南京某商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)建議報告

****商業(yè)建議報告一、**區(qū)域現(xiàn)狀描述該商鋪位于**小區(qū)的南門，位于寧南大道上。目前周邊生活小區(qū)有郁金香花苑和花神美境。莖郁金香花苑嫁總戶數(shù)眨：義124濕8傅戶；基本都入全住吳會所：華聯(lián)超私市旁（筐20竊0降㎡）、熟食店稍、餐廳、雜貨咽店、醫(yī)療衛(wèi)生框站武其余：熟食店晨、理發(fā)店、影泰碟店、足療、項房產(chǎn)家政中介禽路邊菜場：品育種少、價格貴扣、周“透臟、亂、濟差拌”搏花神美境輝總戶數(shù)懇：合75曠0誤戶；入住嚴(yán)率尋40%浙會所：幼兒園皇、超市（招商氧中）郁金香花苑的居民不是**商鋪的目標(biāo)消費客群郁金香花苑的居民以寧南拆遷戶和部分寧南低收入人群為主：整體消費水平低；距**路程較遠；小區(qū)生活配套基本成熟，所以該小區(qū)居民不是**商鋪的目標(biāo)消費客群?；ㄉ衩谰车木用癫皇?*商鋪的主力消費群花神美境的居民以年輕人為主，具備一定的消費能力，是有前往**消費的可能。但隨著花神美境小區(qū)內(nèi)部商業(yè)的發(fā)展、成熟，該小區(qū)居民并不是**商鋪的主力消費群。**的商業(yè)應(yīng)立足于小區(qū)本身的業(yè)主**周邊并無大型的商業(yè)和辦公場所，再結(jié)合以上兩點說明，目前**的商業(yè)應(yīng)該是面向小區(qū)、服務(wù)小區(qū)的。二、商鋪物業(yè)形態(tài)簡介總建面積：3777.84㎡（一樓2467.82㎡、二樓1310.02㎡）樓層：二層一樓A區(qū)170㎡，規(guī)劃經(jīng)營快餐、藥店和洗衣店；B區(qū)180㎡，規(guī)劃經(jīng)營蘇果超市；C區(qū)268㎡，規(guī)劃為銀行。另有一700㎡的大型超市（浙商）正在商談中。（附圖）二樓現(xiàn)為雨花城鎮(zhèn)的****項目部辦公所在地，要到2007年底才可對外招商。三、**社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)歸納1、業(yè)主對**社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求我們對**的部分位業(yè)主就**生活配套的問題進行了訪談，同時也有10位業(yè)主在網(wǎng)上對此問題提出了自己的看法，詳情請見下表：從上圖可以看出，超市（26%）、洗衣店（13%）、飯店（10%）的業(yè)主需求是最大的，菜場、銀行、郵局也有一定的需求量，其余業(yè)態(tài)各有需求。2、新興社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布社區(qū)商業(yè)應(yīng)該以“便民、利民、為民”為出發(fā)點，堅持“以人為本、服務(wù)社會”的原則。粉這樣社區(qū)商業(yè)懶的基本功能應(yīng)氧該涵蓋以下內(nèi)捉容：日常性購濃物、日常性餐巖飲、日常性服丘務(wù)、日常性娛否樂等，如餐飲辛、購物、維修課、美容美發(fā)、鵲圖書音像、洗其衣、數(shù)碼彩擴慚、裁剪、家政吃服務(wù)、再生資豈源回收等等。秩如新加坡的社駛區(qū)商業(yè)就必序備趣1已2極種業(yè)態(tài)：菜場促、銀行、郵政粱、衛(wèi)生所、洗昂衣店、理發(fā)店扁、快餐店、超利市、書店、修察理中心、公共塔廁所、社區(qū)活輝動中心等。納3功、南京樓盤社奸區(qū)商業(yè)個案分分析跡【東附恒亡·除陽光嘉園】籌業(yè)態(tài)吧面積（㎡）棍業(yè)態(tài)父面積（㎡）販業(yè)態(tài)順面積（㎡）礦蘇果便利智250衛(wèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泥88印藥房右66聯(lián)洗衣店雙66鬧嬰幼兒用品輔66團肉食店遺55娃飯店限55圈理發(fā)透55浙蛋糕店為50肥煙酒店吼44伴影碟店決33憑竹炭器具貞11而【萬我達傭·寺江南明珠】攝業(yè)態(tài)煩面積（㎡）清業(yè)態(tài)裂面積（㎡）域業(yè)態(tài)荒面積（㎡）灑蘇果便利這200傘飯店糾80兇咖啡店紐50受理發(fā)治40隨洗衣店扣40榮影碟店罰25強嬰幼兒用品戰(zhàn)25養(yǎng)——警——戶——平——4、總結(jié)早通過以上三點鹽的描述，再加旅上我們對其它犧社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)幸的調(diào)研，現(xiàn)對和**眉商業(yè)業(yè)態(tài)歸納耍如下：寨超市肝銀行暈郵局貓飯店悟美容美發(fā)加洗衣店李書店華菜場紹診所跳影碟店絨嬰幼兒用品挪房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)蘋藥房穗茶社命家裝鞋煙酒店眾寵物服務(wù)碰家政服務(wù)脆花店幫糕餅店徑移動、聯(lián)通盲足療保健杜推拿按摩還健身中心詞電器維修希辦公文具跑汽車飾品蔥水果超市析照相、彩擴嫁鹵菜店課超市：如超市原擴大，可加入墓凈菜、水果、倒熟食傲四、對商業(yè)業(yè)澆態(tài)的篩選撲1某、開發(fā)商的規(guī)崇劃要求員篩去傳統(tǒng)的飯保店、菜場位臨仿開發(fā)商出于對仇**航小區(qū)整體環(huán)境騙的考慮，不希腫望引進噪音較摘大、油煙污染奉、影響環(huán)境的將大型餐飲業(yè)態(tài)煙。泥我們建議飯店于可引進結(jié)合茶理社性質(zhì)的茶餐粉廳，既沒有較卵大的油煙，又刺提供給業(yè)主就懂餐和休閑會客心的場所。燦傳統(tǒng)菜場雹有到“鋒臟、亂、土差浪”替的缺點，我們火建議可采吳取倡“鉤農(nóng)改材超電”溝的方式，將凈崖菜、熟食、水忌果等擴入超市沾，既彌補了傳縫統(tǒng)菜場的缺點機，又滿足了業(yè)齒主的生活需求廉。轟規(guī)避藥店、洗勤衣店、快餐店壽的引入，導(dǎo)致勉資源的重復(fù)建富設(shè)源**圓目前已經(jīng)引入燙了藥店、洗衣?lián)]店、快餐店，比開發(fā)商可能處爺于避免重復(fù)招兵商的考慮，對黑這三種業(yè)態(tài)的哭引入會有所選樣擇。篩去寵物服務(wù)程由于商鋪將引冠進藥店、快餐絕、超市等對衛(wèi)桑生要求比較嚴(yán)造格的業(yè)態(tài)，所疊以，寵物服務(wù)鉛就不太適合在親此經(jīng)營。2、商家意愿豐加大對房產(chǎn)經(jīng)瑞紀(jì)、家裝等商通家的招商力度猾由于峽**訓(xùn)目前入住率不敏高，且交通狀隊況不佳（玉蘭風(fēng)路尚未開通）蠅，地處寧南的裕最南端，區(qū)位方優(yōu)勢不明顯，場一些服務(wù)于厭**苦，兼帶輻射寧慨南的商家在招免商上可能會有接所阻力，如房纖產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝才等。碎我們建議可組革織固定場所，樣采取分割攤位朵的方式，集中棟家裝公司在此書經(jīng)營。溜3享、篩選后的業(yè)匠態(tài)總結(jié)：騙郵局波書店攝診所喉影碟店息嬰幼兒用品心家裝愁茶餐廳簽家政服務(wù)罩美容美發(fā)勝房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)鼓花店納糕餅店雅移動、聯(lián)通輕鹵菜店汁健身中心慈水果超市靈汽車飾品悟照相、彩擴購辦公文具倦足療保健梅推拿按摩織超市：如超市帖擴大，可加入毛凈菜、水果、室熟食狐郵局諸與銀行同性質(zhì)攤的市政配套行輛業(yè)，既能滿足兵**逆業(yè)主的需求，蠻也可著眼于未藥來的寧南汽配青城死移動、聯(lián)通縣業(yè)主需要能夠物就近給手機提冊供充值和售后薪服務(wù)的配套捏書店鴿滿足業(yè)主的文疫化需求，可集段書報亭、售書除、租書于一體肺診所挎**難業(yè)主希望在感英冒、發(fā)燒時能界有個就近及時糟就醫(yī)的場所鈴影碟店薄滿足業(yè)主在業(yè)秋余時間休閑、稼娛樂的需求餐嬰幼兒用品村**稈的業(yè)主年輕人缸較多，在這方版面會有一定的紗市場添家裝虎滿足業(yè)主在入丑住時的裝潢需駕求吩茶餐廳敲油煙小，環(huán)境蛙好，菜式多，有既解決了業(yè)主取就餐的需求，耳又給業(yè)主提供蕩了休閑會客的年場所怪糕餅店開無污染，方便如快捷，給業(yè)主甘提供就餐的選最擇青家政服務(wù)蔽提供保姆、鐘拾點工、接送小膨孩等生活服務(wù)戴美容美發(fā)需業(yè)主認(rèn)為美容脹美發(fā)是小區(qū)生朝活必備的配套詞花店萄滿足業(yè)主送禮毀、裝飾家居的形需求普房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)立足普**凡，服務(wù)周邊樓蠢盤（花神美境缺、郁金香小區(qū)黨等）型汽車飾品齒**洲有車的業(yè)主較杏多，他們在這冒方面是有需求會的土超市遞解決居民日常頸生活購物的需坦求，如將凈菜籮、熟食、水果狠并入超市，既引滿足業(yè)主的購沃物需求，又解攪決了傳統(tǒng)菜場灘的襲“誤臟、亂、繡差涼”竊問題農(nóng)五、商鋪面積蓋劃分及建議招我們對巾**澆商鋪的劃分建襲議了兩種方案識，詳情見下圖斜：主題型商業(yè)：孝建議一：我們情建議引入美容您美發(fā)、足療保舊健、推拿按摩捕及健身中心的韻主題型商業(yè)。嫂對這一建議，綁我們專門訪談黨了心**孩1灑0責(zé)位女業(yè)主，常有苗6蹈位認(rèn)為美容美母發(fā)這些行業(yè)是盲她們迫切需要檔的。炊建議二：我們賽建議組織家裝礎(chǔ)公司的集中展滴示洽談區(qū)，對遣家裝公司我們眉建議可采取組述織固定場所，姻分割攤位的方貫式，集中經(jīng)營球管理內(nèi)鋪：六我們建議引入憤茶餐廳和托兒濃所。茶餐廳滿鵝足業(yè)主就餐和滿會客的需求，憶托兒所解決了蒜業(yè)主工作、娛禍樂休閑時的后館顧之憂。因這慨兩種業(yè)態(tài)是服知務(wù)于小區(qū)，對唯位置要求不存高癢仍，且面積需求狐較大，因此我塵們建議將它們隆放入內(nèi)鋪。門面房：以面對大門的門歷面房我們建議醬引入對商鋪位其置要求較高的奉業(yè)態(tài)，既服務(wù)飄了小區(qū)，又可恐輻射周邊。如拳花店、糕餅店艦、水果超市等粥。緒在銀行旁邊的發(fā)門面房我們建將議引入影碟、麥房產(chǎn)中介、家蔑政服務(wù)等業(yè)態(tài)最。一方面這些樸業(yè)態(tài)主要服務(wù)佩小區(qū)，對位置出要求不是太高變，另一方面，訊它們的面積需頑求較小。淡商鋪北面的門簽面房我們建議片引入純服務(wù)小之區(qū)的業(yè)態(tài)，一爛方面它們的服燙務(wù)客群是小區(qū)徑的業(yè)主，另一禽方面它們耐對商鋪位置的也要求不如其它錦業(yè)態(tài)強烈，比崇如診所、家電幕維修等。超市：僚我們建議將超嘩市擴大，加入旁凈菜、水果、槍熟食等，一方獵面方便了業(yè)主喝日常的生活，遞另一方面便于穴管理，解決了窗傳統(tǒng)菜移場舊“許臟、亂、決差隆”表的問題。內(nèi)鋪：使內(nèi)鋪引入茶餐怨廳和托兒所（盆或家裝公司）緩，我們比較傾端向于托兒所，梳這樣解決了業(yè)旗主工作、娛樂塔休閑時的后顧叼之憂，家裝公漏司我們建議可者采取組織固定取場所，分割攤意位的方式，集匯中經(jīng)營管理門面房：權(quán)面對大門的門斜面房我們建議秩引入對商鋪位侍置要求較高的隊業(yè)態(tài)，既服務(wù)圖了小區(qū)，又可脈輻射周邊。如去花店、糕餅店險、水果超市等灑。高在銀行旁邊的娃門面房我們建榮議引入影碟、刺房產(chǎn)中介、家釋政服務(wù)等業(yè)態(tài)描。一方面這些肉業(yè)態(tài)主要服務(wù)摧小區(qū)，對位置違要求不是太高潤，另一方面，卵它們的面積需喘求較小。式商鋪北面的門痕面房我們建議抬引入純服務(wù)小形區(qū)的業(yè)態(tài)，一勞方面它們的服兵務(wù)客群是小區(qū)貼的業(yè)主，另一脾方面它們對商費鋪位置的要求宴不如其它業(yè)態(tài)撐強烈，比如診您所、家電維修掠等。善各業(yè)態(tài)面積需宴求建議（詳情吵見下表）客我們對這些業(yè)專態(tài)的經(jīng)營面積盈進行了針對性練的調(diào)研，每種襪業(yè)態(tài)選取姿了好5肌家店鋪，對調(diào)牲研數(shù)據(jù)進行了架統(tǒng)計分析后得錄出以下面積建畝議：廳各業(yè)態(tài)面積需釘求建議弱業(yè)態(tài)終面積（㎡）霉業(yè)態(tài)趣面積（㎡）匪業(yè)態(tài)奏面積（㎡）信花店染50講洗衣店遮50炕汽車飾品摩50撐水果超市綢50攜糕餅店窗50漁家政服務(wù)纏50統(tǒng)鹵菜店澡50麗辦公文具淡50吳電器維修慣50胖推拿按摩戴100酸足療保健突100覺書店匆100石照相、彩擴菊100古房產(chǎn)中介啞100搭社區(qū)診所盜150帝餐廳溝150額美容美發(fā)榜250追——千——米根據(jù)社區(qū)商業(yè)隱研究數(shù)據(jù)所得爽，騰30山0醒—根70次0冶戶為小型社區(qū)霧，山200預(yù)0除—副400磚0燈戶為中型社區(qū)悼，將1000昨0冶—帆1500受0終戶為大型社區(qū)隆。可見價**噸屬于中型社區(qū)哈（總戶單數(shù)鳳300岸0殘多戶），按每脈戶售3.鼻5尾人計算，啦**凱總?cè)丝诮碓谡?000捉0徹人，人均商業(yè)紡面積應(yīng)該控制金在殼0.暮7岔—化1.歡2寸㎡，則商業(yè)面熊積應(yīng)蛙在蹲700蘇0辛—奸1200罰0砍㎡。由此可見雙，漠**需的商業(yè)前景還扁是值得看好的摸，目前選**案只入住們了蜻30趟0顧戶人家，總?cè)讼跉堅趤?00墾0狹人，那商業(yè)面野積應(yīng)耕在軟70雷0塑—懲120孔0后㎡?？琢頁?jù)數(shù)據(jù)顯示龜，每千人的社還區(qū)商業(yè)服務(wù)建獅筑面積傅在鄙70目0監(jiān)—泉91斤0僑㎡；社區(qū)服喚務(wù)縣5齊9體—劑46冊4戴㎡；金融郵華電籍6雅0傳—訓(xùn)8晶0偏㎡；以上合蚊計騰81掛9炸—得145絡(luò)4角㎡。女在判**帥入住率不高的肆情況下，招商捕時會遇到一定隨的阻力，衡**獻240評0紋平米的商業(yè)體穗量在短期內(nèi)可謀能無法完全去假化掉。我們建蛾議在招商政策陰上給予一定的娘扶持。六、價格建議巷項目名稱液租金水平劣漲幅狀況踩****康已簽約項目蔥1彈6女元超/抓㎡駐·凡月安漲僚幅性40%亭萬橋達毒·戲江南明珠哄2煎0圈元幕/叢㎡瓣·鎮(zhèn)月（去年）嚼第二年加倍寨東查恒抽·刑陽光嘉園斯5鈴0順元社/嚴(yán)㎡蟻·烤月廣第二語年刻5貧5肆元抽/襖㎡寒·以月，第三宏年熄6訂0取元抵/記㎡縫·太月犯萬慌達勇·壇江南明珠在去逼年的入住狀況刃與典**豪目前比較相似墳，其采取了低度價位的招商策漠略，既引進了真商家，又提高彎了小區(qū)的入住疫率。今年在入留住率上升的狀敵況下，租金價跳格比去年翻了喚一翻。畏東倘恒爹·采陽光嘉園因為簽是撤5.泳2廁米住挑高的沿街商弟業(yè)，在價格上蛛與本案可比性對不大。衰故以找**搬已簽約項目和喇江南明珠的商疫鋪租金價格為濤基礎(chǔ)。紅我們對辯**倚商鋪的租金價延格建議如下：舉（參見方案一疲和方案二的規(guī)翁劃圖）昌區(qū)域玩租金（義元咳/割㎡織·催月）滿區(qū)域腦租金（米元尾/訊㎡歸·駁月）營黃色區(qū)域轎20案紫色區(qū)域勇18特紅色區(qū)域編16陵綠色區(qū)域款15怖漲幅方案一：峰第二年上聯(lián)漲黑30%喇漲幅方案二：新按語**熄入住率的提高色來確定漲幅，乘如賽**貢入住率提旗高困50嬌%鉗。則租金也相三應(yīng)提哲高伍50%偽**絞的前景看好，治但由于生活配鹽套的不足，導(dǎo)仇致了目前入住冷率不高，只踢有厭30高0培戶入住，我們媽建議澆**事可以通過較低癢價格的招商方峽式吸引商家進躺駐，改善謀**減業(yè)主的生活質(zhì)婦量，提高入住越率。我們相信滅在廣大業(yè)主入系住之后，瞞**計的商鋪將成為洗旺銷熱鋪。熱七、年租金收捐入預(yù)算殿方案一：黃色題區(qū)域：限360.8汁9鄙（㎡托）紙×勇2煤0漸（話元蒸/雞㎡缺·攀月具）程×1巴2妨（月問）踩=86613壘.階6鮮元腸安侵奶紫色區(qū)域忽：畜312.91僻×18×12份=67588盛.5容6太元然支菊嫂紅色區(qū)域假：冶120.89妹×16×12忌=23210小.8異8派元園俊哄虛綠色區(qū)域仇：吧469.86搞×15×12娛=84576君.禁8用元匪歡置你年租金總收入莫：爸86613.唇6+6758檢8.56+2億3210.8費8+8457輛6.8+35扶00因0懇（完美鎖）貸+3500恩0嶄（蘇果便利登）煤=錢331989親.8膀4海元嘴方案二：失黃色區(qū)域：梨360.8孟9叉（㎡剃）付×達2歇0肺（艇元植/舊㎡竊·懷月堤）袋×1喘2節(jié)（月邁）殖=86613懷.賴6慨元提題脖期紫色區(qū)域繳：賺312.91仙×18×12民=67588轟.5呈6妙元哄休嗽所紅色區(qū)域霉：丈120.89限×16