黃金大道項(xiàng)目建議報(bào)告doc

黃金大道項(xiàng)目建建議報(bào)告本案目前的操作作作難點(diǎn)由于一些不可控控控以及前前期項(xiàng)項(xiàng)目本身身的不不可違因因素的的影響，本本案案在實(shí)際際操作作中必然然會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一些些操作作難點(diǎn)，但但這這些因素素只是是多多少少少的的增加了了本案案的操作作難度度，而任任何難難度的產(chǎn)產(chǎn)生都都是可以以通過過后期的的工作作來得到到彌補(bǔ)補(bǔ)的。首首先讓讓我們正正視本本案目前前操作作中實(shí)際際的難難點(diǎn)問題題：一、本案的別墅墅墅部分與與項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域的的區(qū)域?qū)?duì)抗。首先，別墅是住住住宅產(chǎn)品品中的的高端產(chǎn)產(chǎn)品，我我們?cè)谘醒芯縿e別墅產(chǎn)品品的時(shí)時(shí)候，既既要把把它放到到整個(gè)個(gè)宏觀市市場(chǎng)上上去考慮慮市場(chǎng)場(chǎng)的需求求問題題，同時(shí)時(shí)又要要把它放放到實(shí)實(shí)際需求求群體體中進(jìn)行行產(chǎn)品品局部定定位的的微觀環(huán)環(huán)境去去分析。對(duì)于如皋這樣的的的城市，城城區(qū)區(qū)面積不不大，市市民一般般對(duì)于于地段的的認(rèn)可可程度是是，5~10分鐘的路路程程內(nèi)擁有有完善善的生活活便利利系統(tǒng)。相相對(duì)對(duì)于本案案的地地段區(qū)域域，產(chǎn)產(chǎn)品的吸吸引力力不夠。同時(shí)，從如皋周周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的建建筑外觀觀，以以及消費(fèi)費(fèi)趨向向來看，當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝藢?duì)于于別墅墅的使用用概念念大都還還停留留在農(nóng)民民莊臺(tái)臺(tái)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，而而消費(fèi)概概念基基本也停停留在在宅基地地加建建筑費(fèi)用用的低低成本、低低消消耗的層層面上上。本案案連排別墅的產(chǎn)品品品在當(dāng)?shù)氐貞?yīng)該該還屬于于新興興產(chǎn)品，要要達(dá)達(dá)到“最終接受”有待于引引導(dǎo)導(dǎo)和宣傳傳，需需要從精精神層層面，諸諸如生生活氛圍圍，小小區(qū)文化化等方方面去引引起客客戶的共共鳴，提提高認(rèn)可可度。二、本案的別墅墅墅部分與與商業(yè)業(yè)部分形形象氣氣質(zhì)上的的對(duì)抗抗。眾所周知，別墅墅墅是高檔檔住宅宅產(chǎn)品，講講究究的是恬恬靜，舒舒適，有有品位位的生活活狀態(tài)態(tài)，即使使有商商業(yè)配套套，也也不可以以與別別墅距離離太近近，以免免嘈雜雜的商業(yè)業(yè)環(huán)境境破壞了了別墅墅的生活活氛圍圍。本案案的別別墅小區(qū)區(qū)與商商業(yè)街近近在咫咫尺，這這對(duì)于于別墅的的形象象氣質(zhì)是是會(huì)造造成很大大影響響的，不不利于于產(chǎn)品的的銷售售推廣。而目前，本案這這這一商業(yè)+別墅的產(chǎn)產(chǎn)品品組合已已經(jīng)無無從彌補(bǔ)補(bǔ)，這這就需要要在別別墅的推推廣宣宣傳中尋尋找新新的亮點(diǎn)點(diǎn)來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移消費(fèi)費(fèi)者的的視線，盡盡可可能的在在期房房階段完完成一一定量的的別墅墅產(chǎn)品的的推廣廣。三、本案商業(yè)部部部分純市市場(chǎng)概概念的普普及難難度。作為政府招商引引引資的項(xiàng)項(xiàng)目，本本案前期期在商商業(yè)上賴賴以支支撐的機(jī)機(jī)動(dòng)車車配件市市場(chǎng)本本是一個(gè)個(gè)強(qiáng)有有力的買買點(diǎn)，但但從實(shí)際際操作作情況來來看，卻卻暴露了了前期期市場(chǎng)考考察不不足的盲盲目性性，即對(duì)對(duì)于規(guī)規(guī)劃定位位一公公里之長長，如如此大體體量的的機(jī)動(dòng)車車配件件市場(chǎng)，對(duì)對(duì)于于如皋如如此的的縣級(jí)城城市是是否有此此市場(chǎng)場(chǎng)需要？？顯然，做為一個(gè)個(gè)個(gè)政府規(guī)規(guī)劃支支持的機(jī)機(jī)動(dòng)車車及配件件商業(yè)業(yè)街，這這樣一一個(gè)單薄薄的主主題是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不足以支支撐本本案如此此大體體量的商商鋪的的。同時(shí)時(shí)，本本案定位位較高高的連排排別墅墅的住宅宅自身身就需要要大體體量的生生活配配套類，這這也也在一定定程度度上否定定了本本案商業(yè)業(yè)僅做做機(jī)動(dòng)車車配件件市場(chǎng)的的操作作方法。但本案至此除了了了機(jī)動(dòng)車車配件件市場(chǎng)之之外，沒沒有對(duì)商商鋪?zhàn)鲎雒鞔_的的區(qū)域域定位以以及功功能分類類，這這在一定定程度度上導(dǎo)致致了投投資者對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)未來發(fā)發(fā)展和和規(guī)劃的的不明明確，降降低了了投資者者的投投資信心心。四、本案商業(yè)部部部分售后后反租租的操作作問題題。本案的商鋪在操操操作過程程中提提出了返返租11%的賣點(diǎn)。首首首先，不不否認(rèn)認(rèn)返租在在實(shí)際際操作中中是一一個(gè)強(qiáng)有有力的的賣點(diǎn)，但但銷銷售操作作手法法的提出出是要要視項(xiàng)目目的需需求和承承受能能力的。返返租租的使用用在一一定程度度上主主要運(yùn)用用在單單位產(chǎn)品品總價(jià)價(jià)過高，或或者者單價(jià)過過高，投投資者在在投資資時(shí)對(duì)預(yù)預(yù)期把把握不足足時(shí)，這這時(shí)候的的返租租能很大大程度度上提高高投資資客的投投資信信心。而而目前前本案的的返租租僅僅是是建立立在降價(jià)價(jià)銷售售的目的的上的的，這在在一定定程度上上給客客戶造成成降價(jià)價(jià)銷售的的銷售售現(xiàn)象，對(duì)對(duì)刺刺激投資資信心心效果相相當(dāng)差差。反觀本案，本案案案的投資資客戶戶確實(shí)也也普遍遍存在購購買信信心不足足的問問題，但但此時(shí)時(shí)的不足足并不不主要來來源于于價(jià)格，更更多多的來源源于對(duì)對(duì)市場(chǎng)規(guī)規(guī)劃前前景的不不可預(yù)預(yù)見性，對(duì)對(duì)如如此大體體量的的商鋪全全做為為機(jī)動(dòng)車車配件件商業(yè)街街是否否能夠運(yùn)運(yùn)作成成功缺乏乏信心心。所以以本案案在推廣廣過程程中“進(jìn)一步明明確確本案商商業(yè)上上的功能能定位位，細(xì)化化分類類定位的的每一一個(gè)細(xì)節(jié)節(jié)，讓讓投資者者真正正覺得本本案的的定位操操作有有可行性性。”是目前增增強(qiáng)強(qiáng)投資者者購鋪鋪的最有有效、最最直接、最最根根本的方方法。五、本案別墅、商商業(yè)兩部分在在企劃宣傳的的協(xié)調(diào)問題。本案在企劃推廣廣廣中最突突出的的問題就就是商商業(yè)與住住宅兩兩者之間間的協(xié)協(xié)調(diào)問題題，由由于本案案目前前汽車配配件市市場(chǎng)的商商鋪定定位與住住宅別別墅的推推廣是是相當(dāng)沖沖突的的。這就就要求求本案在在推廣廣時(shí)機(jī)，開開盤盤引導(dǎo)，以以及及售樓處處的實(shí)實(shí)際操作作布置置中對(duì)兩兩者要要做相應(yīng)應(yīng)的協(xié)協(xié)調(diào)。從節(jié)約成本的目目目的考量量，商商業(yè)和住住宅共共用一個(gè)個(gè)售樓樓處應(yīng)該該是沒沒有問題題的。但但在內(nèi)部部操作作終究要要保證證住宅和和商業(yè)業(yè)要有兩兩套獨(dú)獨(dú)立分開開的系系統(tǒng)，包包括案案名（總總案名名下用副副案名名進(jìn)行區(qū)區(qū)分）、樓樓樓書、看看板、VI。兩套系系統(tǒng)統(tǒng)在風(fēng)格格上既既要有聯(lián)聯(lián)系，又又要有所所區(qū)別別（主要要通過過畫面用用色以以及文案案所追追求的訴訴求點(diǎn)點(diǎn)來進(jìn)行行區(qū)分分）。同同時(shí)在在推廣過過程中中，也要要保證證在一定定的時(shí)時(shí)間范圍圍內(nèi)，商商業(yè)和住住宅各各自的推推廣力力度要有有所側(cè)側(cè)重?，F(xiàn)有的宣傳單頁頁頁中，文文案細(xì)細(xì)節(jié)，賣賣點(diǎn)訴訴求以及及具體體的戶型型插圖圖的比例例大小小都都有有一定定的問題題。案案名LOGO的歐式感感覺覺也與產(chǎn)產(chǎn)品本本身海派派簡約約的建筑筑風(fēng)格格不相符符合，多多少讓人人感覺覺有點(diǎn)牽牽強(qiáng)。同同時(shí)，從從單頁頁的整體體感覺覺來看，本本案案的LOGO不夠顯眼眼，沒沒有起到LOGO予以客戶戶鮮鮮明印象象的作作用。第二章、本案的的的產(chǎn)品定定位針對(duì)目前的情況況況和操作作難點(diǎn)點(diǎn)，本案案亟待待完善的的，就就是通過過對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的重重新定定位，重重新確確立產(chǎn)品品的賣賣點(diǎn)和概概念，以以及一系系列適適合本案案的宣宣傳推廣廣方案案，通過過后期期的宣傳傳引導(dǎo)導(dǎo)來改變變本案案已在消消費(fèi)者者心目中中留下下的固有有印象象。通過過全新新的定位位，全全新的概概念，重重新銓飾飾本案案。一、商業(yè)部分的的的產(chǎn)品定定位對(duì)于大體量的商商商業(yè)街來來講，豐豐富的不不同業(yè)業(yè)態(tài)的組組合才才能使商商業(yè)街街具有基基本的的商業(yè)功功能，尤尤其對(duì)本本項(xiàng)目目連綿一一公里里長的商商鋪來來說，單單一的的業(yè)態(tài)會(huì)會(huì)限制制商業(yè)街街的吸吸引力，對(duì)對(duì)未未來商業(yè)業(yè)氛圍圍的塑造造會(huì)很很困難，當(dāng)當(dāng)然然，單一一業(yè)態(tài)態(tài)如果定定位的的準(zhǔn)確，也也能能操作成成功，但但不幸的的是本本項(xiàng)目的的業(yè)態(tài)態(tài)定位由由于缺缺乏對(duì)本本區(qū)域域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的分析及及市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)，因因而而在實(shí)際際操作作中使本本案處處于了一一個(gè)比比較被動(dòng)動(dòng)的局局面。由于本項(xiàng)目規(guī)劃劃劃為商業(yè)業(yè)裙樓樓以上為為高檔檔別墅，內(nèi)內(nèi)區(qū)區(qū)規(guī)劃了了大量量的連體體別墅墅，所以以商業(yè)業(yè)街的業(yè)業(yè)態(tài)定定位一定定要符符合住宅宅的產(chǎn)產(chǎn)品屬性性，做做到有的的放矢矢，否則則就會(huì)會(huì)出現(xiàn)定定位沖沖突，形形成銷銷售極端端，最最終對(duì)整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的營營銷會(huì)會(huì)帶來極極大的的負(fù)面效效應(yīng)和和困難。就本項(xiàng)目住宅的的的產(chǎn)品屬屬性和和本區(qū)域域現(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布，建建議議對(duì)整個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)街進(jìn)行行多種種業(yè)態(tài)組組合，針針對(duì)商業(yè)業(yè)街馬馬路過寬寬，沿沿街商鋪鋪基本本不能做做到有有效互動(dòng)動(dòng)，所所以只能能采取取對(duì)東、西西二二條臨街街商鋪鋪單獨(dú)進(jìn)進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)劃分分，但但是又要要兼顧顧商業(yè)街街的整整體功能能區(qū)分分并做到到區(qū)域域互動(dòng)。商業(yè)街整體業(yè)態(tài)態(tài)態(tài)建議：：由南至北，按照照照商業(yè)流流向、商商鋪現(xiàn)有有布局局規(guī)劃，分分為為：餐飲娛樂：中小小小型特色色餐飲飲，酒吧吧茶室室、網(wǎng)吧吧茶室室等娛樂樂設(shè)施施生活配套：便利利利超市、美美容容美發(fā)、洗洗衣衣洗燙等等生活活配套設(shè)設(shè)施政府特許經(jīng)營：：：摩配汽汽配、機(jī)機(jī)動(dòng)車展展示廳廳、易耗耗品交交易市場(chǎng)場(chǎng)三大主要業(yè)態(tài)分分分布，總總的來來說，除除去政政府特許許經(jīng)營營的那一一塊，餐餐飲娛樂樂和生生活配套套這兩兩塊商業(yè)業(yè)部分分都將以以別墅墅的生活活配套套出現(xiàn)。一一方方面，適適當(dāng)?shù)牡奶嵘肆松啼佷伇旧淼牡臋n次次和實(shí)用用性，另另一方面面，也也為龐大大的專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)降低低了很大大的推推廣風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。二、別墅部分的的的產(chǎn)品定定位強(qiáng)調(diào)別墅產(chǎn)品的的的稀缺性性。由于眾所周知的的的原因，別別墅墅土地已已經(jīng)愈愈顯金貴貴，對(duì)對(duì)于本案案這個(gè)個(gè)交通占占據(jù)絕絕對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的近近郊別墅墅產(chǎn)品品，絕對(duì)對(duì)是程程區(qū)范圍圍內(nèi)及及具珍藏藏價(jià)值值的。這這樣的的定位有有利于于把本案案的購購買人群群，從從連排別別墅客客戶擴(kuò)展展到所所有別墅墅意向向性客戶戶，而而且稀缺缺性性性的定位位有利利于商業(yè)業(yè)推廣廣中的廣廣告炒炒作。強(qiáng)調(diào)別墅產(chǎn)品的的的文化品品位，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)對(duì)生生活品品質(zhì)提升升的要要求。值得注意的是，在在對(duì)別墅部分分進(jìn)行推廣宣宣傳期間，應(yīng)應(yīng)盡量避免牽牽扯到商業(yè)部部分。在別墅墅產(chǎn)品銷售體體量沒有完全全放開之前，兩兩者的宣傳媒媒體，宣傳渠渠道，宣傳時(shí)時(shí)間都應(yīng)錯(cuò)開開。別墅產(chǎn)品品的宣傳就應(yīng)應(yīng)該以高品位位，高檔次的的高尚生活為為宣傳宗旨。以以宣傳別墅小小區(qū)的文化品品位，以及生生活品質(zhì)為賣賣點(diǎn)。吸引那那些對(duì)生活質(zhì)質(zhì)量有一定要要求的客戶前前來了解。3、配合時(shí)時(shí)尚精品品商鋪鋪，打造造全新新生活、娛娛樂樂、健康康中心心。商鋪的規(guī)劃出現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)，對(duì)別別墅小小區(qū)是有有相當(dāng)當(dāng)大的影影響。但但同時(shí)，也也只只有通過過對(duì)商商鋪的較較好的的規(guī)劃利利用，才才能通過過對(duì)視視線的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，促促使客戶戶把關(guān)關(guān)心的重重點(diǎn)放放在，商商鋪?zhàn)髯鳛樯罨钆涮滋缀侠恚途徒倘徺徫锉惚憷囊蛞蛩貋韥砜紤]。第三章、本案商商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)推廣廣建議中國房地產(chǎn)正面面面臨急劇劇的洗洗牌，步步入一一個(gè)商鋪鋪、寫寫字樓、住住宅宅三分天天下、鼎鼎足之勢(shì)勢(shì)的全全新時(shí)代代，五五花八門門、各各具類型型的商商業(yè)住宅宅的混混合體層層出不不窮，但但值得得我們注注意的的是，雖雖然同同出地產(chǎn)產(chǎn)體系系，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)操作作、經(jīng)營營理念念與住宅宅卻有有著很大大的不不同。商業(yè)物業(yè)與住宅宅宅物業(yè)的的差異異：作為一個(gè)動(dòng)態(tài)地地地產(chǎn)，商商業(yè)地地產(chǎn)主要要依靠靠經(jīng)營獲獲得收收益，需需要依依托商業(yè)業(yè)的地地段價(jià)值值和經(jīng)經(jīng)營特色色。商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)對(duì)對(duì)開發(fā)商商和物物業(yè)管理理的商商業(yè)經(jīng)營營、管管理水平平要求求更高。建筑的土地出讓讓讓金要比比住宅宅高，而而土地地出讓年年限卻卻只有40年。相關(guān)政策規(guī)定，一一般商鋪銷售售的按揭貸款款不超過300萬元，貸款款額度最高為為6成，期限為10年，利率6.25%。工程到了了具備竣工備備案條件后，銀銀行才能放款款。消費(fèi)者購購買商業(yè)物業(yè)業(yè)時(shí)，按揭貸貸款的月供必必須在房子即即將投入使用用時(shí)才發(fā)生。繳納的費(fèi)用不同同同。水、電電、氣氣熱須按按專門門的商業(yè)業(yè)市政政標(biāo)準(zhǔn)繳繳費(fèi)。后期的裝潢、經(jīng)經(jīng)經(jīng)營、維維護(hù)等等費(fèi)用大大。商業(yè)物業(yè)開發(fā)匯匯匯報(bào)利潤潤高，通通常是住住宅投投資的2~4倍。房地產(chǎn)開發(fā)商與與與商家的的合作作聯(lián)合將將是以以后商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)開發(fā)的的趨勢(shì)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)是繼居居居住型物物業(yè)之之后更高高一層層的投資資境界界。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)不是講講概念念，注重重一下下戶型和和環(huán)境境就能銷銷售的的，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資資價(jià)值值還與所所在區(qū)區(qū)域的商商業(yè)氛氛圍是否否濃厚厚有關(guān)。具具體體來說，建建什什么業(yè)態(tài)態(tài)，在在何處建建，以以及建成成后的的經(jīng)營形形式如如何，都都要有有一個(gè)科科學(xué)的的整體策策劃和和正確的的功能能定位。商商鋪鋪所代表表的，不不再只是是一個(gè)個(gè)單獨(dú)的的鋪面面；更多多的，是是隱藏在在鋪面面后面的的無限限獲利空空間。做商業(yè)地產(chǎn)，必必必須進(jìn)行行很好好的策劃劃定位位（前期期）和和經(jīng)營管管理（后后期）；；必須須在策劃劃中營營造出濃濃厚的的商業(yè)氛氛圍，創(chuàng)創(chuàng)造出豐豐厚的的商業(yè)空空間，并并能夠通通過經(jīng)經(jīng)營管理理長期期引領(lǐng)商商家，才才能夠最最大限限度的提提升商商業(yè)物業(yè)業(yè)的價(jià)價(jià)值。短短期內(nèi)內(nèi)，促進(jìn)進(jìn)銷售售；長期期內(nèi)，促促進(jìn)整個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)物業(yè)的的價(jià)值值提升，帶帶動(dòng)動(dòng)租售水水平的的提高。同時(shí)，真正出錢錢錢購買物物業(yè)的的業(yè)主，往往往往只是投投資者者，并不不是最最終商鋪鋪的使使用受益益者，必必須通過過再次次招商，租租售售商鋪才才能最最終獲利利。商業(yè)地產(chǎn)常用的的的營銷策策略中中不同于于住宅宅的有這這么幾幾種：統(tǒng)一招租售后包租部分經(jīng)營租賃加加加部分出出售這就要求先要培培培育、經(jīng)經(jīng)營出出商業(yè)價(jià)價(jià)值，然然后再實(shí)實(shí)現(xiàn)地地產(chǎn)價(jià)值值。商業(yè)住宅復(fù)合型型型地產(chǎn)的的裙樓樓底商作作為零零售業(yè)和和房地地產(chǎn)的結(jié)結(jié)合，既既要考慮慮開發(fā)發(fā)商、商商鋪投投資者的的利益益，還要要兼顧顧租賃經(jīng)經(jīng)營著著、住區(qū)區(qū)業(yè)主主的利益益。由由于每一一個(gè)參參與者都都有自自己的利利益出出發(fā)點(diǎn)，因因此此不可避避免的的存在矛矛盾。商商鋪?zhàn)魍撬袇⑴c與者的的愿望，做做什什么、如如何做做是商業(yè)業(yè)街業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的核核心…………群樓底底商的有有效開開發(fā)，將將帶動(dòng)動(dòng)社區(qū)其其他物物業(yè)的銷銷售，是是項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)形成良良性循循環(huán)，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目的整整體品品牌形象象。商商住復(fù)合合地產(chǎn)產(chǎn)的有效效互動(dòng)動(dòng)將催生生更豐豐富的商商業(yè)形形態(tài)，社社區(qū)的的品質(zhì)也也將隨隨之進(jìn)一一步得得到提升升?？瓶茖W(xué)正確確立足足于整體體規(guī)劃劃的營銷銷策劃劃，使裙裙樓商商業(yè)不僅僅避免免了對(duì)自自身住住宅品質(zhì)質(zhì)的破破壞和干干擾，反反而更豐豐富了了社區(qū)建建筑的的整體性性和協(xié)協(xié)調(diào)性。商業(yè)地產(chǎn)◆立體體體策劃全全案流流程商業(yè)環(huán)境分析競爭環(huán)境分析市場(chǎng)分析析市市場(chǎng)調(diào)查查數(shù)據(jù)據(jù)庫消費(fèi)者環(huán)境分析析析產(chǎn)品潛力分析市場(chǎng)定位策略項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性分分析商鋪形象定位產(chǎn)品綜合成本及及及投資回報(bào)分析商商商業(yè)定位位策略略VI視覺識(shí)別別系系統(tǒng)商鋪設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)、制制作作商業(yè)物業(yè)管理體體體系業(yè)種組合規(guī)劃產(chǎn)品銷售價(jià)格制定商業(yè)定定定價(jià)策略略完善善的價(jià)格格構(gòu)成成體系研究操作價(jià)格變動(dòng)策略招商廣告宣傳及執(zhí)行系列招商活動(dòng)建議及執(zhí)行商鋪招商商策策略全案案市場(chǎng)場(chǎng)推廣方方案銷售推廣策劃代理銷售執(zhí)行階段性銷售計(jì)劃建議商商商鋪通路路策略略立體營營銷全全案策劃劃銷售人員專業(yè)培培培訓(xùn)銷售控制計(jì)劃商鋪旺場(chǎng)策策略略產(chǎn)品后續(xù)續(xù)服服務(wù)銷售售率與與品牌度度雙贏贏互動(dòng)第四章、本案的的的銷售操操作建建議一、銷售策略在本案整個(gè)開發(fā)發(fā)發(fā)過程中中，周周期長是是帶來來的最大大的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。經(jīng)經(jīng)過市場(chǎng)場(chǎng)中短短期客源源清洗洗，會(huì)時(shí)時(shí)常出出現(xiàn)，暫暫時(shí)性性的市場(chǎng)場(chǎng)客源源支持度度不夠夠。建議議本案案在操作作中，壓壓縮整體體開發(fā)發(fā)周期，迅迅速速去化產(chǎn)產(chǎn)品，根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格變化及及時(shí)調(diào)調(diào)整定價(jià)價(jià)策略略，并配配合銷銷控，利利用價(jià)價(jià)格杠桿桿和減減少供應(yīng)應(yīng)量造造成緊迫迫感與與熱銷感感，突突破區(qū)域域行銷銷，將銷銷售行行為擴(kuò)張張至整整個(gè)如皋皋及周周邊市縣縣。在推廣階段的安安安排上，建建議議先別墅墅后商商鋪的策策略。對(duì)對(duì)目前正正在推推廣的商商鋪進(jìn)進(jìn)行低調(diào)調(diào)處理理，來客客可以以接待介介紹，對(duì)對(duì)外媒體體廣告告則先行行為住住宅宣傳傳讓路路。對(duì)住住宅的的推廣開開盤后后2~3個(gè)月，別別墅墅成交約30%左右時(shí)，可可可考慮對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)進(jìn)行宣宣傳。對(duì)商業(yè)的操作，前前期宜采取大大客戶招商，力力爭對(duì)各區(qū)域域的業(yè)態(tài)引進(jìn)進(jìn)相應(yīng)的主力力店，哪怕是是租賃也可以以并爭取簽訂訂意向書可為為后期推廣造造勢(shì)，如此可可借助大客戶戶的品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)，吸引小客客戶前來投資資或經(jīng)營，最終促進(jìn)商商商業(yè)的銷銷售。建建議組建建專業(yè)業(yè)的招商商小組組，在項(xiàng)項(xiàng)目未未展開銷銷售攻攻勢(shì)前，對(duì)對(duì)各各類業(yè)態(tài)態(tài)的中中小經(jīng)營營戶開開展一對(duì)對(duì)一招招商，采采取強(qiáng)強(qiáng)有力的的優(yōu)惠惠措施力力爭積積累一部部分的的有效經(jīng)經(jīng)營戶戶、簽約約一部部分的經(jīng)經(jīng)營散散戶來擴(kuò)擴(kuò)大后后續(xù)銷售售策略略的操作作空間間。在商業(yè)街廣告推推推廣上，要要配配合住宅宅著重重渲染商商業(yè)街街業(yè)態(tài)及及未來來的商業(yè)業(yè)前景景，強(qiáng)調(diào)調(diào)商鋪鋪投資增增值功功能及經(jīng)經(jīng)營自自用的使使用功功能，并并配合合招商進(jìn)進(jìn)度做做系列的的時(shí)效效推廣，盡盡量量保持推推廣的的駐留時(shí)時(shí)間和和項(xiàng)目的的新鮮鮮感。對(duì)商業(yè)街可根據(jù)據(jù)據(jù)推廣效效果及及銷售態(tài)態(tài)勢(shì)采采取以下下商鋪鋪銷售策策略。自由經(jīng)營：不控控控制業(yè)態(tài)態(tài)，通通過廣告告及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)導(dǎo)盡量量符合規(guī)規(guī)劃業(yè)業(yè)態(tài)委托經(jīng)營：提供供供承租信信息，具具體事項(xiàng)項(xiàng)由雙雙方洽談?wù)劮底饨?jīng)營：一定定定年限內(nèi)內(nèi)通過過返租來來吸引引純投資資客戶戶以上三種經(jīng)營方方方式可視視本案案具體銷銷售狀狀況酌情情分期期開展。二、促銷手段小眾媒體：由于于于如皋地地區(qū)缺缺少權(quán)威威性強(qiáng)強(qiáng)的大眾眾媒體體，通過過大眾眾媒體的的廣告告效應(yīng)較較差，建建議本案案在操作中主要以以以小眾媒媒體，更更多的面面向主主力意向向性客客戶進(jìn)行行宣傳傳。主要方式：DMMM（主要為SP活動(dòng)得宣宣傳傳預(yù)告），沿沿街派發(fā)或者者對(duì)私家車進(jìn)進(jìn)行派發(fā)設(shè)立樓書宣傳資資資料宣傳傳架，在在市內(nèi)高高檔消消費(fèi)場(chǎng)所所、大大型綜合合商場(chǎng)場(chǎng)的高檔檔柜臺(tái)臺(tái)、效益益較好好的企事事業(yè)單單位設(shè)立立宣傳傳架，建立目標(biāo)客戶俱俱俱樂部。POP，戶外廣廣廣告形式式主要要采用羅羅馬旗旗、燈箱箱、看看板等，沿沿區(qū)區(qū)域客戶戶活動(dòng)動(dòng)線路配配置戶戶外廣告告。第五章、本案的的的企劃推推廣計(jì)計(jì)劃企劃推廣文案對(duì)商業(yè)的推廣企企企劃，主主要著著重商業(yè)業(yè)街的的復(fù)合形形態(tài)，以以綜合商商業(yè)街街，別墅墅小區(qū)區(qū)完善配配套的的形象出出現(xiàn)，對(duì)對(duì)于機(jī)動(dòng)動(dòng)車配配件市場(chǎng)場(chǎng)，前前期已經(jīng)經(jīng)有了了一定量量的宣宣傳，基基本已已經(jīng)深入入人心心了，在在后期期操作中中可降降低宣傳傳力度度。綜合商圈，復(fù)合合合業(yè)態(tài)稀世地段，稍縱縱縱即逝黃金比例，性價(jià)價(jià)價(jià)優(yōu)異帶租售鋪，三年年年返租生活配套，一站站站服務(wù)相關(guān)賣點(diǎn)文案闡闡闡述：商業(yè)物業(yè)的商圈圈圈效應(yīng)，地地域域的黃金金屬性性，是決決定大大型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)與房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的重重要因因素，黃黃金大大道，地地處主主城區(qū)南南大門門，是貫貫穿中中心城區(qū)區(qū)的必必經(jīng)之路路，交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)達(dá)達(dá)完善，商商業(yè)業(yè)中心地地位無無可非議議。繁繁華商機(jī)機(jī)延續(xù)續(xù)不遺余余力，雙雙重人氣氣、雙雙重財(cái)氣氣，財(cái)財(cái)富升值值魅力力無限。黃金大道將通過過過全面的的招商商引資，引引入入主力店店等方方式精心心打造造城中新新型商商圈，是是開放放休閑配配套商商業(yè)，各各類便便利店，連連鎖鎖店的理理想之之地。同同時(shí)加加上現(xiàn)有有成熟熟氣配商商城，一一個(gè)完善善的集集休閑娛娛樂、專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)為一一體的綜綜合商商圈，將將亮相相城南，閃閃亮亮登場(chǎng)。復(fù)合業(yè)態(tài)，功能能能互補(bǔ)。街街區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)豐豐富，集集娛樂樂、休閑閑、餐餐飲、居居住為為一體，各各業(yè)業(yè)態(tài)間動(dòng)動(dòng)態(tài)互互補(bǔ)。讓讓客戶戶真正享享受到到一站式式購物物的樂趣趣。黃金比例，性價(jià)價(jià)價(jià)優(yōu)異。街街區(qū)區(qū)商業(yè)空空間的的科學(xué)規(guī)規(guī)劃只只需步行行的距距離，便便可輕輕松享受受娛樂樂、休閑閑、美美食。黃黃金比比例的店店面分分布，合合