房地產(chǎn)市場報告 - 7月全國二手房市場月報 -7月重點城市二手房市場形勢及展望

~~7月重點城市二手房市場形勢及展望7月重點城市二手房市場形勢及展望2020/07/2020/07/317月市場冷熱不均8月7月市場冷熱不均8月預(yù)計趨同回落核心結(jié)論：1.7月重點18城二手住宅成交量環(huán)比小幅增加7.5%，1-7月成交量累計同比降幅繼續(xù)收窄至2.8%，疫情并未減少真實的購房需求，僅僅改變了需求釋放的節(jié)奏。2.區(qū)域市場分化特征明顯，環(huán)京與環(huán)滬城市圈已度過疫情后的積壓需求快速釋放期，呈現(xiàn)出市場自然回歸的趨勢。而中西部城市群部分城市二手房市場仍延續(xù)升溫態(tài)勢，7月成交量繼續(xù)增長，并突破2019年以來月度成交最高水平。3.7月各地密集調(diào)控，房地產(chǎn)工作座談會再次強調(diào)“房住不炒”，預(yù)計8月成交量環(huán)比穩(wěn)中有落，同比仍保持正增長，在近期的各種調(diào)控加壓下，核心城市房地產(chǎn)市場快速升溫的動力減弱，下半年市場會逐步“退燒”。一、7月二手房成交量小幅增長，城市表現(xiàn)分化7月重點18城鏈家重點18城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。鏈家二手房成交總量在6月環(huán)比下滑20%的基礎(chǔ)上增長7.5%。7月成交同比增長37.5%。前7月成交量較去年同期減少2.8鏈家重點18城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。圖：重點18城鏈家二手房實時成交總量走勢數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院7月購房金融環(huán)境繼續(xù)小幅改善。7月貝殼重點城市實際貸款利率繼續(xù)下滑，房貸放款周期繼續(xù)縮短。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月34城市平均主流首套房貸利率為5.26%，比上月下降4個基點；二套利率5.55%，比上月下降9個基點；34城房貸平均放款周期繼續(xù)縮短至36天，較年初縮短20天。圖：貝殼34城房貸利率指數(shù)貝殼3貝殼34城房貸利率指數(shù)方法說明：以貝殼實際操作的商業(yè)房貸成交數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，選取各城市每月放款利率最集中的點位作為該城市的主流房貸利率，區(qū)分首套及二套。以2019年1月為基期，各城市等權(quán)平均值作為當期值編制指數(shù)。數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院圖：貝殼34城房貸平均放款周期（天）房貸放款周期：指簽訂貸款合同到最終放款的天數(shù)。房貸放款周期：指簽訂貸款合同到最終放款的天數(shù)。數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院從近幾月市場走勢看，城市圈之間表現(xiàn)分化。環(huán)京與環(huán)滬城市圈成交量已走過疫后需求快速釋放期，成交量普遍在4月或5月觸頂后呈回落態(tài)勢。中西部城市圈內(nèi)城市市場分化，如武漢市場仍保持向上趨勢，7月成交環(huán)比增3%，成交量是2019年以來最高。重慶及合肥成交呈回落趨勢。圖：三大城市圈代表城市鏈家二手房成交量走勢（以2019年1月為基期）數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院成交價格方面，7月重點城市中12城價格環(huán)比上漲，6城環(huán)比下跌。上漲的城市漲幅普遍在3%以下。廣州均價環(huán)比上漲4.1%，漲幅居18城前列，均價上漲有其結(jié)構(gòu)性因素，7月高單價的白云區(qū)成交占比環(huán)比上升2個百分點。均價下跌的城市中，大連與北京學區(qū)需求萎縮，價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。如北京7月西城成交量較5-6月大幅回落的結(jié)構(gòu)性影響導(dǎo)致全市成交均價環(huán)比下跌3.1%，剔除結(jié)構(gòu)性因素后價格水平基本保持平穩(wěn)。圖：重點18城貝殼二手房成交均價環(huán)比走勢數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院二、預(yù)計8月成交量環(huán)比下滑，同比仍保持正增長調(diào)控堅持“房住不炒”，“哪里熱就調(diào)哪里”。7月24日韓正副總理主持召開房地產(chǎn)工作座談會，再次強調(diào)堅持“房住不炒”、與“三穩(wěn)”目標，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。表明中央政府對于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、引導(dǎo)住房市場回歸居住屬性的決心。7月5城明顯收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策、十二部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，體現(xiàn)了“地方主體責任”下未來房價波動較大的城市調(diào)控力度會進一步收緊，遏制不合理的炒房行為。疫情及經(jīng)濟增長的壓力沒有也不會改變“房住不炒”的政策基調(diào)，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策依然保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。表：7月房地產(chǎn)相關(guān)政策與會議時間區(qū)域政策/會議7月2日杭州限購收緊，人才購房后限售5年，一戶家庭同時只能參與一個新房項目意向登記7月6日寧波限購范圍擴大，同時加強貸款審核等7月15日深圳落戶滿3年且社保滿36個月可購房等7月15日東莞定期發(fā)布網(wǎng)簽價，提高房價透明度7月23日南京優(yōu)先保障本市無房家庭，限購政策收緊7月24日全國韓正副總理主持召開房地產(chǎn)工作座談會，再次強調(diào)堅持“房住不炒”、與“三穩(wěn)”目標7月25日東莞十二部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》7月29日深圳715調(diào)控細則出臺，修正并繼續(xù)堵漏資料來源：貝殼研究院整理貨幣政策走向克制。7月1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，貸款利率繼續(xù)維持不變，符合適時適度的原則，央行加強對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的檢查力度。業(yè)主開始預(yù)期回落。從業(yè)主預(yù)期看，7月重點城市中過半數(shù)的城市業(yè)主漲價占比下降，監(jiān)測的重點城市總體漲價占比低于20%，業(yè)主漲價占比均小于40%，可見目前業(yè)主端的市場預(yù)期依舊不強。圖：鏈家重點城市二手房調(diào)價中漲價占比走勢數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院綜上，在年度市場季節(jié)性變化與房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重影響下，預(yù)計8月成交量環(huán)比會出現(xiàn)下降，但市場依舊會保持在一個相對高的交易量級，在近期的各種調(diào)控加壓下，核心城市房地產(chǎn)市場快速升溫的動力減弱，下半年市場會逐步“退燒”。作者：XXXXXXXXX免責聲明：作者：XXXXXXXXX免責聲明：本文所載信息為研究