房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)71

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)71第1頁/共13頁②中國城市化發(fā)展中經(jīng)歷了兩種類型。

一種是粗放型或擴散發(fā)展方針———“攤大餅式”

一種是集約型或節(jié)約型發(fā)展方針——根據(jù)土地的地理條件和區(qū)位特點配置土地，使之滿足不同需要，建立合理的用地結(jié)構(gòu)，真正做到地盡其用，表現(xiàn)出土地良好的經(jīng)濟效益和較高的土地生產(chǎn)力。兩個具體的例子：ⅰ政府對土地的調(diào)控形成合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)國家通過土地出讓的方式行使土地所有權(quán)，在價格、年限、用途等各方面做出規(guī)定，保證土地在出讓過程中，國家以土地所有者和管理者兼具的身份執(zhí)行宏觀產(chǎn)業(yè)政策。對國家鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)采取多供地，低地價或減免地價政策。ⅱ政府土地置換政策的出臺，建立合理的用地結(jié)構(gòu)由于城市不同地段引起的土地級差效益不同，部分企業(yè)由于歷史原因處在城市發(fā)展的黃金地段，但卻不利于城市功能的合理性，利用土地級差地租，可以勸說這些企業(yè)搬遷至政府規(guī)劃區(qū)內(nèi)，又可以為企業(yè)提供一筆可貴的資金，促進企業(yè)的更新改造。

第2頁/共13頁二、房屋開發(fā)對城市發(fā)展的促進作用1、房屋對城市的重要性房屋是城市的構(gòu)架和實體，亦構(gòu)成城市景觀，是城市一切經(jīng)濟活動和居民生活的基礎(chǔ)條件。房屋的數(shù)量和質(zhì)量表明一個城市的建設(shè)水平，房屋的建筑藝術(shù)和結(jié)構(gòu)反映城市的歷史和文化。城市居民住宅則反映居民的生活水平和生活質(zhì)量。

2、城市發(fā)展與住宅經(jīng)濟城市房產(chǎn)是城市居民住宅和非住宅建筑的總稱，所以住宅是城市房地產(chǎn)的主體。①經(jīng)濟適用房的擴展

原因：住宅是家庭共同生活的基本物資條件，如果家庭住宅狹窄，空間太小，不能滿足家庭成員起碼的生理和心理需要，就會導(dǎo)致家庭成員的分居、離婚等影響社會穩(wěn)定的因素存在。廣州市實施對象：人均住宅面積在17.23平米(指廳和房的凈空面積)以下并且人均收入在17294.16元以下的低收入職工，經(jīng)房管部門鑒定危險性在D級并無房可供搬遷的危房住戶，拆遷戶和有廣州市戶口的無房戶。經(jīng)濟適用房用地一般實行行政撥款方式，建設(shè)用地費只包括征用土地補償費和拆遷安置補償費，經(jīng)濟適用房所需市政配套費由地方政府建設(shè)計劃中安排。第3頁/共13頁廣州市經(jīng)濟適用房的實施情況

廣州市現(xiàn)在一方面市場上有大量的商品房供應(yīng)和空置，而另一方面又有大量的工薪階層和市民買不起商品房，中低收入階層在廣州市居住人口中至少占80%以上，而他們的住房問題至少有一半以上沒有得到很好的解決，相當于40%左右的廣州居民的住房問題需要改善和解決。若經(jīng)濟適用房開發(fā)面積不多，就不會對樓價造成影響，但如果達到20％－30％，則會較大抑制房價。2006年規(guī)劃建設(shè)52.3萬平方米，2007年規(guī)劃建設(shè)114.7萬平方米。地產(chǎn)專家分析指出，該供房量幾乎占到目前廣州一手住宅市場的一成左右，無疑對樓市影響較大，預(yù)期這些經(jīng)濟適用房價格均價大多在2300－3300元/平方米。最近，廣州市出臺了一個新規(guī)定，即經(jīng)濟適用房取得房產(chǎn)證并住滿兩年后，可按市場價上市出售，意味著有更多已達到年限的經(jīng)濟適用房可進入二手市場流通。第4頁/共13頁②商品化住宅⑴有利于加速城市住宅建設(shè)，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)現(xiàn)有各類房屋61億平方米，其中住宅33億多平方米。住宅如果按200元/平米計算，總植達6600億元。每年城鎮(zhèn)住宅投資平均達到1200多億元。如果將這筆資金逐步回收，再進行投資，將會對城市住宅建設(shè)產(chǎn)生一個巨大的推動力以解決居民住房問題。⑵有利于調(diào)整居民的消費結(jié)構(gòu)居民的消費結(jié)構(gòu)反映城市的發(fā)展水平和城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。城市居民的消費結(jié)構(gòu)隨城市經(jīng)濟發(fā)展總水平和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化的一般規(guī)律是隨經(jīng)濟發(fā)展，食品、衣著、住宅、日用、交通、文化等各類支出中，食品類的消費支出將不斷降低，而住宅、交通、文化等各類支出將趨于增長。其中，住宅消費支出在總支出中占據(jù)相當比重（西方國家住宅消費支出占總消費支出的25%左右）。一般來說，在消費支出中兩大主要的消費支出食品和住宅一般比較穩(wěn)定，使國家容易掌控消費市場，不會造成商品市場的供應(yīng)緊張和市場的不穩(wěn)定性，有利于國家回收居民大量的貨幣。住宅商品化，一方面使居民用于住宅消費支出比重提高到一個合理的水平；另一方面，使居民消費結(jié)構(gòu)，特別是住宅的消費支出隨國家和城市經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而作相應(yīng)的動態(tài)協(xié)調(diào)。第5頁/共13頁人均消費支出中，房地產(chǎn)消費支出所占比例——以廣東省為例20002001200220032004城鎮(zhèn)居民人均消費支出106959636.278988.488099.638016.91人均食品支出39533583.723460.443089.633096.33人均住房消費支出67426175.835528.0450104920.58住房支出占人均消費支出比例63%64%62%62%61%年份支出（元）這里采用靜態(tài)分析，可以看出居民的食品和住宅消費支出在人均總消費支出中所占比例比較穩(wěn)定，但從住房消費支出占人均總支出的比例來看，與西方國家25%的比例相比，顯然嚴重偏高。這說明我國居民的消費支出并不合理。第6頁/共13頁三、房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的數(shù)據(jù)說明————以廣東省為例，房地產(chǎn)業(yè)對廣東國民生產(chǎn)總值的貢獻單位：100millionyuan第7頁/共13頁房地產(chǎn)業(yè)稅收對廣東省稅收的貢獻

稅收合計合計房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅耕地占用稅20009105560354757248071433202672836638200111605126411485287375421544039841558200212016126561210366778523728287259188200313155151664738455607586908443466007200414185056804957547713703689449992377年份萬元第8頁/共13頁單位：十萬元第9頁/共13頁四、房地產(chǎn)開發(fā)促進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的增加，投資的增長1、惡性循環(huán)的產(chǎn)生城市土地的開發(fā)實際上就是城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的建設(shè)，而城市房產(chǎn)的建設(shè)亦要以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為先導(dǎo)和基礎(chǔ)。以前中國城市基礎(chǔ)設(shè)施和住房建設(shè)都依賴于財政投資，而這種投資“有去無回”，不能形成自身的資金周轉(zhuǎn)與循環(huán)。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不是根據(jù)需要，完全取決于財政狀況，而國家財政收入同土地開發(fā)與住宅建設(shè)失去聯(lián)系，不能從中獲得財政收入。因此，城市越發(fā)展，財政就越困難，基礎(chǔ)設(shè)施欠帳越多，財政收支差額越大，形成惡性循環(huán)。2、房地產(chǎn)開發(fā)給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資帶來了有利條件①相當一部分住宅區(qū)的開發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)及周邊的一些必備基礎(chǔ)設(shè)施是由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，無須財政支出，政府只須制訂相應(yīng)的政策和法則進行規(guī)定和指導(dǎo)。②國家通過土地拍賣、出租獲得大筆財政收入，可以用來進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)③房地產(chǎn)開發(fā)使國家投資規(guī)模擴大，增加財政稅收，使政府更有能力進行更多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第10頁/共13頁房地產(chǎn)投資情況從上圖可以看出土地開發(fā)對于外資的利用還未達到一定規(guī)模土地開發(fā)資金主要來自國內(nèi)貸款和自籌資金從上圖可以看出商品房建設(shè)投資占房地產(chǎn)投資總額的70%以上第11頁/共