“盛唐藝術園”整體定位及可行性報告

目錄總經(jīng)理摘要………………………………第3頁第一章：項目簡介………………………第6頁一、項目位置項目概況第二章：土地價值研判…………………第8頁第三章：項目開發(fā)理念…………………第11頁一、整體目開發(fā)理念二、產(chǎn)皮設計理念第四章：項目定位建議…………………第16頁一、項目總體定位宜二、項目市場互定位那三、項目消費綁者定位懇四、市場競爭瓦定位鬧第五章：總體饅規(guī)劃分析及建終議刊………………但………………允………………現(xiàn)………………持………………夾………………礎………左…肌第期2浮1宅頁一、分區(qū)思路二、分期思路額三、分區(qū)中的詞兩種不同布局超思路四、容積率五、各區(qū)參數(shù)莖第六章：項目讀建筑規(guī)劃及建霸議楚………………帽………………緊………………株………………割………………斤………………腔………滿…勸第終2蜘6塑頁沒一、產(chǎn)品規(guī)劃算分析強二、物業(yè)類型友建議你三、單體面積淺建議圍四、面積及房削型配比唐五、房型設計循建議寺六、建筑及風帝格建議李第七章：環(huán)境亞規(guī)劃分析及建醋議彈………………朽………………否………………司………………靈………………唇………………刑………徹…膜第律3防5攪頁室一、景觀環(huán)境巾設計理念南二、景觀環(huán)境座手法腸第八章：公共匙、芙蕖設施規(guī)依劃建隸議積………………驗………………孤………………啄………………痰………………蜘………………侍…部…膽第猛3頓9勸頁目一、藝術館區(qū)唐建議津二、公共設施剝建議要第九章：分期州推案建關議懸………………砌………………歷………………畝………………廉………………刪………………件………………掘…志第釣4泳3添頁轎第十章：新材勤料、新技術的串應舍用晚………………途………………駐………………盟………………稠………………花………………賣……勇…想第萄4僅4送頁嘴第十一章：經(jīng)僵濟指標建議及繼財務分笑析友………………處………………響………………循………………盆………………蘆………………涉…鏟第鳥4睡5貌頁貫第十二章：盛建唐藝術羞園痰200胡2勸年工作推進計輩劃香前………………獎………………迅………………召………………搶………………鞋……芬…慶第榜4麗8始頁要附件：項目經(jīng)誓濟指標的多個紀論證方秤案奉………………柳………………徑………………睬………………渾………………訴………………毯…顯第兄4滑9洲頁耐【覽總經(jīng)理提要收】占本次報告是在萄前幾次報告基錦礎上禮,斑從項目簡介、廁土地價值研判劃、開發(fā)理念分降析、項目定位縣、消費群分析迅、市場競爭重膚點、產(chǎn)品建議巡以及配套、公區(qū)共服務設施規(guī)婚劃、推案建議敏、項目技術指族標分析等多方揚面進行了進一陣步的論證分析殿，并提出相關隱建議，力求對唯項目的規(guī)劃設粉計、開發(fā)操盤胳等方面起到相可應的作用。掀我們一直認為凍本地塊是建造衣別墅的一塊好東地，具備了較蠻強的先天的資雄源優(yōu)勢；紫綜合本項目的損藝術性質(zhì)立項姓、容積率限定藏、低地價取得酬等因素，本地茂塊在后期的操惡作中有較大的者價值提升空間群，因此對于本錦項目的開發(fā)理浪應有十分的信慨心。德在開發(fā)理念思睬考方面，我們頂提出弦“鐘圍繞市場，賺偽足利潤刊”晃、南“炎筐做精品，樹品葡牌斤”韻、腫“偉既要考量現(xiàn)實鋪，又要適度超究前元”蘭、睡“振尊重共性，突演出個安性易”晚擺整體開發(fā)的拍四大賤理念，在產(chǎn)品僵上房以膊“崗一幢一境界，虎一戶一藝境召”御為理念進行規(guī)繞劃設計。罩我們將藏本項目總體定乒位嘴為踢“墳南京首座自然塌生態(tài)頂級藝墅乳社術區(qū)庫”久，并確定了個“印雙層次高檔物咐業(yè)對應雙層次鑰高檔客戶瞞群炊”鐘的市場定位。隊我們認為本項拖目的消費者定窯位應該是扶兩大主力階層摸為主導，覆蓋星整體中高收入慌階層，膊既包括交身家數(shù)百萬、漸可承擔封100釀萬以上房價的扁老板階層（俊針對高檔別墅口客戶群），仙也包括可承擔瓶總楊價陡8始0躍萬以下的較高堪收入精英階層稠（的針對一般別墅以客戶群指）；他們的鋪主體年齡分布節(jié)在雪3念5賄—正50霧歲之間辣，并形成年齡均逐漸趨低的趨蘿勢，其中購買每力最為旺盛的毀集中勝在亡3矛5映歲左右驅(qū)和拋4駝5炎歲左右。殊根據(jù)南京別墅取市場的發(fā)展現(xiàn)李狀，本項目援總價競爭與同紀品質(zhì)物業(yè)競爭想并存脆，因此我們作櫻好脅針對同類型的敏別墅物業(yè)（主掀要對手集中在全亞東新區(qū)、江旱寧區(qū)）和針對條同總價的公寓厘型社區(qū)（對聯(lián)基體別墅而言，超主要對手集中竊在河西、城中析心一帶）實施心“廁遠東戰(zhàn)貫役衣”嘆與條“捎南方會筆戰(zhàn)廚”彎兩大戰(zhàn)役的準死備。價產(chǎn)品方面，我座們建議泊以獨棟、雙拼命別墅為主，以逝高尚純別墅概司念統(tǒng)領社區(qū)內(nèi)擁所有產(chǎn)品裳（除傳統(tǒng)的獨集棟、雙拼別墅布外，可考慮引倡進雙立別墅、款別墅樓中樓；慕同時以聯(lián)體別趕墅、別墅樓中啦樓等一般別墅耕類型產(chǎn)品作為艦補充，依勢而瑞造）。斯單體面積的設收計，愧既要充分滿足攪別墅居家的空駐間需求，也要秋考慮到市場承裕受能力，尤其肆是總價的承受塌力；侵而釣空間是別墅的密靈魂，因此必伍須泰從房型上對南慚京的別墅房型碼進行一癥場核“劈空間革耽命么”吸。番景觀方面我們羅提出管“毛大地藝術，唐錘詩遺韻，自然尸人攏文叫”造振的設計理念，胡本次環(huán)境規(guī)劃郵的思路應從自依然、藝術、唐庫朝的人文歷史享（如唐詩意境琴等）中去充分叔挖掘，提煉出全本案景觀設計浮的理念和各種爽元素。享在整體容積率積為就0.活3提的情況下，本觸項目的開發(fā)及景建設成本為層2誓88宇,省644蔬,暗25束0帽元，鍛收益為武409,27側(cè)1,200艘元，蛙利潤為高73蕉,叮560含,盼76扒2責元，略利潤率為碰18錢%非。昨第一章：項目絮簡介仔一、項目位置孟：的灰本項目位于南護京江寧經(jīng)濟技蔬術開發(fā)區(qū)西南速部，地處將軍勢路延長線、牛雁首山風景區(qū)整姻體規(guī)劃范圍之臨內(nèi)?；啬吓R趙佛城西路，連演接將軍路，北尿靠將軍山脈，屈東側(cè)隔康辰豪摧園與河海大學匪新校區(qū)相連，梅西接牛首山國傷家級度假休閑齒風景區(qū)?？芍睉z接與江寧城區(qū)鳳及南京市中心賠聯(lián)系，距市中歸心新街口們約土1圈5兼公里，距祿口揪國際機場懲約君2評0勺公里，交通十蠅分便捷。規(guī)劃梯和居住環(huán)境上岡是一個正在日欄漸成熟的新區(qū)雁高尚住宅區(qū)。混由于江寧區(qū)將裝軍路沿線的大栽規(guī)模開發(fā)，聯(lián)藏系基地的道路底業(yè)已具備了通秤暢的交通狀況退、完善的基礎坑設施與良好的廢視覺景觀。江身寧區(qū)主干道將木軍路跨外秦淮勸河大橋的竣工晶、共青團路的破開通，可直接派通向新街口，竟大大減少了基灑地與南京市中戶心的時距；距曠將軍不路咽1秩公里的機場高韻速公路，也增咸強了該區(qū)域的廳交通選擇性，劉為基地成為市好域性地塊準備礦了充足條件。拼二、項目概況牙：配本項目占地面量積模50然0接畝，基地呈方絕形。規(guī)劃紅線住面鷹積僻3歉2晚公頃，其中小油部分必須用作縣主題藝術館及劉藝術園區(qū)的建愁設?；啬吓R四佛城西路，北?？繉④娚矫}，坐東側(cè)隔康辰豪騰園與河海大學朋新校區(qū)相連，歇西接度假休閑喚風景區(qū)，是將章軍山脈中自然影資源較為豐富葵的區(qū)段，具有綢一定的環(huán)境優(yōu)孔勢。列基地內(nèi)地勢北穩(wěn)高南低，同時涌具有淺丘、平橫地、人工湖、翻林地、沼澤等阿多種地形地疾貌擾防。將軍山脈在魔基地北側(cè)形奮成白4義座山峰，峰谷嫩交錯，形成良長好的基地背景踢?；刂胁肯嗾紝ζ教?，局部順有水塘和沼澤并，南側(cè)地勢略手高有緩坡，形棋成與南側(cè)道路腹的天然屏障，想在隔塵擋噪方壺面有良好作用年。從佛城西路駐越過此緩坡，扇隔湖望山，別存有洞天。基地表西南部、東北躁部有兩個人工匠湖（康后湖與娘韓老洼水庫）蜻，是基地寶貴糟的景觀元素和跑生態(tài)資源。東棋北部尚有一景慘觀獨特的廢舊啟采石場。整個污基地范圍內(nèi)植晉被茂盛，空氣革清新，集景觀輸性、生態(tài)性于去一體。具備建醬設高品位住宅幣所需的多種資椅源。勉本項目規(guī)劃容勒積率姑為栗0.可3默左右。過第二章：土地棋價值研判牽胳土地屬性分析喬：勤清晶尊重每一塊土抓地。只有視土勒地如生命，精劑心挖掘它的各波種屬性，并賦禾予它內(nèi)涵，才亦能發(fā)揮土地的車最高價值。達我們從先天和取后天兩大方面道來研判本地塊默的價值：1、先天擴資源：將軍山王脈形成的四座潮山峰，林木茂罩盛；坐擁康后磚湖與沐英湖兩墓大水體，更有等遍布基地的人體工湖、水潭；拼同時具有淺丘肥、平地、坡地節(jié)、山峰、山谷致、林地、沼澤糊等多種地形地銹貌，基地腹地謀的廢舊采石場漂也是一道獨特裳的風景景觀。紅應該說，本基撓地的自然資源岸在整個南京都倆屬上乘，在將匯軍路沿線更為跌突出。觸景觀：韓府山宋、翠屏山、將何軍山的聯(lián)體山盯脈，正好在本三地塊上拐個彎這，形成了本地羊塊最好的景觀楚優(yōu)勢，坐北朝毫南，靠山面水陳，可充分利用疊自然的山水景花觀。挑冶孟位置：整個將瓜軍路板塊均為祖高尚住宅區(qū)，降本地塊南臨佛笛城西路，北靠堤將軍山脈，東弟側(cè)隔康辰豪園泄與河海大葛學新校區(qū)相連兆，西接度假休巷閑風景區(qū)，與乖運盛正好構(gòu)成臺將軍路板塊的介頭尾，而且道咳路沿線均具有到良好的自然景糞觀，符合高檔倡別墅的區(qū)位和喉環(huán)境要求。鈔交通：影距市中蓮心玩1已6降公里，距區(qū)政發(fā)府所在托地鵝6暖公里，距開發(fā)愁區(qū)管委會新束址雪1.怨5譽里，距祿口國掏際機它場椅2褲0柴公里。沿將軍照路跨秦淮河大林橋與共青團路內(nèi)貫通連接市中尖心和沿機場路斤高速與城東干嘴道貫通連接市什中心均只貸需朝2松0領分鐘。同時地鍋鐵顯1謊、巴2是號線延長線三達年后的接通為藥交通的更加便岔利埋下很好的糖伏筆。紗從先天條件看茄，本地塊是一竄塊自然山水生耐態(tài)的絕佳別墅偷用地，具備建畏造高尚別墅區(qū)醋的各種條件，或稱得成上決是啟“圣山水生態(tài)，別范墅天蹄成虧”獅。2、后天趕藝術文脈：強本地塊本身就站是刊以知“瓶盛唐藝術濟園緞”叮的名義立項的艷，園內(nèi)必須猛有蝴60-10筆0斧畝的藝術園用悟地，而逆且搏“蜘亞明藝術館、否江寧區(qū)博物館火”誤就在小區(qū)內(nèi)，振藝術性必將是荒本地塊價值提到升的最大的亮鐘點和特色。靜歷史沉淀：梯“型三山半落青天搭外，二水中分始白鷺招洲挪”糞，從唐詩宋詞灣中可以找到很紡多關于將軍山么，翠屏山的典大故和人文傳說賴；本地塊屬牛礦首山風景區(qū)霸，鐵“蛇春牛首，秋棲刷霞煮”洲，從中可以借頸用很多牛首山谷的歷史掌故，嗚本地塊上本身泳也有少數(shù)歷史免遺跡和古墓；院再加上本項目夢命名飄為問“漂盛碰唐娃”犁，唐本盛世，汪江寧賽為肢“芒六代繁膛華炮”沈之地端，闊“械十朝京室畿嘉”李要沖，本地塊字的歷史資源較纖為豐富。降人文氛圍：完項目位于南京皇新建大學城內(nèi)躺，五所大學、病兩所國際學校獅，眾多高新技倘術企業(yè)（包宰括瞇1收4筒家世敲界聽500疤強企業(yè)），使秀得整個大環(huán)境它充滿獨一無二度的知識氛圍，凈成為高素質(zhì)人甘才的聚集地。賢超低地價：半本地塊的取得姻價格十分優(yōu)惠宣，使得本地塊唯比競爭對手更錄有條件建造出監(jiān)高品質(zhì)、低容脹積率的別墅劫從后天條件看蝴，本地塊具有圓很大的價值提狹升空間。藝術咐和人文為本地怒塊價值提升的餐兩大手段，而逃超低地價的取掃得為本地塊獲牧得了后發(fā)的重待要優(yōu)勢。從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。趣第三章：項目大開發(fā)理念納太多年了，南酷京市場最好的勉別墅還是被帝抵豪花園之類所鵝占據(jù)，營銷的風升級只能從金騎陵家天下的炒泡作中依稀看見開……狠這個城市從不仇稀缺頂級的山花水資源，但真溫正頂級的產(chǎn)品金，太少太少。款從開發(fā)商的角上度出發(fā)，盛唐撿人不僅僅希望崗贏取利潤，更錫希望贏得掌聲驕；從策劃公司掌的角度出發(fā)，結(jié)我們也不僅僅撲期望能夠完成盜特色傳播和快煉速去化的任務棟，更希望從營急銷的立場出發(fā)塵，嘗試從土地孕的固有屬性去綱提升它的價值暈，以別墅消費畜的心態(tài)去構(gòu)造刪產(chǎn)品，在紛雜坊的競爭中凸顯善產(chǎn)品的特色與紙差異。憶對于本案的開嚼發(fā)，我們充滿喉熱情和信心。絨當然，我們的榮信心必須來源逐于開發(fā)商的專梅業(yè)和實力，我測們的熱情只能尤建筑在實實在誰在的產(chǎn)品和品盡質(zhì)上。倉一、整體開發(fā)呀理念教理念之一：乳圍繞市場，賺排足利潤樣——犁作為一個發(fā)展菜商，賺錢是本返能和動力；只準有賺錢，才能炕生存，才有發(fā)桂展；礦—私—括賣掉產(chǎn)品，才聽能賺得利潤；每要賣掉產(chǎn)品，戲就必須尊重市棗場，從市場的汽真正需求出發(fā)戴。戀理念之二：誘做精品，樹品阿牌橋—容—做作為一個有責嫁任的發(fā)展商，尼不僅要賺錢，呆更要做精品，姻樹品牌；泳—蜂—刃先天的山水資拜源和后天的價啞格優(yōu)勢為打造欄精品準備了充銅分條件；嘩—布—粗藝術立項的性寨質(zhì)和股東合作騙的本意，也必譯須要做好項目跪。孫—狐—賢不是頂級價格噸，但必須搶占從頂級概念，塑電造頂級品質(zhì)鏟理念之三：斷既要考量現(xiàn)實固，又要適度超綱前城——糞南京別墅市場月的現(xiàn)實情況和鬼發(fā)展階段，必凳須充分考慮；登—勢—拘必須超前，因景為開發(fā)有周期獅；只能適度，芒走快一步，避工免禮“罷前浪死在沙灘磁上貸”盼。泊理念之四：嚇尊重共性，突偵出個性陰—?！饽暇┑奶匦砸@尊重，但南京耗的客戶可教育炎；賢——島只有突出個性殘，才能形成差招異，將軍路的姨錯位競爭才能感形成。套以盛唐對江寧騾新城市未來居鉆住文化的深刻呈把握，和對南易京別墅市場需慈求的準確理解歷，爬集海內(nèi)外精英紗團隊于一體，茄在江寧這個活扯力四射的板塊熄上，以全面人輪性關懷的理念撲，為這新城市友中的精英人士革打造一座極藝洲術性的別墅園踢。把現(xiàn)代人的思心靈從鋼筋水糊泥的叢林中解奪放出來，讓疲豐憊的心回到自腎然本源的樂土蠻中，讓山水人幫性成獲為糞“亮精神藝術的家誘園繩”偶。論從所處地帶蓮的窩“志前瞻施性飄”籮、物業(yè)況的意“嚷規(guī)模申性捆”志、產(chǎn)品奸的廈“說高檔糞性存”嚼，和開發(fā)商始的瀉“均藝術及品牌尋性殼”瘦出發(fā)卸，本案需要詮殺釋時尚別墅概茫念，破譯時代肢精神秘訣，充劃分挖掘最能反枕映南京高階層糾特有的居住文伸化特征，以及美在建筑物業(yè)上宗的居住感受。案包括社區(qū)規(guī)劃亮格調(diào)、環(huán)境的陷唯美性、房型盆的舒適性、立姓面的雅致性、受動線的合理性憶、物管的細致押性、會所的全演面性、社區(qū)的谷開放性、生活復的國際性，均銹要符合南京頂吹級人土的居住悼感受和審美需沿求，為南京高遞檔物業(yè)提供一溫個未來國際新軌生活典范。直二、產(chǎn)品設計誕理念訴一幢一境天界獨重開一戶一藝境料亭臺樓榭，彰包顯人性溫漁暖介駱擔山水樹石，蘊號含生命熱愛崖每一戶都有自糊然折——前利用自然地勢訓和植物，把別曠墅刺“內(nèi)種掘”改在大自然的懷攻抱中，讓每一路幢，每一排都燕與自然資源真屬實結(jié)合，讓自侄然成為每個家組庭的親密成員瞎。殿每一幢都是意糾境怎——姜按自然地理設押計別墅，完全離以自由自在的贊形式來組織園樂區(qū)，造型、戶驟型都國際化，太個性化設計。筆每一幢都是風采景，是藝術。碑每一點都有藝插術蔑——徹我們導入藝術朱原則。目的就瞧是讓居住者的拳生命在自然中幼得到養(yǎng)育；贊用晨“鑒藝彼術吸”姿的概念來貫穿顛環(huán)境、會所、留社區(qū)文化和物最業(yè)管理等，讓財生活就是藝術水，在藝墅中享凡受藝術。偏每一處都是空造間火——鈔我們臂用草“愚獨享空勾間境”貿(mào)的別墅特征來茂統(tǒng)領本案的物儲業(yè)形態(tài)。既強救調(diào)別墅消費很架強的個人領域趴感，又通過社繭區(qū)公共設施、失會所、藝術館露區(qū)、產(chǎn)品組團絹設計等附劑加鳥“肺圍墊合叛”康概念，營造人枯際和諧的社區(qū)幕文化，讓居者浸在建筑空間、右環(huán)境空間、精過神空間中凈化宰心靈，體驗別摸墅生活的宗旨虎。蹈額得路別墅精神拔=孤領域感攜+學獨立感未+奴尊貴感衡+得占有感圾+側(cè)價值感優(yōu)+娃人際情感別……膝一篇有思想的途文章可以流傳跡永世，一棟有謙理念的曠世建登筑得以價值逾扇恒。從法國的游凡爾賽宮、羅嘗馬的圣彼得大男教堂、中國的殘紫禁城，到萊泊特大師的落水棵山莊、比爾王?扮蓋茨的未來世回界音……活皆以超越時代兆的理念而恒留址在大地上，成持為人類追求生筋活的最高象征擊。剛盛唐藝術園，壯正以凌駕南京轎別墅業(yè)界的超嘆前理念，挑戰(zhàn)貴國際頂級別墅炎名宅的一切標留準，勢必躍升括為金陵富豪晉俗身上流舞臺的猛生活指標！下第四章：項目哈定位建議連一、本項目的肅總體定位史南京首座自然盆生態(tài)頂級藝墅雜社區(qū)疾二、本項目的馬市場定位輛雙層次高檔物嫌業(yè)對應雙層次塊高檔客戶群。野雙層定位，雙訪頭并進慢第一層兄面主―詠―草獨立、雙拼為蜂主的高檔別墅歷類型，其中以海獨立別墅作為夏精神領袖，拔乳高整個社區(qū)的會品位，賺取主眠要利潤；籮第二層面－－逢以聯(lián)體別墅、強雙立別墅為主徐的一般別墅類刊型，其中以聯(lián)反體別墅為二期臣產(chǎn)品迅速跟進渾，加快資金回援籠。就三、本項目的磚消費者定位替兩大主力階層伍為主導，覆蓋請整體中高收入杜階層。旅鑒于本項目的屯產(chǎn)品類型主要條為兩類：高檔吊別墅（獨譜棟貸/瓜雙兩拼止/率雙立）一般別妨墅（聯(lián)尤排丑/卷復式別墅），錫主力市場分成猾兩個層面：絕第一層面：針塘對高檔別墅客忘戶任群顧――腰身家數(shù)百萬、誘可承擔章100極萬以上房價的遷老板階層拐；訂第二層面：針仍對一般別墅客靠戶捎群火――近可承擔總竿價貌8肉0刺萬以下的較高達收入精英階層朝。飄職業(yè)特征：韻1盾、各類私營業(yè)止主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)餓主食2街、經(jīng)營管理領韻域：職業(yè)經(jīng)理典人，管理顧問戚，專業(yè)代理（堆商），高級營盞銷人員煤3鎮(zhèn)、專業(yè)技術領混域：高級工程負師、高級建筑惹師、電腦程式盯設計師、高級汽會計師、高級旗醫(yī)師、證券高抓級從業(yè)者、高居科技產(chǎn)業(yè)研究線人員、高級貿(mào)卡易從業(yè)人員威4投、社會人文科矮學領域：律師拼、記者、演員載、藝術家、畫嫩家、音樂家、數(shù)教授務5畝、有隱性收入掏的政界人員爪消費者經(jīng)濟特常征分析晃——公根據(jù)行業(yè)及職厲業(yè)特征分布，修我們推算出本東地該階層人士渡的家庭（以三揀口之家二人收舅入為依據(jù)）。紅年均收入水平休依其所處的事鴨、企業(yè)單位的顧效益差異，可部分為三個經(jīng)濟壤收入灶家庭年收入水刑平比例檔位5%高位階層5%高位階層20%15萬以上20%中位階層6-10萬中位階層75%基礎階層3-5萬75%基礎階層軌本案目標層次傅主要以高位價麗層（金字塔頂籍端部分）為主個要目標客戶，灌實際運作中隨鉗著品牌和形象滅的深入，還會遙有一部分中高鍵層次（金字塔希中部偏上部分悠）人群跟入。頁消費者年齡特駝征分析：遵從目標客戶的沖層面及前述經(jīng)饑濟特征分析，游作為新生代中偵產(chǎn)階級的主力丙，除了擁有豐碎厚的家庭經(jīng)濟允背景的人群。恭其或多或少存厲在初級創(chuàng)業(yè)、宣原始積累和擴已大發(fā)展三個過沖程，才能達到烘對本案的實際羞消費能力，這慢顯示出本案的旨目標客戶必須停是有一定年齡尊的成功人士，邀由此可以得出蘆：嶺主體年齡分布致在皺3嚼5掛—頌50圈歲之間，并形搶成年齡逐漸趨凡低的趨勢。衣其中購買力最照為旺盛的集中虜在誰3鳥5賄歲左右羊和蕩4擊5賣歲左右。仙四、本項目的節(jié)市場競爭定位資：婚總價競爭與同孝品質(zhì)物業(yè)競爭殺并私存手——澡“榆遠東戰(zhàn)管役光”演與犬“工南方會輪戰(zhàn)碎”陪針對同類型的篩別墅物鳳業(yè)夕—熊—章主要對手集中瓜在亞東新區(qū)、式江寧區(qū)。般競爭優(yōu)勢幟——腎（裳1煌）自然資源與渾后天整合優(yōu)勢裳。稼（開2沫）產(chǎn)品的品質(zhì)趨與價格優(yōu)勢。藥（廟3俯）板塊聯(lián)動優(yōu)昨勢。股針對同總價的己公寓型社區(qū)（異對聯(lián)體別墅而太言巖）皇—誼—缸主要對手集中孔在河西、城中泥心一帶。迫競爭優(yōu)勢咳——留以創(chuàng)新獨立的采別墅空間為概盟念，從生活觀農(nóng)、生活品質(zhì)方狀面對飛抗脂“否雜居邪型但”既的公寓物業(yè)形事態(tài)。鄉(xiāng)第五章：總體遍規(guī)劃分析及建施議一、分區(qū)思路河君腸偏將整體基地劃母分為三大區(qū)：采—閥—稠以單體與雙拼拌別墅為物業(yè)形戰(zhàn)態(tài)的高檔別墅屠區(qū)；功—徑—承以聯(lián)體別墅、挪雙立別墅為主紡的一般型別墅驢區(qū)；綢—搞—降藝術館園區(qū)因藝術館園區(qū)作奶為兩個別墅區(qū)挽的共享區(qū)，除葡藝術館外，會吳所、幼兒園等看配套均在其中件，可考慮在其旅中增加經(jīng)營性罪的畫家村功能纏，做足藝術配堆套服務的文章釋。棗二、分期思路家：晴—精—付搶占南京大型淘高檔純別墅社昨區(qū)概念，搶占撇定位制高點；陜—錫—熟以藝術園區(qū)作準為小區(qū)的亮點它和特色，與首味期開發(fā)的樣板篩段聯(lián)動，打響紫盛唐品牌；春—陰—且先推單體和雙祥拼別墅，樹立橡高檔形象，撥定高地價，再推帳排屋，迅速回墨籠資金；雞—誦—劫跑量以排屋為返主力，雙拼次呀之，單體盤量浪依據(jù)市場適當備分期分區(qū)推出策。海三、分區(qū)中的求兩種不同布局沸思路：顛—雙—選A凝：維持原規(guī)劃衰方案中蔬T恢字形的大格局薪：灶藝術園（包括示會所、幼兒園這等配套）規(guī)劃球在基地通向采縣石場的平緩處帽及大門兩側(cè)，披并增加畫家村乞的配備；經(jīng)尚案星劣左方為高密度惡聯(lián)嘩排份/件雙立別墅，量叛體盡量放大；撇紡券梳公右方為超低密役度單體與雙拼班別墅，山頂部首分做少量的頂黃級概念別墅。禮—峰—樹B型：將藝術園等倘配套設施，全億部放在佛城西躲路沿街；員吃無嫩觀基地西側(cè)及進摩入采石場的平衡緩地帶，用來吸蓋聯(lián)凡排訓/字雙立別墅；河濟幅扁辛基地東側(cè)做單沃體與雙拼別墅玉的混合區(qū)，山童頂部分仍做少左量頂級概念單謀體別墅四、容積率佳—制—裙方案一：整體讓容積率冷為淹0.3拉鴿查約涉左方排屋的容垂積率做瞞到啞0.5遣5堂（以目前市場船為標準但較低疊）；右方全面飲釋放，最大限沖度的發(fā)揮原福善按雀古始生態(tài)山水別悄墅的頂級概念廉，做槍到盤0.1猴8號的超低容積率步；配套及藝術煩園區(qū)挖為溜0.吳3艦。對—被—支方案二：整體頓容積率提高乘到努0.35姥虜沈共那左方排屋的容宴積率徑為信0.6森7撫；右方別墅的帥容積率提高四為卡0.席2桶；配套及藝術暗園區(qū)曬為跟0.3誘5孟。糞五、各區(qū)參數(shù)起：絮濾情以容積惱率食0裁.銳3反計算。剖—援—滔A畏：以芒T墨字形為大格局靈進行功能定位機：炭遼里藝術園及配套某放在采石場近撞基地的平緩地需帶，并盡量靠蓬近佛城西路；莫藝術館園區(qū)總鍋占伶地四6朽0進畝，像容積休率物0.痛3世，建筑面追積斃12祝,奴00娘6忍平方米；葉賤刷左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟騎型別墅區(qū)，建福筑高密度聯(lián)排偵別墅，為主要猾出容積率的地境方；經(jīng)濟別墅橫區(qū)占步地慶140硬畝，容積很率仙0.5驕5填，建筑面鞋積耍51元,綱35輕9塊平方米；芽右側(cè)山地規(guī)劃蠢為高尚別墅區(qū)著，安排為超低咳密度單體與雙扁拼別墅，山頂捐部分根據(jù)地形印地貌做少量豪增宅，高尚別墅膠區(qū)占蠶地由30如0薪畝，容積窩率筋0.1常8廢，建筑面鑼積惡36粥,艙01臘8幟平方米；默—吉—午B埋：將藝術園等麗配套設施，全益部放在佛城西帶路沿街：希藝術館園區(qū)總針占步地展6假0幟畝，容積元率掌0.辯3泛，建筑面亞積蛾12狐,受00扒6短平方米謹基地西側(cè)及進互入采石場的平竄緩地帶，用來真做經(jīng)濟型別墅鳴，蓋排屋；經(jīng)紗濟別墅區(qū)占奇地防16名0柴畝，容積敗率處0.5井1祝，建筑面穗積隨54干,渡42柏7芽平方米；巖基地東側(cè)做單音體與雙拼別墅番的混合的高尚搶別墅區(qū)，山頂扛部分仍做少量觀頂級概念單體邊別墅；高尚別久墅區(qū)占徑地陣28螺0擇畝，容積潮率扛0.1音8葵，建筑面矛積宴33盾,著61菠7堡平方米；事方案英A揭與方案活B帶相比，排屋的叔占地面積擴大形了焰2邁0土畝左右。而且籠充分考慮了藝甚術園區(qū)的開放葵性與經(jīng)營管理奴的方便性，盡灑量減少對社區(qū)饒居民的日常生窮活影響。藝第六章：項目弄建筑規(guī)劃分析資及建議再一、產(chǎn)品規(guī)劃濱分析誦本項目產(chǎn)品規(guī)醒劃將面臨三大色矛盾：一是如鬧何考慮南京高藥檔別墅現(xiàn)階段采的購買力和總技價抗力；二是射如何針對目標歪對象，規(guī)劃合休適產(chǎn)品；三是迅大規(guī)模開發(fā)，茅如何區(qū)隔板塊懲內(nèi)其它產(chǎn)品，雕塑造產(chǎn)品的差特異性，搶占市內(nèi)場。便本案的區(qū)域位透置、容積率等恥都明確指向本朝案的物業(yè)型態(tài)睛為別墅，而南態(tài)京的別墅市場貴還需要培育和鮮時間催化，這絮些決定了我們蔥在產(chǎn)品規(guī)劃建修議上必須考慮善各種別墅的盤糾量和總價，以鍋便更符合目標苗市場對產(chǎn)品的松定位。再鑒于目前南京焰別墅市場的現(xiàn)惱狀，聯(lián)體別墅際的去化量肯定棚遠大于單體和均雙拼。但綜合跪各種因素，尤陳其是從將軍路晴板塊的競爭角咐度來看，主打顧聯(lián)體別墅，與百運盛、瑞景文壤華等相比并無潛優(yōu)勢，而交通躁抗性不可避免遠，競爭上又很理難造成差異；粥規(guī)劃單一的獨姿棟發(fā)/箱雙拼別墅，又夸存在現(xiàn)實市場蜻去化速度的制界約，資金回籠份慢，風險很大咸。沈所以，從原則嶼上，由于聯(lián)體猶別墅的市場上沙升很快，建造折部分聯(lián)體別墅貨是為了提高容治積率，降低風丹險，迅速回籠爽資金；而以獨還棟蹲/催雙拼別墅為主監(jiān)概念推廣，是爪為了準確本項排目的競爭定位沃，在迎合市場緣、引導市場的鵲過程中賺取利腥潤。錯二、物業(yè)類型椅建議蓋—島—螺以獨棟、雙拼獄別墅為主，以寇高尚純別墅概廁念統(tǒng)領社區(qū)內(nèi)竭所有產(chǎn)品。丈們漏除傳統(tǒng)的獨棟蓄、雙拼別墅外桑，可考慮引進狀雙立別墅。兵從建筑型態(tài)角可度分類建議：怨（瘦1悅）膜金納獨棟別墅煎——糧獨門獨戶獨院虧，自由空間，甲備享尊榮，從育二百多平米的向一般獨棟到六嚼七百平米的別綁墅王，應有盡展有；特（墓2插）檢聯(lián)外雙拼別墅餃——踩兩戶共用一堵吧墻，內(nèi)部空間氏仍舊為獨棟排吹場，但售價降朱低；筍雙立別墅稻——附假雙拼。優(yōu)于泊雙拼，比雙拼黎別墅多一堵墻績，但又是兩棟彼緊貼的獨棟別揀墅，蛙甚至兩棟間以采設備房或傭人圾房相連。售價肉可介于獨棟和犁雙拼之間。葉鑒于景觀設置妻的多線路要求賄，我們本著廣觀告?zhèn)鞑ズ蜖I銷攤賣點整合的需甚求進行產(chǎn)品分腐類建議：忌流水別墅椒——捐沿中部的溪水漸，湖泊，構(gòu)建孕流水別墅，以謀業(yè)主每一窗都仇能擁有天然的著流水，或垂釣晚，或聽水，或自枕溪，享受人奇間仙境。襲島居別墅徐——蹄面湖而建臨水非型，半島別墅灰，開門既見清獎風徐來，水波授瀲滟，魚翔水嘗底，細石可辨宮，椅窗聽荷，夜雅興徒增。丟云頂別墅徹——敬專為頂級度身屈定造的休閑別付墅，產(chǎn)生坐庭損院看落日染紅呈遠山，聽鳥鳴打唱綠山谷，和專著山野的天籟茫之聲，一種悠被長的夢想便隨共白云而翻飛，干一種君臨天下遺的大氣風范便拔油然而生。塌森林別墅停——瘦將軍山北邊茂串密的森林，將撥別墅種植于森裕林中。于健康猜步道中漫步，瑞體豪驗幣“貢運動與健宅康浮”釀的感受，是悠術閑假期的好去陪處。絕—懸—圖以聯(lián)體別墅、廳別墅樓中樓等金一般別墅類型船產(chǎn)品作為補充皺，依勢而造。運除傳統(tǒng)的聯(lián)體蘋別墅外，可根球據(jù)實際情況考儀慮規(guī)劃部分雙局立、別墅樓中依樓的創(chuàng)意房型。相（偏1施）在聯(lián)地聯(lián)體別墅然——凈三剛聯(lián)碌/飯四哪聯(lián)經(jīng)/押六駛聯(lián)擊裙剃四巡聯(lián)琴/融六聯(lián)可改進為找雙立別墅銅疊加式別墅恒——處創(chuàng)新版。賢四層或突六脈-額七層電梯，但殖外立面造型為殲二層或三層，廢客廳挑空設計輛，偷三大入門途徑托：首層于空中歸花園入客廳，隨二層于陽臺入癥主人房及工人銜專用門入潤廚房或工人房們。眉—自—姨可考慮導入部促分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的寇獨棟別墅，以滿營造產(chǎn)品差異沉，但缺點是隔奉音效果差，成肅本高。表三、單體面積沖建議圖單體面積的設龜計，既要充分彈滿足別墅居家缸的空間需求，鵝也要考慮到市神場承受能力，清尤其是總價的遵承受力。單體別墅：尿碌主力面積仇：戶300-才3婆5剖0m餅2蟲；沿將軍山山耗體或山頂部分撐可度身定做豪析宅（別墅王）毅：腥500-盈800m暗2雙拼別墅：鞭主力面積：奮2寶5快0鋼-30俘0m治2當；雙立別墅：甜主力面積：貼2錘0杏0慎-250蹦m椅2冰；聯(lián)體別墅：霉主力面積轟：灑180-22處0折m雕2竹；別墅樓中樓：旨主力面積鏈：閥160-20長0賢m忙2醋；律四、面積及房伸型配比玻項目嘩容積率披用地畝數(shù)艦建筑面積芒所占比例窯總用地面積直0.3扎50據(jù)0捆畝島333,50孟0M戀2姨總建筑面積蝦100,05彎0M編2末100%速其中誘單體別墅請0.18廣30震0部畝誕36,018剪M喜2渣36%斗聯(lián)排別墅鐵0.55狀14晚0糾畝猜51,359僅M巾2尸52%敬配套及藝術園汪區(qū)標0.3彩6庫0績畝羨12,006以M挨2伸12%戶型比：猛獨棟覺雙拼咬聯(lián)排捐雙立但總計暈35%筑65%瓣15%最20%炮55%武10%搬100%宅五、房型設計熊建議戀聚窄瞎空間是別墅的姥靈魂。必須從暫房型上對南京濫的別墅房型進技行一柿場荒“品空間革碎命蓬”秧！景單博體博/饞雙且拼緩/止雙立別墅建議喬：貨—漂—層兩層半或三層退為主，層高三欄米以上僅—稼—鉤戶型設計基本閣要求：動靜分寸開、公私分開污、主次分開、臘干濕分開；嫂戶型設計的重愛點：客廳和主含臥。理—決—拉客廳：所有的煮客廳必須挑高知（河4.挎5前米嚷，育5.柔4逢米以上）；大傻面寬、大開間隱；最好能營造類多種空間感受能；周史彎產(chǎn)大面積玻璃、攏弧形落地窗、育低窗臺落地大傅凸窗、壁爐等建……負都可考慮江—炮—購主臥必須氣派督，主衛(wèi)、衣帽輛間、甚至與起殃居廳、書房、巨健身房相連，逼最好外帶大露梨臺雨—理—寶衛(wèi)生間建議：枯盡可能使主衛(wèi)劈做到不小修于摟1孩0隊平方米（根據(jù)連總面積作適當達調(diào)整），次鍵衛(wèi)功6-姥8負平方米復—剃—芬廚房：可考慮蕩有中式廚房或躬西式廚房兩種硬，或開放式廚鵝房援—磁—保餐廳或客房可娘做夾層（一夾及二或二夾三）翁—剛—格充分利用地形愉地勢：部分山仆地別墅還可考鹽慮結(jié)合地形偷蠻出地下室的面灑積，讓看起來稈的二層實際為畫三層；沿湖部熱分也可設計出灶有創(chuàng)新的別墅牢房型或生活型秤態(tài)君—竭—邊充分考慮別墅也居家的特性，泊把握好具體各塔房間的尺度改—摘—郵功能必須齊備慕，別墅的五大涌區(qū)域必須充分著考慮，合理安讓排傾禮儀區(qū)：玄關膊、客鼻廳撞/豐菌交往區(qū)：餐廳點、家庭活動室扮、書貪房飼/突理私密區(qū)：臥室燙、衛(wèi)生間述功能區(qū)：車庫段、洗衣房、傭階人房、健身房笨、視聽逆室曾/繪室外區(qū)：車庫攀門、輔助出入嘆口、總門、花款園庭院、露臺像、會所、公共遣綠化濃—權(quán)—拘沿湖、或沿山摔，可考慮聘請暗國外著名的設掩計師，從外立讀面到內(nèi)部裝修倦全部進行設計泰，不為賣房，訓首先為炒作概正念，用大手筆靜體現(xiàn)盛唐實力搶與特色，也是叫營銷創(chuàng)新的一眨種手段，為項膜目形象提升打下伏筆。器—荷—背特別的豪宅：規(guī)這可以說是盛污唐藝術園的明們星產(chǎn)品，也是歪小區(qū)的物業(yè)領液袖，可以特別遞設計，創(chuàng)新、岡有個性，可加璃配小型游泳池視，雙車庫等特欄別設施。醬聯(lián)體別墅房型怪建議：日—團—勺流水線產(chǎn)品：鋪大量可復制的監(jiān)成熟產(chǎn)品，只御推溫3-退4逐種經(jīng)典房型兄—朱—困房型創(chuàng)新：客憑廳全部挑空塞，途4習.否2-4喜.狂5哥米以上；三層糕半空間；大開胳間憶（譽5申.蛙4唉米或以上）濃—錫—貝外車庫設計：老去除室內(nèi)車庫令，全部放在室學外，彌補挑空重的面積損失（寶據(jù)調(diào)查而知，距很多住別墅丘的客人都喜歡肺停車在室外）姑—眠—唐加大花園：減阿少公攤面積，覽加大花園面積焰—螞—奮面積控制：全姜部班20豆0朋平米以下，有鐘效控制總價役六、建筑立面癥及風格建議守—覺—減整個社區(qū)建筑陸單體結(jié)合不同售組團主題采用挑相應的建筑風埋格。三個區(qū)（柿高尚別墅區(qū)、粉藝術園區(qū)、聯(lián)糊排區(qū)）各有特盟色，但總體協(xié)沖調(diào)；熄—巖—繪高檔別墅的建逗筑風格應遵循么傳統(tǒng)、經(jīng)典或繁經(jīng)典改良型、宜穩(wěn)重、大氣，防不應過分現(xiàn)代詳或時尚，必須曬經(jīng)得起時間考殃驗；（唐代建賭筑的風格特點侮就是氣魄宏偉頓、嚴整而又開他朗）聯(lián)體別墅爭的建筑風格可碌更現(xiàn)代化、創(chuàng)鎮(zhèn)新化、特色化懸；木—度—僚建筑立面上：腿高尚別墅追求慕個性，但不張華揚，必須在整播體協(xié)調(diào)的情況羨下多樣化；聯(lián)葡體別墅則建議請相對統(tǒng)一化。恥——蜓主題藝術館園灣可單獨設計，直采用現(xiàn)代前衛(wèi)簽風格，初期可帳先做兩座已定到的亞明藝術館戚與江寧區(qū)博物狀館，其余盡量掉先與有興趣的譯相關人或廠家傻談好意向，根碌據(jù)其要求結(jié)合松園區(qū)的整體風橋格再行建造。勞第七章：環(huán)境堤規(guī)劃分析及建榮議繞一、景觀設計是理念：潑“遣大地藝術，唐遇詩遺韻，自然嫩人伐文攤”董—懶—冤本項目的名稱媽是盛唐藝術園傭。盛唐和藝術懸正是我們需要丸挖掘的兩大賣跟點。容—曲—患大唐是中國十乖多個朝代中最尤為興盛的一個縮，大唐人民生茂活安定，無憂勻無慮，平時就記有很多時間去壇鉆研藝術，因腹此產(chǎn)生了很多盜文人，詩詞歌妙庫，更有唐詩絲三百首，唐宋紋八大家流傳千娃古，因此大唐低最突出的就是矮大唐文化。誤—淘—湖在園林方面，蕉隨著大唐封建顏社會中經(jīng)濟和猾意識形態(tài)的變行化，園林藝術民日益發(fā)展，莊棟嚴的宮殿被打溜破，反之以模規(guī)擬自然山林為酷目標的建筑出心現(xiàn)了，人和自些然界進一步的攻聯(lián)系，人為場鳳所自然化，與禾自然合為一體鷹。園林提供了近一個用來滿足鋤士大夫公余或催退休后追求隱勺逸的心理需求可，所以園林是廟無處不透露出承文人的品位，眾而這在唐朝建囑筑中是很常見標的。響—碎—柳從另一方面講鉛，本項目在環(huán)專境上最大的優(yōu)批勢就是擁有絕恨佳的原生態(tài)自圣然景觀，環(huán)境壤的規(guī)劃應以最閱大限度地不破嫂壞自然為前提戰(zhàn)；鼠—糖—游藝術又是本項尺目立項的基礎執(zhí)，也是我們最煌強調(diào)的特色；省而在現(xiàn)代的大俗地藝術中，摩材爾的雕像是最改典型的代表。竹綜合大唐、藝視術和本地塊與帶生俱有的優(yōu)越欄性，我們認為革：本次環(huán)境規(guī)披劃的思路應從才自然、藝術、怨唐朝的人文歷餐史（如唐詩意嚷境等）中去充健分挖掘，提煉鎮(zhèn)出本案景觀設視計的理念和各砍種元素?，F(xiàn)代招藝術和唐代藝耗術在大地自然畏景觀上得到了紅很好的統(tǒng)一：存即：自然的藝沉術；藝術的自陡然；而各種景萌觀設置和雕像毯小品中也能品勾悟出濃濃的唐出詩遺韻。原竟桂匪嘉（一旦主題明斯確，我們將與蠻環(huán)境設計公司甘一道，確定主具要的景觀設置課主題和具體內(nèi)罩容）降二、景觀設計池手法：——借景：臭將軍山、沐英屑湖、康后湖都染屬可利用的外狐部資源，建議哨在規(guī)劃充分利浩用。園區(qū)本身毒有許多可資利消用的優(yōu)越的自湖然環(huán)境：山體祖植被的盡量保歲留或移植，兩滔大水庫的借景編與引水作用，室區(qū)內(nèi)塘水的合筒理利用，采石愉場的獨特景觀遷，部分竹林與際野菊花的自然避景觀，都是別沫的基地所沒有腹的，需要我們穩(wěn)很好的加以利糠用和保護；殼—憤—煤造景：兩大手宜段雄—遞—頁水和綠，增強辜滲透性肚水是本案有別司于將軍路對手陸的一大特色。攏外水，內(nèi)水，腿既能娛目，更喊能傳情。引水翼入小區(qū)，聚水史戲溪，匯溪成嚇湖，以水的文榴化意義和精神帥感召力為核心蘆，將水文桑章企“敘做共透巧”抹、位“因做貴精反”型、歸“養(yǎng)做誘細程”友。述內(nèi)部主景觀水繪帶嘴可摩“迎變竿細賊”搶、芝“胡變色長飽”走、謀“開變喚曲仗”懲，繞過盡量多揀的別墅，為銷膨售制造優(yōu)勢資嫩源粘又有利于以后饒物業(yè)管理的成茄本控制。毯利用花、草、丘灌、喬、高大貨的成年老樹，養(yǎng)打造充滿自然衰意趣的生態(tài)綠光色環(huán)境是塑造期別墅環(huán)境的基坡本，人工天成聯(lián)是最高境界。壽根據(jù)小區(qū)的分漲區(qū)規(guī)劃理念，門景觀規(guī)劃宜與長建筑風格相協(xié)劃調(diào)，注重雕塑萄、主題景觀、激小品的表現(xiàn)。目三、重要提示接：瞞——呼一進大門的主附景觀軸線和視溉界內(nèi)的公共景短觀將直接代表銅盛唐藝術園的陷檔次和在民眾談心目中的地位洲，建議以造公纏園的大手筆規(guī)宿劃予以實施，輛需做得夠大、拉夠精、夠美、麥夠好，夠氣派石。謝—唉—御各組團的主軸比線和主中心的倘公共景觀做大像、做好；磨內(nèi)部環(huán)境則可傅考慮盡量減少撤共用面積，加東大私有的花園辜面積，為客戶齊提供更多的依沙據(jù)個人喜好營稿造園林的機會鄭。選—潮—復藝術園區(qū)在早繳期將成為本案奮的主要出入通待道，本身既是杜建筑，又是一慢道獨特的景觀序，應特別設計門，而且建議設賢計一代表本案滔形象的精神堡舅壘翅,探以增加人氣，亮吸引人潮。而—篩—轟污水處理站、備箱變、垃圾收共集站等設施周下圍可否適當填障土造坡，并建膠喬木林或灌木賭叢，目的在于宗讓所有可能影鞏響住戶視覺及排心態(tài)的地上物棉從住戶視線中豎移除。撤—轟—堵建筑物四周的股散水坡可使用晃低成本的鵝卵要石鋪設地坪，誕其一使細節(jié)之足處也能與整個扣環(huán)境相互協(xié)調(diào)盡，保持美觀；曾其二可消除因打雨水的侵蝕產(chǎn)敏生視覺不悅的跪感覺。膝第八章：公共湊、服務設施規(guī)言劃建議久一、藝術館區(qū)拍建議：刪通盤考慮本項臟目的藝術性宗推旨，本區(qū)域?qū)⒈亲钅馨l(fā)揮園章區(qū)特色的一個章所在，要求其叮建筑與景觀的勢布置要有利于丹人文性景觀的園最大限度發(fā)揮隙，同時其建筑層風格要旗幟鮮網(wǎng)明，富于特征應性，利于空間硬展示。同時要國求其配套設施鏈需在一般小區(qū)皆配套功能的基祥礎上，突出藝箭術功能。另外握一個不能忽視鍵的因素是由于掀與本項目地域認上的接近性和移品位上的相似姑性，河海大學罵學生的強大消夾費能力，需在吵項目的配套中吸給其安排一定底的消化區(qū)域。舞在會所的考慮外上，既可與藝則術中心合二為自一，亦可單獨開建造。但功能筐上必須有所互茶補：經(jīng)營性的拜商業(yè)用房和以原增進交流為主穿要目的的藝術拒中心，建議盡假量放在佛城西效路沿線據(jù)，津耗同時可穿插部未分對外性強的罵藝術館。藝術炕中心可考慮設格置畫家村的功恭能，充分考慮翁展示空間的問瞧題，一樓的空誠間盡量開闊，松考慮在樓盤開術始銷售后先做仰售樓中心用。乘1氧、藝術會所：方500偵0體平方米左右，萄功能設置可從淘以下各項考慮認：蝕服務性的：以捷提供打字、傳植真、復印、票街務及小型會務悼服務為主的商梅務中心；提供戒日常服務的超猜市、美容美發(fā)懲形象設計中心風、洗衣房、銀若行、電信辦事腹處等；勿運動型的：室些內(nèi)溫水游泳池番、桑拿浴室、至影音室、健身白房、韻律操房慕、棋牌室、乒差乓房、臺球房尸、壁球館，室擋內(nèi)排籃球館兼癥多功能室；躲餐飲：餐廳、役咖啡屋、酒吧旬、西餐廳等竄其它：閱覽室施、保健診療室晨等。歡2書、蛋藝術交流中心序：樓200盒0華平方米左右。狐對外營業(yè)，主悼要功能考慮以卡滿足藝術人員膊的居住、展示獅、交流溝通為菜主，集會議、護住宿、酒店功鏟能等于一體。集3至、慮主題藝術館注：蜂6語所，每永所縫500-60宗0陳平方米，是小噴區(qū)的亮點，是輩最可以淋漓盡隙致的發(fā)揮設計沉師的專業(yè)水準末與專業(yè)追求的蒙地方，在主題芳明確的情況下安，可以給設計呢師最大的發(fā)揮艦余地。亞明藝械術館、江寧區(qū)給博物館、茶藝核館、陶藝館、肌南京云錦展示們館、民俗文化桌館等，風格方午面可以是現(xiàn)代搬的、前衛(wèi)的，據(jù)也可以是經(jīng)典藝的、唐朝的、豪江南的，主要棕根據(jù)最終的功乓用來定。建議遍可邀請世界著伸名建筑設計大確師設聚計忘1-奮2合個藝術館，一猛提升小區(qū)的形筆象，二可以為溝炒做概念埋下桃伏筆，三可以削成為小區(qū)的最采大賣點。層4牢、鉗藝術幼兒園：藝100慎0轎平方米，規(guī)劃慨為高檔次的、敞特色藝術幼兒欣園，特色要在極建筑造型上就靜有所體現(xiàn)。脫二、公共設施蠢建議：它室外配套設施嗽：混建議兩個別墅指區(qū)各建造兩個哲標準網(wǎng)球場，排鋪設健康步道偷，兒童游樂場秋，部分藝術館淘之間可建造風朝雨連廊，溪流特之上架設別致頌的小橋，水景臂旁安置精致小垂品。特別注意顫人際溝通的需薄要。同時，可斜利用采石場建六造如室外攀巖火、利用兩個水舌庫設置游艇碼鋒頭等智能化系統(tǒng)：返建議從三個方兔面來考慮：信盲息網(wǎng)絡系統(tǒng)、擦安全防范系統(tǒng)狐、物業(yè)管理系惑統(tǒng)。碰信息網(wǎng)絡系統(tǒng)蔽：由隔Intern襯et冠寬帶網(wǎng)接入（昆每戶要斜求族10大M螺帶寬）。設置著小區(qū)局域網(wǎng)絡妙系統(tǒng)及網(wǎng)絡信便息服務，程控侮電話，有線電步視和身VOD華點播。安全防范系統(tǒng)科（雹1禍）門禁系躍統(tǒng)絡硬朗（彈2魯）周邊防范系籠統(tǒng)奪戴姻（彩3造）電子巡更系像統(tǒng)濁休筋（嚴4血）可視對講及服家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)腎（減1丈）停車場管理茶系份統(tǒng)李致姜（鄙2源）耗能自動接太收系車統(tǒng)招壤彈（斷3晴）一卡通系嗽統(tǒng)擁褲（意4嚷）背景音樂，伐小區(qū)照明自動軌控制，火災自蒜動報警，設備隨管理系菊統(tǒng)糊蔽懷（肆5啦）綜合物業(yè)管慘理系搜統(tǒng)愈卡（圓6歪）物業(yè)服務：蹤以藝術概念為速統(tǒng)領的社區(qū)，線需要提供許多攜個性化的服務狗，在硬件設備虛完善的基礎上逆，在一般社區(qū)甜服務的基礎上績，舉行各種藝肌術交流活動將卵是以后社區(qū)生衰活中不可缺少尤的部分：如鋼謝琴、舞蹈、藝茶術等少兒素質(zhì)熊訓練，美墅家壩攝影藝術展覽捉，主婦健美韻盒律操比賽，國燃畫、油畫技法卷培訓，業(yè)主業(yè)籃余合唱團等社勇區(qū)活動。而如柜何使居民對類侵似活動產(chǎn)生興閣趣是擺在物業(yè)蒼公司面前的一安個現(xiàn)實的課題身。這就對物業(yè)叼管理公司提出首了很高的要求梅，要既能提供悶完善的服務，觸又使活動具有聯(lián)一定的感召力誠，塑造社區(qū)生井活的藝術氛圍驅(qū)是關鍵。倍第九章：分期塊推案建議尿根據(jù)上述對規(guī)肅劃設計要求的安描述，我們建拾議本項目按三培期分期推出，冬具體分期如下哥：第一期：慰以藝術園區(qū)作障為小區(qū)的亮點烘和特色先期建西造，作為樣板首段部分；項目請左側(cè)高尚別墅眉區(qū)靠近佛城西攔路平緩地帶先昌推；一期體量肅為煙30-4槐0腐棟單體、雙拼摩別墅，樹立高旦檔形象，撥高他地價，搶占南肚京大型高檔純肌別墅社區(qū)概念也，搶占定位制隆高點，打響盛仿唐品牌；第二期：綿加推項目右下扣側(cè)平緩地帶的潔一般別墅區(qū)，獅約踢5-慮6睡萬平方米聯(lián)體搏別挑墅核/乓雙立別墅，迅賢速回籠資金，味體量頓：斬25烘0佩套左右；同時蜜，單體和雙拼叉繼續(xù)去化；初第三期：零項目右側(cè)高尚潤別墅區(qū)山地部踩分眠，專1-躬2齒萬多平方米。伏第十章：新材幫料、新技術的水應用猜對于別墅這種罰高檔次、高價振值、高享受的約特大件特殊商狀品，為提高其欺附加值，相關秧新材料、新技悉術的應用十分修必要。根據(jù)對蠅南京市場的了差解和對國家相競關政策與規(guī)定焦的研究，建議光在盛唐藝術園茂的規(guī)劃設計中獎，盡量考慮以穿下新材料、新驢技術的應用：翻—詢—雨新型保溫、隔壤熱材轟料嬌舅久—躁—年防滲漏、噪音致材料夾—故—宣新型門窗、新松型板粱材刪蠢遭—坦—尿集中供暖、變咽頻直供水奸—口—霧綠色環(huán)保建材涌建議按照國家忌康居示范工程份十大標準、參閑照國家《商品政住宅性能評定匪方法和指標體乳系》叨之慣3頂A串級標準和《綠個色生態(tài)住宅九愛大指標》的相佛關規(guī)定。因第十一章：經(jīng)鞠濟指標建議及箭財務分析護項目主要經(jīng)濟畏指標肢項目莖容積率信占地面積跡建筑面積目預期均價貌總用地面積（纏平方米）吃0.3信5吉0狡0希畝在333,50汽0M諷2念總建筑面積（硬平方米）震100,05僑0M酷2譜其中咱單體別墅勒0.18日30捉0究畝耍36,018寧M墓2組6,800輔元奸/員M丸2飾聯(lián)排別墅考0.55粉14騎0但畝掩51,359有M剝2舍3,200繳元詢/均M翻2點配套及藝術園餐區(qū)木0.3舌6遣0乘畝群12,006慕M帖2成本構(gòu)成表羞項目父單價（元撐/戒平方米）臘建筑面積（平勿方米）推合計（元）我備注你土地成本蜻1000凡韻維100蜓,050懸狂10徒0,050,總000作500懲畝拜前期費用省100毀浴翅100暖,050使卷1挎0,005,脊000述上交建委的建介設費度水電增容費鉤75晃傲勻100界,050望籍紛7,503,倍750蝶規(guī)劃設計費闖11保0修柏歸100俱,050柜名宗11浴,00竊5薦,圓5繁00備包括單體、景暢觀設計費自室外工程污350跟腹鼓100縣,050兄弱智35貴,派017河,園500研你包括道路、景脈觀、水系等寇建筑成本蝕1000鋒中河100僑,050趨怪10熊0,050,齊000致框架結(jié)構(gòu)晶智能化系統(tǒng)概75柱笛陸100右,050謎地棟7,503,戒750撲安保、監(jiān)控、籌寬帶等臭資金利息得125豐鍛陶100憑,050少販1辣2,506,交250狗不可預見費諸50明橡箱100賓,050垮改巾5,002,易500鞏成本合計金2被,序885雷勝念2脂88砍,非644繩,桿250莖嫁諒鄉(xiāng)注：梁以槍0.貌3健容積率計，總稅建筑面積翼以燦100柏,迎05撕0材平方米計，開阿發(fā)周期大以惹5梳年計泄。收擋灑項目損益表按項目而單價（宴元掠/謀平方米）蜻建筑面積（平亂方米）眨合維計桿(滑元更)注銷售收入部單體別墅胞謎6,800母鳥36摸,018訂事縮2指44,922故,400警聯(lián)排別墅營喪3,200糞5伸1,359喊籌濤1商64,348覽,800扯銷售收入合計租褲口配舞璃殿風憂約徑宿志桶409,2返71,200麥炮減余銷售費用為銷售收入的屆4%晶課胳性16,370待,848絕管理費用宰銷售收入的法2%秧逗遼重8,185敗,424始營業(yè)稅誦銷售收入的時5.5%步布圖跟22,509遷,916浴土建成本豈288,64完4,250兄利潤總額側(cè)尊乳形藍73辮,帳560漢,學762崖利潤率脊18最%蜂注：藝術園的癢收益尚未計算冊在內(nèi)。妨第十二章：盛勇唐藝術佩園曠200薪2惰年工作推進計漿劃友工作內(nèi)容姓實施時間安執(zhí)行單位賀確定方案大原算則：市場定位蛛、容積率、分悠區(qū)分期思路柿200件2紡年拍3掌月底海盛唐、開啟、相設計單位共同晃討論問總規(guī)方案設計燃、修改、報批濱、批復猜4沃月盆3衫0瀉日柏-舍5桂月思3老0瑞日還盛唐、開啟、婚設計單位賊場地施工準備謀工作，土方工償程某4耳月初開始爭盛唐猜總規(guī)方案細化政調(diào)整：平面、昌剖面、立面嬌6鄭月股1最日撕-蘭7斑月昂1鹿日許盛唐、開啟、緣設計單位共同哈討論蒸擴初方案設計癢7乏月按3休0屑日命設計單位、盛純唐、開啟布擴初報統(tǒng)批未—鄰—話審批蘋9顫月啦15趙日級盛唐艙施工圖設計腳街1扣0肥月考30清日況設計單位巨造市宣傳，產(chǎn)筍品說介，與媒饒體溝通噸1麻0它月碧開啟、盛唐電房展會亮相，藍開始內(nèi)部預認乏購券1理0挪月挺開啟、盛唐隊藝術館、樣板公區(qū)域駁結(jié)構(gòu)尤12-200媽3/災1殃月追盛唐