物業(yè)管理服務(wù)大綱

物業(yè)服務(wù)管理方案物業(yè)服務(wù)管理方案一、公司介紹200912200萬元.是具有國“以人為本”。我們對學(xué)府壹號小區(qū)的管理目標是“文明小區(qū)、平安小區(qū)、生態(tài)小區(qū)”.我公司將利用豐富的管理經(jīng)驗,專業(yè)化的管理隊伍，使公司管理下的學(xué)府壹號小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高學(xué)府壹號小區(qū)的知名度,使學(xué)府壹號小區(qū)真正達到增值保值的目的,為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境.我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標:以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù),為企業(yè)打造物業(yè)品牌。二、物業(yè)管理要點運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,確保物業(yè)的保值與增值；人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任,以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽；結(jié)合物業(yè)實際情況，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；采用循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是:安全第一不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求打造物業(yè)管理精品最終達到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一.在實際服務(wù)管理中,公司將抓住以下三個重點:1、完善服務(wù)、誠信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念為業(yè)戶提供全方位高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中,與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系.同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重,如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境是我們非常重視的問題多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人,督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作,樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。 3、安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶的生命財產(chǎn)的安全我們主張以切合實際的人員防范為主緊密聯(lián)系職能組門,齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度公司本著服務(wù)第一以人為本運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“幸?；▓@小區(qū)”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司服務(wù)承諾：◆房屋建筑的完好率達到98％以上；◆報修及時率達到100%;◆清潔管理無盲點；◆設(shè)備設(shè)施完好率達到98％以上;◆小區(qū)路燈完好率達到100%；◆管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；◆有效投訴處理率100％；◆服務(wù)滿意率達95％以上;綠化完好率達到98％以上;98%；◆各類管理人員崗前100%,綠地存活茂盛；◆治安良好，環(huán)境清潔,輔助設(shè)備及建筑良好；◆管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設(shè);◆建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄;◆各種收費項目、標準公開，合理收費；◆制定大、中修年度進一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神,以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園.1、建立監(jiān)督機制；2、建立信息反饋及處理機制;35、增強服務(wù)意識，量化管理及標準運作;6、企業(yè)內(nèi)組崗位責(zé)任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。四、物業(yè)管理1;2;3124理規(guī)定.三、擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到.其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。1、辦公室2人（一期1人,（2)負責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案(3）（4）（5）2126人（1）負責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運工作（3）（4）（5）負責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護工作.32人(1）理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn).（2)（3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施（4）414人（8人（1）負責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作.（2）建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度.（3）負責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及（4）2人（2）（3）（4)配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作.(5)上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。7、財務(wù)部2人（1)負責(zé)賬務(wù)的建立（2）負責(zé)物業(yè)費的收取、使用支出業(yè)戶接待主管設(shè)備維修主管保潔綠化主管安保主管業(yè)戶接待員設(shè)備維修工34人（21人其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。四、物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進行工作培訓(xùn)。.培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序等。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工)參加班后的專題培訓(xùn)。2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會,交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法.在實際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的.五、物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理,完成年度管理目標和經(jīng)濟指標。2年度、月度工作計劃并組織實施,業(yè)務(wù)上接受上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。3,確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工56、協(xié)調(diào)本組門與各方面的關(guān)系,便于開展各項工作。71,,熱情大方，反應(yīng).2建立業(yè)戶檔案.345、走訪業(yè)671234.5、負責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運工作。612花草樹木的養(yǎng)護和管理.34561..24561常、完好。4.5負責(zé)業(yè)戶的日常報修工作,并做到工完料清。6任務(wù)。一、業(yè)戶入住通過有效的管理，使入住.同時做好入住資料的收集、歸檔。1.管理處在業(yè)戶入住前準備好以下文件，此項工作由管理處經(jīng)理11121.314裝潢管理1。51。61。71。1.91.101.111.121.132責(zé)發(fā)放并請業(yè)戶簽收.2.1222.32.4裝修管理3.入住記錄管理處在受理業(yè)戶入住時由業(yè)戶接待和陪同驗房人員做好以下3.1業(yè)戶登記.3.23334領(lǐng)取鑰匙3536業(yè)主信息登記表.3.744.14.1.14.1.2413管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費項目開具票據(jù)并收費.4.144。1.5管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收.4.16417管理處接待人員陪同業(yè)戶驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗房合格后辦理收房、鑰匙交55。1管5.2物業(yè)收費項目、標準應(yīng)上墻公布。5。3業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。5.4管理處每月制作費用收繳月報表，由管理處經(jīng)理審核。5。5對逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時組織力量催繳。5。6對無故逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)《住宅使用公約》或有關(guān)規(guī)定處理。二、業(yè)戶裝修管理11.1業(yè)戶向管理處提出1213管理處在接受裝修申請后，經(jīng)管理處審批合格后,方可施工。1。4在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。1。5現(xiàn)場跟蹤：安保人員必須每天到裝修戶施,1.6裝修完畢后，經(jīng)管理處驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。1。7在跟蹤時,如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進行整改，必要時填寫18違章處理辦法，對違反裝1批評、規(guī)勸182責(zé)令停工整改1.8319施工人員辦證、施工工具的管理:業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由業(yè)主親4次裝修管理情況。2。裝2.12.1.2業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫《住宅裝修申請表》簽署《裝修管理協(xié)議》;2。1。3管理處審驗業(yè)主、施工單位裝修資料時,如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工2。1。4施工單位負責(zé)人帶好施工人員身份證領(lǐng)取施工人員出入證.2。1。5為避免有違政府和有損自己和鄰居利益,為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔,維護全體業(yè)主的共同利益，促進物業(yè)的保值升值。在裝修過程中，請業(yè)主在裝修前仔細地閱讀有關(guān)規(guī)定。2.22.2.1住戶應(yīng)明確,您只能對自己名下住宅的自用組位進行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面),不要對室外公用組位、走道進行任何的改、移、加、拆類施工。2。2.2裝修禁止行為:2。2.2122.222.2.23隨意封閉陽臺。2。2。2.4以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用組位及占用公用管道間.2.22.5.22.2.622.27大量使用22.2.8隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線2.232.31隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實，是否嚴格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。2。3.2業(yè)主應(yīng)自行隨時督查施工人員在為您裝修時,是否將裝修材料以次充好,工藝簡單粗糙,質(zhì)量能否保證可靠。2.3。3裝修施工應(yīng)于每8:00時-18:00時之間進行,18:00-8：00（包括節(jié)假日、雙休日）(三）1.11.1。1維修保養(yǎng)服務(wù);1.1.2綠化養(yǎng)護服務(wù);1。1.3治安消防服務(wù)；1。1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；1.1。5停車管理服務(wù);1.1。6特約服務(wù)；1.21.2.1小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時222322.1業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見,2.2每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調(diào)研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項工作不斷改進提高。2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。3。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴格按各項服務(wù)的管理制度及標準進行操作，901001.管理處負責(zé)建立業(yè)戶檔案,業(yè)戶檔案一戶一檔.23.4。管5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。5.管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。5.1權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容：5。1。15.1。25.1.3業(yè)主使用公5.1。45.1.55。1。65。1.75。1.85。1。95。1。105。1.11有5。1.125.1.135。1.145.1。155。1。165.1。17安全責(zé)任書每月由經(jīng)理將1.經(jīng)理要掌握管理,管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況；能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式。2。物業(yè)管理科負責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊,3。產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容3.132使用面積、建筑面3.35.3.43.53.64.租賃清4.14。24.34.44.5其5.6.管理處經(jīng)理負責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，.1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)主業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費、投訴。2。管理處實行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦3.小時內(nèi)有回復(fù)。4。管理處實行回訪制度.4.1管理處必須及時對安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項目維修進行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機進行抽查，保證回訪質(zhì)量。4。2回235.小時內(nèi)書面通知維修人員整改。6。接待窗口要認真聽取投訴意見并做好記錄.7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。七、安保服務(wù)1。安1122413執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查,做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事:進出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；1。6小區(qū)停車有專人疏非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停;1.8危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施.1.9及時處理小,10檢1.11負責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理;1.12檢查進口設(shè)備、工具及非開放時段進出13監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2.2.1門崗值崗時要認真、負責(zé),24小時立崗安保服務(wù);2。2在指定位置，指定面向立3立崗姿勢端正,面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與2424.1裝修施工人員應(yīng)到安保服務(wù)處辦理手續(xù),經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證5：00核;2.4.3非開放時外來人員，應(yīng)到安保服務(wù)處辦理手續(xù),2525.1非開放,方可放行;2.5.2進入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨,20:00-次日放行。2.62.6。1對機動車進出管理域區(qū)實行出入證制度、入管理區(qū)域。2。6。22。6.3地面停車場車輛停放有序,并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。26.4對于外來車輛實行計時收費制度.2.6。5車輛駛出小區(qū)時，收回停放證，并按停放時間收取停車費,2.72.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時，請業(yè)主將重物暫放在指定點，用對講機通知巡視崗為業(yè)主提供搬運服務(wù)；2。7。2接到業(yè)主通知，要求代叫車輛時應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。3.3.1管理36524小時全天候安保巡視服務(wù),確保每小時巡遍全組公共區(qū)域。3。23.2.1巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表,22巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照23按安保服務(wù)處指定的巡視路3.2。4客戶需要幫助時，應(yīng)及時3.2。5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴密監(jiān)視；3。2。6發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應(yīng)處理；3.2。7遇緊急情況，;3.282。9巡;3.33.3.13。3.2巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物,4突發(fā)事件,平時應(yīng)定期參加演練.35發(fā)生3。5.135.2通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險區(qū);35.3.3.63。6。1110并保護現(xiàn)場，并救護傷員;3.6.23。6。3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.73.7。1用對講機報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人;372對犯罪嫌疑人應(yīng)認清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安。7.3保護現(xiàn)場,協(xié)助破案。3。83。8。1切斷電源，82報告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心,120,8.3引導(dǎo)救護車抵達現(xiàn)場；3。8.4無救護車時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3。9發(fā)現(xiàn)電梯3。9.1立即用對講機報告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；3.9。2安慰被困933.10發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞立即用對講機報告，增派安保員及時疏導(dǎo)。4.4.14.1。124小時開通運行,241錄像帶循環(huán)使用。4.1。2監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像,跟蹤監(jiān)視,做好記錄并及時報告小區(qū)經(jīng)理.4。1。3接到周界報警系統(tǒng)報警時，立即用對講機向經(jīng)理報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防.4.1.4負責(zé)對講機的保管、充電、調(diào)換、借用和登記.4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像4。2。1對監(jiān)控系統(tǒng)每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修,并做好記錄。4.2.2任何人(包括安保人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。4。2.3監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏等設(shè)備清潔。4.3中央監(jiān)控室的出入管理 4。3.1與工作無關(guān)的人員不得擅自進入中央監(jiān)控室.4.3。2因工作需要進入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準；外4.33凡進入中央551安保崗位采用,人員輪值的方法,605.2換崗程序:巡視崗——→門崗-—→監(jiān)控—-→巡視崗;5.3換崗必須從巡視崗開始輪換，不可66.12人，由管理.6.2安保人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄;身體健康;具有初中以上文化水平，能處.77.1自查：安保各崗,做好記錄;7.2小區(qū)經(jīng)理,做好記錄.八、保潔服務(wù)管理1.外環(huán)境的保潔項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量要求實施方案日周月季/車路面之清掃無明1002,.1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及1.1。11.1。1養(yǎng)護管理a.。,無雜草;11.2灌溉、排水a(chǎn)100mm，不發(fā)生地面長時間積水；b。灌,安,,11.3a.草坪60-70mm50mm，暖地型宜為40mm.b.9.11.4a5a.早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1。6病蟲害a.病蟲害的防治都應(yīng)以防為主,對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1。1。7a.更新復(fù)壯的方法有:補播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法.1。1。8a.草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運用切邊機切邊養(yǎng)護。邊緣斜坡宜為300mm；1。2喬灌木1.2。1灌溉與排水a(chǎn)。對新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉,應(yīng)保持土壤中有效水分；b。已栽植成活的樹木,在久旱或立地條件較差,土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉,有時還應(yīng)適當(dāng)進行葉面噴霧;c。灌溉前應(yīng)先松土。夏.12.2a.喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b,易板結(jié)的土壤,在c。中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣,土壤不過分潮濕的時1.2.3a,.b15cm3cm15cm3cm胸徑施堆肥10-2.0kg,適當(dāng)增加施肥量；c,其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度。施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求.注意應(yīng)用微12.4a,調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木-喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主3.2m高;遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉杯狀形修剪,道路中間高空-;花灌木修剪，,去老留新”的原則進行。—綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；-地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進枝分,加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝,疏刪老弱的藤蔓。b45,c.休眠期修剪以整形為主,可稍重剪;.有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪.1.31.3。1樹木缺株應(yīng)盡早補植；1。3.2補植季a.落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。b.針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植;1.3.31.41.4.1結(jié)合補植工作對枯死植株進行調(diào)2枯死的大樹挖除前，必須報經(jīng)市園林主管組門審批，任何組門與個人無權(quán)擅自挖除.151.51a,花卉生長旺盛期,應(yīng)適當(dāng)追肥,施肥量根據(jù)花卉種類而定.施肥后;e1次以上土壤改5天；g.花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長,并且注重做好“五一"h。花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒3—5處，無枯枝殘花（15%).1.5.2花境的養(yǎng)護、管ab.應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時更新翻種;c100天；d.修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%；e.每年休眠期必須適當(dāng)雜草垃圾。十設(shè)備維修服務(wù)銀灘物業(yè)公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據(jù)設(shè)備機房安全管理制度,設(shè)備人員安全守則實施安全管理。制定運行管理規(guī)程,實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程,規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要10.1設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進入了運行使用階段,這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的,充分,這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運行，加強日常和維修管理提出了更高的要111每日按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電機房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表2配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1。3按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);1。5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理1.6每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表)7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》.2供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系,331每周按《設(shè)備、設(shè)施(年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》進行定期保養(yǎng)，同時負責(zé)清2.3.3定期巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表)5管理處每月定期組織電工和;441每日一次巡視泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡視記錄表水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);4。4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄《設(shè)備故4512(年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表（年度55.15252.1每月進行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記2由管理處組織,.記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》.5。3維修保養(yǎng)5。3。1按《設(shè)備、設(shè)施（年度）(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》3.2.53。312月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（)4每月定期組織設(shè)備維修.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；66。1供配電設(shè)［電力變壓器]ll分接開關(guān)檔位是否與電源相l(xiāng).l變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l各接線端[低壓開關(guān)柜l二次接線與電.l接地線連接應(yīng)緊密牢ll空氣開關(guān)和熔斷器完好。l接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。[照明設(shè)備]l燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊。l開關(guān)是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險.l照明線路的絕.6.2［曳引機]l主.ll減速和潤滑良好，油位正常。l［轎廂]ll照明.l.l超載報警正確可靠。l轎門開閉平穩(wěn),［安全系統(tǒng)]l限速開關(guān)可靠，動作靈敏。l各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效.l各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l急停開關(guān)完好,性能可靠有效.l檢修及運行狀態(tài)正常。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴］l連接l運行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲,滑動平穩(wěn)。l導(dǎo)軌潤滑良好,油杯、油氈等齊全。l各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。6.3攝像監(jiān)控系統(tǒng)［控制臺]l.l操作.l[]l.l各顯示器接線清楚,無隨意拉接線.l監(jiān)視器安裝牢固、可[電源設(shè)備]ll各輸出電路熔絲配置合理，沒l高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線.l.l[攝像機]l各l帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合l（特別是室外型l各攝像機鏡頭的光圈調(diào)[錄像機］l所配錄像機齊全，性能良l(包括切換到備用錄像機）.[巡更系統(tǒng)］l主機、序號機功能完好。l電源、充電體充放電正常.ll6.4安保防盜系統(tǒng)[對講裝置]l戶l[巡更系統(tǒng)主機、序號機功ll.l6。5消防系統(tǒng)[消火栓泵］l消火泵（流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管.l消,ll.l管道設(shè)[增壓泵］增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。[消火栓及配套設(shè)施]l各層消火栓箱及附件齊全完好。l啟動報警按鈕完好、性能ll.l戶外立l消防進水環(huán)網(wǎng)暢通,記.［噴淋泵］l噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。l電氣控制l泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。77。1711任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操7.12任何電氣設(shè)備(包括停用電氣設(shè)備)未經(jīng)驗電前,一律應(yīng)作為有電。7.1.3在工作開始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗完整.71。4嚴禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套71.5在檢修用電線路和設(shè)備時,必須停電進行.7。1.6電氣設(shè)備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意,717自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因再進行恢復(fù),必要時允許試送電一次。7。1。8不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。7。2監(jiān)控中心安全管理制度7。2。124小時監(jiān)控，操作人員經(jīng)培訓(xùn)后方可上機操作.7。2。2無關(guān)人員嚴禁進入監(jiān)控中心.若要進入，須經(jīng)設(shè)備主任批準，由設(shè)備人員陪同進入.723監(jiān)控中心嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手,7.2.4監(jiān)控中心消防設(shè)施完備,并定期檢查。7.2.57.26監(jiān)控中心內(nèi)、外.禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.2.7監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報設(shè)備主任，經(jīng)批準后及時更換。7.2.872.9各控制柜、顯示7.37.31732無關(guān)人員嚴禁進7.33不準擅自改7.34供電回路操作開關(guān)的用途要有明顯的標識，停電檢修必須掛牌，嚴禁超負荷運行.7。3.5操作、檢修時須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣736機房內(nèi)嚴禁吸煙、明火作業(yè),確因工作需要動用明火須，按照.7.3.773.8機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7。47.4.1電梯機房內(nèi)任何設(shè)備74.243無關(guān)人員嚴禁進入電梯機房。若要進入，須經(jīng)經(jīng)理批準，由設(shè)744離開電梯機房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。7.4.5電梯機房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。7。4。6機房內(nèi)嚴禁吸煙、明火作業(yè)，74.7機房消防設(shè)施完備，748機房內(nèi)、外保禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品.7。4.9維修、保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一層掛牌告示。88.1消防應(yīng)急處理監(jiān)控室值班接報，通知巡視安保員三,即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備,組織現(xiàn)場補救.,第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮,監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心,指揮實施消防應(yīng)急方案.120"（3）(4）(5）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補（6）組織力量疏散救護客人.各組門接報后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定,實施具體措施(1）監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)abc,立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達火警現(xiàn)場并及時通知管理處第一責(zé)任人,匯報情況。d.如經(jīng)巡視人員交于管理處第一責(zé)任人.ef.119120救護電話.g,如人數(shù)較多,則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。h.利用對講機實施對講，使指揮人員及時到崗。8。2電梯困人事故的應(yīng)急處理8.21.有人被困時，與電梯內(nèi)被困人員通話,親切禮貌地告訴他們不要驚慌,不斷安慰被困者并通知電立即通知主管領(lǐng)導(dǎo),并在該梯門口樹立停用牌。8.2。3立即派專業(yè)人.824非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進行開門放人,以免發(fā)生危險.8。2。5當(dāng)被困人員救出以后，管理人員要向被.8.26攜帶工具：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。8.2.7當(dāng)事件結(jié)束后，保安立即撤除停用牌,,8.3停電事故應(yīng)急處理83.18.3.2設(shè)備組領(lǐng)導(dǎo)或值班人員即時派遣電工趕赴現(xiàn)場，檢查供電設(shè)備,查處停電原因.8.3.3如屬小區(qū)全組斷電,8.34如屬局組停電，設(shè)備組應(yīng)立即搶修，安保人員到現(xiàn)場維持秩序.8。3。5由于停電之關(guān)系,電梯有可能出現(xiàn)困人，安保人員需立即查明,如有，立即按困梯程序進行處理。8。3.6如837監(jiān)控中心對整個事件作出記錄，記錄停電原因、人員撤離時間等詳細資料。8。3.8檢修完畢恢復(fù)供電前，應(yīng)通知管理處、安保及其他組門關(guān)閉所有設(shè)備,恢復(fù)后再開啟.停電恢復(fù)后，設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運作。8.3.9事件結(jié)束后，將詳細.8.4觸電事故的應(yīng)急8.4。1發(fā)現(xiàn)立即通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場，通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持8.42設(shè)備人員切斷現(xiàn)場電源后，立即實施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。8.4.3事件結(jié)束后,設(shè)備人員及時查明觸電原因,如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即85突發(fā)性水浸事故處理8.518.5。2安保中心接到爆管浸水信息,立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，立即通知主管組門、設(shè)備組、保潔組、禮儀服務(wù)組人員趕赴現(xiàn)場，通知倉庫準備排水工具送交現(xiàn)場.8.5.3第一責(zé)任人立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮,統(tǒng)一調(diào)分派人員.85.4設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門,打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥,防止浸水至這些重要場所.8.5.5員立即攜帶排水設(shè)施進行現(xiàn)場排水.8。5.6安保人員維持好現(xiàn)場秩序，防止有人進行破壞活動。8.5。7排水結(jié)束,設(shè)備人員迅速查明原因,程向經(jīng)理匯報。提出糾正和預(yù)防措施。8。6臺風(fēng)襲擊前或吹強烈大風(fēng)的應(yīng)急處8。6。1接到、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后,通知各組應(yīng)做好預(yù)防措施.8。6。2,確保牢固。8.6.3管理處向業(yè)戶傳達臺風(fēng)信息，及時通知業(yè)戶關(guān)好門窗。8.6。4安保加強巡.8.6。5設(shè)備人員堅強夜間值班.867在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進行值班。緊急情況及時向上級匯報。8.6.8臺風(fēng)過后,如對小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由.11.112承接項目時，對物業(yè)共用組位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)1.3物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)1.4制定較完備的內(nèi)組管理制度（質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、1.5管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志.儀表儀容整1.6公示24小時服務(wù)電話.急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它80%以上.1.7.提供相關(guān)的特約服務(wù)和.1.8按有關(guān)規(guī)定和合1.9按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房1.10制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告.1.11采取多種形式如電80％;每年至少1次95%1.12獲得市級以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）,2.2房屋管2122每年2次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的組位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬