2020年中級經(jīng)濟師中級房地產(chǎn)高頻考點

2020年中級經(jīng)濟師《中級房地產(chǎn)》高頻考點第一章考點一：區(qū)位★★.區(qū)位的含義區(qū)位指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系（空間幾何位置）。除了解釋為空間幾何位置，還強調(diào)自然地理要素和人類經(jīng)濟社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。房地產(chǎn)最大的特點是位置不可移動，評判一宗房地產(chǎn)的好壞，考慮的重要因素之一是其區(qū)位?？紤]的區(qū)位要素主要有：周邊的空間環(huán)境特性、通達性、互賴性、排斥性和成本費用。.區(qū)位的特征和種類區(qū)位的特征和種類綜合性自然區(qū)位（1）天文區(qū)位：指某一事物的經(jīng)緯度位置（2）自然地理區(qū)位：指某一事物與山、江、河、湖、海等自然環(huán)境要素的相互關(guān)系的區(qū)位社會區(qū)位經(jīng)濟地理區(qū)位、文化地理區(qū)位、政治地理區(qū)位確定性方位是指方向和位置。例如，某座寫字樓位于火車站東南側(cè)距離是指與某一事物與場所的遠近。例如，某居住區(qū)距市中心3公里層次性大位置從比較遠的距離范圍研究主體和客體間的區(qū)位關(guān)系。例如，從幾千公里甚至全球角度研究區(qū)位。古人云：“仰觀天象，俯察經(jīng)緯”小位置從相對較近的距離范圍研究主體和客體間的區(qū)位關(guān)系。大1

多數(shù)城市在出現(xiàn)時，小位置的作用比較重要；發(fā)展到一定規(guī)模后，大位置的作用比較突出地址它只涉及單一城區(qū)內(nèi)，例如，某商店位于兩條大街交叉路口的東南角微位置僅涉及單一店鋪、房間內(nèi)的布局歷史性區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因.房地產(chǎn)區(qū)位的概念房地產(chǎn)區(qū)位指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。房地產(chǎn)區(qū)位要素：位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀?？键c二：韋伯工業(yè)區(qū)位論★★★1.工業(yè)區(qū)位理論的具體內(nèi)容核心找到工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位假設(shè)前提（1）均質(zhì)國家或地區(qū)，只考慮經(jīng)濟因素；（2）工業(yè)原料、燃料地點固定且已知；（3）工業(yè)產(chǎn)品的消費地和范圍已知，需求量不變；（4）勞動力供給為已知，不能流動，供給充裕；（5）運輸成本是重量和距離的函數(shù)；（6）討論同一產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售問題主要內(nèi)容配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位，就是工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點運輸成本的大小主要取決于運輸距離和貨物重量主要考慮原材料的運費和制成品的運費結(jié)論工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和制成品二者的總運費最小的地方原料指數(shù)工業(yè)原料分類：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必須要運輸）原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量遍布性原料0；純原料1；失重性原料大于1原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近。原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場越近2.集聚與分散也稱儒然值據(jù)?是特殊薪闞蓑是外在因素0也稱純第累，是一能集果因素，是內(nèi)在因素■指不利于工11也稱儒然值據(jù)?是特殊薪闞蓑是外在因素0也稱純第累，是一能集果因素，是內(nèi)在因素■指不利于工11售中到一定區(qū)位的因?qū)！鋈Q于隼申與分散的比較利益大小■交通資源眼弓I■企業(yè)指部獲簿as外利聞■企世規(guī)槿獷大■企業(yè)薛分工合作生戶或技術(shù)第里社會集累第二章考點一：建設(shè)用地的分類★★建設(shè)用地的分類：（1）按建設(shè)用地所有權(quán)性質(zhì)，分為國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地。國有建設(shè)用地是指國有土地中的建設(shè)用地。集體建設(shè)用地是指集體土地中的建設(shè)用地,包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地等。（2）按建設(shè)用地的來源，分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。（3）按建設(shè)用地使用期限，分為永久性建設(shè)用地和臨時建設(shè)用地。臨時建設(shè)用地是指在實施建設(shè)過程中需要臨時使用的土地，如進場道路、材料堆場、工棚等用地。（4）按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型，分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)建設(shè)用地。農(nóng)業(yè)建設(shè)用地是指地上建筑物、構(gòu)筑物供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的土地，如農(nóng)作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等用地。非農(nóng)建設(shè)用地是指地上建筑物、構(gòu)筑物為非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途的土地，如城鎮(zhèn)建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。（5）按建設(shè)用地用途，分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。（6）按建設(shè)項目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小，分為大型項目建設(shè)用地、中型項目建設(shè)用地和小型項目建設(shè)用地?？键c二：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓★★★★.出讓的概念與方式出讓的概念：國家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者。出讓的方式：（1）競爭性：招標、拍賣、掛牌；（2）非競爭性：協(xié)議出讓。.出讓方式的規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。.招標的要點投標人不得少于3人，如果少于3人，出讓人應(yīng)當終止招標活動。評標小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)（2類人）。中標的標準是能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應(yīng)確定為中標人。.掛牌出讓的要點掛牌競價規(guī)則：（1）只有一個競買人，且報價不低于底價，掛牌成交；（2）有兩個及以上的競買人，出價高者成交；（3）報價相同，先提交者為競得人，但報價低于底價者除外；（4）掛牌期內(nèi)無應(yīng)價者或所有報價均低于底價，掛牌不成交。掛牌截止時的現(xiàn)場競價：（1）掛牌期限屆滿，主持人詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價；（2）如有則進入現(xiàn)場競價，規(guī)則同拍賣。.協(xié)議出讓的最低價：有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。.市、縣國土資源主管部門與意向用地者簽訂出讓合同，并在簽訂后的7日內(nèi)將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場等指定場所，或通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。公布協(xié)議出讓結(jié)果的時間不得少于15日。.隨著土地使用制度改革的進一步深入和土地市場的完善，政府會越來越多地采取主動供地的方式，從長遠來看，協(xié)議方式會逐漸減少。實際上，掛牌出讓方式已經(jīng)具備了協(xié)議出讓方式的優(yōu)點，同時也最大限度地避免了協(xié)議出讓方式的不足。.根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十八條的規(guī)定，出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱和住所。②土地界址、面積等。③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間。④土地用途。⑤使用期限。⑥出讓金等費用及其支付方式。⑦解決爭議的方法。第三章考點一：房地產(chǎn)市場調(diào)研★★★★.特點（五個特點）：系統(tǒng)性、連續(xù)性、跟蹤性、目的性、客觀性。目的性是房地產(chǎn)市場調(diào)研活動的出發(fā)點和落腳點。.功能（1）市場描述功能：是指通過收集、整理和分析有關(guān)信息，圍繞達到調(diào)研目的而需要解決的問題，為決策者描述市場供求、價格、競爭等有關(guān)情況，了解和掌握市場動態(tài)，并對所面臨的問題和機遇等進行描述。（2）市場診斷功能：是指通過對獲取的信息進行研判、解讀和分析比較，對房地產(chǎn)市場運行的現(xiàn)狀、存在問題等做出判斷和解析。（3）市場預(yù)測功能：是指在對市場調(diào)研所獲取的信息進行診斷分析后，通過對市場現(xiàn)狀的分析研判，對市場未來的發(fā)展趨勢做出預(yù)測。.原則：真實性原則；全面性原則；時效性原則。.房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序（四階段）（1）準備階段（是市場調(diào)研工作能否取得成功的關(guān)鍵階段），包括設(shè)計市場調(diào)研方案、組建市場調(diào)研人員隊伍。（2）信息收集階段（市場調(diào)研中最為關(guān)鍵的階段）。（3）研究階段。（4）總結(jié)階段。.市場調(diào)研內(nèi)容框架（1）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研：政治法律環(huán)境調(diào)研、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研、社會文化環(huán)境調(diào)研、科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研、資源環(huán)境調(diào)研。（2）房地產(chǎn)市場供求調(diào)研：1）房地產(chǎn)市場供給調(diào)研。在市場調(diào)研中涉及的.房地產(chǎn)市場供給指標主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值等。2）房地產(chǎn)市場需求調(diào)研。對居民的房地產(chǎn)購買力調(diào)研主要包括三個方面，居民收入、居民購買力投向、居民收入結(jié)構(gòu)和房價結(jié)構(gòu)。3）房地產(chǎn)交易調(diào)研。（3）房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研：競爭對手狀況調(diào)研、房地產(chǎn)價格調(diào)研和房地產(chǎn)營銷調(diào)研?？键c二：房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計★★★.原則：針對性原則；簡明性原則；邏輯性原則。.基本結(jié)構(gòu)（七部分）：眉頭；說明；正文（核心）；編碼；受訪者項目；調(diào)查者項目；結(jié)束語。.問卷中的問題類型（1）按問題是否提供備選答案，分為封閉式問題和開放式問題。（2）按問題在問卷中所起作用的不同，分為過濾性問題、背景性問題和實質(zhì)性問題。（3）按問題之間是否存在邏輯聯(lián)系，分為系列性問題和非系列性問題。.備選答案的設(shè)計類型（1）封閉式問題備選答案的主要形式有二項選擇法、多項選擇法、順序排列法、一對一比較法、矩陣法等。（2）開放式問題備選答案的設(shè)計方法主要有自由回答法、詞語聯(lián)想法、回憶法、文句完成法、故事構(gòu)筑法。第四章考點一：房地產(chǎn)投資項目財務(wù)報表體系★★★.主要報表（1）基本報表：現(xiàn)金流量表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、資產(chǎn)負債表。（2）輔助報表：項目總投資估算表、項目經(jīng)營收入估算表、借款還本付息計劃表、經(jīng)營稅金及附加估算表。.關(guān)于計算期(1)出售型項目：只有建設(shè)期，從項目建設(shè)開始到全部售完為止。(2)經(jīng)營型項目：建設(shè)期+經(jīng)營期，從項目建設(shè)開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束。(3)置業(yè)型項目：經(jīng)營期和持有期，從購買時點開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束。3.在經(jīng)濟評價中，一般建設(shè)項目的計算器包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期。但房地產(chǎn)投資項目有所不同。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，對投資者來說屬于短期投資，因此只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期?？键c二：房地產(chǎn)投資的特點(八性)(1)投資選擇的多樣性。主要表現(xiàn)：①投資物業(yè)類型的多樣性；②投資形式的多樣性；③經(jīng)營方式的多樣性。(2)投資變現(xiàn)的復(fù)雜性。主要表現(xiàn)：①房地產(chǎn)市場不完全及信息不對稱、不充分，需要較長時間去了解、收集信息，延長交易和購買過程；②房地產(chǎn)價值大，要經(jīng)過多次討價還價；③在權(quán)益讓渡過程中，需要辦理相關(guān)法律手續(xù)，經(jīng)過一定的法律程序。(3)投資價值的附加性(外部性)。房地產(chǎn)的投資價值不僅取決于自身，還深受其他因素影響。(4)投資區(qū)域的差異性。(5)投資收益的個別性。同一項目，會因投資者的不同而實際投資收益不同。(6)投資過程的綜合性。多部分多環(huán)節(jié)的配合協(xié)調(diào)。(7)投資預(yù)期的不確定性。影響因素復(fù)雜多變。(8)投資決策的專業(yè)性。需要專業(yè)知識。第五章考點一：不確定性分析的種類(三類)（1）盈虧平衡分析：只用于財務(wù)效益分析。（2）敏感性分析：可用于財務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟效益分析。（3）風險分析：可用于財務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟效益分析。考點二：（2）敏感性分析的作用：①可以使決策者了解不確定因素對項目經(jīng)濟效益指標的影響，從而提高決策的準確性和科學性。②可以啟發(fā)投資項目經(jīng)濟評價工作人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預(yù)測的可靠性。③可以研究各種不確定因素變動對投資項目經(jīng)濟效益的影響范圍和程度,了解投資項目的風險根源和風險大小。④可以篩選出若干較為敏感的因素，集中力量對它們進行研究，盡量降低因素的不確定性，進而減少投資項目風險。⑤判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項目的經(jīng)濟效益情況最好；在什么范圍變化時，投資項目的經(jīng)濟效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或臨界數(shù)值。任第八早考點一：房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃概述★★★.特點（1）整體性：①要與企業(yè)發(fā)展總體目標相結(jié)合；②要與同一個市場區(qū)域內(nèi)的項目組合相結(jié)合；③要與項目運行的全過程相結(jié)合。（2）差異性：①區(qū)域市場的差異性；②城市發(fā)展的差異性；③地段價值的差異性。（3）針對性：①項目的策劃針對一個具體的投資主體；②不同的投資主體就一個項目會有不同的策劃。（4）實操性：①市場運作的實操性；②企業(yè)運作的實操性；③方案執(zhí)行的實操性。.主要任務(wù)(1)為誰建：①客戶定位；②客觀準確的客戶定位是項目達到預(yù)期目標的基礎(chǔ)。(2)建什么：①項目定位；②產(chǎn)品定位；③是前期策劃的關(guān)鍵任務(wù)。(3)能否建：①技術(shù)可行性；②經(jīng)濟合理性；③市場風險性。(4)怎么建：項目總體運行進行方案設(shè)計。.主要內(nèi)容(1)市場研判：是前期策劃的基本依據(jù)。(過去+現(xiàn)在+未來)(2)市場定位：是前期策劃的核心內(nèi)容。(客戶定位+項目定位+產(chǎn)品定位)(3)運行建議：是前期策劃的操作設(shè)計。(4)經(jīng)濟評價：是前期策劃的項目財務(wù)分析。.原則(1)約束性原則：前期策劃過程中應(yīng)遵循的基本原則。(2)差異性原則：①區(qū)位價值的差異性；②項目組合的差異性；③產(chǎn)品功能的差異性；④經(jīng)營方式的差異性；⑤物業(yè)服務(wù)的差異性。(3)系統(tǒng)性原則：不孤立地就項目論項目；考慮企業(yè)發(fā)展目標和區(qū)域市場系統(tǒng)。(4)預(yù)測性原則：周期長，必須作預(yù)測。考點二：SWOT分析★★★★1.概念：是項目開發(fā)戰(zhàn)略選擇的重要方法，對企業(yè)內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進行綜合和概括。10

2.SWOT分析的步驟（三步）項目分析（分析優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）。構(gòu)造SWOT分析矩陣。進行SWOT分析評價選擇發(fā)展戰(zhàn)略。3.確定企業(yè)具體戰(zhàn)略優(yōu)勢S劣勢W機會OSO發(fā)展型戰(zhàn)略WO扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略威脅TST多元化戰(zhàn)略WT防御型戰(zhàn)略11第七章考點一：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述★★★.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的三個基本目標成本（投資）；質(zhì)量（功能）；進度（工期）。質(zhì)量目標指的是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量，不僅包括施工質(zhì)量，還包括規(guī)劃和勘察設(shè)計質(zhì)量、材料和設(shè)備質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量等要求。.不同階段目標重點不同（1）建設(shè)全過程：質(zhì)量目標。（2）開發(fā)建設(shè)的前期，如項目決策、規(guī)劃設(shè)計階段，以成本目標的控制為重點。（3）開發(fā)建設(shè)的后期，以進度目標的控制為重點?？键c二：房地產(chǎn)開發(fā)項目***.特點成本目標較強；質(zhì)量要求較高；進度目標的限定性較強；系統(tǒng)性較強；涉及面較廣；涉及諸多法規(guī)政策。.種類（1）按照開發(fā)項目所在的位置分類：城市新區(qū)房地產(chǎn)項目；舊城區(qū)房地產(chǎn)項目。（2）按照開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模分類：成片開發(fā)項目；零星地段的單項開發(fā)項目。（3）按照開發(fā)項目的用途分類：居住房地產(chǎn)項目；商業(yè)房地產(chǎn)項目；辦公房地產(chǎn)項目；住宿房地產(chǎn)項目；餐飲房地產(chǎn)項目；娛樂房地產(chǎn)項目；工業(yè)房地產(chǎn)項目；特殊房地產(chǎn)項目。（4）按照開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)深度分類：土地開發(fā)項目；房屋開發(fā)項目；土地與房屋的綜合開發(fā)項目。（5）按照開發(fā)項目的開發(fā)方式分類：單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目；合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目；聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項目；定向開發(fā)的房地產(chǎn)項目。12第八章考點一：房地產(chǎn)估價的原則（五項）★★★★★房地產(chǎn)股價的原則：（1）獨立、客觀、公正原則：估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。（2）合法原則：估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。（3）價值時點原則：估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的在確定的某一特定時間的價值或價格。（4）替代原則：估價結(jié)果與估價對象類似的房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。（5）最高最佳利用原則：估價結(jié)果是在房地產(chǎn)最高最佳利用狀況下的價值或價格。最高最佳利用是指法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模和檔次?？键c二：比較法****.比較法的內(nèi)涵（也叫市場法、市場比較法）選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與被估價房地產(chǎn)進行比較，然后對這些可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕”还纼r房地產(chǎn)價值的方法。（比準價格）.理論依據(jù)：價格形成的替代原理，即同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格.比較法的適用對象：適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項目。不適合特殊廠房、機場、學校、紀念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項目，以及在建工程之類可比性差的房地產(chǎn)項目.比較法的步驟13搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?；建立比較基準；交易情況修正；市場狀況調(diào)整（進行交易日期修正）；房地產(chǎn)狀況調(diào)整;求取估價對象價值。.統(tǒng)一付款方式將分期付款折算為在成交日期時一次性付清A?P或是F?P的換算關(guān)系.統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價但是如果在幣種換算之前已進行了交易日期的修正的話，則采用估價時點的市場匯價.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位建筑面積下的單價X建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價X套內(nèi)建筑面積=使用面積下的單價X使用面積.稅費的非正常負擔一已知買方實付買方實際付出的價格=正常價格+應(yīng)由買方負擔的交易稅費應(yīng)由買方負擔的交易稅費=正常價格X應(yīng)由買方繳納的稅費比率

正常成交價格二買方實付金頷1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率正常成交價格二買方實付金頷1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率稅費的非正常負擔一已知妻方實行4賣方實際得到的價格=正常價格-應(yīng)由賣方負擔的交易稅費+1應(yīng)由賣方負擔的交易稅費=正常價格X應(yīng)由賣方繳納的稅費比率.正常成交價格=賣方實得金額1正常成交價格=賣方實得金額1一應(yīng)由朝繳納的稅蜘評第九章考點一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念*****房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念：（1）生產(chǎn)觀念，這種觀念的存在是以房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求為條件的。（2）產(chǎn)品觀念，在房地產(chǎn)產(chǎn)品供求大體平衡的情況下容易產(chǎn)生這種觀念。（3）推銷觀念：當銷售而不是開發(fā)成為主要矛盾時，推銷觀念便應(yīng)運而生。推銷觀念強調(diào)，如果不經(jīng)過銷售努力，人們就不會大量購買；企業(yè)努力推銷什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，人們就會購買什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。（4）市場營銷觀念，根據(jù)消費者的需求來開發(fā)和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品。（5）社會營銷觀念，這種觀念的理論基礎(chǔ)將消費者擴大到社會公眾，是市場營銷觀念的補充和完善，其基本內(nèi)容是：企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動不僅要滿足消費者需求，還要符合社會公眾的長遠利益?？键c二：商品房銷售代理的基本方式（四種關(guān)系）★★★★.獨家代理：委托一家代理機構(gòu)，協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對簡單，如開發(fā)企業(yè)自行售出商品房，無需向代理商支付傭金。.獨家銷售權(quán)代理：（1）委托一家代理機構(gòu)，在合同有效期內(nèi)，無論是開發(fā)商還是代理商售出的商品房，開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金；（2）經(jīng)開發(fā)企業(yè)同意，代理商還可以委托分代理。.公開銷售代理：（1）開發(fā)企業(yè)將商品房銷售權(quán)同時委托給數(shù)家經(jīng)紀機構(gòu)，按誰先代理成功，誰享有傭金的一種代理方式；（2）各經(jīng)紀機構(gòu)之間是平行的關(guān)15系，協(xié)調(diào)工作量大，傭金結(jié)算復(fù)雜；（3）如開發(fā)商自己售出的商品房，無需向代理商支付傭金。.聯(lián)合銷售代理：（1）一個開發(fā)項目由多家代理商同時提供服務(wù)；（2）從開發(fā)企業(yè)的角度，聯(lián)合代理的多家代理商是一個整體，傭金的分配由聯(lián)合協(xié)議確定；（3）常見于規(guī)模較大的項目，一家代理機構(gòu)難以完成任務(wù)，須由多家聯(lián)合代理。第十章考點一：業(yè)主大會★★★★.含義業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，是決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)。一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)少且全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行職責。.成立業(yè)主大會的條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建設(shè)總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。.成立籌備組籌備組成立規(guī)定：在有關(guān)部門收到建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)或業(yè)主提出的申請后60日內(nèi)，負責組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組成員：業(yè)主代表；建設(shè)單位代表；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表（組長）；居委會代表。16籌備組的要求：人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組組長由街道辦理處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦?；I備組成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。.首次業(yè)主大會的召開籌備組應(yīng)在組成之日起90日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。.由業(yè)主共同決定的事項制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途；17利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。.業(yè)主大會的兩種會議定期會議召開規(guī)則在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定臨時會議經(jīng)專有部分占建筑總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議（面積+人數(shù)）發(fā)生重大事故或緊急事件需要及時處理.如何認定人數(shù)一個專有部分按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算?？?cè)藬?shù)按前項的統(tǒng)計總和計算。.業(yè)主大會決定事項的表決原則（人數(shù)+建筑面積雙標準）（1）三分之二制：業(yè)主大會作出的籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意（兩項）。（2）半數(shù)制：其他事項，應(yīng)由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?？键c二：物業(yè)管理招投標的原則公開原則、公平原則、公正原則、誠實信用原則。18第十一章考點一：房地產(chǎn)保險費和保險費率保險費：是投保人向保險人交付的費用，使得在保險事故發(fā)生后，保險人有義務(wù)賠償損失，是保險合同生效的重要因素?？偙ｋU費=保險金額義保險費率又繳費系數(shù)保險價格的組成：保險成本（保險賠償數(shù)額和經(jīng)營費用）；利潤；稅金（主要指營業(yè)稅）。考點二：個人住房貸款*****.個人貸款的分類（1）根據(jù)貸款資金來源①住房公積金貸款：用住房公積金發(fā)放的貸款，帶有互助性質(zhì)，利率比商業(yè)性貸款低。②商業(yè)性貸款：貸款人以營利為目的的貸款。③組合貸款：借款人所需資金先申請公積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款。（2）根據(jù)差別化住房信貸政