物業(yè)管理的責任保險

Word版本，下載可自由編輯物業(yè)管理的責任保險人保財險由此開發(fā)了上海最早的一個物業(yè)責任保險條款。在這個險種的風險分析書上，列舉了“因小區(qū)平安措施不當、或警告標識不顯然，引起第三者滑倒、碰撞、墜落等意外事故，造成第三者財產(chǎn)損失或人身傷亡”；“發(fā)生地震、暴風、暴雨、雷擊等自然災難時，因物業(yè)管理、維護不善，造成災難來暫時本不應發(fā)生的損失”等11種可能存在的風險。

然而，這一新的保險產(chǎn)品，因為各種因素，向來難以在市場上普及推廣。“盡管無論是保險公司還是保險經(jīng)紀公司，都認為它有著十分廣大的前景，可是從目前狀況來看，確實不被人重視。”人保財險上海分公司團險營銷管理部副總經(jīng)理王成寶分析認為，主要還是物業(yè)公司投保意識薄弱。

業(yè)內(nèi)人士分析說，“我國去年責任險保費收入在財產(chǎn)險保費收入中僅占3%左右，更何況是進入中國較晚的物業(yè)責任險呢?！?/p>

“由于物業(yè)管理中涉及到的方方面面問題無數(shù)，并且可能浮現(xiàn)的問題也很復雜，保險公司很難對這些問題的復雜性舉行量化，因此，由這些問題所帶來的風險是保險公司所不能擔當?shù)?。因而保險公司在對這一產(chǎn)品的宣揚上，實行了相對謹慎的態(tài)度。”一家保險公司的一位資深人士這樣分析說。

去年下半年，天安在全國部分城市推出物業(yè)責任險。但據(jù)天安總公司客戶關(guān)系管理部馬國東介紹，與其他財產(chǎn)險險種相比，這一產(chǎn)品在全國賣得并不算好?！巴瞥霭肽陙恚@一險種帶來的全國保費收入僅20萬元。其中一個好玩的現(xiàn)象是，這個產(chǎn)品在上海地區(qū)賣得不如長沙?！敝劣趥€中緣由，馬國東告知記者，總公司目前正就此做分析。

物業(yè)責任險，似乎又注定成為一個“不叫座”的“玩意兒”。前一陣，被北京媒體炒得沸沸揚揚的“新華聯(lián)家園的退保風波”就是一個很好的例子。

2023年4月份，悅豪物業(yè)管理公司作為新華聯(lián)家園的物業(yè)管理公司與當?shù)匾患邑敭a(chǎn)保險公司達成物業(yè)管理責任險的投保協(xié)議，為期一年，投保額4.8萬元。3個月之后，該小區(qū)浮現(xiàn)一處因管道淤堵而使泥水倒灌的大事，業(yè)主損失極為慘重。但保險公司稱最多賠付2萬元，并在不久后提出退保。經(jīng)過多次交涉，終于結(jié)果是保險公司以風險實在太大為由，退還了3萬多元退保金，而始終沒有全額賠付物業(yè)管理公司在保險期內(nèi)的損失。這個僅維持了100多天的物業(yè)管理責任險也就匆忙收場。

2上海楊浦試點每戶5元

“物業(yè)責任險在上海不熱銷，主要是由于沒有做大規(guī)模。”太平保險上海分公司綜合部朱李向記者強調(diào)，在向市民推廣這個險種時，保險公司不應是惟一的參加者。

據(jù)記者了解，今年7月楊浦區(qū)富苑牧業(yè)、黎平置業(yè)和上工物業(yè)等100多家物業(yè)公司向太平購買了該險種。楊浦區(qū)已有占總數(shù)60%的物業(yè)公司投保了該險種，輻射的居民總戶數(shù)達到20多萬戶，超過楊浦常住市民的一半，可收保費逾100萬元。而在這個產(chǎn)品的推廣期間，楊浦區(qū)房地局飾演了重要的角色。

據(jù)悉，太平和楊浦區(qū)房地局召集了物業(yè)代表共召開了10余次座談會，特地商議適合楊浦區(qū)的詳細操作計劃。商議的結(jié)果是，目前楊浦區(qū)的計劃以物業(yè)公司為投保單位、以戶數(shù)為保費計算基礎(chǔ)，詳細收費標準為5元/戶/年，在投保該險種的小區(qū)，如遇物業(yè)責任導致的“水管爆裂”、“天花板滲水”等事故，均可獲得保障。事后，楊浦區(qū)房地局已下發(fā)文件，要求各房地辦事處和物業(yè)管理企業(yè)對保險工作賦予支持。

不過，朱李告知記者，在向囫圇上海推廣時，未必都會實行不論小區(qū)狀況“每戶5元”的做法，這個收費標準是結(jié)合楊浦區(qū)的實際狀況制定的，并不適用于上海全部的物業(yè)公司。在其他地區(qū)推廣時，渠道方面也可能會有多種模式，包括爭取街道委員會、物業(yè)管理協(xié)會、物業(yè)公司等單位的協(xié)作支持。目前，太平正在跟閔行等區(qū)接洽，爭取更多的市民從中受惠。

目前，物業(yè)責任險的作用已初顯成效。在上海市遭受臺風“麥莎”影響期間，太平保險公司共收到報案9起，涉及居民百余戶，目前已支付賠款約6萬元，其中有1起人傷，其余多為房屋漏水問題。太平已對全部報案公司舉行了電話回訪，并對部分報案公司舉行了現(xiàn)場勘察，相關(guān)后續(xù)工作正在樂觀開展中。

王成寶告知記者，人保財險也正在與一些規(guī)模較大的物業(yè)公司舉行接洽，信任該險種很快就會在更大的區(qū)域、物業(yè)管理更成熟的地方得到推廣。據(jù)他介紹，人保財險與物業(yè)公司研究費率時會參照各種因素，包括每次賠償限額、累計賠償限額、營業(yè)收入、風險系數(shù)等。“說詳細一點，小區(qū)地段、物業(yè)管理閱歷、小區(qū)以往出事記錄、消防供電設(shè)備、離醫(yī)院近遠等因素都會成為制定費率的參考標準?！?/p>

3引入“無過錯責任”

在分析困擾囫圇“物業(yè)責任險”市場進展的最關(guān)鍵因素時，王成寶表示，物業(yè)公司的保險意識之所以普遍不強，也與市民有一定關(guān)系。比如，許多市民遇到物業(yè)問題，尤其是小毛小病，往往挑選自行解決，這客觀上也使物業(yè)公司投保意識更為稀薄。

物業(yè)責任保險的賠償范圍主要包括：因物業(yè)公司管理上的疏忽或過失而發(fā)生意外事故，造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，應由物業(yè)公司擔當經(jīng)濟賠償責任；發(fā)生保險責任事故后，物業(yè)公司為削減人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任所支付的須要的、合理的費用。

記者從上海物業(yè)管理協(xié)會副秘書長王青蘭那里了解到，目前，無數(shù)物業(yè)公司與住戶之間的糾紛主要集中在一些“誰也說不清畢竟是誰的責任”問題上。她舉例說，就好似業(yè)主家庭失竊這樣的問題，要說物業(yè)公司沒責任絕對不對，但要物業(yè)公司擔當所有責任，似乎也沒有道理。這些難以清晰界定的問題，并不是單純某一方的過錯所造成的損失，都簡單成為物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的沖突。

那假如購買了物業(yè)責任險，這些問題是否就可以迎刃而解？朱李告知記者，太平這次就特地針對上述問題，在條款中附加了“無過錯責任”。比如市民在小區(qū)內(nèi)被“高空墜物砸傷”、“外來車輛撞傷”、“寵物咬傷”之類的意外事故，盡管不是物業(yè)公司的責任，也可間接獲賠，固然每筆和累計的賠償金額都是有限額的。值得一提的是，因為物業(yè)的過失，造成非小區(qū)居民在小區(qū)范圍內(nèi)造成人身意外損害，太平也將替物業(yè)公司“埋單”。

同樣，人保財險和安全財險對該條款也舉行了調(diào)節(jié)。兩家公司分離將游泳池、電梯、停車廠等小區(qū)內(nèi)的公共場所納入了承保范圍。

聯(lián)洋社區(qū)住戶施先生認為，將“無過錯責任”納入附加險承保范圍，不僅僅轉(zhuǎn)嫁了物業(yè)管理企業(yè)的責任風險，也使物業(yè)公司管理小區(qū)，處理與業(yè)主的關(guān)系時游刃有余。而且，小區(qū)業(yè)主也能實實在在地從中受益。

王成寶介紹說，為了降低風險，保險公司會定期對承保的小區(qū)舉行實地查訪，并提出防災防損的詳細建議。一旦有小區(qū)延續(xù)幾年出險嚴峻的話，保險公司將會提升產(chǎn)品的費率，以加強物業(yè)公司的風險管理意識。

4是否增強物業(yè)費

保險公司向物業(yè)管理公司收取保險費，那物業(yè)公司是否會向住戶收取額外的物業(yè)管理費用呢？據(jù)記者對戶主的一輪調(diào)查發(fā)覺，上述問題是他們比較關(guān)懷的問題。

朱李回答了記者的這一疑問?！皸钇謪^(qū)這次推出的每戶5元，都是由物業(yè)公司自己掏的，并未向住戶多收取物業(yè)管理費，而且政府方面也提供了部分財政支持?！?/p>

記者在采訪中還發(fā)覺，向來以來業(yè)界對“物業(yè)責任險”都存在著較多的爭議。從有關(guān)的保險條款中可以明確看到，物業(yè)責任險的費用計算辦法是保費等于當年物業(yè)管理費收入乘以費率，附加險的保費是累計賠償限額乘以附加險費率。

因此，假如某物業(yè)責任保險公司要為自己管轄的小區(qū)上物業(yè)責任險的話，那么其費用應當來自其向業(yè)主收取的物業(yè)管理費里支出。專家認為，物業(yè)管理責任險是建立在物業(yè)管理公司已有賠償責任的前提下，再轉(zhuǎn)嫁給保險公司賠償，其保險費應當由物業(yè)公司自立擔當。

保險業(yè)一位資深人士提出了一個折中的方法：“假如所有保費都由物業(yè)公司來出的話，可能無數(shù)物業(yè)公司并不樂觀。最合適的做法是，大頭由物業(yè)公司出，小頭由戶主出?！?/p>

5責任界定不清

因為小區(qū)流淌量較大，尤其是一些管理不甚嚴格的小區(qū)，無數(shù)非戶主都可以任意在小區(qū)走動，一旦出了事故，物業(yè)公司畢竟賠還是不賠。“這個緣由直接影響物業(yè)責任險的承保責任范圍和產(chǎn)品自身的進展?！蓖醭蓪氁会樢娧刂赋?。

在過去的《物業(yè)管理條例》中，無數(shù)政策規(guī)矩并沒有明確一些發(fā)生在小區(qū)的事故該由誰來擔責任、誰來賠。一位物業(yè)專家指出，有關(guān)條例可能沒有規(guī)定，但是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同中可能會涉及，因此涉及到的物業(yè)公司應當擔當合同責任。

而對于這一問題，有關(guān)專家表示，相關(guān)政策規(guī)矩也在逐步完美，而且有關(guān)政府部門已經(jīng)出臺了新的《物業(yè)收費管理方法》，里面明確了物業(yè)公司必需要購買責任險。

據(jù)王青蘭表示，新出臺的上海市《前期物業(yè)服務(wù)合同》中越發(fā)明確了物