房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算第1頁(yè)/共129頁(yè)第一節(jié)開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用核算的內(nèi)容及科目設(shè)置一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，包括物化勞動(dòng)耗費(fèi)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)，統(tǒng)稱為成本與費(fèi)用。成本與費(fèi)用包括了開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用兩大類。2第2頁(yè)/共129頁(yè)（一）開(kāi)發(fā)成本。指開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括土地受讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（二）期間費(fèi)用。指企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)以外，企業(yè)行政管理部門為組織管理生產(chǎn)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售部門為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售而發(fā)生的各項(xiàng)銷售費(fèi)用、以及企業(yè)為籌集資金發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。3第3頁(yè)/共129頁(yè)（三）開(kāi)發(fā)成本中，又可分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本、代建工程開(kāi)發(fā)成本等。（四）成本費(fèi)用核算意義。成本、費(fèi)用的核算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的中心環(huán)節(jié)。由于成本與費(fèi)用發(fā)生于企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的始終，它代表了企業(yè)整體的消耗水平，也反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，因此搞好企業(yè)的成本、費(fèi)用核算，對(duì)于控制企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出，降低開(kāi)發(fā)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有著重要的意義。4第4頁(yè)/共129頁(yè)5成本核算的基本程序（1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對(duì)象的確定原則，確定成本核算對(duì)象。（2）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。（3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。（4）將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第5頁(yè)/共129頁(yè)6（5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)?。?）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。（7）正確劃分已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和在建開(kāi)發(fā)標(biāo)段之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。（8）編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。第6頁(yè)/共129頁(yè)7成本核算的對(duì)象的確定（1）確定原則滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。第7頁(yè)/共129頁(yè)8（2）確定具體成本核算對(duì)象根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象?！魡误w開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象?！粼谕婚_(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工單位承包的項(xiàng)目，為一個(gè)成本核算對(duì)象。第8頁(yè)/共129頁(yè)9◆對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工標(biāo)段/產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象:同一施工標(biāo)段項(xiàng)目有商業(yè)房、公寓（住宅）、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一施工標(biāo)段有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。第9頁(yè)/共129頁(yè)10◆根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋的成本科目。第10頁(yè)/共129頁(yè)二、開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置

（一）開(kāi)發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置1.“開(kāi)發(fā)成本”賬戶

為了核算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”總賬科目。該科目借方登記產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。期末借方余額反映的是正在開(kāi)發(fā)，尚未完工的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已發(fā)生的實(shí)際成本。

11第11頁(yè)/共129頁(yè)該賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)容不同設(shè)置開(kāi)發(fā)成本二級(jí)賬，在二級(jí)賬內(nèi)，設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”等二級(jí)賬戶進(jìn)行分類核算。如：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)

—房屋開(kāi)發(fā)

—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

—代建工程開(kāi)發(fā)12第12頁(yè)/共129頁(yè)為了具體核算每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，應(yīng)在開(kāi)發(fā)成本二級(jí)賬戶下再按各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬（三級(jí)賬），進(jìn)行明細(xì)核算。如：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)（A土地）（B土地）開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（A房屋）（B房屋）等

開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬戶和二級(jí)賬戶應(yīng)采用三欄式賬頁(yè)，而三級(jí)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁(yè)，以分別記錄和反映各不同的成本項(xiàng)目。13第13頁(yè)/共129頁(yè)2.“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，是用來(lái)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如現(xiàn)場(chǎng)管理人員的薪酬；現(xiàn)場(chǎng)房屋設(shè)備的折舊費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。14第14頁(yè)/共129頁(yè)該賬戶借方登記開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”賬戶的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無(wú)余額。該賬戶應(yīng)按企業(yè)不同的開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。如：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用—甲開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)—乙開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁(yè)，以記錄和反映各不同的費(fèi)用項(xiàng)目。15第15頁(yè)/共129頁(yè)（二）期間費(fèi)用核算的賬戶設(shè)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。期間費(fèi)用于發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。為了核算各項(xiàng)期間費(fèi)用，企業(yè)要設(shè)置“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”三個(gè)賬戶。具體核算內(nèi)容及登記方法見(jiàn)本講第六節(jié)“期間費(fèi)用的核算”。16第16頁(yè)/共129頁(yè)一、土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定及成本項(xiàng)目的設(shè)置（一）土地開(kāi)發(fā)成本計(jì)算對(duì)象的確定土地開(kāi)發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地開(kāi)發(fā)，是指對(duì)原有土地進(jìn)行改造使之具備一定的建設(shè)條件。土地開(kāi)發(fā)成本核算首先要確定成本核算對(duì)象。確定成本核算對(duì)象，就是為了按成本計(jì)算對(duì)象歸集各項(xiàng)費(fèi)用，并按一定的成本計(jì)算對(duì)象計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)成本。17第二節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本的核算第17頁(yè)/共129頁(yè)一般的土地開(kāi)發(fā)，應(yīng)以每一獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象。但對(duì)于開(kāi)發(fā)面積較大、工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以將一個(gè)獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目劃分若干區(qū)域，以一定的區(qū)域作為成本核算對(duì)象。18第18頁(yè)/共129頁(yè)（二）土地開(kāi)發(fā)賬戶及成本項(xiàng)目的設(shè)置土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)”二級(jí)賬中進(jìn)行核算。該賬戶借方登記各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)發(fā)生的成本，貸方登記土地開(kāi)發(fā)完成結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的土地開(kāi)發(fā)成本。為了具體核算每一項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)的成本情況，在該二級(jí)賬戶下要設(shè)置多欄式“土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬”（三級(jí)賬）進(jìn)行核算19第19頁(yè)/共129頁(yè)該明細(xì)賬按不同的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或不同的開(kāi)發(fā)區(qū)域設(shè)置明細(xì)賬戶。該明細(xì)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁(yè)。在明細(xì)賬（三級(jí)賬）內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。土地開(kāi)發(fā)成本通常劃分以下成本項(xiàng)目：1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及地上、地下拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。20第20頁(yè)/共129頁(yè)2.前期工程費(fèi)。包括設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)以及“三通一平”支出等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。4.公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)建設(shè)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)消防、鍋爐房、水塔等設(shè)施的支出。21第21頁(yè)/共129頁(yè)5.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。是指企業(yè)所直屬組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括現(xiàn)場(chǎng)管理人員的薪酬；現(xiàn)場(chǎng)房屋設(shè)備的折舊費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬至少要設(shè)置上述成本項(xiàng)目。22第22頁(yè)/共129頁(yè)土地開(kāi)發(fā)明細(xì)賬成本核算對(duì)象：甲土地232010年憑證號(hào)摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用3

5

第23頁(yè)/共129頁(yè)24第24頁(yè)/共129頁(yè)二、土地開(kāi)發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的建筑場(chǎng)地，按其用途可以分為兩類（1）為了銷售或者轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品，需要核算土地開(kāi)發(fā)成本；（2）為了建設(shè)商品房、周轉(zhuǎn)房或出租房而開(kāi)發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地，它是企業(yè)的中間產(chǎn)品，其發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)成本最終計(jì)入商品房、周轉(zhuǎn)房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本以及投資性房地產(chǎn)成本。25第25頁(yè)/共129頁(yè)1、出售轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)了土地直接為了出售和轉(zhuǎn)讓（即商品性土地開(kāi)發(fā)），那么，所發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，要直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)”賬戶。2、自建開(kāi)發(fā)。如果企業(yè)為了自建房屋而開(kāi)發(fā)的土地，而且所建房屋只是一個(gè)成本核算對(duì)象，那么可不單獨(dú)核算土地開(kāi)發(fā)成本，所發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。26第26頁(yè)/共129頁(yè)3、需分?jǐn)傋誀I(yíng)。企業(yè)開(kāi)發(fā)完土地后，所建的房屋是兩個(gè)以上成本核算對(duì)象，則需要單獨(dú)核算土地的開(kāi)發(fā)成本，再將土地開(kāi)發(fā)成本分配計(jì)入各個(gè)不同的房屋開(kāi)發(fā)成本。具體分配方法：按占以面積法。27第27頁(yè)/共129頁(yè)【例1】：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2007年8月份共對(duì)兩塊土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其中甲土地為商品性土地開(kāi)發(fā)，乙土地為自用土地開(kāi)發(fā)，乙土地開(kāi)發(fā)完工后供建設(shè)商品房1號(hào)樓和2號(hào)樓使用，1號(hào)樓與2號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格不同，需要單獨(dú)核算成本。28第28頁(yè)/共129頁(yè)企業(yè)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下：（1）8月2日，用銀行存款支付甲土地征用費(fèi)50萬(wàn)元，支付乙土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)48萬(wàn)元。借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)（甲土地）50

（乙土地）48貸：銀行存款9829第29頁(yè)/共129頁(yè)（2）8月4日，用銀行存款支付項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，其中甲土地1.5萬(wàn)元，乙土地2萬(wàn)元。借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)（甲土地）1.5（乙土地）2

貸：銀行存款3.5

（3）8月15日，C施工企業(yè)承包的基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工，甲土地應(yīng)付工程款28萬(wàn)元，乙土地應(yīng)付工程款20萬(wàn)元。

款未付。

借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)（甲土地）280000

（乙土地）200000

貸：應(yīng)付賬款—C施工企業(yè)48000030第30頁(yè)/共129頁(yè)（4）8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施水塔已竣工，實(shí)際成本22萬(wàn)元，款項(xiàng)尚未支付。借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)（甲土地）22

貸：應(yīng)付賬款—B建筑公司2231第31頁(yè)/共129頁(yè)（5）8月31日分配土地開(kāi)發(fā)應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用8萬(wàn)元，其中甲土地承擔(dān)5萬(wàn)元，乙土地承擔(dān)3萬(wàn)元。借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)（甲土地）5

（乙土地）3

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用832第32頁(yè)/共129頁(yè)（6）8月31日，甲土地已開(kāi)發(fā)完工，共開(kāi)發(fā)建設(shè)場(chǎng)地10000平方米，總成本1065000元借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—土地（甲土地）1065000

貸：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)（甲土地）106500033第33頁(yè)/共129頁(yè)（7）8月31日，乙土地已開(kāi)發(fā)完工并交付1號(hào)樓和2號(hào)樓開(kāi)發(fā)使用，實(shí)際總成本73萬(wàn)元，按各樓實(shí)際占用面積進(jìn)行分配，1號(hào)樓應(yīng)負(fù)擔(dān)土地開(kāi)發(fā)成本28萬(wàn)元，2號(hào)樓應(yīng)負(fù)擔(dān)土地開(kāi)發(fā)成本45萬(wàn)元。借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（1號(hào)樓）280000

（2號(hào)樓）450000

貸：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)（乙土地）73000034第34頁(yè)/共129頁(yè)土地開(kāi)發(fā)明細(xì)賬成本核算對(duì)象：甲土地352007年憑證號(hào)摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)821支付土地征用費(fèi)500000

842支付可行性研究費(fèi)

15000

8153應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

280000

8204公共配套設(shè)施費(fèi)

220000

8315分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

50000

8316結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè)場(chǎng)地實(shí)際成本

1065000

本月

合計(jì)500000150002800002200005000010650000第35頁(yè)/共129頁(yè)36土地開(kāi)發(fā)明細(xì)賬成本核算對(duì)象：乙土地2007年憑證號(hào)摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)821支付土地征用費(fèi)480000

842支付可行性研究費(fèi)

20000

8153應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

200000

8315分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

30000

8317結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè)場(chǎng)地實(shí)際成本

730000

本月

合計(jì)48000020000200000

300007300000第36頁(yè)/共129頁(yè)一、房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象及成本項(xiàng)目（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的類型

房屋開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，按用途不同可以分為以下四種類型：

1、為了銷售而開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房；

2、為了出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)建設(shè)的出租房；

3、為了安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房；

4、企業(yè)接受其他單位委托代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的代建房。

以上四類房屋都要確定成本核算對(duì)象并計(jì)算其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本。37第三節(jié)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算第37頁(yè)/共129頁(yè)（二）房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定房屋成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合房屋建設(shè)的特點(diǎn)和實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，按以下原則確定：

1、一般的房屋建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)工程，作為成本核算對(duì)象。38第38頁(yè)/共129頁(yè)2、同一建設(shè)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、用途相同的若干個(gè)單位工程，如果由同一單位施工，開(kāi)竣工時(shí)間又相近的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象如由同一建設(shè)單位同時(shí)建設(shè)幾棟結(jié)構(gòu)類型相同的住宅樓，可合并成一個(gè)成本核算對(duì)象。39第39頁(yè)/共129頁(yè)

3、對(duì)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的單位工程，可以將工程劃分成若干部位或區(qū)域，以分部位、分區(qū)域的工程作為成本核算對(duì)象。【例2】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，占地面積2萬(wàn)平方米，建筑面積4萬(wàn)平方米，為5幢多層（7層）建筑，同時(shí)于2009年8月份開(kāi)工建設(shè)。問(wèn)，成本核算對(duì)象？40第40頁(yè)/共129頁(yè)【例3】沿用【例2】資料，假定開(kāi)發(fā)商品房計(jì)5幢，其中高層建筑（22層）為2幢，多層（7層）為3幢，其它資料不變。則如何確定成本核算對(duì)象？【例4】沿用【例2】資料，假定其中3幢于2006年1月開(kāi)工建設(shè)，另外2幢于2008年12月開(kāi)工建設(shè)，其它資料不變。請(qǐng)問(wèn)，如何確定成本核算對(duì)象？41第41頁(yè)/共129頁(yè)（三）房屋開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置

因?yàn)椋袝r(shí)候土地開(kāi)發(fā)與房屋開(kāi)發(fā)連續(xù)進(jìn)行，這種情況下，將土地開(kāi)發(fā)成本可直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。所以房屋開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目也包含了土地開(kāi)發(fā)的成本項(xiàng)目。但房屋開(kāi)發(fā)還要在土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)上，加上“建筑安裝工程費(fèi)”項(xiàng)目。所以房屋開(kāi)發(fā)的成本項(xiàng)目一般包括以下六個(gè)項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

42第42頁(yè)/共129頁(yè)房屋開(kāi)發(fā)明細(xì)賬成本核算對(duì)象：甲房屋43年憑證號(hào)摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

第43頁(yè)/共129頁(yè)二、房屋開(kāi)發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)

房屋建設(shè)在土地的上面，與土地緊密相連。開(kāi)發(fā)房屋使用的建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。

將土地開(kāi)發(fā)成本計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本有兩種情況：

第一種情況：原來(lái)已將土地做為成本核算對(duì)象，單獨(dú)核算了土地的開(kāi)發(fā)成本。這種情況下，在開(kāi)始進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)的時(shí)候，要將土地開(kāi)發(fā)成本分項(xiàng)目轉(zhuǎn)入房屋開(kāi)發(fā)成本。

44第44頁(yè)/共129頁(yè)會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（某房屋）

貸：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)（某土地）如果已將土地的開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在開(kāi)始建設(shè)房屋的時(shí)候，會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（某房屋）

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—土地（某土地）45第45頁(yè)/共129頁(yè)第二種情況：開(kāi)發(fā)完土地，準(zhǔn)備直接開(kāi)始建房。在這種情況下，土地開(kāi)發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，一開(kāi)始就可以歸集到房屋開(kāi)發(fā)成本上。第一種情況簡(jiǎn)單，不再介紹?，F(xiàn)以第二種情況為例，說(shuō)明房屋開(kāi)發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)。46第46頁(yè)/共129頁(yè)【例5】：某企業(yè)2007年9月份，開(kāi)始開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)出租房A公寓，本月發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下：

（1）9月2日，用銀行存款支付A公寓拆遷補(bǔ)償費(fèi)25萬(wàn)元，設(shè)計(jì)費(fèi)5萬(wàn)元（前期工程費(fèi)）。

會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（A公寓）—土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)25開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（A公寓）—前期工程費(fèi)5

貸：銀行存款3047第47頁(yè)/共129頁(yè)【說(shuō)明】：如果公司（項(xiàng)目部）只有房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)其它需要區(qū)別項(xiàng)目，在設(shè)置科目時(shí)，如果是單一項(xiàng)目，則只需要在“開(kāi)發(fā)成本”下設(shè)置六個(gè)明細(xì)科目就可以；如果多個(gè)項(xiàng)目，則將項(xiàng)目名稱設(shè)置成二級(jí)明細(xì)科目，將成本項(xiàng)目設(shè)置成三級(jí)明細(xì)科目。如果需要，還可以在“前期工程費(fèi)”等設(shè)置明細(xì)科目，如“規(guī)劃費(fèi)”、“設(shè)計(jì)費(fèi)”等。請(qǐng)看下面表格：48第48頁(yè)/共129頁(yè)49一、前期工程費(fèi)明細(xì)1、規(guī)劃費(fèi)用7、測(cè)繪費(fèi)用2、設(shè)計(jì)費(fèi)用8、七通一平支出3、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用9、勞保統(tǒng)籌4、水文費(fèi)用10、配套費(fèi)用5、地質(zhì)費(fèi)用11、其它費(fèi)用6、勘探費(fèi)用第49頁(yè)/共129頁(yè)50二、土地及補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)1、支付的土地出讓金5、耕地占用稅2、支付地價(jià)款金額6、勞動(dòng)力安置費(fèi)3、交納的有關(guān)稅費(fèi)7、安置動(dòng)遷用房支出4、土地征用費(fèi)用8、拆遷補(bǔ)償款第50頁(yè)/共129頁(yè)51三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路6、排洪工程支出2、供水工程支出7、通訊工程支出3、供電工程支出8、照明工程支出4、供氣工程支出9、環(huán)衛(wèi)工程支出5、排污工程支出10、其他設(shè)施工程發(fā)生的支出第51頁(yè)/共129頁(yè)52四、配套設(shè)施明細(xì)1、物業(yè)管理用房費(fèi)用10、公共廁所費(fèi)用2、變電站費(fèi)用11、自行車棚用房費(fèi)用3、熱力站費(fèi)用12、郵電通訊用房費(fèi)用4、水廠費(fèi)用13、其他非營(yíng)業(yè)性公共設(shè)施費(fèi)用5、居委會(huì)用房費(fèi)用6、派出所用房費(fèi)用7、幼兒園用房費(fèi)用8、學(xué)校用房費(fèi)用9、托兒所用房費(fèi)用第52頁(yè)/共129頁(yè)53五、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用1、管理人員工資7、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)2、職工福利費(fèi)8、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)(后面講）3、折舊費(fèi)9、資本化利息支出4、修理費(fèi)10、監(jiān)理費(fèi)用5、辦公費(fèi)11、其他間接費(fèi)用6、水電費(fèi)第53頁(yè)/共129頁(yè)54六、建筑安裝工程費(fèi)1、建筑工程費(fèi)用2、安裝工程費(fèi)用3、其他建筑安裝工程費(fèi)用其中：樣板房子裝修售樓處裝修檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)第54頁(yè)/共129頁(yè)成本歸集：（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括土地買價(jià)或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。55第55頁(yè)/共129頁(yè)（二）前期工程費(fèi)1

、勘察丈量費(fèi)地質(zhì)勘察費(fèi)文物勘察費(fèi)地基勘察費(fèi)水文勘察費(fèi)沉降觀測(cè)費(fèi)日照測(cè)試費(fèi)環(huán)境評(píng)估費(fèi)56基礎(chǔ)樁應(yīng)變費(fèi)防雷檢測(cè)費(fèi)撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)復(fù)線費(fèi)定線費(fèi)施工放線費(fèi)建筑面積丈量費(fèi)第56頁(yè)/共129頁(yè)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

總規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)方案評(píng)審費(fèi)效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)57景觀設(shè)計(jì)費(fèi)智能化設(shè)計(jì)費(fèi)綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)制圖曬圖費(fèi)其他規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)第57頁(yè)/共129頁(yè)3、行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)施工許可證費(fèi)規(guī)劃管理費(fèi)拆遷管理費(fèi)辦證費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程造價(jià)管理費(fèi)58交易中心手續(xù)費(fèi)消防配套設(shè)施費(fèi)人防報(bào)建費(fèi)散裝水泥專項(xiàng)資金白蟻防治費(fèi)市政設(shè)施配套費(fèi)園林綠化費(fèi)墻改專項(xiàng)基金第58頁(yè)/共129頁(yè)招標(biāo)代理費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)施工圖紙審查費(fèi)勞動(dòng)保險(xiǎn)基金預(yù)算編制費(fèi)(審核費(fèi)）購(gòu)航測(cè)圖費(fèi)定位放線費(fèi)渣土費(fèi)檢測(cè)費(fèi)勘察測(cè)量費(fèi)59可行性研究費(fèi)抗震審查費(fèi)消防審查費(fèi)防雷檢測(cè)費(fèi)房屋測(cè)繪費(fèi)房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)工程交易費(fèi)地名費(fèi)新材料基金第59頁(yè)/共129頁(yè)4、招標(biāo)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)5、三通一平費(fèi)臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)用水場(chǎng)地平整費(fèi)60

6、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻臨時(shí)辦公室臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi)第60頁(yè)/共129頁(yè)（三）建筑安裝工程費(fèi)1、建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程主體工程甲供材料61

2、安裝工程費(fèi)門窗工程水暖氣電管線安裝空調(diào)及通風(fēng)工程消防安裝工程火災(zāi)報(bào)警工程電梯工程公共部位裝修室內(nèi)裝修避雷接地工程停車設(shè)備及安裝工程其他安裝工程費(fèi)第61頁(yè)/共129頁(yè)

3、樣板房/售樓處裝修

樣板房裝修售樓處裝修4、建安監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)安全監(jiān)理費(fèi)【說(shuō)明】：62

5、檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)基坑監(jiān)測(cè)樁基檢測(cè)費(fèi)工程主體沉降觀測(cè)費(fèi)6、工程造價(jià)咨詢費(fèi)工程施工招標(biāo)代理費(fèi)工程設(shè)備招標(biāo)代理費(fèi)工程預(yù)算編審咨詢費(fèi)工程結(jié)算編審咨詢費(fèi)第62頁(yè)/共129頁(yè)（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、市政配套費(fèi)2、給水系統(tǒng)費(fèi)管道系統(tǒng)水泵房用水增容

3、雨污水系統(tǒng)費(fèi)管道系統(tǒng)雨污水泵站63

4、供電系統(tǒng)費(fèi)設(shè)備安裝管道及電纜系統(tǒng)配電房用電增容5、有線電視工程費(fèi)6、電話通訊工程費(fèi)7、寬帶工程費(fèi)第63頁(yè)/共129頁(yè)

8、智能化系統(tǒng)費(fèi)停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏室外背景音樂(lè)649、園林環(huán)境工程費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)圍墻建造費(fèi)室外照明室外其他設(shè)第64頁(yè)/共129頁(yè)

(五)公共配套設(shè)施費(fèi)游泳池幼兒園學(xué)校消防公廁自行車棚露天停車場(chǎng)或停車設(shè)備水塔室外游樂(lè)設(shè)施球場(chǎng)65(六)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)員工薪酬社保費(fèi)福利費(fèi)辦公費(fèi)會(huì)務(wù)費(fèi)差旅費(fèi)車輛費(fèi)用第65頁(yè)/共129頁(yè)通訊費(fèi)房租支出維修費(fèi)培訓(xùn)費(fèi)資本化借款費(fèi)用水電物管費(fèi)其他費(fèi)用具體內(nèi)容如下：66第66頁(yè)/共129頁(yè)（1）工資及福利費(fèi)是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼和實(shí)際發(fā)生的職工福利費(fèi)；（2）折舊及修理費(fèi)是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)及發(fā)生的修理費(fèi)；67第67頁(yè)/共129頁(yè)（3）辦公及水電費(fèi)是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、集體取暖用煤和耗用的水電費(fèi)；（4）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)是指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置支出等；

68第68頁(yè)/共129頁(yè)（5）周轉(zhuǎn)房攤銷是指安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋但不能直接確定為某個(gè)成本對(duì)象負(fù)擔(dān)而計(jì)提的攤銷費(fèi)用；（6）利息支出是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某個(gè)成本對(duì)象的利息支出及相關(guān)手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。

69第69頁(yè)/共129頁(yè)（2）9月8日，A公寓領(lǐng)用需要安裝設(shè)備一臺(tái)進(jìn)行安裝，實(shí)際成本為12萬(wàn)元。分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本—A公寓（建筑安裝費(fèi)）12貸：原材料—設(shè)備12（3）9月12日，企業(yè)收到乙承包單位工程價(jià)款結(jié)算單，應(yīng)付A公寓工程進(jìn)度款30萬(wàn)元（建筑安裝費(fèi)）。做如下會(huì)計(jì)分錄：借：開(kāi)發(fā)成本—A公寓（建筑安裝費(fèi)）300000

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（乙單位）30000070第70頁(yè)/共129頁(yè)（4）月末分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，A公寓應(yīng)分配8000元，1號(hào)樓分配12000元。借：開(kāi)發(fā)成本—A公寓（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）8000

1號(hào)樓（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）12000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用2000071第71頁(yè)/共129頁(yè)（5）月末，A公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，報(bào)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，同意用其預(yù)算成本9萬(wàn)元，預(yù)提計(jì)入成本。做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)成本—A公寓（配套設(shè)施）90000

貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)9000072第72頁(yè)/共129頁(yè)

【提示】將來(lái)實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)，如果大于或小于預(yù)提的部分可于發(fā)生的當(dāng)期增加或減少在建工程成本，數(shù)額不大也可以直接計(jì)入管理費(fèi)用。

73第73頁(yè)/共129頁(yè)（6）A公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。第一、結(jié)轉(zhuǎn)成本借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-A公寓818000

貸：開(kāi)發(fā)成本-A公寓818000第二、結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借：投資性房地產(chǎn)—A公寓818000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—A公寓81800074第74頁(yè)/共129頁(yè)房屋開(kāi)發(fā)明細(xì)賬成本核算對(duì)象：A公寓75年憑證號(hào)摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)91

支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi)25000050000

98

領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝

120000

912

承付工程進(jìn)度款

300000

930

分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

8000

930

預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

90000

930

結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際成本

818000

本月合計(jì)25000050000

4200009000080008180000第75頁(yè)/共129頁(yè)第四節(jié)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算

一、公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定

公共配套設(shè)施是指企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求，或?qū)﹂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。76第76頁(yè)/共129頁(yè)配套設(shè)施可以分為兩大類：

第一、建成后有償轉(zhuǎn)讓。建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)建設(shè)的商店、銀行、郵局、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、文化站等。這類配套設(shè)施是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品。必須確定成本核算對(duì)象并獨(dú)立計(jì)算其實(shí)際成本。77第77頁(yè)/共129頁(yè)第二、建成后不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施。如根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的居民提供居住的給排水、供水、供電、供暖、供氣的增容、增壓設(shè)施、交通道路等。目前我市建成的配套設(shè)施基本都是屬于第二種情況。78第78頁(yè)/共129頁(yè)對(duì)于第二類配套設(shè)施，仍然有兩種情況：（一）單一成本對(duì)象。當(dāng)配套設(shè)施與房屋同步建設(shè)時(shí)，如果同步建設(shè)的房屋只有一個(gè)成本核算對(duì)象，其發(fā)生的公共設(shè)施費(fèi)，應(yīng)直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（某房屋）”明細(xì)賬戶的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。79第79頁(yè)/共129頁(yè)（二）同步建設(shè)但存在多個(gè)成本核算對(duì)象，需要分?jǐn)偱涮踪M(fèi)的情況。如果同步建設(shè)的房屋有兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象，則應(yīng)先以該配套設(shè)施為成本核算對(duì)象，單獨(dú)進(jìn)行核算，待配套設(shè)施工程完工時(shí)，再將其分配轉(zhuǎn)入各房屋開(kāi)發(fā)成本和能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本。80第80頁(yè)/共129頁(yè)（三）配套設(shè)施與成本核算對(duì)象不同步建設(shè)的情況。對(duì)于不能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施與房屋非同步建設(shè)的，即先建房屋，后建配套設(shè)施的，對(duì)于配套設(shè)施費(fèi)用可以采用預(yù)提的方法，先計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本，將來(lái)發(fā)生配套設(shè)施實(shí)際支出時(shí)，再將實(shí)際支出數(shù)與預(yù)提數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)在建項(xiàng)目的成本，數(shù)額小可直接計(jì)入管理費(fèi)用。81第81頁(yè)/共129頁(yè)【提示】：配套設(shè)施開(kāi)發(fā)的成本項(xiàng)目與房屋開(kāi)發(fā)的成本項(xiàng)目是相同的。正常情況下，一般仍然設(shè)置六個(gè)成本項(xiàng)目：1、土地及補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程費(fèi)3、建筑安裝工程4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)6、配套設(shè)施費(fèi)82第82頁(yè)/共129頁(yè)二、公共配套設(shè)施的核算賬戶設(shè)置為了專門核算各項(xiàng)配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬”賬簿內(nèi)設(shè)置“—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”二級(jí)賬戶。該賬戶借方登記配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記完工后轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶或分配結(jié)轉(zhuǎn)到“房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的配套設(shè)施成本。期末借方余額反映的是尚未完工的配套設(shè)施已發(fā)生的成本。83第83頁(yè)/共129頁(yè)為反映各項(xiàng)配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)在“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”二級(jí)賬戶下設(shè)置“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)明細(xì)賬”（三級(jí)賬），賬內(nèi)按每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)設(shè)賬戶，以記錄和反映不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本。如：“開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)—某設(shè)施”84第84頁(yè)/共129頁(yè)2.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)處理舉例：【例6】某企業(yè)2007年10月開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃需建設(shè)A、B、C三幢住宅樓，一個(gè)商店，一座鍋爐房和一座水塔，其中商店建成后轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門，鍋爐房和水塔不能有償轉(zhuǎn)讓，鍋爐房與商品房同步建設(shè)，而水塔與商品房不同步建設(shè)。85第85頁(yè)/共129頁(yè)上月末結(jié)轉(zhuǎn)自行開(kāi)發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地開(kāi)發(fā)總成本80萬(wàn)元，其中：土地征用及拆遷費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)15萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)25萬(wàn)元，按各建筑物實(shí)際占地面積進(jìn)行分配。86第86頁(yè)/共129頁(yè)建設(shè)場(chǎng)地成本分配表87分配對(duì)象占地面積分配比例土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)商品房A1500251000003750062500200000商品房B1800301200004500075000240000商品房C1680281120004200070000224000商店78013520001950032500104000鍋爐房1803120004500750024000水塔6014000150025008000合計(jì)6000100400000150000250000800000第87頁(yè)/共129頁(yè)根據(jù)上述分配表編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（A）200000—房屋開(kāi)發(fā)（B）240000

—房屋開(kāi)發(fā)（C）224000—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（商店）104000—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（鍋爐房）24000—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（水塔）8000貸：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)80000088第88頁(yè)/共129頁(yè)根據(jù)上月末建設(shè)場(chǎng)地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設(shè)施開(kāi)發(fā)明細(xì)賬的余額情況如下。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)明細(xì)賬成本計(jì)算對(duì)象：商店892007年

憑證號(hào)摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施

費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)101

期初余額520001950032500

104000

第89頁(yè)/共129頁(yè)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)明細(xì)賬成本計(jì)算對(duì)象：鍋爐房902007年

憑證號(hào)摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施

費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)101

期初余額12000450007500024000

第90頁(yè)/共129頁(yè)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)明細(xì)賬成本計(jì)算對(duì)象：水塔912007年

憑證號(hào)摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施

費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)101

期初余額4500150025008000

第91頁(yè)/共129頁(yè)本月份發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：(1)10月3日，鍋爐房領(lǐng)用一臺(tái)鍋爐進(jìn)行安裝，鍋爐的實(shí)際成本80000元，支付安裝費(fèi)5000元，做如下會(huì)計(jì)分錄：借：開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施（鍋爐房）85000

貸：原材料—設(shè)備80000

銀行存款500092第92頁(yè)/共129頁(yè)（2）10月15日，企業(yè)承付某施工企業(yè)工程進(jìn)度款共計(jì)630000元，其中商店530000元，鍋爐房100000元。做如下會(huì)計(jì)分錄：借：開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施（商店）530000

（鍋爐房）100000

貸：應(yīng)付賬款—某施工單位63000093第93頁(yè)/共129頁(yè)（3）10月20日，鍋爐房已竣工，將其實(shí)際成本209000元按受益對(duì)象計(jì)劃成本進(jìn)行分配94受益對(duì)象計(jì)劃成本（元）分配比例（%）分配金額（元）商品房A100000002552250商品房B120000003062700商品房C1100000027.5057475商店700000017.536575合計(jì)40000000100209000第94頁(yè)/共129頁(yè)根據(jù)表編制會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（A）52250

—房屋開(kāi)發(fā)（B）62700

—房屋開(kāi)發(fā)（C）57475

—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（商店）6575

貸：開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施（鍋爐房）20900095第95頁(yè)/共129頁(yè)（4）10月22日商品房A、B已竣工，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本，但水塔尚未開(kāi)工建設(shè)，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)按水塔的預(yù)算成本100000元分配計(jì)入各受益對(duì)象。（見(jiàn)下表）96受益對(duì)象計(jì)劃成本（元）分配比率（%）分配金額商品房A100000002525000商品房B120000003030000商品房C1100000027.5027500商店700000017.517500合計(jì)40000000100100000第96頁(yè)/共129頁(yè)根據(jù)上述預(yù)提水塔工程費(fèi)用分配表編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（A）25000

—房屋開(kāi)發(fā)（B）30000

—房屋開(kāi)發(fā)（C）27500

—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（商店）17500

貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）10000097第97頁(yè)/共129頁(yè)（5）10月28日，用銀行存款支付水塔建筑安裝工程費(fèi)110000元。做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（水塔）110000

貸：銀行存款11000098第98頁(yè)/共129頁(yè)（6）10月31日分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，商店應(yīng)負(fù)擔(dān)1000元，做如下會(huì)計(jì)分錄：借：開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（商店）1000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用100099第99頁(yè)/共129頁(yè)（7）10月31日，水塔已完工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本118000元。做如下會(huì)計(jì)分錄；借：預(yù)提費(fèi)用—預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）118000

貸：開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（水塔）118000100第100頁(yè)/共129頁(yè)結(jié)轉(zhuǎn)水塔實(shí)際成本后，預(yù)提費(fèi)用（水塔）明細(xì)賬記錄如下表預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）1012007憑證號(hào)數(shù)摘要借方貸方借或貸余額月日1022

預(yù)提水塔建設(shè)費(fèi)用

100000貸1000001031

結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實(shí)際成本118000

借18000

第101頁(yè)/共129頁(yè)（8）10月31日將水塔實(shí)際成本大于預(yù)提建設(shè)費(fèi)用的差額分配計(jì)入有關(guān)在建項(xiàng)目成本（未完工的在建項(xiàng)目有商品房C和商店）預(yù)提水塔成本差額分配表。102受益對(duì)象計(jì)劃成本（元）分配率分配金額（元）商品房C11000000

11000商店7000000

7000合計(jì)180000000.00118000第102頁(yè)/共129頁(yè)分配率＝18000÷18000000＝0.001

根據(jù)上述分配表編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)（C）11000

開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（商店7000

貸：預(yù)提費(fèi)用—預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）18000103第103頁(yè)/共129頁(yè)將水塔實(shí)際成本大于預(yù)提建設(shè)費(fèi)用的差額分配計(jì)入有關(guān)在建項(xiàng)目成本，并補(bǔ)提預(yù)提費(fèi)用后。預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）1042003年憑證摘要借方貸方余額月日1022

預(yù)提水塔建設(shè)費(fèi)用

100000貸1000001031

結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實(shí)際成本118000

借180001031

補(bǔ)提水塔建設(shè)費(fèi)

18000

1031

合計(jì)118000118000平0第104頁(yè)/共129頁(yè)（9）10月31日商店已竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本696075元。做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—配套設(shè)施（商店）696075

貸：開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（商店）696075105第105頁(yè)/共129頁(yè)將上述會(huì)計(jì)分錄登記入賬后，配套設(shè)施—商店、鍋爐房、水塔三個(gè)明細(xì)賬戶的登記結(jié)果如下：（打開(kāi)電子文檔）106第106頁(yè)/共129頁(yè)第五節(jié)代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算

一、代建工程成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

代建工程是指企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為建設(shè)的工程，或參加委托單位招標(biāo)，中標(biāo)后承建的開(kāi)發(fā)建設(shè)工程。企業(yè)承建的建設(shè)場(chǎng)地和房屋，其建設(shè)內(nèi)容和特點(diǎn)與企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品性建設(shè)場(chǎng)地和房屋基本相同。因此其核算方法可參見(jiàn)本講第二、第三節(jié)的內(nèi)容。本節(jié)主要介紹企業(yè)代建的除建設(shè)場(chǎng)地、房屋以外的其他工程的核算方法。107第107頁(yè)/共129頁(yè)企業(yè)代建的其他工程主要是指各種市政建設(shè)工程，如城市道路建設(shè)，旅游風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，城市基礎(chǔ)建設(shè)等。由于代建工程的種類繁多，內(nèi)容千差萬(wàn)別，必須根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定代建工程的成本核算對(duì)象，一般可按工程合同或委托單位的要求，以施工圖預(yù)算所列的單位工程作為成本核算對(duì)象。108第108頁(yè)/共129頁(yè)代建工程開(kāi)發(fā)的成本項(xiàng)目與一般開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目是相同的。二、代建工程開(kāi)發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)舉例

（一）科目設(shè)置

為了核算各項(xiàng)代建工程，企業(yè)要設(shè)置“產(chǎn)品開(kāi)發(fā)—代建工程開(kāi)發(fā)（某工程）”明細(xì)賬戶進(jìn)行核算。

該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用，貸方登記代建工程竣工后，轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—代建工程”賬戶的代建工程的實(shí)際成本。109第109頁(yè)/共129頁(yè)（二）會(huì)計(jì)處理舉例：

【例4】某企業(yè)2009年11月份接受委托興建風(fēng)景區(qū)，發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。

（1）11月2日，企業(yè)用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)30萬(wàn)元，設(shè)計(jì)勘察等費(fèi)用4萬(wàn)元，做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)成本—代建工程開(kāi)發(fā)（風(fēng)景區(qū)）340000

貸：銀行存款340000110第110頁(yè)/共129頁(yè)（2)11月15日，企業(yè)承付甲施工企業(yè)工程進(jìn)度款40萬(wàn)元。做如下會(huì)計(jì)分錄：承付工程款時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)成本—代建工程（風(fēng)景區(qū)）400000

貸：應(yīng)付賬款—甲施工企業(yè)400000

⑵支付工程進(jìn)度款時(shí)：

借：應(yīng)付賬款—甲施工企業(yè)400000

貸：銀行存款400000111第111頁(yè)/共129頁(yè)(3)11月20日，支付風(fēng)景區(qū)綠化費(fèi)2萬(wàn)元，做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開(kāi)發(fā)成本—代建工程開(kāi)發(fā)（風(fēng)景區(qū)）20000

貸：銀行存款20000112第112頁(yè)/共129頁(yè)(4)11月30日，企業(yè)分配風(fēng)景區(qū)應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用3萬(wàn)元。做如下分錄：借：開(kāi)發(fā)成本—代建工程開(kāi)發(fā)（風(fēng)景區(qū)）30000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用30000113第113頁(yè)/共129頁(yè)

(5)11月30日，風(fēng)景區(qū)竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本790000元，做如下會(huì)計(jì)分錄：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—代建工程（風(fēng)景區(qū)）790000

貸：開(kāi)發(fā)成本—代建工程開(kāi)發(fā)（風(fēng)景區(qū)）790000

114第114頁(yè)/共129頁(yè)根據(jù)上述分錄，登記“產(chǎn)品開(kāi)發(fā)——代建工程（風(fēng)景區(qū)）”明細(xì)賬代建工程開(kāi)發(fā)明細(xì)賬成本核算對(duì)象：風(fēng)景區(qū)(查看明細(xì)賬）

1152007年憑證號(hào)摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)112

支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等30000040000

1115

支