房屋維修養(yǎng)護計劃

/房屋及設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護支配和實施一、房屋及設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護支配的制訂（一）制訂房屋及設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護支配的基本方法1.修理養(yǎng)護的方式和類別（1）修理方式對各類不同的對象應(yīng)接受不同的修理方式，房屋及設(shè)施設(shè)備修理應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用修理資源，達到物理壽命周期內(nèi)費用最經(jīng)濟的目的。1）預(yù)防性修理為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理支配和技術(shù)要求進行的修理活動，稱為預(yù)防性修理。預(yù)防性修理是一種主動的具有預(yù)防作用的修理策略，能夠降低故障率，將事故隱患消退在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和牢靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常運用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要修理養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設(shè)施設(shè)備設(shè)備，更應(yīng)當實行預(yù)防性修理。預(yù)防性修理有以下幾種方式：支配性預(yù)防修理。支配性預(yù)防修理又稱定期修理，具有周期性特點。它是依據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防修理。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際須要進行修理的預(yù)防修理方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，駕馭設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展狀況，在高度預(yù)知的狀況下，適時支配的預(yù)防性修理，又稱預(yù)知的修理。它主要適用于重點設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的預(yù)防修理。為消退設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造，結(jié)合修理進行改裝以提高其牢靠性和修理性的措施，稱為改善性修理。2）事后修理事后修理是對一些沒有列入預(yù)防修理支配的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足運用要求時才進行修理。接受事后修理策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位修理經(jīng)濟性好。但對物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會給物業(yè)的運用或平安造成較大的影響或威逼，因此一般狀況下，應(yīng)當盡量避開事后修理，僅在下述場合可以接受：故障停機后再修理不會給物業(yè)運用造成影響；修理技術(shù)不困難，修理快速而又能剛好供應(yīng)備件；某些利用率低或有備用的設(shè)備。3）緊急搶修緊急搶修是對意外事務(wù)引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事務(wù)是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準備。由于發(fā)生緊急事務(wù)會對物業(yè)的運用或平安造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)當將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常實行設(shè)計緊急事務(wù)處理程序的方法對緊急搶修進行準備。實踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。（2）修理類別1）大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種支配修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴峻，主要性能大部分丟失，平安性和牢靠性嚴峻下降，必需經(jīng)過全面修理才能復(fù)原其效能的狀況下運用的一種修理形式。進行設(shè)備大修時，一般須要對設(shè)備進行全部解體，消退缺陷，復(fù)原設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補償設(shè)備的無形磨損，還可結(jié)合大修，接受新技術(shù)、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設(shè)備效能。2）中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修和中修的差別往往不太簡潔界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不困難的狀況下，可取消中修類別。3）小修設(shè)施設(shè)備小修是修理工作量最小的一種支配修理。對于實行狀態(tài)（監(jiān)測）修理的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對日常點檢和定期檢查發(fā)覺的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以復(fù)原設(shè)備的正常功能；對于實行定期修理的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是依據(jù)駕馭的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作實力。（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)1）修理周期對已在運用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間；對新設(shè)備來說，修理周期是指從起先運用到第一次大修理之間的間隔時間（單位：月或年）。2）修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰支配修理之間的工作時間（單位：月）。確定修理間隔期時應(yīng)使設(shè)施設(shè)備支配外停機時間達到最低限度。3）修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)實行的各種修理方式的次數(shù)和排列依次，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物業(yè)管理企業(yè)在實行支配修理時，應(yīng)依據(jù)實際狀況，確定各種修理形式的排列依次，既要符合設(shè)備的實際須要，又要探討其修理的經(jīng)濟性。2.修理養(yǎng)護支配的種類（1）按時間進度編制的支配1）年度修理保養(yǎng)支配。包括大修、項修、技術(shù)改造、實行定期修理的小修和定期維護，以及更新設(shè)備的安裝等項目。2）季度修理保養(yǎng)支配。包括按年度支配分解的大修、項修、技術(shù)改造、小修、定期維護及安裝和運用部門提出的季度追加項目。3）月修理保養(yǎng)支配。包括按年度和季度支配分解的本月各項目；依據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)覺的問題，必需且有可能支配在本月的項目。（2）按修理類別編制的支配。包括房屋修理養(yǎng)護支配、空調(diào)系統(tǒng)修理保養(yǎng)支配、消防系統(tǒng)修理保養(yǎng)支配等。3.修理養(yǎng)護支配的編制依據(jù)（1）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期和修理間隔期；（2）房屋及設(shè)施設(shè)備的運用要求和管理目標；（3）平安和環(huán)境愛惜的要求；（4）房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4.編制修理養(yǎng)護支配應(yīng)考慮的問題（1）物業(yè)運用或運行急需的、影響其他系統(tǒng)運用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點提前支配修理，這樣可削減對日常運用的影響；（2）應(yīng)考慮到修理保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急支配支配；（3）應(yīng)充分考慮修理前的準備時間和修理保養(yǎng)工作時間；（4）應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和實力能否保障各項目的修理保養(yǎng)，假照實力或資源不足，就應(yīng)當考慮項目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低修理保養(yǎng)的技術(shù)要求；（5）支配最終確定前，資金確定要落實，確保支配內(nèi)每項工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)當依據(jù)輕重緩