房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望

2012年12月2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2012年市場(chǎng)展望Contents：第一章、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧一、宏觀背景二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧三、市場(chǎng)小結(jié)行業(yè)——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變數(shù)、政府換屆因素，樓市基本面開(kāi)始求穩(wěn)10月11日中午佛山市公告放寬限購(gòu)?fù)胀黹g宣布暫緩執(zhí)行個(gè)人住房信息系統(tǒng)建立后不必再限購(gòu)10月23日住建部姜偉新10月22日上海上百名老業(yè)主沖擊龍湖酈城售樓處10月31日珠海限購(gòu)又限價(jià)11月10住建部1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工已完成11月7日總理溫家寶“調(diào)控絕不可有絲毫動(dòng)搖”“要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格”11月11日成都變相放松限購(gòu)一周后被叫停11月28日北京普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬剛需購(gòu)房將因此獲益12月1日央行宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率一、宏觀背景/行業(yè)回顧（單位：萬(wàn)平方米，%，月）重點(diǎn)城市的成交量呈現(xiàn)全面下滑，平均跌幅達(dá)18.5%，調(diào)控成效顯著，重慶同比下滑幅度居首位。市場(chǎng)存量去化周期已現(xiàn)高位，重慶去化周期超13個(gè)月。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC杭州、武漢、重慶為主城區(qū)成交數(shù)據(jù)，其他城市為全市范圍成交數(shù)據(jù)。重慶為商品房數(shù)據(jù)。前11月重點(diǎn)城市成交量全線萎縮，去化周期已現(xiàn)高位。排名城市成交量供求比存量去化周期1-11月同比同比1-11月2010年2009年11月底10年09年11月底10年09年10年

09年

供求比供求比供求比年底年底年底年底1成都1589-12.2%-32.3%0.741.041.52—

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2重慶1296-33.3%-40.1%0.721.071.3618361324145913.247.4911.493天津857-3.8%-28.3%0.590.811.351630102978521.468.516.394廣州802-8.6%-1.4%0.850.911.2168654544510.264.744.655北京791-22.7%-56.8%0.841.011.8111595997416.847.795.076長(zhǎng)沙775-9.4%-31.5%1.11.081.7865372280212.665.16.677武漢748-7.3%-24.7%0.650.971.885944141112.664.724.578上海672-19.2%-61.3%0.690.881.493363650818.45.213.249青島489-26.0%-15.3%0.591.081.51102177683019.86.256.2610貴陽(yáng)462-13.9%-27.7%0.980.671.372931701298.52.682.2523深圳246-12.1%-59.0%0.790.811.4324818410914.095.082.442011年1-11月份典型城市商品住宅市場(chǎng)供求情況重點(diǎn)城市成交量同比全線萎縮存量去化周期變長(zhǎng)一、宏觀背景/市場(chǎng)回顧一、宏觀背景/政策回顧2011年樓市既在延續(xù)2010年的調(diào)控思路，同時(shí)又在2010年的基礎(chǔ)上進(jìn)行了調(diào)整和深化，因而力度更大，準(zhǔn)度更高。重慶房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則主要是響應(yīng)中央號(hào)召，以調(diào)整為主，保證市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。實(shí)際調(diào)控力度不大。限購(gòu)令對(duì)市場(chǎng)影響較大，但重慶并未出臺(tái)。2011年重點(diǎn)房地產(chǎn)調(diào)控政策：2011.1.262011.1.272011.2.162011.3.262011.7.122011.7月底新國(guó)八條重慶房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》國(guó)五條限購(gòu)令重慶未出臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)重慶商品房市場(chǎng)供求價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)波動(dòng)，但總體上呈現(xiàn)逐步上漲的態(tài)勢(shì)；2011年受政策調(diào)控影響，成交量下滑明顯，同比下滑33%。近幾年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)保持較高位運(yùn)行，成交量在2008年出現(xiàn)明顯下降，主要受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，09年開(kāi)始市場(chǎng)迅速反彈，成交再次回暖.2011是調(diào)控年，截至到今年11月市場(chǎng)供求均出現(xiàn)不同幅度下調(diào)，其中成交量較2010年下滑超過(guò)3成。市場(chǎng)調(diào)控聲音此起彼伏，盡管目前市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落，但從年度趨勢(shì)來(lái)看，全年均價(jià)仍保持了小幅的上漲。↓33%二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧/年度市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)整體市場(chǎng)供過(guò)于求趨勢(shì)明顯，供需雙方力量發(fā)生轉(zhuǎn)變，進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)市場(chǎng)受政策調(diào)控影響明顯，供大于求成常態(tài)。1月底受到房產(chǎn)稅出臺(tái)影響，再加上傳統(tǒng)淡季，成交量跌倒谷底。銀行也緊縮銀根，開(kāi)始執(zhí)行限貸，至此市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)低迷，成交量難破150萬(wàn)方。從成交均價(jià)來(lái)看，5月份開(kāi)始持續(xù)出現(xiàn)回落，由5月7803元/平方米的高位回落到目前6254元/平方米，價(jià)格下滑近20%。2010年11月至2011年11月重慶市商品房供求走勢(shì)圖金九銀十慘淡收?qǐng)龇慨a(chǎn)稅出臺(tái)二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧/月度市場(chǎng)企業(yè)企業(yè)動(dòng)作典型項(xiàng)目動(dòng)作龍湖沖刺100億龍湖五盤(pán)全城團(tuán)購(gòu)3人成組：3人及4人同時(shí)購(gòu)買(mǎi)即可享9.7折優(yōu)惠。5人成團(tuán)：5熱及以上人數(shù)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)可享受9.5折優(yōu)惠。業(yè)主再購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠：同一項(xiàng)目再次購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目物業(yè)，可享受9.8折優(yōu)惠。至德路9號(hào)：聯(lián)排別墅中戶(hù)一口價(jià)套內(nèi)6060元/㎡悠山郡：收官特惠套內(nèi)7588-7988元/㎡U城：精裝SOHO16.8萬(wàn)/套金科來(lái)噻！2012！金科房2012套，歲末清倉(cāng)推出2012套房源金科廊橋水鄉(xiāng)：3999元/㎡（建面）限時(shí)限量搶購(gòu)金科世界城：低價(jià)入市，躍層套內(nèi)均價(jià)僅7900元/㎡恒大每周限量推出特價(jià)房源恒大雅苑：套內(nèi)6143-8878元/㎡送1200元/㎡裝修單套優(yōu)惠高達(dá)9-27萬(wàn)協(xié)信舉辦商業(yè)地產(chǎn)節(jié)，單價(jià)3600元/㎡-10000元/㎡（建面），8大商圈11盤(pán)聯(lián)動(dòng)、渠道營(yíng)銷(xiāo)阿卡迪亞Ⅱ期：我賣(mài)房！您定價(jià)！=？元/㎡價(jià)格，您說(shuō)了算！協(xié)信城立方：團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠約12萬(wàn)/套萬(wàn)科——萬(wàn)科城：低價(jià)入市，開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅9450元/㎡萬(wàn)科悅府：降價(jià)銷(xiāo)售，套內(nèi)單價(jià)2萬(wàn)/平方米中海全線9折優(yōu)惠、渠道營(yíng)銷(xiāo)國(guó)際社區(qū)：9折優(yōu)惠，推出1300余套房源紫御江山：首付20萬(wàn)，買(mǎi)下江北嘴！均價(jià)僅10500元/㎡招商降價(jià)銷(xiāo)售、渠道營(yíng)銷(xiāo)江灣城：價(jià)格下調(diào)，套內(nèi)7800-9188元/㎡保利歲末底價(jià)大回饋推出6盤(pán)300套房源江上明珠：低價(jià)入市，折后均價(jià)僅7450元/㎡港灣國(guó)際：套內(nèi)單價(jià)7050元/㎡起8129元/㎡止品牌企業(yè)心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，由降價(jià)積極性不高轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)做出調(diào)整；在宣傳上：新推房源、特價(jià)房源、折扣房源成為訴求主力；渠道營(yíng)銷(xiāo)加強(qiáng)，部分企業(yè)開(kāi)始采用“同景式”的營(yíng)銷(xiāo)手段，即人海戰(zhàn)術(shù)和攔截戰(zhàn)術(shù)，放大營(yíng)銷(xiāo)半徑，擴(kuò)大客戶(hù)渠道。二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧/企業(yè)表現(xiàn)一口價(jià)，11800特價(jià)房、低開(kāi)入市、超大折扣成企業(yè)媒體宣傳主力。低開(kāi)入市超大折扣建面價(jià)企業(yè)應(yīng)對(duì)措施：打折促銷(xiāo)聲一片二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧/企業(yè)表現(xiàn)宏觀環(huán)境市場(chǎng)供需企業(yè)價(jià)格2011年房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)、限貸、限價(jià)等措施持續(xù)加碼，各項(xiàng)措施開(kāi)始落地執(zhí)行，盡管重慶調(diào)控力度不大，但仍受大環(huán)境影響明顯。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供大于求趨勢(shì)明顯。受調(diào)控影響，樓市成交低迷，同比降幅超過(guò)3成。從年度成交價(jià)來(lái)看，總體上呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。但今年在政策調(diào)控的影響下，特別是近兩月開(kāi)發(fā)商迫于完成年度目標(biāo)回籠資金，開(kāi)始割肉降價(jià)，房?jī)r(jià)回落。重慶樓市受宏觀環(huán)境影響出現(xiàn)低迷，但總體上仍在不斷發(fā)展。三、市場(chǎng)小結(jié)明年市場(chǎng)走勢(shì)何去何從？第二章、2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望一、政策展望二、市場(chǎng)展望三、小結(jié)2011.4.132011.7.12召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理水平。召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議稱(chēng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)整力度不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。2011.10.29召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。11.8溫總理訪俄強(qiáng)調(diào)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控絕不可以有絲毫動(dòng)搖。我們的目標(biāo)是既要使房?jī)r(jià)回歸到合理的水平，同時(shí)又促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。一、政策展望/總基調(diào)國(guó)務(wù)院不斷重申，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。副總理李克強(qiáng)講話

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，繼續(xù)堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施?！?1月27日國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)一、政策展望/政策趨勢(shì)央行宣布：自12月5日起，下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)此為央行35個(gè)月以來(lái)的首次下調(diào)存準(zhǔn)金、且正逢調(diào)控敏感期及關(guān)鍵期應(yīng)視作重大利好這和副總理的講話是矛盾嗎?存準(zhǔn)金三年來(lái)首次下調(diào)一、政策展望/政策趨勢(shì)短期——從副總理講話到存準(zhǔn)金下調(diào)，可視為中央政策組合拳由于先有李副總理講話確定調(diào)控主基調(diào)，因此之后的存款準(zhǔn)備金下調(diào)不會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)大反彈，我們可以將兩者視為中央政府調(diào)貨幣、穩(wěn)樓市的組合拳。李副總理的講話可理解為前實(shí)后虛，首先肯定今年以來(lái)的調(diào)控成效，突出當(dāng)前關(guān)鍵任務(wù)是鞏固已有成果，而非繼續(xù)施壓；至于之后的“繼續(xù)堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)的政策措施”，則更多是為前者做下政策保障。一、政策展望/政策趨勢(shì)短期——樓市政策面已在筑底，整個(gè)過(guò)程將持續(xù)2-3個(gè)月樓市筑底四方共同意愿中央政府3月份全國(guó)兩會(huì)前后社會(huì)和諧穩(wěn)定是第一位房地產(chǎn)企業(yè)目前企業(yè)資金面雖好于08年但經(jīng)營(yíng)壓力已逐漸顯現(xiàn)普通民眾重點(diǎn)城市頻現(xiàn)老業(yè)主群體事件當(dāng)前城市中有房族仍多于無(wú)房族地方政府樓市持續(xù)低迷影響財(cái)政收入土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)大幅縮水一、政策展望/政策趨勢(shì)短期——市場(chǎng)筑底將分三步走，當(dāng)前已處第一階段存儲(chǔ)率下調(diào)首貸利率回歸限購(gòu)適當(dāng)放寬第一步第二步第三步松閘保剛需釋放改善目的手段時(shí)間點(diǎn)原先預(yù)計(jì)2012年1月現(xiàn)提前1-2月6月底前構(gòu)建底部夯實(shí)底部市場(chǎng)溫和反轉(zhuǎn)階段注：10月11日，佛山市住建部發(fā)布公告對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整，其主要放松限購(gòu)的條款為：1、已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過(guò)5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購(gòu)范圍。2、本市戶(hù)籍居民家庭在現(xiàn)行限購(gòu)政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購(gòu)一套7500元/平方米以下的住房。地方政府在放松限購(gòu)時(shí)多會(huì)采取類(lèi)似佛山之前的方案,但“只做不說(shuō)”的可能性較大，以避免佛山式被動(dòng)；而中央政府則不會(huì)表態(tài)政策放開(kāi)，預(yù)留政策彈性。本輪調(diào)控已實(shí)現(xiàn)十年來(lái)首次實(shí)質(zhì)價(jià)格下跌，使得市場(chǎng)反轉(zhuǎn)將更多的表現(xiàn)為溫和性。另外，本輪調(diào)控已促使企業(yè)定價(jià)的相對(duì)理性及投資者的警惕性一、政策展望/政策趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，明年房地產(chǎn)政策面有望趨向緩和1、經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，房地產(chǎn)業(yè)支柱地位或?qū)⒃俣韧癸@今年會(huì)議的定調(diào)從去年的“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行”到今年的“促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”，表露出管理層對(duì)明年經(jīng)濟(jì)“維穩(wěn)”的鮮明意圖。今年房地產(chǎn)行業(yè)的低迷使得其上下游行業(yè)深受其害，在沒(méi)有找到能夠替代房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)之前，房地產(chǎn)業(yè)支柱地位將凸顯。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落下帷幕，會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)，起到了極其重要的定調(diào)作用。在房地產(chǎn)政策方面，會(huì)議沒(méi)有傳遞出新的信息，雖然調(diào)控依然會(huì)是主要方向，但是力度可能有限，房地產(chǎn)政策面明年有望趨向緩和。2、“鞏固”成為明年房地產(chǎn)調(diào)控政策重心，政策面壓力或?qū)②吘彆?huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策的表述：要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。整體來(lái)看與李克強(qiáng)總理月初“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果”的發(fā)言一脈相承。我們認(rèn)為“鞏固”將成為明年房地產(chǎn)調(diào)控的政策重心，整體政策環(huán)境有望趨于緩和。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳遞信息：且從政策執(zhí)行層面來(lái)看，由于地方政府GDP邏輯沒(méi)有根本性轉(zhuǎn)變，而財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性居高不下，導(dǎo)致地方政府始終有推動(dòng)樓市發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。一、政策展望/政策趨勢(shì)基于此，我們對(duì)明年房地產(chǎn)政策有以下幾個(gè)預(yù)測(cè)：一：明年針對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控政策不太可能再出現(xiàn)，否則，將和“穩(wěn)”經(jīng)濟(jì)的總基調(diào)背道而馳；二：由于貨幣政策的適度放松和銀行信貸額度的充裕，首套房利率優(yōu)惠有望快速回歸，這是政策對(duì)剛需者的保護(hù)；三：明年三季度以前，地方政府會(huì)對(duì)限購(gòu)政策作適度微調(diào)，模式可能會(huì)參照今年10月份的佛山，到那時(shí)，市場(chǎng)將引來(lái)溫和反轉(zhuǎn)，這是政策對(duì)過(guò)去的糾偏。一、政策展望/政策趨勢(shì)二、市場(chǎng)展望/全國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)看——我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍有巨大空間供應(yīng)量——2012年供應(yīng)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，巨大市場(chǎng)需求來(lái)自于城鎮(zhèn)化推進(jìn)其中保障性住房會(huì)有所增加中低價(jià)位的剛需產(chǎn)品是市場(chǎng)供應(yīng)的主力從源頭貫徹執(zhí)行“低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有遏制”方針2011年盡管重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策調(diào)控影響明顯，但11年重慶二環(huán)規(guī)劃出臺(tái)，十大新城和21大聚居區(qū)將給市場(chǎng)帶來(lái)充足的供應(yīng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC二、市場(chǎng)展望/重慶市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)觀望階段量升價(jià)穩(wěn)促銷(xiāo)階段量?jī)r(jià)齊跌降價(jià)階段量升價(jià)跌局部回暖量?jī)r(jià)齊升全面回暖價(jià)格小幅波動(dòng)保持堅(jiān)挺狀態(tài)新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望成交量急劇下滑局部促銷(xiāo)全面促銷(xiāo)局部降價(jià)全面降價(jià)手促銷(xiāo)刺激，需求小幅攀升市場(chǎng)看空持續(xù)觀望量首次觸底第二次觸底量長(zhǎng)期保持低位開(kāi)發(fā)商降價(jià)匯款價(jià)格觸底價(jià)格下降到部分客戶(hù)預(yù)期成交量回暖成交量快速回升，價(jià)格上漲2011.92011.112011.122012.22012.62012.103.重慶市場(chǎng)成交走勢(shì)—短期數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC預(yù)計(jì)2012年上半年，市場(chǎng)看空成交量還將有所回落探底。2012年下半年，價(jià)格觸底，降到部分客戶(hù)預(yù)期，市場(chǎng)成交將逐漸平穩(wěn)增長(zhǎng)。加上新面市項(xiàng)目在下半年有所增加、金九銀十又是樓市的旺季，預(yù)計(jì)2011年下半年成交量較上半年有明顯增長(zhǎng)；2012年重慶整體市場(chǎng)成交將趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)有望1800萬(wàn)方左右。3.重慶市場(chǎng)成交走勢(shì)—中期2010、2011年新老國(guó)八條國(guó)六條九部委十五條全面復(fù)蘇房產(chǎn)稅、限貸、限購(gòu)、限價(jià)2005年2008年2007年城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)金融危機(jī)2009年3.重慶市場(chǎng)成交走勢(shì)—長(zhǎng)期重慶10年1月城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑積蓄期啟動(dòng)期成長(zhǎng)期高峰期成熟期根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的跟蹤研究，我們認(rèn)為，正常情況下，一個(gè)城市市場(chǎng)的成長(zhǎng)周期通常在10年左右。重慶目前正處于發(fā)展的高峰期，未來(lái)還有3-5年增長(zhǎng)期。10年左右市場(chǎng)所處階段典型城市未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期成熟期北京、上海、深圳、杭州等短期內(nèi)市場(chǎng)容量回落高峰期廣州、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)、部分三四線