北京市某公寓策劃全案

北京市某公寓策劃全案第一部分北京市宏觀環(huán)境分析北京經(jīng)濟環(huán)境分析北京市宏觀經(jīng)濟增速較高北京市宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢北京市政策環(huán)境分析開發(fā)方面銷售方面金融方面三、北京行業(yè)環(huán)境分析四、北京人口數(shù)量及消費水平分析北京現(xiàn)有人口數(shù)量、居民收入、住房情況消費水平及結(jié)構(gòu)變化五、北京文化環(huán)境分析北京人文環(huán)境北京地理環(huán)境六、城市基礎設施建設與規(guī)劃1、城市交通第一部分北京市宏觀環(huán)境分析一、北京經(jīng)濟環(huán)境分析洲作為中華人民否共和國的首都飽，北京市的社卻會經(jīng)濟發(fā)展一恰直走在全國的嗎前列。癥從城199濕1世年辜至望199須9閣年社會發(fā)展水譽平綜合評價結(jié)榜果看，北京市窄總指數(shù)（包括栗環(huán)境領(lǐng)域、人哪口領(lǐng)域、居民痕生活領(lǐng)域、教章育科技領(lǐng)域、傾文化教育領(lǐng)域壘等）基本上一場直位居全國首霸位。爽1劉、北京市宏觀朱經(jīng)濟增速較高地200薦1戚年北京拌市兵GD洪P換總淚值圍2817.村6設億元，同比增儀長挑11學%脫，高于遼前停1僚0話年本市經(jīng)濟平才均增長率。人肚均國內(nèi)生產(chǎn)總楊值達吸到吐2530牛0猴元，約折披合壯306礦0幅美元，按可比減價格計算，比畢上年增仆長勺10.2少%翁。北京市社會梯發(fā)展綜合指數(shù)惑為怒154.8桂3叮，比上年提抽高癢12.8揉9朵個百分點，比狐全國平均水平甚高皆出忍67.棋1凝個百分點，連崗續(xù)四年在全國庸各省中居于首洗位。申奧成功潮、舉辦大運會伏、加入世貿(mào)組占織等一系列利變好因素使投資民者和消費者信筑心大增。全年加宏觀景氣指數(shù)燙平均臉為凝3上7敗，咱為痰199鋸7止年以來最高水痰平。冠根據(jù)北京市統(tǒng)泄計局公布的數(shù)猴據(jù)表明狠，驢200記2襲年北京的經(jīng)濟挖增速達銅到匪9.1景%暈，全市實現(xiàn)國熄內(nèi)生產(chǎn)總盈值俗313增0櫻億元，比上年蠶增長倡了滾10.2橋%擊。人均國內(nèi)生脂產(chǎn)總值達偽到帥2774欠6儉元，比上年增航長廳8.9賢%艦，約邁合再335持5沖美元。全市經(jīng)親濟繼續(xù)保持了較較快的增長，適主要預期指標墨進展較好。率2循、北京市宏觀飯經(jīng)濟將繼續(xù)保桌持穩(wěn)定增長的陪態(tài)勢恭在稍200痰1棋年加拒入淡WT奇O附和申奧成功的嘉利好刺激下施，殼200喪2盞年北京的經(jīng)濟望形勢不斷向好昏。較多的國外僚企業(yè)將隨之進獲入中國、進入剖北京，它們將心逐步深入到我碼國及北京的多爛數(shù)行業(yè)，利用俊他們的技術(shù)優(yōu)倍勢、管理優(yōu)勢井和先進經(jīng)驗，烤拓寬獲取利潤宮的領(lǐng)域，同時備也會帶動北京劍各個行業(yè)的變退革，并會使北邊京產(chǎn)生一定的伶經(jīng)濟繁榮與增胳長的小高潮，垂經(jīng)濟增速會在順一定時間內(nèi)有明一定的增長，婆并最終朝好的鉆方向以較大的行增速發(fā)展。薯北京突出的社裳會經(jīng)濟發(fā)展情罷況，說明了在豈北京投資的可范靠性，也表明繭了在我國各個滴城市中，北京艱具有更好的投頭資環(huán)境。貧二、北京市政慶策環(huán)境分析程200機2碎年至其200益3價年，市政府各呆部門下達了一級系列有關(guān)房地粘產(chǎn)開發(fā)、銷售沾、金融方面的犬法規(guī)政策，其饅目的是為了整候頓和規(guī)范房地明產(chǎn)市場。可以掩看出，市政府根對房地產(chǎn)市場匆有足夠的重視琴和期待，但也膏反映出了目前撲的房地產(chǎn)市場肌不是十分規(guī)范鍬。1、開發(fā)方面碰200莖2幅年埋2辟月枕4嫁日閱國家建設部在刃滬召開剖的郵200加2利年全國住宅與紋房地產(chǎn)工作會站議指出：今年卵全國住宅與房挺地產(chǎn)市場要緊嫁緊圍繞住房消朽費中心，以滿鏟足廣大中低收灑入居民家庭住單房需求為出發(fā)名點。政府部門稻制訂住房發(fā)展蕩目標和政策時壞，應面向中低迅收入居民，以圣保障廣大人民繳群眾的根本利怖益。落實住房勵分配貨幣化、粘改善住房供應黨、擴大個人住慨房貸款、搞活份和規(guī)范市場、慮發(fā)展物業(yè)管理傍、推進住宅產(chǎn)惑業(yè)現(xiàn)代化，被聯(lián)確定困為安200刑2蔽年住宅與房地陜產(chǎn)市場發(fā)展的鍛重要內(nèi)容。栗200獄2吼年膛8易月，建設部、遭國家計委、財屑政部、國土資批源部、人民銀朗行和國家稅務慚總局聯(lián)合發(fā)文小，提出九條具耍體意見，加強此對房地產(chǎn)市場捕的宏觀調(diào)控。僻自洲2002窗年休5錦月忍1塘日起違，建設部下達喪的《關(guān)于房屋享建筑面積計算桌與房屋權(quán)屬登秒記有關(guān)問題的罰通知》開始實檔施。通知要求瑞，對已有的《踏房產(chǎn)測量規(guī)范冠》未作規(guī)定或礦規(guī)定不明確的雹部分，均按新動的規(guī)定進行房蟻產(chǎn)測量。泥200嘴2漲年瞧2已月，北京市國征土房管局估自嚴199水3拋年沿用姓至計200膽2兔年的基準地價閑將屠被枕“資刷姓新造”夢。根據(jù)新規(guī)定溜，今后每三年朗更新一次基準捎地價。壽200運2獵年呆7扶月逆1辣日煙，國土資源部額制定的《招標柄拍賣掛牌出讓纏國有土地使用航權(quán)規(guī)定》開始贊施行。這對規(guī)沸范土地使用權(quán)鋒出讓，優(yōu)化土胃地資源配置，造建立公開、公傅平、公正的土大地使用制度，垃具有重要意義果。2、銷售方面塔200鷹2燒年枯7增月縫1魯日畫，北京市購房齊契稅征收稅率志由原來總購房仆款背的纖4琴％降魄為清3鍋％。而原來規(guī)魂定的，購垃買荷12功0琴平方米以下的親普通商品房減練半征收契稅的澆規(guī)定也相應地糖由原來趴的應2猜％調(diào)整然為屈1.5沙％喪。矩7菌月，《北京市蔑住宅公共維修膨基金使用管理姿辦法》開始實厚施。此辦法是滔房屋維修管理浩費用的一次重腸大變革，不僅脊費用的來源更植有保障，而且間監(jiān)管也比過去傻更嚴格。3、金融方面肚2002翅年籍2逆月森2卡1互日捕，中國人民銀柄行發(fā)出通知，脅公積金貸款利料率下調(diào)她。園5睬年以下（汽含魄5辮年）由現(xiàn)在束的犁4.1秧4撿％下調(diào)右為歡3.盟6伶％塌，國5花年以上由現(xiàn)行康的薦4.5獎9膚％下調(diào)頭為烘4.0駁5思％。漠200賠2秘年跪2痕月可2應2迅日似，中國人民銀攀行降低金融機亞構(gòu)人民幣存貸粘款利率，個人塞住房商業(yè)貸款炕利率均下封降諷0.5割4與％，五年期以性內(nèi)清由杯5.3范1慘％降列為妨4.7僵7興％，五年以上遼由雕5.5友8虹％降芽為肅5.0婆4繡％。臥200殲2戶年績3紗月，國務院公滿布《國務院關(guān)獨于修改〈住房億公積金管理條災例〉的決定》碰。濕200椒2酬年炭5冬月掉8謠日卵，中國建設銀湖行行長張恩照底在上海出席亞優(yōu)洲開發(fā)銀行上閥海年會有關(guān)研刮討會時透露，枝建設銀行的資副產(chǎn)證券化項目麗進展順利，預野計將在年內(nèi)正吼式啟動。敏200壇2常年趣5修月鮮1沈6跪日放，國務院在京扇召開全國住房轟公積金工作會球議。國務院副愁總理溫家寶在譜會議上強調(diào)，復實行住房公積爐金制度是深化甚城鎮(zhèn)住房制度臨改革的重要步經(jīng)驟和措施，要聰進一步完善住閣房公積金制度線，加強住房公嚴積金監(jiān)督管理糾。勺200慢2魄年迷7止月廳2摧3敵日無，住房公積金艦貸款擔保業(yè)務薄在北京市正式扮啟動。導央行在發(fā)布的志第三季度貨幣間政策執(zhí)行報告齊中，提醒各商鼻業(yè)銀行要切實先加強信貸管理急，警惕房地產(chǎn)搶泡沫的出現(xiàn)，犬并重申嚴禁發(fā)熟放舅“芳零首帽付隆”猜個人住房貸款嘉。屆200陣3鐮年美6長月堅5外日焰，中國人民銀掘行發(fā)布了《關(guān)撥于進一步加強屢房地產(chǎn)信貸的副通知傍》懸(侮一般稱闖為旋“隊12岔1芒號文洪件吃”缸)流，對房地產(chǎn)開沿發(fā)貸款、個人寇住房貸款都做昂出了很多嚴格纏的規(guī)定，戰(zhàn)文中規(guī)定秋對手續(xù)不全、愉自有資金不全擠的房地產(chǎn)項目稍不得發(fā)放貸款衡；不得使用銀妖行貸款墊資；犁主體封頂才能飛發(fā)放按揭貸款寶；提供投資性躲購房人的貸款汪條件歉。鐮三、北京行業(yè)棋環(huán)境分析美北瘋京是一個特殊單的竹地方。因此，縱幾乎在每一個驕經(jīng)濟領(lǐng)域，它盼都在中國都有公著特殊的地位椅。興北京息是中國的重要役工業(yè)城市，已夕經(jīng)形成電子、鐘機械、食品、頁建材惕、欲輕紡，化工和究冶金為龍頭的案，門類齊全的籌工業(yè)體系銅。糾近幾年來，逐剩步優(yōu)化工業(yè)結(jié)癥構(gòu)，發(fā)展了電鍋子、汽車、新獨型建材三大支哨柱產(chǎn)業(yè)奴，優(yōu)1暈2壩個重點行業(yè)游和繼4羨0已種重點產(chǎn)品，智同時合理調(diào)整襪產(chǎn)業(yè)布東局量.賺北京的農(nóng)業(yè)人袖口恒382.決4錯萬人，耕射地禽40.激6乓萬公頃隙，農(nóng)、林、牧技、副、漁業(yè)全把面發(fā)展，肉、憂蛋、菜、奶、行魚等主要副食租品產(chǎn)量大幅度洗提高，已形成拖了農(nóng)工貿(mào)一體劉化的農(nóng)業(yè)格宗局費.客北京的商業(yè)和領(lǐng)服務業(yè)發(fā)達，怨共職有雪22.晃5映萬個商貿(mào)企業(yè)努，平均每萬人亂擁有商業(yè)網(wǎng)朽點譽21紙3敘個，從業(yè)人牛員皇8痰1姿萬削.迅有王府井、西膨單、前門棄等旗4渠0丹多處繁華商業(yè)不區(qū)，年銷售額擾超億元的大型治商集場爛4娛0模多家，近千家齒農(nóng)貿(mào)市場，還追有薈萃中國所想有著名菜系和高世界各地風味蘿的眾多餐手館皇.嘗北京是華北地繪區(qū)最重要的金滔融中心，大多趣數(shù)重要金融機置構(gòu)的總部設在援北京瞎，趣199經(jīng)4享年全市存款額梳達債2311.吼1伶億巨元柱.拋北京旅游業(yè)十竭分重要，全市撞有旅游景脾點狗20飛0恰多處，包括舉或世聞名的故宮貿(mào)、長城、北京等猿人遺址礦等扭.誕旅游賓廈館某22許8暢家，五星級監(jiān)的字1嚇4澡家茫.渡北京的喊房地產(chǎn)業(yè)攀是地區(qū)支柱產(chǎn)由業(yè)，聰過去的幾年，北北京房地產(chǎn)市極場有著異乎尋恒常的表現(xiàn)：在秘全國各地普遍占遭遇低潮的同姨時，北京房地蒸產(chǎn)市場卻令人杏羨慕地實現(xiàn)笑了駐"射獨善其烏身眨"陣，價格雖略有耐下降，但幅度策相對而言不大寒，并一直保持閃著在中國房地撐產(chǎn)市場的最高洋價格。盡管存垂在六七年輪回距的說法，但是困宏觀經(jīng)濟的好權(quán)轉(zhuǎn)，加慕入沾WT駁O吩和申西辦暢200繪8唉年奧運會，更寫是北京房地產(chǎn)收新一輪熱潮的福直接助燃劑。訊四、北京人口津數(shù)量及消費水抹平分析略人口數(shù)量及消逮費水平是衡量吉市場購買力的禮重要因素，北假京地區(qū)人口數(shù)掙量位居全國前哈列，人均收入朵較高，使得這皺一地區(qū)的購買佛力高出其它城推市，構(gòu)成一個駕寵大的消費市集場。清1亞、北京現(xiàn)有人懶口數(shù)量、居民憶收入、住房情領(lǐng)況誓座人口：人口察總量得到控制承，常住人口緩陽慢增長傭，濃200多2暑年末，全市共器有常住人烘口丸(慌在京居住半年績以上人靠口幣)1432.終2節(jié)萬人，比上年候增闊加艙39.半9宗萬人，增種長匹2.9宿%工。全市人口出吩生率儀為機6.6鋼‰賢，比上年增吃加視0.瓜5誼個千分點；么死亡率區(qū)5.7殼‰稈，比上年增蝦加誠0.盆4昌個千分點；自議然增長欣率勸0.9避‰兆，比上年增寨加息0.浪1失個千分點。據(jù)魄公安部門統(tǒng)計倆，大200妖2震年末，全市戶蕩籍人詢口腦1136.尸3原萬人，比上年尾末增苦長彈1.2昏%源。禍居民收入：城來鎮(zhèn)居民人均可紀支配收豪入優(yōu)12463.潤9友2閱元，比上年增倆長恥13.5籮%薯，扣除價格因羨素，實際增反長貿(mào)15.5鼠%采；全年人均消魚費性支出瓦為互10285.讀8逆3朝，比上年增仁長那15.3漏%灘，扣除價格因簡素，實際增倉長誘17.4許%落。城鎮(zhèn)居民恩娃格爾系賊數(shù)架33.8剪%梨，比上年降歌低杯2.饒7啦百分點。農(nóng)民奪人均純收真入茅588崇0燕元，比上年增柴長網(wǎng)11.5懼%浙，扣除價格因賞素，實際增炎長譜12.3筍%轉(zhuǎn)，農(nóng)民人均生綱活消費性支燃出磁420緞6科元，比上年增合長鹿8.6朝%舊。朵居民住房：居最住環(huán)境有較大烘改善。全市住判宅竣列工慶2189.睡6燕萬平方米蠟，增攪長覺21.3游%伴；其中經(jīng)濟適辜用住房竣郵工搞316.爐4丹萬平方米稱。全市城鎮(zhèn)居擺民人均使用面桐積由上年的葬17.6狡2蘆平方米童上升到洽18.趣2咽平方米陷，增加是0.5為8嬌平方米展。農(nóng)村居民人聯(lián)均生活用房面悟積嗚32.感6恩平方米圍，比上年增加拒1.份6書平方米淋。元2我、消費水平及迅結(jié)構(gòu)變化查200碎2蠶年厲1俗季度，北京市材居民消費價格缺指數(shù)夏為眠97.5服%賊，比上年同期做下真降冠7.5郊%提。食品類、衣氧著類、家庭設晨備用品及維修晝服務類和娛樂辛教育文化用品之及服務類價格溉分別下怨降蜂4.6寸%億、陰3.6盡%眠、純4雖%顏和里2.8久%征，共影響居民郊消費價格指數(shù)扯下多降昌1.22危%擋。什另一方面企業(yè)內(nèi)和居民的收入壁明顯增加蓬。樸200刑1國年末，北京市起金融機構(gòu)人民鼓幣存款余刻額柴12223.土4饑億元，比年初息增碰加扛2476.膽2隙億元，比上年特多揮增真1053.次9晚億元。其中企紋業(yè)存款余額達僚到騾6730.柳5標億元，比年初守增今加找1278.顧7寇億元，多賤增爬299.益4紡億元；儲蓄存豪款余額獅達糊3536.根3川億元，比年初唯增儀加鳴613.前1駕億元，多灣增露370.擠6素億元。上述兩海個方面的變化躬，帶動了城鎮(zhèn)傷居民消費水平川的提升，使這誕些居民有足夠堆的資金來購買證自己需要的商輩品，從而促進疼消費需求的穩(wěn)叫定和可靠的增熊長，也保證了恭投資者能獲得耕足夠的客戶。怎從投資環(huán)境的蹤角度看，積極爛效應也是明顯爛的。辮同河時獲200毛1尺年末，北京地劃區(qū)金融機構(gòu)人懇民幣貸款余苦額功7202.箏9喪億元，比年初鳥增倡加諷1207.答9籍億元。而且，慚信貸結(jié)構(gòu)明顯貧改變和優(yōu)化，彈突出表現(xiàn)在消葵費信貸的積極論發(fā)展上。年末承銀行消費貸款朗余額已明達軌731.姐0剃億元，占銀行肺貸款余額月的晃10.6貼%的；比年初增襖加每347.疫0城億元，新增消尤費貸款主要是瀉中長期住房貸養(yǎng)款。招所有這些都表爹明，北京市居屯民已宴從邪“灶衣、利食輩”奏消費，轉(zhuǎn)移牽到綿“抓住、行、尖樂勢”義消費上來，特說別是住房消費炊比例的增長，筆為房地產(chǎn)投資足，特別是住宅頂投資增添了利樓好。偷附測：劇200午2掙年經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)疼計表遇指標名稱才單位預200易2秒年想200妄2蝦年悄為膽200絕1兔年潮%證社會消費品零士售額預億元禁1744.8脅109.5艷吃繡億元貞469.9待102.2誠穿鉆億元兵191.3輩99.1季用扛億元縫1015.9澡121.8骨食品、煙酒及咳用品辭100.6掩衣著家庭設備某用品及維修服銜務梅97.0將醫(yī)療保健和個裂人用品三100.2公交通和通訊光99.5罩娛樂教育文化竊用品及服務刑99.5還居住秧101.9捐汽車乞萬輛卷24.3巧移動電話機僅萬部寇2280.1滿家用電腦陽臺窮55.5毒數(shù)據(jù)來源每：葬200饑2季年國民經(jīng)濟和狐社會發(fā)展統(tǒng)計笛公報柿五、北京文化其環(huán)境分析舉北京是中華人皺民共和國首都非，全國政治、壺經(jīng)濟、交通和鋸科學文化中心胃。位于華北平輸原西北端，東蜓南距渤海草１５０公里壟，是我國歷史揪最悠久的城市狹和古都之一。磁1搞、北京人文環(huán)學境齡北京是全國的縮經(jīng)濟、文化、違政治中心。傳路承了中國五千把年的文化精髓賓，具有濃郁的辜民族特色，成既為東方文化的欣代表。茶自明末以來，濟北京一度是皇遲權(quán)的集中地，次在中國象征著溪權(quán)力和尊貴。頂改革開放之后咸，北京的經(jīng)濟耗得到了長足的份發(fā)展，文化也柏隨之呈現(xiàn)出一就片欣欣向榮的惡繁榮景象。在武保留中國傳統(tǒng)稈文化的同時吸期收了大量國際景文化。如今北歪京已是一個文魔化多元化的國進家，各國文化瞧與中國傳統(tǒng)文矛化在這里相融摟共生，為搭建辣世界文化一體即化的橋梁做出善貢獻。虹2蒼、北京地理環(huán)斜境紅北京地處中國題南北交通要道懂，位于華北平玉原的北部。西屋部、北部和東甲北部，由群山倒環(huán)抱。西部有帥西山；北部有衰軍都山。山地貞占６原２塔%睜、平原占３熔８泉%躬。主要河流屬胃海河水系，永就定河斜貫北京遲西南部，西部桐有拒馬河，東頭部有潮白河、散北運河。市作為千年城邑徹，歷史名城，衣北京擁有壯麗輸輝煌的皇家宮跑殿和建筑群；柱雄偉豪壯的長帝城和邊關(guān)要塞攔；情趣盎然、鎮(zhèn)湖山相映的古慨典園林；風格竊獨特、造型典映雅的名寺古剎扯；深淵醇厚、易韻味無窮的文護化和習俗；作餡為現(xiàn)代化的大隆都市，擁有四變通八達方便速者捷的交通網(wǎng)絡凈；風味齊全、魔滿意四方的餐燭廳、酒樓和快燕餐店；集萃中射外名品，又有慚地方特色的商紐場和購物中心玉。灘六、城市基礎藥設施建設與規(guī)堆劃蠅近十幾年來，慧北京市堅持城表市基礎設施建濤設優(yōu)先發(fā)展的壽方針，持續(xù)加促大投資，廊僅詢200縮1表年全市就累計說完成基礎設施眼投趙資錯60.彎8圓億元，同比增堆長脂57個%把；其中公路投口資鉗29.爐8假億元，增長怖過潑1滑倍，占基礎設使施投資爸的恰41.9盾%器。目前，北京食市基礎設施已約初具現(xiàn)代化規(guī)除模，綜合功能肚和服務效能也仆已達到較高水捉平，為北京的養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)投伸資打下了良好宵的基礎。1、城市交通限北京市是以天帽安門為中心點綠向外輻射的城陵市，市區(qū)道路敢網(wǎng)采用方格網(wǎng)玻與環(huán)路、放射腥線相結(jié)合的布煎局，在城區(qū)布吩置春了煎6緞條橫穿東西庫和舍3塌條縱橫南北的揭干線貝，降3卡條環(huán)路、次干戴路和支路四個臘結(jié)構(gòu)層次組成霜的道路網(wǎng)構(gòu)成英了北京道路系述統(tǒng)的骨架。頓1.1湯主要道路建設許在繼四環(huán)路建騎成通車后，五議環(huán)路和六環(huán)路早也正在修建和局即將動工。五定環(huán)路位于四環(huán)紙路以外創(chuàng)5輕公里嶺，全程瓜94.貫5猶公里送，連接朝陽、工海淀、石景山韻、豐臺和大興生等區(qū)縣，以及畫目前本市正在垮大力開發(fā)的北俗苑、清河、西歲苑、南苑、亦伸莊、垡頭、定橡福莊、東壩、代酒仙橋、望京善等祥1纏0講個邊緣集團。代六環(huán)路總長近報20突0芹公里伙，是國內(nèi)第一儲第環(huán)城高速公贊路和北京市最們長的環(huán)線高速艷公路，也是一雪條聯(lián)系北京市確郊區(qū)衛(wèi)星城鎮(zhèn)加和疏導省市際服過境交通的高高速公路，途經(jīng)綁大興縣、通州剃區(qū)、順義、昌換平區(qū)、門頭溝吩區(qū)和房山區(qū)六興個區(qū)縣。今年錯六環(huán)路將竣工續(xù)10紛0吵公里君，從八達嶺高養(yǎng)速路至京原高印速路午2全3攝公里陶長的五環(huán)二期屬、從機場高速丘至京津塘高速炸路襲2鋤4藝公里廉長的五環(huán)三期冤已全面啟動，掏預計年底通車咸，淺到綢200約3柜年底，五環(huán)路疼可望全線通車僻。彈1.2診城市快速軌道遮交通（地鐵與拋輕軌）墾目前北京已經(jīng)概開通運營的一澆線和環(huán)線總長拍55.嬌5杠公里周，占規(guī)?？傞L律度旋的喬1/咽8萌。在建的地忌鐵近5挨號工程線路全仰長歡27.陪7獸公里陵，建成后將持與澆1擺2添條公交線路交居叉，成為貫通接北京南北城的會快速軌道交通棚干線。北京市鈴地下鐵道規(guī)廣劃慣1姥3終條線路陷和末2橋條支線，全部尖里程撈40裹8扔公里安。屆時，北至激清河、北苑、教南至黃村、西釣至蘋果園、東適至通縣、定福錯莊以及頤和園愿、首都機場、婚亦莊等地都將齊有地鐵網(wǎng)絡覆而蓋連接?？焖佾C軌道交通網(wǎng)規(guī)神劃中帶的丘1懇3秧號線（城市鐵揮路線）全長娛40.愈8賤公里即，西線從西直蓮門到回龍觀賤段錄200帝2醒年趕9坑月底可投入試元運營。漲1.3嚼高速公路口北京的高速公糕路以城區(qū)為中販心向東南西北每四個方位呈放招射狀分布，這庭些高速公路主穿要包括：京津網(wǎng)塘公路、京石貿(mào)高速公路、京惕哈高速公路、查京沈高速公路極、八達嶺高速礎公路、首都機享場高速公路、迷京開高速公路第、京滬高速公噴路和京承高速煌公路。飲第二部斃分右淹佳北京房地產(chǎn)市蛛場分析漆一、北京房地廟產(chǎn)市場發(fā)展概匯述壇二、北京房地市產(chǎn)市場現(xiàn)狀分協(xié)析戴北京房地產(chǎn)市翼場總體分析已北京住宅市場趙供給分析鐘三、北京市房罪地產(chǎn)市場未來屢發(fā)展趨勢分析村從供應方面看甘，目前土地供娘應略有增加、闖商品房供應量脊增幅較大。睡從需求方面看箭，有效需求將格平穩(wěn)上升，需畜求結(jié)構(gòu)將發(fā)生館變化。悼北京房地產(chǎn)市勤場供需結(jié)構(gòu)將孩有所變化，高蹤價位項目供需譯矛盾變得突出群。如房價穩(wěn)中有降猾，但局部地區(qū)聚房價會有所上爹漲。聞物業(yè)類型的多惱元化趨勢明顯昌，非居住類物蘭業(yè)比例上升迅流速，寫字樓和灌商業(yè)物業(yè)將出居現(xiàn)新的產(chǎn)品形撓式。哈商品房銷售速侵度減慢，預售主性強的項目風眾險加大。地產(chǎn)品會出現(xiàn)一魯些在功能、規(guī)廁劃和戶型設計嗓方面的新變化往。塵第二部菜分醉賣獨北京房地產(chǎn)市張場分析溫一、北京房地比產(chǎn)市場發(fā)展概姜述炒自垃2艦0瓦世進紀歸9需0居年代以來，北稈京市房地產(chǎn)發(fā)蒸展總體保持平宗穩(wěn)增長的態(tài)勢考，房地產(chǎn)業(yè)已論經(jīng)成為北京市跟國民經(jīng)濟的重糊要支柱產(chǎn)業(yè)。鄉(xiāng)近兩年北京市米房地產(chǎn)投資占址全社會固定資兇產(chǎn)投資的比重捧高鄉(xiāng)達半55傲%求以上，房地產(chǎn)百投資成為支撐寬國民經(jīng)濟發(fā)展嚇的先行指標。襯北京市的房地苗產(chǎn)發(fā)展周期與博經(jīng)濟增長周期燥、與全國的房疫地產(chǎn)發(fā)展周期京基本吻合。歸自郵198抗4稿年以來，國內(nèi)薯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展逝先后出現(xiàn)了三罵個增長期和兩麻個調(diào)整期，大驢體是袖每副7廢—崖8端年為一個增長訴周期，其中增駛長恰期輔5怎年，調(diào)整造期包2茶—撲3慕年。目前處于特第三個發(fā)展周喬期的第六年，冶按照前兩個周飲期運行軌跡，道今回后漿2柜—寧3離年將進入新一權(quán)輪調(diào)整期，但港由于受房地產(chǎn)襲市場日趨成熟磚、住房制度改放革政策效應釋沙放和北精京周200罩8壇年奧運會利好岔的拉動，本輪躬周期將會延長映，調(diào)整波動比冷較小，整個周惕期呈現(xiàn)出小幅困回調(diào)下的長期響增長態(tài)勢。嶺商品住宅空置百率是房地產(chǎn)開完發(fā)堵的抽“秋紅綠蜓燈齒”等，國外認為商耐品房合理空置稠率銅為霉4水%狂—朝5喬%拴，空置簽率施10棗%貧是國際公認的狗房地產(chǎn)開發(fā)紅熔燈禽，義200麥2遮年底北京市空鬼置商品住儀宅啄76版3循萬平方米，占械全市城鎮(zhèn)住宅遞總量州的略3.5噴%外左右，并且今愉年額1疼—躍5鮮月北京市空置導商品住宅下降濟到谷60鍛9聾萬平方米，房晶地產(chǎn)市場銷售拉面積大于竣工沉面積，房地產(chǎn)姓銷售增長率大當大高于投資增國長率。目前北廣京商品住宅空坦置率處于國際籍公認的合理區(qū)星間。訂二、北京房地抱產(chǎn)市場現(xiàn)狀分案析證1楊、北京房地產(chǎn)檔市場總體分析移200厭2回年在中央擴大療內(nèi)需和整體經(jīng)呈濟向好的背景拜下，經(jīng)過近幾必年的高速增長斷，正在進入穩(wěn)稱建發(fā)展階段。蔽在房地產(chǎn)建設膜規(guī)模不斷擴大效，人民群眾居流住環(huán)境得到較題大改善的條件按下，全市商品診房空置率呈現(xiàn)抵下降趨勢恒。但200甜3針年繼續(xù)保持較敏好的發(fā)展態(tài)勢趁。碑根據(jù)市統(tǒng)計局訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示仆，啟200沿3挺年袋上半年，全市暑累計完成房地掃產(chǎn)開發(fā)投聽資倒394.改7應億元，比去年秘同期增鹽長結(jié)16.5土%漿。在開發(fā)投資光中用于購置開影發(fā)用地完成投刺資增速回升最蠶快，完貢成蠟67.驚7墳億元，同比增帖長片39.9袖%舉，腎比為1-拜4鼻月份上艦升蠢31.襲7抽個百分點；另劍外用于為商品貼房建設前期準蠟備完成的土地禁開發(fā)投資完糞成收12.理8井億元，增估長粉45.6尖%梅。跳上半年，全市跟各類商品房開傲復工面積達芽到嶺6131.蔥3休萬平方米頸，同比增絹長宴20.5哭%誰。其中住宅開搖復工面域積濱4351.膨2濃萬平方米包，增驚長卵16.2楚%谷；竣禁工車428.呈1茂萬平方米點，增剃長羨53.3搬%分。受金融對居向民商品房購買支支持力度加大輛的影響，今年寫以來房地產(chǎn)熱錘銷勢頭不減。柄上半年全市累等計銷售各類商弊品拘房睬516.宗6半萬平方米珍，同比增忙長烤82.3久%駕，其中銷售的畢商品住宅抹為睡490.賣6遵萬平方米疤，增伴長懶80.7蛋%免；實現(xiàn)商品房手銷售間額閃238.尤3名億元，增辜長句75.5雅%青。帽附：北京市房秋地產(chǎn)市場整體統(tǒng)趨勢圖鉤數(shù)據(jù)來源：世衛(wèi)紀百人行投資社顧問有限公司描2稼、北京住宅市造場供給分析游2.撿1休北京住宅市場泄總體供應量框2002撕年商品住宅投失資占全市住宅罪投資的比重首末次突屈破峽90篩%酬，達板到局92.5絲%冊，比上年提展高啄4.著6翼個百分點。在逮全市房地產(chǎn)開尸發(fā)完成投資中艙，用于商品住傍宅建設的投資利為挺586.夏7凳億元，增兔長甜26.4腸%勵，高出全社會話投資增寒速墻7.來9頁個百分點，住做宅投資在房地甚產(chǎn)投資中的比煤重達板到飄59.3冠%馳；繞商品住宅施工紀面積裕為叫5397.指6低平方米，比上爭年增售長宏24.1缸%姿，占全市住宅鏈施工面積的比鞋重達葵到靈88.7飽%霜；商品住宅竣抄工面弓積潛1926.萌2例萬平方米，比世上年增亦長脹38.2統(tǒng)%忠，占全市住宅疏竣工總面積限的糖88.0螞%飲，提御高捐10.黨8姨個百分點。捷附：北京市歷煎年住宅供應量患趨勢圖（單位料：萬平米）薦數(shù)據(jù)來源：世方紀百人行投資本顧問有限公司錯2001洞年北京市可供雹銷售普通住宅數(shù)約有塞9088.3術(shù)8蔑萬平方米，漫80鋤％左右的供給值量分布在朝陽劫區(qū)、豐臺區(qū)、戒通州區(qū)、西城每區(qū)和海淀區(qū)，高三環(huán)以外地區(qū)弊的項目占了總龍供給量的動90榴％左右，朵5000娛元促/追平方米以下的示項目占了拌50懷％左右。市區(qū)廚項目主要來自孟于舊城改造，嬌集中在兩廣一俊帶。環(huán)城項目鉛則分布在重要吉的交通道路和牛綠化隔離帶周兇邊。其中望京添地區(qū)、泛戒CBD妻地區(qū)、亞運村異及大奧運村地炸區(qū)、京開路沿惡線、兩廣路沿添線、萬柳地區(qū)槽、西三旗和上刻地地區(qū)、四季段青橋周邊、通侵州地區(qū)都是值睬得重點關(guān)注的磚地區(qū)。缺附：北京市住洋宅供應量分布羽比例圖劉數(shù)據(jù)來源：世溝紀百人行投資栗顧問有限公司耕2002軌年一季度北京訴市房地產(chǎn)開發(fā)躬投資力度加大濁，累計完成房查地產(chǎn)開發(fā)投資京98.1辭億元，旺增長資46.5班％；全市賭2002很年新開工商品等房愉476.6賤萬平方米，下都降妹5.8考％；住宅新開瀉工面積袍415.3鹽萬平方米，下言降滾9.6鷹％。，竣工面掛積為神79.2旨萬平方米，增請長胸77.9獎％。見2002策年第一季度，交新發(fā)預售許可描證的普通住宅貝項目轎27上個。普通住宅爐準許銷售的面塑積共約湖86坡萬平方米。障到禾200落2辜年底，北京市飯商品住宅空置跪面積達稱634.罰1央萬平方米景，加上新開盤票的做86努萬平方米，目它前北京住宅市梁場的存量達到骨了勵700皇萬平方米以上疲。挨200枕3巾年一季度本市成房地產(chǎn)市場上峰有幾個現(xiàn)象應委予關(guān)注：條商品住宅投資原增速趨緩。一秀季度全市完成答商品住宅投資湊48.8炸億元，增長忘32.1轟％，比去年同吳期商品住宅增趁速降低政33.1莫％，而寫字樓規(guī)和商業(yè)用房投降資的增速分別崖比上月上升靜48.7粉％和鼓55.2士％。在辦公樓煉和商業(yè)營業(yè)用翼房尚有百余萬拉平方米未消化壓存量，而住宅賭需求還很旺盛腿的情況下，出撈現(xiàn)了這種情況天，應當引起市劫場的關(guān)注?；判麻_工面積首重次下滑。截至縮今年三月底，蘇北京市本年新樂開工商品房旱476.救6藝萬平方米為，下降了品5.8往％，其中住宅睡415.頁3隸萬平方米暗，下降了叼9.6竿％，分別比上頸季度減少襪71.6%數(shù)和蠻61.6%著，雖然這是在史上年同期增長帝1.8璃倍和濾2.2秋倍情況下出現(xiàn)泉的，但也是近終年來少見的現(xiàn)擋象。鳳2.覺2祝北京住宅市場占供應特點樂東部地區(qū)仍是誦熱點軟CBD懼規(guī)劃的出臺，灘使得不少有實翅力的開發(fā)商把恥目光投向了東理部地區(qū)，而那賭些實力稍遜的崗開發(fā)商為分一鋪杯羹，則不失油時機地推出服了晴“批泛膚CBD堵”綱地概念，致使流CBD收周邊地區(qū)地住填宅項目競爭進咳一步加劇。例立如垡頭、太陽神宮地區(qū)，是邊密緣集團中距離耽CBD礦地區(qū)最近的，守同時又有大片蠢的待開發(fā)土地婆，因此這幾個鳴地區(qū)地住宅項泉目較為集中。侄附：北京市糠2002撤年一季度新增略住宅項目分布地比例圖愚數(shù)據(jù)來源：世肥紀百人行投資勸顧問有限公司胃普通住宅成為列主角，價格普字遍較高勒2002延年新增的項目體中，住宅占絕坡大部分比重。價在這些項目中郊，價格在逆7000富元以上地項目深的比例占到了往58秩％，這樣的價劃格結(jié)構(gòu)還有待豈市場的檢驗和狂認可。敵附：北京市拖2002慧年一季度新增訓住宅項目價格救分布比例圖下數(shù)據(jù)來源：世預紀百人行投資謀顧問有限公司散菜單式裝修并衡未成為市場主陣流確在薦2001跑年的住宅市場忙上，菜單式裝虜修可以說是千憑呼萬喚始出來惕，不論是開發(fā)湖商，還是業(yè)主遲、專家，都大字談菜單式裝修加的優(yōu)點，但是涂直到夸2002境年，菜單式裝燙修還是猶抱琵元琶半遮面，市急場上只有為數(shù)牢不多的幾個項困目可以提供菜棄單式裝修，但戒是感興趣的客殿戶并不多。禍分析其原因，顫一是客戶對這斤項服務并不是姨十分認可。不困少客戶認為這哭只不過是開發(fā)阿商的又一個賺燒錢途徑而已；它二是開發(fā)商對應菜單式裝修的壘熱情不高。畢恒竟提供的產(chǎn)品啞越多，承擔的惰責任越大，而仰且裝修的利潤暴相對于開發(fā)來妥說卻沒有多少喝；三是現(xiàn)在北乳京的市場上還恭沒有讓客戶滿除意，同時又引挑起廣泛關(guān)注的暴提供菜單式裝桑修的成功范例尾。痛需要指出的是腎房地產(chǎn)投資者櫻對購買裝修的襲住宅積極性較碌高，因為購買遼裝修房只需稍刪添家具，就可指將房屋出租，箭而且租金明顯登高于未裝修的啟住宅。這類客賊戶對裝潢品質(zhì)碧要求不高，僅母要求實用大方招，裝修費用攤齊派合理。此外億，裝修房的裝涉修費用包含在張房價內(nèi)，可以下申請按揭貸款落，也減輕了部鄉(xiāng)分首付負擔。用低密度住宅在論市場所占的比評重逐漸增大估隨著北京住宅瞧郊區(qū)化進程的霉不斷深入，北胸京城市建設的昌重點正向郊區(qū)狡轉(zhuǎn)移，居住社鞠區(qū)的趣容積率也呈不借斷下降的趨勢侮。低密度住宅徑通常指容積率蜓在濁1.5萌以下的住宅區(qū)稻，但并不一定餓是別墅、婆Townho舉use嫂等高檔產(chǎn)品，復低層普通住宅舉也屬于低密度足住宅的范疇。醒低密度住宅的華大量涌現(xiàn)，實耽實在在地提高螞了人們的居住掏品質(zhì)，改變了覽人們的居住方法式和生活方式弄。開發(fā)低密度筑住宅對開發(fā)商罰來說是一個極訪大的挑戰(zhàn)，比卷如整體規(guī)劃、爪市政配套以及奇景觀環(huán)境等方探面的問題。這灰一現(xiàn)象主要體其現(xiàn)在十大邊緣幕集團項目的啟掘動上。參經(jīng)濟適用住房休供應量繼續(xù)增枝大宜據(jù)了解，截至冊去年年底，本損市集中建設的懲經(jīng)濟適用房小船區(qū)驕25舊個已全部開工夏，承諾建設面幫積閣600幫多萬平方米，扯已竣工估180包萬平方米。其澇中價格低、交燃通便利、配套輕設施好的項目敬，戶型設計新比的項目大都售尿罄。北京市目趴前公開發(fā)售的技25究個經(jīng)濟適用房匪項目，其價格青與同地段新建枕商品房相比要沈低模30沉0辦—炕2000庭元不等，價差準低的如天通苑填，價差高者如糠百環(huán)花園。有記關(guān)資料表明，殲北京市的經(jīng)濟袖適用房項目平削均價格約褲3000糊元／平方米，謊這比北京市商吧品房平均價格稱要低新1000拳元左右。箱高科技含量住氏宅逐漸被人們倚認可居在房地產(chǎn)領(lǐng)域較，從項目開發(fā)愈、工程建設到柱物業(yè)管理各個何環(huán)節(jié)，科技含奸量正不斷提高菠，新型結(jié)構(gòu)、稍新型墻體、新課型防水保溫隔床音材料、高科長技安全防范設頂施、生活智能幸化設施、新型茂通訊及快速數(shù)們據(jù)傳輸設施、督新型生活能源該等等正逐漸成授為人們對居住閃環(huán)境的基本要多求。爽超小型住宅產(chǎn)艙品成為市場亮鑼點，優(yōu)勢在于田總價低嗓在春季房展會爹上，小戶型因無其總價低而受總寵。熱衷購買效袖珍小戶型的青大致是三種人倍，即單身年輕匹白領(lǐng)以及以投惕資、保值為目沸的的購房人。紡這些購房人認府為，盡管這種戲小小戶型設計記上不很理想，辭單價不低，但全由于該樓盤的桿區(qū)位比較好，杠社區(qū)內(nèi)外的相診關(guān)配套齊全，敗小面積住房易啊于出租、出售術(shù)，最適合大量嗚年輕人用于過幕渡住房，也能噴滿足投資、保迅值的需求。而蹲且，貸款總額段低，還款壓力債小，每月只需豬拿出幾百元錢愧用于還貸。桂2.霞3虹北京住宅市場啟產(chǎn)品特性分析游低容積率住宅星成為市場的一此個顯著特點辟受土地成本高生的影響，三環(huán)致以內(nèi)特別是二齡環(huán)以內(nèi)的住宅治，多以高層、賢高密度的形態(tài)逼出現(xiàn)，尤其是蜜一些黃金地段凡的樓盤，容積蹲率基本在醬1則：平4董以上，甚至更公高。萍2002代年，低密度住煙宅占紋據(jù)市場主導地催位。據(jù)了解，納天鴻集團、華設潤置地、珠江艦地產(chǎn)、萬科地溉產(chǎn)、首創(chuàng)集團坐等開發(fā)公司都架將有大量低密堵度住宅上市。跳主要原因在于根四環(huán)路以外土辨地成本低廉，姑為開發(fā)商大規(guī)脹模的開發(fā)提供嚴了便利條件。捧這些產(chǎn)品屬中嘴低密度、中低恨價位，對城內(nèi)姑居民構(gòu)成強勢悄吸引。低密度芹住宅以別墅、篇Townho渡use付、多層板樓為蓋主，而且多為宜大盤。低密度該住宅的大量涌園現(xiàn)，將是對都芒市居住品質(zhì)的范提高與優(yōu)化。眠蝶型塔樓提供員更舒適的居住笑環(huán)境濃三環(huán)路以內(nèi)的步物業(yè)形態(tài)仍以郊塔樓為主，一劣梯八戶以下的招蝶式塔樓日漸付增多，如寶星粉園、珠江綠洲潮、蝶翠華庭等駐樓盤。蝶型塔復樓在朝向、采業(yè)光、通風、視峰野、戶型格局異、樓內(nèi)縱向交選通等諸多方面鹿，明顯優(yōu)于傳栽統(tǒng)的塔樓，而恥且蝶式塔樓的濤外觀簡潔美觀聰，更富有現(xiàn)代辜感。隨著蝶式祝塔樓的不斷涌敞現(xiàn)，風車式塔桃樓、板連塔樓雕等革新型產(chǎn)品埋也將豐富起來海。今后，每層稿8愈戶以上的塔樓華將逐漸淡出人竹們的視野。梢小戶型住宅成溝為市場熱點罰基于龐大的集待團購買力和數(shù)杠目較多的先富江階層，因而，塞北京房地產(chǎn)市立場形成了戶型術(shù)大、總價高的炎特點。隨著集豪團消費的退出涼市場，先富起史來的階層已基漫本完成了第二縱次置業(yè)，中、另低收入家庭開體始成為市場主利流，他們需要奔的是總價獲50始萬元以內(nèi)的住幸房。而受土地睛、建安、稅費縣等剛性成本制那約，樓盤單價銜不可能在短期頭內(nèi)大幅度回落雜，因此設計精凡巧的小戶型以患總價低而大受柴歡迎。近年來獻，由今典花園張等小戶型引發(fā)渡的熱銷行情一匙浪高過一浪，愉但仍然無法滿傷足購房者的需耐求。許多樓盤羽的小戶型往往驅(qū)開盤之初即被各搶購一空，余俊下的大戶型反地倒為開發(fā)商積生壓了大量的資鑄金。貌2002重年，小戶型是甜樓市的一個明疾顯特征。紗徐精裝修住宅數(shù)吼目呈增加趨勢菜北京市牲2001釀年鄰9璃月發(fā)布文件，疲規(guī)定諷2001鮮年窄12慣月塔1總?cè)諟缰罅㈨棃笈鷫鄣臉潜P必須提撞供精裝修，今膝后北京樓市將顧逐步取消毛坯平房。精裝房可遺以節(jié)約采購成折本、提高施工給效率、避免裝痕修擾民、保護擱建筑結(jié)構(gòu)免遭缺肆意破壞，體殘現(xiàn)了集約化大授生產(chǎn)的優(yōu)勢，耽精裝修是由住蜜宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化徑的要求所決定甩的。扛2.常4候北京住宅市場嬸需求分析炒2.描4青.1膝北京住宅市場賤需求現(xiàn)狀分析佳附：北京市歷縫年住宅銷售額紙、銷售面積和抬空置面積趨勢屢圖太數(shù)據(jù)來源：世猶紀百人行投資池顧問有限公司露2002議年瞎1-3樂月，全市累計監(jiān)銷售商品房帽109.9幣萬平方米，比棄去年同期增長菜39.5陽％，實現(xiàn)銷售期額賽56.4惜億元，比去年帶同期增長紹49.5柔％；實現(xiàn)銷售墓住宅盒106.8泳萬平方米，相詞比去年同期增灶長殼38.6綱％。禍2002城年一季度的住毒宅銷售情況較掀好，出現(xiàn)這樣陶的情況主要歸迷因于以下幾個逢因素：壽1梳.稻開發(fā)商在春節(jié)錦期間的一系列制推廣、促銷活萬動取得一定的絨效果；餃2烏.絞低價位、小戶屢型的房屋銷量慈增加，為住宅軟銷售量的增加京出力不??；沖3辱.振春節(jié)后，部分感市政項目和拆匹遷項目進一步病啟動，拆遷戶烘數(shù)量的增加，翁增加了對商品斷住宅的需求量盞。海2.殼4媽.2石需求特征分析捧2.母4肅.2仁.族1煮客戶分析備1.別2002虛年隨著銀行按榮揭貸款政策的燒進一步放開，滅使得一些具有壤較高經(jīng)濟收入勵的年輕人通過新貸款，進行首都次置業(yè)，成為淋購房新興力量觸。姨2哄.婚隨著政府拆遷智量的大幅增長安，購房群體中定拆遷戶的比例翼也有所增加。腰然而由于這部泥分客戶需求總蛛價較低的住宅內(nèi)，所對應的市父場供應較少，逼需求的上升在擊一定時間內(nèi)還骨無法得到滿足心。庸3舟.猾部分已經(jīng)擁有躬住房的居民為使改善居住環(huán)境墊，采用出售原刷有住宅的方式攤購買新房，或積是購買第二套息住宅。旱4概.掠在商業(yè)物業(yè)、撤辦公類物業(yè)、羨高檔公寓的租強賃市場中，租遍金一直保持較五平穩(wěn)的發(fā)展勢音頭，需求呈平差穩(wěn)上升的趨勢螞，投資回報獲叼得空間較大，貪投資客戶需求招不斷加大。受粱高檔物業(yè)穩(wěn)定暫的高回報率的躍吸引，高價位射市場中投資型大客戶的比例也菊呈現(xiàn)較快的增霞長趨勢。同時逗在股市動蕩、族其他投資渠道當不暢的情況下捷，部分投資者舞已經(jīng)開始考慮愈將資金轉(zhuǎn)向投圣資高檔物業(yè)這赤一風險相對較踢低，卻有較高競回報的投資市泥場。照2.陷4標.2休.途2紛市場需求特征倡分析制北京住宅市場轟的主流消費者盟是以下這些人柿：海外學子、康高學歷人才及印文藝人才；獲斤得安置補償款迎的拆遷戶；即軍將拿到住房補經(jīng)貼的大批年輕式的公務員；希敲望通過賣舊買煙新改善住房條棵件的已購公房保的住戶。各種偏統(tǒng)計數(shù)字表明檔，他們的購房望需求和已購房喉數(shù)量占據(jù)越來填越大的市場份裳額，他們是購病房的主力軍，毅是支撐市場的章主流。這些潛透在住宅消費者亞的理想產(chǎn)品主役要具有以下特逆征：面1.往中意東部和北金部地區(qū)的住宅蘭從地理區(qū)運位上講，東部太和北部依舊是鷹居民熱衷的區(qū)顆位。有意向在服東部和北部購嬌房的消費者比確例各占到感40墨％以上，而準絲備在西部和南蛛部購房的消費不者比例只在矛15崗％左右。恨通州地區(qū)因受免八通線建設和候CBD榆規(guī)劃的利好影喬響，加上目前飼較低的價位，爺從而最受購房哪者關(guān)注。另外晃，京通快速路哈及朝陽路沿線王、亞北地區(qū)、升勁松和潘家園梅附近、亞運村容和燕莎及朝陽溉公園附近也是渠消費者關(guān)注的尖地區(qū)。萄2.襪大多數(shù)客戶能爽夠承擔夢5000殘元貼/槍平方米以下的啞中低價位住宅共據(jù)我公司敏調(diào)查，采80余％左右的潛在湖客戶準備購買告價位在境5000暫元循/獸平方米以下的己住宅，其中準壓備購買蛙4001雹元市—駝5000呀元堵/貞平方米住房的蛇購房者約占脂20薪％，準備購買肌300介1革—脊4000鴿元菌/疤平方米住房的命購房者占矛30歉％，準備購買算2001患－珠3000鞋元現(xiàn)/姑平方米住房的漿購房者占杠20孤％，準備購買授2000您元潔/唉平方米以下住館房的購房者占暢10姜％。而選擇去6000丹元具/賭平方米以上的錯潛在客戶不足蘋10正％?？?.撕期房銷售困難河，現(xiàn)房得到客明戶認可屬購買期房，對藥于購房者來說宰可能會帶來一問定的價格優(yōu)惠銷，而對開發(fā)商豎來講則可以解蔥決一部分資金餡壓力，因此期絡房銷售是以前貨常見的銷售方弊式。但是近兩晴年因購買期房嘉而帶來的糾紛桶屢屢發(fā)生，可嫂以說期房在目矮前的北京房地充產(chǎn)市場上已經(jīng)瞎遇到仗了做“訂生存危悼機忠”結(jié)。據(jù)本公司資棄料售顯示，喂60征％以上的購房洪者希望購買現(xiàn)餐房。攀4.收忌中小戶型成為狂需求熱點煤近年來，鳥北京市場中小蔑戶型的銷售狀蘋況一直很好，鴨綠景苑喂SOLO澤18縱平方米扎的小戶型一開秩盤就被定購一挖空。北京的戶練型設計普遍偏督大，總價偏高信，這已經(jīng)制約叫了北京房地產(chǎn)蛾市場的近一步向發(fā)展，盡110庸平方米可以下的中小戶爸型才是多數(shù)消相費者購買的理魂想房屋面積。旦從具體戶型選扔擇上看，半數(shù)盒以上的潛在購慎房者考慮購買條二居室。靜2.箱4醬.2寶.棍3殿主流客戶需求群特征分析貌1.妙對于經(jīng)濟收入橋較高的年輕人耀來說，由于他矩們的工作較為攀繁忙，同時工厚作的時間較短凳，積蓄不是很焰多，因此他們脆主要關(guān)注的是圾房屋的總價以燃及交通情況。虹目前北京東部驕、北部的商業(yè)慣較為集中，因血此大部分的年旋輕人的目光就擴集中到北京東立部、北部的項楚目上，尤其是掀四環(huán)路、高速旨路、地鐵、輕勒軌附近的項目然以其單價低、憐交通方便的優(yōu)校勢得到這部分華消費者的青睞匆。支2.己拆遷戶把注意鏈力集中到房屋蜻的總價上。由抹于這部分客戶駱主要是老北京懇居民，收入普債遍較低，家庭帽人口較多，因淡此他們需求的姿是面積較大、慶總價較低的普歌通住宅，滿足角這些條件的住辜宅主要是經(jīng)濟橡適用房和四環(huán)舟以外的項目。部3.需對于要求改善及居住環(huán)境的客互戶來說，他們鑄可選擇的余地父較大，價格在勢500哀0譽—論7000被元騰/霸平方米的項目置都在他們的考兇慮范圍之內(nèi)。畝他們關(guān)注的是偷項目的質(zhì)量、脖戶型設計的合鎮(zhèn)理性、交通的選便捷性、環(huán)境押的舒適性以及鹿配套設施的完工善程度等因素繁。槽4.境投資型客戶的婆選擇主要取決剖于對項目的未協(xié)來發(fā)展。對于效那些交通條件姨好、總價合理方、具有投資前鐮景的項目，他難們是不會輕易伏放過的。普通饞投資客戶的需悼求與首次購房慶客戶的需求基圈本相同，而投必資高檔項目的詞客戶則更注重察地段的商業(yè)氣知氛以及檔次，租如周邊是否有習寫字樓、商務違區(qū)，是否有強秤大的租房需求寒市場支持等。攀2.擾4頸.2黨.喂4悅影響客戶選擇思的因素寫1.截地段、環(huán)境：禮房屋所處環(huán)境躍好壞，交通便懼利與否，綠化錯程度高低，配品套設施完善與斥否，都直接影田響到客戶的選籃擇。宣2.但雪設計：目前市斥場上因設計欠于佳而空置的商裂品房比例比較例大。對住房的思設計，購買者慘主要考慮兩方方面：一是面積燒大小，二是內(nèi)昂部的格局。這舊兩方面都既要挺經(jīng)濟、合理，卸同時又要次不失個性，設觸計要超前、新惡穎。癢3.被羽房屋的其他條袋件如樓房、朝慈向、布局、結(jié)恢構(gòu)等等。這些雨對客戶做出選蠶擇均有重要影瞞響。惡4.內(nèi)歪房屋內(nèi)部設施麻。購房者比較搖注意如下設施以：室內(nèi)裝修、扎電話線路、空夠調(diào)動力線、電拼視接收共用天壟線、天然氣管吳道、上下水管喇道和暖氣管道球等。朋5.仔啟質(zhì)量。消費者唉很注重房地產(chǎn)將公司的信譽，歪對無質(zhì)量鑒定晚驗收合格證書槽的住宅，不會括輕意購買。奮6.葬沃物業(yè)。由哪家磚物業(yè)公司負責瓣社區(qū)的物業(yè)服仍務，物業(yè)管理款公約的內(nèi)容，態(tài)物業(yè)管理的范丟圍及收費標準全、辦法，都在矩購房者關(guān)注的衣范圍之內(nèi)。羞三切、沫稀北京市房地產(chǎn)搏市場未來發(fā)展捧趨勢分析數(shù)200冊3斑年房地產(chǎn)整體兩市場供應量繼但續(xù)加大，預計多將達到肚2000蒸萬平米以上，也比作200受2究年增長交20%宿左右。但是市筍場的購買力經(jīng)宏過近幾年的釋站放，今年的有使效需求將會有黨所下降。供應觀量的加大和有奏效需求不足將渣造成飾200執(zhí)3例年市場整體價很格下降，這種跑狀況的另一個潮表現(xiàn)將是現(xiàn)房勵存量房增多，察尾房積壓嚴重替。拒北京房地產(chǎn)市帆場的總體價格則雖然將下降，剃但并不排除熱稻點地區(qū)個別項咬目價格的攀升心。伸1驕、壇例從供應方面看護，目前土地供森應略有增加、請商品房供應量萍增幅較大。票從市場供應來欣看，由于北京蜘的土地市場、很增量房和存量低房市場還未形斷成有的聯(lián)動效報應丑，醫(yī)200服3瞇年北京市場總沫體情況趨于增著加。裁200嚴2五年有關(guān)土地使戚用的一項重要添政策就渣是惰“蒸關(guān)于停止經(jīng)營貨性項目國有土洞地使用權(quán)協(xié)議搖出的有關(guān)規(guī)骨定久”尾，這一政策頒銹布后，土地交躲易公開化，房任地產(chǎn)開發(fā)商獲獨得土地門檻抬亭高，這在一定以程度上限制了炕土地的供應量師，因此本年度拜開發(fā)企業(yè)以拍褲賣方式獲得的疲土地數(shù)量將有售限，但以其它欣渠道，例如綠漂化隔離地區(qū)、初危改小區(qū)、小忠城鎮(zhèn)改造等方達式供應的土地曠將呈現(xiàn)增長趨徐勢。訊200統(tǒng)3脊年商品房供應負增幅較大，首部先，我們認為錯，片“太關(guān)于停止經(jīng)營豪性項目國有土善地使用權(quán)協(xié)議梢出奴讓泳”監(jiān)的政策效果將貿(mào)會滯后，其對鞏商品房供應量割的影響預計要廳到機200拔4窮年以后才會顯珍現(xiàn)出來，所省以母200測3稀年的新增商品詞房數(shù)量并不會礙受到影響。另處外覆200微3季年伯3堡月譜3雕1神日包是最后簽定國奏有土地使用權(quán)擦出讓合同的期峰限，趕兔在死“據(jù)關(guān)舊門臺”借之前，將有一主大批項目集中蘇報批，這些項唱目推向市場的魔時間都不會滑太長，因足此走200絞3欠年北京的房地覺產(chǎn)項目在數(shù)量問上會有較大增卵加，預計商品占房開復工面積樓將突拳破衫700甘0彎萬平方米。鑄2購、乘口從需求方面看趟，有效需求將跟平穩(wěn)上升，需瞎求結(jié)構(gòu)將發(fā)生深變化。兆北京居民現(xiàn)狀衫居住狀況決定猴今后的住宅產(chǎn)術(shù)業(yè)還有很大的以發(fā)展?jié)摿?；居以民收入穩(wěn)步增預長，消費結(jié)構(gòu)因不斷升級，是沾有效需求量平廁穩(wěn)上升的有力牽保證；同時隨屆著市場的更加低成熟，更多迎泡合消費者需要搖的產(chǎn)品出現(xiàn)將沃拉動更多的有犯效需求；需求雀結(jié)構(gòu)也在發(fā)生折著變化，自住稿型需求上株升而投資型需鎖求下降。湖3申、帳幟北京房地產(chǎn)市誤場供需結(jié)構(gòu)將坡有所變化，高纏價位項目供需嘩矛盾變得突出咐。撥北京房地產(chǎn)市哭場一存在供需鍬結(jié)構(gòu)不匹配，孩導致結(jié)構(gòu)性憑的納“思過聲剩脊”肢和室“舉不撞足毀”好，即中價位樓銹盤供應量大，畫低價位樓盤供搭應量較少，而冊客戶對低價位址樓盤的需求量摘最大，對中價李位樓盤的需求扎量較少謊，饅200克3秤年供需結(jié)構(gòu)有康所變化，中低炮價位供需矛盾峰相對緩解，而晴高價位項目的同供需矛盾變得急更為突出。程未來供應量和坐需求量的變化按趨勢將導致供歉需結(jié)構(gòu)的變化飼，中低價位供本需矛盾相對緩此解，但低價位曾項目仍然存在革較大的供需缺翠口；由于高價俱位項目的供應帽增加而需求下陡降，將導致高坦價位項目的供嘉需矛盾更為突艱出。蹄4毀、異勾房價穩(wěn)中有降勇，但局部地區(qū)壽房價會有所上絕漲。臺200珍2體年北京商品房忙綜合價格總體恢走勢趨降，預抄計蔥200陳3咬年綜合價格指嫌數(shù)依舊是穩(wěn)中屆有降，不僅如道此，北京商品往房的整體價格塘實際上將下降忌的更多，但局亂部地區(qū)由于基妙礎配套設施的潮健全，產(chǎn)品的油優(yōu)化，房價會錢有所上漲。晝5垂、奮策物業(yè)類型的多儉元化趨勢明顯壞，非居住類物葛業(yè)比例上升迅雀速，寫字樓和鷹商業(yè)物業(yè)將出省現(xiàn)新的產(chǎn)品形盲式。垂200漏2斯年北京非居住暖類物業(yè)在新盤砌中所占比例上止大幅度上升，僅寫字樓和商業(yè)黑等非居住類物斤業(yè)呈現(xiàn)明顯的總增多趨勢。中余關(guān)村地區(qū)和國學貿(mào)商圈兩大地灰區(qū)撿是喜200緒2最年非居住類物稈業(yè)推出的重點諒地區(qū)，在所有轟的非居住類物比業(yè)新盤中，這德兩在地區(qū)的項膛目占到了總量尤的薪60堅%綠以上。預默計吊200探3玩年非居住類物灣業(yè)所占份額會劣近一步提高，銀寫字樓和商業(yè)漂的供應會在一扁定區(qū)域大量增壓加。我在北京宏觀經(jīng)犯濟利好的鼓舞葛下獵，膏200廁2旅年寫字樓市場惑出現(xiàn)了平穩(wěn)向栽好的發(fā)展勢頭豬。恐200巖3欺年寫字樓市場使仍將發(fā)展平穩(wěn)屠，從產(chǎn)品上看籍，寫字樓的發(fā)桑展也將逐步向殘生態(tài)化、人性鴉化發(fā)展串。策Busine陵ssPark天(克商務花準園貞)懷作為國外科技埋園區(qū)比較普遍照采用的一種模睜式，是寫字樓左向人性化發(fā)展正物業(yè)類型。丘在商業(yè)類物業(yè)奪中，預廁計看200萬3伙年傳統(tǒng)的百貨炒類物業(yè)不會有糾大的供應量投牽入市場，而一易些新興的商業(yè)挨類型將入市，板成為市場的熱晶點。自從中國笛加入世界貿(mào)易轎組織后，許多備國際零售巨頭嫌已經(jīng)或期待進寨入北京市場。脆種種利好因素削無形中推動了護北京商業(yè)物業(yè)復的發(fā)展熟，飯200顏3柴年的商業(yè)市場支會迅速升溫。襯6算、蕩疊商品房銷售速運度減慢，預售趟性強的項目風膀險加大。紡隨著北京房地供產(chǎn)市場的逐漸果成熟，購房者山的消費心態(tài)也緞逐漸成熟，消本費越來越趨于器理性，商品房松銷售的難度增懇加。預居計吊200濱3派年銷售速度的待減慢會造成預圈售性強的項目軍風險增大，同鬼時，代理公司浩在銷售中所占廚份額增大。泉三方面的原因株將僵使益200腫3渡年北京商品房尖的銷售速度減膀緩：第一，消沖費者心態(tài)成熟鴉，沖動性購買榮減少；第二，切由于投資類物視業(yè)的激增使投送資物業(yè)的回報良率普遍下降，河導致投資性購糞買減少；第三膏，由于總體供趴應量的增長銷礎快于需求量的樓增長，使樓盤搏的吸納速度下燃降。貞由于銷售速度踐的下降，使項督目銷售壓力增抓大，特別是那魚些預售性強的獵項目風險更大依。預售性強的堅項目指那些流冊行性、概念性鋸強的產(chǎn)品，由伸于產(chǎn)品不是以五品質(zhì)取勝，其勸弊端會隨著工鍬程的推進逐漸班顯現(xiàn)，越接近撒現(xiàn)房階段銷售此難度越大，所濟以此類產(chǎn)品需搞要在預售期間滴實現(xiàn)較快的銷甲售速度。市場刃上商品房銷售華速度的減慢無口疑會對此類預懲售性強的項目桐造成很大威脅已。絮7些、郊非產(chǎn)品會出現(xiàn)一彩些在功能、規(guī)懂劃和戶型設計旨方面的新變化野。穩(wěn)產(chǎn)品的變化會燙有以下幾種趨千勢：修7.1耕使用性質(zhì)方面速，會出現(xiàn)更多找居住功能向商肥務辦公功能轉(zhuǎn)課化的項目訪7.2泛在社區(qū)規(guī)劃方揚面，將出現(xiàn)兩礦種發(fā)展趨勢，礙一是外向型配款套、分散型的芒會所形式逐漸毯替代集中式配叮套設施。二是萬單體優(yōu)先、戶秤型優(yōu)先的原則閥越來越多的得驢到認同。貨在樓型方面，遣具有較小標準販層面積的塔、死進深較小的板哭樓逐漸增多。輝7.4稍在戶型方面，傻主流產(chǎn)品向緊堪湊型面積回歸火7.5占郊區(qū)產(chǎn)品的低扯層特征更為明說顯醬7.6后在空間設計方殖面，將強調(diào)不犬同功能的居室患有同的室內(nèi)凈抄高，或是不同杯的室內(nèi)地坪高和差敗第三部艦分灰汗頃項目所在板塊辟市場分析斗一罰、箱遍區(qū)域總體分析硬二為、箏繞朝陽公園板塊芽的地位優(yōu)勢預三脾、惰狡板塊高檔公寓際分析親高檔公寓租售掘情況分析廢在建高檔公寓贊銷售情況分析犬競爭對手項目膊分析考四槍、責喬預計開發(fā)項目晝的情敞況垮寄第三部剪分齊輩副項目所在板塊局市場分析忍一騙、從鬧區(qū)域總體分析蓄本案位于風景客優(yōu)美、人文氣寧息濃郁的朝陽始公園，北與燕裂莎商圈比鄰。眉朝陽公園始建墨于彩198且4外年，謀位于北京第一雕條綠化隔離帶封上，躁占地趴32喬0活公頃狐，話是東部地區(qū)紐最大的一塊綠樂肺逢，也是四環(huán)內(nèi)供最大面積的綠地地建設工程。蝴優(yōu)越的自然環(huán)病境加上周邊燕呆莎、使館區(qū)地掃位優(yōu)勢的支撐裂，使得這一地潑塊成為北京最泥早的高檔涉外咬居住生活圈，址聚集了很多當慨時比較出名、腦品質(zhì)較高的外居銷公寓，如景叫園公寓、三全揪公寓、清凈明圾湖、碧湖居等嚼，由于早期這易里的樓盤開發(fā)蝕多為外資介入封、海外推廣，腰導致買家多為粘香港、臺灣、取新加坡等地投潑資客，日本、勿歐美等國駐京穩(wěn)辦公的外籍人柴士所組成。近形幾年，隨著以雁博雅園、東潤供楓景、京達國貧際公寓、棕櫚約泉等一批中、看高檔樓盤如摩雨后春筍般出講現(xiàn)在公園周邊防，使得這一地摔區(qū)再次成為北誦京高檔公寓開責發(fā)的熱點。買殲家群體也逐漸度由外籍人士向辮北京本地高收種入人群過渡。喊二征、遙傘朝陽公園板塊知的地位優(yōu)勢跡1筆、作為北京最例早的高檔涉外揉居住區(qū)，為區(qū)銷域定位發(fā)展奠喂定了良好的基銳礎。械2舟、除燕莎商圈刊優(yōu)越的地理條范件、使館區(qū)良驢好的人文環(huán)境獵外、朝陽公園醫(yī)優(yōu)美的自然生鬧活環(huán)境當是區(qū)槳域最大的支撐撞，饅而這恰恰是醫(yī)CB癢D耽、東直門等地反區(qū)所不具備衫的銹條件。族對廣與爛CB塵D貓地區(qū)高檔公寓擱的開發(fā)建設，羨朝陽公園周邊馬的高檔公寓開炸發(fā)顯得滯后，緩供應量有限。許有離市中心最能近的高爾夫練斬球場。角三獲、軌賊板塊高檔公寓讀分析籮本次調(diào)研的重遼點區(qū)域是以燕漿莎及朝陽公園混地區(qū)為主，調(diào)面研的目的是重巧點了解分析區(qū)件域內(nèi)在售、在竭租的高檔公寓糊市場現(xiàn)況以及卻在市場上具有桌一定影響力，多與本案有競爭論項目的情況，戶從而在本案餐操作時以啟示蔽與參考，揚其雞長，避其短?；?日、高檔公寓租黃售情況分斃析謙免參見桂表俘3售－月1慎。針表屠3隊－毫1夏：燕莎及朝陽狼公園周邊已建竟高檔公寓租售挺情況一覽表樣項目名稱毀位置流早期售價（肚USD黨；毀RMB/M2包）歇舊租金厲懶秩姨邁靈（鐮USD/M2名.迷月）箱新租金（魔USD/M2臟.艷月）亦物業(yè)費（習USD/M2鑰.恢月）城總建面模劍（萬遼M2景）庸三全公寓瞧麥子店叛$3,000喬38-50甩21-29鵝含在租金內(nèi)勒5臟賓都苑單麥子店子＄缸1300-1董450懸12-18亞11察含在租金內(nèi)叉0.6哄（占地）夜伯寧花園該麥子店警$2,500爺25忙8妥含在租金內(nèi)防2.6英景園大廈公農(nóng)展館南路凈$2,300申32略9-14喉含在租金內(nèi)伏4.2嗎碧湖居敵農(nóng)展館南路庸$1,850兵17.4奉6-8筆含在租金內(nèi)凈清凈明湖跡農(nóng)展館南路旬$2,300貪25里9份含在租金內(nèi)填4勉龍寶大廈撕麥子店小區(qū)溫$1,800詠27且6-7野含在租金內(nèi)董京達花園敏農(nóng)展館南路另$2,500蜻15-16腸10-14誘含在租金內(nèi)袋12招福景苑魯亮馬橋路乏$2,300潑29鈴含在租金內(nèi)蠅5.56暈博雅園倡農(nóng)展館南路法￥畫10,000薪10督含在租金內(nèi)愛9.4藍亮馬名居臭亮馬橋路男￥蛾11,000犧9-12管含在租金內(nèi)五8.2宜嘉和麗園萌霄云路抄￥肥12,000牛11士含在租金內(nèi)工8.2槍資料來源：世敞紀百人行投資假顧問公司和通過戒表琴3-誘1材我們可以看出強：否1腿．目前區(qū)域內(nèi)冠高檔公寓的租維金受整體市場著影響，呈下降旦趨勢，新舊公仆寓相比之下，罷早期外銷公寓刪租金下滑的幅撤度較大原因：金自去贏年沫9茅月份實施內(nèi)、趕外銷并軌以來忌，內(nèi)銷房以其蘇高品質(zhì)、棵低廉的租金搶拉占了部分烈高檔菊外銷板公寓鍛的凡市場份額倡；崗加拳入柄WT景O吳，達越來越多的外番資企業(yè)窗推行分本齡土籍化幟政策以克及凝部分芹外資企業(yè)受摟世界捧經(jīng)濟形勢夢不穩(wěn)算的影響而降低鑰員工住房津貼查，致使公寓租驚賃市場盆供需不平，百競爭日趨激烈忽；紹受暑4亂月中下旬一場賊突如其來著的宴SAR債S霧影響，異地或秩跨國公司來京喝的商務活動減嫁少，直接影響洗到了北京高檔替公寓租賃市場疊的客源；耍近幾年，隨著艷高檔住宅項目曠供應量過大，攏市場需求有限梢，導致租金下慘滑；轎2夾．攝桐早期的高檔公種寓多規(guī)模不大閥，注重產(chǎn)品的終品質(zhì)及項目整村體形象，客戶該主要以外籍、甩港臺、新加坡筆人士為主產(chǎn)3醬．險算近幾年推出的挺公寓價格多以術(shù)人民幣報價（油除福景苑外）財，在售價方面筆，飽雖娘然與趕CB帖D固房價伐相比，相差不罪多確，但比起早期飾大多以美元報鴿價的外銷樓盤費來促講楚，樓價已經(jīng)降驗了很多款4弟．扛畝早期朝陽公園冒周邊開發(fā)的項遲目主要以低層奔板樓為主，而等近幾年開發(fā)的病項目多為塔樓社2京、在建高檔公貌寓銷售情況分用析聞釣參見剃表張3-廳2稠。傍表竄3-液2類：燕莎及朝陽帳公園周邊在售討高檔公寓一覽沫表云名稱擋位置哲價格沈致崇面（元萌/玉平米）削戶型企物業(yè)費極絡頂（月散/維平米）惱總建面榆入住牲公園大道荒農(nóng)展南路登11800符1狀居冰9壺3弊，賄側(cè)濕2珍居脊138-14改5音，奇3-紡4慨居寒170-21喬2食待定優(yōu)25載2004.1牙2公海悅名門淚農(nóng)展館北路骨9000虜1-3編居親65-138羊；耍2罷居灣87-124誤3費2霧2003.1竹2喚棕櫚泉公寓把農(nóng)展南路單爺塔股9000-1疾000成0消；評字板動15000-征20000必2床居肅129-13范7昌；腔醬3戶居藏330織5.6腎24虹2003.6粒第三置業(yè)計三元橋絲9380對89-268速5罵20計2004.1童2堪京達公寓累（二期）都朝陽公園西路勾13500走1壤居五80脂，芒罵觀2扇居處104-17揭7撇，酷族3慰居朋180/18杰6遣＄機1續(xù)4肌現(xiàn)房批注怨資料來源：世另紀百人行投資肝顧問公司著通過獻表捷3-惑2化可以看出：耍荷目前，燕莎及乏朝陽公園地區(qū)緊在售的高檔公布寓推出數(shù)量有升限，除第三置蚊業(yè)定位為商務玩公寓外，其他仔項目主要是以徑純居住為主汽陽公園區(qū)域開膚發(fā)的項目受自龍然景觀、環(huán)境鑰良好的優(yōu)勢，江售價要高于燕夜莎地區(qū)項目，此也充分說明買爪家在注重社區(qū)養(yǎng)環(huán)境的同時也囑注重居住的大坑環(huán)境赤在戶型設計方扶面，朝陽公園烤區(qū)域的項目多嚇以大戶型設計奏為主，客戶針銀對的是金字塔塵尖端的高收入方群體；海悅名納門的戶型相對國偏小，客戶定攪位在投資客及日高級白領(lǐng)；第千三置業(yè)的客戶燙群體主要是成咸長型的中小公眠司紡目前在售的項慮目除海悅名門佩規(guī)模較小外，后其他項目的開蟻發(fā)規(guī)模均潤在切1購0款萬平方米以上搞3儲、谷戰(zhàn)競爭對手項目絞分析豪棕櫚泉國際公郊寓、京達國際爬公寓這兩個高閥檔項目位于朝胖陽公園周抵邊迷,著產(chǎn)品富有特點時，在市場上、遲區(qū)域內(nèi)都具有與一定的影響力殊和代表性，因悟此從建筑形式狼、產(chǎn)品戶型、棋配套設施及裝荒修標準等方面趴對項目進行詳鐵細分析，予本譯案以借鑒。執(zhí)3.1隸價格及建筑形齊式的分析駝智參見餡表仆3-3妙表眨3-3桶:隊價格及建筑形叫式參考表鄙項目名稱溜建筑形式彼物業(yè)類型而起價皮（繪元乓/陡m洲2沖）癥均價幟（劈元賤/窩m哈2系）教最高價恢（篩元告/朗m陰2詠）覆棕櫚泉國際公換寓鑰板塔結(jié)合駱純居住秩塔罰9900微板鼻15000炊塔鞋11000型板衣17000游塔山13000命板給18000咐京達國際公寓素(陡二恢期租)約塔樓羞純居住雁11000宣13500支20000穴資料來屢源陰:牲世紀百人行投禾資顧問公司祝從斬表閱3-淡3蠶可以看出：這爭兩個項目價格駝都是離在松1000術(shù)0羊元雄/丘平方米以上，勾以純居住為主離，說明朝陽公粒園地區(qū)適合開性發(fā)以居住為主麻的高檔項目。呼在建筑形式上肌，棕櫚泉采用繞點塔結(jié)合，產(chǎn)恭品兼?zhèn)渌恰⑺榘鍢堑膬?yōu)勢，械采光性、觀景稻性能良好。洗3.2煌戶型分析緊參見表3-4擇表男3-4先:壤戶型參考表攝項目名稱指標準層絕1哀居裕(生m倒2勝)增2陵居糠(月m燈2結(jié))倉3宵居旦(撥m慚2池)鳳4寒居辯(圾m煉2篇)敏其他轟(委m餐2住)盛主力戶型王棕櫚泉使2哈梯維4柱戶腫——叔130絞、數(shù)140言175-18行6貨330寨復委式茄330凱2礎居、蛾3集居班京達國際公寓拘2未梯香6朽戶者83津108柄177/18船0/然182/18粱4宇218/26輸6迫5懸居汗36址5懂、躍軟層愉354米3嫩居灑資料來培源耗:炊世紀百人行投蟻資顧問公司促通過劫表接3-哲4紙可以看出：這香兩個項目每層但戶數(shù)不多，主商力戶型痛以島2篇居切、庭3欠居為扯主舉,誼戶型面積偏大堪，在戶型設計摸方面注重居住寇的舒適性及各楊功能配比的合沉理性，適合以疊自住為主的買薄家。如棕櫚泉瓦國際公寓戶型暑設計上配有中扔西廚、帶衛(wèi)生攏間的保姆房以納及便于保姆獨綠立進出通道，嗚產(chǎn)品做到衛(wèi)生候間干濕分離、腎明廚明衛(wèi)。鞠3.3舉配套設施分析參見表3-5始表每3-5治:闖配套設施參考馬表外物業(yè)名稱情會所面積（崗m喇2戚）益會所設施臨京達國際公寓奴6500賓恒溫泳池、兒項童戲水池、健諸身房、超市、游中西餐廳、咖傷啡廳、商務中持心、桑拿洗浴京、美容美發(fā)、炸診所、高爾夫埋果嶺、棋牌室森、兒童活動室秋、客房、臺球喬室、閱覽室、濾小劇場、洗衣場房叛棕櫚泉生1000詞0廁五十米針長溫泉游泳池腿、兒童池、酒損吧、健身、中術(shù)西餐廳、大型岔多功能會議中量心及各種消閑匹設施，包括桌舍球室、壁球、熄乒乓球城、寬SP法A彩、桑拿按摩室炒、游藝室、閱鞠覽室、美容美恢發(fā)室等驟資料來愛源急:姻世紀百人行投挽資顧問公司情從匆表勤3-默5檔可以看出：這判兩個項目的會枝所面積都不小疤，均在艘500冒0惑平方米忘以上，而且會每所里各種配套桂設施齊全、完湖善，注重提高提業(yè)主的生活品梢質(zhì)，滿足不同悲人群的需求。掩如棕櫚泉弟1000欄0咬平方米換的豪華會所，丑是聘請國際著捆名的室內(nèi)設計熄顧問公司衡“”悔設計，引入五拐星級的酒店會亡所概念。同時準，棕櫚泉還注非重對社區(qū)自然概環(huán)境的打造，鵝在社區(qū)中心建耗有府3800炒0綿平方米呆的歐式園林?；?.4路臘裝修標準分析搭參見表3-6胃表巡3-6巖:諸裝修標準參考前表散項目名稱循裝垮董修計梳標梨僚準扶裝血促旨修型液況材憲冠滲料撲棕櫚泉國際公宰寓股精裝修停公共部分地外墻康：高級面磚突，卷1-柔3符層采用干掛石來材；泥大堂撕：四周落地玻逗璃，地面鋪砌牧大理石；印公寓單元內(nèi)部僻戶門弄：子母門，配哈高級王金件、飾防盜眼；室內(nèi)橋門采用實心木曬制噴漆門，配簡高級門鎖；圣窗戶悔：高檔雙層中辟空玻璃；嚴衛(wèi)生間嶺：地面地磚，嫌墻面磁磚，鋁煮合金扣板吊頂臭，采用科勒浴逐缸、坐便器、席洗手盆，單玻悄璃隔斷淋浴間濾；啦廚房豆：德國組合櫥流柜，地面優(yōu)質(zhì)成地磚，知名品籍牌抽油煙機、據(jù)灶具、洗滌槽訂、嵌入式微波蹤爐、烤箱、雙池門冰箱；夠臥室摟：地面鋪裝實暮木復合木地板逝或鋪地毯或進險口復合木地板濤，墻面涂國際零名牌乳膠漆或監(jiān)進口壁紙。天踩花石膏角線涂徑國際名牌乳膠檢漆；頭電梯標：日本三菱。橫京達國際公越寓溪焦(擴二書期響)奶精裝修具公共部分闊外墻我：底部花崗巖根石材，墻面臺境灣糞“邪三扭榮笛”把通體磁磚及玻歪璃幕墻；雅大堂改：落地玻璃門延，地面鋪設大床理石拼花圖案扶，墻面大理石每貼面，吊頂?shù)躅崯艏巴矡?；蒜樓梯及前室乏：墻面、地面什及門套均為進瞧口大理石。田公寓揉單席元存內(nèi)部微外窗否：德國諾托氟決碳噴涂鋁合金耕窗及原裝配件警，中空熱彎玻映璃；請戶門斜：鐘馗牌實木狡加鋼子母門，瓶韓國進鍵口湊“酸凱特刺曼殊”汽電子密碼鎖；墻客廳及臥室棒：紅檀實木地永板，墻面和天獎花板為進口環(huán)膝保涂料，棉配猶“絮太平炭洋溪”庭石膏藝術(shù)造型擇陰角線；翠內(nèi)門翅：鐘馗牌歐式撥黑胡桃、沙比修利或白色實木未門；諸廚房培：諾貝爾防滑寨地磚及墻面磚衛(wèi)，金屬扣板吊泄頂，整體廚柜輪，意大利阿里憤斯頓燃氣灶具襪，科寶抽油煙至機；章衛(wèi)生間債：諾貝爾防滑炸地磚及墻面磚貧，防水石膏板攏吊頂，防霧燈星，美國科勒潔蟲具，松下排風詢扇，其中主衛(wèi)始配科勒按摩浴鳴缸、淋浴及復雹洗器；訓電氣朽：澳洲奇勝開襪關(guān)插座，德眠國違AB羽B(yǎng)豆戶箱，威克瑞快電纜電線?；鹳Y料來丙源于:委世紀百人行投掏資顧問公司功四、預計開發(fā)故項目的情綱況棗惡參見除表懶3-艷7衰。營表拘3-喝7勿：預計即將推華出的項目供應泰情況示意圖媽資料來源：世緊紀百人行投資尚顧問公司須隨著棕櫚泉國罪際公寓宣傳推呼廣力度的加大松及項目的熱銷聞，朝陽公園地企區(qū)再次成為以四純居住為主的鞏高檔公寓開發(fā)饒地。從氣表賴3-界3雪可以看出，今紡明兩年，燕莎盯及朝陽公園地扯區(qū)會趁有測5護個高檔項目上縫市，其中除位權(quán)于燕莎商圈的贈瑞城中心是經(jīng)警過重新調(diào)整、殃包裝再次推出醬市場外，其顯他寶4黨個高檔項目主棋要是位于朝陽依公園地區(qū)，總省供應量將達匯到會2膊0銷萬平方米，屆厚時朝陽公園地夢區(qū)高檔公寓的鹿競爭將非常激蟻烈。勒第四部嶼分戴搜賊項目叢的灑SWO溪T叛分析林一、項目簡介乒（暫略）辯二、項目菌的塊SWO偶T若分析項目的優(yōu)勢項目劣勢項目市場機會項目威脅分析細第四部步分蘿芳種項目坊的咽SWO額T趟分析悄項目簡介（暫樓略）討二、項目賀的飄SWO噸T狡分析豎1邊、項目的優(yōu)勢萄1巾.1罷地理位置優(yōu)越濫項目處于被稱量為北唱京爛“拐東及肺仰”體的朝陽公園一括側(cè)，屬于東部傷地區(qū)著名的居項住圈。物1.恐2安交通便利、四劑通八達譽項目處于東三眨、四環(huán)之間。奴東臨朝陽公園淋路，向南幾百案米即為連通東宋三、四環(huán)的農(nóng)扶展館南路，所訴有道路都是寬夕闊、有序的，悟為住戶出行帶罩來極大便利。貢1.3蒼該區(qū)域是被市蚊場認可的高尚率住宅區(qū)委北京最早一批抓外銷公寓建在茂周邊，并在市德場上維持著一牛個較高價位及短出租率，港臺盆、外國人常年溝居住在此，使授該區(qū)域的市場俯形象已定位于串高檔住宅區(qū)。嬸1.去4船周邊生活、娛嶄樂配套完善應周邊除擁祝有種“張朝陽公偷園條”伸、逼“若紅領(lǐng)巾公話園惹”鬧，還集中了大踐量餐飲、酒吧雞、娛樂場所。柱其中不少在京查城擁有較高知花名度，同時擁忙有為住戶提供憑生活方便的大戶型超市及大型邊購物商場。繪1.節(jié)5慎環(huán)境清雅、空甜氣清新催周邊住宅多為驢中、小型社區(qū)雅居住人口相對婚低密度，加之干擁有大面積綠憐地及水面嶺的絮“典朝陽公具園娘”察位居于此，同晉時，項目本身富為圍合式中空旦園林式住宅，捷造就了項目整夢體環(huán)境的清雅褲。術(shù)1.莊6躍擁有泛高端買周家群體，有利館于提升項目形傻象董由于以前的市斑場形象及周邊膚物業(yè)的陪襯，翁加之本項目的附售價、產(chǎn)品定先位，市場上泛券高端買家將在螞此置業(yè)，這必聞然會為項目的勞營銷創(chuàng)造條件注，并可能再次涉拔高該區(qū)域的撕市場形象。漁1.憤7循圍合式低密度囑設計在京城并芳不普遍就目前市場上的遵高檔公寓多為屠高層塔樓，低鹿板數(shù)量不多，遲特別是打破一妙字形板樓的圍撇合式低板更不性多見，這將會姓在市場中會是籃個亮點。頁1.肌8喪一梯一戶的尊己貴蝶目前市場上雖跨也存在幾個一肉梯一戶的項目嶄，但此設計絕朵對仍然是市場興中的稀少產(chǎn)品夸，為項目的品造質(zhì)提升做出了亭設計補充。借1.廚9巴歐式現(xiàn)代藝術(shù)營外立面糧選擇此類外立撲面設計再配合鮮與之相襯的石央材，對提升物廣業(yè)外在形象有瓣一定助力。日1悄.10懼頂級裝修標準減，盡顯豪宅本瓶色燒“喜好馬要配好斥鞍全”郵，對于住宅也吹是如此，裝修棟標準在一定程摩度影響著住宅夾的本質(zhì)，本項撿目在裝修標準怨上的高標準，趁為市場上認可竿項目的售價、議品質(zhì)起到了關(guān)妻鍵的效果。市1.11逐酒店式管家式場物業(yè)管理主由于本項目的霉目標買家多為超數(shù)次置業(yè)的群炕體，他們對物迷業(yè)管理本身的指體會及要求會蕉更深刻，對豪滿宅的物業(yè)管理矮水準會更具體渠，因此，本項粒目提供高標準教的酒店式特別瘋是管家式的物攝業(yè)管理模式是售較實際的選擇嘗。貢1.12玉尊貴的私家會褲所揭由于本項目的話戶數(shù)較少，卻延擁有尊貴的私覆家會所，此類疏會所必然會有惜別于社區(qū)或大釣型社區(qū)的會所苦，在服務上、瓜在氛圍上、在怒尺度上、在品爸質(zhì)上、在管理羅上都會顯示出肺其尊貴。庫1.13腦數(shù)量充足的車勾位童1.14羊最嚴密的保安演系統(tǒng)2、項目劣勢元2.1逮周邊環(huán)境較為承雜亂撇由于周邊目前校擁有不同檔次魄的飯館、酒吧鐮，在一定程度走上影響了周邊品的高檔物業(yè)的嫂形象，附近還饅有不少平房居音民，他們的居宅住環(huán)境、出入驗形象都顯雜亂臟。丘2.2著部分戶型臨街弄，有噪聲污染腿朝東向單元臨滿朝陽西路，而蹦朝陽西路是條擔較為寬敞，機守動車較多的道隱路，這勢必會血有噪聲影響。攪2.3冒由于面積大，難價格高，使得潔買家群體相對望狹窄粥由于項目半數(shù)害以上戶型面積賽在著20場0琴㎡以上，單價討在同區(qū)在售、疲市場目前在售陜同類物業(yè)屬于握偏高，因此，字如此高總價的解豪宅其潛在買粥家會是泛高端蓬群體。在最近渴幾年市場上陸杏續(xù)推出的單價霸￥狼1000含0瘋—閘1500捆0釣元懸/癢㎡的項目已吸帖納了大量有置威業(yè)需求的泛高效端群體買家，之這部分買家在釀目前周期市場之上已呈現(xiàn)相對卸飽和之勢。婦2.4覆戶型面積偏大平，難以吸引投柄資性買家堪目前市場上投蹲資性買家已出醫(yī)現(xiàn)逐漸下降的票趨勢，原因主測要是近幾年市依場大量吸納了秒他們的數(shù)量，盯其次是目前市即場上投資樓市錘的性價比在下脂降，加之政策堡對豪宅的收緊副，都正在或?qū)绊懰麄兊慕馔顿Y行為。另余外，就不少投盒資過樓市的買蛛家雄州他們深深體會蛙到這一、二年念，大戶型出租上的難處與租金強回收上的尷尬革，這些因素都播是大戶型難吸聚引投資性買家平的原因指2.5慧周邊不乏競爭象物業(yè)，且其價距格更具競爭力鼠周邊以高檔物于業(yè)聚集而著稱泥，這對項目形傻象有一定好處拐，但也正是如算此，在售銷上細就會產(chǎn)生競爭狀。默競爭之一：售鎖價柏周邊不少在售仔物業(yè)的售價介候于夕USD150鈴0寇—怕1800濃/桂㎡之間，較之靠本項目在單價菠或總價上都有訪競爭力，其它童項目在售價上歷可能與本項目僵產(chǎn)奏生絮10蓄%長—忍35緣%步的價格差。味競爭之二：入粥住時間秋周邊有競爭的瓣物業(yè)要么已為脆現(xiàn)房，要么近沾期收樓，而本程項目為二年后燈的現(xiàn)