前期介入考前須知

本文格式為Word版，下載可任意編輯——前期介入考前須知物業(yè)前期介入本卷須知

由于國內(nèi)三四級城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)水平目前尚處于相對落后的的狀況，消費(fèi)者的置業(yè)觀念、物業(yè)管理意識和其他地區(qū)比較還有較大差異，房產(chǎn)售價(jià)和物業(yè)管理收費(fèi)都處于較低的水平，因此以下的分析都是基于這種現(xiàn)狀來展開。

一、項(xiàng)目論證階段物業(yè)管理介入的內(nèi)容：

在論證階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)參與該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式的定位并盡量得到項(xiàng)目公司的采用。

1．考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期屬安置房，消費(fèi)者大多屬于中低收入階層，在市場定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以低廉一些；而其次期、第三期屬于商住樓，消費(fèi)者多為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。

2．對整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出了看法，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布局，既要便利于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

3．要有人車分流的概念，這在全國各地已經(jīng)不斷使用的提法和做法，也會(huì)是項(xiàng)目銷售的亮點(diǎn)之一。

4．確定物業(yè)管理早期介入和前期管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確各協(xié)同方之間信息溝通的渠道，確定各分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入內(nèi)容

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極參與相關(guān)方的溝通論證會(huì)，從使用和后期維護(hù)管理的角度對規(guī)劃方案提出建議：

1．考慮到項(xiàng)目較大、分期開發(fā)的狀況，建議在方案設(shè)計(jì)時(shí)采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對獨(dú)立和封閉。這樣有利于按服務(wù)對象的不同提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次的消費(fèi)者的需求。

2．對智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園等配套的安置、會(huì)所功能的設(shè)置等提供參考看法。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)積極在此方面表現(xiàn)出物業(yè)的專業(yè)和細(xì)致。

3．就物業(yè)管理基礎(chǔ)條件在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)予以落實(shí)，不僅要明確辦公用房，還要落實(shí)了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。

4．此階段要根據(jù)前期物業(yè)管理總體計(jì)劃方案的思路，進(jìn)行詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定，包括人員的編制及聘請、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測算等；均要有明確數(shù)據(jù)支撐和相關(guān)材料輔助說明。。

三、建設(shè)階段的介入內(nèi)容：

在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)要跟蹤整個(gè)過程，召集或參與專題探討會(huì)，及時(shí)提出整改看法，以便在建設(shè)中被采用調(diào)整。工程建設(shè)中典型的介入內(nèi)容如下：

1．對生活垃圾堆放、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求，要求設(shè)立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時(shí)要便利清洗。

2．樓梯道大門的安排，既要便于安裝對講系統(tǒng)，又要便于安裝集合信報(bào)箱，還要重視美觀實(shí)用和便于維修。

3．在綠化帶施工時(shí)，首先要考慮給水管道（綠化、保潔）的鋪設(shè)，否則可能返修，造成浪費(fèi)。

4．在施工過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)基礎(chǔ)沒有夯實(shí)的狀況，回填區(qū)域易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致排水管網(wǎng)發(fā)生斷裂。要重點(diǎn)跟進(jìn)關(guān)注并及時(shí)提醒以便重新施工。（此點(diǎn)是平昌項(xiàng)目目前不存在的問題，但是公司開發(fā)其它樓盤中已出現(xiàn)較多類似案例）。

5．督促建設(shè)單位將一些特別的裝飾、維修材料留出一部分以便于物業(yè)管理的維修和更換，如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料、地磚等；

6．對聘請的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，并組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。

7．與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)部門協(xié)調(diào)，確定相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。四、銷售階段的介入在此階段應(yīng)主要介入以下工作：

1．在銷售前，整理完成項(xiàng)目的整個(gè)物業(yè)管理方案，將大量涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。

2．銷售前對售樓人員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。

3．在售樓現(xiàn)場設(shè)立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業(yè)建設(shè)單位對物業(yè)管理的亂承諾，也使未來業(yè)主對物業(yè)管理有了信心，增加了購買的欲望。

4．為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時(shí)，就讓已聘請的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。六、早期介入的效果

物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都有很大的好處，是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效手段，應(yīng)引起各方面的重視，只有大家都能認(rèn)識到早期介入的重要性，物業(yè)管理市場的發(fā)育才可能進(jìn)一步完善。

其次部分：

前期介入在設(shè)備方面要注意哪些問題？

1.電氣方面：注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、防動(dòng)物、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題，對各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解，對照明線路設(shè)計(jì)是否符合以后管理的需要進(jìn)行確認(rèn)，以便利后期的維修、保養(yǎng)和管理。

2.消防方面，對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解；對電系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行把握，把握消防主機(jī)的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布等。

3.給排水方面，了解供水的系統(tǒng)狀況，各樓層由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住戶的供水方式，各個(gè)閥門的位置。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。

4.清潔方面，可以關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否便利，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否便利，天臺是否設(shè)置照明及水龍頭，以便利清潔用，是否設(shè)計(jì)垃圾收集點(diǎn)及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關(guān)的問題。

5.綠化、泳池方面，對綠化設(shè)計(jì)的品種是否適合以后的物業(yè)管理，是否適合以后長期保持相應(yīng)的花期，各種自動(dòng)澆水系統(tǒng)是否完善，花池

的排水是否恰當(dāng)，泳池的設(shè)備設(shè)計(jì)是否合理，補(bǔ)水、溢水、排水是否完

善，

6、安全方面：

關(guān)注其智能防盜設(shè)備是否完善，周邊防翻越是否合理，各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置是否足夠和合理，對住戶與商場的門是否進(jìn)行控制，能否有效的隔離商場人員進(jìn)入住戶空間，對出入口的設(shè)置是否合理，停車場的智能化有否安全隱患，管道井是否存在安全隱患。7、在土建方面需要注意哪些問題？

了解哪些為整體混凝土施工，哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線，在打孔和裝修時(shí)要注意。

8、在公共供水、供電方面：

確認(rèn)供水、供電是否實(shí)行最低用量要求？假使是，則公共用水、用電