南京浦口房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)研究

戰(zhàn)略拓展部2013-2-19辦公市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究南京浦口專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究.一、浦口住宅市場(chǎng)研究.浦口住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程江北副城仙林副城東山副城主城隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，江寧、江北、河西、仙林等主城區(qū)之外的板塊也開(kāi)始大力發(fā)展。由于長(zhǎng)江的阻隔，導(dǎo)致與主城交通不便，再加上原本縣級(jí)行政劃分等因素，使得浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、發(fā)展落后、價(jià)格最低。起步發(fā)展階段：2001—2004年2001年江蘇省提出沿江大開(kāi)發(fā)，南京市政府做的濱江區(qū)域規(guī)劃也為浦口的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。2002年5月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，南京市調(diào)整江北地區(qū)行政區(qū)劃，江浦縣、浦口區(qū)合并，成立新的浦口區(qū)。該利好政策，極大促進(jìn)了浦口樓市的發(fā)展。2003年，由于三橋的開(kāi)工，促使珠江鎮(zhèn)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆了一把，但由于地區(qū)落后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)力較差，這次的房地產(chǎn)熱只維持了半年?？焖侔l(fā)展階段：2005—2009年2004年底，大橋取消收費(fèi)，緯三路、緯七路過(guò)江隧道、地鐵2號(hào)線西延線等規(guī)劃出臺(tái)，與此同時(shí)明發(fā)濱江新城、蘇寧天華百潤(rùn)、錦繡華城等大型住宅項(xiàng)目相繼開(kāi)盤(pán)，使得成交量快速攀升，浦口房地產(chǎn)開(kāi)始蓬勃發(fā)展。2009年出臺(tái)的南京市總體規(guī)劃，將浦口納入到江北副城中，與之相對(duì)應(yīng)的是樓市的突出表現(xiàn)，09年1月，商品房的均價(jià)為3563元/平方米，7月底已達(dá)4531元/平方米。再次飛躍階段：2010年——2012年

2012年江北副城將規(guī)劃升格為“新區(qū)”。由于市區(qū)發(fā)展空間有限，南京正在聯(lián)合省政府共同編制“江北新區(qū)”規(guī)劃，計(jì)劃用10年時(shí)間再造一個(gè)新江北，這對(duì)江北來(lái)說(shuō)，又是一次重要的發(fā)展機(jī)遇。.浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷攀升。浦口區(qū)自2002年兩區(qū)縣合并以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著穩(wěn)定、快速的發(fā)展勢(shì)頭,房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，全區(qū)房地產(chǎn)公司從2002年僅有5家發(fā)展到2011年47家，房地產(chǎn)投資從2002年的0.96億元，發(fā)展到2011年的90.49億元，年均增長(zhǎng)65.71%，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)21.8個(gè)百分點(diǎn)。2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)中有進(jìn)。全區(qū)10年來(lái)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升。2002年全區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積7.31萬(wàn)平方米，2011年達(dá)124.07萬(wàn)平方米，房產(chǎn)市場(chǎng)交易量比全市其他區(qū)縣市場(chǎng)更加活躍。3、城市面積擴(kuò)大，引領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升值空間。城市化面積在不斷擴(kuò)大，城市化建設(shè)在突飛猛進(jìn)，就江浦街道片區(qū)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)由4年前10家房產(chǎn)公司，發(fā)展到目前17家，房地產(chǎn)投資規(guī)模是4年前的3.03倍，房?jī)r(jià)由4年前均價(jià)3635元/㎡，上升到12年均價(jià)8014元/㎡。目前一些樓盤(pán)售價(jià)已達(dá)到萬(wàn)元左右。.浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展1、“一城”即現(xiàn)代化國(guó)際化江北新城2、“三組團(tuán)”東部橋北城市組團(tuán)：隨著華東茂、沃樂(lè)瑪、大洋百貨、紅太陽(yáng)國(guó)際品牌廣場(chǎng)、弘陽(yáng)廣場(chǎng)等城市綜合體的落成，該片區(qū)已初步形成城市生活區(qū)域大環(huán)境中部浦口新城組團(tuán)：加快打造城市中心區(qū)，加快與江南河西版塊無(wú)縫對(duì)接，是近幾年的重要經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)和生活服務(wù)開(kāi)發(fā)版塊。西部橋林城市組團(tuán)：推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化與城市化互動(dòng)并進(jìn)，健全完善城市功能配套，有效吸納周邊烏江、石橋、星甸等農(nóng)業(yè)人口進(jìn)住，建成宜居產(chǎn)業(yè)新城，擴(kuò)大橋林新城開(kāi)發(fā)面積。東部橋北城市組團(tuán)中部浦口新城組團(tuán)西部橋林城市組團(tuán)三組團(tuán)分布圖2012年5月份，南京市委再造一個(gè)新江北的計(jì)劃被提出。中部浦口新城組團(tuán)無(wú)疑是江北發(fā)展的最核心力量。.12年南京全市成交7.2套，成交面積756萬(wàn)平方米，相比2011年同期3.8萬(wàn)套的成交量，幾乎翻了近一倍。摘取12年成交套數(shù)分析，兩江板塊是整個(gè)南京成交的主力地區(qū)。11-12年浦口供應(yīng)面積穩(wěn)定在140-150萬(wàn)方之間，但隨著樓市回暖，12年浦口成交178萬(wàn)平米，增長(zhǎng)31%。近幾年浦口成交量占整個(gè)南京市成交量的1/4左右，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)5—10年內(nèi)，浦口板塊仍是供應(yīng)的主力地區(qū)之一。12年浦口住宅成交量分析.由數(shù)據(jù)可看出，主城區(qū)平均套成交面積較大，玄武、建鄴、下關(guān)、鼓樓等老城區(qū)成交面積普遍較大，以改善、投資型需求為主，浦口、江寧、六合平均套成交面積均低于100平米，說(shuō)明上述三片區(qū)仍然以剛需為主。12年全市平均套成交面積.剛需樓盤(pán)漲勢(shì)最猛價(jià)格回升較快縱觀2012年這一年房?jī)r(jià)，南京八大板塊中，城南、河西、仙林、江寧、江北五大板塊的房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)不同幅度的上漲。其中，仙林、江北、江寧板塊漲幅較大，江北上漲1.98%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，位于江北板塊的陽(yáng)光帝景房?jī)r(jià)相比去年，房?jī)r(jià)上漲1600元/平，新城香溢紫郡和威尼斯水城則均上漲1500元/平。12年浦口住宅價(jià)格分析浦口處于整個(gè)南京的價(jià)格盆地，12年成交均價(jià)在8000元左右，低于全市均價(jià)，排在倒數(shù)第二位，僅比六合高一點(diǎn)。每次調(diào)控，浦口價(jià)格波動(dòng)都比較大，都是率先降價(jià)、漲價(jià)的地方，價(jià)格支撐力不足，這是板塊市場(chǎng)發(fā)展初期典型的特征。該情況與奧體初期價(jià)格波動(dòng)比較類(lèi)似，一調(diào)控價(jià)格就會(huì)下來(lái)，但是真正到成熟的時(shí)候，它的價(jià)格上升速度非?？?，而且支撐力度非常大，這就是江北和奧體明顯不同的地方。.兩江聯(lián)手險(xiǎn)勝八區(qū)，明顯感覺(jué)到，兩江板塊的剛需盤(pán)今年發(fā)力非常明顯。剛需年，剛需項(xiàng)目吸金能力增強(qiáng)，但是高性?xún)r(jià)比改善項(xiàng)目更耐調(diào)控，改善樓盤(pán)引領(lǐng)榜單的趨勢(shì)未變。江北板塊中，威尼斯、旭日上城、新城香溢紫郡等項(xiàng)目，是銷(xiāo)售金額和面積前五強(qiáng)。12年浦口住宅銷(xiāo)售排行榜.12年浦口共出讓15幅地塊，其中住宅地塊9幅。浦口區(qū)出讓土地面積達(dá)到74萬(wàn)平米，總建筑面積114.3萬(wàn)平米，土地出讓面積占到全市24%，位列第一，其次是棲霞區(qū)、江寧區(qū)。從成交分布區(qū)域來(lái)看，整個(gè)南京市供地依舊主要集中在剛需片區(qū)。浦口土地單價(jià)達(dá)到276萬(wàn)/畝，樓面均價(jià)達(dá)到2686元/平米。

12年浦口住宅用地成交分析.地塊編號(hào)成交總價(jià)（萬(wàn)元）土地單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡)規(guī)劃指標(biāo)土地基本情況競(jìng)得人建設(shè)用地（㎡）總建面（㎡）容積率地塊位置NO.2011G8853000305.082858.65115876.2185401.921.6北至社會(huì)福利院；南至八里路；西至財(cái)八路以東2號(hào)地塊；東至雨山南路南京市浦口區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司

NO.2011G8726000278.762532.9562210.3102646.9951.65北至卓溪路；南至廣電南路；西至廣電路；東至雨山西路南京市浦口區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司NO.2012G7022000317.292162.2346248.6101746.922.2東至丹霞路，南至僑誼路，西至永新路，北至永新路

南京朗詩(shī)地產(chǎn)有限公司

NO.2012G681410090.65849.42103747.7165996.321.6東北至石佛路，西北至沿山大道，西至現(xiàn)狀，南至現(xiàn)狀南京宏發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

NO.2011G8973000301.632826.41161424.1258278.561.6北至沿山大道；南至八里路；西至財(cái)八路；東至財(cái)八路以東1號(hào)地塊南京誠(chéng)久房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司NO.2011G9018000293.452749.6840913.865462.081.6北至沿山大道；南至八里路；西至財(cái)八路以西4號(hào)地塊；東至財(cái)八路南京誠(chéng)久房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司NO.2012G5930000336.224582.5359514.565465.951.1東至現(xiàn)狀，南至現(xiàn)狀，西至七里路，北至沿山大道江蘇通宇投資有限公司

NO.2012G6039000328.493283.2579189.9118784.851.5東至現(xiàn)狀，南至現(xiàn)狀，西至七里路，北至現(xiàn)狀江蘇通宇投資有限公司

NO.2011G8632000295.304024.7672279.879507.781.1西北至沿山大道；南至現(xiàn)狀；東至南京工業(yè)大學(xué)江蘇省南京浦口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司總計(jì)307100

7414051143291

.124567893泰山高新片區(qū)珠江鎮(zhèn)片區(qū)編號(hào)地塊編號(hào)容積率未來(lái)打造的產(chǎn)品1NO.2011G881.6小高層，中端項(xiàng)目2NO.2011G871.65小高層，中端項(xiàng)目3NO.2012G702.2高層，中低端項(xiàng)目4NO.2012G681.6小高層，中端項(xiàng)目5NO.2011G891.6小高層，中端項(xiàng)目6NO.2011G901.6小高層，中端項(xiàng)目7NO.2012G591.1多層，中高端項(xiàng)目8NO.2012G601.5小高層，中端項(xiàng)目9NO.2011G861.1多層，中高端項(xiàng)目12年浦口住宅用地成交圖示9幅住宅用地中，有8幅位于珠江鎮(zhèn)板塊，未來(lái)珠江鎮(zhèn)板塊的競(jìng)爭(zhēng)將加劇。片區(qū)容積率普遍較低，產(chǎn)品多以多層、小高層位主。.365地產(chǎn)家居網(wǎng)獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，2013年南京樓市8大板塊將有171家樓盤(pán)推出共約58500套新房源，其中純新盤(pán)62家，總上市體量達(dá)到763萬(wàn)㎡（包括住宅、別墅和商業(yè)，其中住宅占主體）。13年江北上市220萬(wàn)，2萬(wàn)套房源，去除掉六合板塊及商業(yè)部分，綜合12年的成交量，浦口板塊供應(yīng)可能略微不足。住宅市場(chǎng)上，作為江北最大地王項(xiàng)目的雅居樂(lè)濱江花園，其品牌影響力、產(chǎn)品打造、項(xiàng)目定價(jià)都會(huì)對(duì)區(qū)域土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)起到參照的標(biāo)桿作用。目前，浦口新城房地產(chǎn)市場(chǎng)炙手可熱，雅居樂(lè)濱江花園13年的首開(kāi)銷(xiāo)售情況，會(huì)直接影響到開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度。另外，據(jù)了解雅居樂(lè)濱江花園將以雅居樂(lè)第三代產(chǎn)品的高端形象示人，這對(duì)于拔高區(qū)域樓市定位也起到至關(guān)重要的作用。13年浦口全市上市量分析.浦口住宅板塊已基本形成，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)分化嚴(yán)重，中低端市場(chǎng)與高端市場(chǎng)并存，缺乏中高端市場(chǎng)板塊劃分浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)具體可以分為5個(gè)板塊：老山別墅板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦珠路沿線板塊、橋北板塊、泰山高新板塊等各片區(qū)發(fā)展概況發(fā)展成熟的片區(qū)：目前珠江鎮(zhèn)板塊、橋北板塊等發(fā)展較為成熟。待發(fā)展的板塊：泰山高新板塊、浦珠路沿線板塊。發(fā)展趨勢(shì)由于橋北板塊各項(xiàng)配套已基本成熟，日后無(wú)土地可出讓?zhuān)偌由现榻?zhèn)作為青奧會(huì)分會(huì)場(chǎng)，政府加大其投入力度，目前浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)重心正由橋北板塊逐漸向珠江鎮(zhèn)板塊過(guò)度，且近兩年出讓的地塊多集中在珠江鎮(zhèn)板塊。珠江鎮(zhèn)板塊已入駐中海、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、融僑、東方置地等一線開(kāi)發(fā)商，優(yōu)越的區(qū)位、政府的著力打造、規(guī)劃的利好、地鐵的建設(shè)、青奧會(huì)的舉辦都預(yù)示著珠江鎮(zhèn)板塊將成為浦口未來(lái)發(fā)展的核心區(qū)。核心區(qū).老山別墅板塊：臨近老山，自然資源優(yōu)越，新興別墅區(qū)，高端項(xiàng)目云集，未來(lái)形成浦口乃至南京的頂級(jí)豪宅區(qū)位于浦口北部，緊鄰老山風(fēng)景區(qū)；是浦口傳統(tǒng)別墅區(qū)。區(qū)域介紹區(qū)域特征由于近幾年國(guó)家對(duì)別墅項(xiàng)目用地一直加以限制，因此后期土地出讓規(guī)模也不會(huì)很大；隨著政府加大老山片區(qū)的旅游資源整合與開(kāi)發(fā)力度，加上整個(gè)南京優(yōu)質(zhì)資源型地塊的日益稀缺，板塊價(jià)值將會(huì)得到非常大的提升未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展背靠老山風(fēng)景區(qū)，面對(duì)浦口老城區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目云集，傳統(tǒng)富人區(qū)片區(qū)基本無(wú)配套，周邊無(wú)公共交通，生活極為不便價(jià)格區(qū)間2萬(wàn)元/㎡，總價(jià)千萬(wàn)以上產(chǎn)品形式獨(dú)棟別墅為主客戶(hù)特征全市高端投資、改善客戶(hù)代表項(xiàng)目綠城玫瑰園、明發(fā)珍珠泉9號(hào)等由于本公司不以別墅項(xiàng)目為主，因此該板塊不作詳細(xì)闡述。.橋北板塊：距離主城近，依托長(zhǎng)江大橋，發(fā)展較早，交通便捷，大盤(pán)云集，配套成熟明發(fā)濱江新城威尼斯水城天潤(rùn)城旭日上城江岸水城旭日華庭位于長(zhǎng)江大橋北部片區(qū)；距離主城較近，依托長(zhǎng)江大橋，交通便捷，開(kāi)發(fā)較早區(qū)域介紹區(qū)域特征隨著地鐵3號(hào)線2014年的開(kāi)通，過(guò)江問(wèn)題得到緩解，區(qū)域價(jià)值將得到進(jìn)一步提升。由于開(kāi)發(fā)較早，后期基本無(wú)地塊出讓?zhuān)l(fā)展空間受限，以尾盤(pán)開(kāi)發(fā)為主蘇寧、弘陽(yáng)等企業(yè)剩余的地塊仍可開(kāi)發(fā)3-5年左右。未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展04年隨著弘陽(yáng)、蘇寧、明發(fā)、大華等開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，區(qū)域成交量迅速放大是浦口熱點(diǎn)區(qū)域，目前已開(kāi)發(fā)十分成熟，各項(xiàng)配套完善，生活方便依托幾個(gè)超級(jí)大盤(pán)，橋北成為浦口成交量最大的板塊價(jià)格區(qū)間8500-9500元/㎡產(chǎn)品形式小高層、高層為主客戶(hù)特征市區(qū)首次購(gòu)房的剛需人群代表項(xiàng)目威尼斯水城、天潤(rùn)城等.項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)別建面（萬(wàn)平米）容積率近期開(kāi)盤(pán)戶(hù)數(shù)面積區(qū)間銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）去化率開(kāi)發(fā)商浦泰和天下高層、小高層302.27

2013.1.1916170—958500—900085%南京紅太陽(yáng)房地產(chǎn)幸福美地高層121.562012.11.2438475900080%江蘇久隆投資置業(yè)集團(tuán)有限公司威尼斯水城高層、小高層、多層4501.552013.1.2542595—1609500-1000020%南京浦東房地產(chǎn)(蘇寧環(huán)球)金城麗景小高層、高層332.72012.4.0612085-120900095%南京新國(guó)都建筑裝飾有限公司

橋北片區(qū)住宅銷(xiāo)售均價(jià)在9000—9500元/m2區(qū)間，無(wú)一線品牌開(kāi)發(fā)商，樓盤(pán)以剛需客戶(hù)為主，改善型客戶(hù)為輔，產(chǎn)品品質(zhì)中端。橋北片區(qū)——在售樓盤(pán)簡(jiǎn)介.潛在供應(yīng)橋北板塊在售的項(xiàng)目主要有威尼斯水城、旭日上城、天潤(rùn)城等大盤(pán)，12年旭日上城去化22萬(wàn)方，威尼斯水城去化17萬(wàn)方，成為江北成交量最大的兩個(gè)樓盤(pán)。天潤(rùn)城12年沒(méi)有推盤(pán)，預(yù)計(jì)13年將適時(shí)推出新盤(pán)。上述三個(gè)樓盤(pán)經(jīng)過(guò)7、8年的銷(xiāo)售仍剩余200多萬(wàn)方，加上橋北片區(qū)近一兩年無(wú)土地出讓?zhuān)磥?lái)該片區(qū)仍以消化后期項(xiàng)目為主。.典型樓盤(pán)分析威尼斯水城項(xiàng)目概況

區(qū)位：浦口區(qū)浦珠北路北外灘1號(hào)周邊配套：社區(qū)自配中小學(xué)、幼兒園，1.5公里內(nèi)暢達(dá)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、蘇果超市、弘陽(yáng)廣場(chǎng)等景觀人文資源：擁有一線江景資源產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層、聯(lián)排別墅、花園洋房產(chǎn)品戶(hù)型：93-96平方米兩房、110-118平方米舒適小三房、130-160平方米大三房和四房、部分200多平米的花園洋房。項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)：品質(zhì)較高，配套齊全。緊鄰地鐵3號(hào)線，未來(lái)交通便利銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)9500元—10000元/平米左右。未開(kāi)發(fā)地塊未開(kāi)發(fā)地塊.經(jīng)典戶(hù)型賞析御江天下d3戶(hù)型3室2廳1衛(wèi)1廚115.00㎡御江天下d2戶(hù)型2室2廳1衛(wèi)1廚94.00㎡11街區(qū)C2-1-2戶(hù)型3室2廳151.00㎡.泰山高新板塊：距離主城較遠(yuǎn)，片區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，尚未形成居住氛圍，配套不完善橋北板塊泰山高新板塊位于橋北板塊北部，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)；高新區(qū)大力發(fā)展車(chē)輛制造、服務(wù)外包和軟件、半導(dǎo)體光電科技、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，財(cái)政收入占到浦口區(qū)的一半?yún)^(qū)域介紹區(qū)域特征片區(qū)擁有雙地鐵優(yōu)勢(shì)，較低的價(jià)格吸引了大批剛需置業(yè)者。2012年12月朗詩(shī)以2.2億元摘得該區(qū)域G70地塊，G69地塊流拍。隨著朗詩(shī)的進(jìn)入，地鐵的利好，后市房?jī)r(jià)上漲空間較大。據(jù)政府規(guī)劃,該片區(qū)仍以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主,因此未來(lái)仍將以產(chǎn)業(yè)形象為主導(dǎo)，居住氛圍不足未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展城市空間向北拓展，最近兩三年出讓了幾幅地塊，目前在售樓盤(pán)只有新城香溢紫郡，以其吸引力的價(jià)格，銷(xiāo)售情況非常好片區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)人口較多南大浦口校區(qū)位于片區(qū)內(nèi)，人文環(huán)境較好片區(qū)配套不成熟，生活不方便價(jià)格區(qū)間8500元/㎡產(chǎn)品形式小高層為主客戶(hù)特征浦口本地、市區(qū)等剛需客戶(hù)代表項(xiàng)目新城香溢紫郡.項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)別建面（萬(wàn)平米）容積率近期開(kāi)盤(pán)戶(hù)數(shù)面積區(qū)間銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）去化率開(kāi)發(fā)商新城香溢紫郡小高層、高層322.392013.1.1520275850078%南京新城允升房地產(chǎn)有限公司

泰山高新板塊目前在售項(xiàng)目較少，僅有新城香溢紫郡。新城住宅銷(xiāo)售均價(jià)在8500元/m2，樓盤(pán)以剛需客戶(hù)為主，戶(hù)型偏小，80%以上戶(hù)型為小兩房，其余為80—100平米的戶(hù)型，另送1000元/平米的精裝修，對(duì)于首次置業(yè)的剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)，性?xún)r(jià)比非常高。泰山高新片區(qū)——在售樓盤(pán)簡(jiǎn)介.潛在供應(yīng)12年12月朗詩(shī)在本區(qū)域摘得一幅居住地塊，總建筑面積10萬(wàn)平米，朗詩(shī)的入駐，帶動(dòng)了區(qū)域熱度，近日市國(guó)土局又掛出兩幅該片區(qū)的地塊，一幅商住混合用地，總建筑面積14萬(wàn)平米，一幅商業(yè)用地總建筑面積8.8萬(wàn)平米。隨著新城、朗詩(shī)的入駐，未來(lái)該區(qū)域也將有大量人口入駐，但基本無(wú)商業(yè)配套，因此政府在后期土地出讓過(guò)程中將逐步完善配套問(wèn)題。目前該板塊在售的只有新城香溢紫郡，定位于首次置業(yè)的剛需人群，戶(hù)型面積小，總價(jià)低，依托雙地鐵優(yōu)勢(shì)，該盤(pán)一直非常熱銷(xiāo)。未來(lái)預(yù)測(cè)新城香溢紫郡每年推盤(pán)量在10-15萬(wàn)方左右。.典型樓盤(pán)分析新城香溢紫郡項(xiàng)目概況

區(qū)位：浦口區(qū)學(xué)府路與星火路交匯處（南京大學(xué)浦口校區(qū)西側(cè)）周邊配套：社區(qū)自配商業(yè)、幼兒園，小學(xué)，周邊商業(yè)配套缺乏景觀人文資源：背靠龍王山，毗鄰南大金陵學(xué)院產(chǎn)品形態(tài)：小高層、高層產(chǎn)品戶(hù)型：70-75平方米兩房、100平方米舒適小三房。項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)：面積小，總價(jià)低，契合剛需人群置業(yè)需求。附近有地鐵3號(hào)線、11號(hào)線，雙地鐵優(yōu)勢(shì)突出銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)8500元/平米左右，附送1000元/平米的精裝修。.經(jīng)典戶(hù)型賞析三期2號(hào)樓74平米標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型2室2廳1衛(wèi)1廚74.70㎡一期1-6號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層C戶(hù)型圖2室2廳1衛(wèi)1廚78.00㎡一期1-6號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層D戶(hù)型圖3室2廳1衛(wèi)1廚95.00㎡.浦珠路板塊：處于橋北、珠江鎮(zhèn)板塊之間，依托浦珠路主干道，周邊聚集了大量項(xiàng)目橋北板塊浦珠路板塊珠江鎮(zhèn)板塊位于橋北、珠江鎮(zhèn)板塊之間，主要沿浦珠路分布；是聯(lián)系橋北板塊及珠江鎮(zhèn)板塊的中間過(guò)渡地帶，接受東西兩個(gè)板塊的輻射。區(qū)域介紹區(qū)域特征該片區(qū)規(guī)劃定位為浦口CBD，承接主城、河西等地高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。隨著地鐵4、11號(hào)線的通車(chē)，緯三路過(guò)江通道的完工，板塊價(jià)值將得到極大提升。板塊內(nèi)擁有大片可供開(kāi)發(fā)土地，且征地拆遷成本小，可以引入眾多地產(chǎn)大鱷和名企，目前中海、通宇、明發(fā)等已開(kāi)始布局該片區(qū)。橋北已發(fā)展成熟，珠江鎮(zhèn)正在全力建設(shè)，未來(lái)該板塊將成為補(bǔ)充發(fā)展的區(qū)域，5—10年后，三個(gè)板塊將會(huì)完全融合，形成一個(gè)整體市場(chǎng)。未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展樓盤(pán)大多沿浦口主干道——浦珠路分布，靠近橋北板塊樓盤(pán)數(shù)量較多，浦珠路板塊中間部分樓盤(pán)較少該片區(qū)缺乏品牌開(kāi)發(fā)商，缺乏大型的商業(yè)配套，綜合發(fā)展弱于東西兩個(gè)板塊。價(jià)格區(qū)間8500-1000元/㎡產(chǎn)品形式高層為主客戶(hù)特征外地、本區(qū)、市區(qū)剛需、投資客戶(hù)代表項(xiàng)目大華錦繡華城、中鐵江佑鉑庭等.項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)別建面（萬(wàn)平米）容積率近期開(kāi)盤(pán)戶(hù)數(shù)面積區(qū)間銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）去化率開(kāi)發(fā)商大華錦繡華城

多層、小高、層高層

1801.562012.12.2015567-80900085%南京大華投資發(fā)展有限公司澳林廣場(chǎng)6號(hào)公館高層73.52012.9.247075-120800050%南京澳林地產(chǎn)有限公司萬(wàn)江共和新城小高層高層802.42012.9.2931680-110780080%南京嘉泰隆房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司中鐵江佑鉑庭小高層272.22012.9.13126130-1501000097%南京昌和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司浦珠路片區(qū)——在售樓盤(pán)簡(jiǎn)介浦珠路板塊目前在售項(xiàng)目較少，大部分以尾盤(pán)銷(xiāo)售為主。住宅銷(xiāo)售均價(jià)在8000—10000元/平米之間，大華、奧林、萬(wàn)江等以剛需客戶(hù)為主，戶(hù)型偏小，而中鐵項(xiàng)目定位于剛改客戶(hù)，戶(hù)型較大，均價(jià)也比其他盤(pán)高出1000元/平米以上。.潛在供應(yīng)本片區(qū)從09年成交但未開(kāi)發(fā)的地塊建筑面積達(dá)到30萬(wàn)平米，體量較小。本片區(qū)在售樓盤(pán)主要有大華錦繡華城、澳林廣場(chǎng)6號(hào)公館、萬(wàn)江共和新城、中鐵江佑鉑庭等，其中中鐵已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，奧林公館、萬(wàn)江共和已經(jīng)處于尾盤(pán)，所剩地塊不多，只有大華錦繡華城還剩余40—50萬(wàn)方左右，估計(jì)未來(lái)每年推出10-15萬(wàn)方左右。.典型樓盤(pán)分析大華錦繡華城項(xiàng)目概況

區(qū)位：浦口區(qū)浦珠北路59號(hào)（浦珠路南側(cè)）周邊配套：項(xiàng)目自配超市（家樂(lè)福）、商業(yè)街，同時(shí)引進(jìn)浦口實(shí)驗(yàn)小學(xué)及區(qū)教育局所屬幼兒園。景觀人文資源：無(wú)產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層、高層產(chǎn)品戶(hù)型：67-80平米兩房、130-150平方米頂層、155-245平方米別墅。項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)：產(chǎn)品形態(tài)多，滿(mǎn)足不同人群需求，自身配套較好；但離地鐵較遠(yuǎn)銷(xiāo)售價(jià)格：小戶(hù)型均價(jià)9000元/平米左右，頂層均價(jià)5890元/平米，別墅11500元/平米左右。.2室2廳1衛(wèi)1廚67.70㎡2室2廳1衛(wèi)1廚82.00㎡2室2廳1衛(wèi)1廚96.00㎡.浦珠路板塊珠江鎮(zhèn)板塊位于浦口老城區(qū)（原江浦街道），北靠老山，面臨長(zhǎng)江，自然資源獨(dú)特；區(qū)政府所在地，浦口的行政中心區(qū)域介紹區(qū)域特征與河西僅一江之隔，但價(jià)格只有河西的1/2—1/3，已通車(chē)的過(guò)江隧道及規(guī)劃中的地鐵將極大的提升珠江鎮(zhèn)的交通可達(dá)性，吸引大批市區(qū)人口，未來(lái)升值潛力巨大。浦口作為青奧會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，是南京市及浦口政府重點(diǎn)打造的片區(qū)。浦口新城啟動(dòng)區(qū)已開(kāi)始招商建設(shè)，未來(lái)將逐步建成浦口商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿Υ笪磥?lái)市場(chǎng)發(fā)展片區(qū)已進(jìn)駐如萬(wàn)科、中海、雅居樂(lè)、融僑等一線品牌，產(chǎn)品品質(zhì)得到較大提高，均價(jià)已略微超過(guò)橋北板塊，以本地、市區(qū)改善客戶(hù)為主是浦口老城區(qū)，各項(xiàng)配套較完善，但商業(yè)檔次較低，亟待升級(jí)片區(qū)在開(kāi)發(fā)、在售項(xiàng)目較多，近幾年成交的地塊均位于該片區(qū)珠江鎮(zhèn)板塊：浦口老城區(qū)，配套完善，生活便利，借助青奧會(huì)的東風(fēng)，是浦口著力提檔升級(jí)的片區(qū)價(jià)格區(qū)間9500-12000元/㎡產(chǎn)品形式小高層、高層為主客戶(hù)特征浦口本地、市區(qū)剛改客戶(hù)代表項(xiàng)目中海萬(wàn)錦熙、萬(wàn)科金色半山等.項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)別建面（萬(wàn)平米）容積率近期開(kāi)盤(pán)戶(hù)數(shù)面積區(qū)間銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）去化率開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科金色半山多層、小高層101.62013.1.3024110-1401150060%南京筑浦置業(yè)有限公司融僑觀邸小高層、聯(lián)排別墅481.72012.11.310890—140950083%融僑置業(yè)中海萬(wàn)錦熙岸小高層、高層312.152012.11.632290-1601000087%南京中海海浦房地產(chǎn)有限公司錢(qián)塘望景花園多層、小高層221.32012.12.1226090-130870021%南京市浦口區(qū)錦麟實(shí)業(yè)有限公司通宇林景雅園小高層251.62013.1.186689-1051080032%江蘇通宇投資群盛北江豪庭低層、小高、高層541.32012.10.322369-111780078%南京泉城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司珠江鎮(zhèn)片區(qū)住宅銷(xiāo)售均價(jià)在8000-12000元/m2區(qū)間，融僑、萬(wàn)科、中海、雅居樂(lè)等一線品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，提升了該片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?。品牌開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品基本以大中戶(hù)型戶(hù)型為主，且銷(xiāo)售情況良好，成為片區(qū)產(chǎn)品的價(jià)值標(biāo)桿，而中小開(kāi)發(fā)商面對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，因此產(chǎn)品戶(hù)型較小，售價(jià)也比品牌開(kāi)發(fā)商低1000-2000元/平米左右，但銷(xiāo)售情況依然不是很理想。珠江鎮(zhèn)片區(qū)——在售樓盤(pán)簡(jiǎn)介.潛在供應(yīng)在售樓盤(pán)未來(lái)推盤(pán)量不是很大，主要有中海萬(wàn)錦熙岸剩余27萬(wàn)方左右，融僑剩余20萬(wàn)方左右，群盛北江豪庭剩余20萬(wàn)方左右。按照以往的銷(xiāo)售速度看，3—4年內(nèi)這些樓盤(pán)應(yīng)該去化差完畢。未開(kāi)發(fā)地塊面積巨大的原因：2012年本板塊成交土地總建面100萬(wàn)方左右，雅居樂(lè)濱江花園兩幅地塊74萬(wàn)方，再加上10、11年成交未開(kāi)發(fā)的地塊，因此本區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量較大。.典型樓盤(pán)分析萬(wàn)科金色半山項(xiàng)目概況

區(qū)位：浦口區(qū)江浦街道沿山大道以南，財(cái)八路以西4號(hào)周邊配套：項(xiàng)目自配超市、其他配套暫無(wú)景觀人文資源：背靠老山風(fēng)景區(qū)，自然景觀好產(chǎn)品形態(tài)：花園洋房、小高層產(chǎn)品戶(hù)型：108平米兩房、131三房、220平方米四室。項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)：臨近老山風(fēng)景區(qū)，環(huán)境好，項(xiàng)目品質(zhì)高，但周邊配套不完善，生活不方便銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)11500元/平米左右。.A6戶(hù)型2室2廳1衛(wèi)110.00㎡A3戶(hù)型4室2廳2衛(wèi)140.00㎡.二、南京商業(yè)辦公市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng).供求關(guān)系分析

截止到2012年末，南京商業(yè)辦公全市整年供應(yīng)量約為1588140平米，同比漲幅約2.2成。而浦口區(qū)供應(yīng)量約為99865平米，漲幅約為118%。南京全市整年銷(xiāo)售了商業(yè)辦公類(lèi)商品房約770412平米，同比去年基本保持穩(wěn)定。而浦口區(qū)銷(xiāo)售商業(yè)辦公類(lèi)71686平米，同比去年漲幅約260%。2012年南京市供求比約為2.06，而浦口僅為1.4，證明浦口去化速度較快，未來(lái)需求較大。

可以看出，浦口區(qū)雖然現(xiàn)在處于一個(gè)商業(yè)辦公不成熟的區(qū)域，但未來(lái)潛力較大，漲幅較快。地域全市浦口供應(yīng)量158814099865.3需求量770412.471685.8供求比2.061.4.2012年各月成交量、各區(qū)均價(jià)分析從總體上來(lái)看，浦口區(qū)的商業(yè)辦公均價(jià)16622元/平米略低于全市的18901元/平米，位于全市商業(yè)成辦公交均價(jià)較低的水平，僅高于六合區(qū)的8868元/平米，遠(yuǎn)低于鼓樓區(qū)的36732元/平米?？梢钥闯觯挚趨^(qū)的商業(yè)水平現(xiàn)在處于一個(gè)較低的水準(zhǔn)，客戶(hù)認(rèn)可度較低。

2012年年初，成交不溫不火，但進(jìn)入5月份以來(lái)，進(jìn)入一個(gè)高峰期，成交15700平米，占全年總成交量的1/5以上，5月份以后又開(kāi)始呈下降趨勢(shì)，而到了金九銀十之后，又呈一定的上升趨勢(shì)，而到了年末成交量上升較快。

而供應(yīng)量由于項(xiàng)目本身開(kāi)盤(pán)時(shí)間確定的原因，呈一個(gè)波動(dòng)劇烈的態(tài)勢(shì)，8,9月份供應(yīng)量就達(dá)到全年的七成以上。.2012年各月成交量、各區(qū)均價(jià)分析從浦口區(qū)本身來(lái)看，也可以看得出，2011年到2012年套均成交面積呈溫度上升的態(tài)勢(shì)。

2012全市商業(yè)辦公總體套均成交面積約為89平米，而浦口區(qū)套均成交面積約占為111平米，位于11個(gè)區(qū)之中位于上游位置，可以得出浦口區(qū)客戶(hù)需求面積較大，推出的商業(yè)辦公戶(hù)型面積較大。.2012年南京市商業(yè)土地成交共成交28塊，其中浦口區(qū)成交約為7塊，占比約為25%，可以預(yù)估出未來(lái)浦口區(qū)商業(yè)辦公供應(yīng)量會(huì)不斷加大。2012年商業(yè)土地成交情況從總體上來(lái)看，全市商業(yè)地塊成交樓面地價(jià)約為3524元/平米，浦口區(qū)的商業(yè)地塊成交樓面地價(jià)為1383元/平米，遠(yuǎn)低于全市均價(jià)，未來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目會(huì)有一定的成本優(yōu)勢(shì)。.二、南京商業(yè)辦公市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng).三大商圈：浦口整體商業(yè)布局分為三個(gè)主要商圈。橋北商圈浦珠路商圈珠江鎮(zhèn)商圈傳統(tǒng)商圈：浦口區(qū)的傳統(tǒng)商圈位于珠江鎮(zhèn)商圈即原老江浦縣核心區(qū)域。新興商圈：浦口區(qū)的新興商圈主要是橋北商圈和浦珠路商圈，橋北商圈主要依靠著大橋的帶動(dòng)作用以及未來(lái)地鐵開(kāi)通，浦珠路商圈主要是由于江浦縣與原老浦口區(qū)合并帶來(lái)的人流量。珠江鎮(zhèn)商圈浦珠路商圈橋北商圈浦口商圈劃分.珠江鎮(zhèn)商圈：位于浦口區(qū)中心位置，規(guī)劃浦口核心CBD，但原有的商業(yè)檔次較低，體量小位于浦口區(qū)中心；是浦口區(qū)政治、文化、金融中心，南京市的城市副中心區(qū)域介紹區(qū)域特征珠江鎮(zhèn)最近開(kāi)盤(pán)或者說(shuō)未來(lái)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目品質(zhì)較高，未來(lái)消費(fèi)人群的檔次提高，商業(yè)將會(huì)進(jìn)一步升級(jí)換代；青奧會(huì)項(xiàng)目在珠江鎮(zhèn)商圈附近，未來(lái)帶來(lái)一定的人流及升值潛力隧道開(kāi)通以及規(guī)劃中的一號(hào)線會(huì)帶來(lái)較大的升值空間未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展珠江鎮(zhèn)是原江浦的老核心區(qū)域，生活配套比較成熟、交通較為便捷；珠江鎮(zhèn)原有已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商業(yè)檔次較低，體量普遍較小，大部分都是一些沿街商鋪，大賣(mài)場(chǎng)等；產(chǎn)品形式現(xiàn)有的已開(kāi)業(yè)的以沿街商鋪、大賣(mài)場(chǎng)為主客戶(hù)特征地緣性客戶(hù)為主，追求區(qū)位代表項(xiàng)目蘇果，新世紀(jì)百貨店珠江鎮(zhèn)商圈.珠江鎮(zhèn)的商業(yè)主要集中在文德路、鳳凰大街、文昌路、城運(yùn)路、河濱路這五條街道，商業(yè)密集，業(yè)態(tài)全面?？芍^是“麻雀雖小，五臟俱全”。公園路文德路文昌路鳳凰大街珠江鎮(zhèn)已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目分布.道路名經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)文德路大型購(gòu)物中心、大型超市、集中商業(yè)文昌路服飾、鞋帽、食品餐飲、小超市鳳凰大街服飾、鞋帽、食品餐飲、小超市公園路餐飲、藥房、小超市、中介、會(huì)所、服飾河濱路餐飲一條街

文德路是浦口商業(yè)最繁華的道路，有金浦廣場(chǎng)、蘇果平價(jià)店等集中商業(yè)?！敖鹌謴V場(chǎng)”總建筑面積6.8萬(wàn)㎡，是目前江北地區(qū)最大的商業(yè)中心，共有5層。由“購(gòu)物中心”、“假日百貨”、“精品步行街”、“榮達(dá)大廈”、“金水岸花園”等5個(gè)集生活、工作、休閑、購(gòu)物于一體的購(gòu)物群組成。其不僅吸引了大批的江北居民，安徽周邊的郊縣消費(fèi)者也來(lái)此購(gòu)物，輻射半徑較大。

文昌路，沿路兩側(cè)商鋪面積均較小，該路段有實(shí)驗(yàn)小學(xué)和數(shù)個(gè)較老的小區(qū)，因此，沿街商業(yè)客群比較穩(wěn)定，小店生意較好。

河濱路，有幾十家飯店，店面不大，大約100㎡左右，已成規(guī)模，食客比較多。

鳳凰大街，服飾鞋帽集中經(jīng)營(yíng)，規(guī)模較小。內(nèi)街有浦口九星綜合市場(chǎng)，主要做批發(fā)零售，人氣較旺。吸引了周邊市民和稍微偏遠(yuǎn)的市民前往。

公園路，靠職工醫(yī)科大學(xué)的商鋪規(guī)模比較小，而靠河濱路的三鑫池小區(qū)周邊商業(yè)規(guī)模則相對(duì)比較大，基本上都是大型餐飲、娛樂(lè)、會(huì)所，現(xiàn)已形成一定的規(guī)模，鮮有轉(zhuǎn)讓。周邊還有環(huán)島公寓和三鑫池比較成熟的小區(qū)，客源輻射范圍比較廣泛。珠江鎮(zhèn)已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目分布分析.業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合類(lèi)百貨新世紀(jì)百貨店、江浦商場(chǎng)超市蘇果超市主題性商場(chǎng)文峰購(gòu)物中心綜合市場(chǎng)華聯(lián)商廈、金浦購(gòu)物中心新世紀(jì)百貨店金浦購(gòu)物中心江浦商場(chǎng)文峰購(gòu)物中心華聯(lián)商廈蘇果超市佳華商店珠江鎮(zhèn)重點(diǎn)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分布可以看出，珠江鎮(zhèn)現(xiàn)已開(kāi)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目最主要是小型的百貨、超市或者是主題性商場(chǎng)，體量都較小。.珠江鎮(zhèn)待售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)東方萬(wàn)匯城明發(fā)浦口新城地塊天鳳國(guó)際廣場(chǎng)業(yè)態(tài)綜合體/購(gòu)物中心商業(yè)街商鋪綜合體商圈珠江鎮(zhèn)商圈珠江鎮(zhèn)商圈珠江鎮(zhèn)商圈地址浦口迎賓大道兩側(cè)浦口東至豐子河路，南至浦口大道，西至規(guī)劃路，北至鎮(zhèn)南河路浦口鳳凰臺(tái)路1號(hào)商業(yè)建筑面積（平方米）總體量100萬(wàn)，商業(yè)體量22萬(wàn)總體量368511平米，商業(yè)體量與預(yù)估10萬(wàn)方6000方未來(lái)待售項(xiàng)目?jī)H僅只有兩個(gè)但體量較大，總體量約為32萬(wàn)方，主要分布在沿浦口大道與地鐵一號(hào)線西沿線附近位置，可以迎接主城區(qū)的輻射人口，同時(shí)該區(qū)域規(guī)劃為未來(lái)江浦核心CBD，潛力較大。天鳳國(guó)際廣場(chǎng).價(jià)格區(qū)間15000元/㎡左右產(chǎn)品形式沿街商鋪為主客戶(hù)特征區(qū)域性客戶(hù)代表項(xiàng)目澳林廣場(chǎng)、明發(fā)城市廣場(chǎng)商業(yè)等浦珠路商圈：主要沿著江浦老城區(qū)與橋北的干道浦珠路，主要依靠江浦縣與原老浦口區(qū)合并帶來(lái)的人流量主要沿著江浦老城區(qū)與橋北的主干道浦珠路隨著新浦口的成立，全區(qū)的交流增多，依靠著公共交通以及大量住宅小區(qū)的建成，形成了一個(gè)沿路商圈區(qū)域介紹區(qū)域特征該區(qū)域與地鐵有一定的距離，人流量不足；新項(xiàng)目不足，常住人口不多短期內(nèi)發(fā)展?jié)摿τ邢尬磥?lái)市場(chǎng)發(fā)展沿著主干道分布，區(qū)位要求極高主要是沿街商鋪為主，商業(yè)綜合體較少暫時(shí)較為不成熟，比較低端浦珠路商圈.旭日愛(ài)上城VOHO4.8大華錦繡華城宜馨苑商鋪萬(wàn)江共和新城商業(yè)恒輝翡翠城商鋪奧林購(gòu)物廣場(chǎng)華潤(rùn)蘇果業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合體奧林購(gòu)物廣場(chǎng)、大華錦繡華城綜合類(lèi)百貨華潤(rùn)蘇果街鋪恒輝翡翠城商鋪，萬(wàn)江共和新城業(yè)，宜馨苑商鋪，旭日愛(ài)上城VOHO4.8浦珠路重點(diǎn)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分布可以看出，浦珠路現(xiàn)已開(kāi)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目最主要是住宅的項(xiàng)目本身配套的街鋪，大型綜合體項(xiàng)目較少，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)的就是位于浦珠北路的奧林購(gòu)物廣場(chǎng)，總體量約為8.1萬(wàn)方，商業(yè)氛圍還較為濃重，人流量較多，同時(shí)品牌檔次較高運(yùn)營(yíng)效果良好。.項(xiàng)目名稱(chēng)明發(fā)城市廣場(chǎng)奧林廣場(chǎng)業(yè)態(tài)沿街商鋪綜合體商圈浦珠路商圈浦珠路商圈地址浦口頂山轉(zhuǎn)盤(pán)西南側(cè)

浦珠北路126號(hào)

商業(yè)建筑面積（平方米）估計(jì)1000008.1萬(wàn)平米推盤(pán)時(shí)間2011年10月2007年面積80-280平米100平米左右價(jià)格街鋪25000元/㎡左右，內(nèi)鋪均價(jià)15000元/㎡一期三萬(wàn)平米，租金扣15個(gè)點(diǎn)，二期5.1萬(wàn)平米，租金一層7元/平米/天，二層4元/平米/天去化情況僅剩余40套僅剩余少量店鋪未租出去浦珠路在售項(xiàng)目分布明發(fā)城市廣場(chǎng)奧林廣場(chǎng)可以看出，整個(gè)浦珠路商圈唯一較大的一個(gè)綜合體項(xiàng)目就是接近橋北的奧林廣場(chǎng)，總體量8.1萬(wàn)，但只租不售，一期扣15個(gè)點(diǎn)，二期一層7元/天/平米，現(xiàn)在商業(yè)氛圍不成熟，需要較長(zhǎng)的時(shí)間去積累人流。在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格一層25000元/平米，二層15000元/平米。未來(lái)無(wú)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。.價(jià)格區(qū)間2-3萬(wàn)元/㎡左右產(chǎn)品形式綜合體與街鋪并存客戶(hù)特征投資性客戶(hù)較多，外地客戶(hù)較多代表項(xiàng)目弘陽(yáng)廣場(chǎng)，天潤(rùn)廣場(chǎng)位于南京長(zhǎng)江大橋北部區(qū)域主要是依靠著南京長(zhǎng)江大橋承接主城區(qū)的人流量以及原老浦口區(qū)的居民區(qū)域介紹區(qū)域特征隨著2014年軌道1號(hào)線西沿線的開(kāi)通，及周邊大體量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的入駐會(huì)，未來(lái)發(fā)展前景良好。商業(yè)氛圍較好，人流較多，未來(lái)發(fā)展前景較好未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展最主要是沿著大橋北路，其次是柳州路，江山路等有較多的一些大型項(xiàng)目，綜合體與街鋪并存商業(yè)氛圍已經(jīng)初步形成橋北商圈：以華東MALL為中心的“江北第一商圈”已經(jīng)初步形成橋北商圈.橋北商圈重點(diǎn)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分布業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合體蘇寧環(huán)球天潤(rùn)廣場(chǎng)、弘陽(yáng)廣場(chǎng)街鋪天潤(rùn)城商業(yè)、金城麗景、明發(fā)外灘廣場(chǎng)、威尼斯水城可以看出，橋北商圈現(xiàn)在開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目綜合體與街鋪并重，且項(xiàng)目數(shù)目較多，體量巨大，商業(yè)氛圍較好。特別是其中的弘陽(yáng)廣場(chǎng)，現(xiàn)在是整個(gè)江北區(qū)域核心的商業(yè)區(qū)域，輻射全區(qū)以及部分城區(qū)。.橋北商圈重點(diǎn)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)：蘇寧環(huán)球天潤(rùn)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)(投資)商：蘇寧環(huán)球集團(tuán)項(xiàng)目狀態(tài)：已開(kāi)業(yè)、在進(jìn)行品牌調(diào)整開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年1月項(xiàng)目類(lèi)型：購(gòu)物中心建筑面積：6萬(wàn)平方米項(xiàng)目地址：江蘇南京柳州東路1號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)：弘陽(yáng)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)(投資)商：弘陽(yáng)集團(tuán)項(xiàng)目狀態(tài)：已開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年5月租金：平均約7元/平米/天項(xiàng)目類(lèi)型：綜合體建筑面積：55萬(wàn)平方米項(xiàng)目地址：近郊大橋北路48號(hào)(近泰達(dá)路).項(xiàng)目名稱(chēng)：明發(fā)外灘中心開(kāi)發(fā)(投資)商：明發(fā)集團(tuán)項(xiàng)目狀態(tài)：已開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年8月項(xiàng)目類(lèi)型：步行街與主力店建筑面積：20萬(wàn)平方米項(xiàng)目地址：浦口長(zhǎng)江大橋北堡公園濱江大道1號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)：威尼斯水城商鋪開(kāi)發(fā)(投資)商：蘇寧環(huán)球項(xiàng)目狀態(tài)：部分4街區(qū)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型：街鋪建筑面積：5萬(wàn)平方米項(xiàng)目地址：浦口區(qū)浦珠北路北外灘1號(hào)橋北商圈重點(diǎn)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目.橋北商圈在售項(xiàng)目可以看出，橋北商圈在售的項(xiàng)目總共有6個(gè)，總體量約55萬(wàn)方。最主要還是以社區(qū)配套商業(yè)為主，但其中也有部分購(gòu)物中心性質(zhì)的商業(yè)，如南京新一城商業(yè)。.橋北商圈在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)業(yè)態(tài)商圈地址商業(yè)建筑面積（平方米）面積價(jià)格海德北岸商業(yè)街鋪橋北商圈浦口區(qū)迎江路59號(hào)商業(yè)總體量17萬(wàn)方，一期9萬(wàn)方已經(jīng)完成招商93-250平方米均價(jià)16000元/平米金城麗景街鋪橋北商圈浦口大橋北路33號(hào)4萬(wàn)方65-280平米均價(jià)16000元/平米-22000元/平米南京新一城購(gòu)物中心橋北商圈大橋北路58號(hào)8萬(wàn)方100平米以上暫未確定天潤(rùn)城商業(yè)街鋪橋北商圈蜀山區(qū)黃山路和石臺(tái)路交叉口

在售12街區(qū)西門(mén)，預(yù)估體量1萬(wàn)平米左右100平米上下16000元/平米-18000元/平米明發(fā)外灘中心街鋪橋北商圈蜀山區(qū)望江路與潛山路交口往東200米總體量20萬(wàn)方，剩余150套，預(yù)估在15000方左右積30-800平米商鋪價(jià)格7000-20000元/平米威尼斯水城商業(yè)街鋪橋北商圈浦口浦珠北路北外灘1號(hào)5000050-100平米20000元/平米可以看出，橋北商圈在售的項(xiàng)目總共有6個(gè)，總體量約55萬(wàn)方。價(jià)格穩(wěn)定在16000元/平米-22000元/平米最主要還是以社區(qū)配套商業(yè)街鋪為主。其中南京新一城項(xiàng)目本身定位是橋北最高端的購(gòu)物中心，招商情況較為良好，運(yùn)動(dòng)品牌阿迪和NIKE，休閑類(lèi)的主打優(yōu)衣庫(kù)和CK,緊鄰弘陽(yáng)廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間應(yīng)該在2013年8月份以后。未來(lái)商業(yè)的環(huán)境較為優(yōu)越，認(rèn)可度較高。未來(lái)暫無(wú)未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。.橋北商圈：從整個(gè)浦口來(lái)看，唯一的一個(gè)較為成熟的商圈就是橋北商圈，是現(xiàn)在的浦口第一商圈，以弘陽(yáng)廣場(chǎng)為核心。所以在售商業(yè)當(dāng)中橋北商圈體量約為550000方，占比約為75%。但未來(lái)無(wú)大規(guī)模的商業(yè)體銷(xiāo)售，未來(lái)的進(jìn)一步發(fā)展的空間不大。浦珠路商圈：浦珠路商圈主要是依靠著連接