老年公寓設(shè)計方案

/老年公寓設(shè)計方案一．概要老年公寓ApartmentfortheAged是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化消遣、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是一種居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，是綜合管理的住宅類型。老年公寓和敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設(shè)施，而是由社會投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的老年專用住宅，供應(yīng)應(yīng)老年人的是特性化的居住條件和人性化的服務(wù)。公寓選址在城市周邊，有山水相伴，空氣簇新，風(fēng)景漂亮的環(huán)境。入住的老人可依據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務(wù)檔次。公寓主動推行正規(guī)化、標準化服務(wù)和管理，營造一個平安、便利、高質(zhì)量、高品位、回來自然的老人聚居環(huán)境，努力實現(xiàn)“老有所為、老有所樂、老有所學(xué)、老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)”的目標。二．公寓描述A.

公寓的宗旨：為老人真誠服務(wù)、讓社會家人放心。B.

公寓的名稱：康樂苑C.

公寓的機構(gòu)圖：

三．老年公寓可行性分析（一）、中國家庭結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：我國大中城市實行支配生育后的第一批獨生子女已進入婚育期，家庭中的勞動人口必需供應(yīng)雙方父母和一個孩子，我國的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變更，隨著城市現(xiàn)代化進程的加快，年輕人的工作和生活節(jié)奏越來越快，和家庭老人溝通的時間和機會也越來越少，城市空巢家庭不斷增多，而目前的狀況是，中國社會還未給老年人安享晚年生活供應(yīng)足夠的空間。中國不僅是一個人口大國，同時也是一個老年人口大國，由于中國人口政策的特殊性，目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％。隨著中國人口老齡化和經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及老年人對高質(zhì)量養(yǎng)老生活的需求，適合不同需求層次的養(yǎng)老方式脫穎而出，其中老年公寓養(yǎng)老慢慢成為能夠滿足中高經(jīng)濟實力老年人養(yǎng)老的一種方式。事實上，三種處于不同階段的大趨勢正在同時發(fā)展。第一種趨勢是浩大的退休人口。這一趨勢在將來的十年內(nèi)將變得特殊明顯。其次種趨勢是全球普遍出現(xiàn)誕生率下降現(xiàn)象。第三種趨勢是老年人處于退休狀態(tài)的時間將超過以往任何時候。人的預(yù)期壽命不斷增長，而人們退休的時間卻越來越早。（二）、觀念的變更據(jù)調(diào)查，在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的大城市，存在著一批占當?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6％的中高收入老年群體，他們認為眼下的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面講，都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩男枨?，因此他們慢慢關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式——老年公寓。另外，中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合也在不斷發(fā)生變更，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供應(yīng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭沖突也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變更，不少老年人更加關(guān)切生活質(zhì)量的提高，而不情愿和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。（三）、國家政策隨著老年化步伐的加快，國家對老年人的關(guān)注也加強了。《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》第三十四條、第三十五條規(guī)定：各級人民政府應(yīng)發(fā)展社區(qū)服務(wù)，逐步建立適應(yīng)老年人須要的生活服務(wù)、文化體育活動、疾病護理和康復(fù)等服務(wù)設(shè)施和網(wǎng)點。發(fā)揚鄰里互助的傳統(tǒng)，提倡鄰里間關(guān)切、幫助有困難的老年人。激勵和支持社會志愿者為老年人服務(wù)。對由民政部門審核批準，并核發(fā)《養(yǎng)老機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務(wù)機構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人供應(yīng)服務(wù)的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。其自用的房產(chǎn)、土地車船暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運用稅、車船運用稅。其自用的房產(chǎn)、土地車船暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運用稅、車船運用稅。對企事業(yè)單位、社會團體和個人等社會力氣，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準予全額扣除。參加養(yǎng)老保險社會統(tǒng)籌和大病醫(yī)療費用社會統(tǒng)籌的企業(yè)，在虧損或者破產(chǎn)后，應(yīng)當依法繳納或者清償社會保險費用。其退休老年人的基本養(yǎng)老保險待遇和患大病的醫(yī)療費用，由社會保險部門按規(guī)定予以支付。各級人民政府應(yīng)當逐步增加對老年人福利事業(yè)的投入，依照規(guī)定多種渠道籌集資金，興辦敬老院、托老所、福利院、老年公寓等福利設(shè)施，并加強管理。同時激勵民間資本投入到該行業(yè)中去，不僅在稅金，管理費上減或免，就是用水，用電也實惠。且按入住人頭，從社?；鹄飫澇鲆还P款來作激勵補貼。（四）、老年公寓特有的吸引力老年公寓能為中高經(jīng)濟實力的老年人供應(yīng)特性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以，其優(yōu)勢是特殊明顯的：（1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率。（2）有利于老年人身心健康。（3）服務(wù)特地化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高，真正實現(xiàn)我國提倡的“五有養(yǎng)老”。（4）老人仍擁有自己的居所、配置自己寵愛的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。（五）、老年公寓現(xiàn)狀

老年公寓的供應(yīng)狀況分析據(jù)不完全統(tǒng)計，全國目前不同規(guī)模的老年公寓僅６００多家，規(guī)模都比較小。初具規(guī)模的只有天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等幾家。許多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未留意到這一具有相當生命力的房地產(chǎn)商品新類型。由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和須要改進之處。

1．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求動身，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

3．老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境漂亮，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，許多老年人只好望洋興嘆?？梢?，在我國目前廣袤老年人的收入偏低的狀況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣袤中低收入老年人的承受實力。

4．政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。

5．各地出現(xiàn)的老年公寓品質(zhì)層次較低。一些地區(qū)存在的名為“老年公寓”的居住小區(qū)，規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多是原有的已開發(fā)住房。以此概念進行銷售，從小區(qū)規(guī)劃，戶型設(shè)計到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)方面和實際意義的老年公寓相去太遠。四．公寓模式從世界各地老人住宅的經(jīng)營管理看，大致可分為三種模式：第一是公辦公營式，其次是公辦民營式，第三是民辦民營式。老年公寓應(yīng)屬于第三類模式，由民間團體自行興建自行管理的老人住宅，入住者通常須要交納確定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。開發(fā)商投資者的介入點也在于此。因為第一類純屬社會福利院；其次類則更象目前國內(nèi)流行的敬老院等；而純經(jīng)營性的老年公寓目前尚很少。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；供應(yīng)全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不須要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并須要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并須要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和閱歷，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分事實上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外閱歷，結(jié)合我國實際狀況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還須要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面和外國老人有許多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)依據(jù)中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。結(jié)合國內(nèi)外實際，本老年公寓留意以下幾點：

1．地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣簇新，交通便利，有綠化帶、公園等環(huán)境漂亮的地方。

2．規(guī)模和檔次。從居者本身的利益。平安管理和市場需求動身，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體狀況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣袤中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模和檔次。

3．老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外閱歷和我國的具體狀況，老年公寓以經(jīng)營性和公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還須要政府的政策支持以及社會各方面的資助。本老年公寓還依據(jù)老年人身體狀況、經(jīng)濟條件和愛好，將公寓分為三大類。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、醫(yī)護式公寓。宿舍式公寓即寄宿制公寓，住此公寓，老年人如同住集體宿舍一樣，支配在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，這類公寓適合單身老人或老夫婦倆居住。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，可以是老人夫婦住在一起，也可以是老人夫婦和他們的子女或?qū)O子住在一起，使老年人產(chǎn)生居家的感覺，這種養(yǎng)老事實上是社會化養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的結(jié)合。醫(yī)護式公寓是將身體有較嚴峻殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人集中支配在一起居住，并由醫(yī)院或特地雇傭的護理人員進行護理。這類公寓的醫(yī)療條件好，適合子女不在身邊的老年人居住。五．設(shè)施和服務(wù)中國的老年人，可能對物質(zhì)生活的要求并不高，但他們希望能得到更多的親情。我們的傳統(tǒng)文化，也是最講究親情的。為了讓老人們不再孤獨感受親情，在我們的老年公寓里，除了硬件設(shè)施以外，還特殊重視軟件的建設(shè)，對人員等“軟件”的要求。本老年公寓是依據(jù)老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑和設(shè)施方面都符合老年人的特點和需求，全部體現(xiàn)為老年人服務(wù)的理念。三位一體的管理：賓館式的管理、醫(yī)院式的護理、親情式的服務(wù)三者兼顧，融為一體。把親情服務(wù)，落實到每一個老人的身上。每位員工經(jīng)崗前培訓(xùn)后方能上崗。在設(shè)施方面:（1）公寓以低層小高層（有電梯）或平房有小院落為主，樓內(nèi)設(shè)有二人標準間，三人間，高檔套間（臥房、會客廳），特護間，室內(nèi)有陽臺、衛(wèi)生洗浴間、家具、空調(diào)、彩電、暖氣、電話預(yù)留并配有呼救系統(tǒng)。公共設(shè)施有共享陽光大廳、餐廳、書畫室、棋牌室、卡拉OK室、球類活動室、健身康復(fù)室、電腦室等，并配有客用、醫(yī)用電梯各一部。道路為無障礙設(shè)計，地面接受防滑材料，通道安裝雙層扶手。老人可以一人住包間，也可以住兩人間、三人間。健身、文體、消遣活動都在一幢大樓內(nèi)進行，不受外界環(huán)境氣候干擾?？梢噪S意串門、閑聊、交摯友。（2）為了老人的平安，樓道、樓梯、電梯等多處配有攝像監(jiān)控設(shè)備。戶內(nèi)有緊急呼叫和電子安防系統(tǒng)，有事隨叫隨到，給老人精神和心理方面的勸慰。濃濃的親情使老人深深地感受到家庭的溫煦在社區(qū)平安網(wǎng)絡(luò)方面，實現(xiàn)消防報警、平安防盜、煤氣泄露報警、智能門控、家庭求救等功能。在門窗玻璃上安裝了防裂開防盜平安裝置，充分保證老年人的居住平安。（3）公寓內(nèi)有醫(yī)院、健身消遣、文化教化、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、溝通活動、家政服務(wù)等配套的設(shè)施和服務(wù)。在文化消遣方面，設(shè)有圖書室、書畫室、手工制作室、茶社、麻將室、健身房、戲曲音樂室、臺球室、乒乓球室和門球場，并設(shè)有自選商店和鮮花店。文化消遣區(qū)在分布上留意了動靜的分別，二樓為安靜優(yōu)雅的讀書休閑處，一樓為健身、熬煉的場所以及老年高校電教室、電視監(jiān)控室等；社區(qū)在植物選配上，選用大量適宜當?shù)厣L的殺菌、防風(fēng)、防沙、具備療效的品種，起到凈化小環(huán)境、有益健康的作用；大片種植區(qū)塊可供老年人種植、采摘；設(shè)計園林式公園，山、水、石、亭、小徑共存，站坐皆宜。醫(yī)療康復(fù)設(shè)備齊全，有CT室、血壓心電監(jiān)護室、功能康復(fù)室、高壓氧等，高、中、初級醫(yī)護人員配備合理，可保證老年人得到相應(yīng)的治療和康復(fù)。（4）公寓設(shè)立了特地服務(wù)機構(gòu)，如：公寓管理處、文化消遣處、生活服務(wù)處、老年病探討中心和老年人身體狀況評價委員會。對老年常見的高血壓病、糖尿病、心腦血管病等進行專題探討，并對入住老人的身體狀況實行分等級評估和微機管理。多媒體電視監(jiān)控系統(tǒng)的應(yīng)用，為公寓供應(yīng)了高科技管理手段。（5）公寓另設(shè)農(nóng)家樂，便利老人家屬用餐和住宿。在服務(wù)方面：（1）呼叫服務(wù)：24小時值班服務(wù)，各房間均設(shè)呼叫系統(tǒng)，有需求或遇緊狀況，工作人員可隨時到房間為您服務(wù)；（2）健身服務(wù)：有健身廣場等體育設(shè)施，有老人依據(jù)自身狀況或遵醫(yī)吃在規(guī)定時間內(nèi)進行健身體能熬煉；（3）文化服務(wù)：閱覽室、棋牌室在工作日內(nèi)對入住老人開放，有專職人員指導(dǎo)并適當組織活動。（4）醫(yī)療服務(wù)：由本公寓大夫或聘請專家定期為老人進行健康詢問、指導(dǎo)和醫(yī)療服務(wù)，定期為老人查體，建立健康檔案，制定康復(fù)支配；常見病及偶發(fā)性疾病由本單位大夫診治，老人也可自主選擇其他醫(yī)院治療；專業(yè)的配餐師會為老人們制定科學(xué)合理養(yǎng)分豐富的健康食譜；（5）生活服務(wù)：為老人打水、備餐、分餐（特殊狀況如老人生病，可送餐入室），整理床上用品、桌面、窗臺、地面、衛(wèi)生間。日常為老人清洗衣服（不含內(nèi)衣），洗涮碗筷，床單每周清洗一次；（6）心理疏導(dǎo)：有專業(yè)的心理醫(yī)生適時進行心理調(diào)理，排解心理障礙，使老年人心理健康，精神快樂；（7）飲食科學(xué)合理：針對老人獨特的生活特點，配備專業(yè)廚師在醫(yī)護人員指導(dǎo)下配餐。確保老人飲食的科學(xué)、養(yǎng)分，有利健康；早餐：牛奶、豆?jié){、稀飯及其面點；中晚餐：兩葷兩素一湯；（8）健身消遣：定期開展豐富的有益老人身心健康的消遣健身活動，在書畫、攝影、近郊旅游等活動中激起老人生活的情趣；（9）親情服務(wù)：提倡精神贍養(yǎng)，經(jīng)常和老人溝通，了解老人的喜怒哀樂、脾氣秉性、生活習(xí)慣，了解老人的內(nèi)心世界，視老人為親人，盡最大可能讓老人保持心情安逸，生活快樂、晚年華蜜；（10）交通服務(wù)：每天均有環(huán)城專車接送老人公寓還依據(jù)老人的身體狀況供應(yīng)不同類型的護理：1、

自理級服務(wù)內(nèi)容：1）支配工作人員值班，巡察老人房間。2）每日清掃老人房間、做環(huán)境衛(wèi)生。3）每周換洗一次被罩、床單、枕巾（必要時隨時換洗）。4）組織老人文體活動，支配節(jié)日演出。5）醫(yī)生按時查房，做必要檢查。2、介助級服務(wù)內(nèi)容：1）支配工作人員24小時值班，巡察老人房間。2）每日清掃老人房間、做環(huán)境衛(wèi)生。3）隨時為老人送飯、送水。4）為老人冬、春、秋季每周換洗一次服裝，夏季經(jīng)常換洗（老人內(nèi)衣冬、春、秋季每周換洗二次，夏季每周隨時換洗）。5）每周換洗一次被罩、床單、枕巾（必要時隨時換洗）。6）為老人經(jīng)常清洗毛巾、洗臉盆，便器每周消毒一次。7）幫助老人洗頭、修剪指甲。8）定期為老人理發(fā)，保持老人儀表端莊。9）攙扶老人上廁所排便。10）組織老人戶外活動、熬煉。11）醫(yī)生按時查房、查體。12）每年為老人體檢一次。3、介護級服務(wù)內(nèi)容：1）支配工作人員24小時值班，實行程序化個案護理。視狀況調(diào)整護理方案。2）喂水、喂飯、喂藥，隨時更換尿墊，定期為老人翻身。3）為老人送飯、送水。4）為老人冬、春、秋季每周換洗一次服裝，夏季經(jīng)常換洗（老人內(nèi)衣冬、春、秋季每周換洗二次，夏季隨時換洗）。5）冬、春、秋季每周為老人洗澡二次，夏季隨時為老人擦浴。6）定期為老人修剪指甲、洗頭、理發(fā)、剃胡須，保持老人儀表端莊。7）早晨幫助老人起床穿衣、洗漱、口腔護理、整理床鋪，晚上幫助老人洗腳、睡前脫衣。8）每周換洗二次被罩、床單、枕巾（必要時隨時換洗）。））9）為老人經(jīng)常清洗毛巾、洗臉盆，便器每周消毒二次。10）室內(nèi)和環(huán)境衛(wèi)生隨時打掃。11）視天氣狀況，每天帶老人到戶外活動、熬煉。12）醫(yī)生按時查房、查體、視察病情剛好實施搶救。13）每年為老人體檢一次。4、專護級服務(wù)內(nèi)容：1）支配工作人員24小時護理老人，在為老人供應(yīng)介護級服務(wù)的基礎(chǔ)上，隨時為老人供應(yīng)所需特性化生活護理服務(wù)。2）醫(yī)生每日上、下午各查房一次，老人須要隨叫隨到，剛好處理。做到用藥、治療到床邊。依據(jù)專護對象病情須要，配備各種醫(yī)療監(jiān)護器械及藥品，剛好準備協(xié)作搶救。3）每年為老人體檢一次。六．營銷策略及銷售老年公寓運營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立干脆影響老年公寓的經(jīng)營成敗，因此本老年公寓的運營模式遵循二路出擊的目標市場定位原則；三方并舉的銷售原則；四點標新的社區(qū)服務(wù)原則。原則一：目標市場定位——二路出擊。老年公寓的市場定位應(yīng)當遵循兼顧老年人養(yǎng)老和公建設(shè)施共享的“二路出擊”原則。其目標消費群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟實力的老年人和資源公享群體（即享用老年公寓設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）。老年公寓具有“一低二高”的特點，即低容積率、高比例公建設(shè)施、高水平的社區(qū)服務(wù)。低容積率意味著人口密度低，這和高比例公建設(shè)施、高水平的社區(qū)服務(wù)存在沖突，因此其公建設(shè)施和服務(wù)資源在充分滿足社區(qū)內(nèi)老年人需求的同時向公眾供應(yīng)服務(wù)，這樣一方面可以實現(xiàn)長期以低廉的價格向社區(qū)內(nèi)的老年人供應(yīng)高品質(zhì)的服務(wù)，另一方面可以最大限度地發(fā)揮公建設(shè)施和服務(wù)資源的效能。為老年人供應(yīng)給老服務(wù)的同時依據(jù)項目所處地理位置，因地制宜地開發(fā)利用當?shù)氐奶厣Y源規(guī)劃公建設(shè)施。如在旅游區(qū)域內(nèi)，就應(yīng)當發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢，在為老年人供應(yīng)特色服務(wù)的同時對游客供應(yīng)住宿、消遣等服務(wù)，這樣一方面削減老年公寓作為老年社區(qū)的“暮氣”，讓老年人更多的接觸社會，減輕他們已經(jīng)脫離社會的心理感受，另一方面可以增加社區(qū)的收入，維持其正常經(jīng)營，從而為老年人供應(yīng)更優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老生活環(huán)境。原則二：銷售方式——三方并舉。依據(jù)老年公寓的市場定位接受三方并舉的銷售方式滿足不同消費群體入住老年公寓的需求。三方并舉的銷售方式為出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)、出租房屋運用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售房間（產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為和消費行為相融合的方式）三種形式。不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性。老年公寓的運用主體是老年人，但其消費主體可以是老年人也可以是中年人。不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性，如為老年人養(yǎng)老、為投資房地產(chǎn)及二者兼而有之的，靈敏的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求，同時有利于開發(fā)商的資金回籠。

三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年公寓市場定位及多元化發(fā)展的要求。出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費群體置業(yè)投資的要求；出租房屋運用權(quán)方式最為靈敏，它可以依據(jù)當?shù)叵M者的消費觀念，創(chuàng)建性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式；產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場定位一方面滿足了投資者獲得投資收益的心理預(yù)期，同時可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商接著擁有老年公寓的經(jīng)營權(quán)，從而有利于保持老年公寓的經(jīng)營方向。原則三：社區(qū)服務(wù)——四點標新。社區(qū)服務(wù)的四點標新意味著社區(qū)服務(wù)方面的社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)消遣服務(wù)達到獨樹一幟的水平，它是形成老年公寓差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)，是持續(xù)正常經(jīng)營的保障。

老年公寓為老年人供應(yīng)高品質(zhì)的養(yǎng)老生活，一方面它供應(yīng)適合老年人居住的住宅環(huán)境，另一方面供應(yīng)完善周到的人性化的社區(qū)服務(wù)，這是老年公寓差異化經(jīng)營的必備條件。老年公寓的社區(qū)服務(wù)水平可以分為必備層級、完備層級、完善層級，其中必備層級是老年公寓達到為老年人供應(yīng)平安、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級是老年公寓為老年人供應(yīng)敬重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級是老年公寓開發(fā)具有前瞻性服務(wù)項目形成和其他同類型的養(yǎng)老機構(gòu)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。例如在社區(qū)家政服務(wù)方面，必備層級要為老年人供應(yīng)適合老年人特點的無障礙的購物場所及豐富的高品質(zhì)的商品，滿足他們平安、便利的購物需求。完備層級要達到依據(jù)老年人購物特點，供應(yīng)免費送貨上門等人性化的規(guī)范的服務(wù)。完善層級要達到依據(jù)每戶老年人的消費習(xí)慣、購物頻次，主動的供應(yīng)特性化服務(wù)。概括而言，四點標新的社區(qū)服務(wù)賜予了鋼筋水泥靈性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。此外，老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。公寓接受“福利性事業(yè)，商業(yè)化運作”的模式，走以老年人養(yǎng)老，帶動醫(yī)療、商業(yè)、消遣、旅游的多元化經(jīng)營和發(fā)展的道路。我國人口眾多，經(jīng)濟發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會“低?！薄ⅰ拔灞！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B(yǎng)老問題，而對中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的實惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年公寓，開發(fā)商須要完全依據(jù)市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上緣由，老年公寓運營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比一般房地產(chǎn)項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為困難，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則須要依據(jù)老年人市場需求的多種形式，實行租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中確定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更須要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運營模式要實行靈敏多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。對老年公寓進行市場推廣的最有效方式是花費較大的力氣和較長的時間取得社會對老年公寓概念的相識和接受，還需在示范效應(yīng)、口碑和服務(wù)品牌上下功夫。總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣袤，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展須要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的建立和完善。七．組織管理建立一支素養(yǎng)高、事業(yè)心強的老年工作干部隊伍是發(fā)展老年事業(yè)的組織保證。一是要選取一批年輕有為、熱心公益事業(yè)的中青年干部，加強老年心理學(xué)、護理學(xué)以及社會學(xué)等方面的專業(yè)學(xué)問學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，逐步建立起一支作風(fēng)正、業(yè)務(wù)精，包含專業(yè)技術(shù)人員和專業(yè)管理人員的老年工作專業(yè)隊伍。二是要動員社會力氣廣泛參和，建立并逐步擴大志愿者服務(wù)隊伍。三是聘請一批德高望重的老同志參加社區(qū)管理服務(wù)工作，利用同老年人簡潔溝通的優(yōu)勢，自己管理自己，自己服務(wù)自己。

另外，本公寓員工的績效管理實施薪酬管理如下：八．財務(wù)分析