房地產估價方法基準地價修正系數法

房地產估價方法基準地價修正系數法第1頁/共18頁基準地價的概念

基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。它包括城鎮(zhèn)用地基準地價和農用地基準地價。

基準地價評估的任務是以城市（鎮(zhèn)）整體為單位，針對城鎮(zhèn)內的各土地級別的不同區(qū)域類型，按不同用途評估出基準地價，并在基準地價的基礎上，分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關系，建立起在基準地價基礎上評估宗地價的修正體系。第1節(jié)基準地價評估的基本原理第2頁/共18頁基準地價的特點1．基準地價是一種區(qū)域性的價格；2．基準地價是一種分用途的價格；3．基準地價是一種平均價格；4．基準地價是有限年期的價格；5．基準地價具有時效性；6．基準地價是一種控制性價格。第3頁/共18頁第4頁/共18頁第5頁/共18頁基準地價評估的原理1．土地收益是基準地價評估的基礎；

2．各行業(yè)對土地質量的要求不同是形成各類用地基準地價的基礎；3．各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位；4．土地利用的相對穩(wěn)定性和動態(tài)性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提。

第6頁/共18頁基準地價評估的原則1.土地使用價值評定和土地價格測算相結合的原則；

2．以現實的土地用途為主，適當考慮規(guī)劃的原則

；3．各類用地分別評估，多種方法綜合運用的原則；4．與社會經濟水平相適合、相協(xié)調的原則；5．選擇合適的估價技術路線原則。

第7頁/共18頁第2節(jié)建設用地基準地價評估

建設用地基準地價評估的步驟(一)基準地價評估區(qū)域的確定；(二)基準地價評估資料的調查；(三)資料整理；(四)樣點數據檢驗；(五)基準地價評估；(六)基準地價的確定與公布。第8頁/共18頁(一)基準地價均質區(qū)域的確定1、劃分基準地價均質區(qū)域的作用(1)基準地價是均質區(qū)域平均地價，劃定區(qū)域是基準地價的內在要求(2)劃定均質區(qū)域是基準地價評估的基礎(3)突出重點區(qū)域的交易樣點資料調查，保證調查樣點的數量和精度(4)保證所劃分的均質區(qū)域內的樣點地價信息差異不大，便于統(tǒng)計測算(5)有助于分析地價與影響因素的關系2．劃分基準地價均質區(qū)域的方法

目前，劃分基準地價均質區(qū)域的方法有兩種：一是多因素綜合評判法，通過選擇多個對不同用途土地影響差異較大的因素，通過綜合評價定級范圍內各土地單元的綜合分值，將綜合分值差異相對較小的區(qū)域劃分為同一土地級別（均質區(qū)域）的方法；二是直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎上，按區(qū)域內土地條件的差異，劃分出不同的均質區(qū)域。第9頁/共18頁3．劃分基準地價均質區(qū)域的步驟(1)選擇劃分區(qū)域的因素。(2)確定區(qū)域劃分標準。(3)調查有關資料。(4)初步劃分區(qū)域。(5)實地校核調整。(6)確定區(qū)域邊界。第10頁/共18頁(二)基準地價評估資料的調查(三)資料整理

1．市場交易資料整理(1)樣點地價計算（分別根據土地使用權出讓或轉讓資料、土地出租資料、房屋買賣資料、房屋出租資料等）；(2)樣點地價修正（年期修正、交易期日修正、容積率修正、樣點地價其他修正）；(3)樣點地價資料整理（分類統(tǒng)計與分布圖的編制）。2.土地利用效益資料整理(1)土地利用類型的劃分；(2)單元土地質量指數的計算；(3)企業(yè)標準資本額的計算；(4)企業(yè)合理工資量的計算。第11頁/共18頁(四)樣點數據檢查1．樣點資料歸類2．樣本總體分布類型檢驗3．剔除異常樣本數據(五)基準地價評估

1．利用樣點地價資料評估基準地價（利用指數模型、利用算術平均數模型）2.利用用地效益資料評估基準地價（常數模型、多元線性模型、多元非線性模型）第12頁/共18頁(六)編制基準地價修正體系基準地價修正因素說明表基準地價修正系數表第13頁/共18頁(七)基準地價的確定與公布1．基準地價確定的原則（1）以實際數據測算的結果為準，以比較、修正的結果為輔。（2）土地市場發(fā)達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證。（3）土地市場不發(fā)達的以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證。（4）體現地產管理政策。2．基準地價確定

以一種方法測算城鎮(zhèn)基準地價的，用該種方法確定的級別商業(yè)、居住、工業(yè)用途的基準地價為城鎮(zhèn)基準地價。以兩種以上方法測算城鎮(zhèn)分用途基準地價的，應以級別或區(qū)域為單位，用不同方法的測算結果，根據當地土地市場狀況和地價水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準地價。

3．基準地價的公布由政府相關管理部門組織驗收通過后由人民政府公布。第14頁/共18頁概念利用基準地價評估成果，在將估價對象宗地的區(qū)域條件及個別條件與其所在區(qū)域的平均條件進行比較的基礎上，確定相應的修正系數，用此修正系數對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地于估價期日價格的方法。

第3節(jié)基準地價系數修正法第15頁/共18頁理論基礎基準地價系數修正法的理論依據是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎上應當具有相似的價格。適用范圍

基準地價系數修正法，是在短時間內評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法，其估價精度與基準地價及宗地價格修正系數體系密切相關。它適用于具備基準地價及宗地價格修正系數體系成果的城鎮(zhèn)的土地價格評估。第16頁/共18頁(一)確定級別或區(qū)域基準地價

(二)確定交易時間修正系數

(三)編制宗地價格修正系數表(四)確定估價對象宗地的價格修正系數

(五)確定年期修正系數(六)計算宗地價格（以級別宗地價格修正系數表為例）式中：Pi——估價對象