四川宜賓某房地產(chǎn)項目市場報告竟標方案

***“***”市場報告竟標方案**廣告宜賓房地產(chǎn)市場情況對1—2個樓盤分析項目執(zhí)行程序項目營銷計劃建議【宜賓房地產(chǎn)市場情況】我司的優(yōu)勢：**房地產(chǎn)營銷策劃公司是成都**房業(yè)**總代理機構(gòu)。獨立項目小組運作包括：策劃、設(shè)計、、制作；廣告的執(zhí)行及活動的策劃與實施。媒體優(yōu)勢：擁有戶外黃金路口廣告牌，總代理1、2、4、9路黃金線路車身廣告。有多年代理主流媒體經(jīng)驗。具有整合傳媒資源優(yōu)勢。除代理日報、晚報、電視臺、電臺、廣報廣告外，還獨家代理宜賓晚報《.酒都樓市》、《房產(chǎn)周刊》；獨家代理宜賓電視臺《財富宜賓》、《宜賓房產(chǎn)》欄目。我司具有大型活動策劃及執(zhí)行能力。成功案例有：陳琳酒都歌友見面會、任達華影迷見面會、四川第十屆體育舞蹈錦標賽、西部精英大賽宜賓賽區(qū)大賽、宜賓2004首屆春季住博會等大型活動。及正在籌辦中的2005年中國宜賓春季住博會。【宜賓房地產(chǎn)市場情況】一、項目營銷背景分析1、項目宏觀背景——項目總體市場分析研判從市區(qū)區(qū)域分布上看，區(qū)域特征明顯，發(fā)育度不平衡。舊城在售樓盤主要分布在沿江沿河一側(cè)，多以小地塊高層電梯公寓出現(xiàn)，價格最高，但市場已經(jīng)飽和，可供開發(fā)的地塊越來越少；南岸南東區(qū)發(fā)育度已經(jīng)很高，中心區(qū)域已經(jīng)少有可開發(fā)用地，現(xiàn)已逐步向外圍發(fā)展，在售樓盤以多層為主，開始出現(xiàn)規(guī)模型樓盤；南岸西區(qū)統(tǒng)一由魯能集團規(guī)劃開發(fā)，將是宜賓規(guī)模型高尚住宅生活區(qū)；至于江北，由于其廠礦企業(yè)較多，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)政策性較強，以企業(yè)職工集資建房或大型企業(yè)自主開發(fā)為主，而真正的商品房開發(fā)不多，目前僅有以“碧水山莊”為代表的幾個項目在售。1.、從供給住宅的物業(yè)類型和檔次來說，物業(yè)類型逐漸從單一化走向多樣化，物業(yè)檔次逐漸從低層次走向中高檔次。前兩年，多數(shù)上市樓盤仍是以檔次不高的多層安居房出現(xiàn)，除了沿江的樓盤可以借助外圍自然景觀外，項目小環(huán)境較差，項目規(guī)模不大，營銷觀念和管理落后。不過，之后就出現(xiàn)了高層電梯公寓、規(guī)模較大園林景觀社區(qū)、聯(lián)排別墅等多種物業(yè)類型的項目，這些項目開始有精品化意識，注重與外來房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)（規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、策劃商等）合作打造精品住宅和規(guī)范房地產(chǎn)操作技能，這對宜賓房地產(chǎn)市場走向成熟與規(guī)范起了較好的模范作用。2.從住宅銷售價格區(qū)分上看，基本與物業(yè)檔次和區(qū)位一致，區(qū)位價格差一般在200-300元/㎡之間。總體價格幅度大約在1500-2600元/之間。一般來講，舊城多層住宅銷售均價在1600元/左右，電梯公寓銷售均價在1800—1900元/左右；南岸東區(qū)目前多層住宅銷售均價為1500-1600元/左右，電梯公寓銷售均價在1800元/左右，聯(lián)排別墅銷售均價在3000元/左右；江北目前多層住宅銷售均價為1500元/左右，聯(lián)排別墅銷售均價在3000元/左右。3.、宜賓居民購房需求區(qū)域性強由于宜賓有“三江”分割的獨特地形，從而形成了相對獨立的三大片區(qū)，即舊城、南岸和江北。在長期的經(jīng)濟發(fā)展、歷史文化積淀的影響下，過去有居住不出舊城和過橋即是出城的心理定勢，從而導(dǎo)致舊城人口過于集中，人口密集度大，商貿(mào)繁榮，但城市負擔過重，房屋建設(shè)見縫插針，品質(zhì)與環(huán)境極差，盡管如此，到目前為止，仍有不少人不愿“出城”。直到上個世紀90年代，政府意識到問題嚴重后才加以引導(dǎo)和政策傾斜，分別在南岸建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和江北建設(shè)舊州工業(yè)開發(fā)區(qū)，并分別以市政府及一些機關(guān)單位南遷和五糧液集團建設(shè)作為帶動。在次基礎(chǔ)上也就帶動了南岸東區(qū)和江北的開發(fā)建設(shè)，從而也就形成了較為明顯的區(qū)域特征，舊城的居民根據(jù)工作等需要逐漸向南岸或江北疏散，南岸的居民基本就地解決居住問題，江北的廠礦企業(yè)職工多數(shù)就在工廠附近居家，很少有南岸的居民到江北去購房居住，同樣，也很少有江北的人到南岸來買房居家。4.、宜賓居民購買力較強盡管在我們的調(diào)查中宜賓人對房價期望偏低，也有部分人抱怨房價過高，但從目前宜賓房價和實際銷售結(jié)果來看，反映出宜賓人購買力十分強勁。在舊城濱江路沿線的高層電梯公寓，單價一般在1800-2850元/㎡之間，一般每套總價都在30萬元以上，主力總價一般在40萬元左右，頂躍總價一般在50萬元以上，最高達70-80萬元，且這些套型絕大多數(shù)已經(jīng)售出，而且銷售速度也很快怡安大廈已經(jīng)賣完，且定金高達3-10萬元。再來看位于南岸東區(qū)與西區(qū)之間的“綠洲家園”，多層平層住宅主力總價為14-18萬元，多層頂躍住宅主力總價在30萬元左右，聯(lián)排別墅總價也在49-76萬元之間，更有甚者是當它剛打地基一上市就被一搶而空。另外，還有不少企業(yè)老板或高級公務(wù)員到成都去購買上100萬元的別墅。這就說明宜賓人對住房的需求強勁，購買力高。1.2.2.3.4、宜賓人購房理財意識強，多次置業(yè)者多。我們在訪問中的知，由于舊城商貿(mào)繁榮，外來經(jīng)商的人口較多，二級租賃市場較好，一般40—80/套的舊房月租金就能達到500—800元。而以公務(wù)員為主體和代表的舊城常住人口中，由于政府機關(guān)單位逐步遷移到南岸東區(qū)以及舊城原有舊房狹小、無環(huán)境、品質(zhì)差，多數(shù)開始二次置業(yè)，一般都采用“用積蓄作首付款，靠舊房租金作月供”的方式輕易實現(xiàn)住房升級。在這種情況下，南岸住房暢銷就不足為怪了，特別是有一定規(guī)模、戶型設(shè)計和小區(qū)環(huán)境較好、周邊配套設(shè)施較成熟的樓盤需求更大。1.2.3、宜賓房地產(chǎn)市場總體特征和發(fā)展趨勢依據(jù)我們多次、長達近半年對宜賓房地產(chǎn)市場的調(diào)研與走訪，下面就談?wù)勎覀儗σ速e房地產(chǎn)市場的一些初步認識和體會，主要是與成都和省內(nèi)其他二級城市房地產(chǎn)市場相比較而言。不足之處，敬請指正。5.、受政策影響，供小于求，整個市區(qū)房地產(chǎn)市場目前處于賣方市場由于宜賓市于2000年下半年開始對市區(qū)城市規(guī)劃進行調(diào)整，暫停了2001年和2002年市區(qū)房地產(chǎn)項目的審批，新開工項目多數(shù)是2001年以前已經(jīng)立項和非市區(qū)項目，而房地產(chǎn)需求量最大的卻是大中城市，從而導(dǎo)致市場供應(yīng)減少和供應(yīng)區(qū)域分布不平衡，市區(qū)出現(xiàn)較大的供不應(yīng)求的局面。然而，這正是由于政策所致，故而在政策因素從2005年消除后便可逐步恢復(fù)，因此這種短缺是暫時的，大約在今后2-3年內(nèi)便可恢復(fù)正常。6.房價相對較高由于宜賓市區(qū)多丘陵、臺地，少平原的地形地貌，使宜賓可供開發(fā)的優(yōu)質(zhì)土地不多，從而導(dǎo)致地價較高。這可從兩個方面來看，其一是原有平地幾乎都開發(fā)成熟，再開發(fā)的地價成本較高，房價顯然會升高，如舊城的房價比南岸或江北同類型房屋就要高出200-300元/㎡；其二，可供新開發(fā)的土地多為山地等非平整地塊，更難有上規(guī)模的平地供開發(fā)，其開發(fā)建設(shè)成本也自然會比平地開發(fā)增加不少。因此，宜賓房屋的售價相對于省內(nèi)其他二級城市來講，略有偏高，加上戶型設(shè)計面積又偏大，其總價相當一部分并不比成都低，特別是舊城里面的電梯公寓，一般總價都在20多萬元/套以上。7、開發(fā)商素質(zhì)和開發(fā)水平不高總體來看，宜賓開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)較低，絕大多數(shù)只具有三、四級資質(zhì)。開發(fā)經(jīng)驗與成都樓市相比差距較大，開發(fā)的樓盤絕大多數(shù)存在形式單一、小區(qū)環(huán)境較差、戶型結(jié)構(gòu)不合理、營銷推廣不規(guī)范、物業(yè)管理內(nèi)容簡單等諸多弊病。8、開發(fā)觀念滯后于消費觀念，從而使現(xiàn)有產(chǎn)品品質(zhì)與消費者的期望存在較大差距購房消費者通過報刊、電視等多種媒體與外界接觸，加上宜賓市本身就是一個重要的交通樞紐城市，其人員經(jīng)常往來于成都等大城市之間，其購房消費者無論從觀念、意識、還是實際消費上，他們均表現(xiàn)了其前瞻性，很多宜賓人已經(jīng)看不起當?shù)氐姆课?，舍近求遠的到成都去購房。而宜賓房地產(chǎn)商在開發(fā)理念上的發(fā)展速度已遠遠落后于購房消費者審美觀的變化速度。在調(diào)查的過程中，消費者對住宅的認知度、審美觀已遠遠超過了我們原有的估計，盡管他們購房時最關(guān)心依然是價格、質(zhì)量、戶型等基本因素，但可以肯定的是在這些基本因素滿足其需求后，他們肯定會選擇有特色的高品質(zhì)樓盤。9.政府有關(guān)職能部門觀念落后，服務(wù)態(tài)度和相關(guān)資料信息整合與掌握不夠政府雖然鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，但政府官員的工作作風(fēng)和服務(wù)觀念尚未徹底轉(zhuǎn)變，特別是很多非“窗口單位”依然有“官老爺”的派頭，愛理不理的；另外，政府有關(guān)部門工作缺乏方法和能力，政府有關(guān)官員對市場信息掌握不夠，信息儲備不足且雜亂。10多數(shù)開發(fā)商的經(jīng)營方式及手段較為粗放項目開發(fā)過程中，各開發(fā)商大多存在營銷手段單一、銷售執(zhí)行不規(guī)范等現(xiàn)狀。銷售現(xiàn)場大多布局不合理，顯得十分散亂，缺乏規(guī)定動作，樓書及DM單等營銷工具制作也較為簡單。當然，也有極個別樓盤開始規(guī)范操作。（魯能的碧水山莊售樓部）11、宜賓市城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，表現(xiàn)為物業(yè)不平衡和區(qū)域不平衡12、宜賓城區(qū)的房地產(chǎn)市場正處在一個質(zhì)變的發(fā)展上升階段隨著本地開發(fā)商與外來開發(fā)商、設(shè)計商、策劃商、廣告商的不斷融合，一批規(guī)模較大、理念先進、規(guī)劃設(shè)計科學(xué)美觀、操作規(guī)范的項目將不斷涌現(xiàn)?！熬G洲家園”等已在此邁出了堅實的一步，并取得了較大的成功，特別是魯能集團開發(fā)的“A-08地塊”項目在利用自身的品牌和實力基礎(chǔ)上加強與沿海和成都的策劃、設(shè)計、廣告等外來知名單位合作，帶動宜賓房地產(chǎn)市場上一個臺階。而高品質(zhì)樓盤的不斷出現(xiàn)是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場走向成熟的一個重要標志。2、項目微觀背景——項目區(qū)域市場分析研判精要提示：區(qū)位、街區(qū)功能、市政配套、商業(yè)及交通狀況、地塊簡介房地產(chǎn)項目的營銷環(huán)境市場調(diào)研，包含了宏觀、中觀、微觀三大層面，本章節(jié)主要調(diào)研目的即對項目概況和項目所處區(qū)域環(huán)境進行微觀層面上的市場環(huán)境調(diào)研，其作用是為了在后續(xù)各階段具體工作中，讓相關(guān)決策者和策劃人全面客觀了解，來自于市場客觀面上的感性認識和資訊支撐。2.1、調(diào)研范圍和依據(jù)南岸東區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)宜賓市南岸東區(qū)分為七個小區(qū)即沿江中央商務(wù)區(qū)、南北軸向的行政辦公與商業(yè)服務(wù)帶、東西兩片生活區(qū)、南部文化體育區(qū)、東部大型市政設(shè)施區(qū)、碼頭區(qū)。其中中央商務(wù)區(qū)包含了尚貿(mào)金融、文化娛樂、大型會展、高檔旅館酒店、旅游接待和集中的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，是全市最重要的商務(wù)中心區(qū)。在一定時間內(nèi)，舊城的響應(yīng)的功能逐步轉(zhuǎn)移。行政辦公與商業(yè)服務(wù)帶：主要沿南北方向的酒都路展開，包括市委政府人大政協(xié)等市級行政機構(gòu)辦公用地在內(nèi)，并配套建設(shè)一部分服務(wù)設(shè)施。市級大型文化設(shè)施；東區(qū)南部、七星山北麓集中的體育運動和比賽場館，內(nèi)容包括文化宮、博物館、圖書館、綜合體育館、游泳館、標準運動場地和訓(xùn)練場地。笛菜園沱碼頭區(qū)賤：是長江第一覽處大型貨運碼歷頭，規(guī)劃確定殖在該區(qū)域內(nèi)包限括集散、集裝敞箱等在內(nèi)的五英個千噸級泊位蠻碼頭區(qū)以南：滲集中的市政設(shè)鋪施用地，包括盞污水處理廠、莊長途客運站、杜公交站場、電瓜力輸配中心等茄?；瘱|區(qū)功能定位唉：夜在各組團的功充能分工中，東深區(qū)將是未來宜瓣賓行政中心所版在地，并作為緊城市中心區(qū)的博三大片區(qū)的一鴿部分，具有金卸融、服務(wù)、物蒼資流轉(zhuǎn)、文娛幼樂等綜合功能晨。同時，與魯褲能集團統(tǒng)一開雀發(fā)建設(shè)的西區(qū)辟一起，東區(qū)還崖將是城市主要羨的生活組團居毛住功能之一。擴此外，南岸動廳東區(qū)作為長江徒南岸方向的主思要城市入口，備還肩負著對外蜘交通樞紐和客譽流，物資集散渾與周轉(zhuǎn)的職能饞。疫從功能結(jié)構(gòu)上控講，概北部沿江的中杯央商務(wù)區(qū)、南潔北軸向的行政興辦公與商業(yè)服息務(wù)帶和南部查催文化體育區(qū)共按同形成了一個歐工字型結(jié)構(gòu)，士將山水環(huán)境和向城市新區(qū)緊密聰聯(lián)系起來，也鬧為新區(qū)重塑了注沿江景觀線。狼此外，東區(qū)規(guī)那劃中還特別安恥排了東西向、民沿戎州路的生仙活服務(wù)軸線，城將兩個大型生捧活社區(qū)以及南晨岸西區(qū)聯(lián)系起撈來政.人口容量必本次規(guī)劃確定管城東新區(qū)的規(guī)崗劃居住小區(qū)用趁地人絨均室2闊0唱平方丙米煩/圾人，規(guī)劃控制量總?cè)丝诟┰诿{10.忠5建萬以內(nèi)，人均欄居住建筑面問積史3撫0冰平方靜米伙/芬人，東區(qū)居住刪小區(qū)用地容錯積構(gòu).件率控制也在瞇1.它5礙以內(nèi)警?；鴵崮习稏|區(qū)功能蘭布局圖肯項目周邊市政愉配套設(shè)施：土購物場所促：酒都建材城失舊址世界最大穩(wěn)的零售商世竊界繳50酬0字強企業(yè)沃爾碼村今年將開工修斜建明年正式營巨業(yè)。輝醫(yī)療教育：掘市二醫(yī)院仁德沾分院、市一醫(yī)變院南岸分院金融服務(wù)；菊郵政服務(wù)：鳳雕凰溪郵政支局拍娛樂餐飲：華景榮酒店搶娛樂休息設(shè)施抓：江南公園、六（喝勵贊）侯園、南岸食文化廣場敢歷史人文區(qū)位北影響：黑塔披周邊可能存在塊對項目的不利熱影響：生活配桑套、市政設(shè)疾施胃軟尚在規(guī)劃建倚設(shè)中，環(huán)境衛(wèi)握生、空氣質(zhì)量蝶較差、商業(yè)服泳務(wù)軸上的商圈沙形成和培養(yǎng)還奸需要一定的時炎間。典型樓盤分析話融柿信晃·扣犧南濱印象小區(qū)愉介紹伍乓撕融員信催·味男南濱印象屬多癢層景觀圍合式飼小區(qū)，地處南象岸東區(qū)航天路氏南段。距市政吐府市政廣場僅汗四百米，牛馬怪場汽車站三百惱米，相鄰市公臨安指揮中心、輪市藥檢局、市裝消防支隊特勤伙中心、市第六煉中學(xué)校、市電廢大、市七星小蕉學(xué)及市人民醫(yī)鍋院近在咫尺。玻數(shù)個較大規(guī)模誼的住宅小區(qū)亦巨集中于此，袖2詞、陜4猾、盲5航路公交車站為姿你交通帶來便糕利，周邊社區(qū)館發(fā)展成熟，購凱物、農(nóng)貿(mào)、休謙閑、娛樂場所悄齊備，區(qū)域發(fā)績展?jié)摿薮?，傾極具升值潛力遮。區(qū)域家居生安態(tài)，繁華與寧閘靜共存，都市煩與自然齊輝，閑是城市后花園淘之洞天福地寺?；稹叭诶ㄐ疟尽倌蠟I印玻象烈”拒是融信房遙產(chǎn)帝200確4嫁年傾力推出的料全新力作，社餐區(qū)有機構(gòu)結(jié)合交了區(qū)域生態(tài)與賺人文傳統(tǒng)，按掌照生活院落化佩，住宅親地化苗、物管人性化腰的原則，真情妨演繹并升華造戰(zhàn)就的人文生態(tài)仁智能化精品住摘宅小區(qū)。然經(jīng)濟技術(shù)指標憑：綱建筑用地８５竭６２㎡建南筑占地２３８炎０。２４㎡賞呈規(guī)則的四茶邊形地上裕建筑面積１２隔７８３㎡東容積率１。４代９３建筑脅密度２７。８紅％女地下車庫及其噸他面積２６８束８。２３㎡筐綠地率３８厲％地下停村車位２３個

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貨陽光名城量：抹運作思路分析優(yōu)勢：輩戶型：靈活多煙樣香A建—當E縱戶型的范圍為欠：菠88.26-細154.2展7恐平方米?；⒏拍睿和瞥鲂”鷳粜途频晔焦圃⒐耜柟饷堑耐撇鑿V思路：一、閃圍墻生活場景礎(chǔ)手繪宣傳炒作歡陽光名城領(lǐng)導(dǎo)甘講話、陽光名樂城的眾志成城五實力筑經(jīng)典旺實力：新家浪坡?lián)蜸E歸P丟建筑設(shè)計事任拉務(wù)所、深圳市傲鑫中建筑設(shè)計泰顧問有限公司束、四川大家環(huán)救境藝術(shù)工程有掛限公司、四川裕合宏建筑工程范監(jiān)理有限公司趕、四川省鑫拓寨建設(shè)工程有限瞞公司、四川忠滾信物業(yè)、四川屬匯合新起點廣察告有限公司、嫩宜賓源德地產(chǎn)舅。窯思路：二、一看部城中城的經(jīng)惠典傳奇：內(nèi)宜偵高速、北連接勁線、振興大道聾的交匯得天獨宏厚的鉆石三角看洲資深設(shè)計師賺，建筑風(fēng)麥格碼蘭融會現(xiàn)代與傳聰統(tǒng)的簡約建筑頌風(fēng)格，以及全賓生態(tài)、人性化諷居住理念。瀉定位：宜賓北巡門第一坐標！賣點：廳優(yōu)越地位：陽矛光名城地處宜頸賓北大門，為象宜賓市委市蔬府抹105賺4嘩重點工程建設(shè)軍項目之一營優(yōu)越領(lǐng)地：內(nèi)編宜高速出入口憐、北連接線、歲振興大道交繪增處：市政規(guī)劃充熱點，江北未共來的經(jīng)濟、文泛化商業(yè)中心攔優(yōu)越視界落：楚700魚0粘余平方米全景陡生態(tài)園林，近謝百種富含氧四益季花木；大師毫景觀設(shè)計，締犧造遺“慈藍色人居文奉化序”裳優(yōu)越居所：情規(guī)景式建筑，戶瞧戶開窗既景，宇通風(fēng)、采光上溪乘鏟；路“組五各明逮”談設(shè)計理念，成聰就不折的陽光捆生活姜優(yōu)越風(fēng)情：住廉宅、商街、酒既店多位一體，奔自成繁華天地純；商住分離，喊鬧中取靜篇優(yōu)越禮遇：品男牌物業(yè)管理公利司稈—贏—盲成都忠信物業(yè)冒，中國物業(yè)管凍理悼2惡0敵強企業(yè)，奉賢駁高品質(zhì)親情管垮家服違務(wù)仔證思路三：以投策資小戶型酒店略的旺來帶動電性梯公寓的銷售捕：形式：宜賓焦首屆小資金創(chuàng)視富論壇音樂酒步會店床重新思考財富極，把握投資機姻會據(jù)小戶型酒店定松位的原由：地貸標建講筑弄—洽—瑞視覺的聚斂的等焦點孟長途車名站引—疼—有源源客流的動臺脈餡區(qū)域配懲套境—玩—單歷久彌新的磁舌場丟專業(yè)運打營滅—吳—靠利潤動力的中甘樞內(nèi)（寫3畏6怖平方米）特點蘇：總價低謙（水9貞萬多）、精裝欄修（三星級標鈴準）、品牌酒塌店經(jīng)營管理公把司保障利回報號。酒店客源定愈位：五糧液集鬼團來往的商務(wù)我人宗士皂35傲%抗、來宜賓旅游抗的游斃客錄35疏%給、長途客車磁站暖10跌%論、本地人的親賽朋好妹友漫10溝%遺、其他客哭源廳10涼%迎（江北建材城寫的商務(wù)人士等涂）。舒位置：商業(yè)江加北建材城斜對胖面，高層和多等層相結(jié)合，且撞推廣手法新穎皮獨特：整版報托紙的大厘氣夠+鋼手繪圍墻的創(chuàng)催新亮點，專業(yè)但的銷售人員等慨劣勢：電梯公竭寓的認可接受強度較低。區(qū)域品型消費。雅典美景：肢優(yōu)勢：酒店商蓄務(wù)公寓，準現(xiàn)謝房。兄劣勢：戶型大玉，在前期推廣敏上模糊、混亂犁、且在后期陷叛入滯銷狀態(tài)。維流杯華丹庭咽.懲天下宜都結(jié)優(yōu)勢：規(guī)模型責(zé)電梯公寓社區(qū)季、緊靠流杯池吸公園、江北文基化廣場、運作尤比較成熟皮樓盤名稱：謹山水綠厲城惹·可碧峰苑圓開發(fā)商：畏宜賓魯能開發(fā)凈（集團）有限父公司利規(guī)劃設(shè)計：賴新加坡工程集希團失市政規(guī)劃：烤中國市政工程慎西南設(shè)計研究隱院區(qū)建筑設(shè)計：篩中國建筑西南堵設(shè)計研究院慚園林設(shè)計：午美匪國惡AA樹M沒集團公司茫全程策劃：瘡深圳市國際企麻業(yè)服務(wù)有限公臭司連營銷顧問：夕*鬧*擺房業(yè)有限責(zé)任雜公司南物業(yè)管理：涉深圳市卓越物時業(yè)管理有限公蜓司永拾白宜賓沁園卓越?jīng)r物業(yè)管理有限緞公司攀物業(yè)管理服務(wù)拘：孩常規(guī)服務(wù)怎：設(shè)施維修、損疏通管道、檢兵修水、電、氣短等服務(wù)，開辦從家政培蔬訓(xùn)睜兩漂保安、保和潔斗阿卡代請家教，代砍訂報刊雜志，怕代租汽車、代只繳水、電、氣兩、通訊費用錯.奉特約服務(wù)：擦商務(wù)中心茶、岡違編排、打印、怎復(fù)印文件、制浮作表格、收發(fā)倚傳真錘等價巴醒日常家務(wù)定點圖長期服務(wù)及不乳定點鐘點服務(wù)駐，代為租賃房滾屋，組織社區(qū)誘主題活動極先進的安全物隙管系統(tǒng)：埋樓宇對講系膏統(tǒng)柳脾岡背景音樂系壤統(tǒng)抬過猴電子巡更系史統(tǒng)晉連定周界紅外線防帖越系鐘統(tǒng)耳翻戶高速寬帶網(wǎng)絡(luò)去系易統(tǒng)喝享疤大門出入管理萍系加統(tǒng)坐年到物業(yè)管理計算宇機管理系統(tǒng)準建筑形態(tài)：溪小高層、多層扁（圍而不合）噴建筑面積：額2脫0艘萬平方薪總面積：排18慧1假畝盾建筑面積：挨大縣約鑼2改0副萬平方米磚容積率：掀1·68備綠地率：女41·5%鷹戶型面積：油均價：脫總戶數(shù)：材約乓154豐0孔戶完車位總數(shù)：暴約脾60逗0求個掃支付：差8蘋成斥3狠0駐年按揭席銷售情況：揮戶型特點：梅采用后置式排逢水系統(tǒng)、觀景爹陽臺和生活陽尖臺完全分離、劃餐廳靠近戶門蓄、每戶均有玄鄰關(guān)設(shè)計茅南岸西區(qū)：篇魯能山水庭院竹現(xiàn)開發(fā)樓盤：微魯豎能鑼·莫山水綠城南開發(fā)商：死宜賓魯能開發(fā)旁（集團）有限壩公司旨建筑形態(tài)：起小高層、一般騾多層等融合的章大型社區(qū)國面鈔域商積：刮占地霧約捐60屋8蓬公頃公位慢噸豈置：旺金沙江南岸，圈與舊城區(qū)隔江業(yè)相望。通過中厘壩大橋和小南周門橋與舊城區(qū)駐相連。東側(cè)緊桃鄰東區(qū)，南依谷景色宜人的七存星山風(fēng)景區(qū)，慚鳳凰溪蜿蜒流撒過。絲竣工日期：腸山水綠翠城股·有碧峰苑（現(xiàn)代瞞高尚美景生態(tài)洲社區(qū)）項目概撥況精景點：輩西瀕大地坡森璃林公署、文化俘廣場就小區(qū)內(nèi)環(huán)境配巴套中的池和湖占泊，雕塑小品判、架空水盤、棉水簾與草坪花版木、奇石、綠配地、花木形成圈自然湖岸、寓打意獲“致風(fēng)生水需起憑”洪高大喬木、階衰梯和步行小徑始、草坪和園林廚小品相配合狹山體地形、游窩泳池輕河流：脈金沙江齡南北交通：姻北面臨江，南陸臨金江路、龍配灣路禮東西交通：有東為大地坡公劈園、西為文化寬廣場等勵車站：勿9鍛路車諸醫(yī)療：蹲市二醫(yī)院分院舊、衛(wèi)校門診杜購物：澇規(guī)劃商業(yè)中心忠農(nóng)貿(mào)市場：避學(xué)校：炭技工校、經(jīng)濟騎校、規(guī)劃中小件學(xué)、市六中、李金沙江小學(xué)、尾餐飲：國銀行：若郵局：座在龍灣路附近速US您P閑以及主打廣告宏語擋仁者樂山，智翼者樂水，識者令選擇山水綠城須風(fēng)水龍脈，磅棄礴宜賓第一席忍奇峰秀水言，墓“雜城市山擦林陽”敞極佳處慚（處青山綠水夜之所在，集景太觀之大成。全鳴視野山水景觀祝，看山青水秀步，看朝霞晚暉候，朝朝暮暮伴勾山風(fēng)輕唱，春鎮(zhèn)夏秋冬享水意五清窮涼茂……肢名品建筑，極惜致生活新高度云王牌物茄管典滾看現(xiàn)在高尚生活喊新開始抖（每個居于山隊水綠尊城濤·憐碧峰園的業(yè)主探，都會為自己物的家園而驕傲嘗，因為它擁有塊獨特的人文氣撤質(zhì)與個性化的沉貼心關(guān)懷）式戶戶闊綽，宜活賓居住空間之夸典范。犁（戶型設(shè)計是麗家居生活質(zhì)量定的重要指標，章也是一個城市叫建筑生活品位儉的重要衡量標躲準。全面照顧歉親情與愛情、抬私密與開放、察舒適與實用、滴構(gòu)筑情感的獨音白和對白空宣間充……仇其他：帽成熟小區(qū)配套歐：瘦文化娛樂設(shè)施教：棋牌室、書鋼吧、網(wǎng)吧旨體育休閑設(shè)施懂：健身中心、洪乒乓球室、桌慈球室、游泳池蠻、羽毛球場等割商業(yè)配套設(shè)施航：小超市、城訴市、城市快餐忌、咖啡屋、美醉容美發(fā)等挪生活配套設(shè)施芹：幼兒園、商趁業(yè)步行街、郵用局、銀行、電滑信等楊幼兒園、會所繼、架空層開設(shè)蚊的文化商業(yè)空輸間中，茶室、株棋園、小賣店沉等構(gòu)成一個完俱整的商業(yè)配套軟和文化設(shè)施訴山水綠糖城廈·粗碧峰苑項目區(qū)第域環(huán)境配套肥碧峰苑風(fēng)景麗萬舍（小高層）半主要戶型面積真I代型：三室二廳娃二衛(wèi)碧建筑面積：炊約魯136·9竊7擁平方米渠4·0鳴5圾米挑高酷，腎5·丙1避米寬廳設(shè)計稠K顆型：二室二廳逃二衛(wèi)誕建筑面積醫(yī)：廊123·8這7斃平方遲米專4·0害5謊米挑高皇，互5·奮1轟米寬廳設(shè)拼計擱1死5財平方米空中生嫁態(tài)花園與寬敞忍客廳緊密相連獨、提供完善觀鴨景空間。東區(qū)：殊現(xiàn)開發(fā)樓盤：歐中山生態(tài)園叨開發(fā)商：蓬宜賓中山房地佳產(chǎn)綜合開發(fā)有位限公司廣建筑形態(tài)：津配置完善的小灑區(qū)修總面積：陽近熄10綿0鳴畝，建筑總面泳積化1梅0鐵萬余平方米雄建筑規(guī)模：倡104237炒·7壺4司平方米稈建筑密度：努27·9%展綠化率：械35·2%饒建筑用地面積脫：英6518傲9謹平方米宰建筑占地面積因：嘆18248·躬8漫平方米黃容積率：豪1·59掛幼兒園：診1175·8驅(qū)9秧平方米監(jiān)戶型面積：沾均洞優(yōu)價：慢總戶數(shù)：煩68前5體戶弱銷售情況：等其它：袋全框架結(jié)構(gòu)、臉工業(yè)灰渣混凝講土輕質(zhì)墻扳、悟開敞式半圍合栽意境汪US似P輔以及主打廣告蝶語足中山生態(tài)能園望眨徑苦苦尋覓的家誘系堆宜賓首座景觀戀式生態(tài)住宅小女區(qū)些健康家園，美役麗人生鄰我家對面，三修江公園輕穿著拖鞋去旅廳行，心情與世瞧界的大小無關(guān)稠（余暉中如此模慵朗懶完—坡咖啡店里心情猶男女在低語；杠花店的少女在癢精心修飾著玫和瑰；音像店里塑傳來悠揚的《婆維也納森林的丈故事》；樹蔭獲下，不知誰家疤的寶貝在推車劣里睡著禿了螺…臨…禍仿佛一幅印象佛派畫揉家扶PIRR開I它的《午后》。叼要到哪里并不服重要，我們只本想穿著拖鞋做威一次無目的的沾旅行，在不經(jīng)卷意間，獲得一攝份別樣的閑情親，褲中山幼兒領(lǐng)園僑糊屠舉在他們的眼里欣，花可以是綠牙色的，鳥可以集是游泳的，魚潑可以是行走的幫，家也可以是闖五顏六色勝的野……辨孩童的世界，傘大人無須理解旦，中山在拯救中孩子的創(chuàng)餃意妨……擋附錄文案：剪第一道曙光劃涉過落地瑩透的習(xí)玻璃，灑在你芝熟睡的臉，鳴佩啼的鳥聲，叫汪醒你新的一天但，陽光滲透參獨天郁綠的樹，禁瀉下星星點點喇的光線，迷離晝而溫馨，象展想翅的精靈舞到軍林間，寂靜曲容直的小徑，無值限伸延那戶那狹人家，小橋垂孔柳，碧水漣漪族，藤蔓纏繞，搬蝶舞鶯飛，芳夸草青青，繁華鞋依依，留戀溝處否—殖—招中山生態(tài)園小寫區(qū)塑天，一片蔚霧藍圾/階水，一片蔚店藍充/曬在天與水之旁間瀉/溪是子云亭，翠命湖，飛使瀑躲/神還有一片蔚藍理的心情宵竹：秀玉初成孝實，堪宜待鳳殲凰，竿竿青欲膝滴，個個綠生挑涼，迸砌防階澇水，穿簾礙鼎示香，莫搖清碎婚影，好夢晝初相長救—賠—差曹雪芹驗蘭：春蘭如美購人，不采羞自糊獻，時聞風(fēng)露辱骨，蓬艾深不肝見，丹青寫真誘色，欲捕離騷根轉(zhuǎn)，對之如靈喜均，冠佩不敢奸燕減—乒—售蘇軾捆菊：身寄東籬綿心傲霜，不與幟群紫競春芳，部粉蝶輕薄休沾旋蕊，一枕黃花黨夜夜遷香掩—烈—叉宋麥·犧唐琬途梅：眾芳搖落避獨喧妍，占盡碌風(fēng)情向小園，貼孤影橫斜水清萌淺，暗香浮動步月黃昏，霜禽仿欲下先偷眼，有粉蝶如知合斷鍛魂，幸有微吟立可相狎，不須犬檀極共金繡尊新—絞—組林逋翁中山生態(tài)園項算目區(qū)域環(huán)境配獨套曬景壺秤點：努三江公園封小區(qū)內(nèi)環(huán)境配勇套：嘩智能寬帶網(wǎng)絡(luò)站系統(tǒng)，光纖電毯視系統(tǒng)，電訊琴系統(tǒng)，消防系丑統(tǒng)，主題會所反，休閑會所，眉運動設(shè)施，幼嫂兒園等一應(yīng)俱叉全。暢小區(qū)景觀設(shè)計女：任中心廣場、飛螺瀑，子云亭，剃翠湖、梅園、聾蘭園、菊園、腳竹園等三十余活處大小景觀，跡溪水、飛瀑、季奇餅石材…仍…鉤獨具匠心的廣時場設(shè)計，雕塑督、兒童游樂設(shè)營施，休閑草坪麥、自然、優(yōu)美堤、健康、休優(yōu)閑店……躍園林：榕樹磁園視址蛇荷花儀園茄護掉海棠適園孕述劈丁香皺園賣籠澤月季頁園紀心斤玫瑰園吃牡丹園茉莉濕園斷膜歲紅葉角園醫(yī)肯秒芍藥暢園扎宅尿桂花贈園拖流庫橙園菊園、杏未園、桔園、桃直園、竹園、梨獄園、梅園、蘭止園、薔薇花園虹、鳳仙花園、須玉蘭花園、美巡人蕉園，山茶餃花園、三葉梅奧園暢……挺小區(qū)空間布局米：卵開敞式半圍合癥布局，自由輕考松，通透大氣納，空間有序，辰園區(qū)內(nèi)嚴格人疊車分流，完全膊地下停車場，萄確保社區(qū)安靜還無污染，底層掘架空近萬平米榮，締造純正會扔所生活模式，出輕型空心隔墻峽板為住戶提供女更大的空間。憤物業(yè)管理：粱人性化親情止式吵岸待定物管與常惰規(guī)服務(wù)央人性化親情式削特定物栽管僚鵲網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)上購物掀電子商務(wù)去戶外小區(qū)主干騙道電視監(jiān)苦控陵36牽5樣天家庭安防及諒求助化常規(guī)服務(wù)：小我區(qū)巷內(nèi)句2保4予小時保安執(zhí)勤沃，維修服務(wù)公雷共保潔服務(wù)，索環(huán)境綠化服務(wù)全交通、消防管獲理，房屋裝修青管理滔代收代繳水、嘗電、氣費、光塞纖電視費報刊白雜志信件發(fā)送路到戶辦理外來席人員及車輛出孕入登記豈公建設(shè)施：州休閑設(shè)施（健頌身房、棋牌室枝，會議室，乒室乓球室）談露天體育械場擁方要文化廣縫場更厚它幼兒起園啊繳俘游泳池復(fù)小區(qū)儲蓄賞所甚昆迷物管中屑心泊哥炎醫(yī)療餐站箭重嗚大型停車場嘆農(nóng)貿(mào)市壁場瞞糕逆小區(qū)超爽市練戲絞便利店牲河授簡流：飾東西交通：戀東依航天路壩南北交通：框北靠戎州路，頃南靠蜀南大道問車奉雙站：餃2拋、情3死、劉4演、衡5海路公交車，瀕居臨南客站竹醫(yī)頌蹄療：葡蜀南大道止購滾敵物：維宜賓大觀樓商界場便民店類農(nóng)貿(mào)市場：偽210掘0斷平方米的農(nóng)貿(mào)賣市場咱學(xué)況特校：撒4抱個幼兒園諷、題4夕個托兒所證餐飲娛樂：廊200村0兔余平方米的三疤層中心會所設(shè)秒有健身房、卡把拉墻O厲K犧，棋牌室以及夸會議室。兵銀加戰(zhàn)行：炸儲蓄所梨其它：鑒休閑會所（健妄身房、棋牌室麻、會議市、乒棋乓球室）擋露天體育場（薄文化廣場、幼渾兒園、游泳池循）場小區(qū)儲蓄所（副物管中心、醫(yī)宴療站、大型停牧車場、農(nóng)貿(mào)市拜場、小區(qū)超市鹿、便利店）最現(xiàn)開發(fā)樓盤不翡翠園字開發(fā)商：叉宜賓成中房地莖產(chǎn)開發(fā)有限公尤司殺建筑形式：覆多層商住結(jié)合惱住宅小區(qū)夸面時霜毯積：隆規(guī)劃用地面積掃：故1272凡9坊平方蘇米堤悼虎建筑占地面積丹：拋4428·1巾9永平方米佛總建筑面積臘：湖24290·鵲1詳9構(gòu)平方殺米血持戶型面積：鄭1耽號樓毀：侄46·4獸4吳平方神米狹—鍛—央156·2床5距平方米殿2竟號樓已：捐81·9煎1膀平方誓米己—持—獎84·9奏3楚平方米嫩3尾號樓屑：睛107·5詢7朱平方醋米捏—戲—露176·5搖6熱平方米癢4陸號樓暢：誤121·4捕5疾平方品米辮—殼—連216·9姓2糊平方米顆均褲懶釋價：韻建筑密度稈34·94%碑容積率：菌1·782突綠化率：交37%斬總戶數(shù)：流其他：頁框架結(jié)構(gòu)、樓字層剃6伏—毫9錄層，爺由片5神幢樓宇組成晚其屑中逗5眨號樓為商業(yè)辦逝公綜合用房。云項目運作程序?qū)河桧椖窟\作流程?。簢椖窟\作流程同：塊塊條件分板塊塊條件分板項目競爭力項目發(fā)展定位核心價值體系競爭態(tài)勢分析發(fā)展商定位市場定位形象定位目標客戶定位價格定位主題定位項目定位宜賓宏觀環(huán)境研究宜賓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀住宅市場及發(fā)展趨勢住宅消費現(xiàn)狀市場調(diào)研分期發(fā)展策略產(chǎn)品設(shè)計策略大賣場構(gòu)筑策略產(chǎn)品策略主要營銷策略廣告推廣策略銷售推盤策略階段性銷售計劃首期整合營銷計劃營銷策略主要技術(shù)指標銷售收入概算項目投資概算收支概算申**竿*盾“怕**巴*序”躁項目營銷計劃授本項目的營銷擱計劃，是根砌據(jù)搭*脾*韻前期市場調(diào)查夢和定位報告的揀內(nèi)容，結(jié)合宜咱賓市房地產(chǎn)市跟場的情況，以丑及置信對本項貴目開發(fā)的基本句目的：贏得利費潤最大化的同拾時，樹立置信慌的企業(yè)形象來兼制定的。偏對任何一家房塔地產(chǎn)開發(fā)商而鑄言，最渴望的塔回報就是樓盤巷能盡早脫手，爹回收資金。但乒是，在目前房誦地產(chǎn)買方市場送里，要想實現(xiàn)愁這個愿望，往鞋往需要耗費極蛙大的財力、人辰力和精力。因傍此，房地產(chǎn)銷俱售自然成了房添地產(chǎn)開發(fā)最重忽要的環(huán)節(jié)。房撲地產(chǎn)產(chǎn)品的銷助售特點，決定箏了房地產(chǎn)銷售鬧代理是大勢所贊趨，也是順應(yīng)倚了潮流的發(fā)展騎。甚*拼*膜將以專業(yè)的理償念、營銷的優(yōu)戶勢、先進的營師銷手段成為本嚷項目營銷的獨哈家全程代理公馬司。置信宜賓集房地產(chǎn)開發(fā)公啊司為本項目的購?fù)顿Y商、開發(fā)恢商。根雕據(jù)長*掃*崖前期的市場調(diào)貼查和定位報告踐：賭“棗**瓶*圈”單具有明顯的地撇理優(yōu)勢，具備怕開發(fā)建設(shè)高尚蔬住宅所需的基僑本條件，它將脈成為滿足宜賓活市高收入階層礎(chǔ)居住所需的高抱品質(zhì)物業(yè)，這再是宜賓房地產(chǎn)棗市場的空白點渠，也是我們的拜機會點。我們慣將碌“止**擁*探”快定位拴于鞋“拋具有超前意識炸的高品質(zhì)物喬業(yè)臥”趙，將宜賓市的寄高收入階層中斬的購房家庭作覆為本項目的目層標消費群，基情于對項目的定蘭位核心策略，論我們推廣的理熄念捧是校--仗-面生活在未來。易品牌化策略和銳企欣業(yè)支CI蝕S揉策略召1派.抗使荷“逼**深*喇”根這一品牌成為餐置信的旗幟，錦體現(xiàn)本項目的數(shù)特點叼，釋汗在不斷的傳播晉中，形成產(chǎn)品異的同時，也宣徹傳了置信，有映助于建立企業(yè)論的形象。倒2鈴、建立企業(yè)信括譽、樹立企業(yè)押形象、強化消波費者的信心。土宜賓市購房消悶費者對期房的扇接受度不高，轎主要原因在于柱購房者對開發(fā)匪商缺乏信任和林信心。通過對徐置急信鄰CI旨S腦的策劃，即：騙理念識別、行講為識別、視覺佛識別這三方面香的工作，提高災(zāi)置信的形象，那改善公共關(guān)系旗，提升公眾對叉置信的認知度千和評價度。交通界液過大型的公共你活動，對置信厚形象上的包裝睜，使置信在社爽會上物贏喚融碼得知名度、提姑高美譽度，構(gòu)貧建良好的企業(yè)橋形象，確保消勒費者對開發(fā)商折的信心，以利局于項目營銷的愛推進。加強對我期房認識的宣攝傳力度，同時蝴，在項目本身掀的建設(shè)上，提耀高建筑等級，改建出精品社區(qū)駱，創(chuàng)造良好的胖品牌形象，提值高銷售率。蔽二寶.行賣場地的設(shè)計瘋1盈.層工地現(xiàn)場的包從裝飼在工地現(xiàn)場，孟首先修建圍墻悉、戶外路牌的千設(shè)立對過往行駐人起到一定的拖宣傳作用。在渣工地現(xiàn)場的十蔬字路口，設(shè)立律大型灰的路牌，引起凱公眾的注意?；靽鷫Φ脑O(shè)計力代求新穎、與眾晨不同，體現(xiàn)本傘項目所具備的景高品質(zhì)物業(yè)的洋雛形。根2適.輔利用地塊的特慮點，先修建網(wǎng)冰球場和游泳池尋等設(shè)施，這也甲是體現(xiàn)高品質(zhì)調(diào)物業(yè)的賣點之大一。騙3招、售房接待中能心的設(shè)計烏隸總接待中心將以殿會所的形式出角現(xiàn)。建議先修聞會所，既跪可特蓬以作為蜜前期售房時的樣工作場地，樓五盤竣工后又可足以作為物業(yè)管追理中心，或作娘它用。我們將億在接待中心設(shè)惕立樣板間值和蘋黑建筑新產(chǎn)品陳畝列室。逢4仆.葛樣板間的設(shè)計吊樓盤的樣板間排是銷售活動的均場所，有助于亦提高房地產(chǎn)產(chǎn)得品形象的重要匪基礎(chǔ)?？蛻粼谥彿壳皩ξ飿I(yè)畢最直接、最深電刻的了解和感辨受多來自樣板腥間的設(shè)計和陳想列，我們將設(shè)古計出和整個樓申盤風(fēng)格一致的瞞樣板間，為銷姥售人員的宣傳殘?zhí)峁┯幸娴膸秃林?，使客戶對圣本項目高品質(zhì)換物業(yè)有一定的凈認識。我們使茄用電視隙、羨VC壓D腎、電子計算機坡觸摸屏等來設(shè)攔計樓盤的相應(yīng)趴的介紹。綢皇5跑、建筑新產(chǎn)品群陳列室科判新產(chǎn)品的陳列穿是對本項目的財建筑上所使用交的新型材視料佳拆掉進行展示，使承客戶感到物有此所值，質(zhì)高價襲不