房地產市場回顧及展望

2012年12月2011年房地產市場回顧及2012年市場展望Contents：第一章、2011年房地產市場回顧一、宏觀背景二、重慶房地產市場回顧三、市場小結行業(yè)——經濟形勢變數、政府換屆因素，樓市基本面開始求穩(wěn)10月11日中午佛山市公告放寬限購同日晚間宣布暫緩執(zhí)行個人住房信息系統建立后不必再限購10月23日住建部姜偉新10月22日上海上百名老業(yè)主沖擊龍湖酈城售樓處10月31日珠海限購又限價11月10住建部1000萬套保障房開工已完成11月7日總理溫家寶“調控絕不可有絲毫動搖”“要使房價回歸到合理的價格”11月11日成都變相放松限購一周后被叫停11月28日北京普通住房標準放寬剛需購房將因此獲益12月1日央行宣布下調存款準備金率一、宏觀背景/行業(yè)回顧（單位：萬平方米，%，月）重點城市的成交量呈現全面下滑，平均跌幅達18.5%，調控成效顯著，重慶同比下滑幅度居首位。市場存量去化周期已現高位，重慶去化周期超13個月。數據來源：CRIC杭州、武漢、重慶為主城區(qū)成交數據，其他城市為全市范圍成交數據。重慶為商品房數據。前11月重點城市成交量全線萎縮，去化周期已現高位。排名城市成交量供求比存量去化周期1-11月同比同比1-11月2010年2009年11月底10年09年11月底10年09年10年

09年

供求比供求比供求比年底年底年底年底1成都1589-12.2%-32.3%0.741.041.52—

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2重慶1296-33.3%-40.1%0.721.071.3618361324145913.247.4911.493天津857-3.8%-28.3%0.590.811.351630102978521.468.516.394廣州802-8.6%-1.4%0.850.911.2168654544510.264.744.655北京791-22.7%-56.8%0.841.011.8111595997416.847.795.076長沙775-9.4%-31.5%1.11.081.7865372280212.665.16.677武漢748-7.3%-24.7%0.650.971.885944141112.664.724.578上海672-19.2%-61.3%0.690.881.493363650818.45.213.249青島489-26.0%-15.3%0.591.081.51102177683019.86.256.2610貴陽462-13.9%-27.7%0.980.671.372931701298.52.682.2523深圳246-12.1%-59.0%0.790.811.4324818410914.095.082.442011年1-11月份典型城市商品住宅市場供求情況重點城市成交量同比全線萎縮存量去化周期變長一、宏觀背景/市場回顧一、宏觀背景/政策回顧2011年樓市既在延續(xù)2010年的調控思路，同時又在2010年的基礎上進行了調整和深化，因而力度更大，準度更高。重慶房地產調控細則主要是響應中央號召，以調整為主，保證市場穩(wěn)定健康發(fā)展。實際調控力度不大。限購令對市場影響較大，但重慶并未出臺。2011年重點房地產調控政策：2011.1.262011.1.272011.2.162011.3.262011.7.122011.7月底新國八條重慶房價調控目標《商品房銷售明碼標價規(guī)定》國五條限購令重慶未出臺數據來源：重慶網上房地產重慶商品房市場供求價隨著經濟情況出現波動，但總體上呈現逐步上漲的態(tài)勢；2011年受政策調控影響，成交量下滑明顯，同比下滑33%。近幾年重慶房地產市場飛速發(fā)展，市場供應量持續(xù)保持較高位運行，成交量在2008年出現明顯下降，主要受經濟危機影響，09年開始市場迅速反彈，成交再次回暖.2011是調控年，截至到今年11月市場供求均出現不同幅度下調，其中成交量較2010年下滑超過3成。市場調控聲音此起彼伏，盡管目前市場均價已經出現實質性回落，但從年度趨勢來看，全年均價仍保持了小幅的上漲?！?3%二、重慶房地產市場回顧/年度市場數據來源：重慶網上房地產整體市場供過于求趨勢明顯，供需雙方力量發(fā)生轉變，進入買方市場市場受政策調控影響明顯，供大于求成常態(tài)。1月底受到房產稅出臺影響，再加上傳統淡季，成交量跌倒谷底。銀行也緊縮銀根，開始執(zhí)行限貸，至此市場開始出現持續(xù)低迷，成交量難破150萬方。從成交均價來看，5月份開始持續(xù)出現回落，由5月7803元/平方米的高位回落到目前6254元/平方米，價格下滑近20%。2010年11月至2011年11月重慶市商品房供求走勢圖金九銀十慘淡收場房產稅出臺二、重慶房地產市場回顧/月度市場企業(yè)企業(yè)動作典型項目動作龍湖沖刺100億龍湖五盤全城團購3人成組：3人及4人同時購買即可享9.7折優(yōu)惠。5人成團：5熱及以上人數同時購買可享受9.5折優(yōu)惠。業(yè)主再購買優(yōu)惠：同一項目再次購買該項目物業(yè)，可享受9.8折優(yōu)惠。至德路9號：聯排別墅中戶一口價套內6060元/㎡悠山郡：收官特惠套內7588-7988元/㎡U城：精裝SOHO16.8萬/套金科來噻！2012！金科房2012套，歲末清倉推出2012套房源金科廊橋水鄉(xiāng)：3999元/㎡（建面）限時限量搶購金科世界城：低價入市，躍層套內均價僅7900元/㎡恒大每周限量推出特價房源恒大雅苑：套內6143-8878元/㎡送1200元/㎡裝修單套優(yōu)惠高達9-27萬協信舉辦商業(yè)地產節(jié)，單價3600元/㎡-10000元/㎡（建面），8大商圈11盤聯動、渠道營銷阿卡迪亞Ⅱ期：我賣房！您定價！=？元/㎡價格，您說了算！協信城立方：團購優(yōu)惠約12萬/套萬科——萬科城：低價入市，開盤均價僅9450元/㎡萬科悅府：降價銷售，套內單價2萬/平方米中海全線9折優(yōu)惠、渠道營銷國際社區(qū)：9折優(yōu)惠，推出1300余套房源紫御江山：首付20萬，買下江北嘴！均價僅10500元/㎡招商降價銷售、渠道營銷江灣城：價格下調，套內7800-9188元/㎡保利歲末底價大回饋推出6盤300套房源江上明珠：低價入市，折后均價僅7450元/㎡港灣國際：套內單價7050元/㎡起8129元/㎡止品牌企業(yè)心態(tài)發(fā)生轉變，由降價積極性不高轉變?yōu)橹鲃幼龀稣{整；在宣傳上：新推房源、特價房源、折扣房源成為訴求主力；渠道營銷加強，部分企業(yè)開始采用“同景式”的營銷手段，即人海戰(zhàn)術和攔截戰(zhàn)術，放大營銷半徑，擴大客戶渠道。二、重慶房地產市場回顧/企業(yè)表現一口價，11800特價房、低開入市、超大折扣成企業(yè)媒體宣傳主力。低開入市超大折扣建面價企業(yè)應對措施：打折促銷聲一片二、重慶房地產市場回顧/企業(yè)表現宏觀環(huán)境市場供需企業(yè)價格2011年房地產調控限購、限貸、限價等措施持續(xù)加碼，各項措施開始落地執(zhí)行，盡管重慶調控力度不大，但仍受大環(huán)境影響明顯。重慶房地產市場供需關系出現逆轉，供大于求趨勢明顯。受調控影響，樓市成交低迷，同比降幅超過3成。從年度成交價來看，總體上呈現上漲趨勢。但今年在政策調控的影響下，特別是近兩月開發(fā)商迫于完成年度目標回籠資金，開始割肉降價，房價回落。重慶樓市受宏觀環(huán)境影響出現低迷，但總體上仍在不斷發(fā)展。三、市場小結明年市場走勢何去何從？第二章、2012年房地產市場展望一、政策展望二、市場展望三、小結2011.4.132011.7.12召開國務院常務會議強調，要堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，穩(wěn)定市場預期，把房價控制在一個合理水平。召開國務院常務會議稱，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖，調整力度不放松，繼續(xù)加強房地產市場調控工作。2011.10.29召開國務院常務會議指出，堅定不移地搞好房地產調控，進一步鞏固調控成果，促進房價合理調整。11.8溫總理訪俄強調，國內房地產市場調控絕不可以有絲毫動搖。我們的目標是既要使房價回歸到合理的水平，同時又促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。一、政策展望/總基調國務院不斷重申，國內房地產調控不動搖，調控力度不放松，促進房價合理調整。副總理李克強講話

“當前房地產市場調控已取得一定成效，但仍處于關鍵時期，要進一步鞏固調控成果，繼續(xù)堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施?！?1月27日國務院副總理李克強一、政策展望/政策趨勢央行宣布：自12月5日起，下調人民幣存款準備金率0.5個百分點此為央行35個月以來的首次下調存準金、且正逢調控敏感期及關鍵期應視作重大利好這和副總理的講話是矛盾嗎?存準金三年來首次下調一、政策展望/政策趨勢短期——從副總理講話到存準金下調，可視為中央政策組合拳由于先有李副總理講話確定調控主基調，因此之后的存款準備金下調不會引發(fā)房地產市場大反彈，我們可以將兩者視為中央政府調貨幣、穩(wěn)樓市的組合拳。李副總理的講話可理解為前實后虛，首先肯定今年以來的調控成效，突出當前關鍵任務是鞏固已有成果，而非繼續(xù)施壓；至于之后的“繼續(xù)堅持實施遏制房價的政策措施”，則更多是為前者做下政策保障。一、政策展望/政策趨勢短期——樓市政策面已在筑底，整個過程將持續(xù)2-3個月樓市筑底四方共同意愿中央政府3月份全國兩會前后社會和諧穩(wěn)定是第一位房地產企業(yè)目前企業(yè)資金面雖好于08年但經營壓力已逐漸顯現普通民眾重點城市頻現老業(yè)主群體事件當前城市中有房族仍多于無房族地方政府樓市持續(xù)低迷影響財政收入土地出讓金、房地產相關稅費大幅縮水一、政策展望/政策趨勢短期——市場筑底將分三步走，當前已處第一階段存儲率下調首貸利率回歸限購適當放寬第一步第二步第三步松閘保剛需釋放改善目的手段時間點原先預計2012年1月現提前1-2月6月底前構建底部夯實底部市場溫和反轉階段注：10月11日，佛山市住建部發(fā)布公告對限購政策進行調整，其主要放松限購的條款為：1、已辦理房地產權證超過5年(含)的住房產權轉移，不納入限購范圍。2、本市戶籍居民家庭在現行限購政策和住房套數的基礎上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房。地方政府在放松限購時多會采取類似佛山之前的方案,但“只做不說”的可能性較大，以避免佛山式被動；而中央政府則不會表態(tài)政策放開，預留政策彈性。本輪調控已實現十年來首次實質價格下跌，使得市場反轉將更多的表現為溫和性。另外，本輪調控已促使企業(yè)定價的相對理性及投資者的警惕性一、政策展望/政策趨勢經濟“穩(wěn)”字當頭，明年房地產政策面有望趨向緩和1、經濟“穩(wěn)”字當頭，房地產業(yè)支柱地位或將再度凸顯今年會議的定調從去年的“保持經濟平穩(wěn)健康運行”到今年的“促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展”，表露出管理層對明年經濟“維穩(wěn)”的鮮明意圖。今年房地產行業(yè)的低迷使得其上下游行業(yè)深受其害，在沒有找到能夠替代房地產業(yè)的行業(yè)之前，房地產業(yè)支柱地位將凸顯。中央經濟工作會議落下帷幕，會議提出了明年經濟工作的主要任務，起到了極其重要的定調作用。在房地產政策方面，會議沒有傳遞出新的信息，雖然調控依然會是主要方向，但是力度可能有限，房地產政策面明年有望趨向緩和。2、“鞏固”成為明年房地產調控政策重心，政策面壓力或將趨緩會議對房地產政策的表述：要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發(fā)展。整體來看與李克強總理月初“鞏固房地產調控效果”的發(fā)言一脈相承。我們認為“鞏固”將成為明年房地產調控的政策重心，整體政策環(huán)境有望趨于緩和。中央經濟工作會議傳遞信息：且從政策執(zhí)行層面來看，由于地方政府GDP邏輯沒有根本性轉變，而財政收入對房地產業(yè)的依賴性居高不下，導致地方政府始終有推動樓市發(fā)展的內在動力。一、政策展望/政策趨勢基于此，我們對明年房地產政策有以下幾個預測：一：明年針對房地產的嚴厲調控政策不太可能再出現，否則，將和“穩(wěn)”經濟的總基調背道而馳；二：由于貨幣政策的適度放松和銀行信貸額度的充裕，首套房利率優(yōu)惠有望快速回歸，這是政策對剛需者的保護；三：明年三季度以前，地方政府會對限購政策作適度微調，模式可能會參照今年10月份的佛山，到那時，市場將引來溫和反轉，這是政策對過去的糾偏。一、政策展望/政策趨勢二、市場展望/全國市場長期來看——我國房地產市場發(fā)展仍有巨大空間供應量——2012年供應將保持平穩(wěn)增長，巨大市場需求來自于城鎮(zhèn)化推進其中保障性住房會有所增加中低價位的剛需產品是市場供應的主力從源頭貫徹執(zhí)行“低端有保障，中端有市場，高端有遏制”方針2011年盡管重慶房地產市場受政策調控影響明顯，但11年重慶二環(huán)規(guī)劃出臺，十大新城和21大聚居區(qū)將給市場帶來充足的供應。數據來源：CRIC二、市場展望/重慶市場量跌價穩(wěn)觀望階段量升價穩(wěn)促銷階段量價齊跌降價階段量升價跌局部回暖量價齊升全面回暖價格小幅波動保持堅挺狀態(tài)新政出臺，市場觀望成交量急劇下滑局部促銷全面促銷局部降價全面降價手促銷刺激，需求小幅攀升市場看空持續(xù)觀望量首次觸底第二次觸底量長期保持低位開發(fā)商降價匯款價格觸底價格下降到部分客戶預期成交量回暖成交量快速回升，價格上漲2011.92011.112011.122012.22012.62012.103.重慶市場成交走勢—短期數據來源：CRIC預計2012年上半年，市場看空成交量還將有所回落探底。2012年下半年，價格觸底，降到部分客戶預期，市場成交將逐漸平穩(wěn)增長。加上新面市項目在下半年有所增加、金九銀十又是樓市的旺季，預計2011年下半年成交量較上半年有明顯增長；2012年重慶整體市場成交將趨于平穩(wěn)，預計有望1800萬方左右。3.重慶市場成交走勢—中期2010、2011年新老國八條國六條九部委十五條全面復蘇房產稅、限貸、限購、限價2005年2008年2007年城鄉(xiāng)統籌示范區(qū)金融危機2009年3.重慶市場成交走勢—長期重慶10年1月城市房地產市場發(fā)展路徑積蓄期啟動期成長期高峰期成熟期根據對房地產業(yè)的跟蹤研究，我們認為，正常情況下，一個城市市場的成長周期通常在10年左右。重慶目前正處于發(fā)展的高峰期，未來還有3-5年增長期。10年左右市場所處階段典型城市未來市場發(fā)展預期成熟期北京、上海、深圳、杭州等短期內市場容量回落高峰期廣州、經濟發(fā)達的省會、部分三四線