xx區(qū)東北部地區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

區(qū)東北部地域市場(chǎng)檢查報(bào)告一、地域大要近幾年由于北京東部地域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、CBD商圈的形成，特別北京市將通縣定為重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的衛(wèi)星城之一，使通縣碰到了特別大的影響，加快了通縣地域的建設(shè)發(fā)展速度。通縣東北部地域地域范圍為：西起北關(guān)環(huán)島，東至潞邑地域，南起京哈高速路，北到叢林莊地域。此地域?qū)儆谕h的郊區(qū)，因此人文環(huán)境較差，文化水平、人均收入偏低，商業(yè)和交通都很不發(fā)達(dá)。近來幾年來隨著通縣地域整體的快速發(fā)展，有了必然的改觀。地域內(nèi)目前已有多條線路可直達(dá)市里，誠(chéng)然大多路面較窄，且維涵保養(yǎng)不當(dāng)，路面情況較差，但解決了人們出行的問題。此地域的房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)較早，早在1995年，華龍小區(qū)、富河園就已開始銷售，并吸引部分城區(qū)人口在此落戶，使此地域的整體人口素質(zhì)有所提高。此地域的市政配套建設(shè)速度較慢，故此缺少大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、地域市場(chǎng)解析此地域內(nèi)現(xiàn)有一般住處、高檔別墅等十余個(gè)項(xiàng)目，其中9個(gè)項(xiàng)目還有市場(chǎng)表現(xiàn)，分別為：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園、華龍小區(qū)、新潮家園、上潞園、叢林莊小區(qū)、天潤(rùn)別墅。由于此地域的項(xiàng)目分布比較分別，有必然的地域差異，因此將以上項(xiàng)目按地域劃分（項(xiàng)目齊聚地），可分成三個(gè)部分，地域內(nèi)的南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)。西部地域（北關(guān)地域）西部地域自西向東依次排列著：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園4個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目情況表項(xiàng)目富河園西潞苑楓露皇苑楓露花園名稱發(fā)展商

北京開原房地產(chǎn)開發(fā)公司

北京正圓房地產(chǎn)開發(fā)公司

北京五龍新村開發(fā)公司

民望房地產(chǎn)開發(fā)公司代理

無

個(gè)人

3、4期信達(dá)行

無商

代理地理

北關(guān)環(huán)島西

北關(guān)環(huán)島正

東潞路西側(cè)

東潞路東側(cè)地址

北角

北2公里建筑17萬㎡共32萬㎡一一、二期1587棟樓，10萬規(guī)模期20萬；二期8棟；三、四期97㎡萬棟，10萬㎡規(guī)劃

多層

多層

別墅

多層種類配套四期有會(huì)所商場(chǎng)運(yùn)河文化廣商場(chǎng)、小學(xué)、情況場(chǎng)、網(wǎng)球、足球場(chǎng)、幼兒園、醫(yī)院泳池價(jià)格二期均價(jià)2200精裝8500；毛起價(jià)1780；最2650-2980；三期坯6000-7000高2150（元/均價(jià)3000平方米）優(yōu)惠98折95折不決無比率工期一期現(xiàn)房；二一期現(xiàn)房、二一、二期現(xiàn)現(xiàn)房情況期年終；三、四期期2003年1月房；三期在建；四在建期未建開盤1995年1998年1995年2000年日期銷售一期100%；二一期100%；二一、二期80%；90%進(jìn)度期95%；三、四期期40%三、四期未開盤未開盤潛藏6萬㎡10萬㎡280棟3000㎡供應(yīng)量戶型二居85-114；三居92-129173.16-541.二居88-89；比（㎡）三居114；五居88三居125180主力二居103㎡二居73-79㎡250㎡三居125㎡戶型園林30%30%40%30%綠化裝修毛坯毛坯毛坯初裝標(biāo)準(zhǔn)媒體北青通欄小塊廣告北青小塊廣告選擇客群市里內(nèi)百領(lǐng)市里內(nèi)年輕市里內(nèi)的成市里內(nèi)人群解析人、打工族功人士銷售65680596695220958959875165811127熱線交通及環(huán)境此地域顯然已經(jīng)與xx城區(qū)的發(fā)展速度同步，廣闊的道路、多條可直達(dá)市里的公交線路，完滿的市政配套設(shè)施，齊整的周邊環(huán)境，溫玉河與潮白河穿流此間更是一種說不出的美好感覺。項(xiàng)目情況富河園、西潞苑、楓露花園、楓露皇苑都屬于有必然市場(chǎng)有名度的項(xiàng)目。一般住處中西潞苑的建筑規(guī)模最大，總建筑面積32萬平方米，屬于大型居住區(qū)。建筑形式為多層，戶型種類齊全，格局奇特，價(jià)格較低，均價(jià)2200元/平方米。但社區(qū)配套不夠完滿，只有一個(gè)商場(chǎng)。楓露花園與西潞苑的基本情況比較相似，只但是社區(qū)偏小，總建筑面積10萬平方米。富河園可以算這一地域的優(yōu)選項(xiàng)目，坐落于北關(guān)環(huán)島西北角，地址優(yōu)越；外觀華麗，樓體設(shè)計(jì)奇特，外墻采用華麗的涂料，社區(qū)內(nèi)有多層樓，也有高層塔樓，分為四期建設(shè)，有完滿的配套，四期設(shè)有會(huì)所，多種戶型可供選擇，一、二期的銷售工作已經(jīng)圓滿完成，立刻開盤的三期，期房均價(jià)3000/平方米的價(jià)格偏高。此地域的發(fā)展遠(yuǎn)景不言而喻，是東北部房地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，無論從地址、交通、環(huán)境都擁有天生優(yōu)勢(shì)。2.南部地域（潞邑地域）南部地域由南向北依次排列著：華龍小區(qū)、新潮家園、上潞園3個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目情況表項(xiàng)目

華龍小區(qū)

新潮嘉園

上潞園名稱發(fā)展商

北京民望房地產(chǎn)開發(fā)公司

北京鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司

北京海濤房地產(chǎn)開發(fā)公司代理

無

無

個(gè)人商地理地址

北關(guān)環(huán)島向東

潞邑地域，北關(guān)環(huán)島向東

北關(guān)環(huán)島向東建筑53棟樓，32萬㎡47萬㎡9棟樓，8萬㎡規(guī)模規(guī)劃

多層

多層

多層種類配套情況

小學(xué)、7萬平米綠地、醫(yī)院、商場(chǎng)

商場(chǎng)、銀行、郵局、幼兒園、翔程公園

無（30000㎡）價(jià)格

起價(jià)

1850；最高價(jià)

起價(jià)

1740均價(jià)

2160

起價(jià)

1530；最高價(jià)元/㎡）

2200

1950優(yōu)惠

一次性

98折

一次性

98折

無比率工期

現(xiàn)房

一期現(xiàn)房、二期

10

一期現(xiàn)房、二期有一情況

月入住

棟未完工開盤1995年2000年2000年日期銷售90%一期90%二期50%一期80%；二期30%進(jìn)度潛藏4000㎡30萬㎡5萬㎡供應(yīng)量戶型一居比（㎡）三居

57-60；二居96-122

60-90；

一居59二居三居129四居

88-89167

一居54；二居73-93；三居81主力二居80二居88二居73戶型園林30%40%30%綠化裝修

毛坯房

精裝

毛坯房標(biāo)準(zhǔn)媒體

北青、晚報(bào)？？？

分欄廣告

小宣傳單選擇

（豆腐塊）客群解析

民

拆遷戶、市里內(nèi)的居

拆遷戶、市里內(nèi)的居民

生活水平較低的人銷售895902168959622289593383熱線交通及環(huán)境南區(qū)道路平展、有公交線路可直達(dá)市里與xx城區(qū)，市政配套較完滿，人們出行、購(gòu)物、娛樂較方便，近來幾年來有一些城市居民落戶在此。由于此地域建設(shè)開發(fā)正在進(jìn)行中，因此衛(wèi)生環(huán)境較差，還有待改觀。項(xiàng)目情況南區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，南區(qū)南部的華龍小區(qū)為此地域內(nèi)的代表項(xiàng)目，該小區(qū)的總建筑面積32萬平方米，共53棟多層建筑，樓體設(shè)計(jì)風(fēng)格比較時(shí)興，采用的是落地天臺(tái)、鐵藝護(hù)欄、外墻是嬌艷的涂料，戶型種類多，大多為南北朝向，戶型格局也比較合理，但房屋的使用率比較低。小區(qū)的配套完滿，有學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、公交車站，均價(jià)為2100元/平方米，此小區(qū)的居民大多為市里人口。新潮嘉園誠(chéng)然總建筑規(guī)模要大于華龍小區(qū)，但目前僅開發(fā)了10萬平米，大多數(shù)還沒有開發(fā)（包括其社區(qū)配套），且一期開發(fā)的幾棟樓無特色，在售的二期共四棟樓，推出了精裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)，均價(jià)才2160元/平方米，有必然的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，隨著開發(fā)面積的增加，社區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，社區(qū)配套的逐漸完滿，此項(xiàng)目發(fā)展遠(yuǎn)景比較樂觀。與兩者對(duì)照，上路苑較遜色的多，由于此項(xiàng)目屬南區(qū)的北部，因此與北區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較周邊，起價(jià)1530元/平方米，總建筑規(guī)模30萬平方米，戶型種類較少，格局迂腐，社區(qū)無配套，居住人口素質(zhì)較低。隨著其南部新華大街的發(fā)展，此地域擁有較大的發(fā)展?jié)摿?，再有珠江公司在此大片征地，要在xx區(qū)建成“城中之城”，必然會(huì)帶動(dòng)此地域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。北部地域（叢林莊地域）項(xiàng)目包括：叢林莊小區(qū)、天潤(rùn)別墅2個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目情況表項(xiàng)目名叢林莊小區(qū)天潤(rùn)別墅稱發(fā)展商北京鑫華房地產(chǎn)開發(fā)公司北京鑫華房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無無地理位通洲縣城東北8公里通洲縣城東北8公里置建筑規(guī)81棟，40萬㎡10萬㎡模規(guī)劃類多層別墅型配套情文化公園花園、網(wǎng)球場(chǎng)、文化廣場(chǎng)況價(jià)格起價(jià)1380；均價(jià)1600獨(dú)棟4200；69萬棟、聯(lián)排3000；52（元/㎡）萬/棟優(yōu)惠比一次性99折一次性98折例工期情現(xiàn)房現(xiàn)房（一期）二期50%，余下50%況年終交房開盤日19961999期銷售進(jìn)95%獨(dú)棟80%；聯(lián)排35%度潛藏供2000㎡4萬㎡應(yīng)量戶型配三居106（唯一的戶型）獨(dú)棟339-800；聯(lián)排180-246比（㎡）主力戶三居106獨(dú)棟339；聯(lián)排186型園林綠30%40%化裝修標(biāo)毛坯毛坯準(zhǔn)媒體選小塊廣告路牌、北青擇客群分拆遷戶、單位公司購(gòu)買市里內(nèi)人群、追求生活質(zhì)量析銷售熱8959980989591041線交通及環(huán)境北區(qū)屬于地域內(nèi)較偏僻的地帶，道路狹窄、曲折不平，只有一條公交線，無任何市政配套設(shè)施，常住人口較少，屬待開發(fā)地段。項(xiàng)目情況兩項(xiàng)目的開發(fā)商是同一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，建筑規(guī)模比較大。叢林莊小區(qū)在售的僅一種戶型，格局的設(shè)計(jì)迂腐，起價(jià)為1380元/平方米，價(jià)格在通縣來講是最低的。天潤(rùn)別墅戶型種類比較單一，密度較大，每棟別墅的間距很?。黄饍r(jià)為3000元/平方米。兩項(xiàng)目誠(chéng)然社區(qū)規(guī)模大，但目前社區(qū)的配套設(shè)施較少，生活、娛樂條件較差，今年年終會(huì)建成文化公園與文化廣場(chǎng)，可以使兩項(xiàng)目增加一些配套設(shè)施。兩項(xiàng)目不過可以滿足購(gòu)房集體的最低居住要求，唯一的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低。三、地域項(xiàng)目解析建設(shè)規(guī)模解析西潞苑、新潮嘉園、華龍小區(qū)和叢林莊小區(qū)總建筑面積都高出了30萬平方米，最少分為三期開發(fā)，每一期平均只開發(fā)10萬平方米左右。其他項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模每一期大概也是10萬平方米左右，說了然這些項(xiàng)目的開發(fā)商擁有必然的實(shí)力，并且對(duì)此地域的發(fā)展遠(yuǎn)景看好。配套設(shè)施解析由于此地域內(nèi)的多數(shù)項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)模較大，并因周邊生活配套設(shè)施不夠完滿，因此社區(qū)內(nèi)的配套是必不可以少的，大多項(xiàng)目在社區(qū)內(nèi)有商場(chǎng)、菜市場(chǎng)，還有的項(xiàng)目有學(xué)校、幼兒園，特別是華龍小區(qū)修建了7萬平方米的社區(qū)公園。建筑形式解析此地域的住處項(xiàng)目全部為多層樓，大多是南北朝向的，沒有電梯。別墅項(xiàng)目則分為獨(dú)棟和聯(lián)排兩種，整體規(guī)劃得不好，外觀參差不齊，密度較大。市場(chǎng)供應(yīng)量解析此地域目前在建的新項(xiàng)目不多，但在售的項(xiàng)目基本上都有后期建設(shè)，僅僅次檢查項(xiàng)目的后期供應(yīng)量就有56萬㎡。戶型解析戶型解析表戶型

戶型一居

住處50—60㎡

別墅180㎡—800㎡面積

室二居70—90㎡室三居90—110㎡室戶室一居10%聯(lián)排30%比率室二居50%獨(dú)棟70%室三居40%室此地域住處的戶型種類比較齊全，大多項(xiàng)目都擁有一居到三居的多種戶型?？梢钥闯龃说赜虻膽粜鸵孕∶娣e為主，比較經(jīng)濟(jì)合用。戶內(nèi)的布局大多是兩廳一衛(wèi)（二居、三居）、南北都有天臺(tái)，與在此地域購(gòu)房集體的花銷看法、經(jīng)濟(jì)收入相切合。而且由于是多層，因此房屋的使用率較高，房屋的使用面積都高出了75%。戶型配比以二、三居為主，配有少量的一居，住處的戶室比率為：一居占戶型總量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。別墅為：獨(dú)棟70%，聯(lián)排30%。地域內(nèi)的別墅項(xiàng)目誠(chéng)然很少，但戶型種類及戶型面積卻特別齊全。共有十余種戶型，部分配有400㎡以上的個(gè)人花園，可滿足滿足花銷者的不相同品位。價(jià)格解析經(jīng)過檢查，此地域的住處均價(jià)在2000/㎡，住處價(jià)格自西南向東北價(jià)格逐漸降低，富河園小區(qū)均價(jià)2800/㎡，最北端的叢林莊小區(qū)均價(jià)僅1600/㎡。由于房屋的總價(jià)較低，打折的幅度不大，一般為98折，只有西潞苑小區(qū)可以達(dá)到95折。房總價(jià)低并且都可以做貸款，對(duì)一般老百姓百姓來說是比較簡(jiǎn)單接受的。別墅的價(jià)格也是因地址而定的，天潤(rùn)別墅的地址較偏僻，均價(jià)僅3500/㎡；楓露皇苑的地址及交通條件比較好，均價(jià)6500/㎡。銷售周期及銷售率解析銷售周期及銷售率解析表開盤時(shí)間銷售面積銷售率（目前在售）普富河園199517萬㎡90%通住處西潞苑199832萬㎡40%（二期）楓露花20009萬㎡90%園華龍小199530萬㎡90%區(qū)新潮家200047萬㎡50%（二園期）上潞園20007萬㎡30%（二期）叢林莊199640萬㎡95%小區(qū)別楓露皇199510萬㎡80%墅苑天潤(rùn)別199910萬㎡獨(dú)棟80%墅聯(lián)排35%依照檢查可以看出，此地域的項(xiàng)目一期大多已經(jīng)到了銷售收尾階段，部分項(xiàng)目一期已售罄，二期的銷售正在進(jìn)行，銷售率已經(jīng)近半。一般住處項(xiàng)目的銷售周期最短的是楓露花園和上潞園，二項(xiàng)目都是從2000年開始銷售的，用2年時(shí)間分別銷售了9萬㎡，和7萬㎡，平均每年銷售4萬或5萬平方米。銷售周期最長(zhǎng)的是華龍小區(qū)，從1995年就開始銷售，目前共銷售了30萬㎡，平均年銷售4萬㎡。其他的項(xiàng)目誠(chéng)然銷售周期不相同，但平均年銷售面積與前兩項(xiàng)目基真相同?？梢钥闯觯说赜蝽?xiàng)目的銷售速度大概相同，項(xiàng)目規(guī)模越大，銷售周期越長(zhǎng)。特別提到叢林莊小區(qū)的銷售速度較快一些，大概每年可以銷售7萬㎡。由于此地域的項(xiàng)目面對(duì)的花銷集體是大眾百姓，因此房屋銷售特別有市場(chǎng)，開發(fā)面積若是不是很大，基本上是蓋完樓就可以賣掉，因此大多現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的銷售率很高。廣告宣傳解析此地域項(xiàng)目的宣傳方式比較一致，每個(gè)項(xiàng)目都有路牌（從縣城素來指到項(xiàng)目所在地）；由于房?jī)r(jià)低，廣告投入也不大，一般只在報(bào)紙上打很小一塊廣告（分欄廣告），還有的在市里內(nèi)設(shè)有售樓部，發(fā)小宣傳單。四、地域特色總結(jié)優(yōu)勢(shì)特色此地域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)可以總結(jié)出以下結(jié)論：價(jià)格低、戶型面積設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合用，社區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)配套較完滿，生活設(shè)施齊全（暖氣、有線電視管道天然