我國保障性住房建設中存在的問題與對策

/我國保障性住房建設中存在的問題及對策摘要：保障性住房是關系到人民群眾切身利益的重大民生問題，自我國住房制度改革實施以來，為解決人民群眾的住房困難做出了很大貢獻，但因我國保障性住房制度制定時間較短，在具體的實施過程中卻由于政策的先天不足或執(zhí)行偏差，出現(xiàn)了諸多問題。文章從分析我國保障性住房基本狀況著手，探討了保障性住房建設中存在的問題，并對保障性住房的進一步發(fā)展和完善提出了建議。關鍵詞：保障性住房；問題；對策1我國保障性住房概述1.1我國保障性住房的概念保障性住房是和商品性住房相對應的一個概念，是我國城鎮(zhèn)住宅建設中較具特別性的一種類型住宅，指依據(jù)國家政策及法律法規(guī)，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，為中低收人住房困難家庭所供應的限定標準、限定價格或租金，具有社會保障性質(zhì)的住房。一般由廉租房、經(jīng)濟適用住房和公共租賃房構(gòu)成。1.2我國保障性住房的主要分類及保障對象它們之間的區(qū)分在于：廉租房和公租房的租賃人對廉租房和公租房沒有產(chǎn)權；經(jīng)濟適用房的購買人對房屋只有有限的產(chǎn)權，因為他們不能依據(jù)市場上的價格進行出售，只能依照政府規(guī)定的價格，賣給規(guī)定的買受人。廉租房和公租房之間的最大區(qū)分在于兩種房屋面對的群體不同：廉租房針對城鎮(zhèn)戶籍居民中的最低收入者，不針對城鎮(zhèn)非戶籍人口；而公租房不僅僅針對城鎮(zhèn)戶籍居民中的最低收入者，也面對城市的非戶籍人口中的剛就業(yè)高校生、農(nóng)夫工等低收入群體。1.3我國保障性住房的建設現(xiàn)狀依據(jù)中國社會目前的發(fā)展階段，應納入保障性住房范圍的城鎮(zhèn)家庭占比大約應在30%左右，這意味著中國將有6000萬個家庭須要保障房，但據(jù)樂觀計算，目前具有保障性質(zhì)的住房共計1530萬套，僅能覆蓋25%左右的城鎮(zhèn)中低收入家庭，意味著實際保障性供房缺口至少在4500萬套左右。通過以上數(shù)據(jù)我們可以得知，我國的城市保障性住房建設程度照舊較低，覆蓋面較窄，供需沖突驚惶，仍有眾多的低收入階層無法享受到國家的保障性住房政策。在這樣的狀況下，假如允許眾多開發(fā)商、高收入階層通過各種手段進入城市保障性住房領域追逐不當益，則城市保障性住房制度的目的將可能在很大程度上難以實現(xiàn)，社會沖突將更加尖銳。2我國保障性住房建設面臨的主要問題2.1法制建設滯后我國至今尚未出臺關于保障性住房的法律或行政法規(guī)，中心政府主要以一些規(guī)范性文件來推動保障性住房的建設和發(fā)展，具有短期性、時效性的特點，因而在權威性、強制力、執(zhí)行力和覆蓋面方面有所欠缺。特別是地方政府制定具體的地區(qū)性保障房建設和支配政策時，對保障對象、保障標準、保障水平、資金來源、管理機構(gòu)等方面的界定不一，導致不同地區(qū)的政策差異很大，不利于住房保障制度的全國統(tǒng)一性。2.1.1績效考核和監(jiān)督體系不夠完善目前我國的住房保障體系還缺乏相應的績效考核系統(tǒng)，保障性住房建設尚未完全和地方政府的政績掛鉤，而保障性住房建設有確定的建設周期，難以為地方政府產(chǎn)生立竿見影的政績效果，相應的績效考核，包括考核誰、由誰考核、如何考核、考核的結(jié)果怎樣掛鉤等都沒有規(guī)定，或僅是略微提及，簡潔招致地方政府的忽視。同樣，整個保障性住房建設過程，從立項、招投標、施工建設、受理并支配等各個環(huán)節(jié)都缺乏嚴格限制和有效監(jiān)管。目前尚未成立特地的監(jiān)督系統(tǒng)，社會監(jiān)督也只是個別的、自發(fā)的現(xiàn)象，缺少有組織的管理。司法監(jiān)督屬于事后監(jiān)督，往往只是在發(fā)生嚴峻違法行為后才實施救濟，很多經(jīng)濟損失難以挽回。即使在行政監(jiān)督系統(tǒng)內(nèi)部，也是以管理部門的日常自行監(jiān)督為主，很難保證權力不走樣、不異化。2.1.2準入、退出機制不完善由于我國并沒有建立起個人財產(chǎn)申報制度以及信用評估體系，因此無法在短時間內(nèi)精確地對申請人的收入進行有效地審查，更多的是通過個人和單位供應的工資單或收入證明作為主要依據(jù)。而現(xiàn)實中存在很多工資以外的收入，審查部門往往無法查詢清楚，由此，“城市低收入家庭”在實踐中成為較為模糊、難以具體化的概念。另外，有些城市居民則通過各種方式“買通”有關機構(gòu)的工作人員，以虛假證明獲得申請資格，而對于這種弄虛作假的行為缺乏懲處性措施且執(zhí)法不到位。盡管2005年7月建設部、民政部明確規(guī)定了住房保障對象退出的條件，然而現(xiàn)實狀況是，無論定期還是不定期的抽查都相對缺乏，導致對保障性住房租賃戶的動態(tài)調(diào)整和監(jiān)管成效低下。加之信息不對稱、約束體系不健全，缺乏獎懲機制，致使很多享受保障性住房待遇的家庭在其經(jīng)濟條件好轉(zhuǎn)、超過保障性住房的申請條件時，房管部門很難剛好發(fā)覺并要求其退出承租的廉租住房，或停止發(fā)放租賃補貼、租金核減。甚至有的城鎮(zhèn)居民一旦購買到經(jīng)濟適用房或享受到實物配租形式的廉租房，便將終身擁有，從而形成“福利固化”的現(xiàn)象，導致退出機制形同虛設，不僅加劇了保障性住房的供需沖突，也有違社會公允。2.1.3保障對象的覆蓋面較窄依據(jù)立法目的，我國城市保障性住房保障的對象是具有城鎮(zhèn)戶口的低收入家庭或個人，但隨著我國改革開放進程的逐步深化，大批“農(nóng)夫工”涌入城市，大量剛畢業(yè)的高校生也“融入”城市，他們卻往往不符合廉租房的申請條件，也無法或無力購買經(jīng)濟適用房，他們的基本住房保障成為普遍性的難題。針對這一現(xiàn)象，近年來各地起先主動新建公租房，但照舊存在供應量不足、搖號配租等待時間長、配套設施不健全、貧困人群聚集等問題。2.2供需沖突突出2.2.1房源稀有短缺之前的過度開發(fā)和濫批濫建，導致現(xiàn)有的可用土地資源有限，再加上各方既得利益集團的不合作甚至抵制，很多地方出現(xiàn)開發(fā)保障性住房必需的土地、資金及其他資源短缺，這最終必定造成保障性住房房源的稀有短缺。目前整個保障性住房供應總量嚴峻不足，難以滿意中、低收入家庭的實際需求。很多居民滿意申請條件亦剛好提出申請，但僧多粥少，只能排隊等待下一批房源。2.2.2整體結(jié)構(gòu)性失衡在保障性住房建設實踐中，部分地方政府或急于求成，未能細致調(diào)查當?shù)貙嶋H狀況、推算各類型房源合理比例就盲目發(fā)展；或限于財力，僅重點發(fā)展政府財政投入小、可引入商業(yè)資本的經(jīng)濟適用住房等，結(jié)果是廉租住房、經(jīng)濟適用住房和公共租賃房等比例失調(diào)，整個保障性住房市場在總量不足的狀況下又出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，和當?shù)貙嶋H需求脫節(jié)，甚至出現(xiàn)部分戶型合理、價格適中的房源嚴峻緊缺、部分大戶型房源因總價過高、超出實際需求而無人問津的現(xiàn)象。2.2.3地方政府對地價有上漲沖動。在目前的財政體制和政績評價體制下，房價漲的越快，地方政府的財政收益增長越快，地方GDP增長越快。這必定導致地方政府通過限制住房土地供應來提高土地出讓價，進而造成房地產(chǎn)市場的價格的不斷上升。即使在市場經(jīng)濟發(fā)達的美國在出讓土地的時候也嚴格規(guī)定，房地產(chǎn)商必需拿出10%的土地作為保障性住房建設，而我國前一段時期，沒有形成完善的土地出讓和保障性住房建設的硬性制度建設。2.3融資存在問題2.3.1政府干脆投入特別有限地方財政的投入首先是基礎設施建設、農(nóng)業(yè)、行政管理等事業(yè)，保障房投入資金有限，導致財政收支沖突突出，保障房建設投資難以為繼，而中心財政不能增加轉(zhuǎn)移性支出，保障房建設目標難以實現(xiàn)。在國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房價的調(diào)整會影響地方政府的土地出讓收益，對于土地收益占財政收入比重較大的地區(qū)，這一影響更加明顯。房價的調(diào)整也會通過市場交易量及交易價格影響到建筑業(yè)等，使地方財力的增長面臨更大的壓力，進而影響地方政府對保障房的投資的投資。2.3.2民間資本缺乏介入動力保障性住房項目投資既非競爭性項目，又非壟斷性項目，投資該領域的回報遠遠低于競爭性投資項目，保障性住房投資除了具有一般不動產(chǎn)項目投資的投資回收周期長、經(jīng)營管理相對困難的特點，還具有投資收益率明顯偏低的特點，而民間資本的逐利性特點，會使其對幾乎沒有投資回報的保障房項目失去投資的原動力，因而對民間資金吸引力較弱。2.4居住空間分異，配套設施不完善居住空間分異是指不同職業(yè)背景、文化取向、收入狀況的居民在住房選擇上趨于同類相聚，居住空間分布相對集中、相對獨立、相對分化的現(xiàn)象。目前保障性住房大多為集中建設，這樣極易產(chǎn)生居住空間分異現(xiàn)象，低收入群體過度聚集并和其他社會群體隔離，由此會引發(fā)大量問題，從歐美等國家閱歷來看，居住空間分異不僅會帶來高密度、擁擠、公共設施匱乏等城市環(huán)境方面的問題，而且會引發(fā)諸如犯罪率提高、失業(yè)、嚴峻依靠社會福利政策等社會問題。小區(qū)四周的配套設施建設，包括交通、醫(yī)院、學校、體育館、綠化帶等等，或因政府財力有限，或因相關部門相互推諉，往往簡潔遭到忽視，導致投資不力，進展嚴峻滯后。且保障性住房通常地處城郊，地理位置不合理，結(jié)果造成入住居民工作、生活極為不便，影響了小區(qū)的入住率，甚至出現(xiàn)退租現(xiàn)象。投人大量人力物力財力的保障性住房，卻成為居民的“雞肋”，整體滿意度大打折扣。3推動和改善我國保障性住房建設的對策3.1加快住房保障立法并建立特地的機構(gòu)。制定符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī)，可從立法上規(guī)定住房保障的對象、保障標準、保障水平及保障資金的來源。各地方應當結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展的實際，推動地方性的住房保障法規(guī)。建立相應的政府特地機構(gòu)，管理保障性住房投資資金，全面負責保障性住房的投資、建設和管理。使具體的項目建設者只須要面對特地機構(gòu)，而政府管理的眾多部門也只須要監(jiān)督這一個部門，也可以增加政府對保障性住房的監(jiān)督和限制力度。3.2多渠道籌集資金和房源中心政府應當加大對保障性住房建設的支持力度，增加對財政困難地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付，對現(xiàn)有的住房金融制度進行改革，先選擇個別城市試點，在保障性住房建設中引入商業(yè)資本、民間資本等。地方政府要切實增加財政投入，不得挪用擠占保障性住房建設資金，落實土地供應、資金投入、稅費實惠等相關政策，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動主動參和保障性住房建設，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房資金和房源。3.3構(gòu)建多層次的住房保障體系現(xiàn)階段的住房保障只能以低水平、廣覆蓋為目標，遵循“適宜保障”的原則，有步驟、有層次、漸進性地解決中低收入家庭的住房問題。依據(jù)不同的經(jīng)濟政策支配、不同的住房發(fā)展階段和不同居民的保障需求，從住房供應結(jié)構(gòu)、供應方式方面，建立適應不同收入水平居民支付實力的、分層次的住房保障體系，供應不同標準的、可供選擇的保障方式。各地政府應當細致調(diào)研本地實際狀況，制定科學的方案，統(tǒng)籌當?shù)乜衫觅Y源，合理規(guī)劃不同類型保障性住房結(jié)構(gòu)比例，把這項關系社會穩(wěn)定和諧的民生工程真正落實到位。一方面，依據(jù)本地實際須要調(diào)整保障房中經(jīng)濟適用住房、廉租住房、公共租賃房等各種類型房源的結(jié)構(gòu)比例；另一方面，也要考慮申請人員的實際須要和購買力，確保同一類型保障性住房中各種戶型的結(jié)構(gòu)比例適當，避開出現(xiàn)部分戶型緊缺、部分戶型無人問津的現(xiàn)象。3.4建立完善的準入、退出機制3.4.1準入機制為了能夠?qū)ι陥鬆顩r進行精確核對，應從我國實際動身，建立各部門聯(lián)網(wǎng)的“居民收入狀況核對系統(tǒng)”，通過建立起來的“電子比對專線”，可以干脆查看申請家庭的存款賬戶、股市賬戶、納稅記錄、房產(chǎn)登記等信息，從而了解申請家庭的實際收入狀況，并和其申報狀況進行比對。3.4.2退出機制它是住房保障全面和動態(tài)管理機制建設的重點。不同類型的保障房設定不同的保障線，面對不同的保障對象，設計可行的有針對性的審核程序，并重視退出程序的制定執(zhí)行。一方面力保符合標準的中低收入家庭能夠的確享受到保障性住房福利，另一方面，也要留意確定年限后，隨著經(jīng)濟狀況的改善和提高，不再符合條件的家庭應剛好退出，讓位給其他住房困難且符合保障標準的家庭。3.5引入績效考核機制績效考核中的績效指標為政府制定保障房建設的具體工作支配供應依據(jù)，并指導其合理配置資源，嚴格、客觀的考核體系的存在促使政府必需按考核的標準而不是自己的意愿開展工作?？冃Э己艘灿兄跒檎麄€社會從外部監(jiān)督政府行為供應基準線。將績效考核和社會監(jiān)督結(jié)合起來，發(fā)揮社會團體、公益組織、社會輿論等對保障性住房建設的監(jiān)督作用，揭露保障性住房建設中的非正常事務、抨擊政府機構(gòu)或工作人員的官僚主義、反映中低收人群體在保障性住房方面的呼聲，能夠維護和推動保障性住房建設的良性發(fā)展。從我國保障性住房建設實際狀況來看，建立特地的監(jiān)督系統(tǒng)也同樣必要，建議成立由政府代表、社會代表、居民代表等組成的特地監(jiān)督委員會，定期審查保障性住房的資金投入、運行狀況、審核程序等，使各方利益都能夠得到維護。在此基礎上進一步和政府部門密切協(xié)作，開展宏觀預警監(jiān)督活動3.6選址合理，配套設施要齊全我國的保障房本質(zhì)上是一種中低價位的商品房，那么保障房的選址就應和其定位相符合，選擇在當?shù)匾话阕≌_發(fā)的熱點區(qū)域，在一般住宅小區(qū)選擇幾棟樓作為保障房，使一般的商品房和保障房共在一小區(qū)，限價房小區(qū)的超市、醫(yī)療、教化和銀行等設施都會齊全，這樣既可以穩(wěn)定房價，又可以便利人們的生活，解決部分中低收入階層的自住需求，降低其居住成本。在選擇開發(fā)商的招標文件中，要求開發(fā)商投標時對工程質(zhì)量做出承諾，保證限價房的質(zhì)量和一般商品房的質(zhì)量一樣，并把質(zhì)量標準以確定條款形式寫入政府和開發(fā)商簽訂的合同中，激勵開發(fā)商供應高質(zhì)量的限價房。在保障房建設過程中，政府要對房屋的地基、施工材料等進行檢查，防止開發(fā)商偷工減料;在保障房建成后，政府確定要對房屋進行驗收，檢驗保障房是否符合標準，在運用過程中聽取住戶的反饋看法，確保保障房的質(zhì)量合格。4結(jié)語城市保障性住房問題絕不僅僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個重大的社會問題。保障性住房規(guī)劃必需遵循社會公允和公正的原則，避開以經(jīng)濟效益作為唯一的供應和布局準則。當然城市規(guī)劃不行能解決全部的問題，在社會保障住房的供應方面尤其如此。這就要求各級政府以社會和諧和公允公正為價值理念、以低收入群體盡快融入主