解除房屋買賣合同代理詞

解除房■買賣合同代理詞篇一：房屋買賣合同糾紛代理詞代理詞尊敬的審判長(zhǎng)及合議庭成員：經(jīng)過法庭質(zhì)證、調(diào)查以及法庭辯論，本承辦律師蘭霄就本案提出以下幾點(diǎn)代理意見，懇請(qǐng)合議庭考慮并采納：一、被上訴人應(yīng)當(dāng)依法先履行通知解除合同的義務(wù)才能提出解除合同，被上訴人解除合同的程序不合法定。合同解除可分為約定解除和法定解除兩種，但根據(jù)《合同法》第九十三條、第九十四條并結(jié)合第九十六條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方”，藉此“通知”應(yīng)當(dāng)作為合同解除之訴的前置條件。而本案中，不論被上訴人（張秋文等）是否具備合同法中規(guī)定的約定或法定解除權(quán)，即使該解除權(quán)業(yè)已成就，解除權(quán)人（即被上訴人）都應(yīng)當(dāng)將解除合同的意思表示以合法有效的方式送達(dá)上訴人（農(nóng)新建、四明公司）。但是通過法庭調(diào)查，截至一審起訴前被上訴人始終未曾有過要求解除合同的意思表示。因此，被上訴人訴請(qǐng)解除合同不合法。二、合同解除權(quán)屬于形成權(quán)，該權(quán)利的行使應(yīng)受三個(gè)月除斥期間的限制，逾期則解除權(quán)消滅。1、根據(jù)《合同法》第九十五條第二款的規(guī)定，“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”，前述“合理期限”代理人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定而予以裁判適用“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月”。2、結(jié)合本案，第二次《補(bǔ)充協(xié)議書》約定的最后還款付息的期限為20年6月30日，但是該在期日之后上訴人（農(nóng)新建）已經(jīng)明確表明了繼續(xù)履行合同的意愿并且愿意承擔(dān)利息，被上訴人（張漢文）也多次和上訴人一起吃飯談事，但直至一審起訴前被上訴人均未明確表達(dá)要求解除合同的意思，由此可推知被上訴人以其事實(shí)行為表示了愿意繼續(xù)履行合同。綜上，被上訴人提出解除合同時(shí)已經(jīng)超過三個(gè)月的除斥期間，解除權(quán)消滅，依法不應(yīng)得到支持。三、案涉合同約定之解除條件不明確且有歧義，應(yīng)當(dāng)視為未約定，被上訴人當(dāng)然不具備合同約定解除權(quán)。我方認(rèn)為根據(jù)第二次《補(bǔ)充協(xié)議書》的約定，“如果到期乙方不能支付欠款及利息，甲方有權(quán)收回房地產(chǎn)”。按照該條款的表述，極易產(chǎn)生歧義，容易理解為“到期既不支付欠款也不支付利息的情況下（即欠款、利息兩者都不予以支付），甲方有權(quán)收回房地產(chǎn)”。上訴人正是對(duì)該條款作此理解并結(jié)合被上訴人的事實(shí)行為表現(xiàn)，有理由認(rèn)為只要在20年6月30日前承擔(dān)了支付利息的義務(wù)，則甲方不會(huì)解除合同收回案涉房地產(chǎn)。藉此，我方認(rèn)為該條款約定之合同解除條件不明確，當(dāng)然不能成就合同解除條件。四、一審法院依據(jù)《合同法》第九十四條第一款第（二）（三）（四）項(xiàng)解除合同的依據(jù)不足、適用法律錯(cuò)誤，本案合同解除條件并未成就。1、第二次《補(bǔ)充協(xié)議書》履行期限屆滿之前，上訴人始終并未表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，合同履行至今，上訴人業(yè)已支付絕大部分合同款項(xiàng)即履行了主要債務(wù)，并且上訴人請(qǐng)求簽定《第二次補(bǔ)充協(xié)議》并按照該第二次協(xié)議約定支付了遲延履行利息也都表明了上訴人愿意繼續(xù)履行合同的誠意。2、第二次《補(bǔ)充協(xié)議書》履行期限屆滿前，被上訴人也按照第二次補(bǔ)充協(xié)議的約定受領(lǐng)了利息，履行期限屆滿后被上訴人始終未曾履行催告義務(wù)，因此被上訴人當(dāng)然不具備法定解除權(quán)。3、上訴人遲延履行債務(wù)的行為并未構(gòu)成根本性違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此合同法定解除條件不成就。（1）該法條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定的單方解除權(quán)必須同時(shí)滿足以下條件：當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；經(jīng)另一方催告；遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時(shí)，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間去履行其主要債務(wù)。在滿足前述行使解除權(quán)的條件后，解除權(quán)人還要依據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定通知對(duì)方，自通知到達(dá)違約時(shí)合同解除。而本案中，被上訴人始終未行催告，也未有通知解除的行為，因此合同當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)被解除。（2）根本違約是指合同一方當(dāng)事人的違約行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，另一方當(dāng)事人可以解除合同的制度。而根據(jù)合同法精神，設(shè)立根本違約制度的目的在于鼓勵(lì)交易，最大限度地實(shí)現(xiàn)合同的社會(huì)價(jià)值。否則，如果放任當(dāng)事人在另一方違約時(shí)不顧違約是否造成嚴(yán)重后果而隨意解除合同，則不符合鼓勵(lì)交易原則，也不利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)關(guān)系。本案中，社會(huì)利益牽扯各方各面，同時(shí)又參雜著政府的行政確認(rèn)行為合法有效性，如若判令解除會(huì)對(duì)社會(huì)利益產(chǎn)生重大影響。因此代理人認(rèn)為，在本案中應(yīng)當(dāng)從是否有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益最大化來判斷是否構(gòu)成根本違約。如果合同因違約被解除給違約方造成的損失遠(yuǎn)大于非違約方因解除所可以獲取的利益時(shí)，就不應(yīng)認(rèn)定合同構(gòu)成根本違約，而應(yīng)繼續(xù)履行，同時(shí)由違約方對(duì)非違約方予以賠償，以平衡雙方利益，實(shí)現(xiàn)合同的最大效益。綜合前述幾點(diǎn)，代理人認(rèn)為一審法院判決所適用的法律依據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，懇請(qǐng)二審法院改判為合同繼續(xù)履行。代理人：蘭霄202年三月二十八日篇二：解除購房合同案代理詞關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司訴劉某拖欠購房款、劉某反訴房地產(chǎn)開發(fā)公司解除購房合同糾紛一案代理詞審判長(zhǎng)、審判員：我受本案被告劉某的授權(quán)委托，擔(dān)任其訴訟代理人，依法出庭參加本案訴訟活動(dòng)，進(jìn)行答辯和辯論。經(jīng)過法庭舉證、調(diào)查，本案的基本事實(shí)已經(jīng)清楚?，F(xiàn)在，根據(jù)本案的基本事實(shí)，結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，我發(fā)表代理意見如下：一、被告劉某按照房地產(chǎn)買賣合同的規(guī)定，已經(jīng)完全履行了規(guī)定的付款義務(wù)，沒有違約根據(jù)原、被告《房地產(chǎn)買賣合同》規(guī)定，被告應(yīng)分三部分支付完全部購樓款，即按5、25、70分期分別支付。其中5由被告在簽訂合同時(shí)支付，70向銀行辦理抵押貸款手續(xù)由銀行支付。這兩項(xiàng)作為被告的無可爭(zhēng)議的付款義務(wù)，被告已分別于簽訂合同之日和辦理抵押貸款手續(xù)之日履行完畢，被告提供的收款收據(jù)和銀行出具的借據(jù)能夠充分證明被告沒有違約。至于另外25,雖然合同附表二約定于1999年7月8日前支付，但根據(jù)原告口頭以及售樓廣告的承諾，業(yè)已變更為由原告“提供25的額外免息置業(yè)支援”，由被告申請(qǐng)“發(fā)展商提供的30個(gè)月的免息分期貸款”。被告劉某根據(jù)上列協(xié)議內(nèi)容，申請(qǐng)了“發(fā)展商提供的30個(gè)月的免息分期貸款”，那么該25購樓款則由發(fā)展商自己支付，然后被告僅承擔(dān)按《補(bǔ)充協(xié)議》償還發(fā)展商免息貸款的責(zé)任。上列事實(shí)有原告的售樓廣告、報(bào)社文章以及原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》足以證明，事實(shí)清楚。因此，被告劉某在支付該筆購樓款問題上，也沒有任何責(zé)任。即使原告沒有收到該筆購樓款或沒有全部收到，那么責(zé)任也在于原告自己沒有履行提供貸款的義務(wù)，原告構(gòu)成違約，與被告無關(guān)。再則，根據(jù)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行關(guān)于個(gè)人住房貸款的規(guī)定，無住房補(bǔ)貼的借款人必須“以不低于所購住房全部?jī)r(jià)款的30作為購房的首期付款”。原告明知被告無住房補(bǔ)貼，但亦協(xié)助被告于1999年12月23日取得了中國(guó)銀行福田支行購樓款70的銀行抵押擔(dān)保貸款，充分說明原告己代被告支付了25的購樓款，被告才符合向中國(guó)銀行福田支行抵押貸款的要求。據(jù)此，被告分三部分分別支付原告購樓款，其中5簽訂合同時(shí)已經(jīng)支付，25由原告“提供30個(gè)月免息分期貸款”也已支付，另外70通過銀行按揭貸款已經(jīng)實(shí)際支付，因此被告根本不存在未付購樓款的問題，原告請(qǐng)求被告支付購樓款缺乏事實(shí)根據(jù)，依法應(yīng)予駁回起訴。二、原、被告簽訂的《〈深圳市房地產(chǎn)買賣合同〉之補(bǔ)充協(xié)議》，與雙方履行房地產(chǎn)買賣合同無關(guān)，屬于其他法律關(guān)系，與本案無關(guān)根據(jù)以上所述支付購樓款辦法，原告以口頭和廣告承諾以及實(shí)際行動(dòng)已向被告“提供25的額外免息置業(yè)支援”和“30個(gè)月的免息分期貸款”，但雙方并沒有簽訂《借款合同》。原告為了保證其“免息分期貸款”能夠收回，遂與被告簽訂了《〈深圳市房地產(chǎn)買賣合同〉之補(bǔ)充協(xié)議》，約定了被告30個(gè)月分期償還方案。因此該《補(bǔ)充協(xié)議》實(shí)質(zhì)內(nèi)容是償還借款法律關(guān)系，與房地產(chǎn)買賣合同法律關(guān)系并不相干。原告辦理被告房地產(chǎn)買賣合同備案登記手續(xù)時(shí)，也沒有提交該《補(bǔ)充協(xié)議》。因此原、被告雙方因《補(bǔ)充協(xié)議》所發(fā)生的糾紛，應(yīng)屬借款糾紛，在本案房地產(chǎn)買賣合同糾紛的審理中，與本案無關(guān)，應(yīng)不予受理。據(jù)此，人民法院在本房地產(chǎn)買賣合同糾紛審理過程中，應(yīng)依法駁回原告請(qǐng)求償還借款的訴訟請(qǐng)求。三、被告提出反訴符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持我國(guó)《民事訴訟法》第五十二條規(guī)定，“被告有權(quán)承認(rèn)或者反駁訴訟請(qǐng)求，有權(quán)提起反訴”。本案原告以房地產(chǎn)買賣合同糾紛為由提起訴訟，人民法院以房地產(chǎn)買賣合同糾紛案由立案受理。那么被告同樣以房地產(chǎn)買賣合同糾紛為由提起反訴則是被告的合法訴訟權(quán)利，依法應(yīng)予支持和保護(hù)。被告的反訴也完全符合《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的起訴條件，即反訴原告與本案有直接利害關(guān)系、有明確的反訴被告、有具體的反訴請(qǐng)求和事實(shí)理由，并且屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。我國(guó)《民事訴訟法》第一百一十一條規(guī)定，“人民法院對(duì)符合本法第一百零八條的起訴，必須受理?！北景副桓嬷丛V完全符合我國(guó)《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定，人民法院同樣必須受理。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問題的意見第156條規(guī)定，“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理?！睋?jù)上述法律規(guī)定，本案人民法院受理被告反訴并合并審理是完全符合法律規(guī)定的。四、被告提出反訴并請(qǐng)求解除房地產(chǎn)買賣合同有著完全正當(dāng)、合法的事實(shí)和理由1、原告發(fā)布虛假、不實(shí)廣告和宣傳品，誘導(dǎo)和誤導(dǎo)被告簽訂合同，不符合被告真實(shí)意思表示大家知道，購房者購買房屋，并不僅僅是購買一個(gè)簡(jiǎn)單的居住空間。除了樓層、朝向、面積、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之外，同時(shí)購買的，應(yīng)當(dāng)還包括地理位置、周邊環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、管理服務(wù)、樓房外觀設(shè)計(jì)、車位、交通和通訊狀況、品牌與口碑等，包括相應(yīng)的容積率、建筑密度、綠化率、集中綠化率等建筑指標(biāo)，甚至還包括學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)、市場(chǎng)等等因素。以上這些共同構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整體，這才是房地產(chǎn)買賣合同的最終標(biāo)的物。也正因?yàn)榇嬖谥@些眾多的內(nèi)容，所以才有房地產(chǎn)價(jià)格的各不相同的變化。這其中的許多內(nèi)容也分別成為各個(gè)不同樓盤各不相同的“賣點(diǎn)”。本案原告開發(fā)的華居房地產(chǎn)項(xiàng)目，其土地使用權(quán)面積僅有5460平方米，兩座樓房基底面積2044.18平方米，去掉小區(qū)道路及公共設(shè)施等占用面積，根本不可能再建有近5000平方米的小區(qū)花園。這是基本的常識(shí)。然而原告在明知不可能提供近5000平方米小區(qū)花園的情況下，卻在其售樓書上用了整整一頁的內(nèi)容，既用文字描述“小區(qū)花園，近5000平方米，小區(qū)用戶專享”，又有大幅圖示說明。并且在《深圳特區(qū)報(bào)》上發(fā)布廣告文章，稱“該樓宇辟有近5000平方米的小區(qū)花園，種植茂密的亞熱帶植物，布置亭臺(tái)樓榭，詩情畫意俯首皆拾，是深圳并不多見的擁有大片綠地的高層住宅物業(yè)?！北景副桓尜徺I該樓時(shí)看中的恰恰正是該小區(qū)花園，原告的這一承諾對(duì)被告選擇樓盤起了非常大的誘惑作用，正是有此小區(qū)花園的吸引力，被告才選擇了華居，選擇了原告的樓盤。然而，被告入住以后才發(fā)覺，原告承諾的所謂小區(qū)花園不僅沒有建成，而且根本不可能建成。因此原告的這一承諾對(duì)被告選擇樓盤構(gòu)成了極大的誤導(dǎo)，選擇該樓盤也就不是被告的真實(shí)意思表示。在房地產(chǎn)買賣合同當(dāng)中，鑒于購房者的弱勢(shì)地位和專業(yè)水平的欠缺，發(fā)展商本應(yīng)在合同中盡力以精確、專業(yè)的數(shù)據(jù)來約定房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)及要求，并應(yīng)向消費(fèi)者提供專業(yè)、詳盡的解釋。然而，本案原告在合同中并未對(duì)有關(guān)房屋所在樓盤的一系列建筑指標(biāo)作出詳細(xì)規(guī)定，卻通過售樓書及廣告進(jìn)行不實(shí)、夸大宣傳，對(duì)被告選擇樓盤形成重大影響。結(jié)果由于被告所期待的小區(qū)花園遲遲不能實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而事實(shí)上使被告心理上已經(jīng)形成的有關(guān)該樓盤有關(guān)容積率、建筑密度、綠化率、集中綠化率等建筑指標(biāo)都大大縮水，自然不符合被告購樓所要求的目標(biāo)。原告的這一行為，違反了《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四條等法律規(guī)定的“誠實(shí)信用”的原則，同時(shí)也違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》第四條、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第三條、《商品房銷售管理辦法》第十四條等“不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”的規(guī)定。對(duì)此，根據(jù)《合同法》第四十二條等法律規(guī)定，原告必然要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。然而，原告至今沒有承擔(dān)責(zé)任的誠意。2、原告眾多承諾沒有履行或兌現(xiàn)，也違背了被告購樓的真實(shí)意思表示，損害了被告的合法權(quán)益原告在售樓書上承諾“戶戶方正，實(shí)用率88”，而根據(jù)實(shí)際測(cè)算結(jié)果，實(shí)用率根本未能達(dá)到88，按照實(shí)際測(cè)算，僅達(dá)到65.3，與原告的承諾和被告的期望值相距甚遠(yuǎn)。原告在售樓書及廣告上承諾“入口大堂：酒店式設(shè)計(jì)，地面鋪花崗石，墻身鋪大理石，藝術(shù)天花并供應(yīng)冷氣”，也未能兌現(xiàn)落實(shí)。原告在售樓書及廣告上承諾“獨(dú)具特色的健康咨詢站，以三九集團(tuán)醫(yī)藥系統(tǒng)為強(qiáng)大后盾，每半年對(duì)每位住戶進(jìn)行一次全面健康檢查，體貼周到。”實(shí)際上至今一次健康檢查也沒有。原告在售樓書上承諾“華居底座架空層，設(shè)有完善的休閑設(shè)施”、“其他娛樂設(shè)施齊全，包括健身中心、乒乓球室、桌球間、棋藝坊等”，至今沒有按規(guī)劃完全兌現(xiàn)承諾。原告擅自將屬于全體業(yè)主共有的屋頂花園變賣，致使被告無法享用屋頂花園，損害了被告的合法權(quán)益。原告售樓書上稱，“華居，東面正鄰中心區(qū)，可飽覽180度、413萬平方米的中心區(qū)瑰麗夜景，并可遙望深南大道地王大廈一線風(fēng)光。高層單位更可遠(yuǎn)眺深圳灣迷人風(fēng)姿，享受人生美意?！痹婷枋龅倪@些美景，本來所有業(yè)主都可以在業(yè)主共享的樓頂平臺(tái)上欣賞得到。然而，原告為了促銷其屋頂復(fù)式住宅，竟置大多數(shù)業(yè)主包括被告的利益于不顧，將樓頂平臺(tái)出售給了個(gè)別業(yè)主，使包括被告在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)主“飽覽中心區(qū)夜景”、“遠(yuǎn)眺深圳灣迷人風(fēng)姿”的希望化為泡影！原告在其售樓書中竭力描述“時(shí)代中心，風(fēng)光無限；世紀(jì)華庭，雍容盡顯”，可“享受人生美意”，“盡享豐富高雅生活，是真正的國(guó)際化時(shí)代精英之首選”，“以家為本”。并在廣告宣傳中稱華居一“中心區(qū)地帶靚麗現(xiàn)樓”、“名企業(yè)雕琢名府邸”，宣稱“華居將成為中心區(qū)新生代高尚住宅群體一座名樓”！從以上原告的宣傳和廣告可知，原告深知購房者選擇樓房同時(shí)也是對(duì)生活品位、生活質(zhì)量的選擇，所購樓盤也是一種身份、地位、品位的象征。然而由于原告并未完全履行或兌現(xiàn)其上列承諾，相應(yīng)地必然降低被告的生活和居住質(zhì)量，影響了被告對(duì)生活的心理感受，因此也違背了被告的真實(shí)意思表示，損害了被告的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百五十三條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條等，原告均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但原告依然沒有面對(duì)自己的過錯(cuò)，承擔(dān)其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。3、原告履行合同違約、違法第一，雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》約定，原告“須于20年4月28日將本合同規(guī)定之驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)交付乙方使用?！倍聦?shí)上原告于20年9月2日才向辦理被告交付手續(xù)。第二，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！蔽覈?guó)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰?！薄督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第二款規(guī)定，“建設(shè)工程以驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》也約定，原告須將“驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)交付乙方使用。”原告于201年8月16日才取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書，遲延一年多（473天）時(shí)間才具備交房條件，而原告卻在20年9月2日即將尚未經(jīng)過驗(yàn)收的房屋交付被告，違反了上述法律規(guī)定。第三，《房地產(chǎn)買賣合同》約定，原告應(yīng)于20年4月28日將本合同規(guī)定之驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)交付乙方使用，并“應(yīng)在領(lǐng)取房地產(chǎn)《竣工驗(yàn)收證書》后的150天內(nèi)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記”。據(jù)此，被告按照合同約定本應(yīng)于20年9月28日之前辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。然而原告至今仍未辦理好房產(chǎn)證，延期已達(dá)974天（至203年5月底），嚴(yán)重違約。第四，被告之相鄰房屋大門與樣板房及合同約定的屋門設(shè)計(jì)不同，嚴(yán)重妨礙被告的出入，影響被告的人身安全，構(gòu)成安全隱患，原告交樓時(shí)的20年9月2日書面保證解決被告所反映的時(shí)代軒9D防盜門問題，至今仍未解決。《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！钡诹畻l規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！备鶕?jù)我國(guó)《合同法》第一百零七條、《民法通則》第一百零六條、一百一十一條等法律規(guī)定，原告均應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。雖經(jīng)被告多次努力，希望與原告協(xié)商解決，但是原告始終不能面對(duì)自己的違約責(zé)任，拒絕協(xié)商。據(jù)上事實(shí)和理由，原告違背“誠實(shí)信用”的原則誘導(dǎo)和誤導(dǎo)被告簽訂合同，并且沒有履行合同部分內(nèi)容，或者履行合同違約，損害了被告的合法權(quán)益。然而原告不僅不承擔(dān)自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，反而通過法律程序追究被告的責(zé)任，那么，被告只有依法維護(hù)自己的合法權(quán)益，請(qǐng)求解除合同。這是被告完全正當(dāng)、合法的權(quán)利，人民法院應(yīng)予支持和保護(hù)。五、被告反訴請(qǐng)求解除合同，有著充足的法律依據(jù)1、按照合同約定，被告有權(quán)請(qǐng)求解除合同。原、被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》第八條第二款規(guī)定，原告交房“延期超過三十天，乙方有權(quán)單方解除合同并書面通知甲方，甲方應(yīng)在十天將乙方已付的一切款項(xiàng)（不計(jì)利息）退還乙方，并支付房地產(chǎn)價(jià)款百分之十的違約金”。按照合同第七條的約定，原告“須于20年4月28日將本合同規(guī)定之驗(yàn)收合格房地產(chǎn)交付乙方使用”，但事實(shí)上原告20年9月2日才將尚未驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)交付乙方，違反了合同第八條的規(guī)定，逾期交房超過了三十天，因此被告完全有權(quán)單方要求解除合同。2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理冏品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，被告有權(quán)請(qǐng)求解除合同最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！痹?、被告房地產(chǎn)買賣合同第十四條約定，原告應(yīng)在領(lǐng)取房地產(chǎn)〈竣工驗(yàn)收證書〉后的一百五十天內(nèi)書面通知乙方共同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。法庭審理查明，原告于201年8月16日取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書。據(jù)此原告應(yīng)于150天內(nèi)即202年1月16日前辦理好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。但由于原告的原因，至今已超過一年，原告仍未給被告辦理房地產(chǎn)所有權(quán)登記，因此，被告請(qǐng)求解除合同并賠償損失，依法應(yīng)予支持。3、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，被告有權(quán)請(qǐng)求解除合同《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條規(guī)定，因重大誤解訂立的合同，以及一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。本案原告在小區(qū)花園問題上所做的廣告和宣傳，足以認(rèn)定為欺詐，最起碼也構(gòu)成重大誤解，對(duì)當(dāng)事人訂立合同構(gòu)成重大影響，違背了被告的真實(shí)意思，按照該法律規(guī)定被告有權(quán)請(qǐng)求解除合同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。本案原告既有遲延交樓和辦理房產(chǎn)證的行為，同時(shí)在小區(qū)花園、房屋實(shí)用率、入口大堂、配套設(shè)施、健康檢查、屋頂花園等問題上也有違約行為，致使被告所購住房未能達(dá)到合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，難以實(shí)現(xiàn)被告購房的預(yù)期目的，因此，被告請(qǐng)求解除合同完全符合法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》分則第九章《買賣合同》第一百四十八條規(guī)定，“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！比缜懊嫠觯康禺a(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物并不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的居住空間，而是一個(gè)以居住空間為核心的包括其他多種因素在內(nèi)的一個(gè)綜合體。除了樓層、朝向、面積、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等要求之外，同時(shí)還包括地理位置、周邊環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、管理服務(wù)、樓房外觀設(shè)計(jì)、車位、交通和通訊狀況、品牌與口碑，以及與之相應(yīng)的容積率、建筑密度、綠化率、集中綠化率等建筑指標(biāo)，甚至還包括學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)、市場(chǎng)等等因素。這種種因素有的約定在合同之中，有的約定在政府規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案之中，有的約定在廣告內(nèi)容之中，還有的根本沒有約定，但存在于當(dāng)事人的觀察、考慮之中。所有這些，都應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物的組成部分。因此，同樣地，房地產(chǎn)買賣合同標(biāo)的物的質(zhì)量，也包括以上綜合因素。本案原、被告對(duì)該房地產(chǎn)買賣合同標(biāo)的物的約定，部分體現(xiàn)在合同之中，部分以原告發(fā)布的廣告、宣傳冊(cè)等形式體現(xiàn)。本案爭(zhēng)議之房地產(chǎn)即被告所購的華居時(shí)代軒9E房屋，作為不動(dòng)產(chǎn)，并不是孤立存在的，而是存在于特定的環(huán)境之中。因此，與該房地產(chǎn)密切相關(guān)的環(huán)境、建筑指標(biāo)、服務(wù)等等綜合構(gòu)成了該房地產(chǎn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。原告沒有提供其廣告及售樓書所約定的項(xiàng)目和條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告交付的合同標(biāo)的物不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，直接影響到被告的使用和居住，不能實(shí)現(xiàn)被告購樓的目的，因此，被告依法可以拒絕接受或者解除合同。審判長(zhǎng)，審判員，我的委托人一本案被告積自己全部積蓄，并承擔(dān)長(zhǎng)達(dá)二十年的按揭貸款壓力，希望在自己今后幾十年的生活里，得到一套自己滿意的居室，營(yíng)造一個(gè)溫馨的家園，生活在一個(gè)理想的花園般的小區(qū)，這些要求都并不過分，也并沒有超越現(xiàn)實(shí)。如果原告本著法律規(guī)定的“誠實(shí)信用”的原則，忠實(shí)地履行自己的承諾和宣傳，建好“近5000平方米小區(qū)專享花園”、酒店式大堂，配備完好的配套設(shè)施，提供周到的物業(yè)服務(wù)，那么，被告的目的和要求基本可以實(shí)現(xiàn)，被告所支付的高額房?jī)r(jià)也是值得的，今天的糾紛也就根本無從談起?；蛘呷绻嬖诤炗喓贤畷r(shí)實(shí)事求是地告知被告，沒有什么“近5000平方米小區(qū)專享花園”，實(shí)用率88根本無法達(dá)到，酒店式大堂不大現(xiàn)實(shí)，配套設(shè)施還有其他考慮，“半年一次的健康檢查”落實(shí)有困難，交房和辦證要拖延……那么，被告也許會(huì)另有選擇，另有考慮。即使被告選擇了華居，選擇了今天這種局面，被告也無話可說，今天也就根本不至于走上法庭。今天原、被告之糾紛，完全是原告沒有完全履行合同和廣告宣傳承諾的結(jié)果。因此，我在此懇請(qǐng)法庭，請(qǐng)認(rèn)真考慮我的委托人的反訴請(qǐng)求，依法維護(hù)購房者的合法權(quán)益，請(qǐng)還被告一套滿意的居室，一個(gè)有小區(qū)花園的環(huán)境，一個(gè)心中理想的家園！或者請(qǐng)?jiān)俳o被告一次重新選擇自己理想家園的機(jī)會(huì)！綜上所述，本代理人之代理意見可歸納為三點(diǎn)。一、本案原告請(qǐng)求被告支付購樓款缺乏事實(shí)依據(jù)，依法應(yīng)予駁回起訴；二、原告如果請(qǐng)求被告支付其提供的購房貸款，則與本案不屬于同一個(gè)法律關(guān)系，與本案無關(guān)，應(yīng)另行起訴；三、被告提出反訴并請(qǐng)求解除合同，符合法律規(guī)定，有著充分的事實(shí)和法律依據(jù)，合情合理合法，依法應(yīng)予支持。以上代理意見，請(qǐng)合議庭合議時(shí)充分考慮為盼。代理人：廣東立國(guó)律師事務(wù)所王榮利律師二OO三年六月二十三日篇三：房屋買賣合同糾紛一審代理詞篇一：房屋買賣合同糾紛民事代理詞房屋買賣合同糾紛民事代理詞山東東勝律師事務(wù)所接受本案原告孫的委托，指派我們擔(dān)任其代理人，現(xiàn)根據(jù)庭審查明的事實(shí)及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，發(fā)表以下代理意見：一、原告孫與被告房產(chǎn)公司簽訂的《樓房預(yù)付款合同》，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人都具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或解除。2021年1月13日，原被告雙方簽訂《樓房預(yù)付款合同》，合同約定被告向原告出售的樓房主房面積約133.50皿，車庫面積約21.65皿，儲(chǔ)藏室面積約19.71皿，總價(jià)款為400328元，原告預(yù)定樓房后向被告支付定金5萬元。此合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第8條規(guī)定，雙方當(dāng)事人均受此合同的約束，任何一方不得擅自變更或解除。合同簽訂后，原告依據(jù)合同約定向被告支付定金5萬元，履行完其合同義務(wù)，被告也應(yīng)按照合同約定履行其義務(wù)，但是被告卻在未通知原告的情況下將普通樓房建成280皿的別墅，其擅自變更合同的行為構(gòu)成嚴(yán)重違約。二、被告應(yīng)雙倍返還原告定金10萬元本案中，原告向被告交付定金5萬元，被告卻沒有履行其合同義務(wù)，其應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》第115條規(guī)定，雙倍返還原告定金10萬元。三、被告應(yīng)賠償原告損失5萬元。被告的違約行為致使原告喪失同期購買同區(qū)位其他房屋的機(jī)會(huì)，如今在同區(qū)位購房成本大大增加，給原告造成巨大利益損失。按照《樓房預(yù)付款合同》約定的房?jī)r(jià)為2450元/皿,而現(xiàn)在同區(qū)位房?jī)r(jià)卻已超過4000元/皿，原告在同區(qū)位購買同一面積房屋將多花費(fèi)（4000元/皿-2450元/皿）乂133.50皿=206925元。《樓房預(yù)付款合同》約定的定金已不足以彌補(bǔ)被告方違約給原告造成的損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第28條之規(guī)定，原告可要求被告賠償超過定金部分的損失，現(xiàn)原告向被告主張5萬元的損失系合情合理的。綜上，被告的行為已嚴(yán)重違約，其應(yīng)按照合同法的規(guī)定雙倍返還原告定金10萬元，并賠償原告超過定金部分的損失5萬元。以上代理意見請(qǐng)合議庭重視！篇二：房屋買賣合同糾紛代理詞代理詞審判長(zhǎng)：原告訴被告市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，我作為原告的代理人，依法參加訴訟，結(jié)合本案證據(jù)和庭審情況，現(xiàn)就本案的事實(shí)和爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，提出以下代理意見，請(qǐng)合議庭予以采納。一、被告提出本案的商品房銷售合同是按套計(jì)價(jià)明顯不成立，其實(shí)質(zhì)是按建筑面積計(jì)價(jià)的合同。理由如下：1、根據(jù)住建部201年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！薄掇k法》第十九條規(guī)定“按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！北景钢须p方簽訂的房屋買賣合同，被告只是注明了建筑面積，并未在合同中注明分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；雙方簽訂合同時(shí)，因被告青年開發(fā)公司所售房屋為期房，因此在當(dāng)事人無法對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察；被告也并未附所售房屋的平面圖，更不存在平面圖標(biāo)注詳細(xì)尺寸及約定范圍。在以上條件缺失時(shí)，不存在“按套計(jì)價(jià)”的基礎(chǔ)，約定應(yīng)為無效。2、本案中雙方簽訂的買賣合同明確約定了商品房及儲(chǔ)藏室的面積，且在被告開具的發(fā)票中明確每平方單價(jià)，并按約定的面積乘以單價(jià)計(jì)算出的金額。從理論上來說，在按套計(jì)價(jià)方式下，已不存在單價(jià)之說，本案合同中既約定房屋面積，又以單價(jià)乘約定面積計(jì)算總價(jià)，實(shí)質(zhì)明顯為按建筑面積計(jì)價(jià)方式；在此種情況下，開房商已經(jīng)為購房者提供了一個(gè)確定的房屋面積心理預(yù)期，據(jù)此應(yīng)認(rèn)定本合同實(shí)質(zhì)是按建筑面積計(jì)價(jià)銷售的。3、本合同第二條：“該商品房按套計(jì)算總價(jià)為430475元”，被告認(rèn)為是“按套計(jì)價(jià)銷售”；原告認(rèn)為此處的“按套”，是山東省商品房銷售管理?xiàng)l例第30條規(guī)定的“住宅商品房應(yīng)當(dāng)按套銷售，不得分割拆零銷售”中“按套”的意思，即商品房和儲(chǔ)藏室是一套。合同中注明的房屋面積，應(yīng)理解為買賣雙方的約定對(duì)合同標(biāo)注的房屋面積，原告認(rèn)為這一面積是合同約定的開發(fā)商應(yīng)交付的房屋面積。此時(shí)對(duì)合同標(biāo)注的房屋面積應(yīng)作有利于購房人的理解，認(rèn)為購房者追求合同標(biāo)注面積的房屋，應(yīng)是其內(nèi)心的真實(shí)意思，購房者訂約時(shí)對(duì)賣方必會(huì)提供符合合同約定面積房屋的合理期待，合同約定的面積條款對(duì)訂約雙方應(yīng)有拘束力。根據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方解釋?！痹谵k案中合同文本有被告提供，因此應(yīng)支持原告的觀點(diǎn)。綜以上幾點(diǎn)，證明本合同不存在按套計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)。應(yīng)認(rèn)定為是按建筑面積計(jì)價(jià)銷售。二、被告應(yīng)負(fù)有退還多收的購房款的義務(wù)1、《商品房銷售管理辦法》第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。本案中，被告開發(fā)公司并未向原告明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；也沒有明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》，存在過錯(cuò)。導(dǎo)致購房者不清楚如何訂約，不知道要約定誤差的范圍及解決辦法。所以，不約定誤差的范圍及解決辦法應(yīng)當(dāng)確定為開發(fā)商的錯(cuò)。既然是開發(fā)商的錯(cuò)，那么面積縮水，開發(fā)商就應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?！掇k法》中關(guān)于約定誤差范圍的規(guī)定本意在于保護(hù)購房者權(quán)益、維護(hù)交易安全，約定面積誤差范圍應(yīng)理解為是對(duì)賣方即開發(fā)商的締約要求，開發(fā)商不盡此義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。由此可見，原告認(rèn)為原被告雙方簽訂的房屋買賣合同是按建筑面積結(jié)算的合同，合同中約定的面積條款對(duì)締約雙方具有約束力，被告沒有提供符合約定面積房屋，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告提出的是以按套計(jì)價(jià)不予退款的主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)。退一步講，即使被告辯稱的所謂的“按套銷售”成立，根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾