我國物業(yè)稅立法的思考

關(guān)于我國物業(yè)稅立法的思考國家稅務(wù)總局在制定“十一五”計劃時提出我國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，其中包括實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費。因此，適時開征物業(yè)稅，已經(jīng)成為我國新一輪房地產(chǎn)稅制改革的重要內(nèi)容，也成為我國財稅法領(lǐng)域一個重要研究課題。本文通過對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中稅權(quán)高度集中、稅種繁雜重疊以及計稅依據(jù)不合理等方面的設(shè)計缺陷，對比研究市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)稅立法，著重就我國物業(yè)稅立法的必要性展開討論，進(jìn)而從立法模式、納稅義務(wù)人、征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率、物業(yè)稅的征收提出若干構(gòu)想。關(guān)鍵詞：物業(yè)稅立法構(gòu)想目錄一、現(xiàn)行我國房地產(chǎn)稅制設(shè)計的缺陷1（一）稅權(quán)高度集中于中央1（二）稅種繁雜且交叉重疊1（三）計稅依據(jù)不合理2（四）相關(guān)配套制度不完善2二、境內(nèi)外物業(yè)稅立法的成功經(jīng)驗2（一）收入比例方面的比較3（二）納稅義務(wù)人的比較3（三）計稅依據(jù)的比較3（四）稅率的比較3（五）稅收優(yōu)惠的比較4（六）物業(yè)價值評估的比較4三、加快我國物業(yè)稅立法的必要性4（一）彌補(bǔ)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法制度缺陷的需要4（二）健全我國財產(chǎn)稅制體系的需要4（三）開拓我國公共財政源流的需要5（四）優(yōu)化配置我國稀缺的房地產(chǎn)資源的需要5（五）打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的需要5四、物業(yè)稅法的制度框架設(shè)計5（一）關(guān)于物業(yè)稅的概念5（二）立法模式的選擇6（三）課稅要素的構(gòu)建6（四）物業(yè)稅的征收8關(guān)于我國物業(yè)稅立法的思考物業(yè)稅法是指調(diào)整物業(yè)稅征納關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅，是指針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳付一定稅款的稅種，其應(yīng)繳納的稅額會隨著其市值的升高而提高。目前我國已開征房產(chǎn)稅，但尚未正式開征物業(yè)稅。隨著稅收法治的不斷深化，適時進(jìn)行物業(yè)稅立法，規(guī)范并保障我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，已經(jīng)成為我國立法機(jī)關(guān)的一項重要議事日程。一、現(xiàn)行我國房地產(chǎn)稅制設(shè)計的缺陷目前我國房地產(chǎn)稅制體系主要包括土地稅法、房產(chǎn)稅法和契稅法，其中土地稅法涵蓋城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅等；房產(chǎn)稅法即對國內(nèi)的應(yīng)稅單位和個人的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅；契稅法是針對在我國境內(nèi)辦理國有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時，向產(chǎn)權(quán)承受人征稅的法律規(guī)范的總稱。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)稅法制度的設(shè)計，越來越難以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的需要，主要表現(xiàn)為以下幾點．（一）稅權(quán)高度集中于中央目前，我國的房產(chǎn)稅、土地使用稅及其它各稅的稅收條例都是由全國人大授權(quán)國務(wù)院統(tǒng)一制定，幾乎所有的地方稅種的立法權(quán)、開征權(quán)、解釋權(quán)、稅目稅率調(diào)整權(quán)、減免權(quán)以及停征權(quán)等全部集中于中央，地方政府基本上無稅收管理權(quán)，更不能根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況相應(yīng)調(diào)整稅率。（二）稅種繁雜且交叉重疊就征稅環(huán)節(jié)分析，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的課征分房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和出租三個環(huán)節(jié)，分別涉及5至7個稅種，其中有不少稅種是重復(fù)適用的。如對于土地課稅，設(shè)置了土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅和土地增值稅等；對于房屋租金收入，則同時征收營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等；對于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要按書據(jù)或契約所載金額繳納印花稅，又要按規(guī)定的稅率繳納契稅等（參見表1）表1我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法所涉及的稅種及稅率設(shè)置表征稅環(huán)節(jié)稅種稅率房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)稅3%印花稅5‰或3‰房產(chǎn)稅1.20%城鎮(zhèn)土地使用稅0.5-7.5元/平方米企業(yè)所得稅18%-33%土地增值稅30%-60%耕地占用稅1.3-10元/平方米房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅3%契稅3%-5%企業(yè)所得稅18%-33%個人所得稅20%土地增值稅30%-60%印花稅5‰房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)稅12%城市房地產(chǎn)稅18%營業(yè)稅3%城鎮(zhèn)土地使用稅0.5-7.5元/平方米企業(yè)所得稅18%-33%個人所得稅20%（三）計稅依據(jù)不合理我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收在應(yīng)稅數(shù)額計算上主要采取兩種方式，一種是從量定額的方式，這種方式既不能使稅額隨著課稅對象價值的上升而上升，也不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用，更無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)收入的作用；另外一種方式是從價定率的方式，其中包括從價計征與從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅，是依據(jù)房地產(chǎn)原值扣除10%—30%的折舊率后的余額，以1.2%的稅率計征，這種折余價值反映的是歷史成本，而不是市場價值，不能反映隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展房產(chǎn)增加的那部分價值，因而房產(chǎn)余值無法合理反映房產(chǎn)現(xiàn)在的價值。從租計征的房產(chǎn)稅，是以租金的收入額12%的稅率計征，與按歷史成本從價計征相比，從租計征的稅負(fù)過重，容易造成稅基的減少。（四）相關(guān)配套制度不完善與房地產(chǎn)密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收評稅政策不健全，有關(guān)部門之間的配合不力。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要，主要表現(xiàn)為不同的評估機(jī)構(gòu)并存，各自為政，管理松散。現(xiàn)在我國有三個主管部門的評估機(jī)構(gòu)，即建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，國土資源部所屬的以土地評估為主的評估機(jī)構(gòu)和國資委所屬的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。對同一個資產(chǎn)的評估，可以得出三個不同的價值量，有的甚至相差40%以上。二、境內(nèi)外物業(yè)稅立法的成功經(jīng)驗?zāi)壳笆澜缟显S多國家都征收物業(yè)稅或征收帶有物業(yè)稅性質(zhì)的稅收，不過各國在稱謂上存在著不同，有的稱之為財產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅，如美國、英國、荷蘭、瑞典等國；有的稱之為不動產(chǎn)稅，如加拿大、日本等國；有的稱之為物業(yè)稅，如我國香港地區(qū)。雖然稱謂有所不同，但其本質(zhì)特征相似，只是由于各國國情以及經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)的不盡相同，各國在具體的物業(yè)稅立法方面確實存在著較大的差異。因此，對各國物業(yè)稅法制度進(jìn)行比較研究，借鑒其成功的經(jīng)驗，有助于加快我國物業(yè)稅立法的進(jìn)程。（一）收入比例方面的比較對于中央與地方共享稅的國家，物業(yè)稅收入基本劃歸地方，且構(gòu)成地方稅收的主體稅種。例如目前美國財產(chǎn)稅繳納的比例較大，人均繳納財產(chǎn)稅約為675美元，占個人收入的3.6%.因而美國地方財產(chǎn)稅又構(gòu)成了地方稅的主體稅種，約占地方稅收收入的75%，占地方財政收入的29%.英國分居住房產(chǎn)稅和營業(yè)房產(chǎn)稅，其中居住房產(chǎn)稅是英國最大的地方稅種，在地方財政收入體系中的地位非常重要。以英格蘭地區(qū)為例，居住房產(chǎn)稅在地方本級收入中的比重高達(dá)45%左右，在地方財政總收入中的比重也穩(wěn)定在15%左右。（二）納稅義務(wù)人的比較物業(yè)稅的納稅義務(wù)人為房地產(chǎn)的保有人，包括房地產(chǎn)的所有人和使用人。各國對物業(yè)稅的納稅義務(wù)人的規(guī)定，大致存在三種做法：一是僅規(guī)定房地產(chǎn)的所有人負(fù)有納稅義務(wù)；二是僅規(guī)定房地產(chǎn)的使用人負(fù)有納稅義務(wù)；三是規(guī)定房地產(chǎn)的所有人和使用人均負(fù)有納稅義務(wù)。目前大多數(shù)國家對納稅義務(wù)人的規(guī)定采用的是第一種做法，如美國、加拿大、英國等國家，只有少數(shù)國家采用了第二種做法如波蘭、捷克等國家。采用第三種做法的如法國和我國香港地區(qū)，土地歸政府所有，其物業(yè)稅是就使用物業(yè)而征收的稅，業(yè)主與物業(yè)使用人均有義務(wù)繳納物業(yè)稅。（三）計稅依據(jù)的比較計稅依據(jù)的不同主要分為以下兩種：第一是對物業(yè)本身價值征稅，以美國、加拿大等國為代表。美國的財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是按房地產(chǎn)等財產(chǎn)的評估價值。這個評估價值實際上僅為市場價值的一部分，評估價值占市場價值的比率稱為評估率。例如，田納西州的居住用財產(chǎn)按市價的25％評估，工商業(yè)財產(chǎn)按市價的40％評估，公用事業(yè)財產(chǎn)按市價55％評估。這種分類有助于政府改變財產(chǎn)稅負(fù)在不同類型財產(chǎn)中的分配。第二種是對物業(yè)取得收益征稅。英國的營業(yè)房產(chǎn)稅是以非居住房產(chǎn)為征收對象的一種稅，計稅依據(jù)是房屋的市場租金收入；遇到房屋的租金價值難以確定，則通過評估機(jī)構(gòu)來確定。香港的物業(yè)稅根據(jù)物業(yè)的業(yè)主就其擁有的物業(yè)，以該業(yè)主每年“實際”收到的物業(yè)收益（一般以租金形式居多）來評定物業(yè)稅。（四）稅率的比較由于物業(yè)稅一般為地方稅收，因此根據(jù)地方自治原則，稅率多由各地方政府自行決定，而不是采用全國統(tǒng)一的稅率。其具體稅率既可以由法律規(guī)定，也可以根據(jù)地方政府的支出水平來確定，一般稅率都比較低。美國的財產(chǎn)稅的名義稅率各地不一，大約在3%-10%之間。由于應(yīng)稅財產(chǎn)實行的是不同的評估率，因而使得不同地方的財產(chǎn)稅實際稅率有很大的差距。但總的來講財產(chǎn)稅的實際稅率一般僅處于1-2%的水平。日本的房地產(chǎn)稅種雖然較多，但稅負(fù)水平低，其固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，最高稅率為2.1%，而且其評估率一般為市價的10%.（五）稅收優(yōu)惠的比較各國在物業(yè)稅的征收過程中，都設(shè)立有不同的稅收優(yōu)惠政策，如美國財產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要依據(jù)財產(chǎn)所有者的類別、財產(chǎn)的類別和財產(chǎn)的用途來制定，分為減免稅項目、抵免項目和遞延項目。一般對政府、宗教、教育、慈善等非營利性組織免稅；對家庭自用住宅設(shè)一定的寬免；對低收入家庭，當(dāng)納稅人繳納的財產(chǎn)稅和個人所得稅的比率達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場主可享受稅收遞延。香港的物業(yè)稅的減免還有其特殊之處，即物業(yè)稅可按供水情況來扣減，物業(yè)沒有獲得政府輸水管供應(yīng)淡水，或只獲得政府輸水管供應(yīng)未經(jīng)過濾的淡水，則應(yīng)繳物業(yè)稅額可分別獲得扣減15%和7.5%.（六）物業(yè)價值評估的比較物業(yè)稅的有效征收須建立在房地產(chǎn)價值的正確評估基礎(chǔ)上，許多國家和地區(qū)實行房地產(chǎn)估價制度，評估業(yè)發(fā)展非常的迅速，且有了較完善的財產(chǎn)評估體系，可操作性強(qiáng)。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，各國（地區(qū)）都有專門的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)評估。例如英國的“地產(chǎn)估價局”，又如我國香港地區(qū)設(shè)有物業(yè)稅物業(yè)估價署，每年對香港各區(qū)的房屋租金及樓宇價值估價，編制“物業(yè)稅物業(yè)估價表”作為征收物業(yè)稅和物業(yè)稅的依據(jù)。第二，這些專門的評估機(jī)構(gòu)都設(shè)立詳細(xì)的信息儲備。例如美國各地方政府為了加強(qiáng)對物業(yè)稅的征收，還建立了比較詳細(xì)的財產(chǎn)信息管理制度。這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產(chǎn)價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。三、加快我國物業(yè)稅立法的必要性我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法制度的設(shè)計，是以計劃經(jīng)濟(jì)體制為基礎(chǔ)，根據(jù)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要進(jìn)行逐步零星改革，因此現(xiàn)階段難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。而借鑒國際成功經(jīng)驗，通過制定物業(yè)稅法，在課征房地產(chǎn)稅、契稅的同時，開征物業(yè)稅，彌補(bǔ)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法制度的缺陷，最終形成以房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅等靜態(tài)財產(chǎn)稅法和以遺產(chǎn)稅、契稅等動態(tài)財產(chǎn)稅法為主要組成部分的比較完整的財產(chǎn)稅法體系，以增加地方政府的財政收入，充分發(fā)揮財產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，進(jìn)而加快與世界各國財產(chǎn)稅法律制度的接軌，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。從這種意義上講，開征物業(yè)稅的必要性是顯而易見的。（一）彌補(bǔ)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法制度缺陷的需要如上文所述，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系存在諸多不合理問題。其主要的原因在于我國將房地產(chǎn)稅視為商品稅，而不是財產(chǎn)稅。而根據(jù)稅收原理及國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅則理應(yīng)歸屬于財產(chǎn)稅。因此，開征以物業(yè)的市場價值為計稅依據(jù)的物業(yè)稅，實現(xiàn)將房地產(chǎn)稅還原為真正的財產(chǎn)稅，使課稅對象不僅包括所有權(quán)，還可包括其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，課征地域也可擴(kuò)大到農(nóng)村，從而拓寬其稅基，構(gòu)建更加符合市場經(jīng)濟(jì)體制要求的房地產(chǎn)稅收法律制度。（二）健全我國財產(chǎn)稅制體系的需要從實體法的角度而言，稅法可分為商品稅法、所得稅法、財產(chǎn)稅法和行為稅法四大體系。目前我國商品稅法制度的設(shè)計，特別是隨著增值稅轉(zhuǎn)型試點的逐步推進(jìn)，呈現(xiàn)不斷走向完善的趨勢。我國所得稅法制度，經(jīng)過了多次的修訂完善，特別以新企業(yè)所得稅法的制定為標(biāo)志，逐漸實現(xiàn)同國際稅法接軌的態(tài)勢。而財產(chǎn)稅法改革卻呈現(xiàn)相對滯后的狀態(tài)，難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的要求。目前我國已經(jīng)頒布了物權(quán)法，完善私人財產(chǎn)保護(hù)制度的研究與實施過程己經(jīng)啟動，從而為開征物業(yè)稅創(chuàng)造了基本條件。（三）開拓我國公共財政源流的需要我國目前實行的分稅制造成了地方政府在財政收入所占比例過低，地方政府需要承擔(dān)的社會責(zé)任與獲得的收入不匹配，造成地方政府的財政有很大的壓力。開征物業(yè)稅將有助于解決這種情況，完善地方的財政收入體系。首先，物業(yè)稅能為地方的財政帶來很大的收入，從根本上控制地方政府參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求，保證地方政府運行所必需的財政資金。其次，開征物業(yè)稅將促使地方政府構(gòu)建有效率的財政體制?？梢源偈沟胤秸纳乒苍O(shè)施建設(shè)，促進(jìn)周邊不動產(chǎn)價值的升值，從而帶來更豐厚的稅源，形成一種良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和社會經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步。（四）優(yōu)化配置我國稀缺的房地產(chǎn)資源的需要綜觀我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系，私人保有住房一般無需繳納稅費，但對房產(chǎn)交易過程中的稅收是較重的。這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行，導(dǎo)致了在一些人有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入的同時，有更多的人卻急需住房，卻因成本太高而買不起房的現(xiàn)象。物業(yè)稅可以當(dāng)作一種經(jīng)濟(jì)政策手段來使用，即對不使用的財產(chǎn)課稅，可以使其轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)性資源。具體的做法是在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時，增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。（五）打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的需要在中國的城市發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱的現(xiàn)象，一些城市居民購買房產(chǎn)并不是為了生活消費，而是為了進(jìn)行投資。各地相繼出現(xiàn)一些炒樓團(tuán)，擾亂了市場供求信息，使得一些真正需要住房的購買者無法得到滿足。物業(yè)稅開征后，物業(yè)保有階段的成本增加加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。四、物業(yè)稅法的制度框架設(shè)計制定物業(yè)稅法，已經(jīng)成為進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)稅法律制度和財產(chǎn)稅法律制度的一個不可或缺的環(huán)節(jié)。而切實可行的物業(yè)稅法制度框架設(shè)計，是實現(xiàn)物業(yè)稅征收的預(yù)期目標(biāo)的關(guān)鍵之一，根據(jù)本國國情，結(jié)合國際慣例及我國物業(yè)稅法的改革思路，對我國物業(yè)稅法制度提出以下幾點構(gòu)想。（一）關(guān)于物業(yè)稅的概念目前對物業(yè)稅的概念有三種不同的觀點：一種觀點認(rèn)為物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，應(yīng)繳納的稅額會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。另一種觀點認(rèn)為：物業(yè)是房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅，是財產(chǎn)稅的一種。第三種觀點認(rèn)為“物業(yè)稅”只是香港地區(qū)和東南亞的一些國家對“財產(chǎn)稅”的另一種叫法，并不是新概念。與國際上所稱的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅相對應(yīng)，我國物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)是指針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年要繳付一定稅款的稅種，其應(yīng)繳納的稅額會隨著其市值的升高而提高的一種財產(chǎn)稅。（二）立法模式的選擇在保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅是我國房地產(chǎn)稅費改革的趨勢，但在選擇何種類型物業(yè)稅的問題上卻產(chǎn)生了分歧，主要分歧在于物業(yè)稅應(yīng)否包含土地出讓金。主張取消土地出讓金的觀點認(rèn)為以物業(yè)稅取代土地出讓金，就可以把地價的負(fù)擔(dān)從房地產(chǎn)開發(fā)者身上后移到房屋使用者身上，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)成本下降，房價就會大幅下降，從而使更多的人買得起房屋。另外，物業(yè)稅本身就是不動產(chǎn)稅或者說是房地產(chǎn)稅的別稱，因此物業(yè)稅的征收對象應(yīng)該是房產(chǎn)和地產(chǎn)，土地出讓金應(yīng)該納入物業(yè)稅的征稅范圍。主張土地出讓金不可替代的觀點認(rèn)為：第一，兩者有本質(zhì)上的區(qū)別。土地稅是國家以土地為征稅對象，憑借政治權(quán)力從土地所有者或土地使用者手中無償?shù)?、?qiáng)制性地取得部分土地收益的一種行為，與稅收具有明顯的區(qū)別。第二，應(yīng)按照“兩權(quán)”分離的原則對土地實行“雙環(huán)節(jié)”調(diào)節(jié)，一方面，國家以土地所有者的身份通過土地出讓金形式參與土地收益的分享，進(jìn)行土地資源性分配；另一方面，國家以社會管理者身份通過稅收方式參與級差收益分配，建立相互協(xié)調(diào)互為補(bǔ)充的稅費調(diào)控體制。（三）課稅要素的構(gòu)建課稅要素是使納稅義務(wù)成立的要件，作為各稅相同的基本課稅要素可歸納為：納稅人、征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率和稅收減免。物業(yè)稅的立法需要對這五個課稅要素作出規(guī)范。1．納稅義務(wù)人。我國目前國家機(jī)關(guān)、企業(yè)及事業(yè)單位很多都是產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的，即有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒產(chǎn)權(quán)。但物權(quán)法53條、54條、68條的規(guī)定對這些權(quán)利予以了肯定。因此，財產(chǎn)稅制不必拘泥于以私有權(quán)為前提這一傳統(tǒng)觀念，財產(chǎn)占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)同樣也可以單獨作為財產(chǎn)課稅依據(jù)。在這種理論中，財產(chǎn)稅更像一種公共服務(wù)的使用費而對物業(yè)的使用權(quán)征稅。我們認(rèn)為物業(yè)稅法的納稅人應(yīng)確定為“在我國境內(nèi)擁有不動產(chǎn)所有權(quán)的單位和個人?！蓖瑫r作出這樣的補(bǔ)充規(guī)定：若不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離，對不動產(chǎn)享有物權(quán)法53條、54條、68條規(guī)定的權(quán)利主體為納稅義務(wù)人。2．征稅范圍。物業(yè)稅的征稅范圍是納稅人所有或占有、收益的土地、房產(chǎn)和房地合一的不動產(chǎn)及其附屬物。附屬物必須是能增加建筑物使用價值并附屬于建筑物主體的部分。應(yīng)該明確的是，物業(yè)稅開征后，出租房屋的業(yè)主，也應(yīng)按保有情況繳稅，至于所得租金收入，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)所得稅法和營業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定繳納所得稅或營業(yè)稅。另外在全國立法時應(yīng)明確物業(yè)稅的征收范圍，從目前僅對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)征稅，擴(kuò)大到農(nóng)村，這是因為隨著農(nóng)村集體企業(yè)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，特別是一些發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和商業(yè)化程度較高，農(nóng)村經(jīng)營性財產(chǎn)日益增加，城鄉(xiāng)普遍開征財產(chǎn)稅有利于均衡城鄉(xiāng)稅收負(fù)擔(dān)水平，體現(xiàn)稅制的完整性。但由于征物業(yè)稅就要對所有房屋價值進(jìn)行評估，費用高，農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，日常征收管理成本也高，因此建議將農(nóng)民生活住宅定為免稅范圍。考慮到全國各地農(nóng)村發(fā)展的不平衡，應(yīng)賦予各地根據(jù)實際情況決定是否對農(nóng)村房地產(chǎn)征稅的權(quán)力。3．計稅依據(jù)。物業(yè)稅的計稅依據(jù)應(yīng)是房地產(chǎn)的評估價值，以真實反映房地產(chǎn)現(xiàn)價。由于物業(yè)評估價值的準(zhǔn)確與否，關(guān)系到物業(yè)稅的收入水平和納稅人的實際稅負(fù)，因而規(guī)范評估主體、評估方法和評估周期等就顯得十分重要。（1）在評估主體方面，可以考慮將現(xiàn)行三個評估機(jī)構(gòu)改革為一個綜合的物業(yè)評估機(jī)構(gòu)，由專門的政府職能部門對其進(jìn)行管理。設(shè)立中央、?。ㄖ陛犑校⒌厥腥壩飿I(yè)稅評估機(jī)構(gòu)。在具體的評估工作中，后兩級評估機(jī)構(gòu)可以采取自主評估或者委托當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄙY質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的方式。（2）在評估方法確定方面，對房地產(chǎn)價值的評估主要有兩種方式：一是批量評估，一是個別評估。顯然，個別評估會加大評估成本，而且在我國如果采用個別評估，也會較大地受人為因素的影響。因此，還是適宜采用批量評估的方式。（3）在評估周期的確定方面，由于不動產(chǎn)市場價值是一個動態(tài)的市場變量，因此，為提高稅基評估的準(zhǔn)確，保證物業(yè)稅稅負(fù)的公平性，評估應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行。一般而言，以三年為一個周期比較合適。（4）在評估率的設(shè)置方面，參照國外通行的做法，評估率的確定遵循以下公式：評估率＝評估價值／市場價值。政府可以通過調(diào)節(jié)評估率來調(diào)整不同用途的不動產(chǎn)稅基，如普通住宅適用于較低的評估率，豪宅適用于較高的評估率；根據(jù)土地分類的不同農(nóng)用地、建設(shè)用地和和未利用土地適用不同的評估率，根據(jù)住房的分類不同住宅、商用、工業(yè)用和農(nóng)用房產(chǎn)適用不同的評估率。4．稅率。稅率是稅法的核心要素，是衡量納稅人稅收負(fù)擔(dān)是否適當(dāng)?shù)臉?biāo)志。稅率的確定應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)人民基本財產(chǎn)權(quán)。由于存在評估率原則，所以只要通過評估率的差別，可以調(diào)節(jié)不同房地產(chǎn)的實際稅收負(fù)擔(dān)，而不用再對不同的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。建議由中央規(guī)定幅度稅率，按現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅收收入，稅率設(shè)定在物業(yè)總價值0.3%—0.8%比較合適，具體稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度及房屋等級等實際情況，因地制宜地確定本地區(qū)的適用稅率。另外，建議對經(jīng)營性住房（個人非自住、用于出租）和住宅性住房征收統(tǒng)一稅率。有觀點認(rèn)為經(jīng)營性住宅與純消費性的住宅物業(yè)性質(zhì)是不同的，前者有收入來源，后者是純支出，所以應(yīng)納入經(jīng)營性物業(yè)的范圍，適用較高稅率。但是這將可能導(dǎo)致很多出租行為由顯形變隱性，加大實際的征稅成本。對于經(jīng)營性的收入、租金等可以通過現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅進(jìn)行征收，因而不需要對兩者設(shè)置不同的稅率。5．稅收減免。稅收優(yōu)惠規(guī)模和水平的規(guī)定對納稅人的稅收負(fù)擔(dān)將有重大影響。如果物業(yè)稅實行大規(guī)模的減免稅，就會影響其收入水平和公正性。因此，建議對物業(yè)稅的減免作以下規(guī)定。（1）對非商業(yè)用途而占有的住宅房地產(chǎn)實施減免，這涉及免征額的確定問題。目前提出的可供選擇的方案有三。方案一：對家庭擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅，這樣操作起來有問題：首先，第一套房產(chǎn)大小不一，通常是收入高的業(yè)主的房產(chǎn)大些。這對納稅人而言，可能享受到的免稅額不同，不能切實考慮其實際稅負(fù)的公平性。其次，如此征收將導(dǎo)致高檔商品房價格的上漲。既然第一套房免物業(yè)稅，購房者在選擇其第一套房時將傾向于高檔商品房。方案二：一定面積以下的物業(yè)免征。這個方法引起的問題就是如果一個家庭中人口較多的話，會造成不公平，試想對一個三口之家的100平方米的房子和一個五口之家的100平方米的房子征收同樣的稅收，明顯是不公的。方案三：對基本住宅面積的物業(yè)免征。比如說，人均20平方米，三口之家60平方米以下的房子就不必納稅。這樣操作還是存在一個問題，就是由于房子是根據(jù)面積免征，由于不同地點房子價格差異很大，住宅面積所對應(yīng)的價值是不相等的，按這種思路征稅也是有失公允的。因此我們認(rèn)為采用對人均免征額的方法，比如人均的免征額是20萬，那么一個三口之家購買60萬的房子就不需要征收物業(yè)稅，這樣做能全面考慮居民的實際經(jīng)濟(jì)能力，更能充分體現(xiàn)“量能負(fù)擔(dān)”的原則。而且這一標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是評估價值，能解決方案三中的矛盾。（2）對國家機(jī)關(guān)、軍隊和各種非盈利性（科研、醫(yī)療、慈善、教育等）組織的自用不動產(chǎn)及社會公共物業(yè)免稅。（3）對于弱勢群體減免。對于家庭人均收入低于當(dāng)?shù)刈畹蜆?biāo)準(zhǔn)的，由納稅人提出申請，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)查實后，依其實際負(fù)稅能力給予定期減免，但限于其自住用房。為保證孤老、殘疾等特殊人群的基本住房需求，對其自住用房免稅，其經(jīng)營性用房，可依據(jù)收入水平，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)