分戶驗收的過程管理與控制

PAGEPAGE11分戶驗收的過程管理與控制2008年5月1.實行分戶驗收制度的必要性1.1什么是分戶驗收?分戶驗收也稱一戶一驗、上海稱套內質量驗收評價，是指按住宅單元“戶”設定驗收單位，在按國家施工和驗收規(guī)范的基礎上，加強施工過程質量控制，實現對住宅工程觀感質量和使用功能項目的100%驗收，并形成以戶為單位的過程檢查和結果驗收資料。1.2實行分戶驗收制度的必要性(為什么要實行分戶驗收制度?)1.2.1建筑工程做為一種特殊的商品，其建設周期長；參建人員多且手工作業(yè)占較大比例；施工技術和工藝水平相對還比較落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉強度低，而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，受氣候和溫度變化影響造成收縮變形易產生裂縫等質量問題。因此建筑工程在交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現一些觀感和使用功能方面的質量通病，而且受施工技術水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長一段時間內一些質量通病仍難徹底根治。1.2.2根據我國目前經濟水平、建筑工程規(guī)模和特點、建筑成本等因素，在充分保證結構安全和重要使用功能的基礎上，國家驗收規(guī)范確定的檢驗批質量檢驗方案是抽樣檢驗。制定檢驗批的抽樣方案時，在控制生產方風險（或錯判概率α，≤5％）和使用方風險（或漏判概率β，主控項目≤5％，一般項目≤10％）也即合格批被拒收、不合格批被誤收的風險的同時，可能出現少數非結構安全質量問題在驗收中被遺漏，為此，國家規(guī)定了建筑工程質量保修制度，通過保修工作來彌補施工和驗收中遺留的質量缺陷。隨著國家住房產權制度的改革，商品房已成為住戶所購買的最為昂貴的一件商品，住戶對于所購買房屋各方面的期待值越來越高，希望對所接收的房屋質量尤其是觀感質量和使用功能質量100％檢查并滿足所有的質量要求，有的甚至要求不允許出現一點質量問題，產生了現行工程驗收規(guī)范標準與住戶需求之間的矛盾。1.2.3當前我國的施工驗收規(guī)范及設計規(guī)范對于竣工房屋的某些質量問題如室內空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗收標準，對有些質量問題如粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統(tǒng)一規(guī)定。住戶反映的一些質量問題在界定、處理時往往依據不足，房屋買賣雙方各執(zhí)己見而產生矛盾。1.2.4目前我國建筑工程質量擔保、保險、投訴處理相關制度不健全，質量驗收責任制度和責任追究制度很難落實，少數建設、施工等單位質量意識不足，發(fā)生質量投訴時處理不及時、不徹底和推諉，而對于在質量投訴時提出的經濟賠償因為國家沒有依據（有的是質量問題先檢測，經濟賠償后評估的辦法，但有時也得不到滿意的結果），少數投訴人在賠償得不到落實時一邊拒絕維修和配合，一邊又反復投訴，使得住宅工程的質量投訴處理過程矛盾較多、解決困難重重。采用分戶驗收的方法是現階段有效地緩解和解決有關問題的一種較好辦法，通過分戶驗收工作的開展、落實，加強工程質量責任和責任追究制度的落實，提升工程質量水平，提高住戶對住宅工程質量的滿意度，體現政府執(zhí)政為民、為民辦事的工作宗旨。2分戶驗收與竣工驗收的異同點2.1分戶驗收與竣工驗收的相同點分戶驗收與竣工驗收都是依據國家和地方相同的施工質量驗收規(guī)范以及依據相同的施工圖、設計說明及其他文件，是建立在分部分項驗收合格的基礎上進行的。分戶驗收與竣工驗收都是由建設單位組織的驗收。2.2分戶驗收與竣工驗收的不同點素項次并分戶驗收昏竣工驗收格1匙驗收主體戚建設、監(jiān)理、喝施工單位、物圈業(yè)公司污建設、監(jiān)理、右施工、設計、蛛勘察單位深2嗚驗收對象殖適用于住宅工很程封(漸閔行區(qū)為動遷盈住宅忌)爽所有建設工程災交付使用前均輪應進行竣工驗旋收豐3服驗收內容坊住宅工程的主我要使用功能及饞觀感質量：樓俱地面、墻面和法頂棚質量；門裕窗安裝質量；嬸防水工程質量溝；室內空間尺棒寸；給排水系繳統(tǒng)安裝質量；輛室內電氣安裝息質量剪工程質量綜合硬驗收，包括實沃體、觀感、質熱量控制、涉及戴安全和功能的享檢測資料和抽寄查結果描4累驗收階段切住宅工程竣工燒驗收前損施工單位提交億竣工報告后單超位工程質量茅最終驗收塘5錯驗收數量守全數檢查賤對實體工程抽刪樣檢查3分戶驗收程序及責任分工3.1分戶驗收程序（1）建設單位負責人指定專人編制分戶驗收方案，方案應包括各方職責，確定每戶（套）住宅驗收項目、內容和數量，繪制抽查點分布圖。（2）建設單位組織會議審查、修改并批準受檢工程分戶驗收方案。勞（必3底）召開驗收方僅案技術交底會旋，并落實驗收粘組驗收工具和校資料。分戶驗級收組應包括建缺設單位現場技訪術管理人員、弓監(jiān)理單位專業(yè)因監(jiān)理工程師、尿施工單位質量殺檢查人員、已召選定物業(yè)管理洪單位的還應包攔括物業(yè)管理人冤員。階（至4焰）按照分戶驗活收方案進行分惠戶驗收，并做劍好驗收記錄。莊（詠5顯）分戶驗收結設果不符合要求防的，由建設單同位組織各方主巴體提出處理整逆改意見。并在旅整改完畢后，錘重新組織驗收奮，做好相關記多錄。打3.2渣責任分工刮項次陣單位奮責武狠任遭焦分久目工刺1逢建設單位逃組織編制分戶勸驗收方案，召價開分戶驗收交銷底會，全面負司責分戶驗收工控作，負責各專聞業(yè)驗收質量匯改總表的匯總工界作囑2臥監(jiān)理單位蹈負責按照分戶汗驗收方案確定庫的檢查項目、亡內容、工具和煙方法進行觀感冤、實測和使用贈功能的檢查，堵履行監(jiān)理職能送3線施工單位牧負責按照分戶柜驗收方案確定限的檢查項目、飲內容、工具和季方法進行觀感嬸、實測和使用餐功能的檢查，武為檢查驗收提怒供必要的條件塌，負責記錄表喜、驗收表的填院寫和記錄揪3.3綿質量監(jiān)督站的壓工作任務喇負責實行分戶胳驗收制度的前新期調研、操作湯指導、實施推徐進、培訓以及銀過程監(jiān)督工作董。的過程監(jiān)督主要返核查工程驗收備程序，查過程萬的記錄，且對研部分工程使用頁功能項目進行鑰必要的抽查；須不參加分戶驗話收的過程驗收腔，在竣工驗收慢過程中抽查分茄戶驗收檢查表米、驗收方案、愧驗收記錄等是害否齊全，并核侵查記錄與實際壽是否相符，對拘弄虛作假的將攏給予行政處罰猜。稼叼監(jiān)督手段主要笛是工程在辛凡“度分戶驗收絲”彈實施期間，監(jiān)弓督站隨機到現渠場檢查是否進外行了分戶驗收仍，對不進行分艷戶驗收的一律碎不予以備案。蛛3.4推分戶驗收內容鷹分戶驗收以檢差查工程觀感質筋量和影響使用萄功能的質量為翻主，主要包括魯以下驗收項目獸：建筑尺寸室內地面室內頂棚室內墻面建筑門窗給排水與燃氣通風與空調電氣安裝純4共分戶驗收的條俗件準備憂4.1徹分戶驗收的條廁件擁單位工程誰(您或棟慎)鈔的施工質量達厚到規(guī)范的要求卻是分戶驗收的迎前提。主要功自能項目的抽查令結果均符合要詢求；有關安全嶺和功能的檢測侵資料應完整；妄所含分部工程華的質量均驗收耽合格?；姆謶趄炇帐紫容o應對單位工程亡(疾或棟變)著各階段的施工禽質量資料進行莖審核，達到規(guī)必范要求的才能悔實施。普分戶驗收宜在味單位工程竣工宣驗收前主體驗鴉收后進行，當惕某一套住宅的閘某項檢驗批具暫備質量驗收條歌件時，就可組未織驗收，成熟盟一套驗收一套鼓。拌分戶驗收應根鋪據住宅施工工境藝，對有關項約目爛(曬專業(yè)鴉)高可進行提前預配驗收，以減少袍后期返工，提虜高驗收一次通朝過率。好4.2點分戶驗收前的莊準備工作齊1幫）根據工程特商點由建設單位玉在分戶驗收前幫會同監(jiān)理、施典工單位針對工務程特點，制定坑專項實施方案頑，建設單位審境核后報質監(jiān)站喉備案。合(美古人云米:暈凡事預則立，括不預則廢勺)彈2置）對驗收人員秋進行培訓交底驢。某3像）配備好分戶誦驗收所需的檢氏測儀器和工具覺，便炭并經過計量檢長定合格。鼻(火工欲善其事，李必先利其器調)撓4凝）做好蓄（淋賓）水、衛(wèi)生間焰等有防水要求國房間的蓄水、碎外窗外墻淋水勁試驗（必要的魚話）的準備工辱作。航5胃）在室內地面戰(zhàn)上標識好暗埋輕水、電管線的仰走向和室內空議間尺寸測量的濟控制點、線；牧配電控制箱標務識好回路。賣6拾）確定檢查單唇元，以每戶為教一個檢查單元門。罰4.3估參加分戶驗收說人員應具備相運應資格陪建設單位參驗度人員應為項目供技術負責人、妨專業(yè)技術人員掏；艱施工單位參驗陷人員應具備建隔造師、質量檢嘉查員、施工員拒等執(zhí)業(yè)資格；渣監(jiān)理單位參驗嘩人員應為相關腔專業(yè)的監(jiān)理工起程師?，F分戶驗收使用溜儀器一覽表抵儀器圍(互工具架)衛(wèi)名稱偶用丹厚途賣配它度備區(qū)總數超亞量合小錘機檢查地坪、墻極面、天棚粉刷謹層空鼓情況傅驗收小組每人忠一把羽鋼卷尺誼測量構件及短洞距離范圍的尺穩(wěn)寸遇驗收小組每人西一個炒（便攜式）激渣光測距儀灑較高、較遠測蘇量，室內空間菊凈尺寸紡每個驗收小組與不少于一臺奴漏電保護相位囑檢測器堤測量插座相位倚、接地船每個驗收小組踏不少于一個歉檢測尺際檢查墻地面平鋒整度呈每個驗收小組惑一個瘡5碎過程驗收中的栽幾個問題女5.1蛾分戶驗收的合儲格規(guī)定紅每一檢查單元派的檢驗批主控弦項目和一般項示目經檢驗達到太合格標準。摸對于計量檢驗洞的項目：主控帽項目不允許超嫌差；一般項目毛允許超差的規(guī)暑定按照相應的規(guī)驗收規(guī)范防中抵“梢基本規(guī)桂定甘”陵衡或妻“外工程驗擔收冊”公條款中執(zhí)行。蟲具體可參照下墓表。樸規(guī)范中允許超萌偏范圍表猴規(guī)范名稱手規(guī)范編號戒合格范圍腦超偏范圍礎規(guī)范是否明確譯建筑地基基礎幣工程施工質量殃驗收規(guī)范險GB5020衡2箏80%信不得有嚴重缺貍陷熱工程驗收課砌體工程施工論質量驗收規(guī)范表GB5020搶3幫80%嚼不得有嚴重缺濃陷元基本規(guī)定克混凝土結構工吸程施工質量驗紀收規(guī)范奪GB5020眉4畝80%屈不得有嚴重缺沾陷川基本規(guī)定宋鋼結構工程施劃工質量驗收規(guī)滔范瓜GB5020粥5速80%羽120%等基本規(guī)定李木結構工程施興工質量驗收規(guī)卻范緒GB5020區(qū)6尖100%咱100%糾未明確替屋面工程質量農驗收規(guī)范做GB5020計7牲100%碗100%串未明確喘地下防水工程曠質量驗收規(guī)范以GB5020溫8鄭100%長100%茂未明確娃建筑地面工程觸施工質量驗收堪規(guī)范模GB5020客9適80%違150%館基本規(guī)定子建筑裝飾裝修旦工程質量驗收處規(guī)范撫GB5021很0軟80%斑150%爆工程驗收經建筑給水排水惜及采暖工程施萬工質量驗收規(guī)墊范蝕GB5024縮2肯100%啄100%庭未明確今通風與空調工騰程施工質量驗瓦收規(guī)范伯GB5024爪3逆80%擱不得有嚴重缺喉陷數基本規(guī)定昨建筑電氣工程雨施工質量驗收刷規(guī)范芬GB5030赤3翼100%纏100%歪未明確輛智能建筑工程衡施工質量驗收袍規(guī)范燙GB5033螺9滔100%嘩100%鋤未明確憶電梯工程施工肥質量驗收規(guī)范賄GB5031浩0朋100%吼100%室未明確郊住宅工程質量占分戶驗收不符潤合要求時，應晚按下列規(guī)定進合行處理：債1吊、由建設單位玩組織監(jiān)理、施嬌工單位制訂處缸理方案，對不騎符合要求的部京位進行返修或駁返工。蓋2悔、處理完成后快，應對返修或謀返工部位重新條組織驗收，直也至全部符合要兆求。虜3士、當返修或返臭工確有困難而休造成質量缺陷糠時，如層高低聲于所規(guī)定的要給求，又無法整倡改，為避免社異會財富的損失雜，在不影響工蹈程結構安全和郵使用功能的情蒼況下，建設單塘位應將分戶驗匠收不符合規(guī)定彩的情況報質量吼監(jiān)督站備案，直質量監(jiān)督站根航據《建筑工程輔施工質量驗收鳳統(tǒng)一標準》（億GB5030劃0-2001乎）第驅床條規(guī)定監(jiān)督該課工程的驗收，鐵建設單位向住挎戶交房時應書歷面告知住戶，廁使住戶具有知斯情權。研5.2壤室內空間尺寸回空間尺寸指住憂宅工程室內具挺有獨立使用功分能的自然間內舒部凈空尺寸，濕主要包括凈開雜間，進深和凈殖高。錦昌由于我國的施圓工驗收規(guī)范及襖設計規(guī)范對于俊竣工房屋的室間內空間尺寸偏計差目前還沒有撒明確的驗收標眨準，各地規(guī)定矮的室內空間尺倚寸允許偏差和順允許極差的設骨定標準都不同滑，但都是考慮祝了目前住戶對底空間尺寸偏差扒的關心程度和篇測量手段，規(guī)蓮定的偏差數值虜應綜合考慮軸掀線、標高及主稠體和裝飾施工涌允許偏差的組死合影響。盼框(賤１灰)距室內凈高瘦住宅室內凈高身應符合設計要涌求，其允許偏襯差衛(wèi)為乘±漢10mm碌。菊(愧上海市查)宏凈高度允許偏夜差脆-18薦，于+個25mm械，允許極差亞20mm堡。（江蘇省）誘凈高負偏差不沖宜超過局20mm測，極差（實測魄值中最大值與烘最小值之差）口不宜超過朋20mm閃。軟(櫻寧波市怒)罷混凝土現澆結濟構標高（每層剩）的允許偏差喬為連±夕10mm戒；全高允許偏卻差婦為咽±跪30mm獵；捧GB502懸04-200克2很第嚷碗條代磚砌體標高（僻每層）允許偏外差品為辱±缸15mm膽。不GB5020尋3-2002剪第且疊條愉地面找平層標肆高的允許偏差吊為仙±畢8mm欲，表面平整度昆允許偏差為稅5mm疫；水泥混凝土濾或水泥砂漿地揪面面層的表面識平整度的允許辜偏差為守5mm臣。橫GB5020肢9-2002生第國簽條狼天棚一般抹灰奸的表面平整度孕的允許偏差為獸嚷4mm薯。陷GB502鍋10-200冊1享第膊備條充剪力墻結構毛:論允許偏差延(言極值荷)=翼混凝土現澆結篇構標高（每層踩）的允許偏差戚為揚±郵10mm茄+儉地面找平層標輪高的允許偏差椅為弱±采8mm坊+產天棚一般抹灰達的表面平整度驅的允許偏差為敢倦4mm五/2+完地面面層的表拿面平整度的允吉許偏差為齡5mm責/2=兔±摔22.5mm駕混合結構碰:義允許偏差今(協(xié)極值靜)=忠磚砌體標高（菠每層）允許偏確差念為碰±債15mm飼+抄地面找平層標靈高的允許偏差完為格±遭8mm兵+倍天棚一般抹灰脊的表面平整度抓的允許偏差為然勤4mm耐/2+叉地面面層的表搖面平整度的允仁許偏差為建5mm鉆/2=坐±捏27.5mm日由于實際當中其不可能且不允貌許幾項允許偏逢差極值在一個僵檢測點同時出筆現，本人認為聚江蘇省上限規(guī)素定過于寬松，芒上海市規(guī)定過做于嚴格。析(予２纏)居室內凈開間、趴進深懲住宅套內空間辭的軸線定位應懸符合設計要求班，內墻面之間粉的凈距偏差應膨控制在禁15mm蹈以內。瓣(右上海市瞇)裂凈開間、進深靠允許偏謠差話±愈15mm撤；允許極差捷25mm猜。（江蘇?。┱鎯糸_間、凈進示深極差（實測溝值中最大值與課最小值之差）抬不宜超過薯20mm下。萍(科寧波市弊)李混凝土剪力墻喇軸線的允許偏匹差為獻5mm駱，截面尺寸的可允許偏差為荒+與8mm區(qū)、烏-5mm引。纖GB502元04-200狼2錫第僵狐條甘填充墻砌體軸丸線位移允許偏褲差貞10mm刑。砌GB502餓03-200債2撓第澡櫻條匆砌體軸線的允寨許偏差為嗽10mm武。鞠GB502框03-200萌2那第悟藝條器墻面一般抹灰港的表面平整度遮的允許偏差為緩松4mm題。箏GB5021垂0-2001曾第淹悔條串剪力墻結構造:勵允許偏差窮(列極值蒜)=訊混凝土剪力墻誤軸線的允許偏恥差為看5mm綢×稅2+佳墻面一般抹灰廳的表面平整度糠的允許偏差為論充4mm矩/2騎×侮2=隆±摩14mm徐忍14mm敏×用1.5=多21mm事混合結構裕:眉允許偏差界(鉆極值劉)=居砌體軸線的允勇許偏差為刃10mm鎮(zhèn)×受2+虹墻面一般抹灰統(tǒng)的表面平整度瑞的允許偏差為甩產4mm嘉/2災×椅2=獅±儲24mm糠由于實際當中寨不可能且不允敏許幾項允許偏門差極值在一個世檢測點同時出承現，本人認為囑上海市、江蘇擔省規(guī)定的都較礙為適合，寧波燦市只規(guī)定極差果不合理，數值忠上看較為嚴格逝，但對剪力墻尖結構易超過國挑家標準。博建議：為防止探在單位工程竣傅工前抽測時發(fā)潔現空間尺寸超繼標部位較多或據有較大偏差，翼造成大面積返結修或返工現象澆，在主體結構徑驗收前對空間莖尺寸亦應進行智一次全面測量沖，對過大的偏韻差及時糾正，夕也可通過初裝免修施工來調整陽，以體現過程凝控制的原則。側5.3纏門窗淋水試驗補規(guī)范中規(guī)定對喇建筑外門窗（闊金屬窗、塑料迅窗）的抗風壓剩性能、空氣滲準透性能和雨水血滲漏性能及保增溫性能指標應舉進行復驗，未馳規(guī)定必須做淋泳水試驗，但考婦慮外門窗框與駝墻體間及易產倚生滲漏和個別張外門窗質量問趣題也易出現雨環(huán)水滲漏現象，方上海市在《導圓則》中規(guī)定鋁濁合金和塑料外克門窗不得出現塑滲漏現象，在架雨后應全數進端行觀察檢查，進必要時現場淋垂水檢查。這上海萬科的做買法是羞:讀采用人工掛管圣的方式進行試符驗，水壓伴0.2-0.揪3MPa射，連續(xù)噴淋素12毯小時，管距墻曠面采30氧-40cm姐，全數噴淋檢資查，觀察有無劉滲漏點。索5.3巧門窗