紅樓花園整合傳播策劃案

-----------------------作者：-----------------------日期：謝謝閱讀有關(guān)“紅樓花園”之整合傳播策劃案一、概要謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀市場變動趨勢競爭者的戰(zhàn)略動向市場變動趨勢宏觀微觀同類替代宏觀微觀///子子子子戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略略略略ABCD二、重慶房地產(chǎn)市場背景、市場總體現(xiàn)狀和走勢據(jù)國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計結(jié)果表明，今年1～5月全國房地產(chǎn)新開工面積謝謝閱讀1．17億m2，同比增長了全國商品住宅的平均銷售價格為元/精品文檔放心下載m2．。我國人口眾多，城鄉(xiāng)發(fā)展結(jié)構(gòu)極不平衡，作為發(fā)展感謝閱讀中國家，我國城鎮(zhèn)人均居住面積已達2，人均建筑面積m2感謝閱讀家還有很大差距，市場需求量巨大是毋容置疑的。重慶市受國家西部大開發(fā)宏觀政策的影響和直轄市效應(yīng)，近兩年房地產(chǎn)精品文檔放心下載業(yè)的發(fā)展如火如荼、日新月異，今年更是進入了白熱化競爭態(tài)勢。重慶主城區(qū)精品文檔放心下載萬人口要達到我國平均水平，（人均建筑面積㎡）市場需求非常大。感謝閱讀據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年重慶市房地產(chǎn)的施工面積．6萬2，同感謝閱讀比增長39．2%，其中住宅新開工面積．萬m2，同比增長了感謝閱讀．3%，開盤規(guī)模住宅項目在個以上，大部分總建筑面積在萬m2以精品文檔放心下載上。但同時一季度數(shù)據(jù)亦顯示，本市商品房銷售面積同比僅增長了3%，住宅精品文檔放心下載略有下降，滯銷的空置面積比上年同期上漲了。這種狀況告訴我們，在整感謝閱讀合營銷方面“酒好也要勤吆喝”，僅有項目的產(chǎn)品導向是不夠的，我們還應(yīng)在感謝閱讀項目的顧客導向方面加大宣傳力度。2000年上半年與一季度年相關(guān)數(shù)據(jù)比較表謝謝閱讀2000年上半年年一季度與去年同期比較空置面積（萬M2）410.08銷售金額（億元）12.9810.32↗28.6%銷售面積（萬M2）60.6060.48——其中：住宅金額（億8.705.75元）住宅面積（萬51.4648.94M2）住宅施工總面積（萬624.561179.60↗39.18%））163.39216.94↗42.32%竣工面積（萬M2）68.6835.90↘45.64%2、低檔市場的區(qū)分和特征各種類型的市場定位沒有嚴格的界定，因為房地產(chǎn)受區(qū)位的影響較大，精品文檔放心下載具體的區(qū)位有與價格密切相關(guān)。根據(jù)重慶市商品房市場價格區(qū)間的占有量，我精品文檔放心下載們這樣區(qū)分：高檔：2500元/m2以上中檔：1800～2500元/m2低檔：1800元/m2以下重慶高、中、低檔商品住宅市場的供應(yīng)一直呈現(xiàn)高、低檔兩頭少的紡棰形謝謝閱讀格局。三、渝中區(qū)房地產(chǎn)市場背景、在過去，渝中區(qū)是重慶地產(chǎn)界的焦點，房產(chǎn)開發(fā)欣欣向榮。這得益于直謝謝閱讀轄效應(yīng)，得益于基礎(chǔ)設(shè)施與生活配套的優(yōu)越，得益于蒸蒸日上的商業(yè)環(huán)感謝閱讀境。、渝中房產(chǎn)有兩大熱點，一是傳統(tǒng)的解放碑商圈。由于新華路一帶項目全謝謝閱讀面失陷，片區(qū)內(nèi)項目云集過多，競爭態(tài)勢非常慘烈。二是大坪為核心的謝謝閱讀“上半城”。在政府商圈東擴的支持下，這里的商業(yè)氛圍、交通優(yōu)越得精品文檔放心下載到充分展現(xiàn)，賺足大多渝中市民的眼珠。發(fā)展勢頭十分強勁。精品文檔放心下載、渝中房產(chǎn)正經(jīng)歷一次“大換血”。一些圖清靜或養(yǎng)老的人，以及危舊房感謝閱讀改造無力購本區(qū)高價房的工薪族向江北、南岸遷移。但這些區(qū)僅成為市謝謝閱讀民的“睡城”。無法與渝中區(qū)的生活、工作、休閑為一體的城中城相感謝閱讀比。、相反，市內(nèi)以及西部大開發(fā)所吸引的大量忙碌的商人，公司白領(lǐng)和IT、謝謝閱讀營銷等新興行業(yè)的中、高收入人士對渝中區(qū)商住一體的豪宅情有獨鐘。精品文檔放心下載這些人群渴望在市中心擁有優(yōu)越的住宅。既方便社交，也方便工作與經(jīng)感謝閱讀商，同時也是一種資格的體現(xiàn)。、那些充滿活力的處于創(chuàng)業(yè)或守業(yè)階段的白領(lǐng)期盼事業(yè)與生活的成功，愿感謝閱讀意在鬧市占據(jù)立身之地，以SOHO為代表的精巧小戶型成為市區(qū)地產(chǎn)市謝謝閱讀場的新寵。、渝中區(qū)的市場結(jié)構(gòu)看，商住一體的高層占據(jù)主導地位，封閉式小區(qū)較謝謝閱讀少。住戶結(jié)構(gòu)逐漸向年輕化、精英化演進。四、競爭態(tài)勢分析市場動態(tài)、在政府城市規(guī)劃中，大坪商圈主要培育汽車、通訊兩大產(chǎn)業(yè)。紅樓周圍感謝閱讀的科技一條街、汽車城，通訊城以及輕軌的落成將會帶動片區(qū)內(nèi)配套設(shè)精品文檔放心下載施、商業(yè)氛圍、交通環(huán)境等購房因素的極大改觀。、相對渝中區(qū)其它地段而言，這里的在建項目較少，本區(qū)內(nèi)唯一大盤“競謝謝閱讀地”已經(jīng)殺青。紅樓的競爭壓力小，片區(qū)呈現(xiàn)需求總量大于供給量的樂感謝閱讀觀局面，銷售前景看好。、本地段上前期的一批項目如鷹冠、競地、科技一條街都已告罄。近期幾感謝閱讀家價格在元/平方左右的商住樓仍然保持旺銷。這一些交通方便，謝謝閱讀周邊配套齊備、有景觀、戶型適中的樓盤契合了市場大多數(shù)人的需求，感謝閱讀今后仍有廣大發(fā)展空間。競爭對手一覽表：（以下僅為對紅樓構(gòu)成影響的重要對手，金銀小區(qū)、惠來大廈等小盤未作考感謝閱讀慮。）項目名稱E創(chuàng)景2000立源地繡景翠亭競地花園位置肖家灣渝州路長江二路大坪大黃路規(guī)模4.6萬3.7萬//萬概況綜合寫字樓高層住宅商住樓封閉式小區(qū)均價（元/平25002760/21002700方）賣點商業(yè)氛圍/江景、商住成熟社區(qū)、綠化謝謝閱讀結(jié)論：、該片區(qū)屬新城建設(shè)，原有社區(qū)家居換房占到30%，相當份額是市區(qū)其它感謝閱讀地方的二次置業(yè)。創(chuàng)景與繡景翠亭開盤不久，以—130平方為主的兩感謝閱讀室一廳和三室兩廳持續(xù)熱銷，說明本區(qū)購房行為的主流是戶主年齡在謝謝閱讀歲以上，看重生活品質(zhì)的丁克族或三口之家。、同一片區(qū)內(nèi)競爭壓力相對較小。創(chuàng)景針對年輕人群，繡景翠亭、感謝閱讀立源地是商住樓，而紅樓花園作為高尚小區(qū)鎖定的是年齡和事業(yè)都要更感謝閱讀加成熟、重視家庭感的高收入人群，各有定位側(cè)重，功能區(qū)隔。紅樓的感謝閱讀最大競爭對手來自于其它片區(qū)同等定位的高檔樓盤。如何在區(qū)位上作文謝謝閱讀章，借助紅樓原有歷史底蘊的影響，直觀吸引消費關(guān)注，是紅樓營銷工精品文檔放心下載作的第一步。五、項目分析本分析僅著力于項目的功能特性而言，在品牌化的今天，項目的優(yōu)勢與品感謝閱讀牌內(nèi)涵更多的依靠開發(fā)商的人為設(shè)計所導入的品牌個性美。精品文檔放心下載機會點：、本案所處的片區(qū)，做為高檔住宅所顯示的環(huán)境、地段、配套優(yōu)勢不言而謝謝閱讀喻。、周邊在建項目少，競爭壓力小，加入WTO后經(jīng)濟發(fā)展與市場演化為市感謝閱讀中區(qū)的高檔盤蘊育了相當客戶群。、在市區(qū)，商住樓頗多，作為稀少的封閉式景觀小區(qū)，居住環(huán)境與生活質(zhì)感謝閱讀量難能可貴。、小區(qū)依山而建，遠眺長江，近觀山秀，每幢獨有空中花園，山水共享，感謝閱讀花樹齊美，紅樓的景觀優(yōu)勢大顯其道。與重慶人熟知的歷史文化福地——紅樓相伴，開發(fā)商可用豐富的文化內(nèi)涵提高精品文檔放心下載附加值，文化牌是項目品牌底蘊的重要支柱。問題點：、高層建筑設(shè)計“一梯八戶”。戶型難以靈活調(diào)整，通風，采光相對多層感謝閱讀較差，市民對超高層電梯公寓反應(yīng)比較冷淡。、紅樓處于肖家灣與大坪結(jié)合部，交通，購物都受影響。、項目所在片區(qū)原住居民消費能力有限，營銷更多依靠外區(qū)消費的拉動。、A幢計劃中的五星級賓館與相鄰的紅樓賓館和萬友康年針峰相對，競爭謝謝閱讀加劇。在市場利益驅(qū)動下，也不排除會有其它大型項目加入本地段的競精品文檔放心下載爭行列。建議：（1）、設(shè)立主題鮮明的社區(qū)文化，并在硬件上進行相應(yīng)的投入（具體方案見謝謝閱讀后）（）、推廣渠道以擴大影響覆蓋面為選擇依據(jù)，盡量擴大目標市場。謝謝閱讀六、目標群體的界定、目標客戶區(qū)位劃分：大坪片區(qū)目標客戶占置業(yè)者的二成渝中區(qū)目標客戶占置業(yè)者的二成高新區(qū)目標客戶占置業(yè)者的三成其它區(qū)目標客戶占置業(yè)者的二成外地(重慶市外)目標客戶占置業(yè)者的一成說明：高新區(qū)造就了一批白領(lǐng),也造就了一座新城。這批高收入者擁有較強的購謝謝閱讀房需求和相當?shù)馁徺I能力。但片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)略顯不足。（南方的持續(xù)旺銷謝謝閱讀就是證明）紅樓的地緣優(yōu)勢正好滿足該片區(qū)蘊藏的潛在需求。精品文檔放心下載預計不久以后，隨著中國加入WTO與西部大開發(fā)的演進，國內(nèi)、國際謝謝閱讀大量企業(yè)、機構(gòu)相繼進駐重慶。這些公司管理成員的經(jīng)濟實力和對高尚住宅以感謝閱讀及超高層電梯公寓的認同，都構(gòu)成了紅樓一個不可忽略的輔助市場。精品文檔放心下載近年來，在成都置業(yè)的外地業(yè)界精英呈遞增趨勢，如能吸引成都的汽精品文檔放心下載車、電訊經(jīng)銷商和餐飲行業(yè)巨頭來此落戶，效果會更好。、做為高檔住宅小區(qū)，如主力戶型以平方計，參考定價元/平感謝閱讀方。購房總量是7成二十年按竭，月供額元左謝謝閱讀右。以此收入和項目特性為目標消費群的劃分依據(jù)。主要目標群體家庭月收入4000元以上，有穩(wěn)定的收入，固定職業(yè)的二次置業(yè)者或換房精品文檔放心下載者。大至有經(jīng)商人士、國家中高層干部、在三資企業(yè)與私營企業(yè)中打工的白領(lǐng)感謝閱讀管理層等城市中上階層。年齡在—歲之間，多為丁克一族或三口之家。謝謝閱讀、消費形態(tài)描述：年齡和事業(yè)已經(jīng)成熟，行事穩(wěn)重周詳，購買趨向于理智型。由于著重于生感謝閱讀活的品質(zhì)與體現(xiàn)其生存狀態(tài)的優(yōu)越，對功能、價格因素考慮較少。易受廣告與精品文檔放心下載營銷手段影響，對樓盤的文化及社會附加值較重視。購買行為多由夫妻雙方共精品文檔放心下載同決定。這類人群之所以選擇市區(qū)，是鐘情于工作、經(jīng)商與社交的方便，選擇小精品文檔放心下載區(qū)，是偏重小區(qū)遠離鬧市的寧靜和良好的生態(tài)環(huán)境對家人的健康關(guān)愛。他們家感謝閱讀庭相對穩(wěn)定，與一般市民相比較，社交生活頗多，更注重家庭生活的和睦。精品文檔放心下載七、項目定位：定位策略：、本案如采用一般“就樓盤而樓盤”的宣傳方式進行銷售會造成死盤，只謝謝閱讀有跳出樓盤本身，創(chuàng)造出全新的概念，才能出奇制勝。、房產(chǎn)廣告創(chuàng)作的雷同現(xiàn)象非常嚴重。在眾多模式化的宣傳中，脫穎而出感謝閱讀形成差別優(yōu)勢是本案的一致追求。紅樓作為本區(qū)一個大型項目，產(chǎn)品開謝謝閱讀發(fā)周期長，如只經(jīng)營銷售，缺乏相應(yīng)支持，前程布滿荊棘。只有走概念精品文檔放心下載營銷，制造“品牌保溫筒”，維持一個長期的品牌熱點，才是項目致勝精品文檔放心下載之道。、本案擬導入“文化品位”作為紅樓的品牌內(nèi)涵和最大賣點。針對目標受謝謝閱讀眾的生活特性，推廣中注入與目標人群相對應(yīng)的豐富文化內(nèi)涵，可以使精品文檔放心下載房產(chǎn)的使用價值區(qū)別于競爭對手，并能提高其附加值，以維護由于項目謝謝閱讀的高成本所導致的較高定價。、地產(chǎn)市場更加激烈。從最初的價格競爭到品質(zhì)競爭演化到品牌競爭。在謝謝閱讀品牌經(jīng)營過程中，人們發(fā)現(xiàn)在心理層面上，物質(zhì)需求層次越高，文化的精品文檔放心下載需求越高，做為生命主載體的居住文化氛圍的內(nèi)涵要求越高?，F(xiàn)代人是感謝閱讀追求文化滿足的人，因此房屋作為商品，不僅僅是滿足人們基本的生理謝謝閱讀需要，更重要的是滿足個性化審美的文化需求。功能定位：總體概念：傳承歷史文脈福地，高尚文化景觀社區(qū)。內(nèi)涵表述：、前文提到，項目作為超高層電梯公寓，項目單位售價的提高自然提升了感謝閱讀購買人群的消費水平，高尚二字不言而喻。、作為超高層建筑，其建筑特性與地理位置決定了景觀（觀山、覽江）是感謝閱讀其重要賣點。而萬方的建筑面積也只用社區(qū)才能表述其規(guī)模，小區(qū)謝謝閱讀所特有的園景配套與生活環(huán)境的優(yōu)勢。、如要支撐片區(qū)內(nèi)相對的高價，“文化搭臺，經(jīng)濟唱戲”勢在必行。利用精品文檔放心下載文化訴求集中目標受眾，以其親和力把具有同等文化底蘊與追求的人聚感謝閱讀集一堂，并取得價值觀的認同，從而達到有效的互動溝通，建立房產(chǎn)公感謝閱讀司與消費者的親密關(guān)系。、蓄勢期品牌形象：地中福地、城中錦城、世紀名園。歷史文化：紅樓熱土—我與將帥府為鄰。商業(yè)鴻運：與WTO同步，和新生活共舞。物管品質(zhì)篇：國際雙語社區(qū)，構(gòu)筑環(huán)球走廊。八、關(guān)于銷售階段的劃分、營銷周期：紅樓花園定為2001年10月中旬開盤開盤熱銷期（2001年月—2002年3月）爭取預售住宅的精品文檔放心下載利用秋、春兩季房交會契機，以文化品味作為賣點熱炒項目，制造片區(qū)內(nèi)感謝閱讀營銷熱點，促成購買達成與認知度的建立。夏季攻勢：（年4月—2002年8月）銷售工作完成感謝閱讀利用前期品牌延伸，配合廣告?zhèn)鞑?，維持平穩(wěn)持續(xù)熱賣的良好態(tài)勢。精品文檔放心下載秋季攻勢：（年月—2003年3月）銷售工作完成感謝閱讀公關(guān)營銷、事件營銷制造第二波熱點，廣告推廣以項目的硬件品質(zhì)為主，感謝閱讀在部分現(xiàn)房交付后業(yè)主信息反饋炒作中配合秋夏兩季房交會，突破的生死精品文檔放心下載線，取得營銷戰(zhàn)役的勝利。銷售末期（2003年4月—竣工）銷售尾房，寫字間，商場招租。謝謝閱讀延續(xù)前期品牌優(yōu)勢，爭取利益最大化。借助項目入住后地塊人氣的提升，感謝閱讀起動寫字間和商場部分的銷售工作。、按品質(zhì)，將樓盤分為一般型、精品型、精英型。比例大致是：：3。感謝閱讀銷售初期，以優(yōu)惠促銷價格推廣品相一般的住宅，利用文化內(nèi)涵與誘人價精品文檔放心下載格吸引關(guān)注。進入樓盤正式銷售的中期，推出品相好的戶型，維持營銷熱點，獲取相應(yīng)感謝閱讀利潤，確保銷售曲線保持高水準的平穩(wěn)而不是曲折波峰的大起大落。謝謝閱讀銷售收尾期，推出精英房，由于項目已吸引相當人氣，加上是現(xiàn)房，適當謝謝閱讀提高銷售價格，確保物有所值。九、定價策略“紅樓花園”在營銷過程中，最敏感的也最為業(yè)主感興趣的就是定價。所精品文檔放心下載以，價格早已成了房產(chǎn)營銷過程的核心與實務(wù)。一切的操作都以此為主，高價感謝閱讀位有高價位的營銷法，低有低的手段，“高開低走”、“低開高走”都會導致感謝閱讀利潤的變動。如何擬定最合適的價格，爭取最大利潤，是所有投資人最感興趣感謝閱讀的事情。、成本加成定價（追求最大利潤）成本基本上可以分為固定成本與變動成本。如：土地成本、三優(yōu)公司固定感謝閱讀營銷費用等。變動成本：如工資、建材費用等。固定+變動=總成本。所以，將精品文檔放心下載紅樓的成本加上預期利潤，一般為2成到2.5成左右。感謝閱讀可以明確地說，每一位參預房地產(chǎn)經(jīng)營的人士，都希望定價目標在于追求精品文檔放心下載最大的利潤，而利潤的多寡則來自于定價的高低。但價格是否為市場所認為并精品文檔放心下載不是一廂情愿的事情。從目前重慶市場來看，一方面房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求，謝謝閱讀另一方面說明了建筑投資為者對追求最大利潤的“努力”。但價格不會永遠極精品文檔放心下載快速度扶搖直上，高價位終將受到供給的增加，購屋者的抗拒與觀望，需求的感謝閱讀減少，政府的政策調(diào)節(jié)等因素的影響。由此，建議紅樓在這方面是否能夠采用“低開高走”的戰(zhàn)略。謝謝閱讀、目標利潤定價（品質(zhì)信譽優(yōu)先）如果按照“紅樓花園”的整體概念來講一般考慮2成—3成的投資報酬感謝閱讀率。當在秋季戰(zhàn)略拉開是時，3成以上的投資回報率并不為過，但特別是夏精品文檔放心下載季，有時不得不削價出售，降價以求，能維持2成的投資回報已算不錯了。感謝閱讀所以，在夏季戰(zhàn)略剛打響時，“紅樓花園”的品質(zhì)是有目共睹。但必須提謝謝閱讀高公司的綜合形象與信譽。品質(zhì)的跟進到成本也隨之提高。因而定較高的價感謝閱讀位，一方面是大勢所然，另一方面，不這樣做，就不得以表現(xiàn)品質(zhì)，然而過高謝謝閱讀的價位可能會帶來較高的風險。、競爭導向定價在重慶房產(chǎn)市場由于其異質(zhì)性，與其它行業(yè)相比，房產(chǎn)商有較大自由度來感謝閱讀決定其價格。房地產(chǎn)商品的差異化也使得購買者對價格的差異是不是十分敏精品文檔放心下載感，但由于目前由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，在激烈的競爭中，對于“紅樓花精品文檔放心下載園”在定價方面也要盡力與其整體市場的營銷策略相適應(yīng)。謝謝閱讀由于本項目的高檔定位，與豐富的文化內(nèi)涵，其品牌附加值也可以在同類謝謝閱讀物業(yè)中制定相通對較高的價位。、消費感受定價（消費利益點）當購房者對紅樓的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者仍會欣然前往。反精品文檔放心下載之，若購房者對推出個案的公司不具信心時，一但定價偏低反而會對品質(zhì)的可謝謝閱讀信度產(chǎn)生懷疑。因此，按照顧客感受而定價是大膽作風。時至今日，房產(chǎn)也必須與其它商謝謝閱讀品一樣，品牌信譽能主導消費者的消費意愿，盡管如此，“紅樓花園”目前的精品文檔放心下載定價亦不能過高，不然對夏季的銷售會產(chǎn)生很大的影響。在有品牌支撐的基礎(chǔ)上，還必須得考慮，消費受眾在花錢后還能夠得到哪感謝閱讀些好處他們怎樣能夠在“紅樓花園”的大環(huán)境里體現(xiàn)自己個性，怎樣使自我更精品文檔放心下載得心安怡。都必須得事先安排到的。、加權(quán)點數(shù)定價（生存）在任何房產(chǎn)預售時，都會采用市價比較，分析每平方米單價的合理行情，謝謝閱讀再根據(jù)面積，座向視野，樓屋類別等，而確定不同的定價。座向定價：南北座向較貴，東西座向較便宜。樓層定價：樓層差價建議定為10—元/層。視野差價：視野、景觀佳的為貴，景觀差價建議定為50—80元。精品文檔放心下載在價位未完全表明時，就很容易出現(xiàn)生產(chǎn)過剩，競爭激烈和顧客需求不斷感謝閱讀變化等問題的困擾。應(yīng)立即將求生存作為主要目標，為保證“三優(yōu)”的經(jīng)營，就謝謝閱讀須降低價格，生存比利潤更重要。不過，這只是短期的目標。從長遠看，也必感謝閱讀須得有“居安思危”的準備。十、營銷渠道的選擇、營銷渠道結(jié)構(gòu)針對“紅樓花園”來說，可以采取兩種渠道方式，a.生產(chǎn)者——經(jīng)紀人—謝謝閱讀—消費者；b.生產(chǎn)者——消費者建議點：貴公司采用第一種渠道方式更為穩(wěn)妥。2、渠道選擇的因素潛在顧客數(shù)量：潛在購買者越多，則市場范圍越大，就越需要中間商來提供服精品文檔放心下載務(wù)，若潛在顧客較少，則可由公司直接上門推銷。顧客購買習慣：顧客購買習慣中愿意付出的價格、購買場所的偏好，及對銷售精品文檔放心下載人員的要求，都直接影響著營銷渠道的選擇。銷售的階段性：“紅樓花園”從預售到工程完成交房須兩年時間，通常在預謝謝閱讀售、半成房、成房等三個階段是生產(chǎn)者充分利用經(jīng)紀人的階感謝閱讀段，平常則采用直接銷售。公司因素聲譽：“”的規(guī)模大、資金雄厚，則較能任意選擇配銷通路，也可不依感謝閱讀賴中商的服務(wù)，自己建立銷售網(wǎng)。管理能力：“紅樓”在營銷方面的管理能力與經(jīng)驗直接影響到營銷渠道的選擇精品文檔放心下載生產(chǎn)者所提供的服務(wù)：“紅樓”提供的服務(wù)愈來愈完善，可大力提謝謝閱讀高中間商的興趣與信心。產(chǎn)品因素因“紅樓花園”有著不可動搖的不移動性和龐大性，接待客戶需要在工感謝閱讀地現(xiàn)場作洽談，渠道很簡短，難以選擇，這就必須設(shè)接待中心，及CIS完全處謝謝閱讀理好，給顧客留下身份高層，環(huán)境動人，舉止可馨的印象。感謝閱讀十一、推廣策略策略一：建立“國際雙語社區(qū)”的構(gòu)想。前瞻性：、中國年底加入世貿(mào)組織，大批的國際企業(yè)在西部開發(fā)的感召下，云集重精品文檔放心下載慶，在西南市場擴展自己的份額。可預見的將來，我們的工作、生活方精品文檔放心下載式都將全面改觀。新時期的重慶開放之后，正處于社會轉(zhuǎn)型期，面對外精品文檔放心下載來文化，市場的沖擊，如何應(yīng)對，是引導我們生活的城市精英們思索的感謝閱讀課題。、經(jīng)濟形態(tài)的改變，也引發(fā)生活方式的變革。這是一個資訊經(jīng)濟時代，我精品文檔放心下載們一方面迫切需要系統(tǒng)地學習和掌握國際資本運作模式，在日常生活中精品文檔放心下載不斷把握潮流訊息。另一方面，渴望與國際同步的新生活模態(tài)——一種謝謝閱讀迅捷、時尚、互動的生活方式。兩者在新時期同時構(gòu)成了城市中產(chǎn)階級精品文檔放心下載的購房消費新需求。針對性：、紅樓的目標受眾鎖定城市中上階層。細分市場體現(xiàn)為商人、國家高級公精品文檔放心下載務(wù)員、公司管理層以及IT、營銷、金融等新興行業(yè)的白領(lǐng)新貴為代表的感謝閱讀中產(chǎn)階級。、中產(chǎn)階級對住家的要求不僅體現(xiàn)在平民性的人與自然的關(guān)系，更多蘊含感謝閱讀自身的特點——人與社會經(jīng)濟的關(guān)系：生活的商務(wù)特性。因為事業(yè)是他精品文檔放心下載們生活的第一目標。在瞬息萬變的商業(yè)社會，要保持訊息互動溝通的順感謝閱讀暢，保持新思想、新模式的掌控，保持與國際同步的市場應(yīng)變，就需要與之相對感謝閱讀應(yīng)的居住平臺，在南方，國際商務(wù)概念的小區(qū)已應(yīng)運而生，在重慶，這還精品文檔放心下載是一片空白?？尚行裕?、項目的營銷定位：國際商務(wù)村。、項目的功能表述：國際雙語社區(qū)。、項目的文化內(nèi)涵：適應(yīng)加入WTO后，社會經(jīng)濟提出的新要求，在紅樓導入國際商務(wù)的理感謝閱讀念，營造雙語小區(qū)。它是一個集生活、商務(wù)培訓、英語溝通、資訊互動、國際謝謝閱讀雙向交流和高尚休閑娛樂為一體的場所：為那些在商場上奮戰(zhàn)的都會精英們提精品文檔放心下載供一個知識的源泉，一個資訊匯總的基地，一個相互間匯聚交流的高雅場所。感謝閱讀這是傳統(tǒng)的小區(qū)所不可比擬的。操作性：與其它文化品位的概念項目相比，本案在硬體配套上投入較少，更多側(cè)重感謝閱讀在人力資源的開發(fā)，項目的運作成本很低。硬體配套：、小區(qū)雙語標識系統(tǒng)。、雙語觸摸式小區(qū)導向視屏系統(tǒng)。、企業(yè)精英圖書館。內(nèi)容：國際同步的商業(yè)資訊集粹，國內(nèi)外商務(wù)期刊、境外電視接收系統(tǒng)。精品文檔放心下載、名人互聯(lián)網(wǎng)。內(nèi)容：全球首家大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)資料，亞洲名流俱樂部網(wǎng)絡(luò)資料，國內(nèi)主要謝謝閱讀政府部門資料查詢網(wǎng)絡(luò)。、全球資訊網(wǎng)絡(luò)。內(nèi)容：華爾街、日經(jīng)指數(shù)、恒生指數(shù)等各大金融市場第一手資料，全球經(jīng)濟動精品文檔放心下載態(tài)發(fā)展，世界各地旅游資訊。、商界、文化界知名人士聯(lián)誼會、、情調(diào)酒吧、各類高尚娛樂設(shè)施。、國際商務(wù)培訓中心。軟體服務(wù)：、小區(qū)工作人員雙語服務(wù)。、提供入世適應(yīng)性為主題的商務(wù)培訓。、提供業(yè)主英語培訓、、與國際某知名社區(qū)結(jié)為友好社區(qū)，提供雙放子女借讀服務(wù)。5、定期召開商務(wù)研討會，組織多元化的商務(wù)考察。策略二：循序漸進的廣告推廣策略。策略主旨：由于重慶樓市競爭的激烈，媒介傳播上信息紛繁雜多，互相干擾，使得樓謝謝閱讀盤的生命周期從市場導入到衰退的過程，是極其短暫的。由于本項目開發(fā)周期長，如何防范品牌迅速老化，建立品牌保溫筒勢在必感謝閱讀行。紅樓選擇不同階段推出不同的推廣訴求，在較長的時間跨度里分別制造營謝謝閱讀銷熱點，才能由始至終維護項目的持續(xù)熱銷態(tài)勢。策略運作：（兩大戰(zhàn)役）開盤熱銷期：根據(jù)目前重慶房市的狀況，紅樓推廣以迅速消化為原則。開盤前，以重慶人耳熟能詳?shù)募t樓歷史淵源作引導，推出紅樓花園，在區(qū)謝謝閱讀位上建立消費者對項目的品牌認知，然后聲勢浩大的推出“國際雙語小區(qū)“概謝謝閱讀念，借用報紙（NP）、電視（CF）的媒介傳播和PR公關(guān)活動造勢相結(jié)合，環(huán)感謝閱讀環(huán)相扣，層層遞進，使得紅樓在市場上先聲奪人，讓品牌的文化內(nèi)蘊深入人謝謝閱讀心，促成熱銷態(tài)勢。中段強銷期：此時紅樓即將完工，為促成第二階段的又一營銷高峰，必須推出另一大訴謝謝閱讀求主題：與國際同步的品質(zhì)生活。廣告宣傳從地段、景觀、配套上逐層訴求，謝謝閱讀完成從概念炒作到實效展現(xiàn)的節(jié)奏轉(zhuǎn)換。而項目在硬件上的優(yōu)越品已可通過現(xiàn)精品文檔放心下載場展示，接合入住的部分知名人士的良好反饋和業(yè)主間公關(guān)活動，并以實利促謝謝閱讀銷和口碑效應(yīng)調(diào)動市場的購買熱情。從表面概念到具體產(chǎn)品，進一步提升品牌感謝閱讀的美譽度。十二、媒介整合傳播、小區(qū)建筑萬方，估計項目的總額量在4億左右，時間跨度是兩年由于精品文檔放心下載項目較大，用于營銷的費用頗多，廣告投放以計。精品文檔放心下載廣告總體投放預算是1000萬元。日常告知性傳播及物料支持（戶外、車身、樓書、展板等）萬元。謝謝閱讀開盤熱賣期：萬元。夏季攻勢：100萬元秋季強銷期：萬元。銷售末期：萬元。、開盤熱銷期：（2001年月中旬—2001年月）謝謝閱讀媒體一：戶外、車身廣告。訴求：項目昭示——國際雙語小區(qū)。媒體二：報紙投放：重慶商報、重慶晨報、重慶晚報、渝洲服務(wù)導報。訴求：紅樓歷史文化淵源作為主題的大量軟文。前期通過重慶人熟悉的紅樓概精品文檔放心下載念讓項目的位置和品牌名深入人心。媒體三：樓書、展板等廣告物料的逐步完備，市區(qū)繁華路段的PR精品文檔放心下載場推薦會、直復式營銷網(wǎng)絡(luò)的建立。（2001年月—2002年3月）媒體一：報紙投放：重慶晨報、重慶商報、重慶晚報、渝洲服務(wù)導報、成都商報精品文檔放心下載訴求：以“國際雙語社區(qū)”為核心的概念炒作。媒體二：電視。（形象篇）見附一投放：重慶二、三、四訴求：“WTO同步的國際商務(wù)居家生活”形象宣傳片。謝謝閱讀媒體三：樓書、展板等廣告物料的逐步完備，市區(qū)繁華路段的PR感謝閱讀場推薦會、直復式營銷網(wǎng)絡(luò)的建立。夏季攻勢：（2002年4月—2002年8月）媒體一：報紙。投放：重慶商報、重慶晨報。訴求：知名度的維持與品牌延伸。媒體二：電視。（形象篇）投放：重視二、三、四頻道。訴求：“WTO同步的國際商務(wù)居家生活”形象宣傳片。精品文檔放心下載媒體三：直郵計劃。投放：國內(nèi)外知名品牌，成都、北京兩地的夾報宣傳單頁。謝謝閱讀訴求：項目推介。注：直郵（DM）計劃在整合營銷的時代，是絕不可忽視的一個重要營銷手段，這可以完全密感謝閱讀補在固定銷售上的缺限，充分利用地區(qū)、環(huán)境、市場的流動性，加強對“紅樓感謝閱讀花園”的更深了解，以聚集可靠的品牌度。□根據(jù)“紅樓花園”的實際情況，可根據(jù)不同的區(qū)域，設(shè)立銷售渠道點，謝謝閱讀在定點的形式上發(fā)放。□采用人員直接推銷的形式（針對商務(wù)公寓、商鋪）。□利用郵政快遞，加強與周邊（西部重點）環(huán)境的聯(lián)系?！跎祥T服務(wù)（針對住宅）?！趵秒娮由虅?wù)網(wǎng)絡(luò)，將最有效、最直接的信息銷售出去。秋季第二波強銷期：（2002年9月—2003年3月）媒體一：戶外、車身廣告。訴求：與國際同步的品質(zhì)生活。媒體二：報紙投放：重慶晨報、重慶商報、重慶晚報、渝洲服務(wù)導報。訴求：“國際生活標準，品質(zhì)生活共分享”，以項目的各項卓越品質(zhì)展示一種精品文檔放心下載優(yōu)越的生活形態(tài)。媒體三：電視。（欄目專題及欄目冠名）投放：重視二、三、四頻道。訴求：紅樓與國際潮流生活相對應(yīng)的各項優(yōu)越品質(zhì)。（硬體設(shè)施、軟體服精品文檔放心下載務(wù)）。媒體四：直郵計劃。投放：國內(nèi)外知名品牌，成都、北京兩地的夾報宣傳單頁。精品文檔放心下載訴求：項目推介。銷售末期：（2003年4月—竣工）媒體一：報紙。投放：重慶商報、重慶晨報。訴求：品質(zhì)生活各要素詳介，入住業(yè)主信息反饋。媒體二：電視。（欄目專題）投放：重視三頻道。訴求：紅樓與國際潮流生活相對應(yīng)的各項優(yōu)越品質(zhì)。（硬體設(shè)施、軟體服謝謝閱讀務(wù)）。、現(xiàn)場促銷：A、房產(chǎn)購買有一大特點，消費者如慕某樓盤之名來現(xiàn)場看房，會因慎精品文檔放心下載重起見，他一般會遍訪整個片區(qū)所有項目。所以廣告只吸引關(guān)注，精品文檔放心下載簽單的達成往往取決于現(xiàn)場促銷的優(yōu)劣。B、加強墻、燈桿柱、花園等公共設(shè)施的營建，賦予紅樓品質(zhì)感謝謝閱讀和文化內(nèi)涵。現(xiàn)場舉辦“現(xiàn)代國際商務(wù)居家生活形態(tài)展示會”（也感謝閱讀及樣板房的升華版）。建議對售房部進行適當?shù)母脑?，提供一個溫感謝閱讀馨、時尚、和諧、朋友式的交談場所，配合高素質(zhì)（樓盤營銷和國謝謝閱讀際商務(wù)）的導購小姐專業(yè)、親切的介紹，既聚集人氣又利于銷售。精品文檔放心下載4、公關(guān)PR活動：A、以借喻的手法，用“紅樓”的名義，專門舉行一場大型的“紅樓新時感謝閱讀代”晚會，廣邀市區(qū)住戶、新聞記者、商家以及有關(guān)方面人員參加，擴大社會精品文檔放心下載影響，提高“紅樓”的知名度，融洽發(fā)展商和客戶之間的感情聯(lián)系。并通過客謝謝閱讀戶向親友等擴大宣傳，吸引更多買家，樹立發(fā)展商的良好形象，形成“光環(huán)效謝謝閱讀應(yīng)”。時間：月中旬（開盤時）地點：紅樓賓館廣場B、廣告宣傳選擇在成渝兩地影響較大的《重慶晨報》、《成都商報》兩精品文檔放心下載大報刊上連續(xù)發(fā)放“紅樓花園”的進步消息及“廣告”介紹，色彩上以清新高謝謝閱讀雅為宜，圖幅上應(yīng)以樓宇的環(huán)境、大器等為題，突出公司形象。精品文檔放心下載時間：月——月、設(shè)置示范單位，聘請專業(yè)室內(nèi)設(shè)計、建筑師等針對平面布局，揚長避謝謝閱讀短，設(shè)計一個既方便實用，又獨具時常品質(zhì)高的示范單位，以提高購買欲望。感謝閱讀時間：2002年1月——2月、針對目前“紅樓花園”價格上的原因，可設(shè)立一個專門的展銷期，給精品文檔放心下載于9折優(yōu)惠，同時對一次性付款再給予9.5折優(yōu)惠，展銷期后，立即停止優(yōu)惠謝謝閱讀政策，保持物業(yè)的“名牌效應(yīng)”。時間：2002年1月——2月小結(jié)：以上均為在秋季推廣策略中的所包含部分，利用促銷與廣告宣傳作感謝閱讀共同的有機組合為宜。5、案例表現(xiàn)案例一：聯(lián)誼會構(gòu)想：中國·重慶國際雙語社區(qū)聯(lián)合會目的：維護紅樓品牌效應(yīng)，促進“紅樓花園”之內(nèi)外經(jīng)濟技術(shù)交流，合作發(fā)展。謝謝閱讀會員組合A、住戶可自動成為會員。B、邀請社會名流和政府領(lǐng)導、學術(shù)界、經(jīng)濟界人士加入成為名譽會員。、此外，可公開接受外界人士申請，但必須嚴格篩選才可入會。謝謝閱讀創(chuàng)會宗旨A、增強會員對社會的了解與認知。B、拓展會員的社會人際網(wǎng)絡(luò)，定期召開專題探討會及聯(lián)宜晚會。、促進會員與政府部門的溝通，邀請制訂政策人員講解政策。會內(nèi)架構(gòu)設(shè)名譽會長一名（可邀請社會知名人士出任）設(shè)會長一名（可邀請有籌組社團經(jīng)驗之人士出任）設(shè)副會長三名（籌組會，設(shè)理事若干名：分常務(wù)、內(nèi)務(wù)、外務(wù)三方面）感謝閱讀名譽會長會長副會長副會長（內(nèi)務(wù)部）（內(nèi)務(wù)部）內(nèi)部管理職權(quán)劃對外聯(lián)絡(luò)邀約安排進行形象宣傳分開分財務(wù)安排者會制定會章活動/工作A、定期研討會，每月月底舉行。B、定期晚宴，每兩周舉行一次。、與其他經(jīng)濟、商務(wù)組織安排交流活動。、與政府組織安排交流及學習會議。E、與車內(nèi)不同市級單位聯(lián)系，爭取牽頭組織不定期的全國性活動。F、聯(lián)系國內(nèi)學府安排有關(guān)經(jīng)濟及商務(wù)講座。小結(jié)：上述、、F三項活動的時間安排最好與研討會，晚宴例會同時進行，感謝閱讀爭取每個月的活動概充實、豐富，又不影響每一位會員的商務(wù)、生活及工作。感謝閱讀紅樓花園以此項協(xié)會，可作到更大的賣點：因紅樓花園不但有休閑、娛樂的項目，還有強調(diào)“聚會、研討會”性質(zhì)的感謝閱讀交流不盈利，不對外。以“金融、地方、工商、學術(shù)”……等幾大中心將會所細分。謝謝閱讀營造西方沙龍式的“談笑有鴻儒