房地產(chǎn)項目風險管理對策建議

房地產(chǎn)項目風險管理對策建議房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及決策、前期、建設、銷售四個階段，主要相關利益者包括競爭對手、銀行、顧客、建設方、中介公司、政府等六大類。開發(fā)商在項目經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)都會和不同利益相關者發(fā)生利益沖突。往往這種利益沖突是項目風險的重要直接來源，因此，從項目風險管理的角度來看，減少和各個相關利益主體之間的內在沖突，努力為項目建設創(chuàng)建良好的內外部環(huán)境，有利于項目風險降低。本章在前面研究成果的基礎上，從企業(yè)內部和外部環(huán)境建設兩個方面提出了創(chuàng)新性和建設性的意見，以獨特的視角和思路詳細分析了保險及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新等手段對風險控制的意義與貢獻。本節(jié)從企業(yè)的角度提出強化項目風險管理的對策和建議。(1)建立現(xiàn)代企業(yè)制度目前我國房地產(chǎn)企業(yè)從計劃體制向市場體制過渡時間并不長，許多企業(yè)還是以國有成分為主。在國有性質的開發(fā)企業(yè)中，其管理體制還不能適應現(xiàn)代市場競爭的要求，面對快速變化的市場形勢，等到領導者作出判斷，情況又已經(jīng)發(fā)生變化了。同時，從制度和組織結構上講，企業(yè)應當建立相應的風險責任制，實行項目決策風險負責制進行企業(yè)經(jīng)營體制改造，建立以法人制度為主體，以有限責任制度為核心，以股份有限公司為重點，產(chǎn)權清晰、權責明確、政企分開和管理科學的現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)制度是強化開發(fā)企業(yè)風險管理的組織保障。房地產(chǎn)項目是一項高風險的綜合性經(jīng)濟活動，其項目決策工作必須建立在高度責任制的基礎上，在法律上、制度上明確由企業(yè)決策者全權負責，任何單位、個人都不得代替企業(yè)決策者對房地產(chǎn)項目進行拍板決策，也不得干預決策者獨立自主地進行科學決策，但同時要建立嚴格的項目決策風險負責制，要求決策者對其決策行為帶來的投資風險負有不可推卸的責任，尤其是對國有房地產(chǎn)開發(fā)公司更是如此，如發(fā)生重大項目失誤應追究相關決策者的經(jīng)濟、法律責任。一個房地產(chǎn)項目在策劃和決策的全過程中，應充分體現(xiàn)集思廣益，做到民主與集中的統(tǒng)一。只有建立責、權、利相結合的房地產(chǎn)項目決策風險負責制，使項目決策者具有強烈的風險意識，才能保證項目決策的嚴肅性和科學性，避免決策的主觀性、盲目性和不負責任，從而避免和減少項目決策失誤，規(guī)避項目風險，維護國有資產(chǎn)利益，保障企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。(2)編制科學、完備的風險管理計劃書房地產(chǎn)項目風險管理計劃書是以開發(fā)企業(yè)的風險管理活動為對象的計劃安排，體現(xiàn)了開發(fā)商對風險管理的制度化約束。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須把企業(yè)全體成員的活動和一切工作都納入風險管理計劃中。通過風險管理計劃書確定各項風險管理工作的目標，風險管理部門或風險管理人員的權責地位，規(guī)定企業(yè)各部門的風險管理工作，識別項目活動中可能存在的風險，明確風險防范與處理的方法及其選擇應用，確定風險管理績效評價標準等，以有效保證風險管理工作的持續(xù)性。通過對企業(yè)資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發(fā)項目的順利實施，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。(3)強化項目的風險研究房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)額大、建設周期長、涉及面廣，具有較高的風險性，在項目的四個階段中都容易發(fā)生風險，因此要強化風險管理中各個階段的風險識別，分析判斷影響項目風險的主要因素。綜合運用專家調查法、幕景分析法、流程圖分析法、環(huán)境分析法、財務狀況分析法和事故樹分析法等風險識別技術。在項目決策階段進行科學的房地產(chǎn)項目可行性研究，通過調查研究和計算分析，綜合對項目在技術上、經(jīng)濟上和社會效益上的可行性進行論證。項目開發(fā)前期階段涉及面廣，包括政府、金融等方面，不確定的風險因素眾多，區(qū)域發(fā)展形勢及地價情況將嚴重影響該時期的置地決策。風險識別中主要強調置地風險、工程招標風險、合同管理風險和融資風險。建設階段發(fā)生的風險更多是人為處置不當，屬于可控風險。租售階段主要風險有經(jīng)濟風險與內部決策與管理風險，項目如果無法及時租售則會導致財務危機。企業(yè)應當不斷總結經(jīng)驗，認清各階段項目風險發(fā)現(xiàn)規(guī)律，并采取相應的預防措施。(4)建立企業(yè)風險管理組織在項目開發(fā)的四個階段都存在風險，對項目風險的規(guī)避與控制需要相應風險管理機構來完成。企業(yè)必須建立相應的風險管理部門(如風險管理委員會等)，它專門對項目風險可能發(fā)生的環(huán)節(jié)和發(fā)展情況進行監(jiān)督與控制。風險管理部門是項目風險管理的決策機構，負責制定風險管理方針、政策、總體戰(zhàn)略與目標，對風險識別、風險評價、監(jiān)測、控制、處置，研究制定風險管理激勵約束機制和評價指標等，實行風險管理問責制。當然，從管理的角度看，應將風險控制在萌芽狀態(tài)，這樣才能切實減少企業(yè)損失。為了能較好的發(fā)揮房地產(chǎn)項目風險管理組織的作用，開發(fā)商必須確定一定的風險管理組織結構和組織關系，使企業(yè)各部門協(xié)調工作，以實現(xiàn)風險管理目標。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)對風險管理認識還不夠充分，幾乎沒有風險管理組織形式和專業(yè)風險管理人員，風險管理遠沒有系統(tǒng)化和組織化，因而必須結合開發(fā)商的內外部環(huán)境建立相應的風險管理組織形式并配備一定的專兼職風險管理人員，包括風險經(jīng)理和保險、索理賠等專兼職風險管理人員，負責開發(fā)項目風險的識別、衡量、防范和處理以及風險管理的績效評價等，以規(guī)劃、設計、實施和檢查整個企業(yè)的風險管理工作。設立一個健全、權責分明的風險管理組織是房地產(chǎn)項目風險管理的組織保障。(5)建立信息資訊系統(tǒng)信息資訊系統(tǒng)是進行科學的房地產(chǎn)項目可行性研究、項目決策和風險管理的基礎。項目開發(fā)的風險貫穿四個階段，而信息量的限制則使開發(fā)商在同各個利益相關者的博弈中無法作出準確的判斷。企業(yè)的風險管理決策也需通過信息資訊系統(tǒng)傳達到各風險管理人員和相關工作人員。通過信息資訊系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的風險管理人員可以及時收集有關風險信息，及時掌握國內外政治、經(jīng)濟、社會以及房地產(chǎn)市場等的變化動態(tài)，分析、預測市場未來的變化趨勢，并迅速地反饋信息以利于決策者進行各種決策。建立一個信息流暢、遍布整個企業(yè)的信息資訊系統(tǒng)是房地產(chǎn)項目風險管理的基礎。(6)認真研究項目利益相關者化競爭為合作房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及競爭對手、銀行、顧客、承包商、經(jīng)紀公司、政府等，一個項目成功的最佳結局是大家的共同成功，研究每個利益相關者的需求，在博弈中尋求合作，找到利益的共同點，是從事房地產(chǎn)項目風險管理的最高境界。房地產(chǎn)市場的繁榮有序，所有的項目開發(fā)在合理的項目定位中，開發(fā)商取得利潤，銀行取得利息，承包商取得勞務報酬，顧客滿足房屋需求，經(jīng)紀公司取得服務報酬。實現(xiàn)共贏是項目開發(fā)的理想目標。任何僅從某方利益出發(fā)不顧他人利益的做法勢必使得項目陷入風險之中，使博弈雙方陷入“囚徒困境”。(7)建立風險管理績效評價體系風險管理過程中需要采取各種方案進行風險控制，為實現(xiàn)對方案的評估，可以建立房地產(chǎn)項目風險管理績效評價指標體系，評價體系包括包括績效評價指標、評價標準和評價方法。評價指標包括結果指標和行為指標兩類，相應的評價標準分為結果標準和行為標準兩個方面，分為優(yōu)良、中和差三個等級，能較科學地評價風險管理方案的優(yōu)劣。(8)加強風險管理培訓強化全員風險意識，房地產(chǎn)企業(yè)員工的行為不當是構成開發(fā)項目的一個重要風險因素，因此要減輕與不當行為有關的風險，就必須對企業(yè)員工進行風險和風險管理教育，內容應包括有關安全、項目、城市規(guī)劃、工程設計以及其它方面的法律、法規(guī)、規(guī)范、標準和操作規(guī)程、風險知識、安全技能和安全態(tài)度等，使他們了解開發(fā)項目所面臨的各種風險，了解和掌握防范與處理風險的方法，強化風險意識，使他們深深認識到，任何個人的疏忽或錯誤行為都可能給項目造成巨大損失。(9)熟悉并掌握相關法律、法規(guī)及政策房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段涉及許多相關法律、法規(guī)和政策，主要有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市規(guī)劃法》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《建筑安裝工程承包合同條例》等，不了解、理解不透、理解錯誤或處理不當都會導致延誤工期、增加項目成本以及損害開發(fā)商形象等。對開發(fā)商來說，法律、法規(guī)和政策不僅僅是一種行為約束規(guī)范，而且也是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的保障，熟悉并掌握我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律以及各種相關法律、行業(yè)法規(guī)和政策，有利于有效運用法律武器防范和保護自身的合法權益，預防風險，將風險損失減少到最低限度。從前面的分析中可知，在房地產(chǎn)項目中遇到最多的是金融風險。對于一個項目而言，制約其順利開發(fā)的首要因素是資金。有很多項目由于資金不到位或者別的原因導致資金鏈斷掉而使項目停滯。作為開發(fā)商應該積極使用各種金融手段為項目獲取資金，以減少開發(fā)過程中的風險。而政府、銀行也積極創(chuàng)造一個良好的融資平臺、金融環(huán)境和保險市場。一個項目的成功應當是項目利益相關方的共同努力。下面是各種可供采用的風險規(guī)避轉移方法。(1)大力發(fā)展和完善房地產(chǎn)抵押貸款我國的房地產(chǎn)項目多是采用以信貸為主的間接融資方式。這種貸款方式極大限制了企業(yè)可貸款資金額，因為開發(fā)商缺乏足夠可以信任的還貸資產(chǎn)，銀行不愿意給太多的貸款，而且一般比較難以得到銀行貸款<155>。而開發(fā)商一旦項目失敗，企業(yè)資不抵債，遭受損失的最終承受者必然是國家，而縱觀國外則多是采用抵押貸款為主要手段的房地產(chǎn)融資方式，通過以房地產(chǎn)作抵押防范信貸風險，減少不良貸款，保障國家的利益，同時也能有助于開發(fā)商進行成功的房地產(chǎn)項目開發(fā)。(2)積極推動房地產(chǎn)證券化長期以來，銀行等金融機構一直是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的主要融資對象，導致房地產(chǎn)市場受信貸規(guī)模的變化而波動較大，這不利于房地產(chǎn)開發(fā)公司可持續(xù)性發(fā)展。房地產(chǎn)證券化，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票或債券，使企業(yè)籌資社會化，降低開發(fā)商對金融機構的依賴程度，使國家信貸規(guī)模的變動對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊相應減小。同時，通過房地產(chǎn)證券化還可以使得社會資金流向效益好、有市場需求的房地產(chǎn)企業(yè)，從而使企業(yè)以市場需求為導向，市場供求機制在資金引導下得到發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)證券化可以將企業(yè)項目風險分散各個股東，從而分散單一項目主體承擔的項目風險。(3)發(fā)展房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)項目在決策、前期、開發(fā)建設和租售階段時時刻刻受到各種風險的威脅，風險事件的發(fā)生會導致開發(fā)商項目損失，或者產(chǎn)生某種責任。通過大力發(fā)展房地產(chǎn)保險業(yè)務，利用保險的風險分散、轉移和規(guī)避功能達到減少風險損失<157>。保險可以使開發(fā)商獲得一定的經(jīng)濟補償，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供安全保障，維護開發(fā)商的經(jīng)濟效益。我國房地產(chǎn)保險業(yè)務的發(fā)展還處于初始階段，一方面險種單一，主要以房屋財產(chǎn)保險為主，而其它險種如房地產(chǎn)責任保險和擔保保險開展極少，另一方面覆蓋面窄，業(yè)務量小，保險業(yè)的滯后使得房地產(chǎn)開發(fā)和消費中的大量風險無法轉移、化解，直接影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，為促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加強風險管理，應大力建立房地產(chǎn)保險體系，組建專業(yè)房地產(chǎn)保險公司，擴大保險險種，合理解決相關保險費率額問題，規(guī)范房地產(chǎn)保險技術規(guī)范、投保與理賠程序，健全房地產(chǎn)保險的法律、規(guī)范等。房地產(chǎn)項目的成功運作離不開外部良好的發(fā)展環(huán)境，政府宏觀調控政策的變化，經(jīng)濟增長速度的變化都對項目的成功起到很大的影響作用。因此，在項目風險控制中，尤其要注意從外部環(huán)境去掌握市場變化，不斷適應外部條件變化以達到降低風險的目的。下面著重分析政府如何為企業(yè)項目開發(fā)營建良好發(fā)展環(huán)境。(1)控制房地產(chǎn)項目規(guī)模和供給結構調控①計劃調控重點是合理規(guī)劃現(xiàn)有開發(fā)土地的投向，保護農(nóng)用土地和城市待開發(fā)土地資源，同時將房地產(chǎn)開發(fā)按住宅和非住宅分類納入國家和地區(qū)項目指導計劃，按物業(yè)需求結構比例制定各種用途的土地出讓計劃，限制土地批租量，調整房地產(chǎn)一級市場土地供應結構，從而達到擴張物業(yè)供給比重偏小的開發(fā)規(guī)模和縮減物業(yè)供給比重偏大的開發(fā)規(guī)模的目的，實現(xiàn)調整各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)規(guī)模和供給結構。住宅是居民生活的必需品，涉及面廣，帶動性強，可以帶動房地產(chǎn)、建筑、建材等相關產(chǎn)業(yè)以及金融保險、中介服務業(yè)等的發(fā)展，因此政府在土地批租上應予以政策傾斜，大力扶持，而對于樓堂館所、豪華別墅等相對市場需求過剩的項目，則應嚴格控制批租此類用途的土地。②信貸調控根據(jù)信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)項目總額的比重和房地產(chǎn)項目規(guī)模、速度，合理安排各類房地產(chǎn)信貸資金量和利率，增加信貸的有效性，使各房地產(chǎn)項目方向的信貸規(guī)模符合調整物業(yè)供給結構要求，房地產(chǎn)項目行為按照政府預定的方向進行。政府在信貸調控上應適當增加中低收入者住宅建設等符合社會需求的房地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸比例，增加信貸資金量，降低信貸利率，擴大住宅的供給比例和項目規(guī)模。③財政調控通過增加或減少國家預算中用于房地產(chǎn)項目的建設性預算支出，擴大或緊縮公共設施、安居工程等方面的政府項目;提高或降低與房地產(chǎn)開發(fā)和流通相關的稅率，抑制或刺激房地產(chǎn)項目;利用國家信用發(fā)行房地產(chǎn)債券，吸收社會資金，向房地產(chǎn)開發(fā)商或地方提供低息或無息貸款，以調節(jié)房地產(chǎn)項目規(guī)模和引導項目方向。政府在財政調控上應對中低收入者住宅建設等符合社會需求的房地產(chǎn)開發(fā)項目予以一系列政策優(yōu)惠，包括實行貼息貸款、免收土地出讓金、減免稅費等，鼓勵此類房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設，提高其在房地產(chǎn)供給結構中的比重。④項目審批調控控制項目規(guī)模，引導項目流向，建立嚴格的房地產(chǎn)開發(fā)項目的申報、審批、備案制度和房地產(chǎn)開發(fā)預售制度，各級房地產(chǎn)管理部門應及時匯總有關房地產(chǎn)開發(fā)項目的資料并向社會公布，對于市場嚴重供過于求的房地產(chǎn)項目在原則上應不予批準建設，尚未開工的應禁止開工。(2)房地產(chǎn)消費需求和消費結構調控①消費信貸調控圍繞居民對生產(chǎn)性和生活性房地產(chǎn)的合理、適度的消費需求，適應居民收入水平的消費層次結構，控制住房按揭規(guī)模、大力發(fā)展住房房地產(chǎn)消費信貸，增加房地產(chǎn)消費信貸資金量和降低消費信貸利率，提高居民住房購買力，實現(xiàn)住房從潛在需求向有效需求的轉化，增大住宅在房地產(chǎn)需求結構中的比重。其中，特別應注重解決中低收入者的住房問題，而對于別墅、寫字樓、商場以及工業(yè)廠房等需求則根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展目標、現(xiàn)狀，采用適度從緊的政策，把對其的需求納入固定資產(chǎn)需求控制范圍內。②財政稅收利用財政措施、稅收杠桿作用，調節(jié)房地產(chǎn)消費需求，推動房地產(chǎn)需求結構優(yōu)化。例如，通過政府財政消費補貼、財政貼息、稅收減免擴大居民對住宅房地產(chǎn)的需求，增加其在房地產(chǎn)需求結構中的比重。③相關改革進行相關經(jīng)濟體制改革，調動房地產(chǎn)消費需求。例如，深化住房制度改革，盡快全面實現(xiàn)住房補貼的貨幣化，同時提高公房租售比價，配合住房貸款、按揭，以增加市場對商品房的現(xiàn)實需求量，調節(jié)商品房在房地產(chǎn)需求結構中的比重。需要指出的是，調節(jié)房地產(chǎn)商品社會總供給和總需求的平衡，重點應放在一個地區(qū)或城市內，放在住宅方面，同時要注意房地產(chǎn)商品的有效需求和潛在需求的區(qū)別，還要注意協(xié)調房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟特別是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的適當比例，平衡發(fā)展。總之，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目宏觀調控政策應是控制一級土地市場的源頭，以土地保護為基礎，緊縮高檔商場、寫字樓等樓堂館所項目，盤活和消化住宅存量，發(fā)展房地產(chǎn)金融和中介服務，培育物業(yè)管理服務體系，形成一個相互銜接和穩(wěn)定協(xié)調的房地產(chǎn)項目規(guī)模和結構體系，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展，更好地滿足建設和生活需要。(3)建立健全房地產(chǎn)項目風險分擔體系和風險轉讓市場房地產(chǎn)項目是一項多階段、多主體參與的連續(xù)過程，參與主體包括開發(fā)商、政府、金融機構、保險機構、擔保機構以及專業(yè)咨詢、中介機構和消費者等，不同的行為主體在房地產(chǎn)開發(fā)過程中承擔著不同的風險，當然也分享不同的風險收益，正是由于不同主體的加入也就形成了房地產(chǎn)項目風險的社會化分擔體系，從而使房地產(chǎn)項目風險承擔者數(shù)目增加，使風險能夠通過各種渠道疏散到各單個主體，降低單一主體所承擔的風險，同時形成優(yōu)勢互補，增強房地產(chǎn)項目的總體抗風險能力<159>。在房地產(chǎn)項目風險分擔體系中，開發(fā)商是房地產(chǎn)項目風險的主要承擔者，承擔了其中大部分風險;政府承擔的風險主要是社會效益風險損失和環(huán)境效益風險損失;金融機構、保險、擔保機構作為房地產(chǎn)項目風險受讓方承擔開發(fā)商轉移的諸如融資、保險與擔保等方面的部分風險;專業(yè)咨詢和中介機構承擔著咨詢和代理等方面的風險;消費者作為房地產(chǎn)商品的最終購買者和使用者，承擔了因為購買的房地產(chǎn)商品達不到預期的功效，即房地產(chǎn)商品在技術性能、質量以及保值增值等方面不能很好地滿足消費者要求的風險。良好的房地產(chǎn)項目風險分擔體系是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目風險管理的保障。相對于政府來說，由于其具有最強的風險承受能力，所以政府應通過項目補貼、稅收優(yōu)惠以及信貸扶持等適當?shù)脑黾映袚康禺a(chǎn)項目風險的比例?，F(xiàn)代風險管理的一個基本策略是將風險轉讓給其它經(jīng)濟單位承擔。在現(xiàn)代經(jīng)濟體系中，不同的經(jīng)濟主體具有不同的風險承擔與管理能力，通過風險交易，風險承受能力低的主體可以實現(xiàn)將風險轉讓給風險承受能力高的主體，并按風險——收益機理讓渡相應的風險收益給對方。在房地產(chǎn)項目過程中的許多風險都可以通過風險轉讓來消除或減少，例如房地產(chǎn)營銷風險可以通過一定的合同轉讓給銷售代理中介機構，其它諸如質量風險等也都可以通過保險等風險交易工具轉讓出去。我國目前房地產(chǎn)市場還處在發(fā)展階段，而房地產(chǎn)風險市場更是尚未真正起步，風險交易工具極其匱乏，風險交易成本太大且不透明，房地產(chǎn)項目風險很少能實現(xiàn)轉移出去，這無疑對房地產(chǎn)項目風險管理不利，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(4)建立房地產(chǎn)項目風險約束機制我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已初步形成了項目主體多元化、項目審批多層次、融通資金多渠道的格局，但有些地方仍然存在項目規(guī)模失控、項目結構失衡和項目效益不佳的問題，究其原因就是沒有建立房地產(chǎn)項目風險約束機制，即在房地產(chǎn)項目活動中，沒有相應的制約關系以調節(jié)、控制房地產(chǎn)項目行為，主要包括項目主體風險約束機制、項目審批風險約束機制和融資風險約束機制。①項目主體風險約束機制我國房地產(chǎn)項目主體目前主要有政府、房地產(chǎn)開發(fā)公司和個人項目者，對于政府項目和國有房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，政府主管部門擁有項目決策權和審批權，項目收益也基本上歸政府所有，但政府作為投資主體卻不能作為風險承擔主體，風險由項目的經(jīng)營者承擔，而由于經(jīng)營者沒有決策權，因此只要不是經(jīng)營失誤引起的風險，經(jīng)營者也就沒有承擔風險的責任，最終只能由國家承擔。因此，必須建立房地產(chǎn)項目主體的風險約束機制，由指導、制定和批準部門領導對其決策行為帶來的項目風險負責，如發(fā)生重大項目失誤應追究相關決策者及主管部門領導不同的行政和法律責任，確保項目的嚴肅性和科學性。同時，應加快國有房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)制度改革，實現(xiàn)政企分開，明晰產(chǎn)權，所有者與經(jīng)營者分離，由企業(yè)經(jīng)理對房地產(chǎn)項目風險負責，并強化對國有資產(chǎn)管理的監(jiān)督。②項目審批風險約束機制目前我國對于房地產(chǎn)項目已形成多層次的審批機構，如市級審批、省級審批等，但各級審批機構的審批權限不明確，審批權也分散在多個部門，如規(guī)劃審批、建設審批等，這不僅使項目審批時間過長，延誤項目時機，也使各審批機構沒有真正獨立的決策權，也就無法形成明確的審批責任。因此，只有明確各級審批機關的權利和責任，能并的并，能撤的撤，精簡項目審批機構，同時規(guī)范項目審批者的行為，制定明確的審批權限標準、責任標準以及獎懲措施，并由其作為項目審批風險的承擔主體，出現(xiàn)問題由該主體全面負責，才能使其做到謹慎地進行項目分析和評價，按國家有關政策進行房