集團(tuán)-項目公司業(yè)務(wù)管理職能分工和權(quán)限分配

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XX集團(tuán)—項目公司業(yè)務(wù)管理職能分工和權(quán)限、責(zé)任分配,,,,,,,,,,,,

,（根據(jù)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程）,,,,,,,,,,,

序號,任務(wù)等級,,關(guān)鍵節(jié)點,成果要求,工作編碼WBS,,,,工作任務(wù)內(nèi)容,主要責(zé)任部門分工,,

,,,,,,,,,,集團(tuán)總部,項目公司,外部協(xié)作單位

1,一級,,,,1,,,,土地拓展,集團(tuán)投資發(fā)展中心,,

2,,二級,,階段成果,,1.1,,,土地階段投資分析成果,集團(tuán)投資發(fā)展中心,,

3,,,,,,,1.1.1,,市場調(diào)研,集團(tuán)投資發(fā)展中心,,

4,,,,,,,1.1.2,,項目定位及產(chǎn)品規(guī)劃,集團(tuán)投資發(fā)展中心,,

5,,,,,,,1.1.3,,商業(yè)部分經(jīng)營定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃,集團(tuán)投資發(fā)展中心,,

6,,,,,,,1.1.4,,項目投資收益測算,集團(tuán)投資發(fā)展中心,,

7,,,,階段成果1,,,1.1.5,,1、《概念設(shè)計方案圖》,集團(tuán)項目管理中心,,

8,,,,階段成果2,,,1.1.6,,2、《項目可行性分析報告》,集團(tuán)投資發(fā)展中心,,

9,,,,,,,1.1.7,,PMO會議審核及論證,PMO（開發(fā)項目管理專題辦公會議）,,

10,,,關(guān)鍵節(jié)點1,,,,1.1.8,,1、國貿(mào)集團(tuán)董事長、總裁審批通過,集團(tuán)投資發(fā)展中心,,

11,,二級,,,,1.2,,,取得土地中標(biāo)通知書,集團(tuán)投資發(fā)展中心,,

12,,二級,,,,1.3,,,項目公司注冊及開發(fā)資質(zhì)辦理,集團(tuán)行政管理中心,,

13,,二級,關(guān)鍵節(jié)點2,,,1.4,,,2、簽訂土地出讓合同,,項目公司,

14,,二級,,,,1.5,,,辦理國土使用權(quán)證,,項目公司,

15,,,,,,,1.5.1,,資料準(zhǔn)備,,項目公司,

16,,,,,,,1.5.2,,土地證辦理申請表,,項目公司,

17,,,,,,,1.5.3,,國土使用權(quán)證審批,,項目公司,

18,,二級,,,,1.6,,,取得國土使用權(quán)證,,項目公司,

19,,二級,,,,1.7,,,交地,,項目公司,

20,,二級,,,,1.8,,,可行性研究報告編制,,項目公司,

21,,二級,,,,1.9,,,可行性研究報告審批,,項目公司,

22,,二級,,,,1.10,,,項目立項,,項目公司,

23,,二級,,,,1.11,,,現(xiàn)狀地形圖測量、勘測定界圖測繪,,項目公司,

24,,二級,,,,1.12,,,辦理建管證,,項目公司,

25,,二級,,,,1.13,,,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,,項目公司,

26,,,,,,,1.13.1,,取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,,項目公司,

27,一級,,,,2,,,,項目啟動,,項目公司,

28,,二級,,,,2.1,,,構(gòu)建項目團(tuán)隊,PMO（開發(fā)項目管理專題辦公會議）,,

29,,,,,,,2.1.1,,建立項目部組織架構(gòu),,項目公司總經(jīng)理,

30,,,,,,,2.1.2,,建立項目管理手冊,,項目公司總經(jīng)理,

31,,,,,,,2.1.3,,團(tuán)隊培訓(xùn),,項目公司全體,

32,,二級,,階段成果,,2.2,,,項目啟動階段成果,,項目公司,

33,,,,階段成果3,,,2.2.1,,3、《項目定位報告》,集團(tuán)營銷策劃中心,,

34,,,,,,,,2.2.1.1,"規(guī)劃方案,規(guī)劃指標(biāo)",集團(tuán)項目管理中心集團(tuán)投資發(fā)展中心,,專業(yè)商業(yè)策劃公司

35,,,,,,,,2.2.1.2,產(chǎn)品需求和建議,集團(tuán)營銷策劃中心集團(tuán)招商運營中心,,

36,,,,,,,,2.2.1.3,商業(yè)、公寓、寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn),,項目公司,

37,,,,階段成果4,,,2.2.2,,4、《商業(yè)策劃報告》,,,專業(yè)商業(yè)策劃公司

38,,,,階段成果5,,,2.2.3,,5、《可售物業(yè)規(guī)劃報告》,,項目公司,

39,,,,階段成果6,,,2.2.4,,6、《項目一級控制性進(jìn)度計劃》,集團(tuán)項目管理中心,,

40,,,,階段成果7,,,2.2.5,,7、《項目二級操作性進(jìn)度計劃》,,項目公司,

41,,,,階段成果8,,,2.2.6,,8、《目標(biāo)成本預(yù)設(shè)》,集團(tuán)項目管理中心,,

42,,,,,,,,2.2.6.1,成本控制預(yù)案,集團(tuán)項目管理中心,,

43,,,,階段成果9,,,2.2.7,,9、《方案設(shè)計任務(wù)書》,集團(tuán)項目管理中心,,

44,,,,,,,,2.2.7.1,召開項目啟動會,PMO（開發(fā)項目管理專題辦公會議）,,

45,,,關(guān)鍵節(jié)點3,,,,,2.2.7.1.1,3、《項目實施工作計劃報告》提交國貿(mào)集團(tuán)總裁審批,,項目公司總經(jīng)理,

46,一級,,,,3,,,,規(guī)劃設(shè)計,集團(tuán)項目管理中心,,

47,,二級,,,,3.1,,,修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計,集團(tuán)項目管理中心,,

48,,,,,,,3.1.1,,完成規(guī)劃方案設(shè)計,集團(tuán)項目管理中心,,

49,,,,,,,3.1.2,,取得規(guī)劃審查意見通知書,,項目公司,

50,,二級,,,,3.2,,,建筑方案設(shè)計,集團(tuán)項目管理中心,,

51,,,,,,,3.2.1,,建筑方案設(shè)計任務(wù)書調(diào)整、確認(rèn)（如有必要）,集團(tuán)項目管理中心,,

52,,,,,,,3.2.2,,設(shè)計工作過程管理、方案內(nèi)部確認(rèn)（每周例會）,集團(tuán)項目管理中心,,

53,,,,,,,3.2.3,,與政府規(guī)劃部門溝通,,項目公司,

54,,,,階段成果10,,,3.2.4,,10、《方案設(shè)計成果》,集團(tuán)項目管理中心,,

55,,,,階段成果11,,,3.2.5,,11、《成本測算及驗算》,集團(tuán)項目管理中心,,

56,,,,階段成果12,,,3.2.6,,12、《初步設(shè)計任務(wù)書》,集團(tuán)項目管理中心,,

57,,,,,,,3.2.7,,項目公司總經(jīng)理審核并提交PMO會議,,項目公司總經(jīng)理,

58,,,,,,,3.2.8,,PMO（開發(fā)項目管理專題辦公會議）會議審核及論證,PMO（開發(fā)項目管理專題辦公會議）,,

59,,,,,,,3.2.9,,提交吉林國貿(mào)集團(tuán)總裁審批,PMO召集人,,

60,,,關(guān)鍵節(jié)點4,,,,3.2.10,,4、建筑方案審批（取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證）,,項目公司,

61,,二級,,,,3.3,,,初步設(shè)計,集團(tuán)項目管理中心,,

62,,,,,,,3.3.1,,地質(zhì)勘探,,項目公司,

63,,,,,,,3.3.2,,市政配套方案審批,,項目公司,

64,,,,,,,3.3.3,,租戶物業(yè)交付條件,,項目公司,專業(yè)商業(yè)策劃公司

65,,,,,,,3.3.4,,發(fā)出初步設(shè)計任務(wù)書,集團(tuán)項目管理中心,,

66,,,,,,,3.3.5,,完成初步設(shè)計,集團(tuán)項目管理中心,,

67,,,,,,,3.3.6,,初步設(shè)計成果公司內(nèi)部交底(設(shè)計、工程、營銷、造價采購),集團(tuán)項目管理中心,,

68,,,,,,,3.3.7,,初步設(shè)計審批,集團(tuán)項目管理中心,,

69,,,,階段成果13,,,3.3.8,,13、《初步設(shè)計成果》,集團(tuán)項目管理中心,,

70,,,,階段成果14,,,3.3.9,,14、《投資驗算及分析（初設(shè)）》,集團(tuán)項目管理中心,,

71,,,,階段成果15,,,3.3.10,,15、《項目目標(biāo)成本》,集團(tuán)項目管理中心,,

72,,,,,,,3.3.11,,項目公司總經(jīng)理審核并提交PMO會議,,項目公司總經(jīng)理,

73,,,,,,,3.3.12,,PMO會議審核及論證,PMO（開發(fā)項目管理專題辦公會議）,,

74,,二級,,,,3.4,,,施工圖設(shè)計,,項目公司,

75,,,,,,,3.4.1,,施工圖設(shè)計任務(wù)書,,項目公司,

76,,,,,,,3.4.2,,完成施工圖設(shè)計,,項目公司,

77,,,,,,,3.4.3,,商業(yè)平面施工圖確認(rèn),集團(tuán)招商運營中心,,專業(yè)商業(yè)策劃公司

78,,,,,,,3.4.4,,施工圖設(shè)計文件審批（審圖機構(gòu)）,,項目公司,

79,,,,,,,3.4.5,,施工圖內(nèi)部交底,,項目公司,

80,,二級,,,,3.5,,,景觀設(shè)計,集團(tuán)項目管理中心,,

81,,二級,,,,3.6,,,示范區(qū)設(shè)計,,項目公司,

82,,二級,,,,3.7,,,精裝房設(shè)計（如有）,,項目公司,

83,一級,,,,4,,,,施工準(zhǔn)備,,項目公司,

84,,二級,,,,4.1,,,工程前期施工合同,集團(tuán)項目管理中心,項目公司,

85,,,,,,,4.1.1,,辦理招投標(biāo)手續(xù),,項目公司,

86,,,,階段成果16,,,4.1.2,,16、《施工、監(jiān)理單位篩選及評估報告》,,項目公司,

87,,,,,,,4.1.3,,提交主管領(lǐng)導(dǎo)審批,,項目公司,

88,,,,階段成果17,,,4.1.4,,17、《招投標(biāo)、計價方案、合約規(guī)劃》,,項目公司,

89,,,,,,,4.1.5,,總承包合同,集團(tuán)項目管理中心－招標(biāo)采購部,,

90,,,,,,,4.1.6,,監(jiān)理合同,,項目公司,

91,,,,,,,4.1.7,,土石方與基坑支護(hù)降水合同,,項目公司,

92,,,,,,,4.1.8,,繳納各項配套費,,項目公司,

93,,二級,關(guān)鍵節(jié)點5,,,4.2,,,5、取得施工許可證,,項目公司,

94,,二級,,,,4.3,,,辦理銀行貸款,集團(tuán)財務(wù)管理中心,,

95,,二級,,,,4.4,,,三通一平工程,,項目公司,

96,,,,,,,4.4.1,,臨時水,,項目公司,

97,,,,,,,4.4.2,,臨時電,,項目公司,

98,,,,,,,4.4.3,,臨時路,,項目公司,

99,,,,,,,4.4.4,,場地平整,,項目公司,

100,,,,,,,4.4.5,,提出《施工圍墻包裝方案》,,項目公司,

101,,二級,,,,4.5,,,規(guī)劃定點放線,,項目公司,

102,,二級,,,,4.6,,,現(xiàn)場臨時設(shè)施,,項目公司,

103,,,,,,,4.6.1,,臨時辦公用房,,項目公司,

104,,,,,,,4.6.2,,臨時圍墻,,項目公司,

105,,二級,,階段成果18,,4.7,,,18、《項目管理實施大綱》,,項目公司,

106,,二級,,,,4.8,,,提交集團(tuán)項目管理中心審批,,項目公司,

107,一級,,,,5,,,,工程實施,,項目公司,

108,,二級,,,,5.1,,,工程施工,,項目公司,

109,,,,,,,5.1.1,,施工場地移交,,項目公司,

110,,,,,,,5.1.2,,地基處理工程,,項目公司,

111,,,,,,,5.1.3,,基礎(chǔ)工程,,項目公司,

112,,,,,,,5.1.4,,主體封頂,,項目公司,

113,,,,,,,5.1.5,,砌體工程,,項目公司,

114,,,,,,,5.1.6,,內(nèi)外裝圖紙設(shè)計,,項目公司,

115,,,,,,,5.1.7,,內(nèi)外裝修及安裝施工單位招投標(biāo),,項目公司,

116,,,,,,,5.1.8,,商業(yè)部分裝修圖紙二次報審?fù)瓿?,項目公司,

117,,,,,,,5.1.9,,設(shè)備選型和材質(zhì)提報,,項目公司,

118,,,關(guān)鍵節(jié)點6,,,,5.1.10,,6、主體驗收,,項目公司,

119,,,,,,,5.1.11,,內(nèi)裝工程,,項目公司,

120,,,,,,,5.1.12,,外裝工程,,項目公司,

121,,,,,,,5.1.13,,室外管線工程,,項目公司,

122,,,,,,,5.1.14,,設(shè)備安裝工程,,項目公司,

123,,二級,,,,5.2,,,景觀綠化施工,,項目公司,

124,,二級,,,,5.3,,,工程竣工,,項目公司,

125,,,,,,,5.3.1,,消防驗收,,項目公司,

126,,,,,,,5.3.2,,專項驗收,,項目公司,

127,,,,,,,5.3.3,,綜合驗收,,項目公司,

128,,,關(guān)鍵節(jié)點7,,,,5.3.4,,7、竣工備案,,項目公司,

129,,二級,,,,5.4,,,會所（現(xiàn)場售樓處）及示范區(qū)施工,,項目公司,

130,,,,,,,5.4.1,,主體施工,,項目公司,

131,,,,,,,5.4.2,,會所精裝修,,項目公司,

132,,,,,,,5.4.3,,售樓處精裝修,,項目公司,

133,,,,,,,5.4.4,,樣板房精裝修,,項目公司,

134,,,,,,,5.4.5,,軟裝配飾及擺放,,項目公司,

135,,,,,,,5.4.6,,示范區(qū)外圍綠化景觀施工,,項目公司,

136,,,,,,,5.4.7,,會所（現(xiàn)場售樓處）及示范區(qū)開放,,項目公司,

137,一級,,,,6,,,,營銷,,項目公司,

138,,二級,,,,6.1,,,組建項目營銷團(tuán)隊,,項目公司,

139,,,一般工作項,,,,6.1.1,,策劃代理公司確定,,項目公司,

140,,,,,,,6.1.2,,廣告公司確定,,項目公司,

141,,二級,,,,6.2,,,營銷策略方案,,項目公司,

142,,二級,,,,6.3,,,售樓處及樣板房,,項目公司,

143,,二級,,,,6.4,,,項目推廣定位,,項目公司,

144,,二級,,,,6.5,,,預(yù)售許可證辦理,,項目公司,

145,,,關(guān)鍵節(jié)點8,,,,6.5.1,,8、取得銷售許可證,,項目公司,

146,,二級,,階段成果,,6.6,,,營銷開盤階段成果,,項目公司,

147,,,,階段成果19,,,6.6.1,,19、《商品房買賣合同》,,項目公司,

148,,,,階段成果20,,,6.6.2,,20、《價格表及付款方式》,,項目公司,

149,,,,,,,6.6.3,,項目公司總經(jīng)理審核并提交PMO會議,,項目公司總經(jīng)理,

150,,,,,,,6.6.4,,提交吉林國貿(mào)集團(tuán)總裁審批,PMO召集人,,

151,,二級,,,,6.7,,,開盤,,項目公司營銷部,

152,一級,,,,7,,,,交房階段,,項目公司,

153,,二級,,,,7.1,,,完成物業(yè)移交,,項目公司,

154,,二級,,,,7.2,,,交房準(zhǔn)備,,項目公司,

155,,二級,,階段成果,,7.3,,,交房階段成果,,項目公司,

156,,,,階段成果21,,,7.3.1,,21、《交房方案》,,項目公司,

157,,,,階段成果22,,,7.3.2,,22、《商業(yè)移交方案》,集團(tuán)招商運營中心,,

158,,,,階段成果23,,,7.3.3,,23、《資產(chǎn)管理方案》,集團(tuán)財務(wù)管理中心,,

159,,,,,,,7.3.4,,項目公司總經(jīng)理審核并提交PMO會議,,項目公司總經(jīng)理,

160,,,,,,,7.3.5,,提交吉林國貿(mào)集團(tuán)總裁審批,PMO召集人,,

161,,二級,,,,7.4,,,交房,,項目公司,

162,,二級,關(guān)鍵節(jié)點9,,,7.5,,,9、交房完成95%,,項目公司,

163,一級,,,,8,,,,交房后續(xù)階段,,項目公司,

164,,二級,,階段成果,,8.1,,,項目后續(xù)成果,,項目公司,

165,,,,階段成果24,,,8.1.1,,24、《項目后評估》,PMO（開發(fā)項目管理專題辦公會議）,,

166,,,,,,,8.1.2,,項目后評估報告會,PMO（開發(fā)項目管理專題辦公會議）,,

167,,,,,,,8.1.3,,提交吉林國貿(mào)集團(tuán)總裁審批,PMO召集人,,

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,注：1、PMO（ProjectManagementOffice）為國外常見的項目管理運營決策機構(gòu)，可以直譯為“項目管理辦公室”。國內(nèi)龍湖地產(chǎn)集團(tuán)公司為實行項目管理的區(qū)域化集中決策，特別設(shè)定這一機構(gòu)，參與人員為區(qū)域公司或管理平臺相關(guān)的職能部門和運營體系人員，機構(gòu)的常設(shè)形式主要是專題聯(lián)席、辦公會議、實行集體決策。2、XX集團(tuán)的組織管控體系建設(shè)中，對于項目開發(fā)建設(shè)過程中若干項目管理問題，涉及到相關(guān)職能部門和總部與項目公司的上下協(xié)調(diào)和橫向協(xié)同，因此，特別考慮設(shè)置這種“開發(fā)項目管理專題辦公會議”，專門協(xié)調(diào)相關(guān)部門和層級的管理思路和行為。3、PMO召集人可以是項目公司總經(jīng)理、集團(tuán)項目管理中心總監(jiān)、總裁辦主任等高級管理人員。,,,,,,,,,,,

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,,,,,XX集團(tuán)總部和項目公司管理職能定位和分工表,,,,,,,

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集團(tuán)總部,集團(tuán)總部管理職能定位5個,,,決策：項目決策策劃定位目標(biāo)規(guī)劃營銷策略支持：資金供應(yīng)人員支持技術(shù)指導(dǎo)品牌文化控制：節(jié)點控制風(fēng)險控制利潤控制預(yù)算控制管理：績效考核品質(zhì)管理信息管理資金管理協(xié)調(diào)：資源對接流程疏導(dǎo)內(nèi)部組織外部協(xié)調(diào),,,,,,,,

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,總部管控對象12個,,,技術(shù)方案工作計劃競爭策略價格利潤資金平衡預(yù)算執(zhí)行大宗采購營銷動態(tài)招商進(jìn)展開業(yè)時間流程效率風(fēng)險措施,,,,,,,,

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,總部管控手段6個,,,審批審核參與備案組織協(xié)調(diào)服務(wù)指導(dǎo)考核評估制度流程,,,,,,,,

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項目公司,項目公司管理職能定位5個,,,執(zhí)行：計劃實施任務(wù)落實行動組織資源協(xié)調(diào)