房地產(chǎn) - 武漢市城中村改造交易流程（舊村莊改造）

武漢市城中村改造政策及流程—舊村莊改造城中村改造相關(guān)政策1.原村民住宅房屋及其宅基地經(jīng)合法批準已經(jīng)取得《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》的，經(jīng)規(guī)劃（國土資源）、房產(chǎn)行政主管部門核實后，予以認定或確權(quán)。對歷史形成的無審批手續(xù)但確系本村村民長期自住的房屋及其宅基地，且他處無住房的，按《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府第148號令）、《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（市人民政府第143號令）和《市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房管理工作的通知》（武政[2003]87號）精神予以認定確權(quán)。（《中共武漢市委、武漢市人民政府關(guān)于積極推進“

城中村”綜合改造工作的意見》武發(fā)（2004）13號）2.建設(shè)安置原村民還建房涉及的有關(guān)稅、費，按農(nóng)民個人建房的收費政策執(zhí)行。實施開發(fā)用地項目建設(shè)時，免繳市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費；應(yīng)繳納的其他規(guī)費，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取，其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及占用耕地的，需按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費和耕地開墾費。（《中共武漢市委、武漢市人民政府關(guān)于積極推進“

城中村”綜合改造工作的意見》武發(fā)（2004）13號）3.“城中村”改造建設(shè)中拆除原村民房屋時，要對每戶的合法建筑面積按上述處置政策進行認定，并登記造冊報區(qū)政府備案。拆遷人根據(jù)認定的合法面積和規(guī)劃（國土資源）部門制定的安置標準，采取等量置換的方式進行安置。認定的建筑面積大于安置標準的，其超出部分按被拆除房屋的重置價予以補償。拆遷人征得被拆遷人同意，可以采用貨幣安置。（《中共武漢市委、武漢市人民政府關(guān)于積極推進“

城中村”綜合改造工作的意見》武發(fā)（2004）13號）4.我市“城中村”改造建房有關(guān)規(guī)費收取時，對經(jīng)有權(quán)核定屬于農(nóng)民還建住房的單位或者部門核定的還建建筑面積，除土地登記費外，免收其他一切費用；對屬于村民還建房之外的開發(fā)建筑面積免繳市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費，應(yīng)繳納的其他規(guī)費，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取。對此，請你們認真貫徹執(zhí)行。（《關(guān)于城中村改造建設(shè)房收取規(guī)費有關(guān)問題的通知武城改辦》[2007]2號）5.城中村改造建設(shè)工作以區(qū)人民政府為責任主體。各區(qū)人民政府要根據(jù)市委、市人民政府的總體部署，制訂和完善實施方案并精心組織落實；要組織強有力的工作專班,認真做好“雙登”(人口戶籍登記；房產(chǎn)、土地證登記)基礎(chǔ)資料的調(diào)查和審核等基礎(chǔ)工作，精心組織編制改造建設(shè)規(guī)劃方案，加大招商引資工作力度,采取有效措施，改善投資環(huán)境,積極引進各方投資主體參與城中村的改造建設(shè)。（《關(guān)于進一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》武政辦〔2009〕36號）6.改造成本核算下放到區(qū)，由區(qū)人民政府負責組織成本核算工作專班，嚴格按照城中村改造政策和改造成本核算操作規(guī)范進行改造成本的核算，不得弄虛作假，不得違反政策規(guī)定。改造成本核算操作規(guī)范由市國土房產(chǎn)局會同市規(guī)劃局另行制定。城中村改造建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計費、勘測定界費、規(guī)劃咨詢費、供地附圖測量費、新增建設(shè)用地土地有償使用費、耕地開墾費、村集體房屋拆遷補償費、還建房項目中按規(guī)劃要求配建公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)成本計入改造成本。上述費用均不作為掛牌底價1.15倍的基數(shù)村集體房屋拆遷補償費，按市物價局公布的重置價標準進行計算。（《關(guān)于進一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》武政辦〔2009〕36號）7.城中村改造還建項目中公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，以村為單位按還建房總量5%的規(guī)模配建。（《關(guān)于進一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》武政辦〔2009〕36號）8.區(qū)人民政府和市國土房產(chǎn)局應(yīng)督促落實規(guī)劃控制用地的拆遷、驗收及移交工作。（《關(guān)于進一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》武政辦〔2009〕36號）9.武政〔2009〕37號文件發(fā)布之前已批復(fù)城中村改造規(guī)劃的，從本通知印發(fā)之日起，半年內(nèi)完成整村拆遷的，可按還建規(guī)模的20%獎勵還建面積；1年以內(nèi)完成整村拆遷的，可按還建規(guī)模的10%獎勵還建面積。在本通知印發(fā)之后獲得城中村改造規(guī)劃批復(fù)的，從城中村改造規(guī)劃批復(fù)之日起，半年內(nèi)完成整村拆遷的，按還建規(guī)模的20%獎勵還建面積；1年以內(nèi)完成整村拆遷的，按還建規(guī)模的10%獎勵還建面積。（《市人民政府關(guān)于進一步加快城中村和舊城改造等工作的通知》武政〔2009〕37號）10.在城中村改造中，因村土地資源不足，需要通過整合村以外土地進行綜合平衡的，其整合用地的土地收益，由市城改辦根據(jù)成本測算的結(jié)論提出減免意見，報市人民政府批準后實行減免。對各區(qū)城中村和舊城改造融資進行貼息，由市財政局根據(jù)各區(qū)改造量確定各區(qū)的融資貼息規(guī)模，融資貼息所需資金由市、區(qū)財政按6：4比例分擔。（《市人民政府關(guān)于進一步加快城中村和舊城改造等工作的通知》武政〔2009〕37號）11.調(diào)整完善舊村安置補償標準：舊村范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)、農(nóng)轉(zhuǎn)非、世居人口原有合法產(chǎn)權(quán)房屋，按照人均不超過75平方米的標準（獨生子女按照兩人計算）進行還建，實有房屋面積不足人均50平方米的，可按照人均50平方米的標準進行補足，差額部分按照成本價購買。孤寡老人等有特殊困難的一人戶，按照不超過90平方米的標準進行還建，實有房屋面積不足90平方米的，可按照90平方米的標準進行補足。按照上述還建標準計算后，超出部分按照重置價補償。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》武發(fā)【2013】15號）12.對于舊村莊改造項目，在取得土地征轉(zhuǎn)用批復(fù)、符合城市規(guī)劃要求、并征得被征收人同意的前提下，可按照現(xiàn)狀以公開出讓方式供應(yīng)土地。列入舊村改造成本的資金可先行用于舊村改造的土地和房屋補償。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》武發(fā)【2013】15號）13.鼓勵社會資金參與“三舊”土地一級開發(fā)整理。社會投資人在約定期限內(nèi)完成土地一級開發(fā)整理后，在返還實際投資額和財務(wù)費用的基礎(chǔ)上，給予其投資回報。其中，財務(wù)費用參照銀行同期貸款基準利率據(jù)實核算；投資回報按照不高于實際投資額的同期三年期銀行貸款利率的1.3倍確定。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》武發(fā)【2013】15號）14.對于舊村改造項目，在取得土地征轉(zhuǎn)用批復(fù)、符合城市規(guī)劃要求、并征得被征收人同意的前提下，可按照現(xiàn)狀以公開出讓方式供應(yīng)土地。列入舊村改造成本的資金可先行用于舊村改造的土地和房屋補償。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》武發(fā)【2013】15號）15.舊村改造依據(jù)各區(qū)“三舊”更新改造單元規(guī)劃，以整村拆除重建為主，也可整合周邊已納入改造范圍的用地一并實施改造。舊村改造以村集體經(jīng)濟組織或市、區(qū)土地儲備機構(gòu)為主題，按照自主改造或統(tǒng)征儲備方式實施。以整村拆除重建進行改造，改造規(guī)劃方案由各區(qū)委托專業(yè)機構(gòu)組織編制，改造成本由各區(qū)按照前期調(diào)查的數(shù)據(jù)評估測算，按程序?qū)彶楹?，報市“三舊”改造主管部門批準后實施。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》武發(fā)【2013】15號）8.武漢市土地增值稅預(yù)征率與土地增值稅清算核定征收率武漢市土地增值稅預(yù)征率時間起時間止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征率標準非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)征率文件依據(jù)普通標準住房費普通標準住房其他商品房土地2002年11月11日2006年10月31日0.50%2%2%5%2%鄂地稅發(fā)[2002]163號武地稅發(fā)[2003]35號2005年1月1日2006年10月31日——————3%2%武地稅發(fā)[2006]206號2006年11月1日2008年5月31日0.50%1%1%1%2%鄂地稅函[2006]204號2008年6月1日2009年12月31日0.50%2%2%3%2%鄂地稅發(fā)[2008]106號武地稅發(fā)[2008]94號2010年1月1日2010年6月30日0.50%2%2%3%3%武地稅發(fā)[2010]62號2010年7月1日2012年12月31日1.50%3%5%5%5%鄂地稅發(fā)[2010]135號武地稅發(fā)[2010]123號2013年1月1日2014年12月31日2%4%6%無無武地稅發(fā)[2012]140號2015年1月1日——1.50%4%6%取消保障性住房、雙限房和三限房預(yù)征率；工業(yè)園區(qū)廠房適用普通住宅預(yù)征率省局2014年第7號公告武漢市土地增值稅清算核定征收率時間起時間止武漢市土地增值稅清算核定征收率房地產(chǎn)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)文件依據(jù)普通標準住房非普通標準住房其他商品房土地——2009年12月31日1%3%3%5%未規(guī)定武地稅發(fā)[2008]38號2010年1月1日2010年6月30日1%5%5%5%未規(guī)定武地稅發(fā)[2010]62號2010年7月1日2012年12月31日3%5%7%7%參照房地產(chǎn)企業(yè)武地稅發(fā)[2010]123號2013年1月1日——5%中心城區(qū)7%遠城區(qū)6%中心城區(qū)9%遠城區(qū)8%（個人7%）10%參照房地產(chǎn)企業(yè)武地稅發(fā)[2012]140號二、城中村改造流程序號工作事項對接部門預(yù)計辦理時限1.“城中村”綜合改造集體經(jīng)濟組織改制的宣傳工作和集體資產(chǎn)的清產(chǎn)核資工作街道辦事處、村民居委會——2向區(qū)政府遞交城中村改造項目的申請區(qū)人民政府——3區(qū)政府有關(guān)部門組織城中村的人口、戶籍、房屋、土地等基礎(chǔ)資料的調(diào)查和審核、編制改造規(guī)劃區(qū)人民政府——4區(qū)人民政府審查同意，并報市城改辦組織論證及審查同意后下達批復(fù)區(qū)人民政府、市城改辦——5區(qū)人民政府組織城中村改造成本測算(規(guī)劃設(shè)計費、勘測定界費、規(guī)劃咨詢費、供地附圖測量費、新增建設(shè)用地土地有償使用費、耕地開墾費、村集體房屋拆遷補償費、還建房項目中按規(guī)劃要求配建公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)成本計入改造成本)、土地資源的整合調(diào)劑和建設(shè)強度的綜合平衡，編制城中村改造實施方案區(qū)人民政府——6報市城改辦組織論證及審查同意后，報市人民政府批準市城辦、市人民政府——6城中村改造實施方案批復(fù)后，市城改辦組織辦理項目立項（城中村項目整體改造方案包括：概念設(shè)計方案、拆遷安置補償方案、村民回遷安置分配方案、村民社會保障和利益分配方案、股份制改造方案、拆村建居方案、舊村拆遷方案和實施計劃、集體土地轉(zhuǎn)性方案等）市城改辦——7取得土地征轉(zhuǎn)用批復(fù)（對“城中村”改造范圍內(nèi)涉及集體土地和農(nóng)用地的，按程序進行征地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批。）市國土規(guī)劃局8開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計條件市國土規(guī)劃局——9還建及產(chǎn)業(yè)項目的“一書一證”(項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證)市人民政府、區(qū)人民政府——10用地預(yù)審市人民政府、市國土規(guī)劃局——11用地報批市人民政府、市國土規(guī)劃局——12供地方案報批市人民政府、市土地儲備中心——13拆遷審批市人民政府——14市土地交易中心組織掛牌市土地儲備中心——向市土地儲備中心遞交相關(guān)資料需要遞交的資料清單（1）土地交易申請書（2）土地征、轉(zhuǎn)用批準文件（3）市規(guī)劃管理部門審批的綜合改造用地規(guī)劃方案及批復(fù)文件（4）市、區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室批準改制后村集體經(jīng)濟組織土地交易的決議文件；（5）經(jīng)市人民政府批準的拆遷測算成本；（6）1；2000地形圖一張及電子文件（7）涉及整合用地，需提供與被整合單位達成的協(xié)議；（8）涉及到分包的，需市城中村轉(zhuǎn)班的批復(fù)意見；（9）其他需提交的資料15區(qū)人民政府依據(jù)改造規(guī)劃或改造實施方案組織開展拆遷、招商等工作區(qū)人民政府——16拆遷驗收（區(qū)級自查，市級驗收）市人民政府、區(qū)人民政府各村在完成整村（整包）拆遷工作后，應(yīng)當向區(qū)城中村改造工作機構(gòu)提出驗收申請；各區(qū)城中村改造工作機構(gòu)接到申請后，應(yīng)當及時組織區(qū)國土規(guī)劃分局及區(qū)土地儲備分中心、區(qū)城管局、街道辦事處等相關(guān)單位進行自查驗收；自查驗收合格的，經(jīng)區(qū)人民政府同意后，由區(qū)城中村改造工作機構(gòu)向市人民政府重點工程督查協(xié)調(diào)辦提出驗收申請并提交以下資料：市人民政府需要遞交的資料（1）整村（整包）拆遷的自查驗收情況報告和書面申請（2）村城中村改造規(guī)劃批復(fù)和布局圖（3）土地成交確認書及各類用地的供地附圖（4）各類用地拆遷完畢后修測的1：2000地形圖（圖中注明各類用地范圍）（5