房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算

房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算第1頁(yè)/共33頁(yè)

有一投資者投資100萬元購(gòu)買一商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬元，每?jī)赡曜饨鹪黾?0%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬元，貼現(xiàn)率為12%。該投資者的目標(biāo)收益率IC為12%。若考慮資金的時(shí)間價(jià)值，請(qǐng)你判斷一下該方案是否贏利?若能贏利,那么,該投資者的收益率又是多少?該投資方案是否可行？第2頁(yè)/共33頁(yè)

1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的定義

將投資期（計(jì)算期）內(nèi)不同時(shí)間發(fā)生的凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差），以一定的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)到投資初期，并將各期的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值相加，所得之和即為凈現(xiàn)值。簡(jiǎn)言之，投資期（計(jì)算期）內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。

一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值第3頁(yè)/共33頁(yè)

這里的貼現(xiàn)率，即為基準(zhǔn)收益率。公式為：

ic=i+（r-i）β

式中：

i——無風(fēng)險(xiǎn)利率；

r——資金市場(chǎng)平均收益率；

β——風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。第4頁(yè)/共33頁(yè)0期期末1期期初

01234第1計(jì)息周期第4計(jì)息周期1期期末圖1現(xiàn)金流量的時(shí)間標(biāo)度第5頁(yè)/共33頁(yè)投資期（計(jì)算期）確定的規(guī)則

銷售（含預(yù)售）的情況圖2投資期（計(jì)算期）（a）

投資期開發(fā)期建造期前期

銷售期投資起點(diǎn)第6頁(yè)/共33頁(yè)出租或自營(yíng)的情況圖3投資期（計(jì)算期）（b）投資期（計(jì)算期）建造期開發(fā)期經(jīng)營(yíng)期前期運(yùn)營(yíng)期投資起點(diǎn)第7頁(yè)/共33頁(yè)式中：FNPV——項(xiàng)目在起始點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；Ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；t——投資期（計(jì)算期）；CI——現(xiàn)金流入量；CO——現(xiàn)金流出量。2、計(jì)算公式第8頁(yè)/共33頁(yè)

3、判別標(biāo)準(zhǔn)（1）FNPV>0,該投資方案可行。（2）FNPV=0,該投資方案可行。（3）FNPV<0,該投資方案不可行。

4、凈現(xiàn)值指標(biāo)的特點(diǎn)

主要優(yōu)點(diǎn)：FNPV考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。

不足之處：貼現(xiàn)率不易確定；沒有反映出投資的單位回報(bào)。第9頁(yè)/共33頁(yè)

[例1]

有一投資項(xiàng)目，投資者投資100萬元購(gòu)買一商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬元，每?jī)赡曜饨鹪黾?0%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬元，貼現(xiàn)率為12%，試運(yùn)用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值法來判斷該方案是否贏利。5、凈現(xiàn)值法案例第10頁(yè)/共33頁(yè)

解：根據(jù)題意，計(jì)算出各年的租金收入，并將其按12%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)（見表2）。第11頁(yè)/共33頁(yè)

年份投資額租金收入貼現(xiàn)系數(shù)貼現(xiàn)后租金收入（n）

（元）（元）

（元）

0-1000000100000110000011000000.89298928621100000.79728796131100000.71187829641210000.63557689851210000.56746865961331000.50666743371331000.45236020881464100.40395913391464100.360652797∑74040110年末售出9000000.3220289776

表2各年租金收入表第12頁(yè)/共33頁(yè)

根據(jù)表2，則有：

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=售樓收益+租金總收益-投資額

=289776+740401-1000000=30177（元）

由于FNPV＞0，因此該投資方案可以贏利。第13頁(yè)/共33頁(yè)

二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

FIRR的由來：

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的大小與貼現(xiàn)率的高低有直接關(guān)系，隨著貼現(xiàn)率的增大，凈現(xiàn)值將由大變小、由正變負(fù)?？梢哉fFNPV=0時(shí)的貼現(xiàn)率是一個(gè)臨界值，稱其為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。第14頁(yè)/共33頁(yè)

1、FIRR的定義財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，指在整個(gè)計(jì)算期（t）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

2、FIRR的經(jīng)濟(jì)含義

內(nèi)部收益率（FIRR）反映的是項(xiàng)目全部投資所能獲得的實(shí)際最大的收益率，是項(xiàng)目可以接受的最高貸款利率。第15頁(yè)/共33頁(yè)

3、判別標(biāo)準(zhǔn)

將所求出的內(nèi)部收益率和行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率Ic比較，則有當(dāng)FIRR≥Ic時(shí)，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的；當(dāng)FIRR<Ic時(shí)，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可接受的。第16頁(yè)/共33頁(yè)

4、FIRR的計(jì)算

利用線性插值試算法求取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的公式:第17頁(yè)/共33頁(yè)圖4線性內(nèi)插法求FIRR示意圖NPVNPV1NPV20i1i2iFIRRi1——當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2——當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1——采用低折現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值正值；NPV2——采用高折現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值負(fù)值。NPVNPV1NPV20i1i2i第18頁(yè)/共33頁(yè)

5、FIRR指標(biāo)的特點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：（1）考慮了資金的時(shí)間價(jià)值以及項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況；（2）能夠直接衡量項(xiàng)目真正的投資收益率；（3）不需事先確定一個(gè)基準(zhǔn)收益率，只需知道基準(zhǔn)收益率的大致范圍。不足：需要大量的與投資項(xiàng)目有關(guān)的數(shù)據(jù)，計(jì)算比較繁瑣。第19頁(yè)/共33頁(yè)

6、FIRR法案例

[例2]

在表2中，當(dāng)貼現(xiàn)率為12%時(shí)，F(xiàn)NPV=30177>0。再假設(shè)貼現(xiàn)率為13％時(shí)，通過計(jì)算FNPV，求該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率FIRR。第20頁(yè)/共33頁(yè)

解：根據(jù)題意，計(jì)算出各年的租金收入，并將其按13%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)（見表3）。第21頁(yè)/共33頁(yè)

年份投資額租金收入貼現(xiàn)系數(shù)貼現(xiàn)后租金收入（n）

（元）（元）

（元）

0-1000000100000110000011000000.88508849621100000.78318614631100000.69317623641210000.61337421251210000.54286567461331000.48036393171331000.42515657681464100.37625507491464100.332948738∑71508310年末售出9000000.2946265130

表3貼現(xiàn)率為13%時(shí)的凈現(xiàn)值第22頁(yè)/共33頁(yè)

根據(jù)表3，則有：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV'=售樓收益+租金總收益-投資額

=265130+715083-1000000=-19787（元）根據(jù)計(jì)算式

則FIRR=12%+30177×(13%-12%)÷(30177+19787)=12.6%第23頁(yè)/共33頁(yè)該投資方案是否可行？

結(jié)論:

FNPV>0,該投資方案可以贏利。

FIRR=12.6%,且FIRR>IC(未考慮通貨膨脹),該投資方案可行。若考慮通貨膨脹的因素,且在投資期內(nèi)年平均通貨膨脹率為2%,那么,該投資項(xiàng)目的實(shí)際收益率(R)是多少?

（1+12.6%）=（1+R）（1+2%）

R=10.39%<IC(考慮通貨膨脹),該投資方案不可行。第24頁(yè)/共33頁(yè)

三、動(dòng)態(tài)投資回收期pt

1、定義

動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，以投資項(xiàng)目所得到的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值抵償項(xiàng)目初始投資的現(xiàn)值所需要的時(shí)間。

靜態(tài)投資回收期未考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)間較短初始投資額的原值全部?jī)羰找?/p>

動(dòng)態(tài)投資回收期考慮了資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)間較長(zhǎng)初始投資額的現(xiàn)值全部?jī)羰找娆F(xiàn)值

區(qū)別相等相等第25頁(yè)/共33頁(yè)

2、pt的計(jì)算方法Pt=

自投資起點(diǎn)（t=0）算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其詳細(xì)計(jì)算公式：第26頁(yè)/共33頁(yè)

3、判別標(biāo)準(zhǔn)

若pt≤t(計(jì)算年)，該項(xiàng)目可以接受；若pt＞t(計(jì)算年)，應(yīng)當(dāng)拒絕該項(xiàng)目。

4、

pt指標(biāo)的特點(diǎn)

考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，但受到選用的貼現(xiàn)率大小的影響。

局限性：只強(qiáng)調(diào)投入資本的回收快慢，而忽略了投入資本的贏利能力。

第27頁(yè)/共33頁(yè)

5、

pt案例

[例3]

某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表4所示。求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為12%，求該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。

年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600

表4現(xiàn)金流量表

單位：萬元第28頁(yè)/共33頁(yè)解：根據(jù)現(xiàn)金流量表4計(jì)算得各年凈現(xiàn)值、累計(jì)凈現(xiàn)值如表5。年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600NPV1（i1=20%）凈現(xiàn)值-1200.0250.0208.33202.55192.90160.75200.94累計(jì)凈現(xiàn)值-1200.0-950.0-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPV2（i2=21%）凈現(xiàn)值-1200.0247.93204.90197.57186.60154.22191.18累計(jì)凈現(xiàn)值-1200.0-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPV（iC=12%）凈現(xiàn)值-1200.0267.86239.86249.12254.21226.97303.98累計(jì)凈現(xiàn)值-1200.0-932.14-692.98-443.86-189.65

37.32341.30

表5各年凈現(xiàn)值表單位：萬元第29頁(yè)/共33頁(yè)（1）當(dāng)i1=20%時(shí)，NPV1=15.47萬元（2）當(dāng)i2=21%時(shí)，NPV2=-17.60萬元（3）將以上數(shù)據(jù)代入公式得：

FIRR=20%+[15.47/