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白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告深圳市皇庭酒店管理有限企業(yè)2010年11月7日目錄第一章酒店各部分經(jīng)營(yíng)狀況展望與剖析-第2頁(yè)-1.1財(cái)務(wù)指標(biāo)取定原則及說(shuō)明1.2酒店客房部分將來(lái)十年收入狀況展望1.3酒店餐飲部分將來(lái)十年收入狀況展望1.4酒店會(huì)議部分將來(lái)十年收入狀況展望1.5酒店其余部分將來(lái)十年收入狀況展望第二章酒店開業(yè)后綜合經(jīng)營(yíng)狀況展望與剖析-第12頁(yè)-2.1各部門營(yíng)業(yè)成本支出占各部門收入比率2.2各部門營(yíng)業(yè)成本支出展望2.3對(duì)本酒店總建筑投資額的估測(cè)2.4酒店將來(lái)十年經(jīng)營(yíng)成本展望2.5酒店將來(lái)十年經(jīng)營(yíng)成就展望第三章酒店盈虧均衡點(diǎn)展望與剖析-第18頁(yè)-3.1假定說(shuō)明3.2盈虧均衡點(diǎn)的剖析3.3關(guān)于盈虧均衡管理的認(rèn)識(shí)第四章酒店經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量展望及投資回報(bào)剖析-第21頁(yè)-4.1假定前提第1頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告4.2在50%銀行貸款的狀況下的投資回報(bào)剖析4.3自有全投資的狀況下的投資回報(bào)剖析第一章酒店各部分經(jīng)營(yíng)狀況展望與剖析1.1財(cái)務(wù)指標(biāo)取定原則及說(shuō)明本章數(shù)據(jù)展望如客房數(shù),出租率,均勻房?jī)r(jià),餐位數(shù),上座率等依據(jù)對(duì)周邊三家以上同種類酒店進(jìn)行實(shí)地觀察與對(duì)照后加權(quán)均勻得來(lái),詳細(xì)取定準(zhǔn)則會(huì)在每張表格的前面做出詳盡論述。依照國(guó)際飯館會(huì)計(jì)制度,本財(cái)務(wù)展望剖析中部門支出按部門收入比率計(jì)算,未分派經(jīng)營(yíng)開銷按占總經(jīng)營(yíng)收入比率計(jì)算,并綜合以下狀況:本酒店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況的實(shí)質(zhì)檢查結(jié)果。《中國(guó)飯館業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)2008,2009》:中國(guó)星級(jí)酒店部門收入、支出比率標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況,聯(lián)合對(duì)項(xiàng)目所在地整體酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及市場(chǎng)發(fā)展遠(yuǎn)景的展望,采納穩(wěn)重原則取定各項(xiàng)指標(biāo)。依照酒店業(yè)老例,本報(bào)告的展望限期為10年。1.2酒店客房部分將來(lái)十年收入狀況展望基礎(chǔ)數(shù)聽說(shuō)明:房間數(shù)建議不超出250間,第一年ADR均勻房?jī)r(jià)1000,跟著酒店的經(jīng)營(yíng)以10%增添到1300左右穩(wěn)固下來(lái),OCC(.%)入住率第一年50%,以后跟著酒店的經(jīng)營(yíng)以15%增添至85%左右,考慮到重裝飾的影響,會(huì)有所降落,以后再上升。客房部分營(yíng)業(yè)改動(dòng)成本率取為8%。參照酒店ADR(均勻房?jī)r(jià))客房數(shù)入住率惠州洲際度假酒店130022040%惠州金海灣喜來(lái)登度假酒店140029365%康帝國(guó)際酒店100046890%惠州皇冠假日酒店900375無(wú)湯泉春季高爾夫酒店450(當(dāng)前開放)37650%第2頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告羅浮山寶田國(guó)際度假會(huì)議酒店50031255%本酒店的均勻房?jī)r(jià)的展望充分考慮到本項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)狀況和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況,能夠看到本酒店的均勻房?jī)r(jià)低于洲際,喜來(lái)登等國(guó)際品牌,但要顯然高于嘉寶田,湯泉等當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商所開發(fā)的酒店。我們的定位就是質(zhì)量要顯然高于當(dāng)?shù)仄放?,可是價(jià)錢有關(guān)于國(guó)際品牌有必定的優(yōu)勢(shì)。為了展望本酒店在經(jīng)營(yíng)時(shí)期的均勻房?jī)r(jià),我們假定本酒店將在營(yíng)運(yùn)三年后進(jìn)入穩(wěn)固經(jīng)營(yíng)年份。這是由于,酒店往常需要在開業(yè)頭幾年供應(yīng)折扣以吸引客源。所以,為了計(jì)算本酒店在開業(yè)年份的均勻房?jī)r(jià),我們以穩(wěn)固年份的均勻房?jī)r(jià)為基礎(chǔ),在開業(yè)頭一、兩年應(yīng)用了必定的房?jī)r(jià)折扣。別的,應(yīng)注意,我們所展望的均勻房?jī)r(jià)中間已包含15%的服務(wù)費(fèi)收入,或是相當(dāng)于會(huì)議團(tuán)隊(duì)報(bào)價(jià)中的凈價(jià)。以下表所示年份ADR均勻房?jī)r(jià)RevPAR每房均勻利潤(rùn)第一年1000500第二年1100660第三年1200840第四年13001040第五年14001190酒店將來(lái)十年客房收入展望表第10第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年年房間數(shù)250250250250250250250250250250(間)ADR1000110012001300140014001300120012001200總天數(shù)365365365365365365365365336565365(天)第3頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告OCC.50%60%70%80%85%50%80%85%85%85%(%)客房收入(萬(wàn)4,5636,0237,6659,49010,8596,3889,4909,3089,3089,308元)毛利率92%92%92%92%92%92%92%92%92%92%(%)客房毛利潤(rùn)4,1985,5417,0528,7319,9905,8778,7318,5638,5638,563(萬(wàn)元)1.3餐飲收入展望基礎(chǔ)數(shù)聽說(shuō)明:餐飲部分共分四個(gè)地區(qū),為逢迎當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)建議開設(shè)日本餐廳。各功能地區(qū)第一年基本數(shù)據(jù)假定以下表所示,參照同級(jí)別酒店經(jīng)營(yíng)狀況而設(shè)定。受物價(jià)指數(shù)等影響,人均花費(fèi)改動(dòng)以8%計(jì)算。重裝飾關(guān)于上座率和人均花費(fèi)的影響也已經(jīng)考慮在內(nèi)。(餐飲地區(qū)各個(gè)部分的規(guī)模假定參照當(dāng)?shù)赝愋途频甑脑O(shè)置以及對(duì)市場(chǎng)需求的合理展望),各個(gè)餐飲地區(qū)的營(yíng)業(yè)改動(dòng)成本率的測(cè)算取值以下表所示。餐飲收入包含來(lái)自所有餐飲場(chǎng)所、大堂吧、送餐服務(wù)和宴會(huì)經(jīng)營(yíng)的收入。參照酒店餐位數(shù)人均花費(fèi)上座率惠州洲際度假酒店30050040%惠州金海灣喜來(lái)登度假酒店24040050%康帝國(guó)際酒店90048070%湯泉春季高爾夫酒店50028050%羅浮山寶田國(guó)際度假會(huì)議酒店20010050%第4頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告類型數(shù)值單位整日餐廳(200餐位)早飯人均花費(fèi)100元早飯上座率50%午飯人均花費(fèi)150元午飯上座率30%晚飯人均花費(fèi)200元晚飯上座率50%營(yíng)業(yè)改動(dòng)成本率45%日本餐廳(60餐位)300元每人花費(fèi)上座率45%營(yíng)業(yè)改動(dòng)成本率40%大堂吧(60餐位)午飯人均花費(fèi)80元上座率30%晚飯人均花費(fèi)100元上座率40%營(yíng)業(yè)改動(dòng)成本率25%中餐(250餐位)午飯每人花費(fèi)200元上座率50%晚飯每人花費(fèi)300元上座率50%營(yíng)業(yè)改動(dòng)成本率45%酒店將來(lái)十年餐飲收入展望表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年整日人均108117126145157170184199217餐廳早100花費(fèi)(容餐總?cè)?50175200213125200213213213納約125數(shù)第5頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告200總天365365365365365365365365365365人)數(shù)上座50%63%65%65%30%65%65%65%65%65%率總收2283734865983374668079281,0031,094入人均150162175189217250270292315340花費(fèi)總?cè)?00200200200200200200200200200數(shù)午總天365365365365365365365365365365餐數(shù)上座30%43%45%45%20%45%45%45%45%45%率總收3295095756213178218879591,0351,117入人均200216233252290313338365394426花費(fèi)總?cè)?00200200200200200200200200200數(shù)晚總天365365365365365365365365365365餐數(shù)上座50%58%60%60%30%60%60%60%60%60%率總收7309151021110463513711480159917261866入收入小計(jì)1,2871,7962,0812,3221,2892,6583,1743,4863,7644,077毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利潤(rùn)7089881,1451,2777091,4621,7461,9172,0702,242第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年每人花費(fèi)300324350378408441476514555599日式60606060606060606060總?cè)藬?shù)餐廳(60365365365365365365365365365365總天數(shù)位)上座率45%45%50%50%50%50%50%50%50%50%第6頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告總收入296319383414447483521563608656毛利率60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%毛利潤(rùn)177192230248268290313338365394第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年人均808693100108117126136147159花費(fèi)總?cè)?0606060606060606060數(shù)午總天365365365365365365365365365365餐數(shù)上座30%33%35%35%35%35%35%35%35%35%率總收53627177839097104113122入大堂人均100107114122131140150161172184吧花費(fèi)(容總?cè)?0606060606060606060納約數(shù)60晚總天365365365365365365365365365365人)餐數(shù)上座40%43%45%45%45%45%45%45%45%45%率總收88101112120129138148159170181入收入小計(jì)140163184197212228244263282303毛利率75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%毛利潤(rùn)105122138148159171183197212227第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年中餐午每人216233252272313338365394426(共餐200花費(fèi)第7頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告250餐位250250250250250250250250250250餐數(shù)位)總天365365365365365365365365365365數(shù)上座50%55%60%60%60%25%60%60%60%60%率總收9131,0841,2761,3801,4897141,8511,9982,1572,332入人均300324350378408469507548592639花費(fèi)餐位250250250250250250250250250250數(shù)晚總天365365365365365365365365365365餐數(shù)上座50%55%65%65%65%25%65%65%65%65%率總收1369162620762242242010703007325035113790入收入小計(jì)2,2812,7103,3523,6223,9091,7844,8585,2495,6686,122毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利潤(rùn)1,4831,7622,1792,3542,5411,1603,1573,4123,6843,980餐飲總收入4,0044,9886,0006,5555,8575,1528,7979,56010,32211,158餐飲總毛利潤(rùn)2,4733,0633,6914,0273,6773,0825,3995,8646,3316,8431.4會(huì)議收入展望基礎(chǔ)數(shù)聽說(shuō)明:會(huì)議地區(qū)建議共有6個(gè)會(huì)議室,共可容納1200人左右。受物價(jià)指數(shù)等影響,人均花費(fèi)和會(huì)議室收費(fèi)改動(dòng)以8%計(jì)算。重裝飾關(guān)于會(huì)議室使用率的影響已經(jīng)考慮在內(nèi)。會(huì)議部分營(yíng)業(yè)改動(dòng)成本率以15%和20%計(jì)算。多功能廳實(shí)質(zhì)收費(fèi)暫定為15000半天,這是由于市場(chǎng)上的會(huì)議報(bào)價(jià)多半在實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)中會(huì)有必定降幅。參照酒店會(huì)議室可容納人數(shù)多功能廳報(bào)價(jià)(半天)占用率第8頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告惠州洲際度假酒店9002500015%惠州金海灣喜來(lái)登度假酒店8502500025%康帝國(guó)際酒惠州皇冠假日酒店150045000無(wú)羅浮山寶田國(guó)際度假會(huì)議酒店2501000015%多功能廳600人)
酒店將來(lái)十年會(huì)議室收入展望表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年間數(shù)1111111111總天365365365365365365365365365365數(shù)作為會(huì)議會(huì)議15,00016,20017,49618,89620,40822,04123,80425,70827,76529,986收費(fèi)使用會(huì)議使用15%20%22%22%5%22%22%22%22%22%率收入8211814015237177191206223241毛利率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%毛利潤(rùn)669511212130142153165178193人數(shù)600600600600600600600600600600總天365365365365365365365365365365數(shù)作為宴會(huì)晚飯250268287307328351376402430460收費(fèi)使用晚飯使用13%15%18%18%6%18%18%18%18%18%率收入9491,1741,5081,6145751,8451,9762,1132,2602,418毛利率50%50%50%50%50%50%50%50%50%50%毛利潤(rùn)4755877548072879229881,0561,1301,209小會(huì)間數(shù)5555555555議室總天數(shù)365365365365365365365365365365第9頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告會(huì)議收費(fèi)18001,9262,0612,2052,3592,5242,7012,8903,0923,308會(huì)議使用率50%53%55%55%55%20%55%55%55%55%收入16418620722123792271290310332毛利率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%毛利潤(rùn)14015817618820178230247264282會(huì)議總收入1,1951,4781,8561,9878492,1142,4392,6092,7932,991會(huì)議總毛利潤(rùn)6808401,0421,1165181,1421,3711,4681,5721,6841.5其余收入展望基礎(chǔ)數(shù)聽說(shuō)明:KTV包房數(shù)和SPA包房數(shù)參照當(dāng)?shù)赝惥频暝O(shè)置,分別建議設(shè)置20個(gè)包房和10個(gè)包房,最低花費(fèi)受物價(jià)指數(shù)等影響會(huì)有所改動(dòng)。溫泉設(shè)置6個(gè)小池和一個(gè)大池,布局和花費(fèi)參照北部的龍門溫泉大觀園。農(nóng)家樂(lè)包含梅園和茶園。各個(gè)營(yíng)業(yè)地區(qū)的營(yíng)業(yè)改動(dòng)成本率以下表所示。關(guān)于本項(xiàng)目酒店的康體娛樂(lè)花費(fèi)及出租率水平的展望主要依照酒店康體娛樂(lè)功能定位以及同類度假會(huì)議酒店客人關(guān)于康體、娛樂(lè)項(xiàng)目的花費(fèi)習(xí)慣和使用頻次。同時(shí),我們也參照借鑒惠州市高星級(jí)酒店和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)狀況展望相應(yīng)的均勻花費(fèi)。關(guān)于農(nóng)家樂(lè),參照如青青世界等典型農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目的收入狀況。基礎(chǔ)數(shù)據(jù):服務(wù)項(xiàng)目容量均勻花費(fèi)上座率SPA200人13020%KTV包房20間68820%農(nóng)家樂(lè)400人20020%酒店將來(lái)十年其余收入展望表第10頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告第1第2第3第4第5第6第7第8第9第10年年年年年年年年年年包房20202020202020202020數(shù)目均勻最低688688688788788788828828828828花費(fèi)KTV出租20%25%25%25%25%30%30%30%30%30%率收入100126126144144173181181181181毛利75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%率毛利759494108108129136136136136潤(rùn)溫泉SPA農(nóng)家樂(lè)
可容納人200200200200200200200200200200數(shù)上座20%20%20%20%25%25%30%30%30%30%率均勻最低130130130150150150180180180180花費(fèi)收入190190190219274274394394394394毛利90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%率毛利171171171197246246355355355355潤(rùn)可容納人400400400400400400400400400400數(shù)上座20%20%20%25%25%25%30%30%30%30%率門票200200200280280280320320320320收入5845845841022102210221402140214021402毛利65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%率毛利380380380664664664911911911911潤(rùn)第11頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告總收入8748998991385144014681977197719771977毛利潤(rùn)626645645969101910401402140214021402第二章酒店開業(yè)后綜合經(jīng)營(yíng)狀況展望與剖析2.1各部門營(yíng)業(yè)成本支出占各部門收入比比以下(假定酒店經(jīng)營(yíng)穩(wěn)固)部門測(cè)算取值客房20%餐飲65%會(huì)議25%康體娛樂(lè)25%2.2各部門營(yíng)業(yè)成本支出項(xiàng)目包含:客房開銷:包含職工薪資及有關(guān)開銷,即固定部分與改動(dòng)部分。客房人工花費(fèi)包含客房部職工、前臺(tái)和一般服務(wù)人員的薪資成本和有關(guān)福利支出。,客房部其余花費(fèi)包含客人和紙張供應(yīng)、傭金、洗衣、布草、干洗及其余保護(hù)客房和公共地區(qū)所需的成本等。餐飲開銷:包含餐飲直接成本、職工薪資及有關(guān)開銷,即固定部分與變動(dòng)部分。餐飲部分的營(yíng)業(yè)改動(dòng)成本包含食品成本和飲品成本等,參照周邊同類酒店的狀況并聯(lián)合本酒店的定位。餐飲部有關(guān)開銷包含瓷器、玻璃器皿、銀器、布草、存貨、制服、印刷、文具等各項(xiàng)支出及其余開銷。第12頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告會(huì)議開銷:包含職工薪資及有關(guān)開銷,即固定部分與改動(dòng)部分。康體娛樂(lè):包含職工薪資及有關(guān)開銷,即固定部分與改動(dòng)部分。2.3對(duì)本酒店總建筑投資額的估測(cè)是鑒于威靈謝企業(yè)(DavisLangdon&SeahInternational-DLS)宣布的酒店行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)統(tǒng)計(jì)信息(《2008年中國(guó)和香港酒店行業(yè)造價(jià)信息統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》)。該手冊(cè)供應(yīng)了在廣東部分城市開發(fā)星和5星級(jí)酒店的造價(jià)展望(包含裝飾、設(shè)備成本、家具、固定裝置、創(chuàng)辦費(fèi)等)。2.4經(jīng)營(yíng)成本展望基礎(chǔ)數(shù)聽說(shuō)明:薪資第一年取值為營(yíng)業(yè)收入的20%,以后以必定比率適合增添。能源耗費(fèi)第一年取值8%,以后跟著酒店年限增添而有所增添至12%。行政花費(fèi)取值3%,營(yíng)銷推行取值2%,保護(hù)養(yǎng)護(hù)取值2%,財(cái)物保險(xiǎn)為總投資的0.2%,房產(chǎn)稅為總投資七成的1.2%,營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)收入的5.55%。各部分的詳細(xì)說(shuō)明以下:折舊及攤銷:本報(bào)告的固定財(cái)產(chǎn)折舊依照直線法計(jì)提,主體折舊年限為20年,裝飾折舊年限為5年,機(jī)電折舊為10年,充分考慮到不一樣財(cái)產(chǎn)部分的不一樣屬性。稅金:營(yíng)業(yè)稅金及附帶依照營(yíng)業(yè)收入的5.55%核算,所得稅按25%核算。保護(hù)及養(yǎng)護(hù)花費(fèi):包含維修筑筑物、機(jī)電設(shè)備及裝置、地板鋪設(shè)、家具、園藝設(shè)備、機(jī)械品等花費(fèi)和排污花費(fèi)等。第13頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告營(yíng)銷推行:包含廣告、市場(chǎng)推行活動(dòng)、公共關(guān)系及有關(guān)交通、應(yīng)酬花費(fèi)、銷售傭金等。行政花費(fèi):包含行政部門職工薪資及有關(guān)開銷、管理和財(cái)務(wù)花費(fèi)等(如現(xiàn)金超額或缺額、追收費(fèi)、行政做事處開銷、法律開銷、行業(yè)會(huì)費(fèi)、差旅花費(fèi)、會(huì)計(jì)師及顧問(wèn)費(fèi)等)。能源耗費(fèi):包含電力、燃料、蒸汽、用水等花費(fèi)。酒店將來(lái)十年經(jīng)營(yíng)成本展望表科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年?duì)I業(yè)收10,63613,38816,42019,41619,00415,12222,70323,45424,40025,434入總數(shù)營(yíng)業(yè)收入毛利7,97610,08812,43014,84415,20411,14116,90317,29617,86818,491潤(rùn)營(yíng)業(yè)成2,6603,3003,9904,5733,8003,9815,8006,1586,5326,942本其余大項(xiàng)經(jīng)營(yíng)4,8335,5056,2406,9737,0856,8028,7429,0049,3139,645開銷薪資福2,1272,2342,3452,4622,6592,8723,1023,1953,2913,390利遞加率5%5%5%8%8%8%3%3%3%能源消8511,0711,3141,5531,5201,5122,2702,3452,4402,543耗行政費(fèi)319402493582570454681704732763用營(yíng)銷推213268328388380302454469488509廣第14頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告保護(hù)保213268328388380302454469488509養(yǎng)財(cái)物保100100100100100100100100100100險(xiǎn)房產(chǎn)稅420420420420420420420420420420營(yíng)業(yè)稅5907439111,0781,0558391,2601,3021,3541,412費(fèi)經(jīng)營(yíng)成本(萬(wàn)7,4938,80510,23011,54510,88510,78414,54115,16215,84616,587元)酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)3,1434,5836,1907,8718,1194,3388,1628,2938,5558,846(萬(wàn)元)2.5經(jīng)營(yíng)成就展望基礎(chǔ)數(shù)聽說(shuō)明:鑒于DLS企業(yè)2008年第4季度宣布的造價(jià)信息(包括項(xiàng)目裝飾花費(fèi)、各樣不測(cè)支出、以及固定裝置、設(shè)備設(shè)備成本),在廣州和深圳開發(fā)高檔酒店的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)為每平方米1785美元,依據(jù)本項(xiàng)目定位參照周邊同類項(xiàng)目,每平方米投資取值為1685美元,結(jié)合本酒店當(dāng)前建筑面積,本酒店整體投資約為56000萬(wàn)元,此中主體28000萬(wàn)元,裝飾15000萬(wàn)元,機(jī)電7000萬(wàn)元。創(chuàng)辦費(fèi)1000萬(wàn)元,二次裝飾5000萬(wàn)元。各項(xiàng)數(shù)據(jù)都要超出欽州項(xiàng)目,這也和本項(xiàng)目的定位是符合的。為了更好地測(cè)算項(xiàng)目造價(jià)及花費(fèi),一般來(lái)說(shuō),初步設(shè)計(jì)圖紙確立后,還要對(duì)擬建酒店的開發(fā)成本進(jìn)行精準(zhǔn)計(jì)算。本報(bào)告的經(jīng)營(yíng)成就展望鑒于兩種假定:即采納50%銀行貸款和所有自有投資狀況下。酒店將來(lái)10年經(jīng)營(yíng)估量匯總表(50%貸款條件下)第15頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告單位:萬(wàn)元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年經(jīng)營(yíng)收入10636133881642019416190041512222703234542440025434客房收入45636023766594901085963889490930893089308餐飲收入400449886000655558575152879795601032211158會(huì)議收入119514781856198784921142439260927932991其余收入8748998991385144014681977197719771977經(jīng)營(yíng)成本749388051023011545108851078414541151621584616587酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)3143458361907871811943388162829385558846非經(jīng)營(yíng)性開銷7050687567006525635039753800362534503275創(chuàng)辦費(fèi)分?jǐn)偅?年)200200200200200財(cái)產(chǎn)折舊5100510051005100510021002100210021002100主體折舊(20年)1400140014001400140014001400140014001400機(jī)電折舊(10年)700700700700700700700700700700裝飾折舊(5年)30003000300030003000二次裝飾攤銷(510001000100010001000年)貸款利息17501575140012251050875700525350175稅前利潤(rùn)(3907)(2292)(510)134617693634362466851055571補(bǔ)先期損失(510)13461769所得稅(按25%計(jì)00000911090116712761393算)稅后利潤(rùn)(3907)(2292)(510)134617692733271350138284178第16頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告酒店將來(lái)10年經(jīng)營(yíng)估量匯總表(自有投資狀況下)單位:萬(wàn)元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年經(jīng)營(yíng)收入10,63613,38816,42019,41619,00415,12222,70323,45424,40025,434客房收入4,5636,0237,6659,49010,8596,3889,4909,3089,3089,308餐飲收入4,0044,9886,0006,5555,8575,1528,7979,56010,32211,158會(huì)議收入1,1951,4781,8561,9878492,1142,4392,6092,7932,991其余收入8748998991,3851,4401,4681,9771,9771,9771,977經(jīng)營(yíng)成本7,4938,80510,23011,54510,88510,78414,54115,16215,84616,587酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)3,1434,5836,1907,8718,1194,3388,1628,2938,5558,846GOP率30%34%38%41%43%29%36%35%35%35%非經(jīng)營(yíng)性開銷5300530053005300530031003100310031003100創(chuàng)辦費(fèi)分?jǐn)偅?年)200200200200200財(cái)產(chǎn)折舊5100510051005100510021002100210021002100主體折舊(20年)1400140014001400140014001400140014001400機(jī)電折舊(10年)700700700700700700700700700700裝飾折舊(5年)30003000300030003000第17頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告二次裝飾攤銷(510001000100010001000年)稅前利潤(rùn)(2157)(717)8902571281912385062519354555746補(bǔ)先期損失(717)8901983所得稅(按25%計(jì)001477053101265129813641437算)0稅后利潤(rùn)(2157)(717)890242421149293796389440914310酒店終值:假定第十年終將酒店銷售時(shí)的價(jià)值,以第十年的稅前利潤(rùn)為年金,以7%為折現(xiàn)率進(jìn)行年金現(xiàn)值計(jì)算,即為酒店在第十年終應(yīng)當(dāng)擁有的實(shí)質(zhì)價(jià)值。Keypoint:酒店投資是一項(xiàng)典型的長(zhǎng)久投資,固然投資回報(bào)率適中,但是擁有可觀的現(xiàn)金流量。經(jīng)過(guò)不停的經(jīng)營(yíng)和打造,在第十年終,本項(xiàng)目估計(jì)將成為一項(xiàng)擁有可觀的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和現(xiàn)金流量的優(yōu)良財(cái)產(chǎn),可是關(guān)于酒店在第十年終的時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值判斷仍是要依照資本時(shí)間價(jià)值的原則以及穩(wěn)重原則。第三章酒店盈虧均衡點(diǎn)展望與剖析3.1假定說(shuō)明可改動(dòng)成本:指隨經(jīng)營(yíng)收入改動(dòng)而變化的成本及花費(fèi),如客人租用客房時(shí)在房間內(nèi)耗費(fèi)的設(shè)備和服務(wù)的成本;餐飲花費(fèi)時(shí)的飲食成本、及餐廳的耗費(fèi)品和服務(wù)成本等。相對(duì)固定成本:指一座酒店的花費(fèi)支出部分,而且不會(huì)跟著客房住宿率或其余經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況的變化而變化,此類固定成本往常包含全職職工的薪資花費(fèi)等。第18頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告3.2盈虧均衡點(diǎn)的剖析展望酒店的盈虧均衡點(diǎn)即是利用上述觀點(diǎn),由于不論收入怎樣改動(dòng),一個(gè)酒店的固定成本是相對(duì)固定不變的,所以,經(jīng)過(guò)前面章節(jié)展望出了酒店的經(jīng)營(yíng)收入后,就能夠大概計(jì)算出固定成本,依據(jù)酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色和規(guī)律,就能夠計(jì)算出總成本,由于總成本不外乎是改動(dòng)成本,固定成本和營(yíng)業(yè)稅金的組合,由此計(jì)算出收入改動(dòng)狀況下的盈虧均衡點(diǎn)。酒店將來(lái)10年盈虧均衡匯總表單位:萬(wàn)元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年固定成9,3309,79410,30010,80710,9508,76110,12710,33310,57110,825本盈虧平12,44013,05913,73314,40914,60011,68113,50313,77814,09514,433衡點(diǎn)盈虧平117%98%88%74%77%77%59%59%58%57%衡率依據(jù)酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律,本項(xiàng)目酒店客房出租率水平估計(jì)在先期相對(duì)照較低,,而受攤銷折舊的影響,固定成真相對(duì)較高,所以酒店盈虧均衡率在前三年的發(fā)展期都超出85%。將來(lái)跟著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)需求的連續(xù)增添,以及跟著本項(xiàng)目酒店影響力的日趨擴(kuò)大,本項(xiàng)目酒店出租率水平會(huì)相應(yīng)提高。同第19頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告時(shí)固定成本中酒店創(chuàng)辦花費(fèi)已于5年攤銷完成,所以固定成本于第6年出現(xiàn)相對(duì)大幅降落,酒店盈虧均衡率隨之降落。3.3關(guān)于盈虧均衡的認(rèn)識(shí)關(guān)于新開業(yè)酒店來(lái)講,怎樣在開業(yè)前三年內(nèi)將均勻房?jī)r(jià)和入住率做上去并穩(wěn)固下來(lái)是酒店可否保持穩(wěn)固增添的重點(diǎn),本項(xiàng)目中均勻房?jī)r(jià)和入住率關(guān)于酒店利潤(rùn)改動(dòng)的影響以下所示。這是由酒店的經(jīng)營(yíng)特色所決定的。能夠說(shuō),均勻房?jī)r(jià)和入住率就在很大程度上代表了酒店的盈余水平,由于酒店的主要收入來(lái)自于客房,餐飲等其余收入的水平很大程度上也依靠于入住率的高低。均勻房?jī)r(jià)特別關(guān)于地產(chǎn)企業(yè)投資的酒店尤其重要,由于均勻房?jī)r(jià)某種程度上反應(yīng)了地塊的增值潛力,不可以夠任意的降低房?jī)r(jià)以追求入住率的提高。適合的在均勻房?jī)r(jià)和入住率之間找尋到一個(gè)適合的均衡點(diǎn)也是盈虧均衡管理的一個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)。自然,最理想的就是跟著酒店的經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良性和整個(gè)地塊的增值,均勻房?jī)r(jià)和入住率同時(shí)向上增添,同時(shí)帶動(dòng)利潤(rùn)的增添。這也是地產(chǎn)項(xiàng)目配套高級(jí)酒店的最正確模式,酒店的良性經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的大規(guī)??土骱蜕鐣?huì)影響力關(guān)于提高整個(gè)地塊內(nèi)涵和價(jià)值的意義是相當(dāng)大的。ADR改動(dòng)10%OCC改動(dòng)率10%利潤(rùn)率改動(dòng)5.6%3.8%第20頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告第四章酒店經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量展望及投資回報(bào)剖析4.1假定前提本章節(jié)供應(yīng)兩種資本籌集方式下的現(xiàn)金流量及投資回報(bào)剖析。即假定采納50%貸款或所有自主投資。折現(xiàn)率為7%,且假定酒店處于連續(xù)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下。4.250%銀行貸款的狀況下在這類狀況下,早期的現(xiàn)金流壓力有所緩解,可是酒店開業(yè)后各期要擔(dān)當(dāng)還本付息的現(xiàn)金流壓力。跟著年限的增添和還本付息的進(jìn)行,這類現(xiàn)金流壓力有所減少。酒店開業(yè)后各期需付出利息,這類現(xiàn)金流的付出是對(duì)開業(yè)前減少現(xiàn)金流付出的一種代價(jià)。這類代價(jià)的大小取決于貸款利率的改動(dòng)。所以,在此種資本籌集方式下,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于貸款利率的改動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及如期還本付息的壓力。第21頁(yè)白馬山項(xiàng)目財(cái)務(wù)剖析報(bào)告酒店將來(lái)10年現(xiàn)金流量展望(50%貸款條件下)序號(hào)科目建設(shè)期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年建設(shè)期投入-25000-25000投資活動(dòng)一產(chǎn)生的現(xiàn)創(chuàng)辦費(fèi)-1000金流二次裝飾投-5000入稅后利潤(rùn)-3907-2292-510134617692733271350138284178經(jīng)營(yíng)過(guò)程加:折舊及二產(chǎn)生的現(xiàn)5300530053005300530031003100310031003100攤銷金流加:財(cái)產(chǎn)處67955置利潤(rùn)三貸款前現(xiàn)金流-250
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