方案。財(cái)務(wù)預(yù)算能否有效地實(shí)施,很大程度上取決于財(cái)務(wù)預(yù)算控制是否有效。假如財(cái)務(wù)預(yù)算編制得好,但財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標(biāo)的順當(dāng)實(shí)現(xiàn)。

(2)準(zhǔn)時(shí)訂正偏差。因?yàn)椴恍蓄A(yù)見(jiàn)因素的存在,財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中難免會(huì)浮現(xiàn)偏差,因而需求通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng),及早發(fā)覺(jué)問(wèn)題,找出產(chǎn)生偏差的緣由,然后提出修改和補(bǔ)救方法舉行訂正,保證財(cái)務(wù)預(yù)算任務(wù)的完成。

(3)提供決策依據(jù)。財(cái)務(wù)預(yù)算控制是對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中所舉行的定期性考核與檢查,因而在財(cái)務(wù)預(yù)算控制的過(guò)程中會(huì)形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時(shí)的重要參考依據(jù)。

財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容很廣泛,主要有成本費(fèi)用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應(yīng)收票據(jù)控制、存貨控制、流淌負(fù)債控制、長(zhǎng)久負(fù)債控制和利潤(rùn)分配控制等。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容

財(cái)務(wù)預(yù)算控制主要應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作:

(1)將財(cái)務(wù)方案的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到公司各部門(mén)。

(2)通過(guò)會(huì)計(jì)核算反映和監(jiān)督公司各部門(mén)有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成狀況。

(3)定期(按年或月)把實(shí)際完成狀況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)舉行對(duì)照分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的緣由,提出降低成本費(fèi)用的途徑,制定糾偏的有效措施。

(4)對(duì)責(zé)任部門(mén)和責(zé)任人舉行評(píng)價(jià)和考核。

(5)按照考核結(jié)果和獎(jiǎng)懲方法舉行嘉獎(jiǎng)和處罰。

(6)調(diào)節(jié)預(yù)算。在財(cái)務(wù)

預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中會(huì)發(fā)生一些不行預(yù)見(jiàn)的因素,造成財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎(jiǎng)罰分明,普通在每年第三季度對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)舉行有依據(jù)的須要調(diào)節(jié),保證預(yù)算的合理性和可行性。

(三)財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素

為保證財(cái)務(wù)預(yù)算的貫徹落實(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。普通來(lái)說(shuō),財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎(jiǎng)懲制度等組成。

(1)組織系統(tǒng)

組織系統(tǒng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算控制機(jī)構(gòu)及其各自工作職責(zé)作了規(guī)定。實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的基本要求是采取責(zé)任中央制,即在公司內(nèi)部劃小預(yù)算單位,各預(yù)算單位(公司內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門(mén))成為責(zé)任中央,每個(gè)責(zé)任中央都有明確的責(zé)任和控制范圍。按照所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同,責(zé)任中央又可分為成本中央、費(fèi)用中央,利潤(rùn)中央和投資中央。普通地,物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)部門(mén)(如保安隊(duì)、綠化隊(duì)、修理隊(duì)等)和各職能科