北京2015年下半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價對象模擬試題

北京2015年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價對象模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)抵押自合同—之日起生效。A.登記B.工商鑒證C.公證D.簽訂2、契稅實行的是—稅率。A.比例B.定額C.累進D.幅度定額3、—是由房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)決定的，是房地產(chǎn)估價的最高行為準則，是房地產(chǎn)估價師的天職。A.獨立、客觀、公正原則B.合法原則C.最高最佳使用原則D.估價職業(yè)道德4、關于投資組合理論的說法，正確的是。A：投資者應選擇毫無風險的投資組合B：投資者應選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合C：投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消D：投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消E：借款合同5、下列關于我國房地產(chǎn)權屬登記的表述中，不正確的是_。A.依法登記的房地產(chǎn)權利受國家法律保護B.當事人對房地產(chǎn)權利的取得、變更、喪失均需依法登記C.經(jīng)法定登記機關登記的房地產(chǎn)權利具有對抗第三人的效力D.房屋因買賣、贈與等原因致使其權屬發(fā)生變化的，應及時辦理變更登記6、某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價機構完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目，評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費最高為一萬元。1.603.004.255.007、某高層樓房占用的土地總面積為800m2,總建筑面積為2000m2,某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為（）m2。404548508、承包商收到竣工結算價款后，通常應在—內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A.半個月一個月一個半月口.二個月9、以下列入國家三級保護野生藥材物種的是A.虎骨B.熊膽C.血竭D.穿山甲E.黃苓10、某經(jīng)營性房產(chǎn)年租金收入48000元，則征收房產(chǎn)稅金額為—元。A.5760B.4800C.576D.48011、注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育由組織。A：住房和城鄉(xiāng)建設部B：人力資源和社會保障部C：省級政府建設主管部門D：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、下列不屬于間接融資優(yōu)點的是。A：籌資可以積少成多B：安全性較高C：安全性較低D：作為間接融資主體的金融中介機構，一般都有相當大的規(guī)模，資金也比較雄厚，它們可以雇用各種專業(yè)人員對融資活動進行分析，也有能力利用現(xiàn)代化工具從事金融活動E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向、_申請確認。A.土地管理局B.房屋面積鑒定機構C.城市規(guī)劃行政主管部門D.房產(chǎn)測繪單位14、房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的。A：成交價格B：理論價格C：評估價值D：市場價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是_。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積16、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補償方式為。A：貨幣補償B：產(chǎn)權調(diào)換C：產(chǎn)權調(diào)換或貨幣補償D：加倍補償E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章17、某建筑物的重置價格為100萬元，自竣工之日到估價時點已有10年，根據(jù)建筑物的實際情況，認為維修保養(yǎng)得好，有效年齡相當于12年，經(jīng)濟壽命為35年，殘值率為5%。如果用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。32.5727.1467.4350.2518、下列有關房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步可行性研究及相關知識，表述不當?shù)氖牵ǎ.所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%,所需費用約占總投資的1.0%?2.0%C.初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析D.在此階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等19、某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000近，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200面.按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為.【2004年考題】A：1%B：1.5%C：2%D：2．5%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、短期資金市場是指以短期金融工具為媒介而進行的年期以內(nèi)資金交易活動的總稱。A：1B：3C：5D：8E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以O狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產(chǎn)B.估價對象房地產(chǎn)C.標準房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)22、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是一。0.21%1.23%2.01%3.23%23、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于。A：房地產(chǎn)開發(fā)投資B：房地產(chǎn)置業(yè)投資C：房地產(chǎn)間接投資D：投資于房地產(chǎn)投資信托基金E：借款合同24、下列關于保險的職能說法有誤的一項是_。A.分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經(jīng)濟單位和個人將偶然性危險視同必然性危險，在危險發(fā)生之前就聚集資金，危險發(fā)生后將這筆資金用于遭受損失的經(jīng)濟單位和個人，使損失分散給眾人B.融通資金職能發(fā)揮得越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補負債業(yè)務的不足或虧損，為采取較低的保險費征收標準，吸引更多的保險費收入創(chuàng)造條件C.在各種保險中，政策保險最能體現(xiàn)分配職能D.保險人參與防災防損活動，可以提高社會的防災防損能力25、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過得來的。A：近期交易物業(yè)的租金或售價進行比較B：市場上交易物業(yè)的租金或售價進行比較C：類似物業(yè)的比較D：市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價進行比較E：借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是_。A.容積率B.空置率C.利息備付率D.成本利潤率2、出具不實估價報告的估價機構與人員，應對其_。A.給以行政處分B.作出停業(yè)或開除處理C.予以處罰D.要求公開致歉E.記入其信用檔案3、甲乙兩宗土地使用權剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/m2和2800元/m2，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則兩宗土地價格相比_。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.無法確定4、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有—等。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設計的缺陷D.人們消費觀念的改變E.周圍環(huán)境條件的惡化5、在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設，其主要作用有。A：規(guī)避估價風險B：保護估價師和估價機構C：使評估價值更接近實際成交價格D：告知和提醒估價報告使用人注意有關事項E：使委托人能得到其預期的估價結果6、下列屬于房屋租賃合同自然終止情形的有。A：租賃合同到期，合同自行終止B：符合法律規(guī)定可以解除合同條款的C：符合合同約定可以解除合同條款的D：承租人利用承租的房屋從事非法活動的E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的7、我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度的特點包括。A：國家統(tǒng)包的實物福利性住房制度B：市場供應的實物福利性住房制度C：低租金的實物福利性住房制度D：無限期使用的實物福利性住房制度E：無償分配的實物福利性住房制度8、按資產(chǎn)投資的類型劃分，可分為形式。A：權益型B：債務型C：混合型D：綜合型E：抵押型9、下列關于企業(yè)利潤和收入的表述中，正確的是_。A.企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入C.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入D.可分配利潤=稅后利潤-未分配利潤10、民法中的人身關系包括。A：財產(chǎn)所有權關系B：財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關系C：財產(chǎn)形成權關系D：人格權關系E：身份權關系11、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設計方案選擇的是_。A.項目的交通組織規(guī)劃B.項目構成及平面布置C.項目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃12、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設用地規(guī)劃許可證》時，須提供的材料主要有_。A.建設工程規(guī)劃許可證B.選址規(guī)劃意見通知書C.項目設計方案的總平面圖D.城市計劃部門批準征用土地的計劃任務1/2000或1/500的地形圖13、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是_。A.個人所有的營業(yè)用房B.軍隊出租的房產(chǎn)C.學校興辦的工廠D.企業(yè)辦的各類學校自用的房產(chǎn)14、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內(nèi)的空置率為20%,所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。1618202215、債券利率的高低，主要受等因素的影響。A：銀行利率B：發(fā)行者的資信級別C：償還期限D(zhuǎn)：發(fā)行者的企業(yè)特色E：利率計算方式和資本市場資金供求關系16、以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，_。A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C.按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E.轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的17、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容有。A：確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟B：對拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機關、團體、企事業(yè)單位提出補償安置方案C：安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況D：拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源E：補助費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排18、下列關于稅收的征管，表述正確的是。人：稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，都要依照法律的規(guī)定執(zhí)行8：稅務機關應當廣泛宣傳稅收法律、行政法規(guī)，普及納稅意識，有償?shù)貫榧{稅人提供納稅咨詢服務^稅務機關應當依法為納稅人、扣繳義務人的情況保密口：納稅人、扣繳義務人無權要求稅務機關為納稅人、扣繳義務人的情況保密E：納稅人依法享有申請減稅、免稅、退稅的權利19、會計核算一般原則具體包括三個方面。A：衡量會計信息質(zhì)量的一般原則B：確認和計量的一般原則C：起修正作用的一般原則D：起規(guī)范作用的一般原則E：起修正作用的特殊原則20、根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括_。A.措施費B.規(guī)費C.利潤D.企業(yè)管理費E.稅金21、國家一級的城市房屋拆遷管理部門是_。A.國務院B.國務院建設行政主管部門C.城市規(guī)劃主管部門D.土地管理局22、按照會計要