房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)知識(shí)點(diǎn)匯總

第五節(jié)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣賣估價(jià)：是是為相關(guān)部部門確定拍拍賣保留價(jià)價(jià)提供服務(wù)務(wù)，這里所所說(shuō)的拍賣賣特指強(qiáng)制制處分的拍拍賣。以拍拍賣方式對(duì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行處分，是是一種特殊殊的交易方方式，在強(qiáng)強(qiáng)制處分、清清償、司法法執(zhí)行房地地產(chǎn)的交易易中較為常常見(jiàn)。知識(shí)點(diǎn)一：房地地地產(chǎn)拍賣賣的相相關(guān)法律律規(guī)定定●房地產(chǎn)抵押，是是是指抵押押人以以其合法法的房房地產(chǎn)以以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有的方方式向抵抵押權(quán)權(quán)人提供供債務(wù)務(wù)履行擔(dān)擔(dān)保的的行為。債債務(wù)務(wù)人不履履行債債務(wù)時(shí)，抵抵押押權(quán)人有有權(quán)依依法以抵抵押的的房地產(chǎn)產(chǎn)拍賣賣所得的的價(jià)款款優(yōu)先受受償?！裨O(shè)定房地產(chǎn)抵抵抵押權(quán)的土土地地使用權(quán)權(quán)是以以劃撥方式取取得得的，依依法拍拍賣該房房地產(chǎn)產(chǎn)后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)從從拍賣所所得的的價(jià)款中中繳納納相當(dāng)于于應(yīng)繳繳納的土土地使使用權(quán)出出讓金金的款額額后，抵押押權(quán)人方可可優(yōu)先受償償?！穹康禺a(chǎn)抵押合合合同簽訂后后，土土地上新新增的的房屋不不屬于于抵押財(cái)財(cái)產(chǎn)。需需要拍賣賣該抵抵押的房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，可可以依依法將土土地上上新增的的房屋屋與抵押押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)一同拍拍賣，但但對(duì)拍賣賣新增增房屋所所得，抵抵押權(quán)人人無(wú)權(quán)權(quán)優(yōu)先受受償?！駛鶆?wù)履行期屆屆屆滿抵押權(quán)權(quán)人人未受清清償?shù)牡模梢砸耘c抵抵押人協(xié)協(xié)議以以抵押物物折價(jià)價(jià)或者以以拍賣賣、變賣賣該抵抵押物所所得的的價(jià)款受受償；；協(xié)議不不成的的，抵押押權(quán)人人可以向向人民民法院提提起訴訴訟。抵抵押物物折價(jià)或或者拍拍賣、變變賣后后，其價(jià)款款超超過(guò)債權(quán)權(quán)數(shù)額額的部分分歸抵抵押人所所有，不不足部分分由債債務(wù)人清清償?！褚勒障嚓P(guān)法律律律規(guī)定以承承包包的荒地地的土土地使用用權(quán)抵抵押的，或或者者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）村村企業(yè)的的廠房房等建筑筑物占占用范圍圍內(nèi)的的土地使使用權(quán)權(quán)抵押的的，在在實(shí)現(xiàn)抵抵押權(quán)權(quán)后，未經(jīng)經(jīng)法法定程序序不得得改變土土地集集體所有有和土土地用途途?！衽馁u是指以公公公開競(jìng)價(jià)的的形形式，將將特定定物品或或者財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)利利轉(zhuǎn)讓讓給最高高應(yīng)價(jià)價(jià)者的買賣賣方方式。拍拍賣標(biāo)標(biāo)的應(yīng)當(dāng)當(dāng)是委委托人所所有或或者依法法可以以處分的的物品品或者財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利?！裎腥耍I受受受人可以與與拍拍賣人約定定傭傭金的比比例。委委托人、買買受受人與拍拍賣人人對(duì)傭金金比例例未作約定定，拍拍賣成交交的，拍拍賣人可可以向向委托人人、買買受人各收收取取不超過(guò)過(guò)拍賣賣成交價(jià)5%的傭金。收收取取傭金的的比例例按照同拍拍賣賣成交價(jià)價(jià)成反反比的原則則確確定。//拍賣未未成成交的，拍拍賣賣人可以以向委委托人收收取約約定的費(fèi)費(fèi)用；；未作約約定的的，可以以向委委托人收收取為為拍賣支支出的的合理費(fèi)費(fèi)用。知識(shí)點(diǎn)二：房地地地產(chǎn)強(qiáng)制制拍賣賣估價(jià)5?1特點(diǎn)處分房地產(chǎn)由于于于其清償償、抵抵債、罰罰沒(méi)、司司法執(zhí)行行等原原因造成成其除除具有房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)的的一般般固有特特點(diǎn)外外，還有有許多多新的特特點(diǎn)。

1．強(qiáng)制處分處分房地產(chǎn)的拍拍拍賣屬于強(qiáng)強(qiáng)制制性的司司法行行為，原原產(chǎn)權(quán)權(quán)人沒(méi)有有權(quán)利利討價(jià)還還價(jià)，處分分行為也一一定要在規(guī)規(guī)定的時(shí)間間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會(huì)由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。

2．快速變現(xiàn)由于拍賣交易方方方式的特特點(diǎn)，買買受人（購(gòu)購(gòu)得得拍賣標(biāo)標(biāo)的的的競(jìng)買人人）在在較短的的時(shí)間間內(nèi)決定定購(gòu)買買，沒(méi)有有充分分的考慮慮時(shí)間間，也沒(méi)沒(méi)有足足夠的時(shí)時(shí)間對(duì)對(duì)拍賣標(biāo)標(biāo)的物物作充分分的了了解，特特別是是需在較較短的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)支付付全部款款項(xiàng)，承承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較較大，因此此其其價(jià)格一一般較較正常交交易低低。

3．市場(chǎng)需求面面面窄、推廣廣力力度小拍賣房地產(chǎn)多為為為單宗、部部分分、小規(guī)規(guī)模物物業(yè)，難難以像像房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行市市場(chǎng)營(yíng)銷銷，僅僅以拍賣賣公告告的形式式進(jìn)行行宣傳，推推廣廣力度較較??；；再加之之拍賣賣房地產(chǎn)產(chǎn)是以以已確定定用途途、規(guī)模模、位位置的現(xiàn)現(xiàn)有狀狀況進(jìn)行行銷售售，而不像像房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目先進(jìn)進(jìn)行市市場(chǎng)定位位、營(yíng)營(yíng)銷、策策劃，以以銷定產(chǎn)產(chǎn)的方方式進(jìn)行行，因因此市場(chǎng)場(chǎng)需求求面窄，只只會(huì)會(huì)滿足個(gè)個(gè)別消消費(fèi)者的的需求求并在許許多方方面存在“先天不足”，在成交價(jià)價(jià)格格上不得得不低低于正常常的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。4．消費(fèi)者心理理理因素購(gòu)買者由于消費(fèi)費(fèi)費(fèi)心理的的影響響，在購(gòu)購(gòu)買前前已先期期認(rèn)為為處分被被拍賣賣的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格會(huì)低低于正正常房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格，使得得拍拍賣房地地產(chǎn)的的價(jià)格較較低。5．購(gòu)買者的額額額外支出由于競(jìng)買拍賣房房房地產(chǎn)要要支付付拍賣機(jī)機(jī)構(gòu)傭傭金，按按標(biāo)的的額的不不同，此此部分約約為標(biāo)標(biāo)的額的1%～5%，成為為購(gòu)購(gòu)買者額額外的的成本，使使之之希望得得到較較低的價(jià)價(jià)格，以以彌補(bǔ)該該支出出。知識(shí)點(diǎn)三：房地地地產(chǎn)強(qiáng)制制拍賣賣估價(jià)的的技術(shù)術(shù)路線拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)評(píng)評(píng)估的，評(píng)評(píng)估估價(jià)即為為第一一次拍賣賣的保保留價(jià)；；未作作評(píng)估的的，保保留價(jià)由由人民民法院參參照市市價(jià)確定定，并并應(yīng)當(dāng)征征詢有有關(guān)當(dāng)事事人的的意見(jiàn)，即即評(píng)評(píng)估公司司只需需評(píng)估估估價(jià)對(duì)對(duì)象在正正常市市場(chǎng)的價(jià)價(jià)格水水平。估估價(jià)對(duì)對(duì)象正常常的市市場(chǎng)價(jià)格格可以以根據(jù)估估價(jià)對(duì)對(duì)象的類類型，選選用市場(chǎng)場(chǎng)法、收收益法、成成本本法等方方法進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估。知識(shí)點(diǎn)四：房地地地產(chǎn)強(qiáng)制制拍賣賣估價(jià)的的類型型與方法法1．商品房商品房屬于完全全全產(chǎn)權(quán)的的房地地產(chǎn)，估估價(jià)時(shí)時(shí)可采用用市場(chǎng)場(chǎng)法、成成本法法、收益益法評(píng)評(píng)估其正正常市市場(chǎng)價(jià)格格。

2．行政劃撥地地地上的房產(chǎn)產(chǎn)

行政劃撥地上房房房產(chǎn)的所所有人人只擁有有房屋屋的所有有權(quán)，拍拍賣所得得在支支付處分分工作作費(fèi)用后后，須須先補(bǔ)繳繳土地地使用權(quán)權(quán)出讓讓金，因此此對(duì)對(duì)劃撥土土地上上的房產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行估價(jià)時(shí)時(shí)，可可采取兩兩種技技術(shù)路線線進(jìn)行行估價(jià)：：（1）以完全商商品品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)，拍拍賣后從從拍賣賣價(jià)款中中扣除除應(yīng)補(bǔ)地地價(jià)款款及賣方方稅費(fèi)費(fèi)。估價(jià)價(jià)時(shí)可可采用市市場(chǎng)法法、成本本法、收收益法評(píng)評(píng)估其其正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格。通通常采采用第一一種技技術(shù)路線線。（2）以房地產(chǎn)產(chǎn)的的權(quán)益價(jià)格格格，即完全全商商品房的的價(jià)格格減去應(yīng)應(yīng)補(bǔ)地地價(jià)進(jìn)行行評(píng)估估，估價(jià)價(jià)時(shí)可可先采用用市場(chǎng)場(chǎng)法、成成本法法、收益益法評(píng)評(píng)估完全全產(chǎn)權(quán)權(quán)下的正正常市市場(chǎng)價(jià)格格，再再評(píng)估應(yīng)應(yīng)補(bǔ)繳繳的地價(jià)價(jià)。

3．在建工程對(duì)處于在建工程程程階段的的拍賣賣房地產(chǎn)產(chǎn)的估估價(jià)，應(yīng)應(yīng)充分分考慮后續(xù)續(xù)工工程需投投入的的成本、費(fèi)費(fèi)用用，交接接帶來(lái)來(lái)的額外外支出出及不可可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)用，估估價(jià)價(jià)方法可可選用用假設(shè)開開發(fā)法法、成本本法、市市場(chǎng)法?！窘滩陌咐?－－－5】××房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告封面（略）目錄（略）致估價(jià)委托人函函函（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)價(jià)師聲明明（略略）估價(jià)假設(shè)和限制制制條件（略略）廣州市海珠區(qū)××××路××房地產(chǎn)估估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)報(bào)告（略略）廣州市海珠區(qū)××××路××房地產(chǎn)估估價(jià)價(jià)技術(shù)報(bào)報(bào)告（節(jié)節(jié)選）一、估價(jià)對(duì)象實(shí)實(shí)實(shí)物狀況況描述述與分析析估價(jià)對(duì)象所在××××（自編3、4、5幢）為鋼筋筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)三三十一層層的商商住樓。其其中中首層至四四層層為裙樓樓，商商業(yè)用途途，外外墻面正正面貼貼大理石石，側(cè)側(cè)面貼小小錦磚磚；五層為為架架空層；；六至至三十一一層為為塔樓，住住宅宅用途，塔塔樓樓外墻貼貼小錦錦磚。估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象位于于裙樓樓二至四四層，××路及××路均設(shè)有有出出入口。二二、三三層配套套較齊齊備，裝有有中中央空調(diào)調(diào)，兩兩趟手扶扶電梯梯，一部部貨梯梯（只供供一樓樓至二樓樓使用用），三三個(gè)走走火通道道，現(xiàn)現(xiàn)租賃給××，裝修修情情況為：：地面面鋪拋光光磚，內(nèi)內(nèi)墻面部部分油油乳膠漆漆，部部分貼鋁鋁板，天天花板面面部分分裝有木木架吊吊頂，部部分裝裝有木夾夾板吊吊頂；防防火門門，鋁合合金玻玻璃窗，水水電電管線暗暗敷設(shè)設(shè)。第四層層閑閑置，主要要裝裝有兩趟趟客梯梯，兩趟趟貨梯梯及三趟趟走火火通道，水水泥泥地面，內(nèi)內(nèi)墻墻面及天天花板板面扇灰灰，防防火門，鋁鋁合合金玻璃璃窗，水水電管線線明敷敷設(shè)。二、估價(jià)對(duì)象權(quán)權(quán)權(quán)益狀況況描述述與分析析根據(jù)當(dāng)事人提供供供的《國(guó)國(guó)有土土地使用用證》穗穗府國(guó)用用字第第特××號(hào)記載：：宗地地坐落在××號(hào)，土地地使使用者為為廣州州市××房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有限公公司，地號(hào)號(hào)為530，用途為綜綜合，使用用權(quán)類型居居住份額用用地70年，商業(yè)業(yè)、旅游、娛娛樂(lè)份額用用地為40年，其他他用地為50年，使用用權(quán)面積為為6354．41㎡。其其四至為東東至××，南至××，西至××，北至××。當(dāng)事人人介紹，估估價(jià)對(duì)象所所在××（自編3、4、5幢）位于于上述宗地地上。根據(jù)委托人提供供供的《廣廣州市市房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)情況表表》（房房產(chǎn)登記記號(hào)：：富字××）記載：：房房產(chǎn)地址址為海海珠區(qū)××路××號(hào)。根據(jù)委托人提供供供的《廣廣州市市預(yù)售商商品房房申領(lǐng)預(yù)預(yù)售許許可證情情況登登記表》（預(yù)預(yù)售證號(hào)：××）記載：項(xiàng)項(xiàng)目名稱為××（自編3、4、5幢）；地址址為××號(hào)；申報(bào)單單位為廣州市市××有限公司；；總建筑層數(shù)數(shù)為31層，總建筑筑面積為66822㎡；可售層數(shù)數(shù)為—2～31層，總可售售面積為50239㎡。－l、－2層為停車場(chǎng)場(chǎng)，首層為商商業(yè)，第2～4層為商業(yè)，第第5層架空，第6層以上為住住宅。商業(yè)預(yù)預(yù)售面積為6500㎡。表3－37估價(jià)對(duì)象所在樓層分?jǐn)偳懊娣e（㎡㎡㎡）分?jǐn)偯娣e（㎡）分?jǐn)偤竺娣e（㎡㎡㎡）123376．399967324．1888893700．588856233376．399967311．1499963687．544463343376．399967294．2377783670．633345合計(jì)

11058．7776644三、估價(jià)對(duì)象區(qū)區(qū)區(qū)位狀況況描述述與分析析估價(jià)對(duì)象位于廣廣廣州市海海珠區(qū)區(qū)××路××內(nèi)，該小小區(qū)區(qū)東臨××路，南臨××路；附近近有有學(xué)校、商商場(chǎng)場(chǎng)、酒店店、銀銀行及公公交車車站等。估估價(jià)價(jià)對(duì)象所所處地地段臨近××地鐵站出出口口，對(duì)外外交通通便利，公公共共配套設(shè)設(shè)施較較完善。四、市場(chǎng)背景描描描述與分分析（略略）五、最高最佳利利利用分析析（略略）六、估價(jià)方法適適適用性分分析（略略）七、估價(jià)測(cè)算過(guò)過(guò)過(guò)程（一）用基準(zhǔn)地地地價(jià)修正正法和和成本法法測(cè)算算房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格1．測(cè)算估價(jià)對(duì)對(duì)對(duì)象所在大大樓樓首層商鋪鋪（以以下簡(jiǎn)稱“估價(jià)對(duì)象0”）的土地地價(jià)價(jià)格（1）基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)成成果介紹及及及內(nèi)涵根據(jù)《關(guān)于公布布布廣州市市國(guó)有有土地使使用權(quán)權(quán)基準(zhǔn)地地價(jià)的的通知》（穗穗國(guó)房字［××］669號(hào)）。廣州州市基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的基準(zhǔn)日為2004年12月31日，綜合用地價(jià)價(jià)格內(nèi)涵均為為基準(zhǔn)日下法法定最高使用用年限，在正正常市場(chǎng)條件件、區(qū)域平均均土地開發(fā)程程度（五通一一平）和合理理容積率下的的熟地價(jià)格，基基準(zhǔn)地價(jià)含土土地取得費(fèi)、土土地開發(fā)費(fèi)用用和土地有償償使用費(fèi)（史史記：這里的的土地有償使使用費(fèi)指土地地使用權(quán)出讓讓金，不是城城鎮(zhèn)土地使用用稅）。宗地單價(jià)＝調(diào)整整整后基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)×kl××kk2×kk3××k4××k55×k66×kk7＋開發(fā)程程度度修正k1—容積率（樓樓層層）修正系系系數(shù)；k2—街角地修修正系系數(shù)；k3—集聚度修修正系系數(shù)；k4—其他個(gè)別別因素素修正系系數(shù)；k5—使用年限限修正正系數(shù)；；k6—期日修正正系數(shù)數(shù)。基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開開開發(fā)程度度與本本報(bào)告估估價(jià)對(duì)對(duì)象設(shè)定定開發(fā)發(fā)程度相相同，均為為五通一平平，故不需需進(jìn)行開發(fā)發(fā)程度的修修正?！炯m錯(cuò)】系數(shù)交交交代缺少k7。（2）確定估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象0所在宗地地的的基準(zhǔn)地地價(jià)經(jīng)查國(guó)土房管局局局公布的的《網(wǎng)網(wǎng)格點(diǎn)基基準(zhǔn)地地價(jià)圖》，估估價(jià)對(duì)象商業(yè)業(yè)網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)為4582元/平方米建筑筑面積，路線線價(jià)加價(jià)為13419元/平方米建筑筑面積，路線線價(jià)加價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)深度內(nèi)面積積＝72．59×10＝725．9（㎡），總總用地面積為為6354．41㎡。根據(jù)路線價(jià)格計(jì)計(jì)計(jì)算公式式：宗地首層樓面地地地價(jià)＝（路路線線價(jià)加價(jià)×標(biāo)準(zhǔn)深度度內(nèi)內(nèi)面積＋＋網(wǎng)格格點(diǎn)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)×總用地面面積積）/總用地面面積積調(diào)整后宗地首層層層基準(zhǔn)地地價(jià)＝＝（1341199×7225．9＋45822××63554．41）÷63554．41≈6115（元元元/㎡）表3－38首層2層3層、－1層4層、－2層1．00．4～0．6650．3～0．4450．25～0．．35（5）確定集聚聚度度修正系數(shù)數(shù)數(shù)（k3）目前該地段商業(yè)業(yè)業(yè)集聚度度一般般，確定定集聚聚度修正正系數(shù)數(shù)k3＝1。（6）確定其他他個(gè)個(gè)別因素修修修正系數(shù)數(shù)（k4）個(gè)別因素系數(shù)修修修正表表3－40指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣標(biāo)說(shuō)明形狀規(guī)則、地形形形地質(zhì)及及環(huán)境境狀況好好形狀較規(guī)則、地地地形地質(zhì)質(zhì)及環(huán)環(huán)境狀況況良好好形狀基本規(guī)則、地地形地質(zhì)及環(huán)環(huán)境狀況適宜宜形狀不規(guī)則、地地地形地質(zhì)質(zhì)及環(huán)環(huán)境狀況況較差差形狀極不規(guī)則、地地形地質(zhì)及環(huán)環(huán)境狀況差修正系數(shù)1．10～1．．051．05～1．．01．01．0～0．9950．95～0．．90估價(jià)對(duì)象0所在在在宗地形狀狀規(guī)規(guī)則、地地形及及環(huán)境狀狀況適適宜，綜合合確確定其他他個(gè)別別因素修修正系系數(shù)k4＝1。（7）確定土地地使使用權(quán)年期期期修正系系數(shù)（k5）估價(jià)對(duì)象0所在在在宗地商業(yè)業(yè)用用途使用用年限限40年至2041年3月18日，在估估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)算算起，剩剩余使用用年限限為34．41年，故需進(jìn)進(jìn)行行年期修修正。根據(jù)年期修正公公公式k＝［1－1/（1＋y）^n］/［1－1/（1＋y）^m］，測(cè)算算土土地使用用權(quán)年年限修正正系數(shù)數(shù)k5＝0．973。（8）確定期日日修修正系數(shù)（k6）廣州市基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)價(jià)的基準(zhǔn)準(zhǔn)日為為2004年12月31日，本次次評(píng)評(píng)估的估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為2006年××月××日，該地地段段地價(jià)水水平在在此期間間升幅幅約為3%，故需進(jìn)進(jìn)行行期日修修正，確確定期日日修正正系數(shù)k6＝1．03。（9）計(jì)算基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)設(shè)定開開開發(fā)程度度條件件下的宗宗地地地價(jià)經(jīng)以上分析過(guò)程程程，可得得到估估價(jià)對(duì)象象在基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)設(shè)定定開發(fā)程程度條條件下的的樓面地價(jià)＝調(diào)整整整后基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)×kl××kk2×kk3××k4××k55×k6＋開發(fā)程程度度修正＝6115×111×1．08×11××l×0．973××1．03＋0＝6619（元/㎡）2．在樓面地價(jià)價(jià)價(jià)基礎(chǔ)上用用成成本法測(cè)測(cè)算土土地現(xiàn)值

土地現(xiàn)值(即土土土地重新新購(gòu)建建價(jià)格)＝土地取取得得費(fèi)＋管管理費(fèi)費(fèi)用＋投投資利利息＋銷銷售稅稅費(fèi)＋開開發(fā)利利潤(rùn)（1）土地取得得費(fèi)費(fèi)土地取得費(fèi)＝基基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)修正正價(jià)格×（1＋3%）＝66199××1．03≈6817．57（元/㎡）【糾錯(cuò)】3%%%土地取得得費(fèi)費(fèi)率無(wú)取取值依依據(jù)。（2）管理費(fèi)用用取取土地取得得得費(fèi)的3%管理費(fèi)用＝688817．57×33%≈204．53（元/㎡）【糾錯(cuò)1】管理理理費(fèi)率無(wú)無(wú)取值值依據(jù)。【糾錯(cuò)2】缺缺缺銷售費(fèi)用用的的計(jì)算。（3）投資利息息確定估價(jià)對(duì)象000所在宗地開開發(fā)發(fā)期設(shè)定定為2年，投資利利息息率按估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)中國(guó)國(guó)人民民銀行公公布的的短期貸款款利息率為6．30%。假設(shè)開開發(fā)發(fā)費(fèi)用在在開發(fā)發(fā)期內(nèi)均均勻投投入：投資利息＝（666817．57＋204．53）×［（1＋6．30%）^2－1］≈912．6666（元/㎡）【糾錯(cuò)1】計(jì)算算算基數(shù)缺缺銷售售費(fèi)用。【糾錯(cuò)2】宗地地地2年開發(fā)期期的的確定未未說(shuō)明明理由?！炯m錯(cuò)3】計(jì)計(jì)計(jì)息期是均均勻勻投入，不不應(yīng)應(yīng)2年利息，而而而應(yīng)為1年計(jì)息。（4）銷售稅費(fèi)費(fèi)銷售稅費(fèi)取土地地地價(jià)值的8．50%。【糾錯(cuò)】銷售售售稅費(fèi)8.5%費(fèi)率無(wú)取取值值依據(jù)。（5）開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)取開發(fā)發(fā)發(fā)成本及及管理理費(fèi)之和和的20%。開發(fā)利潤(rùn)＝（666817．57＋204．53）×20%≈1404．42（元/㎡）【糾錯(cuò)1】開發(fā)發(fā)發(fā)利潤(rùn)是是什么么利潤(rùn)，利利潤(rùn)潤(rùn)率內(nèi)涵涵交代代不清，不不同同的利潤(rùn)潤(rùn)率基基數(shù)不同同?！炯m錯(cuò)2】2220%利潤(rùn)率無(wú)無(wú)取取值依據(jù)據(jù)。（6）測(cè)算估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象0土地現(xiàn)值值土地現(xiàn)值＝（666817．57＋204．53＋912．66＋1404．42）÷（1－8．50%）≈10207（元元/㎡）3．以估價(jià)對(duì)象象象0為基準(zhǔn)表3－41估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目基準(zhǔn)單價(jià)（元///㎡）樓層系數(shù)評(píng)估單價(jià)（元///㎡）0首層10207l10207l二層102070．551042三層102070．440833四層102070．3535724．用成本法測(cè)測(cè)測(cè)算估價(jià)對(duì)對(duì)象象1建筑物重重置置成新價(jià)價(jià)值成本法是以建筑筑筑物開發(fā)發(fā)成本本所耗費(fèi)費(fèi)的各各項(xiàng)費(fèi)用用之和和為基礎(chǔ)礎(chǔ)，再再加上一一定的的利潤(rùn)、利利息息、應(yīng)繳繳納的的稅金后后乘以以成新率率來(lái)確確定房屋屋價(jià)格格的估價(jià)價(jià)方法法。建筑物價(jià)值＝（開開發(fā)成本＋管管理費(fèi)用＋投投資利息＋銷銷售稅費(fèi)＋開開發(fā)利潤(rùn)）×成新率【糾錯(cuò)】公式式式缺少銷售售費(fèi)費(fèi)用。1）開發(fā)成本1）開發(fā)成本開發(fā)成本包含勘勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)和前前期工程程費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)、房屋屋建建筑安裝裝工程程費(fèi)、公公共配配套設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)、構(gòu)構(gòu)筑物物的價(jià)值值分?jǐn)倲偂㈤_發(fā)發(fā)過(guò)程程中的經(jīng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用等。根根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)亟ńㄖすこ淌袌?chǎng)場(chǎng)狀況況，估價(jià)價(jià)人員員對(duì)估價(jià)價(jià)對(duì)象象l周邊規(guī)模模相相似的房房屋的的開發(fā)成成本進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查，確確定估價(jià)價(jià)對(duì)象象1（鋼筋混混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)）建建安成本本為2800元/㎡，公共共配配套設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)為333330×10．5%＝349．65（元/㎡），前前期期工程費(fèi)費(fèi)取建建安成本本的5%＝28000××5%＝224．00（元/㎡）?！炯m錯(cuò)1】市政政政配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)按3300元的基數(shù)數(shù)錯(cuò)錯(cuò)誤，3300數(shù)據(jù)沒(méi)有有交交代，不不知出出處，應(yīng)應(yīng)該用用2800的建安成成本本做為基基數(shù)?！炯m錯(cuò)2】錯(cuò)處處處：勘察察設(shè)計(jì)計(jì)和前期期工程程費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)已已全部含含在土土地取得得成本本和土地地開發(fā)發(fā)成本之之中了了，不應(yīng)應(yīng)再在在此計(jì)算算了，重重復(fù)計(jì)算算了?！炯m錯(cuò)3】缺少少少其他工工程費(fèi)費(fèi)和開發(fā)發(fā)期稅稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象1建筑筑筑物開發(fā)發(fā)成本本合計(jì)＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡）（2）管理費(fèi)用用取取開發(fā)成本本本的3%。管理費(fèi)用＝（222800＋224）×3%≈90．72（元/㎡）【糾錯(cuò)】管理理理費(fèi)的費(fèi)率率未未說(shuō)明理理由。（3）投資利息息確定估價(jià)對(duì)象111所在大樓樓開發(fā)發(fā)期設(shè)定定為2年，投資利利息息率按估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)中國(guó)國(guó)人民民銀行公公布的的短期貸貸款貸貸利息率2年為6．30%。假設(shè)開開發(fā)發(fā)費(fèi)用在在開發(fā)發(fā)期內(nèi)均均勻投投入：投資利息＝（333373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）^0．5×2－1］≈218．2666（元/㎡）（4）銷售稅費(fèi)費(fèi)（銷售稅費(fèi)取房房房屋價(jià)值值的8．50%。【糾錯(cuò)1】銷售售售稅費(fèi)8.5%取值無(wú)依依據(jù)據(jù)。銷售售稅費(fèi)費(fèi)也應(yīng)列列出明明細(xì)，包包含哪哪些稅費(fèi)費(fèi)?！炯m錯(cuò)2】缺銷銷銷售費(fèi)用用。（5）開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)估價(jià)對(duì)象1建筑筑筑物開發(fā)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)取開發(fā)發(fā)成本本及管理理費(fèi)之之和的20%。開發(fā)利潤(rùn)＝（333373．65＋90．72）×20%＝692．87（元/㎡）【糾錯(cuò)】開發(fā)利利利潤(rùn)無(wú)內(nèi)內(nèi)涵，不不同的利利潤(rùn)率率計(jì)算基基數(shù)不不同?！炯m錯(cuò)】投資資資利潤(rùn)率20%取值無(wú)依依據(jù)據(jù)。（6）建筑物重重置置全新價(jià)重置全新價(jià)＝開開開發(fā)成本本＋管管理費(fèi)用用＋投投資利息息＋銷銷售稅費(fèi)費(fèi)＋開開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)＝（3373．．665＋90．72＋218．26＋692．87）÷（1－8．5%）≈4780（元元元/㎡）（取取整整）（7）確定建筑筑物物的成新率率率通過(guò)評(píng)估專業(yè)人人人員實(shí)地地勘查查，運(yùn)用用觀察察法確定定建筑筑物的成成新率率。經(jīng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘勘查打分分，確確定其成新新率率為0．95。（8）確定估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象1建筑物重重置置成新價(jià)價(jià)值建筑物重置成新新新單價(jià)＝＝重置置全新價(jià)價(jià)格×成新率v＝c×q其中：v—房房房屋現(xiàn)值值（元元/㎡）；c—房屋重置全全新新價(jià)格（元元元/㎡）；q—成新率。建筑物重置成新新新單價(jià)＝47800××0．95≈454l（元/㎡）6．測(cè)算估價(jià)對(duì)對(duì)對(duì)象l、2、3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格格。6．測(cè)算估價(jià)對(duì)對(duì)對(duì)象l、2、3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格格。估價(jià)價(jià)對(duì)象象2、3建筑物重重置置成新單單價(jià)詳詳見(jiàn)下表表：估價(jià)對(duì)象2、333價(jià)格測(cè)算算表表3－43估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目土地單價(jià)（元///㎡）房屋單價(jià)（元///㎡）房地產(chǎn)單價(jià)（元元元/㎡）面積（㎡）房地產(chǎn)總價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)元）l二層5104454l96453700．5888563569．2lll2三層4083454186243687．5444633180．14443四層3572408776593670．6333452811．3444合計(jì)

11058．777669560．6999（二）用收益法法法測(cè)算估估價(jià)對(duì)對(duì)象1、2、3的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格1．用收益法測(cè)測(cè)測(cè)算租約期期內(nèi)內(nèi)估價(jià)對(duì)象l房地產(chǎn)收收益益價(jià)格（1）測(cè)算年凈凈收收益年有效毛收入＝＝＝單位面面積月月租金×12×出租率年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝維維維修費(fèi)＋＋管理理費(fèi)＋保保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)＋稅金金年凈收益＝年有有有效毛收收入－－年運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用用a．年有效毛收收收入根據(jù)委托人提供供供的《房房屋租租賃合同同書》記記載，××裙樓一樓樓部部分及二二、三三樓已設(shè)設(shè)定長(zhǎng)長(zhǎng)期租約約，根根據(jù)該大大樓的的首至三三層的的租金分分布比比例，拆拆分出出估價(jià)對(duì)對(duì)象1的租金見(jiàn)見(jiàn)下下表：月租金拆分表表3－44項(xiàng)目租金比例平均月租金（元元元/㎡）面積（㎡）月租金收入（萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)元）首、二、三層商商商場(chǎng)—397947．0444309935首層商場(chǎng)l61．92588．85999236462二層商場(chǎng)0．6540．253687．544463148424三層商場(chǎng)0．5534．063670．633345125022合計(jì)

309908【糾錯(cuò)1】3999元月租金金沒(méi)沒(méi)有交代代租金金內(nèi)涵?！炯m錯(cuò)2】出租租租率是100%欠妥，沒(méi)沒(méi)有有考慮空空置率率及收租租損失失。【糾錯(cuò)3】沒(méi)有有有考慮押押金或或租賃保保證金金的利息息收入入。經(jīng)過(guò)拆分，租約約約期內(nèi)估估價(jià)對(duì)對(duì)象1（二樓）的的的月租金金約為為40．25元/㎡，可得得年年有效毛毛收入入＝40．25×1122×1000%%＝483（元/㎡）b．年運(yùn)營(yíng)費(fèi)b．年運(yùn)營(yíng)費(fèi)①管理費(fèi)：估價(jià)價(jià)價(jià)對(duì)象所在在地地區(qū)出租租房屋屋的管理理費(fèi)一一般由租租戶另另外支付付，不不包含在在租金金內(nèi)。②維修費(fèi)：指為為為保障房屋屋正正常使用用每年年需支付付的修修繕費(fèi)，保保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)指房房產(chǎn)所所有人為為使自自己的房房產(chǎn)避避免意外外損失失而向保保險(xiǎn)公公司投保保的費(fèi)費(fèi)用，維維修費(fèi)費(fèi)及保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)取取有效毛收收入入的2%?！炯m錯(cuò)】保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)費(fèi)的計(jì)算算基數(shù)數(shù)取有效效毛收收入錯(cuò)，應(yīng)應(yīng)為為房屋現(xiàn)現(xiàn)值。③稅金：指房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)所有人向向稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)繳納納的房產(chǎn)產(chǎn)稅和和營(yíng)業(yè)稅稅等。綜上所述，結(jié)合合合估價(jià)對(duì)對(duì)象所所在地區(qū)區(qū)的客客觀情況況，稅稅金、維維修費(fèi)費(fèi)、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)合合計(jì)約為為年有有效毛收收入的的20%?！炯m錯(cuò)】缺城鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅稅的計(jì)算算。c．年凈收益估價(jià)對(duì)象年凈收收收益＝年年有效效毛收入入－年年運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用＝＝483×（1－20%）＝386．4（元/㎡）（2）測(cè)算資本本化化率采用安全利率加加加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整值值法確定資資本本化率。安全利率指無(wú)風(fēng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的資資本投投資收益益率，取取估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)2006年10月18日中國(guó)人人民民銀行的的一年年期定期期存款款2．52%，扣除20%的利息稅稅后后，安全全利率率約為2%?？紤]到到估估價(jià)對(duì)象象實(shí)際際情況，本本次次風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值值取3%。資本化率＝安全全全利率＋＋風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值值＝2%＋3%＝5%【糾錯(cuò)】無(wú)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值3%無(wú)取值依依據(jù)據(jù)，或說(shuō)說(shuō)沒(méi)有有計(jì)算過(guò)過(guò)程。（3）測(cè)算估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象1租金期內(nèi)內(nèi)的的收益價(jià)價(jià)格根據(jù)《房屋租賃賃賃合同書書》記記載，租租約期期從2005年3月1日至2013年2月28日止，租租金金前兩年年不變變，從第第三年年起，每每年遞遞增3%。估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)為2006年10月18日，直至2007年2月28日，兩年年內(nèi)內(nèi)租金不不變，租租金為40．25元/㎡。從2007年3月1日至2013年2月28日，租金金每每年遞增3%，遞增年年限限為6年，可得得：：a＝月租金×收收收益面積×出租率×（1－年運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用）v＝a÷y×［［11－1/（1＋y）^n1］＋a÷（y－g）×｛1－［（1＋g）/（1＋y）］^n2}}÷（1＋y）^n1v＝386．44÷÷5%×［1－l/（1＋5%）^0．39］＋386．4÷（5%－3%）×{1－［（1＋3%）/（1＋5%）］^6}÷（1＋5%）^0．39≈2273（元/㎡）a為年凈收益，nn1是凈收益益平平穩(wěn)年限限，n2是凈收益益遞遞增年限限，g為凈收益益遞遞增的比比率。【糾錯(cuò)】折現(xiàn)率率率不應(yīng)該該混用用報(bào)酬率5%。2．用收益法測(cè)測(cè)測(cè)算租約期期外外估價(jià)對(duì)對(duì)象1房地產(chǎn)收收益益價(jià)格（1）測(cè)算年凈凈收收益年有效毛收入＝＝＝單位面面積月月租金×12×出租率年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝維維維修費(fèi)＋＋管理理費(fèi)＋保保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)＋稅金金年凈收益＝年有有有效毛收收入－－年運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用用a．年有效毛收收收入根據(jù)估價(jià)人員調(diào)調(diào)調(diào)查了解解，估估價(jià)對(duì)象l周邊檔次次相相同、用用途相相近、結(jié)結(jié)構(gòu)相相似、裝裝修檔檔次相近近的二二樓商場(chǎng)場(chǎng)租金金水平，確確定定估價(jià)對(duì)對(duì)象1客觀月租租金金約為65元/㎡，客觀觀出出租率約約為90%。年有效毛收入＝＝＝65×1122×900%＝702（元/㎡）錯(cuò)處：應(yīng)說(shuō)明租租租金內(nèi)涵涵。b．年運(yùn)營(yíng)費(fèi)b．年運(yùn)營(yíng)費(fèi)①管理費(fèi)：估價(jià)價(jià)價(jià)對(duì)象所在在地地區(qū)出租租房屋屋的管理理費(fèi)一一般由租租戶另另外支付付，不不包含在在租金金內(nèi)。②維修費(fèi)：指為為為保障房屋屋正正常使用用每年年需支付付的修修繕費(fèi)，保保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)指房房產(chǎn)所所有人為為使自自己的房房產(chǎn)避避免意外外損失失而向保保險(xiǎn)公公司投保保的費(fèi)費(fèi)用，維維修費(fèi)費(fèi)及保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)取取有效毛毛收入入的2%。③稅金：指房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)所有人向向稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)繳納納的房產(chǎn)產(chǎn)稅和和營(yíng)業(yè)稅稅等。綜上所述，結(jié)合合合估價(jià)對(duì)對(duì)象所所在地區(qū)區(qū)的客客觀情況況，稅稅金、維維修費(fèi)費(fèi)、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)合合計(jì)約為為年有有效毛收收入的的20%。c年凈收益估價(jià)對(duì)象年凈收收收益＝年年有效效毛收入入－年年運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用（2）測(cè)算資本本化化率采用安全利率加加加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值值法確定定資本本化率。安全利率指無(wú)風(fēng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的資資本投投資收益益率，取取估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)2006年×月×日中國(guó)人人民民銀行的的一年年期定期期存款款2．52%，扣除20%的利息稅稅后后，安全全利率率約為2%。考慮到到估估價(jià)對(duì)象象實(shí)際際情況，本本次次風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值值取4%。資本化率＝安全全全利率＋＋風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值值＝2%＋4%＝6%（3）測(cè)算收益