青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法

青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行方法第一條為加強(qiáng)城市居民住宅小區(qū)的管理，提高城市整體管理水平，給居民提供舒適方便、安定整潔、優(yōu)美文明的生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本方法。第二條本方法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建立而形成的建筑面積在５萬(wàn)平方米以上的城市居民住宅小區(qū)〔以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)〕。第三條本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū)，應(yīng)搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實(shí)行物業(yè)管理。第四條成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)〔以下簡(jiǎn)稱管理委會(huì)〕，為社團(tuán)法人組織。管委會(huì)由房屋所有人、承租人代表和街道辦事處等有關(guān)管理部門(mén)的代表組成，房屋所有人、承租人代表應(yīng)不低于管委會(huì)組成人員的７０％。管委會(huì)主任由區(qū)〔市〕人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。管委會(huì)設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)處理日常工作；涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的，由管委會(huì)組成人員實(shí)行投票表決制度。第五條管委會(huì)的職責(zé)：〔一〕貫徹國(guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定和本方法；〔二〕負(fù)責(zé)接收按規(guī)定交付使用的住宅小區(qū)；〔三〕通過(guò)招標(biāo)、招聘等形式確定住宅小區(qū)物業(yè)管理單位并與其簽定？住宅小區(qū)管理承包合同？；〔四〕對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位的管理效勞工作進(jìn)展監(jiān)視檢查并承受居民對(duì)物業(yè)管理單位的投訴；〔五〕負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理單位與各有關(guān)管理部門(mén)的工作關(guān)系；〔六〕確定住宅小區(qū)內(nèi)管理效勞內(nèi)容。第六條住宅小區(qū)的物業(yè)管理由物業(yè)管理單位實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理的綜合性效勞。物業(yè)管理單位須按規(guī)定經(jīng)資質(zhì)審查和經(jīng)工商行政管理部門(mén)審查并領(lǐng)取？營(yíng)業(yè)執(zhí)照？后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)管理單位是具備相應(yīng)條件的企業(yè)法人。第七條有關(guān)管理部門(mén)、單位應(yīng)將住宅小區(qū)內(nèi)的以下事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位納入管理范圍：〔一〕公有房產(chǎn)、公有房產(chǎn)與私有房產(chǎn)毗連局部的維修管理；〔二〕道路及其他公共場(chǎng)所的清掃保潔；〔三〕綠地和綠地上的花草樹(shù)木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；〔四〕集貿(mào)市場(chǎng)和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)管理；〔五〕局部供水、供熱、供〔燃〕氣、供電、照明、排水等市政公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修；〔六〕其他。第八條有關(guān)管理部門(mén)、單位將前條所列有關(guān)事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位管理的，應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂托管理合同，明確雙方的管理權(quán)限和責(zé)任，托管理合同期限應(yīng)與？住宅小區(qū)管理承包合同？期限一致。對(duì)托管理的事項(xiàng)，有關(guān)管理部門(mén)、單位不再直接進(jìn)展管理，但有權(quán)進(jìn)展監(jiān)視檢查。物業(yè)管理單位需改變其承受托管理的設(shè)施的現(xiàn)狀或使用性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定經(jīng)有關(guān)管理部門(mén)和單位批準(zhǔn)。第九條物業(yè)管理單位對(duì)以下事項(xiàng)實(shí)行有償效勞：〔一〕為單位、居民代收垃圾，清掃樓道及道路，代收水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等費(fèi)用，治安保衛(wèi)等公共效勞；〔二〕為單位、居民看管車(chē)輛、粉刷樓宇、維修樓內(nèi)公共照明設(shè)施和水電設(shè)施等專項(xiàng)效勞；〔三〕為單位、居民代管房屋、車(chē)輛及維修室內(nèi)水電設(shè)備、家用電器和提供其他日常生活效勞等待約效勞；〔四〕單位和居民委托的其他效勞工程。第十條經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格的住宅小區(qū)，建立單位應(yīng)在音樂(lè)會(huì)使用時(shí)，向負(fù)責(zé)接收的管委會(huì)提供以下檔案資料：〔一〕小區(qū)規(guī)劃圖；〔二〕竣工總平面圖；〔三〕單位建筑及構(gòu)造設(shè)備竣工圖；〔四〕地下管網(wǎng)竣工圖；〔五〕房屋分配方案；〔六〕其他。第十一條住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi)，由開(kāi)發(fā)建立單位負(fù)責(zé)保修；開(kāi)發(fā)建立單位也支付一定比例的保修金，由物業(yè)管理單位養(yǎng)護(hù)修繕。第十二條住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建立單位應(yīng)按住宅小區(qū)建立投資本錢(qián)的一定比例，向城市建立主管部門(mén)繳納住宅小區(qū)管理基金，用于住宅小區(qū)的公共設(shè)施更新、大型設(shè)施〔工程〕的增改以及為其他已建住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供補(bǔ)助資金。其中管理基金的３０％，委托金融機(jī)構(gòu)一次性巾息貸款給物業(yè)管理單位作為流動(dòng)資金合理使用。第十三條小區(qū)開(kāi)發(fā)建立單位按規(guī)劃建立的專業(yè)管理用房和住宅總建筑面積０.５％的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，屬國(guó)有直管房產(chǎn)，應(yīng)按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。任何單位、個(gè)人不得擅自改變其用途。第十四條有關(guān)管理部門(mén)或單位將本方法第七條所列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位進(jìn)展管理的，應(yīng)支付委托管理費(fèi)用；具體數(shù)額，由雙方商定。對(duì)物業(yè)管理單位托管的房產(chǎn)，屬國(guó)有直管房產(chǎn)的，由房產(chǎn)管理部門(mén)定期向物業(yè)管理單位劃撥房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)；屬單位自管房產(chǎn)的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)劃撥小區(qū)物業(yè)管理單位；屬私有房屋的，由小區(qū)物業(yè)管理單位按規(guī)定收取公有部位的修繕管理費(fèi)。第十五條物業(yè)管理單位按規(guī)定向步區(qū)內(nèi)的單位和居民收取綜合效勞費(fèi)，用于小區(qū)內(nèi)的公共效勞工程支出。綜合效勞費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)報(bào)物價(jià)部門(mén)審查批準(zhǔn)。物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民提供專項(xiàng)和特約等效勞工程，收取相應(yīng)的費(fèi)用。第十六條住宅小區(qū)管理效勞經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)承受物價(jià)部門(mén)和管委會(huì)的監(jiān)視檢查。第十七條單位和居民入詮小區(qū)前，須與物業(yè)管理單位簽訂小區(qū)入住合約；已入住小區(qū)未簽訂小區(qū)入住合約的，應(yīng)與物業(yè)管理單位補(bǔ)簽小區(qū)入住合約。第十八條入住小區(qū)的單位和居民須遵守以下規(guī)定：〔一〕不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、構(gòu)造、外形及色調(diào)；不得擅自改裝、撤除公有房屋原附屬設(shè)施；裝修房屋應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定?！捕潮３址课菁捌渌ㄖ锏耐旰?、整潔和平安；制止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；制止在陽(yáng)臺(tái)上砌墻和存放超重的物品?！踩持浦闺S意接引、撤除和損壞市政公用設(shè)施；不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；制止向下水管道中亂扔雜物?！菜摹潮Ｗo(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹(shù)木及綠化設(shè)施；嚴(yán)禁損壞、占用綠地。〔五〕按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)存放垃圾；制止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；制止在建筑物和構(gòu)物上涂寫(xiě)、刻劃、張貼；制止飼養(yǎng)家禽、家畜；二樓以上陽(yáng)臺(tái)圍欄上擺設(shè)花盆，必須采取固定保護(hù)措施，防止附落傷人?！擦硣?yán)禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品；制止使用高音嗽叭,使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系；制止存放易燃、易然、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品?！财摺巢坏迷谛^(qū)內(nèi)隨意停放自行車(chē)和機(jī)動(dòng)車(chē)輛；非經(jīng)批準(zhǔn)，制止載重車(chē)進(jìn)入住宅小區(qū)〔通過(guò)住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外〕?！舶恕尘用駪?yīng)按規(guī)定辦理戶口登記、變更、遷移手續(xù)；暫住人員，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)辦理暫住戶口登記手續(xù)?！簿拧巢坏瞄_(kāi)辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè)。〔十〕居民利用家庭住所從事經(jīng)營(yíng)效勞活動(dòng)和單位、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地設(shè)點(diǎn)從事經(jīng)營(yíng)效勞活動(dòng)的，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關(guān)管理部門(mén)輸審批手續(xù)。制止任何單位、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所和道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。〔十一〕其他有關(guān)事項(xiàng)。第十九條物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)管理效勞的實(shí)際內(nèi)容，建立健全小區(qū)管理的規(guī)章制度，制定住宅小區(qū)住戶手冊(cè)、住宅小區(qū)管理工程和標(biāo)準(zhǔn)等，方便居民，提高管理效勞水平。第二十條管委會(huì)和物業(yè)管理單位任何一方違反？住宅小區(qū)管理承包合同？規(guī)定的，對(duì)方均有權(quán)依據(jù)合同規(guī)定，追究對(duì)方違約責(zé)任直至解除合同；造成損失的，責(zé)任方應(yīng)依法予以賠償。第二十一條物業(yè)管理單位有違反行政管理法律、法規(guī)、規(guī)章行為，依法應(yīng)予以處分的，由有關(guān)行政管理部門(mén)予以處分。第二十二條物業(yè)管理單位違反合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)單位或居民提供相應(yīng)效勞或造成損失的，管委會(huì)有權(quán)責(zé)令其改正、履行合同、予以補(bǔ)償或賠償。小區(qū)內(nèi)的單位和居民違反合約規(guī)定或有其他違法行為，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責(zé)任外，還可提請(qǐng)相應(yīng)的行政管理部門(mén)依法予以處理。第二十三條當(dāng)事人對(duì)行政處理決定不服的，可以依照？行政復(fù)議條例？和？中華人民共和國(guó)行政訴訟法？規(guī)定，申請(qǐng)復(fù)議和提起行政訴訟。第二十四