辦公樓物業(yè)服務(wù)驗收方案

辦公樓物業(yè)服務(wù)驗收方案（一）目的規(guī)范驗收程序，確保物業(yè)驗收工作得到有效控制，以便對物業(yè)進行全面接管，確保正常運行。（二）職責(zé)物業(yè)管理中心接到竣工驗收的通知后，根據(jù)職責(zé)分工由物業(yè)管理中心、負責(zé)指定主管人員，及專業(yè)技術(shù)人員組成驗收小組。驗收小組負責(zé)對物業(yè)原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運行記錄等技術(shù)檢驗資料進行驗收。驗收小組按設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單中的要求，對清單上的設(shè)備按規(guī)格型號、數(shù)量、安裝位置、容量及設(shè)計要求進行驗收。由交接驗收小組組長跟建設(shè)單位辦理接管手續(xù)。交接驗收權(quán)限的劃分：1）由物業(yè)管理中心組成驗收小組進行驗收的項目：設(shè)備資料圖紙、土建、裝飾工程、空調(diào)系統(tǒng)、高、低壓配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、廣場、道路、綠化及新風(fēng)系統(tǒng)等。2）驗收過程中，發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)管理中心負責(zé)及時匯總到接管驗收相關(guān)表格的《驗收遺留問題跟蹤表》中，各方簽字確認整改時間和內(nèi)容，由建設(shè)單位督促施工單位整改，按照流程對整改問題進行復(fù)驗，結(jié)果仍然不合格將按代管程序執(zhí)行。重大問題及時上報公司。3）對于驗收后長期處于停滯未解決的遺留問題事項，需要由建設(shè)單位工程部、承包單位、物業(yè)管理中心、召開專項問題討論會，并及時制定處理解決方案。（三）工作程序驗收的準備驗收小組根據(jù)建設(shè)單位提供的竣工圖紙，按設(shè)計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。驗收的實施1）驗收小組依據(jù)驗收計劃、標準，按專業(yè)分工進行預(yù)驗收。2）在預(yù)驗收過程中，檢查出未達到驗收標準的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，要提出書面整改時間報告并有各方的簽字返回建設(shè)單位工程部，由建設(shè)單位督促施工單位進行整改。物業(yè)工程部進行跟蹤，隨時了解整改情況，并有文字記錄及時與建設(shè)單位溝通。3）對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實施后，驗收小組進行復(fù)驗，整改合格后由驗收小組進行正式驗收。4）樓宇的實物驗收，應(yīng)注意:對水、電、氣、空調(diào)、土建、門窗、電器設(shè)備進行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單中。5）設(shè)備的實物驗收，要做到符合以下幾點：圖紙設(shè)計與設(shè)備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)符合設(shè)計要求，檢查結(jié)果記錄在《設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單》中。6）對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進行驗收：驗收結(jié)果記錄在《設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單》相應(yīng)的表格內(nèi)。7）移交檔案、資料驗收：根據(jù)交接驗收目錄對照提交檔案、資料進行檢查，并將檢查結(jié)果填寫在《接管驗收前應(yīng)索取資料表》中。8）對于工程設(shè)備設(shè)施遺留問題，寫明情況原因及質(zhì)保時間匯總上報公司領(lǐng)導(dǎo)。召開協(xié)調(diào)會，并出會議紀要制定整改方案，上報公司領(lǐng)導(dǎo)。（四）物業(yè)接管驗收應(yīng)具備的條件1、物業(yè)的接管驗收，應(yīng)在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。2、建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。3、房屋、供電、消防、安防、給排水、空調(diào)、通訊、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用。（五）物業(yè)工程驗收流程1、建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗收。2、接管單位按照接管驗收應(yīng)具備的條件和接管驗收應(yīng)檢索提交的資料進行審核，對具備條件的，按約定進行驗收。3、接管單位會同建設(shè)單位按質(zhì)量與使用功能相關(guān)內(nèi)容進行檢驗。4、驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按質(zhì)量問題的處理程序進行。5、經(jīng)檢驗符合要求的項目，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑單，簽發(fā)接管文件。（六）交接雙方的責(zé)任1、驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定復(fù)驗時間，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。2、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負責(zé)處理。3、房屋及設(shè)備設(shè)施自驗收合格接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建設(shè)工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位、施工單位負責(zé)保修，對于不合格的項目，自復(fù)檢合格之日起計算保修期。（七）物業(yè)接收工程項目驗收依據(jù)1、所有已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)范和質(zhì)量標準（包括國家、行業(yè)和地方較為完備的規(guī)范、標準）。2、前期施工合同（協(xié)議）制定的標準，要求。3、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計變更單。4、所有設(shè)備、材料等的技術(shù)說明書，安裝使用說明書和設(shè)備、設(shè)施和主要材料等的清單、合格證等。5、隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。6、工程質(zhì)量事故處理記錄。7、前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項、分部、單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。8、設(shè)備試壓、試運行合格報告等。（八）管驗收前應(yīng)檢索提交資料1、技術(shù)資料1）竣工驗收證明書。2）地質(zhì)勘察報告。3）工程合同及開、竣工報告。4）圖紙會審記錄。5）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。6）隱蔽工程驗收簽證。7）沉降觀察記錄。8）消防局消防系統(tǒng)意見書9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。10）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。11）水、電、空調(diào)、消防、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。12）砂漿、混凝土試塊、試壓報告。2、土建資料1）主體隱蔽工程驗收記錄2）圖紙會審和設(shè)計修改變更及聯(lián)系單3）事故處理記錄4）建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄5）原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告3、給排水資料1）開、竣工報告及中間交工驗收證明書2）圖紙會審及設(shè)計修改變更通知3）事故處理及探傷記錄4）隱蔽工程驗收記錄5）材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單6）管線清洗、通水、消毒記錄7）試水、閉水試壓試驗記錄8）供水、供暖、制冷的試壓報告,設(shè)備調(diào)試記錄9）生活給水水箱衛(wèi)生許可證10.排水、排污實驗記錄4、弱電系統(tǒng)資料1）消防設(shè)施必須符合國家標準，并且有消防部門檢驗合格簽證。2）消防設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)品合格證、產(chǎn)品的資料、操作使用說明書。3）消防系統(tǒng)的點位圖和點位表。4）門禁系統(tǒng)的產(chǎn)品合格證、產(chǎn)品資料、操作使用說明書。5）保安監(jiān)控系統(tǒng)的產(chǎn)品合格證、產(chǎn)品資料、操作使用說明書，攝像頭的點位圖和點位表。6）公共廣播系統(tǒng)的產(chǎn)品合格證、產(chǎn)品資料、操作使用說明書，喇叭的點位圖和點位表，放大器的線路及喇叭應(yīng)正常。5、電氣資料1）開、竣工報告及中間交工驗收證明書2）圖紙會審及設(shè)計變更通知3）事故處理及探傷記錄4）隱蔽工程驗收記錄5）防雷電接地實測記錄6）空調(diào)資料、動力、通訊資料7）材料構(gòu)件出廠證明8）絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉(zhuǎn)記錄9）電梯系統(tǒng)圖紙資料（合格證和檢測報告）10）電纜線路路徑的協(xié)議文件11）產(chǎn)品的說明書、主要器材、設(shè)備的合格證等技術(shù)文件12）安裝技術(shù)記錄。調(diào)整試驗記錄13）備品、備件清單14）設(shè)計資料圖紙、電纜清冊6、空調(diào)系統(tǒng)資料1）開、竣工報告及中間交工驗收證明書2）圖紙會審及設(shè)計變更通知3）管道探傷記錄、管道打壓試驗記錄、冷凝水管通水試驗記錄3）機組調(diào)試運轉(zhuǎn)記錄4）系統(tǒng)壓力平衡調(diào)試記錄5）.隱蔽工程驗收記錄6）產(chǎn)品的說明書、使用手冊、設(shè)備的合格證等技術(shù)文件7）安裝技術(shù)記錄。調(diào)整試驗記錄8）備品、備件清單9）設(shè)計資料圖紙10）自控系統(tǒng)調(diào)試記錄及全套資料11）.熱源井成井報告:包括管井綜合柱狀圖、抽水回灌洗井試驗、水質(zhì)檢驗及驗收資料7、竣工圖紙（兩套蓋竣工章圖紙和一套電子版）1）總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）2）建筑竣工圖3）結(jié)構(gòu)竣工圖4）給