房地產(chǎn)估價師《理論與方法》單選復習題

第頁共頁房地產(chǎn)估價師《理論與方法》單項選擇復習題房地產(chǎn)估價師《理論與方法》單項選擇復習題1.一個估價工程中的估價目的，本質上是由()決定的。A.估價機構B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要答案：D2.一個估價工程中的價值類型，本質上是由()決定的。A.估價委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象答案：C3.以下關于價值類型的表述中，錯誤的選項是()。A.在用價值為市場價值B.投資價值屬于非市場價值C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用D.同一估價對象可能有不同類型的價值答案：A4.李某購置的商品房交付后，經(jīng)檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。假設月報酬率為0.5%，那么室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為()元。A.5000B.12574C.12650D.13911答案：B5.以下經(jīng)濟活動中，不需要進展房地產(chǎn)估價的是()。A.理解某宗房地產(chǎn)的出租____益價值B.理解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權等在內的企業(yè)價值C.理解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D.理解某宗房地產(chǎn)的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額答案：D6.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質上是由房地產(chǎn)的()特性決定的。A.易受限制B.互相影響C.獨一無二D.不可挪動答案：D7.以下房地產(chǎn)中，變現(xiàn)才能相對較強的是()。A.用處專業(yè)的房地產(chǎn)B.價值較大的房地產(chǎn)C.獨立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)答案：C8.以下影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是()。A.戶型B.樓層C.層高D.裝修答案：B9.對于同一估價對象和同一估價時點，以下價值類型中評估價值最大的一般是()。A.慎重價值B.市場價值C.剩余價值D.快速變現(xiàn)價值答案：B10.某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。假設折現(xiàn)率為5%，那么該套住宅的實際價格為()萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.0011.以下房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價程度上下的是()。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格答案：C12.設立地役權通常會使()。A.供役地的價值下降B.需役地的價值下降C.供役地與需役地的價值都下降D.供役地與需役地的價值都上升答案：A13.以下關于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的選項是()。A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產(chǎn)價格上漲B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格上漲C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降答案：A14.在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建立工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術性原那么中的()。A.慎重原那么B.替代原那么C.合法原那么D.最高最正確利用原那么答案：A15.近日出具的'一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是()。A.在建工程抵押估價B.房地產(chǎn)損害賠償估價C.期房市場價值評估D.房地產(chǎn)估價的復核估價答案：D16.在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比擬基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是()。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況答案：C17.估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為()萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00答案：B18.某寫字樓的采光受到影響，為抑制該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為()萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00答案：C19.某房地產(chǎn)2023年4月的價格為6500元/㎡，該類房地產(chǎn)2023年3～10月的價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月為基數(shù)100)，該房地產(chǎn)2023年10月的價格為()元/㎡。A.5110.51B.5307.26C.5549.95D.5638.13答案：A20.報酬率是一種與利率，內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是()。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高C.當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將進步所要求的報酬率D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率答案：D21.對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是()。A.建筑物開工之日起到不能保證其平安使用之日的時間B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C.由建筑構造、工程質量、用處與維護狀況等決定的時間D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間答案：B22.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、平安、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A.245B.275C.315D.345答案：D23.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為()萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：D24.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/㎡，獲得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發(fā)本錢和管理費用為1200元/㎡，開發(fā)本錢和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成后即開場銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%答案：B25.某成片荒地面積1k㎡，進展“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓，開發(fā)本錢及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計本錢是()元/㎡A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77答案：C26.某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，假設修復沒有電梯這一功能缺陷，那么該寫字樓可升值為()萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72答案：D27.在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是()。A.獲得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間B.開發(fā)期間的某個時間C.開發(fā)完成后的時間D.開發(fā)完成之后的某個時間答案：B28.現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元/㎡。該在建工程主體局部已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成局部的費用均勻投入。假設折現(xiàn)率為15%，那么在估價時點的續(xù)建費用為()元/㎡。A.____.52B.521.74C.559.50D.1398.76答案：B29.直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由()決定的。A.房地產(chǎn)的歷史價格資料B.房地產(chǎn)的將來價格資料C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料D.估價師選取的現(xiàn)時和將來的價格資料答案：A30.某類商品房2023～2023年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2023年的價格為()元/㎡。A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.00答案：C31.威廉·阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示()。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.消費每單位農(nóng)產(chǎn)品的本錢D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的本錢答案：A32.某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0.5，樓面地價為1000元/㎡?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應的樓面地價為1500元/㎡。該改變用處理論上應補地價為()萬元。A.500B.525C.600D.1650答案：D33.某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是()。A.空置率偏小B.運營費用偏大C.收益期限偏短D.報酬率偏高答案：D34.某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求取;采用本錢法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的