上海某住宅小區(qū)項目提案

***提案報告項目態(tài)勢分析客源客層預估企劃思路探尋產品形象定位廣告總精神及訴求階段推廣策略售樓處風格建議八、VI及SHOW稿項目態(tài)勢分析1、有利因素分析（推廣本案時，應該抓住不放的賣點）（推廣本案時，能形成商機的訴求點）優(yōu)勢機會1、楊浦區(qū)的東外灘項目將于今年進入實質性開發(fā)階段。1、地段升值性不可估量，該地區(qū)可能成為明日楊浦楊浦大橋兩側和復興島地區(qū)，是重點開發(fā)黃浦江地的亮點區(qū)中的一部分2、楊浦區(qū)仍聚居著不少人口，但目前的住宅形態(tài)相對2、這些區(qū)域的住戶有改善居住條件的要求比較落后3、楊浦區(qū)目前開發(fā)的新個案不多3、本案周邊競品很少，占盡天時之利4、楊浦老區(qū)歷史悠久，區(qū)域住戶對地段產生了一定習4、區(qū)域客對地段抗性不大鞋慣性心托理蜓縫琴分5賀、本案周邊有露電力學院、水捏產大學、上海慕理工大學尾三雀績腸駕何5苦、借人文提升瞇品質，高校教盞師亦可成為本個案目標客失所高蝕校納冷抄拆言份協柿純趁轟成源亂6枕、距本雞案險80允0漿米處有一易初邀蓮花超市，周擺邊公交線四路鎮(zhèn)招亮棗纏6洲、購物方便，隸出行還算便捷紋曬賽斑多，附近生活老機能比較完善禾7蘆、小咬區(qū)勞1上0替萬平米規(guī)劃，冷棟距開闊，弱有隨500扛0辯平米中發(fā)央爸宋緞焦請7適、有一定品質此感，在該地區(qū)房相當有競爭力撲花園，建筑立漫面為歐陸風搬格蓮凈娘雅種勻蓋8野、房型面積控調制得較為合思理雪理宜夜與惹榴稈8哀、總價控制得斥適當陳2餃、不利因素分嚷析否（客觀上，項近目本身存在的焦不足齒）鍬伶獨嶄序廉員逝（隱藏的麻煩犬，推廣時可能鑼成為抗性）棵劣眉勢唇稈迎煎裕慣厚夫責尚攀抗性法1悅、楊浦區(qū)原為束工業(yè)園區(qū)，周婦邊工廠多，區(qū)儲域環(huán)羅境就聾叢件賞1謊、其他區(qū)域的歐客源對地區(qū)的詳認同度不高，慘外區(qū)霜相對較厘差琴染做兔武賤研憐眠爪電獎客難以進場驟2全、本案周遭開舉發(fā)緩慢，平房創(chuàng)舊房多，綜合涌治理差絨，爺模代稿保2雨、難以顯現本害案品質，不能馳借周邊配套造謀勢玻在楊浦亦屬落他后芬臘順移3逢、楊浦區(qū)較少郊有小高層產品兵，區(qū)域客習慣午性地踏認它徹頂列覆3攔、本案小高層諷要突破人們的所傳統心理望同多層住藍宅伐乓石支4劇、社區(qū)內沒有雞會所，周邊的糧休閑娛樂設施廉差抱揀蠟縣翠賤4摘、年輕人士難晌以接受平凡無責趣的生活，而聾他們的杰渴乎裝惱作局在稻鞠梅沖約調經濟收入恰恰錫能承受本案總給價，兩者十分圓矛盾尖5幻、肯德基、歐森尚等配套設施增在平涼路西側育，而韻本勿竄序朝扣5變、離眾所周知矩的大眾配套較膛遠賄案則位于平涼脖東側靠近軍工櫻路急二、客源客層訊預估涂1選、目前居住區(qū)畝域下楊浦特別是平絡涼路沿線站極少數虹口靠苗近楊浦地區(qū)米針對性訴求重朝點：把東外灘項目將句于明年啟動，眼該地區(qū)會成為掉成熟居住腹地饅楊浦平涼路生怒活圈生活機能怎較完善冷楊浦少有裝的殿1畝0傍萬方住宅小區(qū)倘2什、職業(yè)、職務煤生產企業(yè)觀占滲50葬%紛以上肯一般受薪者為翼主辣針對性訴求重活點：膀兩房面積紋在絮9賀0晉平米左右，總敏價控制合理雅房型規(guī)劃經濟昏實用浪在楊浦改善居鬼住條件，正是夾時候3、年齡宏集中船在陸36~4字5牧歲拒針對性訴求重勝點：革區(qū)域內不多見有的小高層產品暖棟距開闊醫(yī)，極500悶0虛平米中庭花園棕歐陸風情的住賣宅滑面雄積漁9機0私平米左右企劃思路探尋閱1所、以東外灘的煮耀眼前景吸引吸客源膚因為：敬本案周邊除了掘廢舊的工業(yè)廠孕房，還有破敗躲的兩層平房。遙目前的區(qū)域狀俱況難以讓人聯累想本案為高尚精住宅區(qū)。坦所以：轉我們要告訴客駐戶本區(qū)域的發(fā)村展?jié)摿?。明年兄的東外灘項目扮啟動后，本案董周邊環(huán)境確實周會有改觀。在截目前不能眼見扎為實的情況下啞，企劃要引導扣客戶構劃美好吧未來。有2當、以獨樹一幟劈的歐洲風格走器俏楊浦賺因為：話楊浦新造的住均宅房以平實的釋多層為主。象鏟本案這樣歐式京風格的小高層賓確不多見。材所以：紙我們要讓客戶坊感到花小錢買臭了一流的房子填，在楊浦區(qū)買藥歐式的小高層桌著實讓人羨慕樣。（本案的客絡源對住宅房仍呆持有相對保守轎的觀念，所以蛛本案的建筑風暢格會得到他們且的認同。）借3丸、以優(yōu)質的產昆品規(guī)劃提升品搶質常因為：互我們耕有正1證0胡萬平米小區(qū)規(guī)謎劃，在楊浦屬淘于大型住宅區(qū)遞，更庸有債500識0撤平米中庭花園惱，讓本案的品刊質領先楊浦。痰所以：慌企劃包裝上要益反復強調本案養(yǎng)的小區(qū)內部規(guī)蹄劃。從規(guī)模、羊棟距到中央花唇園，一直貫穿嬌整個行銷過程撐，成為報紙稿費宣傳的主題。情4虜、以小面積低鴉總價打動客戶厭因為：銹本案房型經濟俗實用。面積撒在未9剪0椒平米左右的兩邀房占總房源錫的遷87紀%輔，總價毛在括4濱0溫萬左右。諸所以：汽我們要告訴客騎戶小預算一樣疫可以入住高尚辱住宅。在打品沉質的同時，突脅出本案的總價際優(yōu)勢。產品形象定位嗎基于以上分析炕，我們將本案司定位為：痰東外灘生活圈覺，歐陸情懷實旁用住羨宅塔境1粱、東外灘生活爸圈套楊浦已經今非彼昔比。昔日以碰破舊廠房為標辮志的楊浦，至笑今雖仍未全部統改造完畢，但鄙五角場、控江刪路、周家嘴路落一帶，已初露笑繁華端倪。其厲他地區(qū)的舊房嚴，日后也必將綠動遷翻新，發(fā)亦展前景十分樂很觀。更為令人洽欣喜的是：楊餅浦的東外灘工做程將于明年正映式啟動。屆時殲楊浦大橋兩側叛區(qū)域和復興島筒地區(qū)將成為開仿發(fā)重點。將來哲會與北外灘連禽成一片，形成遣外灘新景觀帶典。本案即在東釣外灘軸線上，亂正好借東外灘及的發(fā)展前景提擺升本案品質。2、歐陸情懷堅本案歐洲風格瑞的立面，在老鞏楊浦比較少見池，但曲高并非副和寡。區(qū)域客銀的選房觀念較敲傳統保守，與無眾不同的住宅乏風格會讓他們吉倍感自豪。因霉此，楊浦獨樹速一幟的歐風立僅面將是本案一堆大特質。3、實用住宅棍從客層上看，略進場的客戶購渡買本案主要是你用來居住的，喇所以突出本案重的實用性應該避行之有效。撇材開周邊環(huán)境不殲談，本案的規(guī)富劃非常不錯。陶無論是小區(qū)內候部還是房型結薄構，都設計得濫比較合理而且熱適宜居住。故征企劃打算從產脾品本身的居住兆功能來挖掘客辱源。裙五、廣告總精抖神及訴求款1催、舉目遠瞻明導日東外灘完特敞市政規(guī)劃中的京東外灘項目即忘將啟動，本案互將借東外灘改鮮造之東風大占適地勢之利。雖毀目前基地仍略濁顯偏遠，但日丹后等東外灘沿男線的舊房拆除咱，周邊氣氛形鐘成后，地段價變值不可估量。委2玉、楊浦老城，健平涼繁華生活咽圈巴楊浦老城百年冶歷史悠悠，早京已是成熟的居凈住腹地。平涼脂路黃金地段，畫周遭生活配套螞一應俱全。周槐家嘴路上易初帶蓮花大型超市夸，滿足家庭購炸物的需求。楊擊浦大橋近旁，遙多條公交線路移頻繁往復，通情達市區(qū)各地。衫3付、區(qū)內稀有的霜歐陸風情阿楊浦新建的住襯宅傳統保守，卻很少有外立面豎上的變化與創(chuàng)卷新。本案大膽壞選用歐洲風格櫻的立面，在楊陸浦區(qū)內尤為顯梁眼。突兀于周瞎邊建筑，會讓至本案在區(qū)域客振心中形成檔次盒感。遼4霉、隸1須0風萬方小區(qū)邪，饞500朝0晌平米中庭花園攏在楊浦少見孕的樣1潛0暑萬方小區(qū)規(guī)?？?。重500滿0書平米的中庭花媽園，園內景致艙怡人，閑庭信痕步享受品質生奶活微。漿9遲幢小高層棟距肉開闊，保證采河光與私密，也誼為小區(qū)內綠化晃讓出了位置。癥5澡、適心宜居的康實用空間租房型控制合理牽實用，是理想誰的居家空間。咽舒適兩房，朝川南的主臥與氣劣派客廳，貼近振生活的人性規(guī)俱劃?？們r不高犬，花小預算就見可以邂逅大生雙活。勢綜合以上廣告表訴求，提煉出工廣告總精神：斃定居東外灘，墾宜居經典嘗家額征廣告總精神要準求將樓盤最主勁要的賣點用最磁簡潔的語句描由述，做到廣告態(tài)思路明確，簡致單易記。東外弟灘無疑是本案晨要著力宣傳的旱地段概念，而攻歐洲的建筑元暈素在傳統觀念商中永遠是經典懷的代名詞。切六、階段推廣候策略派本案要抓的兩早個宣傳重點：欲一是劈東外灘生活圈押的前景己，二是刪歐陸風情的實孕用性住宅奇。呀由于本案的客嬸源多為區(qū)域客送，所以媒體通沙路遵循以下原監(jiān)則：警1蛙、《新民》造株勢，夾報唱主使角水2呆、戶外媒體功指不可沒蹄3莖、傳統媒體為垃主，無特殊需喇要不做媒體通隔路創(chuàng)新第一階段貓時間：引導預品約期紅（持200到3李年尊5鳴月駱~籮8跌月中旬）抽主題：告知樓大盤基本信息，尾累積前期客源掉形式：制作銷棟售資料、發(fā)布丸戶外媒體慌在五角場、控績江路等地區(qū)、襯附近住宅小區(qū)閱旁投放橫幅胞在楊浦人流量杯比較集中的地圈方和易初蓮花鳥做戶外看板辣平涼路上懸掛部對旗造勢引導抽制作簡單的銷促售資料，業(yè)務躁員用于定點派佩發(fā)第二階段負時間：公開期檔（蛙200朵3壟年掉8鞋月下旬）沖主題：歐洲風勾情的東外灘住提宅仇形式：易初蓮拐花展示1、制作銷海村2揚、燥8儉月下旬打一次攜新民晚報，告解知預約信息哲3縫、肉8自月底在易初蓮荷花作樓盤展示第三階段任時間：第一強啦銷持續(xù)擋（贈200尾3忙年搏9花月走~1聾2達月）悅主題：側重本倒案品質（東外植灘歐洲花園）暗形式：報紙稿找，派夾報，商因場巡展購1跟、新民晚報開胖盤半版億2嘩、懲強銷期每兩周心投放一次晚報亮通欄、派夾報株（兩者間隔）會3林、持續(xù)房期尖D智S海拜訪昌4桃、顯S違P必活動（滬東文片化宮）羽5寄、持續(xù)期降低荷報紙稿投放頻者率第四階段驟時間：第二強突銷持續(xù)系（浸200晚4叉年膨1蘋月錘~200厲4減年松5嗓月）秒主題染：謙500液0廟平米歐式中庭剖，總價實惠的俯經濟房源木形式：報紙稿港，戶外廣告通1革、強銷期每兩狹周投放一次晚斷報通欄、派夾警報（兩者間隔侍）訴2池、跡拉橫幅、樓幅脂造勢注3生、偏S疲P命活動（東宮、秩中庭花園內）焰4頂、持續(xù)期降低朽媒體頻率第五階段乘時間：掃尾期宇（湖200翅4母年儉6觸月球~崇7鞏月）作主題：現房亮介相，最后讓利蝦大行動形式：報紙稿著1摩、老客戶回訪塌（參觀樣板房佳）供2英、晚報清盤稿忌七、售樓處風鍵格建議營本案售樓處為武長蛇2賓4批米，符寬松1驅2嗽米，總建激面特57膀6糖平米的兩層建臨筑。現分別對興一、二層規(guī)劃忽作以下建議：謠總體風格：蒸與住宅風格一備致，室內裝潢呈布置融入歐洲立元素疊1挎、售樓處一層吼主要作為模型患展示及洽談區(qū)隨A占、進門處設銷到控臺，背景逮為逼LOG凡O尚墻。運B閥、在一側開辟麻裱板區(qū)，放置炸有關樓盤介紹挎的展板。錘C摧、裱板旁放置鈴本案大模型，胖模型區(qū)挑空，起可顯得氣派寬摘敞角D恰、另一側開辟案洽談區(qū)，安排眠三到四組開放湖式銷售桌椅，綿兩組私密性較島強的洽談桌椅糖E仙、安排一私密脊處做洗手間柿2開、售樓處二層棄主要作為樣板飄房展示區(qū)導A曬、本案兩房居換多，所以用主猜力兩房房型做績樣板房稻B伸、樣板房周圍鎮(zhèn)建議做模擬綠后化及景觀廣告預算表謎本案一期總銷詢金額增約餓2.結4瘦億，廣告總預崗算愁360屑萬字(咳約占總銷金額敞的贊1.5%在)握。斬項目困內容說明哈單價甜備注穗固定成本董樣板房衫售樓處二層古12.0植模型盯10.0帶透視圖顫鳥瞰、總坪、關單體撇3.0怖售樓現場漁售樓處一層蠅12.0之戶外看板輕滬東文化宮、巴五角場、易初賠蓮花掘35.0婆引導旗