房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效控制規(guī)劃設(shè)計階段的成本

PAGEPAGE22房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效控制規(guī)劃設(shè)計階段的成本邁克爾·波特的的三個基本本競爭戰(zhàn)略略,即成本領(lǐng)領(lǐng)先、差異異化和集中中一點。其其中成本領(lǐng)領(lǐng)先是最重重要、最直直接的方法法，同時也也是最難的的。成本領(lǐng)領(lǐng)先不僅僅僅是有競爭爭力相對低低成本、而而且需要考考慮時間成成本；相對對的低成本本貫穿開發(fā)發(fā)的整個過過程，不是是簡單的預預算。規(guī)劃劃設(shè)計環(huán)節(jié)節(jié)的成本控控制在整個個成本領(lǐng)先先中所占權(quán)權(quán)重最大，具具有“一錘定音”的地位和和作用。在在該環(huán)節(jié)進進行成本控控制是實現(xiàn)現(xiàn)事前控制制的關(guān)鍵，可可以最大限限度的減少少事后變動動帶來的成成本。在項項目開發(fā)的的設(shè)計過程程中是實現(xiàn)現(xiàn)成本優(yōu)化化的“重點專業(yè)業(yè)地帶”，項目的的建安、運運營成本中中絕大多數(shù)數(shù)決定于設(shè)設(shè)計階段，所所以該環(huán)節(jié)節(jié)控制要點點和控制內(nèi)內(nèi)容相當復復雜?；颈驹瓌t是：：周密規(guī)劃劃設(shè)計，科科學研究討討論，嚴格格預算審批批。盡管設(shè)設(shè)計費在建建設(shè)工程全全過程費用用中比例不不大，一般般只占建安安成本的1.5%%-3%，但對工工程造價的的影響可達達75%以上，由由此可見，設(shè)設(shè)計質(zhì)量的的優(yōu)劣直接影影響建設(shè)費費用的多少少和建設(shè)工工期的長短短，直接決決定人力、物物力和財力力投入的多多少。合理科學的設(shè)計計計，可降降低工工程造價10%左右右。但在工工程設(shè)計計中不不少設(shè)計計人員員重技術(shù)術(shù)、輕輕經(jīng)濟，任任意意提高安安全系系數(shù)或設(shè)設(shè)計標標準，而而對經(jīng)經(jīng)濟上的的合理理性考慮慮得較較少，從從根本本上影響響了項項目成本本的有有效控制制。例例如：某某高層層住宅每每層電電梯井走走廊僅僅十多米米的距距離，其其間又又無防火火分區(qū)區(qū)，就設(shè)設(shè)了三三只消防防箱，而而按消防防規(guī)范范要求，只只要要兩支水水槍同同時到達達室內(nèi)內(nèi)任何部部位即即可。這這種設(shè)設(shè)計不合合理，造造成了一一定浪浪費，顯顯然是是對工程程的各各種經(jīng)濟濟指標標不夠重重視。因因此，設(shè)設(shè)計階階段對項項目投投資的影影響是是極其重重要的的。特別別是擴擴初設(shè)計計階段段對項目目經(jīng)濟濟的影響響達70%—95%，實際上上，當當擴初設(shè)設(shè)計批批復之后,存在的技技術(shù)術(shù)問題、費費用用問題都都很難難解決，因因此此必須重重視擴擴初設(shè)計計，以以避免“先天不足”。以下經(jīng)驗驗可可供借鑒鑒：推行設(shè)計招標，擇擇優(yōu)選擇設(shè)計計單位積極推行建筑方方方案與經(jīng)經(jīng)濟方方案相結(jié)結(jié)合的的設(shè)計招招標方方法，盡盡量將將工程主主體及及配套的的總體體規(guī)劃、建建筑筑設(shè)計、景觀設(shè)計計等放放在一起起進行行招標，采采用用多家競競投，組組織有關(guān)關(guān)專家家綜合評評比定定標，這樣樣既既可優(yōu)選選出高高水平、善善溝溝通的設(shè)設(shè)計單單位，又可促進進設(shè)設(shè)計單位在項目目整整體的空間間布局、建建筑造型型、使用功能能和景景觀環(huán)境境設(shè)計計上開拓創(chuàng)創(chuàng)新新，在降降低工工程造價價上下下功夫。其其中中甲方選擇擇適合自己己項目定定位的的設(shè)計單位位十分分重要，在在設(shè)設(shè)計單位位的選選擇上，最最好好采用招招標的的形式，要要選選擇甲方方項目目適合的的主案案設(shè)計師師，設(shè)設(shè)計費用用要合合理，宜宜從了了解的設(shè)設(shè)計單單位中進進行選選擇。在在設(shè)計計合同的的簽訂訂中要做做到：：設(shè)計單單位要要提供甲甲方認認可的設(shè)設(shè)計進進度及付付款計計劃，并并明確確延期的的賠償償責任。付付款款與設(shè)計計的進進度、質(zhì)質(zhì)量等等掛鉤，同同時時設(shè)計人人員要要與政府府審批批部門相相關(guān)人人員有充充分的的溝通。在在設(shè)設(shè)計過程程中，甲甲方要經(jīng)經(jīng)常與與設(shè)計人人員、設(shè)設(shè)計文件件審批批的政府府相關(guān)關(guān)人員進進行充充分的有有效技技術(shù)交流流，避避免由于于對審審批部門門意見見的不了了解而而使設(shè)計計返工工。按合合同對對設(shè)計的的質(zhì)量量與進度度進行行跟蹤。甲甲方方確立或或依據(jù)據(jù)當?shù)匾?guī)規(guī)劃主主管部門門批準準的規(guī)劃劃設(shè)計計要點和和設(shè)計計任務(wù)書書，需需要收集集和分分析開發(fā)發(fā)項目目所在區(qū)區(qū)域的的各項控控制要要素，如如區(qū)域域周邊的的市政政狀況、市市場場和產(chǎn)品品的定定位要求求、主主力客戶戶群和和戶型配配比等等。為控制制設(shè)計起點點的建安安造價價，甲方在在項項目成本本估算算的基礎(chǔ)礎(chǔ)上要要求設(shè)計計單位位控制好好單方方造價的的上線線。避免免到全全部設(shè)計計成果果完成時時才發(fā)發(fā)現(xiàn)與目目標成成本控制制要求求相差甚甚遠的的情況發(fā)發(fā)生。甲甲方對項項目的的定位要要清晰晰、產(chǎn)品品的購購買人群群界定定要清楚楚，對對規(guī)劃設(shè)設(shè)計中中的布局局及建建筑風格格、對對各種套套型的的大小及及套型型比例等等要求求要明確確。設(shè)設(shè)計周期期要合合理，要要留有有成果評評審與與討論修修改的的時間，避避免免因盲目目趕進進度而造造成設(shè)設(shè)計質(zhì)量量缺陷陷。設(shè)計計標準準一定要要與項項目的市市場定定位相適適應,不要一味味追追求高、新新、美美，不要要多余余的功能能和多多余的承承重力力，積極極推行行合理成成本、利利潤下的的設(shè)計計價值前前期控控制。我我們常常說的“用最少的的投投資，爭爭取最最大的效效益”可以理解解為為以下方方面：：1)保持項目目功功能不變變，降降低項目目投資資；2)投資不變變，提提高項目目功能能；3)投資雖有有所所增加，但但功功能提高高幅度度更大；4)降低一些些次次要功能能，使使成本大大幅度度降低；5)運用新科科技技、新材材料、新新技術(shù)，既既提提高功能能，又又降低項項目投投資。6)規(guī)劃設(shè)計計和和策劃定定位的的互動使使項目目的目標標更加加明確，包包括括：對地塊塊自自然條件件和社社會條件件的分分析判斷斷，對對限制條條件的的認識和和突破破創(chuàng)新的的評估估，對區(qū)位市市場場和市場場發(fā)展展趨勢的的分析析判斷，對產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新新和規(guī)劃劃概念念引領(lǐng)市市場的的評估。2.開展限額設(shè)設(shè)計計，有效控控控制造價價由于當前設(shè)計單單單位普遍遍經(jīng)濟濟觀念和和市場場觀念淡淡薄，“重技術(shù)、輕輕輕經(jīng)濟”，設(shè)計節(jié)點點把把握度差差，趕趕工期、輕輕質(zhì)質(zhì)量、各各專業(yè)業(yè)圖紙矛矛盾多多、細部部設(shè)計計缺失。加加上上設(shè)計費費的取取費標準準一般般按建筑筑面積積或投資資額計計算，不不利于于設(shè)計單單位加加強成本本控制制意識，設(shè)設(shè)計計保守不不合理理，浪費費較大大。甲方方必須須在設(shè)計計任務(wù)務(wù)書或投投資估估算上規(guī)規(guī)定造造價的限限額，并并和設(shè)計計費掛掛鉤。對對設(shè)計計單位進進行經(jīng)經(jīng)濟賞（節(jié)節(jié)約約）罰（超超支支）制約約。盡盡可能實實行設(shè)設(shè)計監(jiān)理理制度度，加強強設(shè)計計階段的的成本本控制。盡盡量量避免后后期設(shè)設(shè)計變更更帶來來的成本本增加加。依據(jù)開開發(fā)發(fā)經(jīng)驗和和投資資估算的的要求求，必須須有效效地確定定設(shè)計計限額（造造價價、主材消耗指指標標，如每平平米米鋼筋、混混凝凝土用量量等），并并建立獎獎懲考考核激勵勵機制制。對哪哪個專專業(yè)或哪哪一段段突破了了造價價指標，必必須須分析原原因，用用設(shè)計修修改的的辦法加加以解解決?？丝朔悄欠N只顧顧畫圖圖、不顧顧算帳帳的傾向向，變變“畫了算”為“算了畫”。并利用用同同類建筑筑工程程的技術(shù)術(shù)指標標和同地區(qū)區(qū)其其他樓盤盤的經(jīng)經(jīng)驗數(shù)據(jù)據(jù)，進進行科學學分析析、比較較，優(yōu)優(yōu)化設(shè)計計，降降低工程程造價價。積極推行限額設(shè)設(shè)設(shè)計，健健全設(shè)設(shè)計經(jīng)濟濟責任任制。設(shè)設(shè)計人人員應熟熟悉掌掌握建筑筑工程程預算定定額及及費用定定額，熟熟悉建筑筑材料料預算價價格，然然后按項項目投投資估算算控制制初步設(shè)設(shè)計及及概算，再再用用初步設(shè)設(shè)計概概算控制制施工工圖設(shè)計計及概概算。因因此，設(shè)計計公司的各各專業(yè)技術(shù)術(shù)人員在保保證功能及及技術(shù)指標標的前提下下，必須制制定雙贏策策略，合理理分解和使使用成本限額，融融施工圖設(shè)設(shè)計和施工工圖預算為為一體，把把技術(shù)和經(jīng)經(jīng)濟有機結(jié)結(jié)合起來。嚴嚴格控制設(shè)設(shè)計變更，以以保證投資資限額不輕輕易突破。房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的工工程造價和和成本管理理人員應與與設(shè)計部門門積極配合合，及時提提供可靠的的工程基礎(chǔ)礎(chǔ)資料?？丝朔斍捌掌毡榇嬖谥O(shè)計不精精、深度不不夠的情況況，由于設(shè)計計頻繁變更更，給工程程造價控制制帶來一定定的難度，產(chǎn)產(chǎn)生了增加加工程造價價的不確定定因素，需需要加強與與設(shè)計院之之間的溝通通交流，同同時在簽定定設(shè)計合同同時，針對對圖紙能否否達到我們們招標及施施工圖紙的的深度，通通過對實施施過程中設(shè)設(shè)計變更多多少，以及及造成成本本增減的大大小，在合合同中增加加相應的處處罰與獎勵勵條款，明明確要求設(shè)設(shè)計單位提提供設(shè)計概概算及電子子版設(shè)計圖圖紙。3.采用合同措措施施，有效控控控制造價價針對目前多數(shù)設(shè)設(shè)設(shè)計單位經(jīng)濟觀觀念念淡薄，設(shè)設(shè)計計變更隨隨心所所欲的現(xiàn)象象，應在在設(shè)計合合同經(jīng)經(jīng)濟條款款上，增增加設(shè)計計變更更及修改改的費費用額度度限制制條款，如如設(shè)設(shè)計變更更費超超出施工工合同同價的某某一比比例（如5%）時，則則扣扣罰一定定比例例的設(shè)計計費（設(shè)設(shè)計質(zhì)保保金）。采采采取一定定的約約束力是是對設(shè)設(shè)計規(guī)范范、設(shè)設(shè)計標準準、工工程量與與概預預算指標標等各各方面控控制的的一種舉舉措。初步步設(shè)計階段段，在滿足足規(guī)范的要要求下，減減少非可售售部分面積積，減少去去化較慢的的部分面積積，如集中中地庫等。施施工圖設(shè)計計階段，通通過設(shè)計優(yōu)優(yōu)化，降低低部分對產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)影影響不大的的材料檔次次，如砂加加氣砌塊、陽陽臺玻璃欄欄板、外墻墻涂料及面面磚、空調(diào)調(diào)裝飾板等等，但對客客戶投訴和和關(guān)注點較較多的電梯梯、進戶門門、外墻門門窗、可視視對講等，應應在保證質(zhì)質(zhì)量的前提提下控制價價格，當然然要與產(chǎn)品品定位和對對業(yè)主的銷銷售合同承承諾相符合合。4.成本跟蹤審審核核評估—全員全程程設(shè)設(shè)計階段段的成成本控制制不單單單是成成本部部門的工工作，一一定是多多部門門溝通協(xié)協(xié)調(diào)的的成果。目目前前業(yè)內(nèi)的的房地地產(chǎn)公司司該階階段的成成本控控制多數(shù)數(shù)沒有有達到預預期的的效果，大大部部分房地地產(chǎn)公公司的成成本部部門解決決的只只是及格格問題題，而且且浪費費了大量量的精精力，影影響工工作效率率。如如果管理理的及及格問題題沒有有解決，成成本本控制將將是空空談。哪哪個部部門重要要，哪哪個專業(yè)業(yè)重要要？不能能有短短板，才才能解解決總體體提高高的問題題。地地產(chǎn)公司司內(nèi)部部專門的的工程程、設(shè)計計、成成本、營營銷等等管理部部門，在在提高全全員成成本意識識方面面，應加加強部部門間密密切協(xié)協(xié)作，應應制定定詳細的的設(shè)計計要求和和達到到標準的的設(shè)計計任務(wù)書書，并并對設(shè)計計單位位的設(shè)計計方案案和施工工圖進進行多輪輪次內(nèi)內(nèi)、外部部審核核；對工工程項項目的結(jié)結(jié)構(gòu)形形式〔明明確結(jié)結(jié)構(gòu)工程程師職職責〕、裝裝修修標準、材材料料設(shè)備選選型、設(shè)設(shè)計的合合理性性和安全全性等等進行全全面的的評估和和審核核。如按“窗地比”推算門窗窗面面積，按按基底底面積推推算屋屋面面積積等。避避免兩種種現(xiàn)象象：一是是不計計成本地地追求求設(shè)計效效果，二二是成本本不合合理導致致品質(zhì)質(zhì)喪失。以以下下建議可可供參參考：1)通過招標標和和方案競競賽，縮縮短設(shè)計計周期期和優(yōu)化化設(shè)計計方案；；加強強對設(shè)計計公司司的管理理與協(xié)協(xié)調(diào)（a）合同管理理（b）項目技術(shù)術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟和政政策攻關(guān)關(guān)（c）做好與設(shè)設(shè)計計人員特別別別是設(shè)計計項目目負責人人的溝溝通（d）落實獎懲懲措措施（e）開展設(shè)計計公公司間的交交交流與競競爭2)按照批準準的的設(shè)計任任務(wù)書書及投資資估算算來控制制初步步設(shè)計；3)通過合同同對對勘察設(shè)設(shè)計單單位明確確規(guī)定定責任；4)加強設(shè)計計標標準和標標準設(shè)設(shè)計的制制訂和和合理應應用。建立管理程序與與與制度:（a）完善甲方方設(shè)設(shè)計標準（b）堅持設(shè)計計全全過程優(yōu)化化化（c）建立專家家會會議評審制制制度（d）內(nèi)部各階階段段圖紙審核核核制度化化。5)正確理解“設(shè)計階段段的的成本控控制”(宏觀影響響因因素如市場場材材料價格格、政政府的規(guī)規(guī)范和和新政策策的把把握，成成本、進進度、品品質(zhì)關(guān)關(guān)系的把把握要要點等)項目運運作作講求的的是成成本、質(zhì)質(zhì)量與與進度的的平衡衡,而非某一一個個極端，因因為為其中任任何一一項都意意味著著代價，只只有有三者平平衡才才能獲得得最小小的代價價付出出.質(zhì)量質(zhì)量不僅僅以以銷售業(yè)業(yè)績?yōu)闉樵u價標標準，更更多依靠靠客戶戶后期使使用情情況的反反饋。設(shè)設(shè)計品質(zhì)質(zhì)控制制中的減減少設(shè)設(shè)計失誤誤率，提提高圖紙紙完善善程度和和品質(zhì)質(zhì)部品的的封樣樣率。時時間時間是對對一一般的房房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)周周期而言言，其其本義并并非縮縮短開發(fā)發(fā)周期期，而是是合理理的規(guī)劃劃，方方案和施施工圖圖設(shè)計周周期。成成本合理的成成本本控制（與與售售價對應應，相相對的低低成本本），在在項目目開發(fā)過過程，“目標成本”是成本控控制的前提提。合約規(guī)規(guī)劃中實際際成本與預預算成本、合合同成本對對比差異及及其原因，分分析期內(nèi)成成本超出的的控制措施施、效果、存存在問題及及改進意見見、對策等等,一系列動動態(tài)成本的的跟蹤檢查查、階段性性的回顧總總結(jié),是成本控制制到位的保障。設(shè)設(shè)計變更的的有效控制制，注意以以下的經(jīng)常常性發(fā)生的的成本突破破：如地下下室磚外墻墻改為鋼筋筋砼墻、基基礎(chǔ)土方、主主體結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計變更、外外立面裝飾飾提高設(shè)計計標準、基基礎(chǔ)底板增增加防水層層，地下室室砼增加膨膨脹劑，外外墻增厚防防水砂漿，增增加防水卷卷材，組院院增加圍墻墻、鐵門欄欄桿以及建建設(shè)后期為為提升項目目品質(zhì)增加加的項目導導致成本增增加，如公公共樓梯、電電梯間的精精裝修、樓樓體增加木木制作構(gòu)架架、景觀增增加軟、硬硬景標準等等等。根據(jù)據(jù)市場定位位、客戶需需求列出交交樓標準：：建筑主體體的配置標標準如外墻墻裝飾、保保溫、門窗窗、室內(nèi)設(shè)設(shè)備標準、電電器及空調(diào)調(diào)形式、單單元及分戶戶入口、電電梯、標準車位位配置、地地庫交通，小小區(qū)或社區(qū)區(qū)配套設(shè)施施如體育健健身、文化化娛樂空間間、教育設(shè)設(shè)施及標準準，邊界管管理體系及及設(shè)施、通通訊及弱電電系統(tǒng)；對對大量的建建筑主體共共性部分制制定標準化化設(shè)計、整整合各階段段設(shè)計積累累成果，實實現(xiàn)集約采采購和戰(zhàn)略略合作服務(wù)務(wù)商關(guān)系，如電器設(shè)備、建筑材料、欄桿、門窗標準化產(chǎn)品。對設(shè)計主要過程實行多方案比較和精細化控制，減少反工和殘次品。6)結(jié)構(gòu)設(shè)計計計成本控控制的的管理要要點：：設(shè)計院的的選選擇原則則是最最優(yōu)性價價比、專專業(yè)負責責人的的選擇原原則是是能力、敬敬業(yè)業(yè)和團隊隊、成本意識識的的溝通和和輸入入方式、設(shè)計周期期的的合理取取值、設(shè)設(shè)計費的的合理理取值、設(shè)設(shè)計計合同中中設(shè)計計院應承承擔的的風險、限限額額設(shè)計合合同的的內(nèi)容和和應用用、地產(chǎn)產(chǎn)商必必須提前前向設(shè)設(shè)計院輸輸入的的技術(shù)原原則及及內(nèi)容。地產(chǎn)公司必須控控制制的要點等詳見附附表表〔規(guī)劃劃設(shè)計計工程實施施階階段成本本控制制一覽表表〕。7)結(jié)構(gòu)設(shè)計計成成本控制制的技技術(shù)關(guān)鍵鍵點：：梁布置方方式式的常見見誤區(qū)區(qū)及優(yōu)化化方法法、梁配配筋方方式的常常見誤誤區(qū)及優(yōu)優(yōu)化方方法，如何優(yōu)化化剪剪力墻布布置及及數(shù)量、剪剪力力墻的長長度取取多少最最經(jīng)濟濟、剪力力墻厚厚度取值值的誤誤區(qū)及優(yōu)優(yōu)化方方法，異形柱結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)中應注注意的的事項，樓板的厚厚度度對成本本的影影響、最最優(yōu)化化的樓板板厚度度取值是是多少少，建筑找坡坡的的成本誤誤區(qū)及及優(yōu)化方方式，基礎(chǔ)的選選型型與成本關(guān)系，如何何判判斷樁及及基礎(chǔ)礎(chǔ)的總量量是否否合適、如如何何優(yōu)化樁樁及基基礎(chǔ)的總總量，對勘察報報告告取值及及建議議的關(guān)注注點、各各種鋼筋筋材料料對成本本影響響的對比比分析析等；處理好質(zhì)質(zhì)量量與成本本的關(guān)關(guān)系，質(zhì)質(zhì)量要要同物業(yè)業(yè)設(shè)定定的檔次次、市市場定位位聯(lián)系系起來，研研究究目標市市場對對某項材材料設(shè)設(shè)備質(zhì)量量、檔檔次的重重視和和敏感程程度。從從設(shè)計方方案階階段開始始進行行成本控控制，深深化圖紙紙設(shè)計計，除組組織內(nèi)內(nèi)部圖紙紙審查查外，還還應邀邀請各專專業(yè)的的專家進進行二二次圖審審，以以減少將將來變變更的發(fā)發(fā)生，如如梁柱的的位置置、空調(diào)調(diào)機位位的安排排、管管線走向向的布布置。對對單件件較大的的子項項和技術(shù)術(shù)關(guān)鍵鍵問題整整合社社會資源源，優(yōu)優(yōu)化設(shè)計計方案案，如地地庫，試試樁及支支護組組織專家家評審審會，對對特色色產(chǎn)品組組織最最優(yōu)設(shè)計計資源源進行設(shè)設(shè)計、協(xié)協(xié)調(diào)并同同步推推進設(shè)計。此外，特特殊殊的地貌貌特征征，如山山體等等進行降降坡或或設(shè)置擋擋土墻墻，場地地平整整等均有有可能能使成本本增加加。7)設(shè)計管理是是是成本控控制的的關(guān)鍵著著力點點：前期期完整整的規(guī)劃劃設(shè)計計成為成成本估估算及投投資決決策的依依據(jù)，如如地形的的處理理、產(chǎn)品品的分分布、交交通的的規(guī)劃、流流線線的設(shè)計計、停停車的考考慮、地地庫的規(guī)規(guī)模、豎豎向的設(shè)設(shè)置、景景觀的處處理、資資源的利利用等等。成本及及市市場的互互動加加多方案案比較較形成完完善的的項目SWWOOT分析，如如土地價價值分分析、管管理界界面分析析、開開放空間間分析析、競爭爭樓盤盤分析、主主要要成本分分析、財財務(wù)分析析等，成成本制定定自財財務(wù)到設(shè)設(shè)計的的一張EXXCCEL表用用于于費用評評估。市場場、設(shè)計、工工程工作計計劃進度表表用于指導導工作8)要求項目管管管理制定定策劃劃、設(shè)計計、工工程、銷銷售的的基準周周期。成成本管理理根據(jù)據(jù)項目的的特性性、定位位制定定設(shè)計成成本目目標，并并分解解列出分分項工工程清單單。建建設(shè)工程程一般般有總圖圖及室室外工程程、商商業(yè)及社社區(qū)配配套工程程、市市政配套套工程程如變配配電、建建筑主體體、地地下車庫庫及人人防工程程、景景觀及綠綠化工工程、會會所或或售樓處處、室室內(nèi)裝飾飾及樣樣板房等等，注注意不要要漏項項，有些些大盤盤還有市市政工工程、教教育設(shè)設(shè)施。規(guī)劃設(shè)計工程實施施階階段成本本控制制一覽表表：控制要點控制什么怎么控制誰來控制注意事項規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計市場信息搜集和和和分析市政狀況信息分分分析規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計計計任務(wù)書書可行行性設(shè)計計變更更設(shè)計負責，成本本本、營銷銷配合合設(shè)計單位和主案案案設(shè)計師師的選選擇，重重視總總圖設(shè)計計（2）方案評審審組成可行性規(guī)劃劃劃評審委委員會會，對方方案進進行評審審、確確定。未通過的方案進進進入可行行性設(shè)設(shè)計變更更環(huán)節(jié)節(jié)，再重重新評評審。設(shè)計牽頭、工程程程、成本本、營營銷策劃劃等配配合，管管理層層決策市場、產(chǎn)品定位位位，成本本的提提前預控控，產(chǎn)產(chǎn)品建議議書（3）設(shè)計成果果對可行性規(guī)劃設(shè)設(shè)設(shè)計根據(jù)據(jù)實際際情況進進行細細節(jié)調(diào)整整設(shè)備選型方案提提提前確定定設(shè)計負責，工程程程、成本本、營營銷策劃劃等部部門配合合控制（利潤&成成成本）綜合合經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標標及產(chǎn)品品分析析根據(jù)提交的設(shè)計計計成果進進行投投資估算算成本負責，設(shè)計計計、工程程等部部門配合合合同鎖定規(guī)劃設(shè)設(shè)設(shè)計時間間，協(xié)協(xié)調(diào)成本本與品品質(zhì)、進進度關(guān)關(guān)系2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案案根據(jù)項目前期運運運營的情情況和和市場分分析制制訂設(shè)計計任務(wù)務(wù)書設(shè)計負責，營銷銷銷策劃、成成本本等部門門協(xié)作作方案設(shè)計招投標標標設(shè)計牽頭、工程程程、成本本等部部門配合合《設(shè)計概（預）算算》方案設(shè)計評審專家評審，相關(guān)關(guān)關(guān)部門參參與，管管理層決決策拓寬設(shè)計院工作作作面，將將材料料、構(gòu)件件設(shè)計計納入設(shè)設(shè)計范范疇內(nèi)（2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完完善自身報批批規(guī)范性，材材料完整前期負責，設(shè)計計計等配合合《建造成本概〔預預算〕》3、擴初設(shè)計影響工程造價的的的程度約65%（1）擴初設(shè)計計要要求對報批設(shè)計進一一一步調(diào)整整設(shè)計要求內(nèi)部審核設(shè)計負責，相關(guān)關(guān)關(guān)部門配配合擴初、施工圖設(shè)設(shè)設(shè)計周期期（2）成本概算算根據(jù)擴初設(shè)計招招招投標方方案和和設(shè)備選選型、實實體研究究、環(huán)環(huán)境方案案等因因素對總總成本本作出概概算成本負責，工程程程、設(shè)計計等協(xié)協(xié)助擴初設(shè)計任務(wù)書書書制訂開發(fā)計劃指指指導書中中的資資金概要要計劃劃成本與財務(wù)負責責責《擴初設(shè)計概算算算》（3）擴初設(shè)計計圖圖根據(jù)擴初設(shè)計要要要求招標標專家評審內(nèi)部評審借助內(nèi)、外部專專專家意見見，管管理層決決策，設(shè)設(shè)計成本本等部部門把關(guān)關(guān)進一步優(yōu)化限額額額設(shè)計，確確保保鋼筋*kg//mm2、砼*m3//mm2、砌體*m3//mm2等含量合合理理設(shè)計調(diào)整設(shè)計負責，成本本本審查，工工程程配合Ⅲ級鋼的應用4、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察察搜集權(quán)威地質(zhì)資資資料招選專業(yè)公司勘勘勘察成本負責，設(shè)計計計等部門門協(xié)助助勘察設(shè)計任務(wù)書書書（2）設(shè)計方案案評評審樁基設(shè)計2種以以以上形式式由專家進行樁基基基形式和和樁基基結(jié)構(gòu)評評審結(jié)構(gòu)型式的確定定定，樁基型式式的的確定（3）樁基施工工圖圖設(shè)計調(diào)整施工圖設(shè)計任務(wù)務(wù)務(wù)書施工圖設(shè)計影響工程造價程程程度為25~3355%，結(jié)構(gòu)成成本本占到建建安成成本的40%~~60%%施工圖設(shè)計要求求求根據(jù)銷售包裝設(shè)設(shè)設(shè)計、樁樁基設(shè)設(shè)計、功功能設(shè)設(shè)計及配配套設(shè)設(shè)施等因因素，在在擴初圖圖基礎(chǔ)礎(chǔ)上確立立施工工圖設(shè)計計要求求建安施工圖中結(jié)結(jié)結(jié)構(gòu)造價價、建建筑造價價和環(huán)環(huán)境設(shè)施施費等等約占總總造價價70%的部分屬屬于于設(shè)計方方可控控部分，應應嚴嚴格審核核。其其中結(jié)構(gòu)構(gòu)含鋼鋼量限額額，細細部大樣樣做法法的規(guī)范范，合理歸并并結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件件有利利于成本本節(jié)約約設(shè)計負責、成本本本、工程程等部部門協(xié)助助結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)審審審核（1）輸入信息息的的審核（2）輸出信信息息的審核核《施工圖預算》報建政府部門報批費費費，按政政府有有關(guān)政策策交納納。前期負責，設(shè)計計計等部門門協(xié)助助施工圖出齊后如如如何控制制成本本，目標成成本本確立報施圖銷售合同中的戶戶戶型圖與與施工工圖、竣竣工圖圖政府的強制性規(guī)規(guī)規(guī)定審圖施工配合互審互簽，明確確確修改意意見，設(shè)設(shè)計洽商商工程負責，設(shè)計計計、成本本等部部門協(xié)助助，知知會營銷銷及銷銷售代理理公司司動態(tài)成本明細表表表面積測算及房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)部門報報批手手續(xù)設(shè)計圖紙測算與與與實際施施工時時檢驗相相結(jié)合合前期負責，設(shè)計計計、營銷銷等部部門協(xié)助助可售商品房（住住住宅、商商鋪）面面積核定定、公公攤等6、銷售包裝設(shè)設(shè)設(shè)計結(jié)合營銷費用控控控制包裝、推廣設(shè)計計計招投標標營銷負責，成本本本等協(xié)助助產(chǎn)品、部品確定定定7、裝修方案設(shè)設(shè)設(shè)計方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖圖圖、經(jīng)營營指導導書和實實體研研究的結(jié)結(jié)果確確定方案案設(shè)計計要求設(shè)計負責，營銷銷銷、成本本等協(xié)協(xié)助裝修交付標準材料設(shè)備選型成成成本方案案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確確確定裝修修材料料和設(shè)備備成本負責，設(shè)計計計等協(xié)助助招投標采購制訂裝修設(shè)計目目目標成本本計劃劃明細表表裝飾綜合價格拆拆拆分分析析研究目標市場對對對某項材材料設(shè)設(shè)備質(zhì)量量、檔檔次的重重視和和敏感程程度。招投標制訂設(shè)計任務(wù)書書書設(shè)計負責，成本本本、營銷銷等協(xié)協(xié)助評審管理層決策招標過程中最高高高限價合合理浮浮度幅度度控制制8、功能設(shè)計各類綜合、各專專專業(yè)管線線（網(wǎng)網(wǎng)）的施施工中中技術(shù)配配合，景景觀、智智能化化產(chǎn)品附附加值值大（1）小區(qū)建筑筑物物功能的經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟評估估市場調(diào)研營銷、策劃代理理理公司負負責有針對性擴充建建建筑物功功能設(shè)計負責，營銷銷銷、工程程、成成本等協(xié)協(xié)助（2）市政配套套方方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條條條件前期負責，設(shè)計計計、成本本協(xié)助助政府相關(guān)部門溝溝溝通協(xié)調(diào)調(diào)，控控制壟斷斷行業(yè)業(yè)的工程程造價價。（3）景觀方案案設(shè)設(shè)計根據(jù)投資估算和和和報批標標準確確立景觀觀設(shè)計計方案目目標成成本總額額設(shè)計負責，營銷銷銷、成本本等協(xié)協(xié)助景觀方案成本優(yōu)優(yōu)優(yōu)化招投標評審，管理層決決決策硬、軟景成本控控控制（4）智能化設(shè)設(shè)計計市場現(xiàn)狀分析，智智能化必要性性分析智能化內(nèi)容控制制制設(shè)計負責，工程程程、成本本、營營銷協(xié)助助電子產(chǎn)品更新?lián)Q換換代快,價格幅度度大,合同條款款應應采用可可調(diào)價價款的方方式,約定主要要材材料價格格的調(diào)調(diào)整幅度度差值值招投標，尋找外外外部合作作，爭爭取雙贏贏評審，管理層決決決策（5）銷售承諾諾保持各部門與營營營銷的信信息暢暢通，保保障銷銷售承諾諾與實實際功能能的一一致性營銷負責，物業(yè)業(yè)業(yè)公司協(xié)協(xié)助9、設(shè)計變更〔開開開工前〕〕（1）設(shè)計調(diào)整整費費用由設(shè)計變更發(fā)生生生的費用用須按按流程和和制度度辦理設(shè)計確認內(nèi)容,,,成本部核核量量價減少設(shè)計失誤（2）設(shè)計變更更洽洽商嚴格按照設(shè)計變變變更流程程進行行工程負責，設(shè)計計計等協(xié)助助減少變更設(shè)計簽簽簽證10、材料設(shè)備備（1）選型（2）方案確定定時時間在擴初圖交圖前前前確定材材料設(shè)設(shè)備，使使設(shè)計計在圖紙紙階段段就考慮慮了材材料設(shè)備備的安安裝工程負責，設(shè)計計計、成本本等協(xié)協(xié)助控制材料的品牌牌牌與價格格，加加強報驗驗、送送檢及標標設(shè)管管理（3）采購招投標評審，管理層決決決策工程設(shè)備/材料料料的提前前預控控、設(shè)計計適時時提供技技術(shù)參參數(shù)和圖圖紙11、設(shè)計變更更〔施施工中〕〕（1）變更評估估定準避中計審審作全慮程對可生更方預并予先定估估帶的變?yōu)樘釁?jù)成本負責計算變變變更費用用（含含可能引引起的的索賠）。工程執(zhí)行修改的的的工期評評估。成本負責計算變變變更后的的成本本現(xiàn)狀。設(shè)計變更及現(xiàn)場場場簽證管管理，更證前優(yōu)低（2）變更的審審核核簽認將將變分類不別相審簽程行設(shè)計負責，工程程程、成本本配合合行行設(shè)不不可事工同引現(xiàn)變單單發(fā)生變更項目的的的設(shè)計、工工程程負責人人變更計計項目監(jiān)理和工共簽才能設(shè)計、工程負責責責工作界面/流程程程/制度/人員素質(zhì)質(zhì)/合理的變變更更周期（3）變更的審審批批審批后方方方可進行行變更更。工程執(zhí)行成本分析12、施工現(xiàn)場場簽簽證〔發(fā)生生生前〕（1）簽證的必必要要性現(xiàn)場簽證的確認認認應嚴格格按照照合同中中所約約定的條條款執(zhí)執(zhí)行。工程負責、成本本本監(jiān)控按照流程辦理工工工程簽證證，保保證質(zhì)量量減少少返修率率，降降低成本本。（2）簽證的時時限限現(xiàn)場簽證確需發(fā)發(fā)發(fā)生，應應堅持持當時發(fā)發(fā)生當當時簽證證的原原則。12、施工現(xiàn)場場簽簽證〔發(fā)生生生中〕（1）簽證的工工程程量認真核對簽證的的的工程量量準確確。簽證的內(nèi)容、原原原因、工工程量量應清楚楚準確確、無涂涂改、編編號準、全全，并并有監(jiān)理理工程程師的簽簽字確確認。成本負責變更原因并提供供供數(shù)據(jù)支支撐、現(xiàn)現(xiàn)場照片片等，成本本月報（2）簽證的審審批批施工洽商通知單單單發(fā)生變更項目的的的工程負負責人人洽洽在在確確認簽證證前，應應按相應應審批批程序報報審，通通過后方方可正正式簽證證。管理層、監(jiān)理公公公司隱性成本控制對對對策（3）簽證的反反饋饋定定行類統(tǒng)分并據(jù)資對工變出進工程、設(shè)計等各各各專業(yè)工工程師師要要工記減結(jié)皮象13、審圖（1）擴初圖會會審審（2）施工圖會會審審（3）分項、分分部部圖會審（4）各專業(yè)技技術(shù)術(shù)圖紙會審審審圖紙多層次會審審審會簽及及審批批制度。各專業(yè)互審互簽簽簽制度。力爭在開工前把把把圖紙中中的問問題修改改完。設(shè)計、工程、成成成本、監(jiān)監(jiān)理公公司等飄窗、陽臺門、門門窗開起方向向、樓梯位置置、凈高等細細節(jié)14、總分包配配合合費（1）分包方式式（2）分包內(nèi)容容（3）分包的責責任任界定通過投標確定配配配合費。應避免在施工過過過程中修修改分分包方式式、分分包內(nèi)容容、范范圍而增增加工工程成本本。工程、成本及管管管理層決決策優(yōu)化施工方案以以以降低成成本，杜杜絕成本本隱患患及難點點的遺遺留,15、材料供應應（1）選型（2）材料供應應方方式（3）材料計劃劃（4）預留時間間