推薦使用房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本

關(guān)于推薦使用房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本的通知(京建交[2009]295號)各中外資銀行在京營業(yè)機構(gòu)、北京市住房公積金管理中心、各區(qū)縣建委、房管局、市房屋登記中心、開發(fā)區(qū)國土房管局、各房地產(chǎn)估價機構(gòu)：為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價在防范金融風險中的作用，規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)的房地產(chǎn)估價行為，提高商業(yè)銀行使用房地產(chǎn)估價報告的效率，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局共同制定了房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本和房屋抵押（最高額抵押）貸款合同示范文本。在廣泛征求各商業(yè)銀行、估價機構(gòu)等行業(yè)意見的基礎(chǔ)上對示范文本進行了修訂調(diào)整。現(xiàn)將推廣使用有關(guān)問題通知如下：一、房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本包括報告格式、參數(shù)指標兩部分。本次發(fā)布的是房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本（成套住宅）和房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本（居住類在建工程）（見附件1）。其他房地產(chǎn)類型的示范文本將會陸續(xù)推出。相關(guān)示范文本可從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、北京市銀行業(yè)協(xié)會、北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會網(wǎng)站下載。二、為在日常工作中根據(jù)實際情況對估價報告格式和參數(shù)指標進行完善和優(yōu)化，提高估價報告質(zhì)量，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局委托北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會成立房地產(chǎn)抵押估價專家委員會，負責房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本格式的完善和參數(shù)指標的調(diào)整，負責對示范文本的推廣使用進行專業(yè)指導，對估價報告質(zhì)量進行年度抽查和評定。專家委員會由房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門、金融監(jiān)管部門、司法機關(guān)、科研院校和估價行業(yè)的專家學者組成。三、各有關(guān)單位應(yīng)收集房地產(chǎn)抵押估價報告示范文本使用中的有關(guān)問題，及時向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局和北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會反饋。四、為簡化抵押登記程序，減輕抵押當事人負擔，提高房屋抵押登記工作效率，北京市建設(shè)委員會下發(fā)了《關(guān)于金融機構(gòu)辦理房屋抵押登記有關(guān)問題的通知》（京建權(quán)〔2009〕177號）（見附件2），請各有關(guān)單位遵照執(zhí)行。五、示范文本自2009年7附件：1、房地產(chǎn)抵押估價報告（成套住宅）、房地產(chǎn)抵押估價報告（居住類在建工程）2、《關(guān)于金融機構(gòu)辦理房屋抵押登記有關(guān)問題的通知》（京建權(quán)〔2009〕177號）

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

中國人民銀行營業(yè)管理部

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局

二〇〇九年五月四日附件一：房地產(chǎn)抵押估價報告成套住宅房地產(chǎn)抵押估價報告（格式部分）成套住宅北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會二〇〇九年五月聲明：在使用本文本時，如有疑議或需解釋，請由所在單位向北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會提交“釋疑申請”。協(xié)會認為有必要，將以書面形式進行解釋或更正。

房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：××（按房產(chǎn)證上的坐落）抵押價值評估委托方：估價方:估價人員：估價報告作業(yè)日期：

估價報告編號：

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u目錄致委托方函 錯誤！鏈接無效。5、委托方提供的相關(guān)資料：6、估價人員掌握的有關(guān)資料以及實地勘查所獲取的資料。七、估價原則⑴遵循合法原則。⑵遵循最高最佳使用原則。⑶遵循替代原則。⑷遵循估價時點原則。⑸遵循謹慎原則。八、價值定義抵押價值為估價對象在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。估價對象的市場價值包括估價對象占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值與地上建筑物的市場價值之和，或抵押地上建筑物及其分攤的土地使用權(quán)價值之和。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括拖欠建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額及其他。九、估價方法居住類在建工程抵押應(yīng)選用適宜的兩種估價方法進行估價，即成本法和假設(shè)開發(fā)法（需簡述每種方法思路與測算結(jié)果，最終取值的依據(jù)）。十、估價結(jié)果房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果匯總表幣種：人民幣數(shù)額及說明項目及單位數(shù)額說明1．假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值總價（元或萬元）單價（元/m2）2．法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）2.1拖欠建設(shè)工程價款總額（元或萬元）2.2已抵押擔保債權(quán)數(shù)額總額（元或萬元）2.3其他法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）3．抵押價值總價（元或萬元）單價（元/m2）地上建筑物價值土地價值注：抵押價值＝假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值－法定優(yōu)先受償款十一、估價報告的工作日期十二、估價報告的應(yīng)用有效期十三、參與本次估價的工作人員參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（至少有兩名）估價師姓名注冊證書號簽字參與估價人員：單位蓋章年月日

估價技術(shù)報告一、估價對象1、項目坐落及四至2、權(quán)益狀況分析（1）土地登記和權(quán)利狀況（權(quán)屬證書及登記情況：包括證號、權(quán)利人、使用權(quán)類型、權(quán)利終止日期、他項權(quán)利狀況等）。土地使用權(quán)證號土地使用權(quán)人土地使用權(quán)性質(zhì)土地面積(m2)權(quán)利終止日期地價款支付情況他項權(quán)利狀況其它（2）項目核準、規(guī)劃文件（建設(shè)用地與代征地、用途、建筑規(guī)模與密度、人防情況），施工許可文件。（3）法定優(yōu)先受償款情況（4）銷售許可文件及預(yù)售情況（5）就權(quán)益的瑕疵對價格的影響進行分析3、實物狀況宗地情況（2）地上建筑物的規(guī)劃與設(shè)計標準（3）地上建筑物的建設(shè)現(xiàn)狀（4）對價格影響的分析4、估價范圍要明確估價對象是全部土地使用權(quán)還是按地上建筑物分攤的土地使用權(quán)，若抵押的范圍只是項目的一部分，應(yīng)就抵押部位對應(yīng)用途等描述清楚。5、區(qū)位狀況分析6、市場背景分析二、評估方法選用依據(jù)根據(jù)估價對象的特點，簡要說明選用成本法、假設(shè)開發(fā)法進行評估的理由。三、最高最佳使用分析遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。四、估價測算過程（一）成本法運用成本法估價應(yīng)按下列步驟進行：1.搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2.估算重置價格或重建價格重置價格或重建價格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：⑴土地取得成本⑵開發(fā)成本⑶管理費用⑷銷售費用⑸投資利息⑹銷售稅費⑺投資利潤3.求取估價對象價格測算公式在建工程價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+投資利潤土地取得成本=土地使用權(quán)購買價格+買方應(yīng)當繳納的稅費土地使用權(quán)購買價格應(yīng)考慮估價對象土地使用權(quán)的年限。新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應(yīng)扣除折舊。成本法估價測算匯總表單位數(shù)額說明一、重新購建價格元（一）土地取得成本元購買價格元取得稅費元或：征收集體土地費用元征地補償安置費用元土地補償費元安置補助費元地上附著物補償費元青苗補償費元安排被征地農(nóng)民的社會保障費用元相關(guān)稅費元征地管理費元耕地占用稅元耕地開墾費元新菜地開發(fā)建設(shè)基金元出讓金等費用元管理費用元土地開發(fā)費元利息元利潤元或：城市房屋拆遷費用元房屋拆遷補償安置費用元被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格元被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額元搬遷補助費元安置補助費元拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費元相關(guān)稅費元房屋拆遷管理費元房屋拆遷服務(wù)費元房屋拆遷估價費元房屋拆除和渣土清運費元出讓金等費用元管理費用元土地開發(fā)費元利息元利潤元（二）開發(fā)成本元⑴勘察設(shè)計和前期工程費元⑵建筑安裝工程費元基礎(chǔ)工程費用元結(jié)構(gòu)工程費用元設(shè)備安裝和裝飾工程費用元⑶室外工程費元a.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費元道路工程元給排水工程元給水工程元雨水工程元污水工程元中水工程元電力工程元電信工程元燃氣工程元熱力工程元有線電視工程元b.公共配套設(shè)施建設(shè)費元（三）管理費用元（四）銷售費用元（五）投資利息元（六）銷售稅費元銷售稅金及附加元其他銷售稅費元（七）投資利潤元投資利潤率％二、在建工程折舊元物質(zhì)折舊元功能折舊元經(jīng)濟折舊元三、測算結(jié)果總價元或萬元單價元/m2

（二）假設(shè)開發(fā)法運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進行：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況；選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；預(yù)測后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤,后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出是指取得稅費、續(xù)建成本、投資利息、管理費用、銷售稅費。⑴取得稅費指取得在建工程應(yīng)支出的稅費⑵續(xù)建成本續(xù)建成本包括建筑安裝工程費、室外工程費、工程勘察設(shè)計和前期工程費、不可預(yù)見費，其中建筑安裝工程費包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備安裝和裝飾工程，室外工程費指基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費，具體取項與取值需根據(jù)估價對象的實際情況確定。 ⑶與續(xù)建成本相對應(yīng)的管理費用⑷尚需投入的銷售稅費⑸續(xù)建成本的投資利息⑹尚需支付的銷售稅費(7)續(xù)建成本的投資利潤6.進行具體計算，求出估價對象現(xiàn)狀價格；測算公式：在建工程價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-取得在建工程的稅費-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-投資利潤假設(shè)開發(fā)法估價測算匯總表單位數(shù)額說明1．后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期月或季2．開發(fā)完成后的價值總價元或萬元單價元/m23．后續(xù)必要支出元或萬元3.1取得稅費元或萬元3.2續(xù)建成本元或萬元3.3管理費用元或萬元3.4銷售費用元或萬元3.5投資利息元或萬元利息率％/年3.6銷售稅費元或萬元4．后續(xù)應(yīng)得利潤元或萬元投資利潤率％或％/年5．測算結(jié)果總價元或萬元單價元/m2五、估價結(jié)果確定1.確定估價對象的市場價值詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由，如不同估價方法結(jié)果的合理性分析、權(quán)重確定及理由、加權(quán)結(jié)果。2.確定估價對象的法定優(yōu)先受償款(1)委托方拖欠施工隊的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額(2)地價款（土地出讓金）的欠繳情況(3)其他法定優(yōu)先受償款3.抵押價值抵押價值=市場價值-優(yōu)先受償款4.地上建筑物價值和土地價值的分割分割辦法：按成本法評估的土地價值，作為分割后的土地價值。地上建筑物的評估價值為最終評估的在建工程價值減去土地價值。地上建筑物價值：土地價值：變現(xiàn)能力分析1.估價對象房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。2.變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度。3.變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

附件委托方的營業(yè)執(zhí)照委托方的委托函估價對象的位置圖估價對象四至和周圍環(huán)境照片（應(yīng)有估價師在勘查現(xiàn)場的照片）估價對象形象進度照片項目有關(guān)批準文件、權(quán)屬證明文件法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的查詢資料和調(diào)查記錄估價中引用的其他專用文件資料估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等房地產(chǎn)抵押估價報告（參數(shù)部分）（居住類在建工程成本法）成本法體系參數(shù)成本法參數(shù)體系及取值區(qū)間表項目名稱相關(guān)系數(shù)備注1土地取得成本1.1土地使用權(quán)購買價格-根據(jù)土地使用權(quán)的實際取得成本，參照土地市場情況確定1.2買方購買時應(yīng)繳納稅費3%取費基數(shù)為土地使用權(quán)購買價格2開發(fā)成本2.1建筑安裝工程費基礎(chǔ)工程-按照不同的結(jié)構(gòu)，根據(jù)工程進度確定，詳見工程造價構(gòu)成表結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝及裝飾工程2.2工程勘察設(shè)計和前期工程費5-8%以建安工程費為基數(shù)2.3室外工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5-15%根據(jù)實際發(fā)生情況，按建安工程費用的一定比例確定，對于別墅類等室外工程費用占比較大的項目，可以不受此指標的限制。公共配套設(shè)施建設(shè)費-根據(jù)實際發(fā)生情況測算3管理費用2-5%按表中1-2項之和為基數(shù)4銷售費用2-4%按表中1、2、3三項之和為基數(shù)5投資利息-按當期人民銀行公布基準利率計算，按表中1、2、3、4四項之和為基數(shù)，6銷售稅金5.5%主要指營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，按房地產(chǎn)評估價值為基數(shù)計算7投資利潤率≤40%根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合項目所處位置與工程形象進度等情況，按表中1、2、3、4四項費用之和為基數(shù)參數(shù)體系說明1.土地取得成本1.１期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)根據(jù)估價對象所在區(qū)位及北京市土地市場情況確定。1.２買方購買時應(yīng)繳納稅費根據(jù)北京市情況，契稅按土地取得成本3%。2.開發(fā)成本2.1建筑安裝工程費包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備安裝及裝飾工程費用等。根據(jù)勘察確定的實際工程進展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安裝工程費。其計算公式為：建筑安裝工程費=∑[各項工程完成進度（%）×各項建筑工程預(yù)算]不同結(jié)構(gòu)工程中主要工程項目比例結(jié)構(gòu)分類項目名稱建筑結(jié)構(gòu)類型磚混一等、二等鋼砼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程152535結(jié)構(gòu)工程506055設(shè)備安裝及裝飾工程351510備注：為毛坯房標準的價格構(gòu)成上表中的比例為參考比例，應(yīng)按照不同結(jié)構(gòu)、設(shè)計標準等，結(jié)合實際完工情況進行測算，調(diào)整幅度在±10%為宜。2.2工程勘察設(shè)計和前期工程費包括市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作所必要的費用。2.3室外工程費2.3.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，為經(jīng)規(guī)劃部門批準建設(shè)的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費用和居住小區(qū)紅線以外專門為本居住小區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施費用。應(yīng)按照市政府的城市規(guī)劃定額指標，依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按居住面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入?？闪腥牖A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的項目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護費，地下水資源費，人防空地下室易地建設(shè)費，供電貼費，建設(shè)項目共用電力設(shè)施代維護費，綠化補償費等。2.3.2公共配套設(shè)施建設(shè)費，主要為居住小區(qū)服務(wù)的、非經(jīng)營性公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費用，包括非經(jīng)營性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施等。應(yīng)依據(jù)詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按居住面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。3.管理費用管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本，通常按土地取得成本與開發(fā)成本之和一定比例測算，根據(jù)北京市房地產(chǎn)情況一般取2-5%。4.銷售費用銷售費用，企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。按評估對象土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的一定比例計算，一般取2-4%。5.投資利息投資利息，為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。其中土地取得成本計息期為形象工程的客觀開發(fā)周期；建安費、工程勘察設(shè)計和前期工程費、室外工程費的計息期為形象工程的客觀開發(fā)周期的一半，貸款利率按當期人民銀行公布基準利率。開發(fā)周期一年以內(nèi)按單利測算，一年以上按復利測算。6.銷售稅金根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，按評估值的5.5%或5.4%（遠郊區(qū)縣）測算。稅率的差別是根據(jù)估價對象所在位置的不同確定的。7.投資利潤率根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，根據(jù)開發(fā)利潤率計算基數(shù)不同，可以有不同合理取值區(qū)間。根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合項目所處位置、項目定位、工程進度，投資利潤率不超過土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用之和的40%。在建工程折舊新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應(yīng)扣除折舊。房地產(chǎn)抵押估價報告（參數(shù)部分）（居住類在建工程假設(shè)開發(fā)法）假設(shè)開發(fā)法估價中的參數(shù)指標取值區(qū)間序號項目名稱取費標準備注1開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值售價依據(jù)《市場比較法中的參數(shù)指標（成套住宅）》采用市場比較法與長期趨勢法相結(jié)合預(yù)測開發(fā)完成后售價2取得在建工程的稅費3.05%3續(xù)建成本3.1建筑安裝工程費基礎(chǔ)工程根據(jù)估價對象設(shè)計標準，估算續(xù)建成本結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝及裝飾工程3.2工程勘察設(shè)計和前期工程費5%－8%以建安工程費為基數(shù)3.3室外工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5-15%以建安工程費為基數(shù)，對于別墅類等室外工程費用占比較大的項目，可以不受此指標的限制公共配套設(shè)施建設(shè)費根據(jù)實際情況分攤確定3.4不可預(yù)見費2%－3%以建筑安裝工程費、室外工程費、工程勘察設(shè)計和前期工程費為基數(shù)4管理費用2%－5%以續(xù)建成本為基數(shù)5銷售費用2%－4%以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)6續(xù)建成本的投資利息-以續(xù)建投資期為建設(shè)期7銷售稅金-以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)，城八區(qū)取5.5%，遠郊區(qū)縣取5.4%8續(xù)建投資利潤率≤40%以續(xù)建成本、管理費用和銷售費用為基數(shù)二、參數(shù)體系說明完成后的房地產(chǎn)價值采用市場比較法與長期趨勢法相結(jié)合預(yù)測開發(fā)完成后的售價。取得在建工程的稅費取得在建工程的稅費包括契稅和印花稅，按3.05%計算。續(xù)建成本根據(jù)估價對象設(shè)計標準、工程實際進展程度，估算實際續(xù)建成本。3.1建筑安裝工程費包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備安裝及裝飾工程，根據(jù)不同結(jié)構(gòu)測算續(xù)建費用。不同結(jié)構(gòu)工程中主要工程項目比例結(jié)構(gòu)分類項目名稱建筑結(jié)構(gòu)類型磚混一等、二等鋼砼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)工程152535結(jié)構(gòu)工程506055設(shè)備安裝及裝飾工程351510備注：為毛坯房標準的價格構(gòu)成表中的比例為參考比例，可以在此基礎(chǔ)上調(diào)整±10%。3.2工程勘察設(shè)計和前期工程費根據(jù)實際情況，估算估價時點尚需投入的工程勘察設(shè)計和前期工程費。3.3室外工程費3.3.1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費根據(jù)實際情況，估算截至估價時點尚需投入的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費用和紅線外專門為本居住小區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施費用。3.3.2公共配套設(shè)施建設(shè)費，根據(jù)實際情況，估算截至估價時點尚需投入的主要為居住小區(qū)服務(wù)的、非經(jīng)營性公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費用。3.4不可預(yù)見費根據(jù)續(xù)建規(guī)模及項目的實際情況，確定不可預(yù)見費。管理費用 按續(xù)建成本的一定比例測算，根據(jù)北京市房地產(chǎn)情況一般取2-5%。5.銷售費用根據(jù)在建工程形象進度及銷售市場情況確定，以建成后的房地產(chǎn)評估價值為基數(shù)計算。續(xù)建成本在續(xù)建期的投資利息計息期為續(xù)建成本客觀開發(fā)周期的一半，貸款利率按當期人民銀行公布基準利率。開發(fā)周期一年以內(nèi)按單利測算，如一年以上則按復利測算。7.銷售稅金根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，以銷售收入為基數(shù)，城八區(qū)取5.5%，遠郊區(qū)縣取5.4%。稅率的不同根據(jù)估價對象所在的位置來決定的。8.續(xù)建投資利潤 以續(xù)建成本、管理費用和銷售費用為基數(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)市場情況和潛在風險按比率確定。附件二：關(guān)于金融機構(gòu)辦理房屋抵押登記有關(guān)問題的通知關(guān)于金融機構(gòu)辦理房屋抵押登記有關(guān)問題的通知京建權(quán)〔2009〕177號各商業(yè)銀行北京分行、北京市住房貸款擔保中心、各區(qū)縣建委、房管局、市房屋登記中心、開發(fā)區(qū)國土房管局：為簡化抵押登記程序，減輕抵押當事人負擔，提高房屋抵押登記工作效率，我委制訂了供抵押登記專用的房屋抵押貸款合同示范文本?，F(xiàn)將示范文本的使用及金融機構(gòu)、北京市住房貸款擔保中心房屋抵押登記的有關(guān)事項通知如下：一、金融機構(gòu)、北京市住房貸款擔保中心申請房屋抵押登記，提交抵押登記專用的房屋抵押貸款合同或房屋最高額抵押貸款合同（見附件）的，可不再提交借款、抵押、擔保等合同，抵押權(quán)的預(yù)告登記變更為房屋抵押登記（抵押權(quán)設(shè)立登記），可由抵押權(quán)人代理申請。二、委托雙方約定委托書需要公證而未公證的，經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，委托書可不公證，委托人身份證明可不核對原件。三、委托書中銀行名稱與銀行現(xiàn)名稱不符的，提交銀行名稱變更的文件（復印件）或分行出具名稱變更說明，可繼續(xù)使用；委托書中房屋登記機構(gòu)名稱發(fā)生變化的，不影響委托書效力。四、委托時限到期委托失效或受托人拒絕履行受托義務(wù)的，銀行出具承擔相應(yīng)法律責任的書面承諾后，可提交原委托書辦理抵押登記。抵押合同中雙方約定授權(quán)抵押權(quán)人辦理抵押登記的，可不提交委托書。五、提交加蓋抵押權(quán)人公章確認與原件相符的抵押合同復印件的，可不核對原件。六、北京市住房貸款擔保中心或受北京市住房資金管理中心委托發(fā)放住房公積金貸款的銀行作為抵押權(quán)人的，可由北京市住房貸款擔保中心出具相關(guān)書面承諾。七、抵押人為境外人士，其護照過期，抵押權(quán)人出具承擔全部法律責任的書面承諾后，可以依據(jù)過期護照辦理抵押登記。八、銀行可以事先提交《營業(yè)執(zhí)照》或金融許可證到區(qū)縣房屋登記部門備案，登記部門按照《房屋登記工作規(guī)范（試行）》中有關(guān)當事人身份證明的要求進行審核。已備案的銀行，在以上證照年檢周期內(nèi)申請辦理抵押登記的，可不再提交上述文件。九、金融機構(gòu)、北京市住房貸款擔保中心可在一份書面承諾中列入有關(guān)的多項承諾。附件：房屋抵押貸款合同、房屋最高額抵押貸款合同二ΟΟ九年三月二十四日合同編號：房屋抵押貸款合同（抵押登記專用）抵押人：（以下簡稱甲方）地址：電話：抵押權(quán)人：（以下簡稱乙方）地址：電話：甲、乙雙方為向房屋登記機構(gòu)申請抵押權(quán)設(shè)立登記或抵押權(quán)預(yù)告登記，經(jīng)過友好協(xié)商一致，訂立本合同。第一條貸款詳情貸款種類貸款用途貸款幣種及金額債務(wù)履行期限貸款利率第二條抵押詳情房屋權(quán)屬證書、證明號抵押房屋坐落抵押房屋建筑面積被擔保主債權(quán)數(shù)額擔保范圍特別約定1、雙方共同確認：本合同僅為辦理抵押權(quán)設(shè)立登記或抵押權(quán)預(yù)告登記之用的主債權(quán)及抵押合同。除雙方另有約定外，不作他用。2、甲方全權(quán)委托乙方代為申請抵押權(quán)設(shè)立登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記，以及上述登記中抵押權(quán)的預(yù)告登記變更為抵押權(quán)設(shè)立登記。乙方代理權(quán)限：提出登記申請、辦理相關(guān)登記手續(xù)、接受詢問、領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。3、雙方共同承諾：本合同第一條、第二條填寫的內(nèi)容真實、準確。如有虛假或不準確，雙方自行解決爭議并愿意承擔申報不實的法律責任。4、爭議解決方式：在履行本合同過程中發(fā)生爭議時，雙方可通過協(xié)商解決，也可直接向房屋所在地人民法院提起訴訟。第四條其他1、本合同與抵押當事人簽訂的相關(guān)合同具有同等法律效力。2、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字（蓋章）后生效。3、本合同一式份，甲方份，乙