估價(jià)報(bào)告-深圳觀瀾高爾夫球場(chǎng)a球道抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告

估價(jià)報(bào)告精選——深圳**A球道抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告報(bào)告摘要本報(bào)告是針對(duì)高爾夫球場(chǎng)球道的抵押價(jià)值評(píng)估。高爾夫球場(chǎng)具有一定的特殊性，估計(jì)人員根據(jù)球場(chǎng)的收益性和開(kāi)發(fā)建設(shè)成本采用了收益法和成本法進(jìn)行了估價(jià)。深圳市**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：深圳××高爾夫球會(huì)有限公司委托評(píng)估的深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場(chǎng)A球道（宗地號(hào)：A933-0001）價(jià)格評(píng)估委托方：

深圳××高爾夫球會(huì)有限公司估價(jià)方：

深圳市**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：

二ΟΟ三年七月一日至二ΟΟ三年七月三日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：

深**評(píng)字[2003]I11B--1247號(hào)拾報(bào)誤稀告貿(mào)交目臭私錄竟思一誦、傅憲致委托方板函痛資二坑、織桃估價(jià)師聲干明堪貫三卵、啊糾估價(jià)的假設(shè)和謠限制條藏件動(dòng)歷四瓶、趨酸估價(jià)結(jié)果報(bào)丑告劇英五葉、慌著估價(jià)技術(shù)報(bào)川告堵六、附件籮古渾致敢露委悼欺托謎廣方勤祖函搏挽深很圳憐×寇×啞高爾夫球會(huì)有包限公司看：珠厭僵嗓承蒙委汗托頭,是我公司對(duì)貴公剝司委托的房地胃產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)乎估，評(píng)估基準(zhǔn)很日直為垃兵二壽Ο膊Ο遷三年七月一觀日鷹,糟目的是為貴公匠司向銀行申請(qǐng)捧抵押貸款提供卵價(jià)值參考依據(jù)搬。經(jīng)過(guò)實(shí)地查雨看和市場(chǎng)調(diào)禾查融,位根據(jù)貴公司提甩供的有關(guān)材刮料包,很參照我國(guó)有關(guān)自法規(guī)和制廳度豎,零并遵循必要的廈評(píng)估程序與原煌則，對(duì)該部分載房地產(chǎn)價(jià)值作碧出評(píng)定估算。肺現(xiàn)將評(píng)估結(jié)果跳報(bào)告如下的：否蠢深蝦圳壤×鍬×少高爾夫球會(huì)有旋限公司委托評(píng)埋估的深圳市寶由安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高航爾夫球變場(chǎng)師A醬球道（宗地號(hào)砍：譽(yù)A933-0零00輝1陜），土地面積痰為小793270露.10M2湖，該標(biāo)的物在常評(píng)估基準(zhǔn)日的拒評(píng)估市值為容￥墓227,41添1,90垂3榜元（評(píng)估單價(jià)劑：斷286.6副8膛元假/仰平方米攔）朝,撫與大寫人民幣貳扣億貳仟柒佰肆耍拾壹萬(wàn)壹仟玖錄佰零叁圓整障。狹汪法人代表：落權(quán)棍爺銳右削匯深圳市灰**奧房地產(chǎn)評(píng)估有宇限公平司鮮環(huán)孕陳脾普聾屆評(píng)境誕估荷嚴(yán)中柱錄心龍召遣赤容晨鹿袍精二〇〇三年七蛇月三臟日奇鎖庫(kù)歲億估儲(chǔ)拍價(jià)屑殖師撥央聲捧做明倆孕對(duì)于深框圳紀(jì)×治×頭高爾夫球會(huì)有述限公司委托評(píng)鏈估的深圳市寶企安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高始爾夫球守場(chǎng)屢A騎球道（宗地號(hào)答：畏A933-0忍00瞎1嘗）價(jià)格評(píng)估報(bào)恐告，我們做如蠶下鄭重聲明恐：奔剛1什、我們?cè)诒竟朗虄r(jià)報(bào)告中陳述述的事實(shí)是真實(shí)杏的和準(zhǔn)確的常。史鹽2你、本估價(jià)報(bào)告講中的分析、意芒見(jiàn)和結(jié)論是我企們自己公正的付專業(yè)分析、意破見(jiàn)和結(jié)論，但譽(yù)受到本估價(jià)報(bào)齒告中已說(shuō)明的迅假設(shè)和限制條附件的限制詞。繳犁3繳、我們與本估碗價(jià)報(bào)告中的估候價(jià)對(duì)象沒(méi)有利濫害關(guān)系，也與煎有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)游有利害關(guān)系和蹤偏見(jiàn)堆。疼遷4暮、我們依照中包華人民共和國(guó)否國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房莖地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范照》進(jìn)行分析，伶形成意見(jiàn)和結(jié)蘿論，撰寫本估副價(jià)報(bào)告撒。監(jiān)耽5送、我們已對(duì)本愉估價(jià)報(bào)告中的濤估價(jià)對(duì)象進(jìn)行柄了實(shí)地查勘亭。香及6縮、沒(méi)有人對(duì)本坊估價(jià)報(bào)告提供雕重要專業(yè)幫助企。笛括廢中國(guó)注冊(cè)淡房地產(chǎn)估價(jià)師鄭：貴橋三估價(jià)的假設(shè)燦和限制條建件盼滋一、本報(bào)告中走估價(jià)對(duì)象的評(píng)茂估市值，它是找基于以下假設(shè)浮條件吩：略引1州.信買賣雙方處于后公平交易狀態(tài)曲，對(duì)估價(jià)對(duì)象寶成交有充分討斬價(jià)還價(jià)的權(quán)利們。愈脆2晶.熄買賣雙方都有樸一段充分了解蒙估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀批及所處市場(chǎng)行接情的時(shí)虧間貨,竟并且有一段合筒理的洽談交易剛時(shí)間化。側(cè)關(guān)3閘.惜估價(jià)對(duì)象可以瘦在公開(kāi)市場(chǎng)上香自由轉(zhuǎn)讓睛。秋桌4斃.再估價(jià)對(duì)象價(jià)值付不受任何附帶茅債權(quán)關(guān)系帶來(lái)皇的影響困。紐外5肺.拒不考慮特殊買呀家的額外出價(jià)更。蘋懂6串.英買賣雙方之間緞無(wú)任何利害關(guān)江系百。彼溪二、本估價(jià)報(bào)叨告的限制條削件霸烤1品.澇本報(bào)告只為深最圳予×歇×惠高爾夫球會(huì)有宿限公司向銀行極申請(qǐng)抵押貸款涂提供價(jià)值參考扁依據(jù)，不對(duì)其搖它用途負(fù)責(zé)厘。乎咬2校.午本報(bào)告在宏觀狠房地產(chǎn)市場(chǎng)情姑況無(wú)較大波動(dòng)秋時(shí)有效期為一士年繼[勾自斷200冤3爆年紹7學(xué)月葛3玩日貢----則200宜4叼年妨7旋月皮2剃日泳止斜]辭，若市場(chǎng)有較般大波動(dòng)或超過(guò)鋸一年需重新進(jìn)仗行評(píng)估河。曠剪3瘦.授未經(jīng)我公司同冰意，本報(bào)告全買部或部分內(nèi)容隔不得發(fā)表在任母何公開(kāi)刊物和罪新聞媒體，否裙則將追究相應(yīng)四的法律責(zé)任她。距析三、其他需要吸說(shuō)明的問(wèn)轉(zhuǎn)題鋒私1.壞豪球?qū)O道槍A納的宗地面積及取規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)籌以深圳市人民曉政府頒發(fā)的《我房地產(chǎn)證》深炮房地字種第源722623社5昏號(hào)、《深圳市徒土地使用權(quán)出級(jí)讓合同書》深牛地合字袍（壺199涉4今）兩4-01也4情號(hào)為準(zhǔn)悔；槳獅2屋．委托方提供宴的資料數(shù)據(jù)缺郵乏合法性、真栽實(shí)性和完整性憂或委托方和當(dāng)擺事人對(duì)擬估估暑價(jià)對(duì)象有隱瞞休重大問(wèn)題和事鼓實(shí)，我公司不茂承擔(dān)由此帶來(lái)曠的任何評(píng)估風(fēng)露險(xiǎn)和責(zé)任盜。紡佛3慚.院本次評(píng)估沒(méi)有壞對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)挎行內(nèi)部結(jié)構(gòu)測(cè)惠試和設(shè)施檢驗(yàn)錘，無(wú)法確認(rèn)估筒價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)和殼設(shè)施是否有缺聚損遍。冰裕4畫.暫本評(píng)估結(jié)果含扎完全商品地價(jià)另及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳除納的稅、費(fèi)等拍款項(xiàng)拉。小材插暗估價(jià)結(jié)果報(bào)賞告袍一、委托方御深杯圳漏×千×箱高爾夫球會(huì)有買限公介司追二、估價(jià)方貨深圳市凈**累房地產(chǎn)評(píng)估有間限公便司厭雁三、估價(jià)對(duì)社象前稀估價(jià)對(duì)象為觀托瀾高爾夫球扎場(chǎng)征A埋球道，地處深岡圳市龍崗區(qū)二鑄級(jí)用地，宗地淋號(hào)頸A933-0擱00援1芳，土地登記證奮書號(hào)：《房地泉產(chǎn)證》深房地刪字梁第蕉722623戀5托號(hào)；土地面積府為：柏793270致.1寧0覽平方米略，土地使用權(quán)系現(xiàn)為深膛圳家×擱×因高爾夫球會(huì)有津限公司使用；孔土地所有權(quán)性逼質(zhì)為國(guó)有土地嚼。地塊形狀為牌不規(guī)則，地勢(shì)利屬于丘陵，球呆場(chǎng)使用年限按：健4則0場(chǎng)年（扒自惑199思4牽年怨0少8甲月產(chǎn)1究5包至蜂203祝4筒年憐0愛(ài)8質(zhì)月含1然4設(shè)日止），已使池用年限疑為稍8.扁9吧年，剩余使用麗年限斷為爬31.框1榮年。該高爾夫升球月場(chǎng)獄A冤球道違共睡1護(hù)8哈洞，場(chǎng)地內(nèi)綠率化工程、道路測(cè)工程、供水工點(diǎn)程、供電工程剛等配套設(shè)施工翅程已經(jīng)完成框。菠艷觀瀾高爾夫球自場(chǎng)始建巾于塊199蕉2洗年，至今已經(jīng)陰建生成商A駝、敏B春、濾C凍、懷D謠、遭E帶五扛道鍬1森8煤洞的球場(chǎng)，是御目前華南地區(qū)制規(guī)模最大、場(chǎng)急地最好的高爾而夫球場(chǎng)，曾經(jīng)擊舉辦過(guò)多次國(guó)饅際比賽，如蘇：肝199侵5梳年店4岸月振的淺VOLV狗O孩中國(guó)巡回昨賽火/池可口可樂(lè)公開(kāi)扇賽怎；耕199熱5如年豎1款1便月的第四十一邁屆高爾夫球世總界杯決賽罩；橋199上6龍年有5載月盲的欺VOLV屈O哥中國(guó)巡回膚賽宿/芹可口可樂(lè)公開(kāi)躁賽窮；高199乖8片年惠1繳1指月的尊尼獲加苦超級(jí)巡回賽瞇；鮮199攤8友年周1堪2溝月壘VOLV消O青亞洲比洞賽避及順HugoB侮oss辮友四人二球賽猛；犧199字9側(cè)年耀1鏈2隱月第五屆歐米臺(tái)枷職業(yè)高爾夫親錦標(biāo)賽等；系姿列國(guó)際賽事使醉得高爾夫球會(huì)事取得了較高的鋼知名度太。房竭觀瀾高爾夫球?qū)拡?chǎng)位于深圳市右寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)杠，東臨新興路驢，南接高爾夫世大道，西臨梅茄觀高速公路，浪北至大外環(huán)路忠。觀瀾高爾夫沉球場(chǎng)處于梅觀汗高速、機(jī)荷高洞速及深觀莞高減速的交匯處，尖南面經(jīng)梅觀高活速直通皇港口去岸達(dá)香港，西辯面經(jīng)機(jī)荷高速黎可通深圳國(guó)際厚機(jī)場(chǎng)，并通過(guò)窮廣深、深汕、對(duì)惠鹽等廣東省退高速公路網(wǎng)連衰接，可以覆蓋扎珠江三角洲的端主要區(qū)域，交身通十分方便。辭觀瀾高爾夫球轎場(chǎng)的配套設(shè)施漸完善，有建筑運(yùn)面積達(dá)據(jù)3柜萬(wàn)平方米盛配套會(huì)所、鄉(xiāng)蠶村俱樂(lè)部、酒墻店等設(shè)施，會(huì)估所配套有餐廳欣、泳池、健身愈等多項(xiàng)設(shè)施敵。銀耗四、估價(jià)目挨的盒旗為委托方向銀約行申請(qǐng)抵押貸尖款提供價(jià)值參萌考依盆據(jù)惜辱五、估價(jià)時(shí)鍛點(diǎn)曉撇二涉Ο吩Ο免三年七月一月日柿趁六、估價(jià)依欲據(jù)納匙1醋、《房地產(chǎn)估筒價(jià)規(guī)范傭》禾GB/T50魂291-19凈9帆9全。灣濫2笛、國(guó)家和地方飾的有關(guān)法律、筆法規(guī)鏡。醉辣（景1演）《中華人民狐共和國(guó)土地管往理法》眨；技宴（懲2勸）《中華人民鉆共和國(guó)城市房溜地產(chǎn)管理法》盛。你遙3全、委托方提供精的有關(guān)資料斑。頂融（慈1戴）《房地產(chǎn)證狗》深房地字鍵第哨722623漲5肯號(hào)憐；泥櫻（聾2躲）《深圳市土楊地使用權(quán)出讓午合同書》深地羨合字茅（敲199型4撓）齒4-01賀4漲號(hào)屬；透宇4金、評(píng)估人員現(xiàn)宋場(chǎng)勘察、攝影蹲和記錄如。嘩賤5妖、深圳市房地待產(chǎn)市場(chǎng)信息挪。什葬七、價(jià)值定堡義禁述本次評(píng)估的市暈場(chǎng)價(jià)值是指該溫估價(jià)對(duì)象籌在墳點(diǎn)二逃Ο橡Ο戶三年七月一日叫，在正常市場(chǎng)快條件下，進(jìn)行見(jiàn)合理銷售的價(jià)答格誘。勉迷八、估價(jià)原壯則摸菠1郊、掉吉合法原則啦。消碑2嗚、年底最高最佳使用都原則棍。將扭3冶、猴丟替代原則健。荷夢(mèng)4洪、意秩估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則緊。收順九、估價(jià)方本法送扣估價(jià)人員深入帆細(xì)致地分析了痛項(xiàng)目的特點(diǎn)和漲實(shí)際狀況，并尼研究了委托方違提供的及所掌靠握的資料，在過(guò)實(shí)地勘察和調(diào)涉研的基礎(chǔ)上認(rèn)記為垮：國(guó)扣（泉1沃）高爾夫球場(chǎng)而是具有收益性姓的物業(yè)，其球刃場(chǎng)的價(jià)值，在射於通過(guò)球會(huì)的睬成立及運(yùn)作，糟來(lái)體現(xiàn)其收益唇能力，球會(huì)管筐理水平和運(yùn)作氣風(fēng)格，可影響膊球場(chǎng)的收益潛凝能，我們可通脆過(guò)其收益可預(yù)戶測(cè)其市場(chǎng)價(jià)值葬，因此本次評(píng)理估我們采伴用涼“啊收益亂法跌”家作為本次評(píng)估狠的方法之一食。帝歸（俊2俗）深圳市具有床二十幾年的土割地開(kāi)發(fā)歷史，巧其開(kāi)發(fā)的成本即的諸多構(gòu)成可傘以預(yù)測(cè)估算，車同時(shí)委托方具剛有較完整的高元爾夫球道開(kāi)發(fā)六成本費(fèi)用資料請(qǐng)，為本次評(píng)估絹提供了許多有李參考價(jià)值的第線一手資料，考蠅慮本次評(píng)估抵持押貸款目的需癢要遵循保守性求原則，因立此白“桑成本閃法厭”嚷也作為本次評(píng)保估高爾夫球道獨(dú)的方法之一佳。嫁診十、估價(jià)結(jié)版果質(zhì)訪深編圳修×機(jī)×籌高爾夫球會(huì)有便限公司委托評(píng)罵估的深圳市寶件安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高劫爾夫球阻場(chǎng)珍A楚球道（宗地號(hào)悉：廣A933-0負(fù)00喚1攜），土地面積優(yōu)為駛793270壞.1好0路㎡，該標(biāo)的物燕在評(píng)估基準(zhǔn)日虹的評(píng)估市值為楊￥嘗227,41慣1,90惠3論元（評(píng)估單價(jià)蔬：費(fèi)286.6鵲8挨元漂/惰平方米忌）迷,舞落大寫人民幣貳決億貳仟柒佰肆窯拾壹萬(wàn)壹仟玖肚佰零叁圓整救。而遠(yuǎn)十一、估價(jià)人得員李鍬勘節(jié)倍察悼宮人節(jié)：舒血懲邪評(píng)嫌披估悠驅(qū)員其：沉扣初糕寧哥審亂：阻比盒呀復(fù)肅第找審猴：樸殼十二、估價(jià)作矩業(yè)日糊期推梁賽仙二法Ο邁Ο值三年七月一日盤至儲(chǔ)二培Ο柄Ο初三年七月三送日齡停十三、估價(jià)報(bào)哲告應(yīng)用的有效孔期身從勢(shì)胖本報(bào)告在市場(chǎng)販情況無(wú)較大波翠動(dòng)時(shí)有效期為擔(dān)一它年鏈[蹲自店200邪3陶年脂7襖月驚3迷日勻----汁200成4斤年寒7日月坦2厲日怕止系]賊，若市場(chǎng)有較仍大波動(dòng)或超過(guò)確一年需重新進(jìn)萬(wàn)行評(píng)估豐。刮童春罰附播環(huán)鄭件河秩附件一：估價(jià)仍對(duì)象地理位置叉圖弊坐附件二：估價(jià)句對(duì)象照片（原董件）復(fù)印職件儉蝕附件三：《房抗地產(chǎn)證》復(fù)印愈件繁拿附件四：《深克圳市土地使用公權(quán)出讓合同書撐》餅林附件五：委托泛方提供的其他漂資戴料夕旁附件六：《房駝地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估糟機(jī)構(gòu)資格證書爆》復(fù)印艷件氏航附件七：《中賺國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)儀估價(jià)師資格證頑書》復(fù)印乓件魯迷估價(jià)技術(shù)報(bào)臟告氧影一勻、個(gè)不個(gè)別因素分努析塑處估價(jià)對(duì)象為觀述瀾高爾夫球花場(chǎng)椅A怖球道，地處深煤圳市龍崗區(qū)二柔級(jí)用地，宗地矩號(hào)嚴(yán)A933-0鷹00睜1伙，土地登記證侍書號(hào)：《房地吳產(chǎn)證》深房地?fù)?dān)字?jǐn)嚨诮?22623妙5劑號(hào)；土地面積僻為：便793270提.1唇0舍平方米精，土地使用權(quán)圾現(xiàn)為深部圳投×優(yōu)×先高爾夫球會(huì)有地限公司使用；鈴?fù)恋厮袡?quán)性賀質(zhì)為國(guó)有土地推。地塊形狀為鉆不規(guī)則，地勢(shì)備屬于丘陵，球界場(chǎng)使用年限座：舞4翻0切年（離自瓜199惰4粗年快0嘴8相月州1言5捐至徑203兩4貌年蹤0野8餡月睜1視4松日止），已使遙用年限夏為權(quán)8.拆9尊年，剩余使用拴年限故為奇31.盛1律年。該高爾夫氏球攀場(chǎng)掠A皺球道腹共荒1顯8拐洞，場(chǎng)地內(nèi)綠央化工程、道路賢工程、供水工要程、供電工程澆等配套設(shè)施工程程已經(jīng)完成沒(méi)。趴孤觀瀾高爾夫球郵場(chǎng)始建慘于邪199賊2采年，至今已經(jīng)忠建丹成麥A勝、鼻B爪、積C伯、歉D繁、狼E樣五酷道指1爭(zhēng)8擁洞的球場(chǎng)，是開(kāi)目前華南地區(qū)肢規(guī)模最大、場(chǎng)繞地最好的高爾格夫球場(chǎng)，曾經(jīng)雅舉辦過(guò)多次國(guó)漆際比賽，如停：月199扯5振年童4螞月嗽的漲VOLV爆O馳中國(guó)巡回歡賽邪/甘可口可樂(lè)公開(kāi)陸賽甚；重199鞏5悉年辯1僵1康月的第四十一近屆高爾夫球世閥界杯決賽盞；暑199局6鋼年妻5塞月淡的奇VOLV短O帝中國(guó)巡回姓賽尚/浸可口可樂(lè)公開(kāi)虧賽風(fēng)；博199破8護(hù)年誼1別1丟月的尊尼獲加網(wǎng)超級(jí)巡回賽崇；淡199宰8談年算1壓2福月飽VOLV紋O販亞洲比洞賽布及眼HugoB壩oss倡致四人二球賽節(jié)；光199拌9郵年咐1昆2緣月第五屆歐米筋枷職業(yè)高爾夫摩錦標(biāo)賽等；系母列國(guó)際賽事使誕得高爾夫球會(huì)亂取得了較高的脂知名度供。條尚二、區(qū)域因素把分冒析乞罩觀瀾高爾夫球扮場(chǎng)位于深圳市禾寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)成，東臨新興路挺，南接高爾夫乓大道，西臨梅村觀高速公路，菠北至大外環(huán)路薄。觀瀾高爾夫舟球場(chǎng)處于梅觀滿高速、機(jī)荷高期速及深觀莞高高速的交匯處，詳南面經(jīng)梅觀高糖速直通皇港口油岸達(dá)香港，西挨面經(jīng)機(jī)荷高速剝可通深圳國(guó)際裕機(jī)場(chǎng)，并通過(guò)啄廣深、深汕、部惠鹽等廣東省棵高速公路網(wǎng)連碌接，可以覆蓋賓珠江三角洲的偏主要區(qū)域，交千通十分方便。哲觀瀾高爾夫球倚場(chǎng)的配套設(shè)施坊完善，有建筑艙面積達(dá)朽3耳萬(wàn)平方米哄配套會(huì)所、鄉(xiāng)望村俱樂(lè)部、酒血店等設(shè)施，會(huì)店所配套有餐廳雜、泳池、健身踐等多項(xiàng)設(shè)施扁。冒蠅三、背景因素申分岡析宅宗堪投（一跨）皺烤宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)檔繼續(xù)看好，房菌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貞基本與國(guó)內(nèi)生替產(chǎn)總值同步增迷長(zhǎng)，居民消費(fèi)淹需求旺盛，消班費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多贏元價(jià)化鹿廈靜林今制年揭1絮季度，我市經(jīng)員濟(jì)繼續(xù)保持快襪速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，籍累計(jì)完成國(guó)內(nèi)觸生產(chǎn)總蛛值話523.8版2漆億元，比上年印同期增薦長(zhǎng)扶16.遙5弦％。據(jù)統(tǒng)計(jì)瘡，質(zhì)1亞季度我市完成鄙固定資產(chǎn)投贊資過(guò)137.9廈7秒億元，同比增許長(zhǎng)縮15.莊5吸％，增幅高出啊上年同皺期叮2.箱6搏個(gè)百分點(diǎn)。其槍中，房地產(chǎn)開(kāi)嘆發(fā)投匠資賭83.2勢(shì)8釀億元，增栽長(zhǎng)叛16.核4司％，增幅比上序年同期回落藝了百3.吵6醬個(gè)百分點(diǎn)。消搞費(fèi)市場(chǎng)繁榮，覆居民消費(fèi)需求噸旺盛謝。滲1續(xù)季度，全市社屑會(huì)消費(fèi)品零售蕩總福額煙194.3捐4桐億元，同比增素長(zhǎng)房15.貧7炸％。消費(fèi)結(jié)構(gòu)涂加速升級(jí)，居篇民購(gòu)房、購(gòu)車嚴(yán)、旅游和信息戚消費(fèi)持續(xù)升溫蘭。漁撓海犧（二澡）重洗深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)翠房地產(chǎn)市場(chǎng)持附續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，籠房?jī)r(jià)、房租和距地價(jià)總水平保肥持平秘穩(wěn)繩郵乏尾近年來(lái)，深圳咳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地鍵產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保事持平穩(wěn)發(fā)展，型在南山區(qū)，房近地產(chǎn)市場(chǎng)從整矩體上改變了過(guò)后去的郊區(qū)特色內(nèi)，開(kāi)始向中等丹偏上的層次演暴進(jìn)；在鹽田區(qū)踢，隨著東部開(kāi)后發(fā)熱潮的來(lái)臨戰(zhàn)，鹽田區(qū)房地享產(chǎn)的市場(chǎng)地位架在提升。今姑年它1甚季度，深圳房徐地產(chǎn)市場(chǎng)仍然錄保持良好的發(fā)英展勢(shì)頭，據(jù)初腹步步統(tǒng)夜計(jì)岸,施一季度批準(zhǔn)預(yù)路售面斯積縮155.懶6圈萬(wàn)平方鬼米睬,摔其中住織宅慰132.徐6殼萬(wàn)平方米，辦此公墾6.眼6必萬(wàn)平方欄米耳,語(yǔ)商如業(yè)相14.晝1抗萬(wàn)平方米抗。炒獎(jiǎng)二級(jí)市場(chǎng)共銷舌售房屋面式積黎172.毫3茫萬(wàn)平方米，比敘去年同期增耗長(zhǎng)恭6.2%策那，其中住卵宅竿156.4冰5促萬(wàn)平方米，辦舌公息4.7飛1筆萬(wàn)平方惹米尊,健商業(yè)及其它面喚積淋11.1命9示萬(wàn)平方賣米。本季度房溪地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)上交投仍較活包躍，但質(zhì)素高勒、社區(qū)大的樓額盤推出抓受胃“躲五霸一支”洋房地產(chǎn)春交會(huì)巷吸引，新推出橋量有所減少，育再者，由于受文春節(jié)房地產(chǎn)銷綢售淡季的影響剛，房?jī)r(jià)總水平按平穩(wěn)中略有下看降。深圳房?jī)r(jià)閣指數(shù)結(jié)果顯示點(diǎn)：房?jī)r(jià)總體平挑穩(wěn)，商業(yè)用房擴(kuò)房?jī)r(jià)略有下降怠。羅湖區(qū)住宅殲二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)宅略有上升，住掛宅三級(jí)市場(chǎng)、罪辦公樓的房?jī)r(jià)炕略有下降，商丟業(yè)用房的房?jī)r(jià)嚇降幅明顯。福段田區(qū)住宅二級(jí)閉市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有內(nèi)下降，住宅三殿級(jí)市場(chǎng)、商業(yè)債用房的房?jī)r(jià)略事有上升，辦公膝樓房?jī)r(jià)保持平剖穩(wěn)。南山區(qū)住斑宅二級(jí)市場(chǎng)房女價(jià)略有下降，拳商業(yè)用房房?jī)r(jià)熊降幅明顯，辦庫(kù)公樓房?jī)r(jià)略有次上升，住宅三私級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)保鋪持平穩(wěn)。鹽田址區(qū)住宅二級(jí)市唱場(chǎng)、辦公樓房扎價(jià)升幅明顯，隨住宅三級(jí)市場(chǎng)像的房?jī)r(jià)略有上跟升，商業(yè)用房噸的房?jī)r(jià)保持平往穩(wěn)銷。室若遲松由于受整體經(jīng)碧濟(jì)環(huán)境的影響筒，以及各類物襖業(yè)供過(guò)于求、單地鐵修建、口向岸瀉2雖4碧小時(shí)通關(guān)和傳箏染性非典型性鏈肺炎等因素，糾使桿得量200增3床年上1改季度深圳經(jīng)濟(jì)晶特區(qū)房租總體迫上穩(wěn)中略降。憑深圳房租指數(shù)屯結(jié)果顯示：與淚上期相比，特饒區(qū)綜合房租以王及住宅、辦公央樓和工業(yè)廠房敵的房租略有下灶降，商業(yè)用房董房租保持平穩(wěn)撐。羅湖區(qū)住宅賓、辦公樓的房說(shuō)租降幅明顯，歌工業(yè)廠房房租婆略有下降，商艘業(yè)用房房租略撿有上升。福田扔區(qū)住宅、商業(yè)喇用房、工業(yè)廠貝房的房租降幅務(wù)明顯，辦公樓甲房租保持平穩(wěn)探。南山區(qū)辦公亞樓房租降幅明豆顯，住宅、工嶼業(yè)廠房的房租愉略有下降，商歉業(yè)用房的房租娛升幅明顯。鹽挖田區(qū)各物業(yè)類畝別的房租均保肅持平穩(wěn)鋪。涂譯嶺洪我市今年對(duì)建棕設(shè)用地的總量會(huì)將進(jìn)行嚴(yán)格控辛制專：敢1冤、土地供應(yīng)量禁比去年有所下啦降會(huì)；策2蹈、今年政府新企出讓的房地產(chǎn)尾經(jīng)營(yíng)用地將不所超過(guò)去年的總減量惠；蔥3洪、特區(qū)內(nèi)將基伍本不出讓商品黃房住宅用地。兇深圳地價(jià)指數(shù)布結(jié)果顯示：地檢價(jià)總體持續(xù)平侮穩(wěn)，工業(yè)用地雪地價(jià)略有上升趴。羅湖區(qū)辦公堆用地、商業(yè)用拼地地價(jià)略有下跨降，住宅用地君地價(jià)保持平穩(wěn)午，工業(yè)用地地隔價(jià)與上期持平淋。福田區(qū)住宅蜓用地、辦公用哀地地價(jià)略有下企降，商業(yè)用地頌、工業(yè)用地地雅價(jià)保持平穩(wěn)。暫南山區(qū)住宅用康地、商業(yè)用地阻地價(jià)略有下降瞇，辦公用地地紡價(jià)與上期持平印，工業(yè)用地地普價(jià)保持平穩(wěn)。準(zhǔn)鹽田區(qū)商業(yè)用焦地、工業(yè)用地肆地價(jià)略有下降幻，住宅用地地華價(jià)保持平穩(wěn)，俘辦公用地地價(jià)畏與上期持平光。它值四、最高最佳溝使用分戲析封掛根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)褲劃，估價(jià)對(duì)象及規(guī)劃用途是高何爾夫球道用地挽，根據(jù)合法性笑原則及最高最悟佳使用原則，否確定委估估價(jià)鄭對(duì)象的最高最若佳用途為其規(guī)熔劃用途刺。合蒙五、估價(jià)方法都選用分俗析奪幸估價(jià)人員深入獎(jiǎng)細(xì)致地分析了懷項(xiàng)目的特點(diǎn)和總實(shí)際狀況，并抓研究了委托方桑提供的及所掌停握的資料，在之實(shí)地勘察和調(diào)核研的基礎(chǔ)上認(rèn)企為協(xié)：聲丟（屯1絲）高爾夫球場(chǎng)術(shù)是具有收益性址的物業(yè)，其球掛場(chǎng)的價(jià)值，在雅於通過(guò)球會(huì)的屯成立及運(yùn)作，燭來(lái)體現(xiàn)其收益猛能力，球會(huì)管垮理水平和運(yùn)作么風(fēng)格，可影響貸球場(chǎng)的收益潛他能，我們可通噸過(guò)其收益可預(yù)倉(cāng)測(cè)其市場(chǎng)價(jià)值鮮，因此本次評(píng)治估我們采漲用極“靠收益壞法孕”保作為本次評(píng)估壺的方法之一他。獻(xiàn)置（屆2洲）深圳市具有峽二十幾年的土涼地開(kāi)發(fā)歷史，跑其開(kāi)發(fā)的成本敬的諸多構(gòu)成可諸以預(yù)測(cè)估算，塊同時(shí)委托方具蠅有較完整的高或爾夫球道開(kāi)發(fā)扣成本費(fèi)用資料羽，為本次評(píng)估等提供了許多有纖參考價(jià)值的第事一手資料，考室慮本次評(píng)估抵舞押貸款目的需擁要遵循保守性奇原則，因貫此舟“笛成本沉法師”蔬也作為本次評(píng)暖估高爾夫球道加的方法之一作。倦引六、估價(jià)測(cè)算史過(guò)徑程逃若（一）采迫用蝴“嫁收益糕法舉”客進(jìn)行評(píng)估蹄：杰榨高爾夫球場(chǎng)作忽為一個(gè)整體時(shí)推方能發(fā)揮其價(jià)另值，很難確定新哪部分收益來(lái)祖自哪一部分，爸我們?cè)谠u(píng)估時(shí)走，把該高爾夫抖球角場(chǎng)賓A牧、歡B碰、殲C膛、膊D沈、窮E窯五個(gè)球道當(dāng)作悟一個(gè)整體進(jìn)行紗評(píng)估，通過(guò)計(jì)滅算整體的收益枝、成本、費(fèi)用柴等來(lái)核算整個(gè)郊球場(chǎng)的價(jià)值，杜然后按照一定萍的方法，把評(píng)嚷估總價(jià)值按球雹道打球人流及單球道用地面積李綜合分?jǐn)?，得薦出球牲道悉A油的價(jià)值甩。恥胃1宅、收入計(jì)嘆算攀戒球場(chǎng)的收益主質(zhì)要來(lái)自會(huì)員卡蜜銷售收入、會(huì)蠻費(fèi)收入、會(huì)員狗打球銷售收入爸。癥仇（兄1級(jí)）會(huì)員卡銷售員收屑入耐電根據(jù)委托方提鴨供球道設(shè)計(jì)標(biāo)翼準(zhǔn)，預(yù)計(jì)平均轟每條球道可吸值收會(huì)丈員啦150丑0殼人，目前建成院的五條球道，玻共可以吸摸收咸750亦0顏名會(huì)員，目前費(fèi)已有會(huì)員數(shù)智量蕩330翼7你個(gè)，在目前條什件下，還可以登吸收會(huì)員人數(shù)檔為宏：等7500-3汁307=41袍9諸3飾（人），會(huì)員教卡現(xiàn)銷售價(jià)消格獅55000律0探元駁/椒個(gè)計(jì)算，考慮烤未來(lái)會(huì)員卡數(shù)權(quán)量增加和使用捐年限減少，銷號(hào)售價(jià)格會(huì)逐年沒(méi)下降。會(huì)員卡墓銷售收入計(jì)算合如下再表煙:匆收益年者限扛仔年銷售數(shù)量（支個(gè)傍）拖墾銷售單昂價(jià)蘇(懶元恰/校個(gè)應(yīng))葵盈年銷售總金額碌（元毒）劃改200耍3鈔年窄7鎮(zhèn)月林1歪日鳥(niǎo)至年布底浩1935劫50000厭106,15集0,000龜?shù)谌?00慈4鞏年然3005滾30000越159,00繳0,000堅(jiān)第灘200大5歸年臭3005螞30000離159,00舍0,000蔽第橫200椒6廉年五3005貸30000聚159,00捧0,000竿第蛾200愛(ài)7趣年坦3005相30000暑159,00棕0,000扭第慰200媽8遭年嬌3005班30000認(rèn)159,00搭0,000用第瓣200牙9梁年香3004玻80000蠻144,00良0,000好第泡201垮0翼年慚3004療80000叢144,00結(jié)0,000謊第拌201唱1垮年取3004什80000繁144,00堡0,000蝦第勢(shì)201轉(zhuǎn)2垮年夫3004攤80000藏144,00綢0,000謊第舟201查3妻年扒3004麻80000刪144,00慧0,000燒第幸2014-2敘01機(jī)8轉(zhuǎn)年攝2004緒20000巖84,000蛙,000離（傷2疑）會(huì)費(fèi)收著入購(gòu)偵按照目前會(huì)員潔月費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，螞每個(gè)會(huì)員的月槳費(fèi)河16星0蔬美元，折合人業(yè)民洪幣沃16舒0咐美擺元刺×8.277距2做元鏈/喘美搜元壞=132浸4餐元，會(huì)員數(shù)量多按照會(huì)員卡的綠銷售進(jìn)度逐年餡增加，則會(huì)費(fèi)推收入現(xiàn)值計(jì)算信如下格：棉雁收益年抱期誤申會(huì)員卡銷售數(shù)墾量啄(蠻個(gè)蓮)炎臉會(huì)員卡會(huì)費(fèi)（朗元盞/因月缸）附攏年會(huì)費(fèi)收入（京元氧）龍悶200匆3凍年五7席月距1訊日照至年訊底彼3500獄13245勁5,608,倡000蒼第信200炭4的年喚3800框13246曉0,374,瓶400侍第懸200略5誠(chéng)年皺4100安13246斯5,140,結(jié)800統(tǒng)第撲200誓6萄年綱4400蓄13246變9,907,券200朋第宮200怨7椅年導(dǎo)4700挺13247燦4,673,克600幻第眼200趣8地年芹5000旗13247寺9,440,膠000舟第萍200婆9拍年測(cè)5300辦13248繪4,206,猾400痕第逐201硬0襯年留5600求13248柜8,972,爐800分第掙201附1仆年仔5900版13249習(xí)3,739,洞200柄第足201蝦2握年訴6200土13249黑8,505,極600哪第呈201派3摸年協(xié)6500賤13241景03,272黃,000謝第劈201墻4床年按6700輝13241言06,449烈,600疤第井201秧5捉年它6900梅13241媽09,627總,200僚第飼201廟6漸年跡7100尿13241亡12,804發(fā),800灌第鍵201歪7忌年倍7300騾13241敬15,982付,400勢(shì)第博201灌8饒年搭7500俗13241腰19,160葛,000散第北2019-2愁03至4棵年捉7500博13241延191600灣00陽(yáng)（粗3悉）果嶺費(fèi)及球楊童、球車銷售慨收已入顏室根據(jù)委托方提軟供資料，近年糊會(huì)員及非會(huì)員信人流平均統(tǒng)計(jì)昂如下礙：辭鞋球道名劣稱舒愛(ài)節(jié)假日（桃人掀/籃月園）臺(tái)小平秀召日（推人其/桶月抽）撲煩會(huì)鋸員忌歲非會(huì)文員款僅會(huì)掙員松強(qiáng)非會(huì)碰員意賤A2015易1221含74247涼9四B2087帳1072堂20036倡2疫C2322德3942媽74410筐43體D1744顧1001溪68879稻0雙E1877起3141喬66985仆8纖合律計(jì)包10045賄1037瀉10043銜3532側(cè)根據(jù)委托方提稅供資料，打球測(cè)果嶺費(fèi)、球童凍、球車價(jià)目表膏如下言：臭穩(wěn)項(xiàng)熟目陰俱價(jià)格（人民幣邀元畏）固薦會(huì)祖員質(zhì)拌嘉譽(yù)賓營(yíng)列訪計(jì)客捕毫平日果嶺顫費(fèi)夕0550食1100每周末及假日果案嶺杠費(fèi)管0990循1650遷球童衡費(fèi)甲1101寶10110激暈球車嚇費(fèi)肉2202冤20220濟(jì)終根據(jù)委托方介姻紹且：恰A徹.陜?cè)L客基本上占就的比例很少，卡因此在計(jì)算打痛球果嶺費(fèi)、球劉童、球車費(fèi)用收時(shí)僅僅考慮會(huì)摔員和非會(huì)員的角打球費(fèi)用水平被?？艬拳.講平均兩人一個(gè)謝球車和一個(gè)球離童計(jì)算傾；承屢則打球果嶺費(fèi)晝、球童、球車抓年收入計(jì)算如岸下表環(huán)：園惕球道名鎮(zhèn)稱作幸節(jié)假日（嘆人鑄/兆月碗）渣扣平葬產(chǎn)日（慘人藝/哨月溜）原次會(huì)兆員破右非會(huì)臣員肚猛會(huì)歲員丈栗非會(huì)賭員辦展A-塔E灘合喘計(jì)站10045途1037床10043阿3532蹲果嶺費(fèi)、球童影、球車丹費(fèi)魔1651挖15516躲5715張?jiān)戮仗┤肷?,657危,4251芳,197,7翻351,6庸57,095句2,525結(jié),380鉛年均收翅入驗(yàn)19,88糧9,100英14,372創(chuàng),8201趙9,885,富14030箭,304,5學(xué)60客合配計(jì)炸84,45嫩1,620壇考慮未來(lái)高爾邀夫球場(chǎng)的消費(fèi)粘逐漸普及中產(chǎn)韻階級(jí)人士以及耀眾多類似高爾幟夫球場(chǎng)的建設(shè)甲，打球果嶺費(fèi)廟、球童、球車負(fù)費(fèi)用未來(lái)會(huì)逐肌年下降，同時(shí)偉隨著會(huì)員卡的欠逐年銷售，打恢球的人數(shù)也會(huì)鋪逐年增加，綜秩合考慮，假設(shè)想未來(lái)年份果嶺沒(méi)費(fèi)及球童、球復(fù)車銷售收入不弦變沙。仰頓2咸、成本計(jì)箭算描常委托方提供的魔觀瀾高爾夫球驗(yàn)場(chǎng)鋪A-啄E捉五個(gè)球道娃的薯200殘2門年經(jīng)過(guò)深圳大擋信會(huì)計(jì)事務(wù)所瀉審計(jì)的經(jīng)營(yíng)成揭本明細(xì)表如下鷹：枕芽（監(jiān)1俗）營(yíng)業(yè)成本費(fèi)伏用露：汪681雅5屈萬(wàn)元乘；著溪（艘2垃）管理費(fèi)用咬：直659積7雄萬(wàn)元公；租倦（她3菌）財(cái)務(wù)費(fèi)用水：印142夜0屢萬(wàn)元雹；蔬私（晃4沒(méi)）稅金午：煎134擔(dān)0結(jié)萬(wàn)元憑；魯闖合計(jì)雜：科1617產(chǎn)2斃萬(wàn)元多。朵預(yù)考慮高爾夫球恢場(chǎng)后續(xù)維護(hù)成蛙本費(fèi)用會(huì)逐步斃增加，因此假謊設(shè)撥2003-2壩01屢9渴年，每年遞勿增葡1窗%斧，付201抗9昂年后各年就保桑持穩(wěn)定毅。曾垃宿3肉、收益還原利良率確誰(shuí)定志庸考慮觀瀾高爾閘夫球場(chǎng)是一項(xiàng)謝投資大、風(fēng)險(xiǎn)之大、投資時(shí)間本長(zhǎng)的投資項(xiàng)目徹，以及參照同擾類觀瀾高爾夫陶球場(chǎng)的收益平佩均水平，取收博益還原利附率裂9.5朱%芽。麻隙4室、收益價(jià)格確償定翻序根據(jù)前面計(jì)算顯的收入及成本鳳，將各年的凈嚴(yán)收益按樓照鉤9.5瓦%鍛的還原利率折答現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)津日，得出各年獎(jiǎng)的凈收益現(xiàn)值蔬之和，即為觀傍瀾高爾夫球旁場(chǎng)遇A-莫E衫五個(gè)球道的價(jià)膀值，計(jì)算過(guò)程貧見(jiàn)下表拾：紅圖收益年期會(huì)員翅卡銷售收入年節(jié)會(huì)費(fèi)收入打球所年銷售收入球昨場(chǎng)年成本費(fèi)用恢年經(jīng)營(yíng)凈收益惡貼現(xiàn)年期貼現(xiàn)朽系數(shù)現(xiàn)值紛200割3杏年查7笛月先1獻(xiàn)日竄至年霸底薦106,15頌0,000鑰55,608笛,0008公4,451,魂62016匹1,720,爪00084藍(lán),489,6門200.2盡50.977析682,5船94,252吳六第搜200勞4哨年錫159,00車0,000品60,374洞,4008勻4,451,喪62016讀3,337,惰20014遲0,488,劍8200.撞750.93勸42131貿(mào),244,5子19咳扮第戒200親5授年離159,00潛0,000臨65,140饑,8008蒙4,451,山62016翅4,970,弊57214賞3,621,因8481.劃750.85率31122爐,530,9葛50袖遣第拘200抓6悔年因159,00朵0,000果69,907尸,2008抽4,451,臣62016福6,620,礙27814喚6,738,孕5422.樸750.77鑒91114斧,328,7紫28名小第坐200隨7旺年副159,00講0,000防74,673獨(dú),6008習(xí)4,451,摸62016倍8,286,準(zhǔn)48014魂9,838,鼻7403.發(fā)750.71西15106租,615,7禾00夏紋第藍(lán)200粉8求年劫159,00胡0,000勇79,440階,0008雁4,451,練62016稅9,969,露34515績(jī)2,922,側(cè)2754.我750.64睜9899,辜369,63乞2精妖第吵200樹(shù)9尤年三144,00聽(tīng)0,000祖84,206桃,4008威4,451,幻62017狐1,669,祖03914賽0,988,齡9815.貞750.59向3483,參666,96崖0分搭第沉201土0持年悔144,00舉0,000習(xí)88,972市,8008后4,451,墳62017紙3,385,臂72914敘4,038,絹6916.孩750.54墨1978,減060,95胃5沃昆第棄201鞭1淋年繞144,00座0,000拼93,739薯,2008道4,451,主62017算5,119,轎58614蠶7,071,營(yíng)2347.弟750.49培4972,骨789,42身9糕熄第表201國(guó)2洪年渾144,00坡0,000鄉(xiāng)98,505襲,6008慌4,451,獎(jiǎng)62017插6,870,薪78215撲0,086,嬸4388.瓣750.45炕2067,英837,19帶9期返第話201轎3塘年僑144,00逢0,000堂103,27誘2,000苗84,451著,6201棗78,639農(nóng),4901者53,084膀,1309跑.750.4束12863冶,189,1嬸49秩赴第度201裝4憶年仁裝84,000約,0001麻06,449頌,6008至4,451,煌62018斧0,425,爹88594蜂,475,3銳3510.農(nóng)750.3敬77035肌,613,6黨64邊當(dāng)?shù)谀?01屢5疏年謊84,000遣,0001棗09,627默,2008晨4,451,夢(mèng)62018滔2,230,醬14495棕,848,6鎮(zhèn)7611.擇750.34桂4332,柱996,67陣8搭故第缸201聯(lián)6描年忽84,000莊,0001挺12,804孝,8008派4,451,識(shí)62018逢4,052,秒44597頁(yè),203,9各7512.客750.31埋4430,插560,04鳥(niǎo)6灶吼第鎖201應(yīng)7夢(mèng)年胞84,000勁,0001濁15,982平,4008猾4,451,粥62018潑5,892,汁97098猾,541,0腸5013.妖750.28裁7128,悟292,61笛2滲縮第臣201萬(wàn)8掉年倦84,000諒,0001壇19,160干,0008細(xì)4,451,糊62018氧7,751,黑89999粘,859,7培2114.忘750.24鴉5224,本482,07卻6團(tuán)牲第姑2019-2枝03勁4挪年溜0119,竹160,00膛084,4謝51,620秋187,7素51,899畢15,85網(wǎng)9,721佩脈棚1.9192盞30,43偶7,848跪敘合計(jì)竄灌庸1,204,碰610,39命9猶液在計(jì)算觀瀾高蠶爾夫球功場(chǎng)祥A斑球道的分?jǐn)們r(jià)睡值時(shí)，考慮到摘觀瀾高爾夫球稍場(chǎng)仙A-秀E夠五個(gè)球道用地救面積和平均打鴿球人流量對(duì)各壘個(gè)球道的分?jǐn)偠鷥r(jià)值影響較大脈，因此，我們違考慮這兩個(gè)因章素分?jǐn)傆?jì)算觀詞瀾高爾夫球轉(zhuǎn)場(chǎng)錘A既球道價(jià)值，再妖分別各窯取蔬50桿%翠的權(quán)重，得出成觀瀾高爾夫球踩場(chǎng)惡A掀球道的分?jǐn)們r(jià)幻值，計(jì)算過(guò)程寸如下朵：柳釋球吊道段A毅用地面積占總背用地面積的比蔽例泳屈=攝A蔬球道面雄積帶/ABCD趴E譽(yù)五球道面積之纖和促叉=79327安0.10/4咽,027,0田16.88餅=19.69某87%采球趴道透A進(jìn)打球人流量占澤總打球人流量炎的比循例奉營(yíng)=律A哪球道打球人流延量逝/ABCD妨E堆五球道打球人低流量之黎和讀浸=4358/升24657嬌=17.67獄45%飾取權(quán)重后該高發(fā)爾夫球貓場(chǎng)交A施球道總價(jià)值脅：蛋寨=1,204只,610,3絞99×19.烘6987%×晌50%+1煎,204,6遭10,399趕×17.67錯(cuò)45%×50滔%宇=225,1哀00,72還7番（元夫）形身（二）采用成狀本法進(jìn)行評(píng)估旅：讓修計(jì)算過(guò)程如邀下曉:婚1才、土地取得費(fèi)掌用燃搭土地使用權(quán)者菊已經(jīng)繳納用地葉價(jià)堪款驟475962岸06.0簽0歷港幣，折合人腥民弓幣玉桃50,518褲,613.0醬5掃元（港幣兌人辱民幣匯爸率鍬=1.061掌4肆），還需補(bǔ)交茫地價(jià)洲為學(xué)4婦0盯元規(guī)/萌平方米，戀即湖40×793謀270.10詳=31,73嗽0,804怨(贈(zèng)元泥)冒則合焰計(jì)賓:82,2抵49,41摧7尋元說(shuō)極2雨、前期費(fèi)順用幫收主要包括：