北京南二環(huán)地區(qū)某住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案

第一部分市場(chǎng)背景北京市住宅市場(chǎng)供求情況分析1、供應(yīng)情況：北京樓市自1999年回暖，每3天一個(gè)新盤(pán)上市，2000年則不足2天就推出一個(gè)新項(xiàng)目，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2000年市場(chǎng)供應(yīng)量約為2000萬(wàn)平方米。進(jìn)入2001年房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)項(xiàng)目更為頻繁，1月至5月，北京地區(qū)共有138個(gè)住宅新項(xiàng)目上市，其中新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目95個(gè)，原有項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)有43個(gè)，幾乎達(dá)到一天一個(gè)樓盤(pán)的速度，其供應(yīng)總量約為900萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目數(shù)量之多，規(guī)模之大，增長(zhǎng)速度之快，可以說(shuō)是北京市住宅市場(chǎng)的發(fā)展史上前所未有的。2001年1—4月北京市房地產(chǎn)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)資料鈔主要指標(biāo)碗合計(jì)農(nóng)上年同期溝增幅（％）教房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投究資（億元）基116.4伙91.0槐27.9掩其中住宅投資記65.5址48.6托34.9地商品房開(kāi)復(fù)工梯面積（萬(wàn)平方法米）火3336.0矩2534.5所31.6宣其中住宅柳2353.3峰1645.9衡43.0薪本年新開(kāi)工商象品房（萬(wàn)平方渡米）埋642.6健297.3收116.2慨其中住宅浴570.4夕243.2哄134.5光商品房竣工面炸積（萬(wàn)平方米教）李76.7控71.1醉7.9沈其中住宅腥59.9貓54.3廟10.3注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局。2、需求情況：2001年前4個(gè)月北京市累計(jì)銷(xiāo)售各類(lèi)商品房120.3萬(wàn)平方米，比同期竣工面積多43.6萬(wàn)平方米，其中商品住宅118.3萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)2倍。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅面積增長(zhǎng)25.5％，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)34.6％，平均售價(jià)4500元/平方米，比上年底每平方米上升169元。2001年1—4月北京市房地產(chǎn)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)資料怠主要指標(biāo)存合計(jì)雖上年同期巡增幅（％）德商品房銷(xiāo)售面區(qū)積（萬(wàn)平方米茂）叫120.3啄112.5重7.0奧其中住宅餐118.3鋸104.1腥13.7驕其中銷(xiāo)售給個(gè)易人頂107.9奴85.9撲25.5注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，供應(yīng)與需求的加大，進(jìn)一步激活了經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，并引起價(jià)格的變化。偉業(yè)指數(shù)顯示2000年北京房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格總指數(shù)為99.5%。比1999年下降了6個(gè)百分點(diǎn)，而2001年一季度的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)比上一季度增加了2個(gè)百分點(diǎn)。二、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位日趨明確，住宅產(chǎn)品向多樣化發(fā)展。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始注重市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)需求分析，根據(jù)目標(biāo)客戶的需求，推出了適合不同收入水平、不同家庭結(jié)構(gòu)、不同社會(huì)層次的住宅產(chǎn)品。由于受到土地與開(kāi)發(fā)成本等因素的限制，住宅產(chǎn)品仍以塔樓為主，同時(shí)也出現(xiàn)了多層、多層帶電梯、小高層、聯(lián)排住宅――TOWNHOUSE等不同形式的產(chǎn)品，充分滿足了不同客戶群體需求。三、開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃。與去年樓盤(pán)熱炒概念相比，今年多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)則將精力集中在如何提升住宅的質(zhì)量和功能上。眾多開(kāi)發(fā)商紛紛聘請(qǐng)境外著名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，在建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、園林景觀乃至細(xì)節(jié)上，務(wù)實(shí)創(chuàng)新，取得了較大的進(jìn)步。顏?lái)?xiàng)目名稱(chēng)云建筑設(shè)計(jì)不園林設(shè)計(jì)外嘉銘園物加拿觸大險(xiǎn)B+跟H封國(guó)際建筑事務(wù)清所遠(yuǎn)AC豬L澇香港雅博奧頓白環(huán)境景觀設(shè)計(jì)恢公司困陽(yáng)虛光該100增澳大利窯亞求DC殊M旱環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)堪所路澳大利釘亞兼DC圈M流環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)度所耳歐陸經(jīng)典剃加拿供大斑B+脾H壯國(guó)際建筑事務(wù)腦所左加拿趴大南JB提M率國(guó)際環(huán)境設(shè)計(jì)內(nèi)事務(wù)所悠橘郡會(huì)美國(guó)加州著名炊專(zhuān)業(yè)住宅設(shè)計(jì)合公司省美國(guó)西海岸豪陪宅室內(nèi)裝飾專(zhuān)呆家燙遠(yuǎn)洋天地晉目免減美國(guó)冒（睬H+怠K驢）靈澳大利勞亞臉HASS四ELL四、開(kāi)發(fā)商著重樹(shù)立企業(yè)品牌，推出系列化產(chǎn)品。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商憑借資金和資源優(yōu)勢(shì)以及良好的企業(yè)形象，開(kāi)始走上創(chuàng)企業(yè)品牌的道路，紛紛向市場(chǎng)推出了不同檔次、不同類(lèi)型的系列化住宅產(chǎn)品。2000年秋季房展會(huì)**房地產(chǎn)公司租用16個(gè)最佳展位集體展示所開(kāi)發(fā)華亭嘉園、華清嘉園、陽(yáng)光曼哈頓、鳳凰城四個(gè)主要項(xiàng)目。之后各大開(kāi)發(fā)商紛紛效仿，萬(wàn)通相繼推出系列產(chǎn)品萬(wàn)泉新新家園、新新小鎮(zhèn)（龍山新新家園）、亞運(yùn)新新家園。當(dāng)代集團(tuán)推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城和當(dāng)代青云；太合集團(tuán)繼歐陸經(jīng)典之后一舉推出四個(gè)新項(xiàng)目：時(shí)代莊園、世紀(jì)星、太合嘉園和太合國(guó)際村。這些知名開(kāi)發(fā)企業(yè)推出系列樓盤(pán)系列引起了強(qiáng)烈的市場(chǎng)反響，達(dá)到了利用品牌效應(yīng)的無(wú)形資產(chǎn)提升產(chǎn)品有形價(jià)值的目的。這將給中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，標(biāo)志著房地產(chǎn)界壟斷時(shí)代進(jìn)入預(yù)熱期，。五、住宅市場(chǎng)出現(xiàn)新的建筑形式——TOWNHOUSE。亦2000皺年住宅市場(chǎng)上直的主響角償“階板式小高層項(xiàng)梁目池”滾，由于其采光康、通風(fēng)、使用磁率等方面均優(yōu)鷹于塔樓，因此禿備受購(gòu)房者的秋青睞。南三環(huán)流地區(qū)的戀日嘉冊(cè)園是這一產(chǎn)品江形式的典型代匹表，該項(xiàng)目也揭因此成珠為猛200換0有年的明星樓盤(pán)貓。今年春節(jié)市嫩場(chǎng)上出現(xiàn)了大閱量的三TOWNHO島USE存項(xiàng)目，僅在春椅季房展會(huì)上新泄推出的魔TOWNHO街USE偉項(xiàng)目達(dá)十五個(gè)凍左右對(duì)，購(gòu)TOEHOU沫S桃E劍為聯(lián)排別墅，浩主要分布在近頂郊區(qū)，具有低更容積率、高綠箱化率等特點(diǎn)，汁如萬(wàn)科青青家紋園、亞運(yùn)新新臉家園、龍山新杰新家園、康城淋，一棟洋房等鋸項(xiàng)目。這些項(xiàng)鷹目參觀者云集騙，交購(gòu)房定金棕者踴躍，從目嚼前火爆的市場(chǎng)夸形勢(shì)可以看出南，居惜住環(huán)境良好、戚生活服務(wù)設(shè)施催完備、富有居忌住品位和個(gè)性睜的刻TOWNHO胖USE奪已成為下一個(gè)檢市場(chǎng)關(guān)注的熱夫點(diǎn)。壇第二部拴分廈亦辯南城市場(chǎng)分析構(gòu)南城房地產(chǎn)市點(diǎn)場(chǎng)成為新的熱惜點(diǎn)地區(qū)自威寬由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展斃和歷史的原因盯，南部地區(qū)多嫁年來(lái)沒(méi)有成為襖城市規(guī)劃發(fā)展息的重點(diǎn)，造成旨其經(jīng)濟(jì)相對(duì)落喬后，市政基礎(chǔ)污設(shè)施不夠完善軟，從而制約了贊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)根展。隨著近幾避年北京城市建脹設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，慣廣安大街、南郊四環(huán)路、京開(kāi)皇高速路、南苑郊路等一系列重欄大工程相繼在管南城地區(qū)實(shí)施賭，以及南城土逆地供應(yīng)量、成撤本與北京其它錦地區(qū)相比具有屑一定優(yōu)勢(shì)，使旦許多投資者紛裝紛看好南城，溜這里的的房地棍產(chǎn)市場(chǎng)漸露生歪機(jī)，成為了北妥京房地產(chǎn)市場(chǎng)搶新的熱點(diǎn)地區(qū)姻。從今族年生1原—家5闊月份新開(kāi)項(xiàng)目偵中可以發(fā)現(xiàn)南季城所占比例最田大。末二、南部地區(qū)身住宅市場(chǎng)特點(diǎn)譜廣安門(mén)附近、喉南三環(huán)沿線、取亦莊、大興地裁區(qū)是目前南部躍住宅市場(chǎng)最為腎活躍的四個(gè)區(qū)歸域，是新開(kāi)項(xiàng)店目主要的分布肌區(qū)域。需1吳、廣安門(mén)地區(qū)潮憑借兩廣路與謎西二環(huán)便利的虛交通，緊鄰金窗融街優(yōu)越的地住理位置，是南披部市場(chǎng)高檔住衡宅項(xiàng)目主要的截分布地區(qū)，市乒場(chǎng)整體價(jià)格水濟(jì)平高。弓項(xiàng)目名稱(chēng)呈似海怡家纏朗琴園榴信德新時(shí)代惰榮摩豐闊2008腥立恒名園袖建筑面積嚼7狹萬(wàn)平方米仰4糾0廈萬(wàn)平方米發(fā)1落4岡萬(wàn)平方米蹄3皆5鐘萬(wàn)平方米答1投4棉萬(wàn)平方米石平均價(jià)格互680軟0附元標(biāo)600帶0饑元把568仆0酒元趴700認(rèn)0慶元畫(huà)650鋼0伯元日陵2土、亦莊、大興取地區(qū)屬于近效茄區(qū)，隨著近幾導(dǎo)年住宅郊區(qū)化維，這兩個(gè)地區(qū)棗住宅市場(chǎng)發(fā)展霧較快。由于地虎區(qū)的土地資源唐充足，成本低搭，住宅產(chǎn)品以洽多層或板式小歡高層為主，項(xiàng)脫目具有的規(guī)模翁大、容積率低飯等特點(diǎn)。療項(xiàng)目名稱(chēng)憤宣頤家園獲泰中花園覆興濤社區(qū)賭星島嘉園驕怡?；▓@叼建筑面積兩3振2明萬(wàn)平方米晃3殘0遲萬(wàn)平方米餅2秀5但萬(wàn)平方米灣4姐0喇萬(wàn)平方米瘦11思0敵萬(wàn)平方米商平均價(jià)格幕320扶0挎元寨300絞0踩元瘋435結(jié)0它元宇435吊0翁元芳480纖0列元慈3嚇、南三環(huán)地區(qū)王依托三環(huán)路的孫便利交通，周啄邊成熟的社區(qū)鎮(zhèn)環(huán)境，謎以及以木樨園辨商務(wù)中心規(guī)劃莫措施的不斷落捕實(shí)及南苑路的鏟拓寬，區(qū)域的子房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)倦發(fā)將不斷升溫曠。這一地區(qū)各說(shuō)個(gè)項(xiàng)目在社區(qū)料規(guī)模，產(chǎn)品檔筋次方面參差不飯齊。夕項(xiàng)目名稱(chēng)蝕天天家園拋珠江上駿景鐮世紀(jì)星砌早安方莊酬城市印象歲建筑面積森3勻0燥萬(wàn)平方米伶4朗2懂萬(wàn)平方米路16.降5倉(cāng)萬(wàn)平方米務(wù)5.壟6禁萬(wàn)平方米慧1.棋7畢萬(wàn)平方米罷平均價(jià)格厚460衫0閥元慨540森0絹元?jiǎng)?50術(shù)0蕩元宜640匪0紛元鐘500狗0拍元帆三、南部地區(qū)些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨超激烈短立簽實(shí)力雄厚的開(kāi)拍發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)豆入南城市場(chǎng)，駝使南部住宅品忙質(zhì)提升。太合名、萬(wàn)科、珠江素等知名房地產(chǎn)高大型企業(yè)都南撇城在推出大規(guī)慮模的住宅項(xiàng)目窄，由于這些開(kāi)污發(fā)企業(yè)具有較顏高的開(kāi)發(fā)水平牲和良好的開(kāi)發(fā)崇業(yè)績(jī)，南部地口區(qū)住宅的環(huán)境匹和品質(zhì)將進(jìn)一使步得到提升。慮興濤社區(qū)、星先島嘉園、珠江品駿景、朗琴園祥、世紀(jì)星等項(xiàng)合目都表現(xiàn)出較作高的整體規(guī)劃籍設(shè)計(jì)水平。這閱些項(xiàng)目不僅逐笛步改變著購(gòu)房夜者對(duì)南部住宅訪項(xiàng)目的態(tài)度，右提高南部住宅巷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平萌，同時(shí)也加劇口住宅市場(chǎng)的競(jìng)旨爭(zhēng)。健第三部姑分危犯蹤項(xiàng)目分析穩(wěn)***躁街區(qū)分析：概述歐征椅該地區(qū)是登南部地區(qū)扎的珠舊柄城區(qū)之一，室與南部其他地糞區(qū)比，人口密綁集，市政仿環(huán)境塌較差區(qū)、艇人文素質(zhì)低，麥屬于南城的城害鄉(xiāng)結(jié)合交融地涼區(qū)。市容、衛(wèi)續(xù)生、碰環(huán)境臟、亂、攪差；外地人承進(jìn)京打工者眾幣多，人員混雜花，社會(huì)制安差牢；破舊房屋成根街成片，人均偷收入在北京市真內(nèi)偏低。交通狀況繪該地區(qū)處于南議二環(huán)與南三環(huán)狂之間，困緊鄰規(guī)劃中的逗南中軸路。主捆要交通道路毛有君：嶄永定門(mén)外大街編、馬家堡東路友。永定門(mén)外大鏟街北達(dá)前門(mén)商昂業(yè)圈，經(jīng)木樨炭園至南四環(huán)沿勇線；會(huì)馬家堡東路屋則北至和平門(mén)嚷，南至洋橋。仆另外南二環(huán)的悲陶然亭橋、永努定門(mén)歲與南三環(huán)的木祖樨園、洋橋均裙為南部地區(qū)的另主要交通樞紐貢，交通便利。行區(qū)向域眉內(nèi)公共交通極充度為發(fā)達(dá)，乞有儉6棚6副、緩4狹4蓋、梅1衛(wèi)4點(diǎn)、枯2輝5雹、億5園4膊、辮2意、卻1域7昨、匪34學(xué)1驚、閣32泡4倒、久36熊6圓、仆30重0代、莫32藍(lán)4島多條公交線路資。覽公共交通線路愚起點(diǎn)（南）快終點(diǎn)（北）各6銳6坑路轎馬家堡言前門(mén)斥4狡0粥路寄木樨園沙五路刊1午4謝路揮角門(mén)功后庫(kù)逝2副5墻路于五間樓湯西直門(mén)黨5剛4物路圈海戶囤編北京站械2腎路留海戶囤穴寬街遣1憑7峽路芬前門(mén)魂銅廠線34灰1繪路膀木樨園貞德茂莊勒32行4倒路嘆木樨園全公主墳?zāi)?6號(hào)6芳路扛黃村火車(chē)站軟木樨園摘30梅0潑路臨三環(huán)環(huán)線掠三環(huán)環(huán)線蠟百利寶專(zhuān)線古角門(mén)違西單商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)絨區(qū)域內(nèi)榜缺少大型商業(yè)顏設(shè)施，以批發(fā)蠻零售業(yè)為主：裙商場(chǎng)超市：華擱普超市、萬(wàn)客猜隆、革新西里允商店、西羅園過(guò)百貨商場(chǎng)、稻啟香村教育設(shè)施扇幼兒園：市文賤化局幼兒園、偷群英幼兒園、面西羅園第一幼單兒園販學(xué)校：一一四瞞中學(xué)、八十八埋中學(xué)、西羅園嚇一中、二中、叉育才學(xué)校、洋姐橋職覽厲或業(yè)學(xué)校共5財(cái)、削郵政：北京市延西羅園郵電局辱6玻、捎醫(yī)療：天壇醫(yī)慨院、第一人民翁醫(yī)院、西羅園顧醫(yī)院手7亂、持銀行：工商銀揚(yáng)行、中國(guó)銀行饞、農(nóng)業(yè)銀行、咽建設(shè)銀行蹦8膚、翁娛樂(lè)設(shè)施：陶督然亭公園、信樣華健身俱樂(lè)部屠、亞龍灣俱樂(lè)便部產(chǎn)品介紹魯項(xiàng)目名稱(chēng)：刻***挖二期廉（鐘3異#喬、雪4蘭#振、嚇5偵#策樓）與發(fā)權(quán)太展港大商：吐****頁(yè)集團(tuán)有限責(zé)任旗公司房地產(chǎn)開(kāi)跟發(fā)分公司欺地理位置：位褲于南二環(huán)陶然歡橋謀南缺50查0派米，北接革新腥南路、南接西晉羅園北街忌、富章巴某窯東鄰永外大街城、西鄰馬家堡螞東路。京占地面積：辛2.46睡萬(wàn)平方米升建筑面積：理約遮9攀萬(wàn)平方米遇容碑政積健駱率價(jià)：駛3.7妄小區(qū)規(guī)模玻：奇5艙棟峰1蘿8痕層塔樓哥，爽53行6找套房屋（不贏含謠1洽號(hào)短、槐2易號(hào)樓）。深戶稼鄰另型：二居室、控三居室構(gòu)工程進(jìn)度紐：辮3煎號(hào)樓，基礎(chǔ)版；柱4憲號(hào)樓，內(nèi)外裝徒修縫；及5盜號(hào)樓，封頂裝修標(biāo)準(zhǔn)：賊搶皺值主體結(jié)構(gòu)：全襯現(xiàn)澆混凝土剪從力墻呈伶鋒桐外懸閣術(shù)墻：涂料飾面芒秤溉慮門(mén)昆歉所窗：戶門(mén)為四欲防門(mén)，內(nèi)門(mén)預(yù)四留安裝條件；寶外窗為飄窗觀平景設(shè)計(jì)。賠晴謎挖陽(yáng)投頌喊臺(tái)：鋁合金窗弓甲德鑄廚夠麥絨房：預(yù)留裝修賢面，提供煤氣建灶臺(tái)、灶具及曉相關(guān)設(shè)施。煩侍共退衛(wèi)袖慘生膊伙間：預(yù)留裝修利面，提供抽水淡馬桶一個(gè)。運(yùn)斷囑文電視系統(tǒng)：公獎(jiǎng)共收視系統(tǒng)艙肺破憤供暖系統(tǒng)：燃矩氣鍋爐集中供鋤暖。窩形葵境供氣系統(tǒng)：天博然氣管道入戶嗽咐形獎(jiǎng)供水系統(tǒng)：生遙活供水屑篇從防電某晉肆梯：每臥棟搬2房部富士電梯泛物業(yè)管理：嚇****乳集團(tuán)物業(yè)管理拐公司瓦車(chē)葬摧偏位：數(shù)量乳為奔1雕∶狐2梳；租價(jià)例為潮15否0卷元到/秧個(gè)砌·誘月產(chǎn)品分析易1胸、社區(qū)規(guī)模：腥***傾自身缺少各種陰生活配大設(shè)施鳥(niǎo)，只能借助于脫西羅園生活區(qū)夕內(nèi)的各種設(shè)施愿。優(yōu)2反、建筑形式：瞞***考5鋤棟塔樓中，舟4#凍、迫5#賓樓東西向和北種向房分別外伸趁，使戶戶均有膚直接南向采光阻，充分滿足了移客戶對(duì)朝向?qū)Ω觳晒獾男枨?，輩可以?shí)現(xiàn)戶戶宏朝陽(yáng)。升3斗、戶型面積：斯以二居為主，腥輔以三居。面加積在碰7俘7活—隊(duì)95腹平方米之間屬恥于小戶型設(shè)計(jì)烈，符合區(qū)域客叨戶的承受能力激，尤其是淹3#莊樓一梯撞12爪戶，停7斜8隔—軟83興平方米的二居視室，總房款在使36鄭萬(wàn)疼—州39夸萬(wàn)之間，在本蟻地區(qū)屬于真正擊的小戶型設(shè)計(jì)醫(yī)，從供求角度盟看，有明顯競(jìng)橫爭(zhēng)力。灑4驢、智能化：社附區(qū)智能化是目斬前住宅項(xiàng)目一廣個(gè)重要的配套謹(jǐn)設(shè)施，東***拾在這個(gè)方面有浪明顯不足，與篩周邊相目相比窮缺少門(mén)禁對(duì)講飾系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄子表系統(tǒng)等智能調(diào)化設(shè)施。哨5話、物業(yè)管理：多整個(gè)社區(qū)沒(méi)有寬圍墻處于開(kāi)敞這狀態(tài)，外界人樓員可以隨意進(jìn)亦出社區(qū)，安全改無(wú)法得到保障散。物業(yè)管理除爭(zhēng)了日常的維修綿外形如慮設(shè)，挖不能為住戶提姨供任何服務(wù)。撥啄6亦、車(chē)位：本案綱車(chē)位不百足羞1響：溝2裁，不能滿足住培戶的需求。存四、寄競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析厚項(xiàng)目名稱(chēng)液永合馨園鍬悠勝美地則建予園罪匯達(dá)公寓辮天天家園坐珠江駿景境建筑面積雖1豪．傻9找萬(wàn)剩m顏2捧1井0采萬(wàn)駐m博2趁7咳萬(wàn)細(xì)m未2夢(mèng)6間萬(wàn)損m寧2膀3竊0泊萬(wàn)磚m暫2搶4羊2潛萬(wàn)魄m怎2輕位置泛沙子口東雀沙子口東懲沙子口東亂沙子口東住沙子口西刪木樨園中類(lèi)型極板式衫小高層遮板樓僚塔樓叨3雖棟多層助3朗棟塔樓敬2與棟塔樓辯板式、點(diǎn)式小糕高層奧小高層耽塔樓柴工程進(jìn)度證封頂蝦二期施工薦現(xiàn)房綁現(xiàn)房余主體施工判主體施工底入住時(shí)間大現(xiàn)房貿(mào)一期庸200榨1抄，校6雕現(xiàn)房圍現(xiàn)房沖一期本200秋1坑年底頂一繳期概200維2碑，臥8錯(cuò)戶控型級(jí)(辮m嗎2貼)育一居微70.49萄——泊66.72棗67.6鎖68.22眼71.8小64.77慘64.80慌二居棗102.該7怕—佛127.18爺103.9哨11緒3徹．鮮17惜76.5貼5嬸—?jiǎng)?lì)104.52筆87.4洞3館—鴉97.62麗106.27朋117.68黨97.74截115搞三居姜157.57金127傅146.47區(qū)96.96僅110.82佳128.4福5起—亮134.32鐘153.26拐144.75律110.6荒163棗四居施——償——?jiǎng)t——橡——肅——腳163說(shuō)價(jià)格浙元酒/偶m嚴(yán)2稼起跪3980脫4680述4250背4600候4080網(wǎng)4580籮均綁4880煎5100稼4600革5100師4600鼠5400檢高塘5300桿5800時(shí)5200灌5500姓4900康6000庫(kù)裝修標(biāo)準(zhǔn)講戶內(nèi)斥毛坯悼菜單裝修叼初裝修玻毛坯莊初裝修州初裝修純精裝修識(shí)公共部分自案田欣梢切莊耽會(huì)雷氏鄰駱拼新腳未個(gè)螺規(guī)齡售區(qū)內(nèi)配志套設(shè)施歌——掉——培——漿——款超弟市君,鴨銀吹行粒,贊中小闖學(xué)采,辱會(huì)所等混超膚市偉,伶銀西行設(shè),陰中小理學(xué)干,黑會(huì)所等灑園林景觀咽中心花園東上升式花園使中心花園茶中心花園現(xiàn)四季花園蹦南派水景綱車(chē)位億不鄭足歪1譜：凳2祥1拴：竊0.5愉1農(nóng)：掏2畜待定鞠1伴：絮1彩1傭：曠0.8軍物業(yè)管理費(fèi)診元騎/躺m配2晴·幼月記2半—譜2.3勁1.5體1.孟2養(yǎng)—稅1.5快2.18昆2奔2.5阿智能化滿安清防揀,去門(mén)挖禁前,逮遠(yuǎn)程抄灰表蹦,炊寬帶網(wǎng)妥門(mén)禁倆寬帶網(wǎng)凝安具防哀,歇門(mén)掃禁臉,民曾寬帶網(wǎng)歇安咐防林,挎門(mén)扔禁匯,輛寬帶網(wǎng)憶安痕防墓,翠門(mén)唐禁靜,勇遠(yuǎn)程抄膚表性,諒寬帶網(wǎng)貴安秩防游,斤門(mén)怒禁挺,意遠(yuǎn)程抄塵表希,幟寬帶網(wǎng)輔廣告宣傳景水晶之宅遲上升式花園膚——揉——虧市區(qū)生榜樣圖南派水景社區(qū)規(guī)劃：久所調(diào)查的項(xiàng)目式中一些原有的嫂項(xiàng)目如永合馨尚園、悠勝美地土、建予園、匯肌達(dá)公寓瞇這灑4債個(gè)項(xiàng)目社區(qū)規(guī)阻模都婚在方1享0母萬(wàn)平方米以下癢，主要依托周竟邊現(xiàn)有的生活銷(xiāo)設(shè)施，園林設(shè)楚計(jì)簡(jiǎn)單，綠化謀率低。而珠江魔駿景、天天家籠園這兩新項(xiàng)目些在社區(qū)規(guī)劃方該面具有明顯的播優(yōu)勢(shì)，社區(qū)規(guī)工模滲在樣3勞0荷萬(wàn)平方米以上闖，區(qū)內(nèi)配有多辟種生活設(shè)施，即園林設(shè)計(jì)精心聞，獨(dú)具匠心。樓型：蚊宣點(diǎn)塔樓雖然存在粘著使用率低，漿采光、通風(fēng)效頓果差等弊端，薪但由于城內(nèi)土版地資源有限，某因此所調(diào)查項(xiàng)所目中仍以塔樓料所占的比例最趨大。但開(kāi)發(fā)商漆已經(jīng)注意在降虜?shù)退堑母叨日?，已解決密度曉大的問(wèn)題，如屑天天家園大多翅數(shù)塔樓線在輔1描2角—工1釘3化層左右。戶型面積：恩居室層標(biāo)準(zhǔn)鍬占調(diào)查比例桶標(biāo)準(zhǔn)肅占調(diào)查比例全一居殿7閘0捐平方米以下明29%攤7呼0事平方米以上愈71%帳二居狡9世5警平方米以下聽(tīng)21%估9央5擾平方米以上既79%扎三居辭12假0峰平方米以下負(fù)33%三12奴0睬平方米以上椒67%斜煉陸從上表中的統(tǒng)貝計(jì)結(jié)果可以看揚(yáng)出配，慣9混5陪平方米以下的事二居室改、鳥(niǎo)12煙0漁平方米以下的學(xué)三居室在該地送區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)氏量較小，競(jìng)爭(zhēng)匪壓力輕。工程進(jìn)度：涉珠江駿景、天加天家園兩個(gè)項(xiàng)屑目由于其規(guī)模研大、開(kāi)工時(shí)間惠短，因此存在忌著工期長(zhǎng)的問(wèn)依題，珠江駿景養(yǎng)要遣到燃200嬌5紫年才能完部完引工。而一些小替規(guī)模的項(xiàng)目匯捧達(dá)公寓、永合震馨園、建予園叉則為現(xiàn)房或準(zhǔn)南現(xiàn)房。智能化：蓄所調(diào)查的項(xiàng)目胳全部配有寬帶灘網(wǎng)絡(luò)、門(mén)禁安乎防系統(tǒng)，部分致項(xiàng)目還配有遠(yuǎn)丹程抄表、社區(qū)唐防范系統(tǒng)?？蓹岩?jiàn)智能化社區(qū)鼻是目前住宅市多場(chǎng)的一個(gè)基礎(chǔ)殿條件。廣告宣傳：偉由于地區(qū)內(nèi)在懇售項(xiàng)目的規(guī)模史及開(kāi)發(fā)商實(shí)力粱相差懸殊，因彼此各個(gè)項(xiàng)目市律場(chǎng)策劃能力、遇廣告投入方面旺形成兩級(jí)分化盲。一方面以珠念江駿景、天天丸家園為代表的酷兩個(gè)大規(guī)模項(xiàng)懷目，廣告投入稻量很大，市場(chǎng)侍定位準(zhǔn)確，形膛象宣傳到位，董銷(xiāo)售率不斷上殼長(zhǎng)，甚至帶來(lái)諒購(gòu)房熱潮。據(jù)字不完全統(tǒng)計(jì)，徐今年前四個(gè)月皆?xún)H珠江駿景項(xiàng)弟目的廣告投入躲就在二百萬(wàn)元煙左右。另一方帝面以永合馨園之、建予園為代已表的項(xiàng)目廣告它投入不高，項(xiàng)究目形象不太好精，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)平困平。梳本案與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)華目對(duì)比分析型制1報(bào)、社區(qū)規(guī)模：夫本案屬于中等蜜規(guī)模社區(qū)，社搜區(qū)規(guī)模僅次于沙珠江駿景、天腸天家園兩個(gè)項(xiàng)杜目，在園林設(shè)翠計(jì)方面沒(méi)有特癢點(diǎn)。翠2畫(huà)、地理位置：凳本案位于西羅盤(pán)園社區(qū)中，天狼天家園、珠江刪駿景的以及匯襯達(dá)公寓的地理冶位置和交通情族況都優(yōu)于本案孩。熄3復(fù)、建筑形式：歪永合馨園、悠紙勝美地二期建筆筑形式為板樓鋪，能更好的滿情足人們結(jié)采光師、通風(fēng)的要求獨(dú)，由于其規(guī)模投小，會(huì)迅速被寄市場(chǎng)消化。因韻此建筑形式可眉以說(shuō)是本案的豆優(yōu)勢(shì)之一。女4廈、戶型面積：煎與其它項(xiàng)目相軟比本案戶型面宇積較小，所以叼總房款相對(duì)較梢少，因此有較神強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)序力。吳代5耳、工期：本寄案肅1迎#蛙、伯2正#瘡已經(jīng)入住杰，忽3順#謀、禽4扯#鞋即將入住，目茫前只有脂3#僵樓還在施工，護(hù)社區(qū)已初具規(guī)隊(duì)模，比大型社賭區(qū)在工期具有箱時(shí)間優(yōu)勢(shì)?；罡?兇、智能化：本覆案與周邊項(xiàng)目禍相比缺少智能癥型的安防產(chǎn)品漂以及智能化的脫管理系統(tǒng)，也達(dá)是本案不足之壟處。刑第四衣部沈分任橫瘦市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目定位犯本項(xiàng)目市場(chǎng)定祥位為南二環(huán)成虎熟生活社區(qū)。剪目標(biāo)客戶特征離描述跟為了能更好的焦了解目標(biāo)客戶銀的年齡、職業(yè)渡、收入、購(gòu)買(mǎi)役動(dòng)機(jī)等具體情釣況，我們對(duì)已倦經(jīng)成交晝的膊5習(xí)7壯位客戶進(jìn)行了進(jìn)詳細(xì)的調(diào)查，腥統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)下項(xiàng)表：疊年齡迎構(gòu)成稍3結(jié)0喪歲以下恒3重0載—?jiǎng)?wù)4翠0固歲揮4逗0隨—畏5晨0陰歲暗5杠0鑄歲以上姜比例暫19%辛46%奮26%驚9%濫職業(yè)仔構(gòu)成雪公務(wù)員刻公司或國(guó)企職判員炸小私營(yíng)業(yè)主敞——暢比例壘28%榮47%框25%屋——夢(mèng)付款方式并構(gòu)成嶄一次性付款載銀行按揭歲公積金旁分期付款夏比例停33%肯49%頂14%權(quán)4%膛戶籍初構(gòu)成脖外省市扔北京市錦——耳——體比例母26%警74%顫——毯——摧現(xiàn)居位置希構(gòu)成呈崇文宣武區(qū)傅西城區(qū)傘海淀區(qū)顏遠(yuǎn)郊區(qū)縣淡比例裕51嚇28夫17多4毛購(gòu)房原因恥1閘、改善居住環(huán)艙境菜。同2憑、外省市私營(yíng)妙業(yè)主在京置業(yè)音。俯3謊、拆遷購(gòu)房。障振法根據(jù)以上調(diào)查鵲結(jié)果，結(jié)合本倉(cāng)項(xiàng)目的具體情躍況，本項(xiàng)目的焰目標(biāo)客房基本欄上為個(gè)人購(gòu)房紙，以滿足生活獎(jiǎng)居住為目的。濱具體的情況如饞下：遷A倡、年齡及家庭融成員：谷目標(biāo)客戶的年史齡主要集中陜?cè)诟?裝0倒—繩4疫0郵之間，家庭成疊員鬼在草3歷—叫4世人左右。B、職業(yè)：衣目標(biāo)客戶所從訴事的職業(yè)主要?dú)埛譃槿?lèi)：第敲一類(lèi)是國(guó)家機(jī)蹤關(guān)、事業(yè)單位召的公務(wù)鉆員，主要在公賭安部、醫(yī)院、互教育部門(mén)工作忽。第二類(lèi)是國(guó)少企或公司職員智，從事貿(mào)易、疼科研、財(cái)務(wù)等昆工作。第三類(lèi)憤是小私營(yíng)業(yè)主搶?zhuān)饕谥苓吂b、鞋業(yè)、澤文化用品三個(gè)廁批發(fā)市場(chǎng)從事醫(yī)批發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外。你C鍋、收入情況：雞目標(biāo)客戶通常唇擁有穩(wěn)定的收熟入，但整體收棄入水平不高，魚(yú)一般家庭收入戀在營(yíng)600禍0斧元左右，大多恭數(shù)客戶采用銀劈行貸款這一付現(xiàn)款方式。驕D絞、目標(biāo)客戶的范購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)兔從客戶調(diào)查分餡析來(lái)看，促使杏客戶購(gòu)房的主漫要因素有以下佛幾點(diǎn)：哀項(xiàng)目的位置鄰皆近南二環(huán)，交部通便利。督依靠西羅園大須型成熟社區(qū)，舌周邊生活配套做設(shè)施比較齊全走。稿戶型設(shè)計(jì)合理獨(dú)，面積適中。牢價(jià)格合理，總生房款可以接受廈。挺E犬、客戶群體現(xiàn)默居住位置：宿主要以馬家堡話東路、沙子口丈為核心，向整宰個(gè)崇文區(qū)幅射號(hào)。附帶宣武區(qū)憤、西城區(qū)、海惹淀區(qū)。底第五孩部迎分段挺限銷(xiāo)售策略鴨總體銷(xiāo)售策略扇：進(jìn)一步促凱銷(xiāo)榮4緩#候樓剩余房屋、定主巷推示3煉#祥樓。罩4替#宇樓銷(xiāo)售策略駛4屬#顯號(hào)樓目前銷(xiāo)售題平淡，為表現(xiàn)錯(cuò)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況抖良好，進(jìn)一步裁促使觀望客戶代成交，可將平笛均價(jià)格每平方塊米上肢漲扔3回0主元。價(jià)格上調(diào)鉤時(shí)機(jī)母在洽4易#己樓的外裝修結(jié)追束后，同時(shí)將亦銷(xiāo)控全部打開(kāi)頂。次二昆、路3病#船樓推廣策略宏3更#停樓在括200套1嶺年有7廟月車(chē)2爸2蔽日姐左右開(kāi)始內(nèi)部劉排號(hào)保留優(yōu)先療購(gòu)買(mǎi)權(quán)，通過(guò)衛(wèi)一個(gè)月的積累酷，當(dāng)客戶達(dá)到雖總套數(shù)蜜的吵50練%恨時(shí)開(kāi)盤(pán)（否則旱另選開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)冒），形成旺銷(xiāo)哈的局面引起市朵場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)從治而促進(jìn)下步的燥銷(xiāo)售。僻時(shí)間章階段糠具體內(nèi)容條200簡(jiǎn)1怒年配6柜—尿7蘇月截2咸2陷日拾準(zhǔn)備階段愁測(cè)算面積；制番定價(jià)格詠；挪V醒I私系統(tǒng)的修改包雅括讓?zhuān)罕鵏OG勉O默的修改、樓書(shū)艙、宣傳資料的眨制作、售樓處枝及現(xiàn)在的重新披包裝。探200粥1敵年渡7敘月順2就2食日陳—茄8注月季2忌2薪日樣內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期轟累計(jì)銷(xiāo)雹售哪30%券200腿1遞年撲8通月仁2雕2業(yè)日攤開(kāi)盤(pán)虛第八屆中國(guó)北麻京房地產(chǎn)交易撐展銷(xiāo)會(huì)費(fèi)同時(shí)舉辦開(kāi)盤(pán)么活動(dòng)燈200汽1購(gòu)年宜9瀉月胃開(kāi)盤(pán)期番累計(jì)銷(xiāo)邁售察40%握200纖1詳年苗1漠0邁—刑1贊1胞月汁強(qiáng)銷(xiāo)期屬累計(jì)銷(xiāo)悶售市70%羽200燦1種年遇月令1給2挪月遮—跡200偏1豆年識(shí)6謙月參持銷(xiāo)期靈累計(jì)銷(xiāo)層售頂90%邁三感、枯5腹#貝的銷(xiāo)售策略利5鵝#下樓的開(kāi)盤(pán)時(shí)間袖選尋在漆4躺#添樓入住日港期裕——燦200掠1嚇年較1冤1鮮月東1朽5果日工。豬第六艇部途分兇黎疏廣告策略益通過(guò)對(duì)該地區(qū)鼠在售項(xiàng)目的廣委告統(tǒng)計(jì)分析發(fā)冊(cè)現(xiàn)，除珠江駿靈景、天天家園隆兩個(gè)大型項(xiàng)目虛的廣告投入量騎較大，具有全施面的市場(chǎng)策劃緩，有效的樹(shù)立嶄了良好的品牌毀形象和市場(chǎng)知確名度。而項(xiàng)目圍周邊項(xiàng)目如：侮永合馨園、建蘭予園、悠勝美豈地等，廣告投案入量非常小，榴而且這些都沒(méi)畫(huà)有進(jìn)行較全面東的市場(chǎng)策劃。賞因此為我們項(xiàng)宣目的宣傳推廣待和廣告形象宣橫傳提供了良好殲的市場(chǎng)環(huán)境和綢機(jī)遇。啟一、廣告目標(biāo)氧：銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)嫌通過(guò)廣告活動(dòng)她來(lái)開(kāi)拓和贏得利市場(chǎng)，提高樓俊盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，驅(qū)完成銷(xiāo)售目標(biāo)幣。品牌樹(shù)立目標(biāo)島通過(guò)一系列廣乏告活動(dòng)樹(shù)立項(xiàng)單目良好的品牌屠使項(xiàng)目在推廣氏的目標(biāo)市場(chǎng)上漁形象鮮明，增妄加目標(biāo)市場(chǎng)客導(dǎo)戶對(duì)項(xiàng)目的好昆感企業(yè)形象目標(biāo)艷樹(shù)立良好的品劍牌，擴(kuò)大一商耕集團(tuán)的社會(huì)知僅名度。廣告定位匯針對(duì)目標(biāo)客戶陰，圍繞成熟社員區(qū)內(nèi)的小戶型稿展開(kāi)廣告宣傳背。三、廣告訴求果通過(guò)對(duì)暖***從項(xiàng)目定位與目輕標(biāo)客戶的具體團(tuán)分析，對(duì)其它浮類(lèi)似項(xiàng)目的比有較對(duì)照，得出搏符合本項(xiàng)目的蜜市場(chǎng)定位，迎丈合目標(biāo)客戶的太以下幾點(diǎn)廣告辦訴求：炮1蘿、項(xiàng)目所處地終理位置鄰近南或二環(huán)，項(xiàng)目周君邊有多條公共絮線路，交通方燒便。云2嶄、地處西羅園層成熟社區(qū)，周丈邊各種生活服哄務(wù)設(shè)施比較齊頭全。林3此、面積小、價(jià)號(hào)格合理，總房金款較低，中等銳收入家庭即可火承受。礦學(xué)4濱、項(xiàng)目的一期旨已經(jīng)入住，二異期工程已經(jīng)封放頂，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)記售，無(wú)購(gòu)置期晴房風(fēng)險(xiǎn)。店5弊、長(zhǎng)城寬帶網(wǎng)名提昌供懷1譽(yù)0仙兆入戶帶寬網(wǎng)月絡(luò)系統(tǒng)。令6停、開(kāi)發(fā)商為國(guó)肚有大型企業(yè)，貝實(shí)力雄厚，社把會(huì)信譽(yù)良好，形房屋的質(zhì)量可第以得到保證。廣告實(shí)施計(jì)劃銅1攔、報(bào)紙廣告：示報(bào)紙是廣泛的條大眾媒體之一拌，報(bào)紙廣告具遺有覆蓋面廣，歌持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，評(píng)信息明確等優(yōu)猜點(diǎn)，是房地產(chǎn)憶進(jìn)行廣告宣傳狼的主要手段。聽(tīng)①曠報(bào)紙廣告媒體旦選擇：寬通過(guò)對(duì)北京市漢各大體媒調(diào)查渾研究，針對(duì)目騾標(biāo)客戶的喜愛(ài)笛，將廣告宣傳起的主要媒體定門(mén)為北京晚報(bào)，咽選擇其星期四頃的樓市周刊；飛輔助媒體定為封北京晨報(bào)，選地?fù)衿湫瞧谌臐硺鞘兄芸Ｋ{(lán)②旨報(bào)紙廣告投放儀階段提根據(jù)本案的銷(xiāo)弓售策略及項(xiàng)目石的工程進(jìn)度，示將廣告投放分它為五個(gè)階段：鉆第一階段：指4#此樓強(qiáng)銷(xiāo)期通時(shí)間：用2001羞年艘6割月集—斜—扁7促月中旬也目的：配合廚4#田樓價(jià)格提升，擊宣傳項(xiàng)目形象蟲(chóng)。惑第二階段：或4#予樓持銷(xiāo)期、甲3連#蜘樓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期小時(shí)間：煩2001投年壽7饑月中旬求—?jiǎng)潯?婚月底港目的：宣傳描3#獅樓精典小戶型響為開(kāi)盤(pán)積累客克戶。隆第三階段：賠3#姿樓開(kāi)盤(pán)期赴時(shí)間：靈2001寇年湊9陽(yáng)月貞目的：保持內(nèi)禾部認(rèn)購(gòu)期的熱可銷(xiāo)局面，使仙3#支樓的小戶型得餃到市場(chǎng)的廣泛艱認(rèn)知。寬第四階段：喉3#啄樓持銷(xiāo)期、旗5#渴樓開(kāi)盤(pán)期丘時(shí)間：躁2001混年留10敏月卸—淺—控11編月戒目的：通過(guò)前途段告知，采將抹3鐘#逗樓銷(xiāo)售推向高苦潮。利愁用哈4扛#修樓入住時(shí)機(jī)，踢適時(shí)的炊將架5朗#墊樓開(kāi)盤(pán)推出?？涞谖咫A段：持勺銷(xiāo)期岔時(shí)間：凈2001灣年繳12王月累—聯(lián)—社2002旬年食3西月職目的：消削化魂4霜#腎樓忌、山3鳥(niǎo)#罵樓余房③投放按排飽投放階段沾媒體名稱(chēng)漫次數(shù)（次）傳版面聰?shù)谝浑A襲段洞6-7狹北京晚報(bào)鷹3古通欄稻第二階清段珍7-8緊北京晚報(bào)誓2希通欄班1捆半版耐第三階勻段世9乞北京晚報(bào)、晨鎮(zhèn)報(bào)菊2憐1/4伶版次3爹半版慎第四階桶段搞10-11處北京晚報(bào)群4崇1/4星版梅4壟半版慮第五階紋段職12-3壇北京晚報(bào)、晨溝報(bào)姜12槐通欄的④丹軟性新聞報(bào)道齒：如工程進(jìn)度井、開(kāi)盤(pán)、入住破、熱銷(xiāo)等記者對(duì)報(bào)道性文章帆2榨、房地產(chǎn)展銷(xiāo)矩會(huì)：房地產(chǎn)展秧銷(xiāo)會(huì)：展會(huì)期順間購(gòu)買(mǎi)群體相啄對(duì)集中，購(gòu)房冷者與開(kāi)發(fā)商直朝接面對(duì)，便于阿雙方的溝通、濁了解、信任以旬及各種信息的扯溝通。嫂展位的設(shè)計(jì)與躲搭建燥倘洪參加房地產(chǎn)展草銷(xiāo)會(huì)展位的數(shù)緞量竿為刻4曠個(gè)，位置選取釋在次要場(chǎng)館的賤顯耀位置。展覺(jué)位的設(shè)計(jì)風(fēng)格叉應(yīng)與廣告、樓擁書(shū)的風(fēng)格保持率一致，力求最欺大限度的利用凈展位的空間與膛面積，合理的米進(jìn)行功能分區(qū)晉，盡可能的同桿時(shí)滿足接持客炕戶、洽談成交批的二大需求，盤(pán)并開(kāi)通開(kāi)房班請(qǐng)車(chē)，便于客戶餐實(shí)地看房，促爸使成交?？藿ㄗh參加房地斯產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)丸時(shí)間街名稱(chēng)夸地點(diǎn)陰展位數(shù)量圍2001盲年經(jīng)8灣月串2帳2勤—脊2女6真日疤第八屆中國(guó)北式京房地產(chǎn)交易塑展示會(huì)頂國(guó)貿(mào)中心診2流（個(gè)）斑2001眨年伶1蜂0顆月赤6催日峽—愧1構(gòu)0會(huì)日曲北京市招商引經(jīng)資房地產(chǎn)交易釘會(huì)描國(guó)貿(mào)中心庫(kù)4趙（個(gè)）父200隊(duì)2愉年介4激月訴200凍1涼年北京春季房漲地產(chǎn)展示交易隔會(huì)主國(guó)貿(mào)中心設(shè)2輝（個(gè)）檢200芬2盈年毅9業(yè)月購(gòu)200紋1澇年北京秋季房激地產(chǎn)展示交易娘會(huì)冊(cè)國(guó)貿(mào)中心柴2頸（個(gè)）產(chǎn)品形象包裝玻LOG等O店的修改。群由于令***與標(biāo)志設(shè)計(jì)時(shí)間厲較早，風(fēng)格已虹經(jīng)不能迎合目念前市場(chǎng)的流行突趨勢(shì)，在不改大變?cè)嫌蟹薒OG贏O餓整體形象下，蟲(chóng)采用多色彩組烘合的形式，成把層LOG膜O光的冷色調(diào)、框妨架感換成暖色徐調(diào)、柔和感，僻營(yíng)造多彩生活游的氛圍。腎重新設(shè)計(jì)制作缸宣傳資料在聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司施重新制作效果派圖。邊①筑從新設(shè)計(jì)制作統(tǒng)效果煉圖版—汗—脂整體社區(qū)、中胳庭花園、休閑塊人群等生活場(chǎng)匯景圖。愁②蒙園林景觀的細(xì)想部效果針圖緊—授—污休閑長(zhǎng)廊、花積池等景觀。，跪并為景觀歸納子名稱(chēng)。哨③物***姐現(xiàn)有的宣傳資農(nóng)料在內(nèi)容上項(xiàng)碼目的賣(mài)點(diǎn)不突氣出，印刷粗糙筍，選用揮12亮8飛克暮的無(wú)光銅紙檔導(dǎo)次低，規(guī)格小喇，這些無(wú)形之射中都降低了項(xiàng)擱目本身的檔次免，個(gè)別文字有映疏漏之處。因裹此建議從新設(shè)雨計(jì)和制作，使鋒之在形式、檔拆次上與周邊競(jìng)地爭(zhēng)項(xiàng)目形成鮮魚(yú)明的對(duì)比，進(jìn)揮而提升項(xiàng)目在透客戶心目中的般地位。3、廣告路牌來(lái)在馬家堡東路惹、永外大街、看西羅園路等通勝往疾***娛的幾條主要交怎通道路上設(shè)置束廣告路牌，既勁可以起到廣告沸宣傳的作用，街同時(shí)具有引導(dǎo)咸客戶的功效?，F(xiàn)場(chǎng)的包裝釘***園所處的位置周謠邊整體環(huán)境差述，所以必須加留強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)部江環(huán)境的包裝，蠶使客戶進(jìn)入小概區(qū)內(nèi)有煥然一律新的感覺(jué)。園①怪一期與二期之商間設(shè)立文化墻莫，營(yíng)造成熟社插區(qū)的感覺(jué)，堅(jiān)驟定購(gòu)房者在此堡購(gòu)房的決心。圈②搏社區(qū)的綠化問(wèn)欠題一直是阻礙橋本案銷(xiāo)售的主亡要原因，應(yīng)盡落快拆除西羅園成街紅線至西邊晚的圍墻，改成沒(méi)通透的鐵藝圍藏欄，目前的工外程進(jìn)度已經(jīng)具棒備了部分地方殲做綠化的條件徐，建議豪在贏1楚#閣、夫2鄉(xiāng)#居樓、售樓處周棄圍做大面積的強(qiáng)綠化。彈③功社區(qū)內(nèi)懸掛一劫些掛旗，標(biāo)語(yǔ)晴為參“北***儉歡迎您象，涼×羨×羞物業(yè)管理公斬司鞏”桃。給客戶留下擺親切的感覺(jué)。恥④工工地北面的圍澡墻重新噴刷，折做形象宣傳。喝⑤留4燦#炸樓樓體南面懸肝掛同PO幻P務(wù)條幅，彌補(bǔ)戶乞外引導(dǎo)系統(tǒng)的亂不足。盡⑥曾看房通道處的盒門(mén)重新粉刷。捕⑦鹽工地施工材料鐮擺放整齊。粗⑧塑4宋#延樓抓4爭(zhēng)層電梯旁擺放濫綠色植物，墻珍面懸掛圖框。諒售樓處的重新眼包裝命①疼適當(dāng)增加售樓雙處的光線強(qiáng)度軍。緊②盼在售樓大廳西框墻做大幅效果互圖，社區(qū)規(guī)劃絞圖。衡③帝制作一些創(chuàng)意謊畫(huà)掛在現(xiàn)有展匙板內(nèi)。乞④冠東墻掛一幅可圣以表現(xiàn)溫馨家歸庭的效果圖。散⑤魄窗幔的制作。人員包裝喘售樓處人員統(tǒng)求一購(gòu)置工作服呀裝輕社區(qū)保安現(xiàn)有歸的服裝陳舊，蝦且穿戴不整齊固，改換成西式呼淡綠色服裝，奶對(duì)看房客戶，膛來(lái)訪車(chē)輛敬禮衫，體現(xiàn)物業(yè)管棕理的保安措施鋤嚴(yán)謹(jǐn)有節(jié)，對(duì)揀社區(qū)的整體形拖象各物業(yè)形象儉的提高大有幫浸助。吧銷(xiāo)售促進(jìn)出活益動(dòng)員菜1否、活動(dòng)按排立①句開(kāi)展暑期蜘***蔑社區(qū)兒童繪畫(huà)筋比賽，獲獎(jiǎng)作零品將噴在一期店北側(cè)圍墻，并斜發(fā)放獎(jiǎng)品。慰②忘到拆遷在講解債購(gòu)房知識(shí)。劃組沾織兔3經(jīng)#柱樓開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)活膝動(dòng)。戀組火織景4芽#呆入住慶典活動(dòng)允。2、促銷(xiāo)辦法唯①?gòu)R待河4掠#確樓漲價(jià)后，開(kāi)河展狠“嚼購(gòu)房送禮活兄動(dòng)勒”隆，即：截止?jié)M于燭200三1侮年仿6享月夏3耐前購(gòu)攀買(mǎi)安4膽#以樓者，可獲開(kāi)基發(fā)商贈(zèng)送的價(jià)斤值溪100府0光元左右的禮堆品幅1掀份。弦寇目的：穩(wěn)定漲詳價(jià)后的銷(xiāo)售局況面，緩解因漲維價(jià)而使客戶增談加的購(gòu)房壓力荒。挖②飄取別4皮#亮樓編A潤(rùn)、藥B俱兩種戶型藏各蜘5歪套，依據(jù)這兩罩種戶型的各自冷均價(jià)，不分樓姜層，對(duì)外銷(xiāo)售偶。同時(shí)嚴(yán)格控蕩制銷(xiāo)空，自低樂(lè)層順序銷(xiāo)售。蘇③稱(chēng)靈活的付款方顛式：購(gòu)流買(mǎi)佛4獅#羞樓的按揭客戶裙首祖付倍10梳%撈，便可簽約，兔余配款紡10藥%位在入住前付清魔。扣持亮目的：最大限賴(lài)度的、盡快的休圈定客戶，擴(kuò)史大客戶范圍。抬④酬開(kāi)展棚：慰“卸1居帶焰1稀”誠(chéng)活動(dòng)，即：已杰購(gòu)房客戶帶來(lái)聰?shù)男驴蛻?，嚇或?jì)2文次購(gòu)房客戶，赴減免其一年的瞇物業(yè)管理費(fèi)。榨但格目的：增加本蝶案銷(xiāo)售渠道。愁利用雙休日塞到蛾SOG三O安百貨和崇文門(mén)訊新世界商場(chǎng)租畫(huà)用場(chǎng)地進(jìn)行促甲銷(xiāo)宣傳。桐購(gòu)買(mǎi)一期現(xiàn)房晴贈(zèng)送全部精裝兆修。吊第七部鉛分茅猾嘩銷(xiāo)售管理裙銷(xiāo)售管理體制捧是對(duì)銷(xiāo)售人員滑和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的孤管理和監(jiān)控，麥通過(guò)管理制度陵來(lái)要求銷(xiāo)售人費(fèi)員的工作內(nèi)容互，提高銷(xiāo)售環(huán)杰節(jié)的效率。土一、銷(xiāo)售人員后的要求療1她、遵紀(jì)守法，謎嚴(yán)守機(jī)密，服制從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從糞指揮。染榆2直、工作努力，凱認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)什，以高度的責(zé)閥任感對(duì)待工作估。困女3串、以主人翁的南態(tài)度關(guān)心銷(xiāo)售反體的經(jīng)營(yíng)管理谷，愛(ài)護(hù)公物。穩(wěn)鞭4做、同事間團(tuán)結(jié)壯協(xié)作，平等待席人，不得挑撥扇是非，影響工譜作秩序。轉(zhuǎn)線5食、待客熱情，浪言語(yǔ)和氣，謙患虛謹(jǐn)慎，舉止索穩(wěn)重，竭誠(chéng)為日客戶服務(wù)?？缍?、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)灣的管理和監(jiān)控（一）考勤畏箏呆銷(xiāo)售體上下班證時(shí)間：張?jiān)缰?陳：逐00-1怪7跡：龍00垂鬼濱如在廣告期：細(xì)值班人員下班牌時(shí)間延冰至窯2脆0閑：修00筒屑1曠、考勤制度由言銷(xiāo)售體主管負(fù)替責(zé)，主管需定煙期向經(jīng)理上報(bào)涂考勤表。薯飽2輛、銷(xiāo)售體員工彎有事外出，需慎向主管請(qǐng)示，藍(lán)經(jīng)批準(zhǔn)，方可膚離開(kāi)。孤灣3漂、加班制度：將慎A膏、銷(xiāo)售體員工雨每周享羅有悠1撕個(gè)休息日。蘿思B蹤、制班、分組靠由銷(xiāo)售體主管寇安排，并制定姑排班表。挖（二）客戶登蠢記脹碧1卸、客戶登記：除業(yè)務(wù)員應(yīng)根據(jù)孔接待客戶的情規(guī)況，詳細(xì)填寫(xiě)濤來(lái)電來(lái)訪登記霧表、客戶處理建單，并于每周胞末遞交銷(xiāo)售體直主管。銀2秋、銷(xiāo)售流程：騙業(yè)務(wù)員應(yīng)嚴(yán)格串遵守銷(xiāo)售體制婆訂的銷(xiāo)售流程銜，完成接聽(tīng)電木話、接待客戶邪、追蹤客戶、并簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、鋼簽署合同、督忽促客戶按照合賣(mài)同交付房款手傅續(xù)，對(duì)客戶的悄每次接觸都要腹詳作筆記。簽景訂認(rèn)購(gòu)書(shū)須經(jīng)箱主管、經(jīng)理審摘核、批準(zhǔn)。嫁（三）客戶接勤待甘晝1簡(jiǎn)、接聽(tīng)電話：物業(yè)務(wù)員按順序去接聽(tīng)電話（順謹(jǐn)序由經(jīng)理事先殺排定）。照后2簡(jiǎn)、接待客戶：議與接聽(tīng)電話順米序安排相反。即灰3此、前臺(tái)接待區(qū)改設(shè)兩名業(yè)務(wù)員楚接待來(lái)訪客戶膠，設(shè)一名業(yè)務(wù)嬌員接聽(tīng)電話。翼其余業(yè)務(wù)員在祖休息室等待輪駝?chuàng)Q?？蛻舻拇_認(rèn)均梢1彈、業(yè)務(wù)員接聽(tīng)沖電話或接待客逐戶后應(yīng)認(rèn)真填佛寫(xiě)客戶各種登女記表，接待客哭戶前要詢(xún)問(wèn)客忘戶休：梁“訓(xùn)您好！歡迎您與到參***痰，您是來(lái)看房川嗎？您曾與哪均位業(yè)務(wù)員聯(lián)系工過(guò)嗎狼？富”素如其已經(jīng)與其皆他業(yè)務(wù)員聯(lián)系券過(guò)，應(yīng)及時(shí)通托知該業(yè)務(wù)員前襲來(lái)接待，如該哈業(yè)務(wù)員不在，尋應(yīng)通知該業(yè)務(wù)位員公司的其他狠同事來(lái)接待。備2雹、客戶的確認(rèn)揪，均以第一次符接聽(tīng)電話，接潑待客戶時(shí)登記