2023年物業(yè)服務企業(yè)的風險

第物業(yè)服務企業(yè)的風險

一、合同

（一）、與業(yè)主（用戶）簽定的格式合同

1、與業(yè)主簽定的格式合同：主要是物業(yè)服務合同、停車管理協(xié)議、供暖管理協(xié)議及其他與物業(yè)服務相關的合同、協(xié)議。主要涉及到服務質(zhì)量的約定，特別是量化要求；涉及到服務費用的繳納以及續(xù)約風險、違約風險。注意國家和北京市物業(yè)服務相關格式合同的變化。

2、與用戶簽定的格式合同：主要是裝修管理協(xié)議、停車管理協(xié)議、供暖管理協(xié)議及其他與物業(yè)服務相關的合同、協(xié)議。主要涉及到服務質(zhì)量的約定，特別是量化要求；涉及到服務費用的繳納以及續(xù)約風險、違約風險。注意國家和北京市物業(yè)服務相關格式合同的變化。

3、與服務外包方簽訂的格式合同：主要是鍋爐、電梯等設備設施管理，保潔綠化等環(huán)境管理的服務外包格式合同。涉及到格式合同服務質(zhì)量考核、合同付款時間及方式以及違約責任、合同終止時間，其他事項。

（二）合同履行：在合同訂立和前期履行過程中，對方均沒有產(chǎn)生過異議。但是在與對服務外包方服務質(zhì)量監(jiān)督、設備設施故障管理、重大投訴上，服務外包方經(jīng)常對合同履行義務、付款結(jié)算產(chǎn)生異議。合同續(xù)約、評為“不合格供方”的解約等行為也將存在一定風險。

二、規(guī)章制度和操作規(guī)程：

（一）、治安風險

所謂治安風險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，即導致了物業(yè)管理服務的風險。目前因改革開放和市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，我國人口的流動率日益增高，社會各層次的收入差距急劇增大，該社會問題產(chǎn)生的社會治安問題已明顯體現(xiàn)在小區(qū)中和物業(yè)管理服務行業(yè)里。入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類治安事件相繼發(fā)生在各個小區(qū)，給物業(yè)管理服務工作帶來。

（二）、車輛管理風險

所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)小區(qū)中的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務是由小區(qū)物業(yè)管理服務附帶產(chǎn)生的附加服務，通常由物業(yè)管理單位另行受發(fā)展商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理。車輛停放服務另行向車輛停放人在物業(yè)服務費本身以外、收取車輛停放服務費。車輛停放期間，車輛可能遭故意或過失損壞，也可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨可能賠付金額較大的風險。

（三）、消防風險

消防事故和隱患其實也是小區(qū)或大廈公共設施管理服務風險之一，但由于消防設施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風險單獨列明更有利于物業(yè)管理服務風險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的維護。消防設施的日常維修和養(yǎng)護以及確?；馂陌l(fā)生時，消防設施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設施的維修保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防系警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，如此物業(yè)管理單位面臨的風險不僅是經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑危苯迂熑稳撕蛦挝恢饕撠熑说葌€人還可能因此而承擔刑事法律責任。

（四）、設備風險

物業(yè)本身及公共設備和設施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損失，此項管理服務義務是物業(yè)管理單位主要的義務之一，同時因為物業(yè)、公共設施和設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產(chǎn)生了風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等。如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于全體業(yè)主共有和承擔管理責任的其他部分。

（五）、公共環(huán)境風險

物業(yè)管理單位依據(jù)法律規(guī)定和合同約定從事物業(yè)管理服務，物業(yè)管理服務的范圍通常是大廈和小區(qū)的紅線范圍內(nèi)，物業(yè)管理單位的義務是依據(jù)合同，對小區(qū)和大廈內(nèi)的公共區(qū)域和場地進行管理和維護服務，維護正常的使用和功能。公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。

三、活動管理風險

由于物業(yè)服務中活動組織與實施較多，比如說與業(yè)主的交流活動、與員工的溝通活動等等。在活動的組織、實施過程中會出現(xiàn)需要考慮活動本身（緊急突發(fā)事件、不可預見因素）的風險。

四、員工管理風險

員工管理風險在物業(yè)服務行業(yè)主要包括員工內(nèi)部管理（特別是護管隊伍）、員工食堂管理、員工宿舍管理等等。

五、經(jīng)營管理風險

由于物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中，因主觀判斷失誤或工作疏忽等造成的風險，導致企業(yè)經(jīng)濟損