西西#地項(xiàng)目成本測算及費(fèi)用doc

西西4#地投資估算分析PAGEPAGE10西西4#地項(xiàng)目目成本測算及費(fèi)用分析二零零三年十月月月三十一一日總論1、項(xiàng)目概況：：：北京西單北商業(yè)業(yè)業(yè)大街西西側(cè)綜綜合改造造工程程，簡稱“西西工程”。本工程程為為西西4#地工程，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目處在在北京京市西單單北大大街西側(cè)側(cè)，南南臨皮庫庫胡同同，西向向華遠(yuǎn)遠(yuǎn)街，北北臨大大木倉胡胡同。地地處北京京西城城區(qū)最繁繁榮之之商業(yè)區(qū)區(qū)西單單大街的的中心心地帶。西西工程4#地地地用地面面積約約167003平方米，目目目前已完完成三三通一平平條件件，同時(shí)時(shí)甲方方負(fù)責(zé)電電力、熱熱力、給給排水水等七通通一平平施工條條件。2、建設(shè)規(guī)模及及及經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指指標(biāo)本項(xiàng)目處在北京京京市西單單北大大街,項(xiàng)目東側(cè)側(cè)為為西單文文化廣廣場、四四周圍圍為規(guī)劃劃中的的1318平米的綠綠地地。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)如如如下：占地面積：16660722.666平方米總建筑面積2111.488666平方米其中：地下建筑筑筑面積637660平方米地上建筑面積1115111066平方米層數(shù)：地上：：：15層地下下下：4層檐高：：：59.4米容積率：9.444停車位：99666個(gè)綠化率：11...6%建筑形式：共分分分為1#、2#、3#、4#四棟單體體建建筑，其中：1#樓：地上上建筑面面積為為190001平方米，1-5層為商業(yè)業(yè)部部分共8738平方米，6-11層為辦公公部部分共102663平方米。2#樓：地上上建筑面面積為為468779平方米，1-5層為商業(yè)業(yè)部部分共212113平方米，6-11層為餐飲飲娛娛樂部分分共256666平方米。3#樓：地上上建筑面面積為為529444平方米，其其其中1-5層為商業(yè)業(yè)部部分57366平方方米，1-6層為劇場138553平方米；8-11層為影院7354平方米，6-11層為休閑閑娛娛樂119446平方米；12-115層為辦公公部部分共140555平方米。4#樓：地上上建筑面面積為為322882平方米，1-5層為商業(yè)業(yè)部部分共105444平方米，1-15層為辦公公部部分共217338平方米。西西4#地樓層層功能分分布圖圖樓號1234層數(shù)1商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)2商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)3商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)4商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)5商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)6辦公餐飲娛樂劇場、休閑娛樂樂樂辦公7辦公餐飲娛樂休閑娛樂辦公8辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公9辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公10辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公11辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公12辦公辦公13辦公辦公14辦公辦公15辦公辦公二、費(fèi)用估算1、項(xiàng)目的成本本本估算：項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬元）平米單價(jià)（元/平米）測算說明土地成本1000006790土地成本包括拿拿拿到開工工證前前的所有有支出出（包含含土地地出讓金金費(fèi)用用）前期其他費(fèi)用5280359包括勘探、設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)、結(jié)構(gòu)構(gòu)咨詢詢、規(guī)劃劃許可可證執(zhí)照照費(fèi)、工工料測量量顧問問費(fèi)共488114.44122萬元，另另加加監(jiān)理費(fèi)費(fèi)用為為建安成成本的的0.5%%共466萬元元。建安費(fèi)1074335000建安費(fèi)按500000元/平米暫估估業(yè)主管理費(fèi)2686182按照建安費(fèi)費(fèi)用用用的2.55%%計(jì)不可預(yù)見費(fèi)3223219按照建安費(fèi)費(fèi)用用用的3%計(jì)小計(jì)21862212550利息10620721土地費(fèi)用共1000億元，計(jì)計(jì)息息兩年，年年息息5.311%%。廣告銷售費(fèi)用4832328按照銷售收入的的的1.5%%計(jì)取取，收入入：按按寫字樓樓1550000元/平米，商商業(yè)業(yè)2500000元/平米計(jì)算算（商商業(yè)6366001平米、辦辦公4600556平米、休休閑1199446平米、餐餐飲2566666平米），11550000*4460556++2500000*（6360011+1119446+2256666）=32221116550000元=32..2211665億億元。兩稅一費(fèi)177161203按照銷售收入的的的5.5%%計(jì)取取。合計(jì)25179014474說明：1、平米單價(jià)按按按照可銷售售面面積14772269萬平平米米計(jì)算，寫寫字字樓按1550000元/平米計(jì)算算，商商業(yè)、餐餐飲、娛娛樂按2550000元/平米計(jì)算算。2、銷售情況按按按可銷售面面積積的1000%%售完。3、項(xiàng)目總成本本本為25..1179億元元，平平均平米米成本本為1444774元/平米。2、西西4#地工程程程建安成成本估估算表單位：元項(xiàng)目名稱分項(xiàng)名稱費(fèi)用平米單價(jià)基礎(chǔ)處理土方及回填166674777877.57降水1395430006.49護(hù)坡49135688822.87基礎(chǔ)處理1087792225.06合計(jì)2406426668112.00鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)及初裝裝修鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)20022355583931.85二次結(jié)構(gòu)及初裝裝裝147755444468.77非實(shí)體費(fèi)用8323560005387.38合計(jì)298234777321388.0000裝飾工程地庫1608044447.48商業(yè)3738703335174.00辦公3214865555149.62休閑與餐廳3239005559150.75影院2472887779115.09劇場3163460003147.23外裝9899200000460.72室內(nèi)門2255108887104.95屋面29173166613.58隔斷28198400013.12裝置及設(shè)備3558411117165.61合計(jì)322761666361502.1555機(jī)電工程水衛(wèi)及采暖2963526660137.92消防系統(tǒng)2491633332115.96通風(fēng)空調(diào)10397888896483.92電梯工程5310964444247.18變配電3705000000172.43照明動力6655971116309.77電話92392388843.00煤氣工程2074330009.65綜合布線4039480008188.00樓宇自控150406222070.00安保工程64459800030.00合計(jì)388444888241807.8555室外工程室外排水75203100035.00室外工程2148660000100.00綠化及照明118176333055.00合計(jì)4082454440190.00建筑安裝成本合合合計(jì)10743300000005000.0000注：鋼筋含量11135KKG//M2，混凝土土含含量0.6655M3/M2三、項(xiàng)目的前期期期準(zhǔn)備及及開竣竣工日期期的假假定：◆假定本項(xiàng)目的的的前期工作作在在2004年2月底前完完成成?！艏俣ū卷?xiàng)目建建建安施工在在兩兩年半內(nèi)內(nèi)施工工完畢。項(xiàng)目的假定持續(xù)續(xù)續(xù)時(shí)間：：項(xiàng)目分項(xiàng)持續(xù)時(shí)間（月）前期施工準(zhǔn)備完完完成項(xiàng)目組建2004年2底底底前建安施工基礎(chǔ)施工6結(jié)構(gòu)施工8裝修施工13竣工清理及驗(yàn)收收收2四、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分分分析1、項(xiàng)目的現(xiàn)金金金流出如下下：：三、銷售方式：：：銷售原則：銷售售售為主，加加快快資金流流通。銷售情況假定：：：寫字樓及商業(yè)部部部分100%于2005年6月到2006年9月銷售完完畢畢，假定定銷售售進(jìn)度按按月平平均，則則月均均銷售量量為9818平米，銷銷售售單價(jià)為為寫字字樓1.5萬元/平米，商商業(yè)業(yè)部分銷銷售單單價(jià)為2.5萬元/平米。寫字樓部分未銷銷銷售，商商業(yè)部部分100%于2005年6月到2006年9月銷售完完畢畢，假定定銷售售進(jìn)度按按月平平均，則則月均均銷售量量為6748平米，銷銷售售單價(jià)2.5萬元/平米；五、財(cái)務(wù)分析1、現(xiàn)金流量分分分析：現(xiàn)金流出：見附表現(xiàn)金流入：見附表現(xiàn)金流量表見附表2、投資收益率率率：A、銷售假定一一一的成本收收益益率：成本收益率＝＝＝（32211117-22611603）/26116603＝23.113％B、銷售假定二二二的成本收收益益率：成本收益率＝（25300333-22511379）/25113379＝0.66％3、投資回報(bào)率率率：A、銷售假定定一一的投資利利利潤率：：投投投資利潤潤率=（32211117-22611603）/5055114=11199.8%%B、銷售假定二二二的投資利利潤潤率：投資利潤率率==（25300333-22511379）/4877997=33.44%五、項(xiàng)目定位建建建議：西西4#地已有有規(guī)劃面面積分分配情況況：使用功能建筑面積情況說明商業(yè)63601可以銷售辦公46056可以銷售劇場13853無償提供450000平米給給北北京市文文化局局影院7354成本價(jià)格轉(zhuǎn)讓給給給北京首首都影影院休閑娛樂11946銷售或租賃餐飲娛樂25666銷售或租賃汽車庫35130經(jīng)營自行車庫650不可銷售設(shè)備用房10610不可銷售合計(jì)214866其中：商業(yè)及娛娛娛樂101213辦公46056影院、劇場21207車庫及配套46390西西4#地工程程位于西西單商商業(yè)街黃黃金地地段，項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃應(yīng)該該以商商業(yè)為主主，寫寫字樓部部分應(yīng)應(yīng)定位為為商家家的業(yè)務(wù)務(wù)洽談?wù)?、辦公公場所所，所以以應(yīng)該該修改設(shè)設(shè)計(jì)減減少寫字字樓面面積（減減少到到2萬平米左左右右），增增加商商業(yè)面積積（增增加到13萬平米左左右右）；同同時(shí)，休休閑娛樂樂、餐餐飲娛樂樂也應(yīng)應(yīng)定位為為商業(yè)業(yè)的配套套設(shè)施施，面積積作適適當(dāng)調(diào)整整。西西4#地項(xiàng)目目并非是是典型型的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，實(shí)實(shí)質(zhì)上上是一種種商業(yè)業(yè)建設(shè)模模式。所所以西西4#地的銷售售不不會象普普通的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目一樣。按按其其銷售方方式可可以分為為兩種種模式：：大型商業(yè)投資管管管理公司司獨(dú)家家定購：：項(xiàng)目目在設(shè)計(jì)計(jì)期間間能夠找找到一一大型商商業(yè)投投資管理理公司司訂購，商商業(yè)業(yè)投資管管理有有限公司司參與與項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)，根根據(jù)商業(yè)業(yè)需求求修改樓樓層布布局及配配套設(shè)設(shè)施，并并且商商業(yè)投資資管理理公司可可以提提前進(jìn)行行商業(yè)業(yè)宣傳、招招商商、規(guī)劃劃等運(yùn)運(yùn)作，項(xiàng)項(xiàng)目交交付后商商業(yè)投投資管理理公司司即可進(jìn)行行經(jīng)經(jīng)營。但但是，目目前國內(nèi)內(nèi)沒有有如此大大實(shí)力力的商業(yè)業(yè)投資資管理公公司（全全部商業(yè)業(yè)定購購的資金金至少少需30億元），國國國外的商商業(yè)投投資公司司是否否認(rèn)可西西西項(xiàng)項(xiàng)目，國國外的的商業(yè)運(yùn)運(yùn)作模模式是否否適合合中國都都是一一個(gè)疑問問；西西西項(xiàng)目目計(jì)劃劃2004年3月開工，在在在不到5個(gè)月的時(shí)時(shí)間間尋求如如此大大型的買買方恐恐怕不太太現(xiàn)實(shí)實(shí)。所以以，這這種模式式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的機(jī)率率很小小。項(xiàng)目建成后持有有有經(jīng)營達(dá)達(dá)到一一定規(guī)模模后再再銷售：：項(xiàng)目目建成后后委托托一家大大型商商業(yè)投資資管理理公司進(jìn)進(jìn)行管管理，進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)經(jīng)營營，利利用二到到三年年時(shí)間將將商業(yè)業(yè)經(jīng)營規(guī)規(guī)模做做大，并并使顧顧客達(dá)到到一定定程度的的認(rèn)可可，再把把項(xiàng)目目分割銷銷售。銷銷售方式式為：：（1）經(jīng)營由由商商業(yè)管理理公司司統(tǒng)一管管理，負(fù)負(fù)責(zé)運(yùn)營營，項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)行行股份份形式，公公眾眾通過采采購股股份成為為所有有人，并并按照照股份比比例參參與決策策及分分紅。（2）項(xiàng)目按按層層設(shè)定不不同的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營