寫字樓投資風險及預防

第一章寫字樓背景分析寫字樓概述及特點“寫字樓”一詞原是粵港一帶對辦公樓宇的稱謂，80年代以后，隨著“物業(yè)”和“物業(yè)管理”等名詞及相關行業(yè)的引入而廣泛運用。寫字樓是指為商業(yè)類型的公司、商社、財團、企業(yè)、辦事處、聯(lián)絡處所提供的。用于商務、辦公用的樓宇及配套設施、設備、場地；是以出租、出售、自用為目的的單元性房地產(chǎn)。目前市場上寫字樓一般分為普通型（50年代至80年代），綜合型（80年代至90年代）和智能型（90年代后）三種類型。在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫字樓各式各樣，建筑外觀、內部結構、設備設施等都不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫字樓的特點：1、一般位于經(jīng)濟中心城市現(xiàn)代寫字樓大都位于以金融、貿(mào)易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū)的中心地段或新建的開發(fā)區(qū)內。交通便利便于收集和匯集大量的國際性和全國性的貿(mào)易信息，因而經(jīng)濟活動頻繁、交易量大、交易的功率高。2、建筑規(guī)模大，檔次高大多數(shù)現(xiàn)代寫字樓為高層建筑，外觀宏偉、裝飾考究，建筑外形有自己獨特的風格。內部都裝配先進的設備、設施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。3、功能齊全現(xiàn)代寫字樓能提供各種功能，如前臺服務、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率的辦公需要。4、有良好的管理許多客戶在選擇樓宇的時候不但重視樓宇的地段、質量、價格，而且十分重視管理隊伍，現(xiàn)代化的大樓應該有一支訓練有素的管理隊伍，能向客戶提供規(guī)范的優(yōu)質的服務。第二節(jié)寫字樓投資背景在過去的幾年里，中國寫字樓市場有過輝煌也有過低迷。從1993年到1995年是寫字樓市場的黃金時代，但是在1996年寫字樓租金明顯回落，1997、1998年隨著各大城市寫字樓竣工量的增大，租金及售價下調，空置率逐步上升，整體市場處于持續(xù)低迷，調整的狀態(tài)中，這段時期開發(fā)商及行業(yè)主管部門都已意識到寫字樓市場的嚴峻形勢，同時開始對寫字樓實行控制開發(fā)。1999年至2000年高檔寫字樓供應量比前幾年有明顯減少，2000年全國各地房地產(chǎn)市場的寫字樓出現(xiàn)強勁的反彈，綜觀各類房產(chǎn)，寫字樓租樓租金指數(shù)漲幅較大，寫字樓租售價格漸趨合理，房產(chǎn)市場再度興旺。2001年可以供應的高檔寫字樓已經(jīng)遠遠低于97年和98年的高峰，現(xiàn)在，幾年前對寫字樓的控制開發(fā)已開始見效。而且，現(xiàn)在隨著我國加入WTO，各地對寫字樓的需求量在不斷的增加，在未來一兩年內高檔寫字樓市場將繼續(xù)調整，寫字樓售價會穩(wěn)中有升，市場將進入一個供求持續(xù)增長的理性發(fā)展階段。2003年度在中國經(jīng)濟運行狀況良好的背景下，全國寫字樓市場發(fā)展迅速。雖然受到上半年疫情的影響，但隨后強勁的反彈使國內外企業(yè)對中國的投資信心逐漸增強。在“非典”之后，各地的寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。2003年1至10月，全國寫字樓新開工面積達1,004萬平方米，同比增長8.10%。全國寫字樓銷售價格上漲較快，2003年1至10月全國寫字樓平均銷售價格達到4,895元/平方米，同比增長12.60%。[1]如果說房地產(chǎn)是經(jīng)濟的晴雨表，那么寫字樓就是房地產(chǎn)的晴雨表。隨著申奧及入世成功，面對日趨火熱的寫字樓市場，今天ＣＢＤ，明天中關村，后天金融街。近年來，寫字樓市場的升溫，已引起投資性買家的再次關注，如方圓大廈、數(shù)碼大廈等就吸引了大批投資性買家進場。第三批以國內富裕階層和機構投資者為主的房地產(chǎn)投資性買家走到了市場的前沿。投資理念的嬗變首先發(fā)生在開發(fā)理念的改變。２０世紀９０年代，以嘉里中心、東方廣場、恒基中心為代表的頂級寫字樓物業(yè)，幾乎都貼著香港房地產(chǎn)巨頭的標簽。[2]以中國目前經(jīng)濟狀況而言，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，不斷培育、壯大著一批國內企業(yè)，使之成為高檔寫字樓的主要吸納力量。而隨著世貿(mào)條款的逐步履行，越來越多的外資公司進入中國、進入北京。原來已經(jīng)進入的外資公司也隨著業(yè)務發(fā)展，對辦公物業(yè)面積有了進一步需求。北京、深圳寫字樓新增供應強勁，上海、廣州新增供應平淡。隨著中國經(jīng)濟的良好快速發(fā)展，寫字樓需求增加，寫字樓租金水平據(jù)高不下。由于市場積壓量大、需求淡靜、加之特殊的商務用途，使寫字樓項目在市場操作上遭遇更高的難度，于是開發(fā)商很自然對寫字樓市場形成一些“共識”。共識一：價格高。只有少量的大企業(yè)才有能力購買，市場需求不旺。共識二：壓力大。寫字樓用戶（買家和租客）只有在現(xiàn)房時才會購買和租用，前期壓力大。共識三：周期長。租的比買的多，回收期太長。共識四：風險大。投入成本比住宅大得多，而回收期長，受政策、經(jīng)濟形勢影響大，風險不言而喻。隨著市場的變化，新推出的寫字樓在設計上也出現(xiàn)了新的特點，少了些豪華與張揚，多了些質樸和實用。第三節(jié)寫字樓風險背景和風險防范烏由于房地產(chǎn)開言發(fā)的高額利潤晝和各地對經(jīng)濟朽形勢的過度樂笑觀估計以及銀霜行在放款方在面的把關不嚴擋，中國一度出案現(xiàn)了房地產(chǎn)熱匠，投資持續(xù)加捆劇，中高檔寫蠢字樓建筑面積鍋迅速膨脹。隨池著經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的麥調整，大量重旺復的企業(yè)因為墳經(jīng)濟效益的不勇佳不得不關停乘并轉，加上東箏南亞經(jīng)濟危機拾的影響，企業(yè)陵經(jīng)濟效益下滑句，企業(yè)更多的鋤注重運營成本川核算，降低企殺業(yè)運營成本，班從而對寫字樓家市場的總體需栽求減少。另外句，由于開發(fā)初蔽期的惡性炒作袍導致地價飚升間，寫字樓的租自賃過程中價格橋高昂；配套設霞施不健全；物陷業(yè)管理落后；補寫字樓智能化雹程度低，以不徑能再滿足現(xiàn)代閣化辦公條件需富要，使寫字樓匪的租賃困難加幸劇。大多數(shù)企凡業(yè)沒能客觀分濤析市場需求而造盲目興建高檔軋寫字樓，盲目歇追求豪華裝修耳而不注重功能坊和周邊環(huán)境的扯完善，從而不艘能做到運銷對涂路。購買對象殊的相對狹窄，高使得寫字樓的低消化更加困難殼。屆[3]乎寫字樓主要用灶于商務活動和昂行政辦公，微劑觀方面與其所敬處的區(qū)域的整押體狀況和樓內平設施的現(xiàn)代化驢辦公程序有關揭，物業(yè)管理水累平也直接影響府其價值定位和數(shù)收益水準。但克動態(tài)來看，寫紀字樓的風險還站主要來自宏觀挺經(jīng)濟形勢，經(jīng)獨濟上升和繁榮址時期，寫字樓綁市場需求增長揚很快，反之亦遲然。區(qū)域經(jīng)濟君相關性是寫字委樓投資的明顯駕特征。秀投資寫字樓要鑼防范主要來院自晉5首個方面的風險耳：紹敬昂1凱、地段風險：絹主要是地段貶鷹值和未來新興喇樓盤的涌現(xiàn)對甩現(xiàn)在寫字樓市禿場定位和市場驢價值構成的沖指擊，尸地段的好壞影倦響客戶的選擇循。棟2身、功能風險金：島泳現(xiàn)代寫字樓蕉要求續(xù)樓宇腥有高規(guī)格的硬饅件配置，從空據(jù)調系統(tǒng)設計到織會議系萄統(tǒng)聞4+約1另同聲傳譯的配可置，流5A促智能化管理、蘇寬帶數(shù)字網(wǎng)、方進口原裝電梯陸等貢，功能不全必承然會導致其價兇格下降和客戶提的減少殿。牧伐3業(yè)、端規(guī)劃風險：房梨地產(chǎn)的增值主距要來源于土地布的增值，而城郵市主中心區(qū)范頸圍有限，增值任的空間更大。袖是否位秋于段CBD話（監(jiān)CB映D婆即努Centra嶺lBusi炎ness康Distri訓ct固慧的縮寫，中文糊多解釋拆為支“童中心商務吩區(qū)販”半目）被區(qū)域，是衡量歇一幢寫字樓的腳檔次和是否具鼻有投資價值的蹲首選要素。城停市建設規(guī)劃的惠變更與確立，養(yǎng)都將對這一因糖素產(chǎn)生重大影戶響。拆4軟、殿空置風險：由型于驅寫字樓失開發(fā)規(guī)模偏大蜘、市場需求不辣足資班、價格偏高桃，使得腎投資的寫字樓木入住率不高，燭租金下降，帶思來風險。稻5競、演商住樓競爭風塌險：商住樓腸（是一種集商朵業(yè)、文化、娛尊樂、辦公、餐柔飲、社交、居稼住等多種功能楊為一體的綜合誤性大樓）保具有一些寫字穩(wěn)樓無法比擬的泥優(yōu)勢。立項為禿住宅比立項為芳商業(yè)的出讓金州便油宜便50諸%滑；商住樓和寫妄字樓的按揭政盤策差別很大，及寫字樓最多八征成叫2胸0如年按揭，而商碗住樓可以達八互成缺3押0謀年按揭；兩者土技術指標差距賄很大，比如消熊防系統(tǒng)，國家怪規(guī)定住宅可以旬不安裝消防系往統(tǒng)，但是寫字雞樓一定得有；苦住宅的電費比姿寫字樓便宜器約螞1/件3熱。系第二螞章啊衣寫字樓投資風病險的識別風險概述柏投資與風險并季存綱,丙高投資收益率憑往往伴隨著高攪風禿險舊,異而且企業(yè)投資探的成功與否不污但直接決定著繁投資項目的成薄敗筐,袍而且還可能決控定著整個企業(yè)敞的興衰與成敗蛋。因嶼此陰,麗投資風險是企售業(yè)投資時必須野認真考慮的因鹽素。揚風險識別可定拍義宵為哀“冊系統(tǒng)地、持續(xù)壽地鑒別、歸類封和評估建設項譽目風險重要性滿的過佩程蹤”昏。風險如果不劍能被識灰別煉,舊它就不能被控仍制磁,問轉移或者管理看。因而風險識趕別是風險分析絹和采取措施前卡的一個必須步陷驟。風險識別錄是風險管理的住首要環(huán)柜節(jié)傭,級是風險控制的漢基礎。只有認曾識風舞險驕,斑才能對其進行踢控制。風險識宿別是風險投資碑家根據(jù)獲取的層大量信息資料鳴及風險投資過偽程中出現(xiàn)的各睡種跡兆象界,廢運用職業(yè)判斷層對風險的種類基和大小作出的蘿辨別的過程。陡其目的是為了悄增強識別風險撇的能膜力痰,哪了解風險的性孫質、原因及后護果葉,右為風險評估和送風險控制打下傲良好的基礎。懂本文將風險投傘資的風險分為體政策風險、經(jīng)懲濟風險、技術塊風險、社會風確險、國際風險秀等風險。各種赴風險因素由于懶產(chǎn)生的原因不斧同眠,喂其性質和影響頂程度也不相同爹。對于不同行希業(yè)、不同規(guī)模姓的風險投資項壩目及同一風險劑投資項目的不野同發(fā)展階腔段雙,繞同一風險因素脊的影響程度也柿各不相同。公風險投資企業(yè)決只有充分認識源自己所面臨的他風險類型、各宗種風險的性見質格,典才能了解將要炸可能發(fā)生的損鉤失。在對風險串投資項目具體蠶的識別過程稱中岸,住風險企業(yè)家既叨需要有卓識遠都見爐,借敏銳的洞察能鉆力破,輕又需要收集和她利用風險企業(yè)妨大量豐富的歷匆史資愚料伸,浸通過客觀、系報統(tǒng)的對被投資認企業(yè)的研究開阻發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營匆的信息收集和火了苦解執(zhí),業(yè)弄清存在的各嗽種風險因壓素例,拋然后通過對所蒜收集的信息進徒行科學的整理塌分民析除,敢達到正確地識廣別風險的種類障、性質、范疇似及可能造成的機損失的目脾的改,麥以便采取行之標有效的措施。越第二嚷節(jié)司卷風險識別的方疼法料風險識別主要狹采用以下一些福方法：（1）分解法術其原則為化大碗系統(tǒng)為小系統(tǒng)煉，將復雜事物牌分解成較簡單緩、可以被認識鑰的事物。具體第步驟為將一投繩資項目按類別箏和層次分成若渡干個子項目，壘找出它們各自額存在的風險因啊素，然后進一吩步分解子項目比，層層分解，脹直至能基本確嘉定全部風險因呀素為止。最后害再進行綜合，至繪出分解圖。大（查2殼）專家調查法笛該方法是基于密專家對風險的問認識水平高于銳一般人的基礎淚之上，通過提逃出問題，交馳由專家進行判霉斷，然后對調誕查結果進行統(tǒng)馬計、分析，從泊而得出結論。按本文在對寫字紹樓投資風險影杯響因素的識別招中即采用了專塵家調查法，由恥專家對各風險才對投資的影響縫程度做出判斷顯。汽（釣3刊）財務報表分洽析法騰它是以房地產(chǎn)慨開發(fā)企業(yè)的會流計紀錄和財務授報表為基礎，刷將每一會計科項目作為一風險午單位進行分析否并發(fā)現(xiàn)可能存充在的風險，然你后進行匯總，慕得出結論的方蠟法。反（且4潮）流程圖法奇它是根據(jù)房地豎產(chǎn)公司的開發(fā)久經(jīng)營活動，建雄立一系列流程竟圖，通過對流覺程圖的分析，腫揭示投資全過還程中粥的晉“縣瓶今頸雙”浩分布位置及影驚響，從而識別駱可能存在的風冊險。呆第三究節(jié)巨有寫字樓投資過浮程與風險波寫字樓投資全棚過程是指寫字毀樓投資意向的板產(chǎn)生到寫字樓完出租出售、資男金回收的整個多過程。這是一掘個動態(tài)的過程向，一般分為前財期決策、投資雄實施和寫字樓究經(jīng)營及管理四武大階段，每個嚇階段都有著不趕同的風險特點卻。房一茄、理步項目前期準備陳階段榮寫字樓項目開掙發(fā)前期工作階災段的主要目的壞是為了開工建眉設做好準備。域通過征地拆遷披落實建設場地胡問題，通過工禍程勘察、規(guī)劃情、設計得到一勝個滿足城市總決體規(guī)劃要求的析項目實施藍圖鼓，通過開工準窯備為開工建設倉創(chuàng)造必備條件游，通過預租、麗預售來早日落科實客戶，及早米收取資金或銷陷售收入。所以槳在此階段投資匙的風險很大，順但是一旦投資填成功，所獲利騾潤也很高。辣在開發(fā)前期工接作階段投資的地主要風險有：痰征地工作困難叔重重。童融資工作進展靠緩慢，資金缺虜口較大?；诘刭|情況不好秤，規(guī)劃條件限煩制過嚴，施工袋圖紙出現(xiàn)問題閑?；珠_工條件難以奸具備，如滿意或的施工隊伍未草找到，施工用劇水、用電等不甘落實，臨時占臺道不允許等。盈預期的預租、謹預售工作開展啊不起來，給資屋金造成很大的咳缺口。商設備材料價格萬上漲太高，人把工費用漲幅過骨大等?；煸趯懽謽情_發(fā)盾的整個過程中廢，前期決策是泰投資過程中最司關鍵的一步，起也是擁有最大栽的不確定性與虹機動性的階段具。由于寫字樓拴項目投資一旦占展開進行，所腿面臨的將是一儀個相對狹窄的瞞消費市場，這芝就具有較大的沾風險性。評價最寫字樓投資項匹目的可行性要號在城市規(guī)劃條挽例、政府政策薯法規(guī)等約束條纏件下，根據(jù)市乎場的供求現(xiàn)狀鄙及發(fā)展趨勢，饑確定投資項目個的用途、規(guī)模何、類型，并對杰開發(fā)成本、需樂求量、售價或達租金等做出預蒙測，這些預測砍面臨著大量的方不確定因素，五所以風險也是最極大的，對這桶些不確定性因熊素，投資者只催能做出概給率性的估計。侮因此，前期決墾策階段對風險決的估計、分析兵正確與否，將級直接影響到投涼資項目的成功備與否。詢二爪、邁倆項目實施建設查階段叔寫字樓投資的民實施階段是指揭項目投資計劃牢的具體實現(xiàn)過脫程，它包括從梁獲取土地、籌催措資金到設計魚施工等過程。旦開發(fā)企業(yè)首先急要獲得可供開伙發(fā)的土地，可夏通過協(xié)議、招映標或拍賣競投渾等方式來獲得濫所需土地，這勒三種獲得土地揪方式的選擇都俱具有一定的風椒險。協(xié)議地價宜最低，但獲得脹一般是毛地，仰前期拆遷等工精作量大并且復窗雜，風險因素振最多。拍賣地洋價最高，但一斥般是凈地，前灑期工作量相對宜較小，風險因餐素相對要少一壇些。旗開發(fā)企業(yè)獲得想土地時，還涉是及到許多法律莫問題。因此這先一階段將面臨斃的不確定性主余要來自土地的大自然特性和使直用特性（土地驅的地理位置、曉對土地開發(fā)有凱利或不利的配巡套設施要求等旱），以及規(guī)劃衛(wèi)部門對土地使憑用性質和范圍蹈的認可及限定凳。且土地購買通常耕是投資者投入捎的第一筆主要衰費用。隨著開撥發(fā)過程的進行瘋，開發(fā)企業(yè)可偶采用借貸、預祖租預售樓花等冒融資手段進行廉滾動開發(fā)，這戚時就要面臨融江資籌資風險。親貸款期限、開評發(fā)商的資信程敢度、貸款利率善的變化等都是丑開發(fā)商所要面臺臨的風險。房援地產(chǎn)市場供求癥的變化、國家翁政策的調整、密工程進度的快茅慢將會對預租閥預售產(chǎn)生極大塞影響。堂在設計與施工振階段，主要不傍確定性因素緣等自建設成本和門工期。通貨膨屬脹、物價上漲洲將導致建材漲因價，使建筑成掃本增加。施工圍期的長短在一旋開始也是難以典確定的。對開宅發(fā)商而言，施淡工期越短越好翼，因為風險會伯減少，但要付漲出一定的趕工秧措施費。但若未遇上地質條件拐勘測不準、氣濟候變化、施工爭隊伍不過關等虜，必然會面臨敬工期延長的風只險。條開發(fā)階段的主激要目的是保證池按期、按質、燦按量、節(jié)約、吃安全的完成寫略字樓開發(fā)項目管的建設。通過感落實監(jiān)理單位掉實現(xiàn)工程建設菜的專人管理和胞分擔風險；通差過工程控制使嫩得開發(fā)項目的誕工期短、投資蓬省、質量好；語通過施工驗收娘全面檢驗工程煮建設成果，并醉結清與有關單含位的權利義務鉗關系；像前期礦工作一樣，通密過預租預售早少日落實客戶并描收取資金。您在寫字樓項目中開發(fā)建設階段鐘投資的主要風紅險有：顯由于材料、設棍備、人工費的箱價格上漲，致猶使工程造價上擊升。肝由于設計或施紋工問題，發(fā)生沙重大質量事故搖。鏡由于社會動蕩毛或氣候影響，蹦使工期嚴重拖勿長。筋竣工驗收時交彎不了工。般發(fā)生自然災害闖或意外事故，就造成工程損失置。預售租落空。朱新的競爭性項犬目出現(xiàn)。撤籌措資金不到英位。夜三嬌、禁觸項目經(jīng)營階段廊寫字樓租售與頑物業(yè)管理階段口是整個項目投想資過程中最后豐一個也是非常按重要的一個環(huán)半節(jié)。項目開發(fā)版完畢后開發(fā)商插面臨的主要任危務即是盡快實誼現(xiàn)投資回收并端獲取利潤已建傅好的建筑產(chǎn)品怖，也只有在該彼階段通過各種護渠道將其租售冤出去，才能實點現(xiàn)商品轉化實準現(xiàn)開發(fā)利潤。漠相反，已建好猶的建筑產(chǎn)品因特種種原因不能烏租售出去，則遭會導致建筑產(chǎn)森品積壓使公司炕財務狀況出現(xiàn)古危機，影響公裁司的經(jīng)營和發(fā)絮展。受寫字樓作為房躬地產(chǎn)商品在銷談售或出租這一映進入市場的過途程中，將也要爸面臨著來自房論地產(chǎn)市場的諸囑多風險因素的壓威脅，如市場需需求類型與數(shù)揉量的變化，其鋤他開發(fā)商的競蝶爭以及社會政笨治經(jīng)濟形勢的講變化等。沒有燃一個開發(fā)企業(yè)穿能保證在開發(fā)障項目完成之時鍬，市場的各種考情況能滿足其扶需要并能百分益之百實現(xiàn)其原好定的盈利目標舉。預售或預租項可以避免因市樹場條件變化所酸帶來的風險損蜘失，但也將使世開發(fā)企業(yè)損失拉一部分利潤。跪四賤、摧弊項目管理階段患項目開發(fā)投資之競爭日益激烈占，客戶不僅注釣重其價格和質祝量，而且還十畜分注重其租后繩服務即物業(yè)管百理。所謂物業(yè)閱管理即是投資極者委托物業(yè)管躺理公司以商業(yè)躍經(jīng)營的手段管旗理房地產(chǎn)商品天，為業(yè)主和消惜費者提供高效血優(yōu)質和經(jīng)濟的虹服務，包括物剛業(yè)及其設備日斃常維護及修繕匹綠化、衛(wèi)生、持治安等使物業(yè)壇發(fā)揮最大的經(jīng)完濟價值和使用伴價值。在物業(yè)恥管理階段，物睛業(yè)管理需要一熟些專業(yè)的管理灣人員來進行管渾理，這也面臨館著一些不確定遼因素，如專業(yè)設管理隊伍、管筋理結構、管理賞公約以及管理媽費用等。良好辟的物業(yè)管理不妨僅有助于樹立秀和提升開發(fā)商執(zhí)自身的市場形曾象，加快寫字酬樓租售速度而員且有助于維護墾客戶和投資者悉的利益，達到眾物業(yè)保值和增拒值的目的。反富之，則會導致棍投資者信譽受戒損，寫字樓租費售不暢，并最梨終影響投資收普益。撤[4]勸物業(yè)管理風險菠主要有：置（蘇1禮）選擇物業(yè)管墓理公司風險。齊物業(yè)管理公司乒一般分為兩類貞，即社會化專蔥業(yè)物業(yè)管理公顛司和房地產(chǎn)投豆資商附屬物業(yè)灣管理公司或物程業(yè)管理部。房槍地產(chǎn)投資者在紹選擇物業(yè)管理嫌公司時應充分衰了解其背景業(yè)額績及能力等，街首選目標是那側些管理水平高門、經(jīng)驗豐富、避服務周到和信袋譽良好的物業(yè)禍管理公司。憑（豈2段）管理者素質紹風險。無論哪窗種形式公司都額存在素質不一淡的情況，若選侵擇不當則不僅系達不到優(yōu)良服污務的目的，甚擾至連物業(yè)的價垃值也會因管理者不善而下降，右使房地產(chǎn)投資炊者蒙受巨大風四險?？ㄇ?各）收費風險中。痰鏡物業(yè)管理收費椒是指物業(yè)管理驟單位接受物業(yè)悶產(chǎn)權人、使用恢人委托對物業(yè)店及其設備、公碎用設施、綠化未、衛(wèi)生、交通滋、治安和環(huán)境伍容貌等項目，售開展日常維護屆、修繕、整治羞服務及提供其保他服務所收取局的費用，包括乘管理服務人員數(shù)的工資和按規(guī)寒定計提的福利養(yǎng)費、公共設施暴設備日常運行渡維修及保養(yǎng)費洪、綠化管理費鵲、清潔衛(wèi)生費熄、保安費、辦哥公費、物業(yè)管撿理單位固定資沿產(chǎn)折舊費和法魄定稅費等。物抵業(yè)管理收費風勁險主要來源于蛛能否合理制訂認收費科目標準厲以及能否及時顏足額收取物業(yè)紅管理費。剖（槍4濤）事故風險者。晚石事故風險是指覺除了自然災害晃之外，人們的頓過失行為或侵攏權行為所之致的損失，如截對物業(yè)及其設薄備的保養(yǎng)維修話不當引起的修嗚理費增加或壞般人縱火、員工惕在施工現(xiàn)場抽聚煙等，引起的曲物業(yè)及設備損葉毀。帶房地產(chǎn)商品投掀資過程是一個騾長期的、涉及業(yè)面廣而且復雜摸的過程。這一先過程存在著大酬量不確定的風粘險因素，同時覽還涉及到開發(fā)跑企業(yè)與政府部意門、最終用戶格等之間的諸多遷關系，涉及到洪大量的政策、孕法規(guī)和法律問緒題，要做出一非系列非確定性需決策，這些決熊策屬于風險性賀決策范疇。決平策是否正確，趟直接影響到投陳資的效果甚至午投資的成敗。門因此，必須對予投資過程作全估面、系統(tǒng)的分盼析。惰第四膚節(jié)捏鄰投資風險因素唯與其結構系統(tǒng)個寫字樓投資過罰程中引起風險渡的因素眾多，潛其嚴重后果程甩度各異。完全慰不考慮這些風宗險因素或遺漏奔了主要因素，妙風險分析就失拍去了意義，但甜要把每個風險濫因素都加以考叼慮，則會導致禽問題的復雜化紗，是不現(xiàn)實、型不恰當?shù)?。本為了保證風險累分析的質量，銹有必要對寫字抵樓投資過程中急可能存在的各洽種風險因素進佳行科學的分析沃，使投資決策販者能更好的把竿握風險的本質倍和變化規(guī)律，叢從而采取相應熔措施或對策來運減少風險損失頭。鐵圖灘2.雷1填給出了寫字樓妹項目投資風險扣因素的結構系釀統(tǒng)。政策風險政策風險寫字樓投資風險因素寫字樓投資風險因素經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險技術風險技術風險社會風險社會風險國際風險國際風險廟圖自2.1界妄寫字樓項目投接資風險因素一、政策風險南政策風險，由給于房地產(chǎn)業(yè)與黨國家經(jīng)濟緊密樸相關，因此在辯很大程度上受稍到政府的控制輛。政府對土地倡出讓、使用政僻策跪,悠對環(huán)境保護的虛政策，尤其對洋固定資產(chǎn)投資劈規(guī)模的宏觀調測控政策和稅務早政策，都給房因地產(chǎn)投資者帶敞來風險。在我政國房地產(chǎn)市場防很不完善、房議地產(chǎn)制度尚不司健全的情況下隨，政策風險尤燈其需要引起投革資者的關注。濫1鏟、經(jīng)濟體制改撕革風險。一個邁國家的經(jīng)濟體姿制決定著經(jīng)濟慮的發(fā)展方向和浸國民經(jīng)濟的孫結構比例。如索果對這種體制拖進行改革，就宜意味著對各種具工業(yè)之間進行惹調整以及對整統(tǒng)個經(jīng)濟運行機船制的改變。對盡房地產(chǎn)業(yè)來說驟這種改變會出穴現(xiàn)兩種情況，確一是通過改革冠，政府將房地虧產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)芽濟中的地位進邪行調整，可能捐是在國民經(jīng)濟為中的比例提高隸，也可能是降霞低。另一種情蠻況是經(jīng)濟體制蕩改變后房地產(chǎn)需業(yè)內部結構發(fā)伏生改變，即各盆種房地產(chǎn)市場睜在整個房地產(chǎn)佩業(yè)中占的比例圍改變。這會給幫有些房地產(chǎn)市登場帶來生機，局但對另一些房球地產(chǎn)市場則帶貿(mào)來損失。堆2甜、產(chǎn)業(yè)政策風海險。產(chǎn)業(yè)政策紛風險是指因產(chǎn)捐業(yè)結構的變化欲導致對房地產(chǎn)截商品需求結構結的變化。例如供當工業(yè)和制造臂業(yè)在工業(yè)中占沾的比重增大時敢，制造加工的庫廠房就會增加槳。這就可能導達致對其他商品屆和服務業(yè)的樓遺宇需求下降，竊或至少商業(yè)和歷服務業(yè)樓宇市返場活動會減少休。蘋3勺、法律風險。曬法律風險是指保房地產(chǎn)商品經(jīng)鮮營者在房地產(chǎn)根市場中進行各摟種活動時，因農(nóng)法律糾紛，導絞致延誤時間、嬸增加成本或直況接造成經(jīng)濟損屬失而產(chǎn)生的風披險。產(chǎn)生法律妹風險的主要風胸險源是房地產(chǎn)蔑交易雙方在簽粱訂各種合同時脅，可能未能就創(chuàng)所有各方面的私義務和責任作直詳細規(guī)定，或愉在執(zhí)行合同過仙程中因理解偏到差而造成的糾眠紛。二、經(jīng)濟風險結經(jīng)濟風險因素赤是指一系列與霸經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)牢濟發(fā)展有關的普不確定性因撤素愚,漁他們會對房地癥產(chǎn)市場產(chǎn)生影抄響。鉗1脖、市場供求風鵲險。房地產(chǎn)市循場的供求關系呢是不斷運動變燦化的，必然造民成房地產(chǎn)價格姐的波動，進而槍使房地產(chǎn)投資叫的預期收益率影發(fā)生偏離。當亭市場內某種房降地產(chǎn)的供給大候于需求達到一幼定程度盆時葉,慘房地產(chǎn)投資者市將面臨房地產(chǎn)謀商品積壓而蒙芒受巨大損失。鑼另式外久,毅市場供求結構戀的非均衡性會笛導致市場價格反嚴重的不合理統(tǒng)性葡,遍即價格遠遠脫質離了經(jīng)濟發(fā)展曠水平和社會購毅買力的現(xiàn)狀，后既扭曲了房地殘產(chǎn)投資者的有野效供給，又抑漏制了消費者的歌有效需求。柳2厚、財務風險。暖財務風險是經(jīng)波濟風險中的一嶄大類，它主要漆是由于各種財嫁務因素發(fā)生變出化而給房地產(chǎn)蠟商品經(jīng)營者帶創(chuàng)來的各種損失博。包括通貨膨村脹風險；利率隆變化風險；資寺金變現(xiàn)風險；教開發(fā)費用變化倍風險。卵3飾、地價風險。朱地價風險是房曲地產(chǎn)市場風險猶因素中最重要練的一類風險。竭它主要是指因夸地價的變化而撓給投資者帶來敢更多的開發(fā)成居本，增加了房豬地產(chǎn)商品的成覺本，提高了房祝地產(chǎn)商品的市斬場價格，因此防也給房地產(chǎn)商墓品經(jīng)營者帶來后間接損失。往4害、融資風險。僵房地產(chǎn)融資風導險是指融資方就式和條件發(fā)生煩變化對房地產(chǎn)嬌商品生產(chǎn)者和管經(jīng)營者帶來損佩失的可能性。飛房地產(chǎn)投資在犧資金運用方面青有其自身的特票點，表現(xiàn)為資增金運用量大，著資金運用周期緞長，可以抵押警貸款，籌資渠澡道較多，非自古有資金比重大食等特點。虹5飼、管理風險。制經(jīng)濟管理風險死是指由于管理擔活動和行為不棍合適生產(chǎn)和經(jīng)騎濟活動發(fā)展而寒給開發(fā)商和經(jīng)選營者帶來經(jīng)濟醫(yī)損失的可能性餓。經(jīng)濟管理風敞險主要有以下工三個因素：企戚業(yè)商業(yè)信譽風踢險、時間管理葉風險、合同管允理風險。三、技術風險復房地產(chǎn)技術風并險是指由于科北學技術進步、罷技術結構及其汪相關變量的變惡動給房地產(chǎn)開餅發(fā)商和經(jīng)營者舍可能帶來的損沫失。比如，技式術進步可能對報房地產(chǎn)商品的緩適用性形成威鬧脅，迫使開發(fā)要商追加投資進勺行房地產(chǎn)的翻旬修和改造。宇1裂、建筑材料改認變和更新的風更險。裝潢潮流騙的變化或其他趴原因可能會導巡致建筑材料的嶄更新和改變。穴建筑材料更新戶和改變，一方鞭面會影響到原閑有設計，造成發(fā)建筑成本的增限加；另一方面批會造成原有材義料的浪費。庫2察、建筑生產(chǎn)力鍛短缺風險。建阻筑生產(chǎn)力因素沉包括建筑技術壺工人、建筑原綢材料及半成品像、建筑期需要醋的流動資金等勾。這些因素的況短缺會影響到射建設周期，從證而增加房地產(chǎn)憤商品的開發(fā)成搞本。建筑生產(chǎn)擾力突然短缺，磨將會影響施工防工程，要么增醉加薪水聘請新無的技術力量，軟要么工期延遲亂?？?庫、信息風險。捎信息風險是指干因信息不精確內或錯誤、信息社短缺、信息處材理緩慢、信息火傳遞錯誤等造亂成損失的可能巨性。與房地產(chǎn)飽市場有關的許領多信息，比如勢，建材價格信爺息、地價信息岔、設計信息、懼施工隊信息、部招標信息等。蘿這些信息掌握果不及時、管理暴不善會間接增妄加房地產(chǎn)商品盡的開發(fā)成本。內4勢、自然風險。豪自然風險是指改由于自然因素色的不確定性對筑房地產(chǎn)商品的巡生產(chǎn)過程和經(jīng)露營過程造成的稈影響，以及對賺房地產(chǎn)商品產(chǎn)妥生直接破壞，警從而對房地產(chǎn)態(tài)開發(fā)商和經(jīng)營唱者造成經(jīng)濟上留的損失，主要嗽包括火災風險家、風暴風險、險洪水風險、地君震風險等等，圾這些風險出現(xiàn)盞的機會較少，討但是一旦出趕現(xiàn)沒,屢造成的災害是籍相當嚴重的。裕對于這些風險丟的防范，開發(fā)衡商一般是利用吵投保來減少或感避免損失。但窯是在投保之前撐，如果能對該角地區(qū)的環(huán)境條梨件、天文資料坦、地質地貌、嬸氣候條件等做方一定的了解和敬分析，則可增稈加投資效益。四、社會風險惜社會風險因素茶主要是指由于楊人文社會環(huán)境拒因素的變化對主房地產(chǎn)市場的為影響，從而給早從事房地產(chǎn)商獻品生產(chǎn)和經(jīng)營捎的投資者帶來聲損失的可能性嚼。灑1碌、城市規(guī)劃風獎險。城市規(guī)劃萄的變動對已建脫成的、正在建滔設的以及即將趕建設的房地產(chǎn)本商品的價值量噸會產(chǎn)生影響，暢其負面影響就竊是會給經(jīng)營者禽帶來經(jīng)濟上的尤損失。城市規(guī)鞋劃中對建筑物衡容積率、建筑罪覆蓋率、用途翠都有一定的規(guī)峽定。容積率大霉小直接影響可貌開發(fā)的利用面丈積大小，當批探準的容積率小愉于開發(fā)商預期變估計面積，銷芽售收入就會減可少。房地產(chǎn)與碑規(guī)劃用途不一銅致時，將面臨耍賠償和拆遷的細風險。乎2纏、公眾干預風橫險。這是由于獸某項房地產(chǎn)的臥興建影響到周沈圍居民的利益群而使公眾自覺適的進行干預，姿阻止該項目的憲發(fā)展，從而給出開發(fā)商帶來的倆損失。羊3年、治安風險。舊如果建筑物所徹在地區(qū)的治安愿狀況不佳，則嘆光顧的消費者狂將會大大減少古，從而間接的牙影響房產(chǎn)價格癥。五、國際風險染國際風險對一奔個社會的所有毅經(jīng)濟活動都有師很大的影響。店它主要是指國州際經(jīng)濟環(huán)境的狗變化導致地區(qū)碧性經(jīng)濟活動的澤影響。氧1伴、國際經(jīng)營風席險。是指因國愚際經(jīng)營環(huán)境和沒條件變化對國鈴際房地產(chǎn)市場基上的經(jīng)營投資默者造成影響或帶損失。比如，膝在商品生產(chǎn)和波銷售過程中，堡由于當?shù)厥袌雠謼l件的變化和遷生產(chǎn)技術的變薄化而引起開發(fā)嗓成本的增加。寶2廢、國際投資環(huán)憑境風險。國際團投資環(huán)境風險獅是指投資者對努別國的環(huán)境不機熟悉或認識不餓全面。例如，盛投資國的有關奉法律、法規(guī)、往基礎設施條件暫、社會文化習吹慣、民族風俗摟、自然地理條涼件以及天氣等翁，投資者因不信熟悉造成風險升。敬3矛、貨幣匯率變導化風險。一般葛來說，在海外充投資房地產(chǎn)，脆都要承擔匯率綿風險。在這個睜過程中，會有述兩次貨幣兌換競行為。首先要昆將本國貨幣兌熱換成當?shù)刎泿判?，從而購置房條地產(chǎn)或從事房恨地產(chǎn)開發(fā)。其煎次，出租或銷祖售商品后，又昏要將所得貨幣宋兌換成本國貨點幣。因此如果執(zhí)在一個國家或獻地區(qū)匯率預期針在將來會下降閣時，便會降低響該地物業(yè)對海執(zhí)外投資者的吸友引力。哀本文在此選用亞了至表賄2.柏2騰（見附表一）極體現(xiàn)前面討論突的各種風險因耐素對不同房地當產(chǎn)市場的影響滋程度。撥上述關于各種懸房地產(chǎn)市場所嫩面臨的風險程卷度的分析可以海幫助投資者或夢房地產(chǎn)市場中水經(jīng)營者認識各須種風舌險餡,于并且認識到它咐們對不同房地任產(chǎn)市場的影響衫程度是不一樣溫的閘,黎從而可以采取陳相應的措施來庭減少因風險而超可能帶來的損郵失。拉第三泛章號達模糊綜合評價調第一叮節(jié)丈紡寫字樓投資風嫂險的綜合評價蠻方法掠寫字樓投資是司一個多風險、宇多目標的決策居問題。定性分如析具有不確定纖性，傳統(tǒng)的數(shù)鏈學方法需要對陣所有因素都進陽行測定。在寫牛字樓投資風險縱分析中，常常憐包含有不能測游定的因素或不話易給出確切的蹤評價函數(shù)，因董而需要用模糊慧綜合評價的方植法。模糊綜合冤評價方法是利柳用模糊集合和汗隸屬函數(shù)等概捎念，應用模糊店變換原理，從富多方面對事物甚進行整體評價辮。產(chǎn)在運用模糊綜費合評價時，首繩先將那些模糊件的概念給出定廊量描述，進而盡得到量的綜合胖評價。這樣可牽以減少以至避永免靠人腦進行責綜合評價的主冶觀性、片面性廣，把原有的經(jīng)菊驗系統(tǒng)化、條且理化。風險的性量化使得風險帝影響一目了然娃，投資商對寫存字樓是否可投辯資就有了清楚桿地認識。稍第二獎節(jié)截茫模糊綜合評價諸步驟砍一狀、智發(fā)確定評價對象敗本文以寫字樓居投資項目風險芳為評價對象，染具有通用性。思在具體項目中影選用不同的隸鼠屬函數(shù)，確定燦各個因素的權澇重，評定因素支的分值也就不殖相同。爆二厭、禽脫建立評價指標蜂體系奸即確定投資風第險因素。根據(jù)姨表莫3.饞1讀所示（見附表利二）因素確定把各級評價因素芳集，第一因素幅集設圓為沾y淹i倒(i=1,扔2,3,4,蔥5)井饅第二級因素集疼為窄x升ij削(犧j=1,2,基3毫…膜)汗三、層次分析枕法確定各指標膏體系的權重購該權重采用專悼家調查法確定鷹，其值反映第課二級因素對上寺一級主因素的受重要程度，鋸以親“落政策風膠險漆”際為例，說明：蘋影響因素跟：緊4侮個東（績x已11,賤x歌12波,x沖13,感x果14么）；年影響的重要程蘭度：不均等。擁為了反映各指訓標的重要程度狂，對每個指標韻賦予相應的權而重。標度的含義：剃標度漂含義虜1呀3離5境7王9掉指叨標隱x暴i漏與緞x祖j算比較，具有相巖同的重要性紋指謠標鏟x衫i酷與坑x百j彈比較蘭，振x稠i雨比東x哪j板有稍微重要性脈指乓標威x周i秧與換x圾j惕比較柱，鉤x軟i與與焦x起j掃有明顯重要性顫指視標奶x致i渡與箭x口j伍比較金，羽x繪i糕與素x羽j斑有強烈重要性龜指趨標醉x廊i蜂與那x旋j密比較列，乖x鴿i楊與電x濤j喚極端重要性般2曉，剖4次，搏6笛，柏8勁分別表示相鄰僻判醒斷權1~英3壟，痰3~餅5斤，程5~治7渠，記7~間9毫的中值掃1/蛙3釀，慘1/療5箱，鑰1/耀7設，植1/章9忽，駕1/戰(zhàn)2堆，逼1/善4革，爹1/畢6駝，花1/8暖表示指純標量x脾i單與澆x改j志比較得判患斷招u蹤ij燃，頂指住標平x王j青與站x晌i播比較的標扎度余u焰ji罰=1/u后ij寶，冊以沉“吸政策風兄險頌”蕩為例：峽經(jīng)過參評專家元評定的判斷矩禁陣為：幕X慈11瑞X佳12介X抖13閃X胖14關X榮11尾1粗2圓1/3峽1/5正X豈12賄1/2慮1姐1/5璃1/7曾X敬13才3過5廣1脖1/3陰X顛14咳5袍7歉3別1限y抵1拼（政策風險）忘的判斷矩妖陣欣p=笨削消(騰階畏數(shù)束n=4)匠蘇用方根法得矩朝陣字p譽的特征向量（切權重分配掛）芹托步驟：犬①葵對判斷矩陣按脫行求驕積幣M站i得=握（蹈為連乘）封②逢計理M蹈i托的身n譜次方飲根翻艙i懲=纏1腫=對（兼1鬧×廳2露×容×臂）配1/4隨=0.604端2渠=仔（緞×灣1餃×岸×侮）晴1/4電=0.346歌3摧=名（汽3豈×若5禽×1×厚）并1/4非=1.495百4坡=活（仍5糖×減7燈×3×蘆1敞）吃1/4狡=3.021=5.646眨③邊對跪=(誼1富,前2法,淚3律,微4哥)夾T溝歸一化懼（莫0葬≤如<穿1境，且章=1境）干端郊覽即紀=挪向量掛=(喘…宜..絨)銷T搖椅即為特征向量冰（權重分配）岔；孟則距y憑1協(xié)（政策風險）應歸一化后的權孩重：找w悔=偵（畢）紀=朝（禽0.1070沒.0610.但2650.5鍛6蔥7徒）缺④餅檢驗（一致性返檢驗）：檢驗距權數(shù)分配是否賓合理。啞為了檢驗判斷菜矩陣的一致性桂，需要計算它公的隨機一致性油指鬼標恰CR繪,鏡當蝴CR劈<晨0.1盼0區(qū)時，認為判斷茄矩陣具有滿意駐的一致性，否潛則需要調整判炊斷矩陣，使之勝具有滿意的一陰致性。溜I細籠)壺計算判斷矩陣郊的最大特征向按量甜λ通max阻λ碗max腐=展=午閉（湊n邁為判斷矩陣的紅階數(shù)）其中p==煎pw=擠p·安=柏=鋤λ乒max游=荷×克(臘+塌+格+硬)兔=萬×以（貼4.022竭+4.07仆4+4.撿075+掃4.095稱）粱=償4.07錢II腰)演檢驗：公欺式否CR=CI/耗R含I朽，躲C恥R圍為判斷矩飾陣唇P汁的隨機一致性衰比率；銹C按I旋為判斷矩陣壤的鉆P鉆的一致性指迷標廢CI=漸(桌λ匠max頃－逝n較)朽；瘡R提I語為判斷矩陣的盼平均一致性指扒標，其值如表即所示：按n粱1法2陷3牙4嘴5捐6伴7販8紐9甜RI遲0灑0首0.58詢0.9磚1.12薦1.24撿1.32唱1.41承1.45常CI=閥(4.07-蘆4)=0.0蘿2究公；笑王RI=0.9念CR=CI/妖RI=株<僅0.1組殃成易立今,砌∴苦合毫格元;殺同樣算貍得牛睡（見附錄）糖“禮經(jīng)濟風稈險程”虛權裳重閣W=(0.0鏈400.1闊210.0優(yōu)790.2網(wǎng)600.5凳0);菜“洞技術風畝險跨”俊權檢重坊W=(0.0垂600.1指300.2憶750.5首35);鞠“擦社會風烘險乳”殲權愈重云W=(0.1零00.30事0.60)代;吩“繡國際風海險脂”等權皇重漠W=(0.2梅580.1本050.6恢37非)錯；軌四贏、謹鐘確定評語集彈1濟、壯仿對各指標確定漏評語等級歪采用：優(yōu)、良泥、中、差、極騰差侮（風險低、較漆低、中等、風鐘險較高、風險世高）士表示為踐：前v={v診1嫁v啦2烘v爆3圾v得4姑v厘5屯}寨2糠、蒼甚給出評分：盼優(yōu)抗---9尾0驚分（風險低）水；膛攜竄良義---8罩0燭分（風險較低玉）共中踏---7劫0行分（風險中等葵）；工差篇---6形0虧分（風險較高占）剖極材差忘---5禿0選分（風險高）洪表示時為營v={90洗807往060脊50}厘五醒、餓蘆確定評價隸屬按矩陣壽即：確定各指華標對評語集的棄隸屬度尊1越、請參評專家害獨立地對所評提指標給出確定能的評語（即等聽級）間2露、統(tǒng)計各指標滋在每個等級上坦的票數(shù)（頻數(shù)社）累3幟、以參評人數(shù)犁去除各頻數(shù)，巴記得該指標對涂評語級的隸屬咬矩陣繭如晚“馬政策風下險侮”舉y臂1撿擱的指標膠：注1婆0染位專家榴對瓜y桃1害的四個指標的庭評語統(tǒng)計如下謊：烤優(yōu)尚良冠中巧差塘極差惰X旱11便0布0駁4倡6硬0倉X員12窮0睜1旦1蝦5貝3專X餓13血0扁0牽2母4常4骨X眠14勁0狹1慚7碧2蝴0則R=監(jiān)六、模糊綜合盒評價拔1壟、單哀一級評價獎確定各類因脅素蛾y績i泥對活v客的隸屬向量待設斑y唱i身對各指標的權肚重為：要A隔1漸(a差1婦a易1摘…極.a績n傳)躬T余y紐i對對勵v出(離評語住集腎)槳的隸屬矩陣思為棚R晝則郊y信i盜對焰v腳的隸屬向量為妙：私B盯i澆=繁A掃i爸?費R都如脾：觀“優(yōu)政策風掠險怎”萄中訊B質1錢=昌A軍1烘?嘗R網(wǎng)=(貍0.107財0.061內0.265縣0.567序)拿石?副辨勿=胸(寺0.00.項10.56希7鎮(zhèn)0.265裝0.265算)啄歸一化促得納B鼓1菠=矩（慕0.00.且090.4妹70.22嗎0.2捎2賭）醫(yī)斧同樣算武得慧“片經(jīng)濟風綱險失”鳴B都2娘=(0.0寸0.10馳.30.3沒0.3)極“口技術風忌險壺”指B恐3頁=(0.2賀40.22里0.33茄0.160績.05)均“乘社會風去險密”朗B虛4廊=(0.1飾80.27領0.27響0.180堆.10)私“蓬國際風異險談”箭B鄰5誤=(0.0堪0.23伴0.450密.230.恒09)2、二級評價軍1欣）求缺出具B懂1緞,B農(nóng)2者,B醒3棄,B沫4,蜻B酬5凍后壘得端Z剝（總目標層）深對課V超的隸屬矩陣R==料2巴）用層次分析籠法陜求憑Z稀的各指餓標筍y壯1車,y季2窮,y牲3晶,y室4援,y呀5P=胃得穴趨=7.35示1鐵則各主因素權遲重為爽（捆0.080熊.0390棒.5350秀.2160箏.13勒0纖）共經(jīng)檢壤驗及pw=冤p·奧=允=興∵剖λ齊max橡=拆CI=暫(5.10虹2塑－黨5)=0.0嘗255援努，著RI足=1.12英CR=CI/踐RI=肯<嶄0.1恨脖成號立化,笨∴猶合裕格快;檢3)遮偷則怪Z晚對鐮V捉的隸屬向千量跳受R=R獎?克A酷=場?簡=拔歸一化辨得璃R=(0.2甩20.21兇0.31闖0.170惠.09)僅T暴3誤、給出項目評拋分鵲設嬸：咱9醬0螞分如--君-筒優(yōu)（風險低）模；狐8宋0點分澤--鬧-蔽良（風險較低燕）；擠7腎0菌分煤--屆-常中（風險中等阻）逆；謊6推0盛分類--罰-味差符法（風險較高）愛；渡5宜0悶分濁--鎖-指極差（風險高宿）責則針對寫字樓前項目得分為：律S摘=(0.虎220.2鳳10.31松0.17班0.09)完=努73謙(兄分常)著此寫字樓項目穗的最后得分譜為悄7袋3址分，為中等偏拾較小風險，說覽明項目是可行論的眾結論：模糊綜善合評價具有方錘法簡便、結論糠直觀的特點，廁是一種有效實攔用的評價方法瞞，具有可操作見性，亦可通過邁計算機編程得瓦出答案。將模絮糊數(shù)學引入寫鈴字樓投資風險歌評判是一種有秒益嘗試。粘第四醫(yī)章挪寒笑投資風險防范魯策略襖寫字樓投資風侍險防范的一般釣內容尿寫字樓投資風嶺險分析的最終徒目的是為了控鍬制風乞險脖,乳提出對投資風煉險的防范對策豈，這就必須通刪過開發(fā)商的風嚼險管理來實現(xiàn)貴，即在風險分惑析和評價的基脾礎上，有目的慨、有意識地通緞過計劃、組織昨和控制等管理途活動來分散風筋險，減少風險原損失，以獲得干最大可能的利間益。開發(fā)商對釘寫字樓投資風緩險防范的主要敬內容有：置1曉、風險損失的俯預防糞風險損失的預使防是損失發(fā)生吉前采取的控制擁技術，對于各困種風險因素采眼取相應的預防扶措施。勤2落、風險損失減魔輕切風險損失的減餃輕就是采取有償效的措施減輕獄損失發(fā)生或發(fā)巖生后的損失程內度。毛3轟、風險的隔離翼與結合熔風險的隔離對翻策是將開發(fā)商金所面臨的風險擦因素進行時間騰和空間的分離卻，如不在同一搖地區(qū)開發(fā)同一濃類型的房地產(chǎn)拳開發(fā)項目等。避風險的結合是技指開發(fā)商可能叨通過合并或擴爭大規(guī)?；驈氖氯苟喾N經(jīng)營來分夾散風險。煮4定、風險的轉移開風險的轉移就秒是將風險因素證采取一定的對科策轉移出去，灌如房地產(chǎn)的預烘售、預租合同憐就是通過契約常將市場風險和獎法律責任轉交晌給客戶。完5抄、保險的保障內開發(fā)商可向保威險公司投保，框以合同的形式霉將一些自然災偵害、意外事故夏等風險轉交給瀉保險公司。游第二趴節(jié)畫見倒項目準備階段中風險防范攪一、可行性研默究牲房地產(chǎn)投資周艙期長，投資量羞大，一旦投入映，轉換投資成終本很大，故每淹一個理智的投忌資者，都特別撿注重項目的前稈期決策。決策浪的主要依據(jù)就歇是投資可行性愈研究。朱可行性研究是金在決策前對擬溜投資項目進行澆全面的、綜合蛙的技術經(jīng)濟調巨查和科學論證亮的方法。它的席主要目的便是掙將項目投資后足可能遇到的技線術經(jīng)濟方面的箱問題事先預測偷，防患于未然掌，盡量減少項排目運作中主觀屬性和盲目性。濫對于寫字樓項伍目，可行性研祥究主要是指寫贏字樓投資市場資調查和預測。浩這就需要進行惰市場調查及對該市場進行科學圓的預測。投資劫商只有確定寫陷字樓項目具有恭一定的市場后花才可能確保該色項目具有可行艷性。炮另外，可行性配研究也是多種從投資方案的選彼優(yōu)，寫字樓投拔資項目需要對然每個投資方案尚的經(jīng)濟效益進農(nóng)行評定，在多薯種方案中選取蝴經(jīng)濟效益最大紗的方案。二、市場調查虹寫字樓作為新落興行業(yè)在國民何經(jīng)濟中地位日雅益重要，成為純國民經(jīng)濟一個鍵新的經(jīng)濟增長侄點，但是在許北多開發(fā)企業(yè)中倘都不同程度地儲存在著重開發(fā)從經(jīng)營、輕前期衫研究的現(xiàn)象，靈這正是許多開霧發(fā)企業(yè)發(fā)展盲辱目、定位不準蜻、供需矛盾突通出的重要原因愉之所在。在這攤種情況下，市謠場調查的運用供就顯得極為重死要了。若影響寫字樓市禿場供需的因素術錯綜復雜，政幫治、經(jīng)濟、人荒口、科學技術凍、文化教育、都社會風尚及自網(wǎng)然環(huán)境等諸多誓因素都會對寫騰字樓市場的供暈求和價格產(chǎn)生憂影響。要分析占當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境正（經(jīng)濟水平、顏產(chǎn)業(yè)結構演進箏、城市化進程澡、恐WT極O禾影響等）、社當會環(huán)境（人口翼、消費觀念、決歷史）、政策喊環(huán)境（財政、噸信貸、土地、抬住房、稅費、太戶籍）、技術累環(huán)境和競爭對駱手的核心能力裕等，定位好產(chǎn)盤品的目標客戶傾群體。興市場調查一般堂宜采用以下幾農(nóng)種方法猾：科1滾、直接觀察法喊。直接觀察法謠是由調查人員剃親自對調查對娛象進行觀察和計計量，以取得辰第一手資料的追一種調查方法射。比如，調查傭一個暢銷的寫韻字樓宇，其外糊型、層數(shù)、結凍構、價格、附之屬設施及公用扣配套，這些信謊息都可以通過家直接觀察來獲驚取。始2京、問卷調查法宵。問卷調查法算是由調查人員領制定統(tǒng)一格式程的問卷，交由跟被調查者填寫慘后反饋，從而頁獲取資料的調注查方法。比如裹，可以制定一港份購買或租賃衛(wèi)意向調查表。貧3劣、展銷調查法湖。展銷調查法雷是通過商品展央銷手段，直接憂調查消費者對旋某種商品的購盼買力和購買意倉愿的一種方法成。通過這種方駛式可以直接調挨查消費者對樓濟宇的外型、配浪套設施、裝修紹標準、質量、爪價格等方面的蟻需求情況和關塘注程度，從而浴摸清行情，掌處握市場動向，誰了解消費者需傅求心理變化，危并在下一步的霸開發(fā)過程中順恢應市場行情而糊動，減少風險枯、防止積壓。螞[6]敲在開發(fā)項目之平前進行市場調亦查和分析，加酸強對市場調查親的研究和實施鼠，做出正確的馬項目預測和決然策。只有真正踏對市場進行深旗入細致的調查事研究，才能開凱發(fā)出符合市場立需求的房地產(chǎn)冷項目，從而在府越來越激烈的紡市場競爭中規(guī)葛避風險、取得筐利潤。三、開發(fā)參數(shù)幼對于寫字樓來鉗說，開發(fā)參數(shù)臭決定寫字樓的晌檔次及價位，青是寫字樓開發(fā)古考慮的必要因凳素防。要1棗、頂容積率是一個塘重要的開發(fā)參細數(shù)，在特定地尤段上，容積率會與土地使用價展值成正比。當鋸容積率大小直后接影響可開發(fā)添利用面積的大蹤小。容積率下壟降，銷售收入聞將較少，雖然秋也會造成建筑因成本和土地價飲格的下降，但坊這部分的減少攏比預期收益率們來的小。勾2多、建筑覆蓋率射。建筑覆蓋率嚇大，辦公環(huán)境端不理想，樓宇歇售價極可能下街降，由此導致胸利率減少。相渾反，若覆蓋率伙小，樓宇售價蠻有可能上升，獸則投入成本亦漂多，風險在于個只有寫字樓租出售價格要上升街到一定的水平醋，才能達到正份常利潤。麻3筆、綠化率是現(xiàn)慌代建筑開發(fā)的慮重要因素。綠扇化面積高建筑標成本和售價都驟會增加，但同悄樣會吸引更多弟的客戶。降4康、由于寫字樓愚的樓層都比較斗高，人口相對賺比較密集，且與現(xiàn)代設施較多關，樓宇的安全爐不得不作為鄭催重考慮因素，前結構類型和消通防系數(shù)也是開嫁發(fā)參數(shù)必不可困少重視的部分吸。四、區(qū)位決策耽所謂區(qū)位是指殊寫字樓所處的約地理位置。寫夜字樓不同于別飯的商品，它不護可移動，并且泛必須要有利于距商務、政務活芝動。因此，靠蔬近城市中心、松商務繁華的地退段，有良好的邁交通條件等，揮這些有利于寫踐字樓的租售。佛寫字樓所處地根段的周邊環(huán)境閣也是重要因素營，環(huán)境代表了抽公司的形象，谷客戶也會考慮買其中。共在投資之趨前喝,齒可以對擬投資背的區(qū)域進行分歷析玩,謹估算出市場的態(tài)消費量以及市忙場對公司產(chǎn)品硬的興趣。這里杜可以借用赫孩夫次(Huff寺)聾畢教授的空間相驚互作用模型來覽計算目標區(qū)域遮的潛在顧客總蘭量楚：私滲烏械上式中，題p境ij船為ｉ區(qū)域潛在奉顧客購買ｊ開催發(fā)商產(chǎn)品的機冰率，華a刻j夫為ｊ產(chǎn)品的吸常引刺力嚷(居市場對企業(yè)品刪牌的認知設度蹲)摘，鹿d矩ij葡為ｉ和ｊ距離吳，ｉ為可帶來族顧客的城市區(qū)制域篇,擔ｊ為開發(fā)商熊，疫β臥為經(jīng)驗常數(shù)。袋對產(chǎn)品的所有惠潛在區(qū)域購買刮ｊ的機率和該叉區(qū)域的人口積悼求和，便是潛悟在顧客總量。餅根據(jù)需求總量矛及該區(qū)域對周破邊市場的輻射礎效應對區(qū)域范柱圍做客觀選擇凡，其次對擬選航城市的相對成濕本進行比較和炮社區(qū)評估，最虹后對少數(shù)區(qū)位朝進行再選擇。虛即進行相對成悠本和預期收益虹的比較，然后凍才能科學決策滴。安[7]五、城市規(guī)劃藥房地產(chǎn)城市規(guī)殲劃與房地產(chǎn)有萬著非常密切的訂關系，城市規(guī)賣劃是城市建設亦的龍頭，可以擔指導房地產(chǎn)業(yè)綠的發(fā)展?！冻窍槭幸?guī)劃法》、球《房地產(chǎn)管理寇法》、《國務束院關于加強城呈鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管鍛理的通知》法慮律、法規(guī)都對球規(guī)劃編制和房盒地產(chǎn)開發(fā)用地音進行明確規(guī)定嫂。房地產(chǎn)開發(fā)夏用地必須根據(jù)賞城市詳細規(guī)劃民的要求使用，傍充分考慮規(guī)劃采地段各項建設散的具體用地范墨圍，建筑密度漆，容積率和綠墳化率等控制指淺標，以發(fā)展房隱地產(chǎn)事業(yè)。破寫字樓作為房差地產(chǎn)的商品之笑一，必然遵守益城市規(guī)劃，寫青字樓多位于大私中城市及繁華揉地帶，而對于勝一個城市來說膨，這一地段的淋規(guī)劃關系到城臉市的面貌，還既帶動周邊地區(qū)棍經(jīng)濟發(fā)展。儀(1世)尿寫字樓開發(fā)必柱須嚴格執(zhí)行城鏟市規(guī)劃．按照贏經(jīng)濟效益、社耳會效益、環(huán)境高效益相統(tǒng)一的伙原則，實行全漲面規(guī)劃、合理青布局、綜合開毯發(fā)、配套建設克。肌(2婆)敬寫字樓開發(fā)應吉當量力而行，仆充分論證，預川先規(guī)劃。應當燙按照規(guī)劃的要蓮求和建設順序質，配套建設市偏政公用設施、債公共服務設施婚、綠化等工程灘，努力做到按競規(guī)劃建設。陷(3妹)仙合理規(guī)劃能節(jié)丙約大量的土地輕資源。也就是加說城市規(guī)劃就委是生產(chǎn)力。城解市規(guī)劃就是資探金來源，一塊概土地如果能合狹理布局、綜合洗開發(fā)、配套建軋設，這塊土地竹就能升值，就達能配達到意想不到鼻的效果，就能課獲得可觀的經(jīng)脾濟效益。拍(4陸)面寫字樓開發(fā)應誠遵循加強維護蜂、合理利用、那調整布局、逐超步改善的原則坑，統(tǒng)一規(guī)劃，精分期實施。逐撒步改善交通和勵居住條件，加管強基礎設施和聾公共設施建設促，改善城市環(huán)鄙境和市容景觀碑，提高城市的舅綜合功能。六、經(jīng)濟周期漫房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)字周期長，經(jīng)濟殘興旺是投資興口建的項目，等羨到剪彩銷售租疑賃時，卻會遇糧上經(jīng)濟滑坡。飾正是這個原因訊，給寫字樓投已資帶來巨大風蔑險，也同時為伙投機商取得豐齡厚的回報帶來惠了契機。桿寫字樓的市場冊行情與住宅的喜區(qū)別在于，它唉同經(jīng)濟景氣關雖系大，而同民彈眾生計關系小齡。嬸經(jīng)濟周期對身寫字樓抗市場的影響是汽很大的，如果曲處在經(jīng)濟的上程升期，嫁樓昨價上漲就有現(xiàn)毯實可能。投資談者必須多留意淋一些宏觀指標紡如利率、通貨至膨脹等，從而撫來指導實際操濫作。請科學地預測經(jīng)芳濟發(fā)展趨勢并企能及時地把握飄住瞬時即逝的妖信息，當機立獻斷，便能獲得寧包含機遇和智夢慧的風險溢價飄。七、政策吉我國的房地產(chǎn)劫市場是從計劃濤經(jīng)濟轉軌進入踐市場化階段的跳，受國家宏觀眼經(jīng)濟政策的影皂響很深。并且弄，我國的寫字怠樓市場剛剛步肉入正規(guī)化發(fā)展虜階段。因此，伏盡快制定并調盈整寫字樓投資摟業(yè)的宏觀政策皇，建立并完善堡相應的體系迫判在眉睫淘。思浸對于寫字樓，饑政府采取了系尚列管理政策：減1冤、市政府已出素臺嚴控寫字樓柿上馬的措施，班將辦公用地和是項目審批權集既中收回到市政鞭府，嚴格審查妻各立項。審慎線使用審批權。餡各區(qū)縣暫停審酒批各辦公用地爪申請。燭2欣、為培育完善尊的房地產(chǎn)租賃稻市場體系，為瓣寫字樓租賃市斗場營造一個規(guī)露范的政策環(huán)境門。應加速實施貓符合市場運作攀規(guī)律的寫字樓柳租賃政策，調惜整稅收的租金愿政水策兆,管在租賃稅費上犬給予適當補貼府返還。檢3靜、針對目前寫恢字樓租賃市場禽較為混亂，存程在著大量居民忙住宅用房出租競為辦公場所及唇國有企業(yè)廠房耀改建為辦公樓牢的現(xiàn)象，應盡練快出臺《寫字做樓租賃管理辦蜻法》等規(guī)章制風度，主要包括收：腎(1貫)央清理居民住宅心出租為辦公場鴿所。出臺相應喜具體措施，將螞辦公用房從住嘴宅中遷出柴。站(2外)索加強對國有企錘業(yè)廠房改建為特辦公樓出租的班管理限。術(3另)餓制定房價定價虛的指導原則，腔禁止租賃市場臣的不正當競爭漸。八、投資組合刻房地產(chǎn)投資類來型的組合構造馬方法有兩種，載一種是在房地頁產(chǎn)之內構造組資合來分散投資稈。另一種是房圈地產(chǎn)與其他資澇產(chǎn)（如股票、途債券等）構造葡資產(chǎn)組合來分綱散資金。房地泰產(chǎn)項目投資組拍合，投資者分它散的策略可以字是投資于不同獎類型的或不同電地區(qū)項目，或炎者混合使用。例其最終目的都狼是投資人希望油借助于此分散挨策略使投資組軌合內項目之間旺的報酬升降互造相沖銷而使組外合報酬率的波窩動較小而降低夜風險。舞美國學者邁爾秘斯與麥克邱（藝MikeM肅ilesa千ndTom萬MaCne艷1982嚴）曾探討有關代不同類型岸房地產(chǎn)投資組抖合分散策略，傅他們計算出三減類不動產(chǎn)投資衛(wèi)信托基金報酬壟率間的相關系姥數(shù)。其中辦公碼用不動產(chǎn)與零千售用不動產(chǎn)報述酬的相關系數(shù)刑為棕0.4畏8柏，而與住宅性嘗不動產(chǎn)報酬之授間相關系數(shù)則爪為忘-0.4續(xù)9怨，住宅性不動呀產(chǎn)與零售用不碗動產(chǎn)之相關系洲數(shù)閘為咽-0.080扶6廳。由于辦公用奇不動產(chǎn)與住宅完性不動產(chǎn)報酬旅率間有負的相倍關關系，因此扯在一次辦公用甲不動產(chǎn)為主旨映不動產(chǎn)組合，稻如加入住宅性愁不動產(chǎn)將有助憑于減少投資報棚酬率之波動，未降低組合之風引險。懲[8]沒覽影響寫字樓投腐資的因素有寫儀字樓類型因素蒙和寫字樓坐落鵝位置的因素。揚從寫字樓的類鞭型上講，寫字求樓包括普通型月寫字樓、綜合足型寫字樓、智改能型寫字樓，趴未來發(fā)展空間高內，俘景觀型寫字樓梯、眉低層低密度型屬等有特色的寫擠字樓將位成內為狀新寵孫。判寫字樓坐落區(qū)偉位的不同也會劍導致不動產(chǎn)報環(huán)酬率的差異。格因不同的區(qū)位悼，其社會經(jīng)濟設環(huán)境不同，且域各個地區(qū)的社紫會經(jīng)濟結構也撤是成動態(tài)性變高化，有的地方忘成長，有的地用方則衰退，在識某一階段利于蠢寫字樓開發(fā)和鬼經(jīng)營而不利于性另一地的寫字菌樓之投資。對斷于寫字樓來說椅，區(qū)位是很重譯要的因素，特忍別是與經(jīng)濟的仇發(fā)展有很重要洞的相連。所以晨應以經(jīng)濟區(qū)作候為分散的依據(jù)丘。九、合作開發(fā)御房地產(chǎn)摧合作開發(fā)是在擾互惠互利的原裂則下，合作雙請方共同承擔風姨險，具有降低臉自己的直接投些資額、風險分擊散、盈利分散粉的特點。其原敘因有：欄（隱1靠）房地產(chǎn)商在留取得一幅土地扁開發(fā)經(jīng)營權后料限于本身資金伐不足，常需要烤利用外部資金頓；晌（挪2悄）投資開發(fā)項遵目規(guī)模一般較姐大，需投入大眼量資金并承擔劍很大風險。立合作開發(fā)無就鼠是指具有房地不產(chǎn)開發(fā)資質的周一方與提供建岡設用地使用權畫或提供資金、減技術、勞務等辣一方或多方在楊共擔風險、共冒享收益條件下侄合作開發(fā)房地斜產(chǎn)項目。舒我國加入ＷＴ斧Ｏ籌后挽,框國外房產(chǎn)商將摟憑借較強的融改資能力、較高黃的技術裝備水善平和管理水平扯以及靈活的經(jīng)卡營機制等優(yōu)勢照進入我國市場范。在此種情況旅下，我國有了觀一種新的合作裙方式，與外商票形成合作開發(fā)沃，國家提供土獵地，外商提供撤資金及先進技扭術。寫字樓大宗都位于大中城甚市，且寫字樓噸投資資金大，耍合作開發(fā)有利昌于減少風險。僑十、階段進入弱退出遙寫字樓開發(fā)過期程中，分開發(fā)周期長、氧投資大、風險閣大，因此，開箱發(fā)企業(yè)的投資革管理很重要，蝦對于一個寫字填樓項目來說，習分期開工可以隸減少風險。因括為寫字樓與經(jīng)案濟政策有很大綿的相關性，可是先開發(fā)部分樓克層，在經(jīng)濟上培漲時，可繼續(xù)者開發(fā)，既可保桿證一定的收益嶄，也不致因一券次開發(fā)承擔很臣大風險和資金園難以籌措等問脂題。若一次全滲部開發(fā)，很可謎能會因為經(jīng)濟疲政策變動造成化整個投資項目醋的癱瘓。通現(xiàn)時期寫字樓混投資項目，可失以考慮開發(fā)通尸用性樓宇，若藥遇上經(jīng)濟周期生變動，即可將巴樓宇改用為商曠場、酒店等，董確保寫字樓不捉會因經(jīng)濟周期除的變動而受到較影響，保證投扒資商的經(jīng)濟收巖益。升另外，如果項盯目一次性開發(fā)省的面積過大，真則對資金的要軌求也就比較高材，也給企業(yè)的繼經(jīng)營帶來極大烈的風險。而分冒階段開發(fā)實行閣的是小面積、海小批量、多步刻驟的管理方式漏，對坊資金和時間的答控制比較嚴，司因此能及時地竊發(fā)現(xiàn)開發(fā)中的借各種問題，并乖加以改進，從緊而有效地降低待了投資風險。座十一、促銷因畜素盡寫字樓促銷要樸求開發(fā)商依據(jù)至寫字樓市場規(guī)軋律和物業(yè)開發(fā)讀特點，制定系律統(tǒng)的促銷規(guī)劃翻和實施方案，舌借助各種傳媒幟的宣傳和市場撐營銷人員與消賠費者直接的交訓流，將樓宇和豪有關服務的信淚息進行傳播，糟引起消費者的撿興趣，激發(fā)消晨費欲花望茫,加促使消費者購喜買。寶隨著房地產(chǎn)業(yè)得競爭的日趨激鐮烈櫻,益發(fā)展商之間的尼促銷手段花樣稠翻們新待,眠由原來的房產(chǎn)箭交易會、展銷蒙會、免費看樓準、購房入戶等盾發(fā)展到購房送倒裝修、送家私紹電器、讓利折規(guī)扣等新的更刺塘激的促銷手段舍。促銷方式的浩不斷更新和升陳級極大地誘發(fā)勿了消費者的購濾房欲望。國寫字樓吸引或創(chuàng)促銷消費者的敬主要手段打有與:戀1漿媒體廣莊告買,劉主要有報刊雜重志廣告、廣播熟電視廣告和招棒貼廣告形式怕。拜2架郵寄宣傳材料單；另3會發(fā)送售樓書峰；玩4蹄制作現(xiàn)場廣告陵牌您；擁5逝物業(yè)奠基、封嗎頂、正式推出示儀式鑒；赴6將樣板房展示。濾由于上述方法后各有利鋤弊舊,曲因此開發(fā)商在業(yè)組織促銷活動青時應優(yōu)化組合烤多種促銷方式展。構十二、投資價等值評估絡盾程房地產(chǎn)投資者沿要盡可能的規(guī)刃避風險，必須床進行周密的投鼻資分析。而在雁投資分析過程納中，投資者首翠先要做的是對垮投資價值進行猜評估，作為判姿定是否進行投奇資和其他投資旋分析的前提。溜對于投資者，匪房地產(chǎn)投資價冰值評估是進行盼投資決策、房是地產(chǎn)買賣等行風為的依據(jù)；對童于金融機構，鍵正確進行房地清產(chǎn)估價是降低練抵押放款風險坐的關鍵；對于鬼國家，正確評傾估土地資金價鬼值是保證國有嫩資產(chǎn)保值和增私值的基礎；另載外，各種企業(yè)獎間合并、兼并艱、購并和股份營制改造經(jīng)濟行否為都不可能或槍缺的要進行房沫地產(chǎn)評估，故媽對于任何一項藝與房地產(chǎn)有關讀的投資，進行燙正確的房地產(chǎn)聞估價都是必要聚的。直寫字樓的評估灰是以寫字樓為硬評估對象，將菊土地使用權價餅格和建筑物價秀格評估結合起年來，對其真實挑、客觀、合理臣的價格估計、猾推測及判斷，喜確保資金產(chǎn)出米大于投入。管從估價角度來繁說，寫字樓價掠格定位第一要頭確定定價目標地，考慮利潤最肺大化，投資回賄報期短、競爭鍛力強等因素；方第二要對市場玻競爭和需求進惰行分析，根據(jù)云市場競爭狀態(tài)姥，需求供給彈設性來確定價格錢；第三定價時梅考慮土地使用牙價格、樓宇建御筑本身形成的厲價格、物業(yè)價竊格；第四要分疊析寫字樓所處鄭的商務環(huán)境、葬硬件建設檔次瞧、設備配套程灑度、智能化水粒平、服務內容限和特色、管理勺水平、寫字樓貝本身知名度以冶及同等寫字樓山的定價標準。西十三、財務分笨析辛財務分析是通榆過對財務報表棉有關項目進行圾對比，以揭示框企業(yè)的財務狀料況。通過財務減分析，可以反介映企業(yè)目前的什財務狀況，并輝為企業(yè)進行財鴨務決策與制定康財務計劃提供外重要依據(jù)。農(nóng)投資者在投資星前、投資運行雄中都應定期進遲行財務分析，姑一方面決定投笑資項目是否可仆行，另一方面爐，可以通過財出務報表（基本嚴報表有現(xiàn)金流捎量表、損益表便、資產(chǎn)負債表奶和資李金來源與運用侮表等）分析來靜評價企業(yè)的償駱債能力、盈利考能力、資產(chǎn)管般理能力、綜合引財務狀況等。利在寫字樓開發(fā)往中，離不開財釋務分析，進行因及時而合理的蠶財務分析，可塞以有利于投資細者及時發(fā)現(xiàn)風叫險并采取防范默措施規(guī)避風險澤。撥第三拉節(jié)勸肝項目實施階段奉風險防范一、質量意識輸寫字樓的質量懇是消費者最為納關切的問題枝，辛在一定程度上均決定了樓盤銷矛售從理論變?yōu)橄卢F(xiàn)實。樓盤質座量域要考慮以下侍要仿素哭:習是否爛尾、是罵否按期交房、姑面積是否相符旦、工程質量是圾否過關以及樓避盤的戶型、風信格等。旦購買或租用寫風字樓靠（估1步）康首先考慮的是治交通的便捷，肯交通便捷和區(qū)雨域的歸屬感是悅購買者所需要蘿考慮的兩個因恨素由；例（飽2圈）乏對配套設施的崖需求，如員工莊餐廳、中央空指調、商務休閑孕吧、運動場所梨等；枯（忽3稼）對辨物業(yè)管理的水默平延要求野在購買參考因早素里所占的比饅重殼也以已經(jīng)越來越高蜘。煩（女4久）隨著辦公室禮現(xiàn)代化水平的旁迅速提高，許薄多企業(yè)希望在餐新的寫字樓內銅添置更多的現(xiàn)網(wǎng)代化辦公設備丟?？茖W技術和臨現(xiàn)代化通訊設徐備的進步，經(jīng)害濟和社會信息灌的大量快速傳應遞、收集和編役輯運用、要求哲寫字樓裝配現(xiàn)躍代的通訊設施壽，使其更具智治能化。幫如，樓宇自控膠系統(tǒng)、外部寬值頻光纜、內部嶄綜合布線胃、靠GS低M艙室內覆蓋、網(wǎng)頭絡系統(tǒng)的配置斯程度與升級可士變性完、怠閉路電視、膠INTERN治ET辟網(wǎng)絡接口、局帖域網(wǎng)絡、智能弟化的預警和防甘盜系統(tǒng)的安裝北等，所有這些旋都完善和滿足牽了現(xiàn)代辦公的究要求，增強了箱租戶人的入住園信心。版二、開發(fā)期縮烈短謝寫字樓開發(fā)周避期長，開發(fā)周曉期內可變因素輔多，從而形成稈很大的投資風規(guī)險，社會經(jīng)濟宋的變化，勢必消會引起市場的飾波動，投資商射的費用和收益登也愈難確定，釋因此，寫字樓竭開發(fā)一定要注顛意時間成本，憐必須盡量縮短途開發(fā)時間。開句發(fā)周期越短，崇資金回籠越快巖，開發(fā)風險就鑒越低，資金成攔本、管理和經(jīng)匹營成本也就越宰小，寫字樓開奇發(fā)企業(yè)的經(jīng)營派狀況才會越好辯。為了縮短開終發(fā)周期，降低襲時間成本，開具發(fā)應該注重產(chǎn)鑒品定位和營銷肺定位；同時要晨注意盡量縮短攜拆遷時間。暮開發(fā)期縮短要底做到以下要求辛：盡可能縮短饑建設周期，搞烘好開發(fā)項目的掉綜合平衡，主怎體工程和配套稍工程、輔助工精程同步建設，羞選擇工程技術花力量較強的施尿工單位承包，籮大規(guī)模的組織夜平行流水交叉守作業(yè)，引進施下工技術和管理虜經(jīng)驗，加快建長設速度。三、風險轉移沙風險投資的風池險轉移是風險堵管理的基本技淘術滑,造它指風險投資對主體以一定的沿代價和方式將常部分風險或全蟻部風險轉移給琴其他主體承擔塘。風險轉移的切方式主要有風垮險共擔、參與臭保險、轉移引楊起風險損失活備動等。餐（貝1安）風險共擔即丈在風險投資中崖吸引多種來源壓的風險投資資手金。如實行聯(lián)催合投資、懷聯(lián)合開發(fā)、增漁發(fā)新股等方邊式輔,虛使多個主體參聞與風險損失和典風險收益的分庭攤。岸（段2?。﹨⑴c保險的未方式是通過向主保險公司支付少一定的保險費尼用，將風險投觸資未來的損失志轉移給出保人遭。風險投資企陜業(yè)可通過參與因科技保險或項抽目保險獲得補晃償，使保險公坊司承擔技術創(chuàng)惜新和風險投資麥項目失敗的部逼分風險。界（棚3句）轉移引起風扶險損失活動是防把全部風險轉接移給另一主體摩，這種隨所有膏權的轉移而實恢現(xiàn)風險轉移屬倉風險控制型轉疾型，是風險轉甲移的一個非常扮重要的方式。戚如通過風險投堤資的及時退出逢轉移風險或損儲失、通過技術曲轉讓、特許經(jīng)歲營、戰(zhàn)略聯(lián)盟遣、租賃經(jīng)營和扛業(yè)務外包等方菊式轉移經(jīng)營風批險，通過委托照開發(fā)、轉賣專蜘利等轉移技術檔風險等。陪由于風險轉移送必然帶來利益嗎的轉移，在風最險投資過程中若，采用何種方負式轉移，需要帶進行仔細權衡奮。寫字樓的風脆險轉移，以上獎三種均為可行捐方案。自然風外險可采用保險奴轉移。當技術鈴風險、生產(chǎn)風旅險較小，而財抄務風險較大時拍，可采用風險嘴共擔或財務轉逼移。當技術風亂險、生產(chǎn)風險槳較大時，可采殼用主體轉移。四、融資渠道縣寫字樓是開發(fā)煌商經(jīng)濟實力、走企業(yè)資信和管參理能力的綜合敬體現(xiàn)。由于投甜資回報周期較念長，且易受時預局和經(jīng)濟環(huán)境潔影響，因此，罩在資金方面的首抗風險能力就六成為寫字樓開底發(fā)的核心問題車。蓬長期以來，我啊國房地產(chǎn)資金屋體系存在著融醋資渠道單一和席股東成份單一際的缺陷。金融錯政策的變化，藝正好提供了一豆個改革和創(chuàng)新倦的契機，促進阿我們一方面建夫立起多元化的昨融資渠道，另覺一方面還要建懂立多元化的股造東結構。這樣憶，既有利于資姥金的籌集，又紙有助于風險的強分散。鳴糧局企業(yè)的資金融當通，包括了企抽業(yè)內部融資和育企業(yè)外部融資塊兩部分遵。掠趙拼癢須耽蒜1書、企業(yè)內部融刊資。即開發(fā)企削業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)斃有的自有資金咬來支持項目開賤發(fā)，或通過多筒種途徑來擴大架自有資金基礎市。湊放內部融資頌的方法很多，內其中包括了用唐抵押、斬發(fā)行位股票和債券的暑方式獲得現(xiàn)金趴，以及期房預渴售、收取購房忠定金等方式在撓內。墻挽假蘋墳2捕、企業(yè)外部融腫資。主要渠道失有雹：輸肯屬（頑1感）發(fā)行股票。前隨著市場體系聯(lián)的日益完善，碰股份制房地產(chǎn)嫩企業(yè)通過發(fā)行竹股票來籌措資土金將是最佳的宮融資渠道骨。嘩什但發(fā)行股票在御前期準備階段享及發(fā)行過程中技成本較高，普描通股發(fā)行過多疫會帶來所有權捆轉移的問題。座重（繡2采）發(fā)行債券。脖企業(yè)的財務風秘險、破產(chǎn)風險嘆會因債務增加污而上升，企業(yè)疫在還息之時需研要大量資金，乳對資金的周轉毛和流通不利。毯處（環(huán)3馳）融資機構貸雞款。目前我國藝參與房地產(chǎn)金任融活動的金融尺機構主要是銀宅行推，澡包括信用貸款的和房地產(chǎn)抵押工貸款。帝保證貸款順利駱，必須對貸款乎人或企業(yè)進行才資信、業(yè)績和查管理技術評估眨。在瓦國外還有其它處形式的房地產(chǎn)想金融機構，例森如房地產(chǎn)保險謀公司、房地產(chǎn)燙抵押公司、房項地產(chǎn)投資基金因管理公司、房續(xù)地產(chǎn)財務公司兔等等?？梢宰鞑艦榻梃b棍。郵掀（挎4草）房地產(chǎn)信托西。即以房地產(chǎn)執(zhí)作為主要資金晃用途的信托產(chǎn)直品。信托公司答通過向開發(fā)商主貸款（信托貸返款）或直接參伸與投資（信托秒投資）等方式偉運作番。餓乘相對銀行貸款臟而言，房地產(chǎn)犁信托計劃的融骨資方式可以降幟低帝房地產(chǎn)開發(fā)私公司整體融資慮成本，節(jié)約財湯務費用，而且亞期限彈性較大做，有利于越開發(fā)膚公司持續(xù)發(fā)展樓，在不提高公伍司資產(chǎn)負債率靜的情況下可以知優(yōu)化公司結構乏。海（畝6捷）租賃融資。斃即擁有一塊土繼地的開發(fā)商，紋將該土地出租娘給另外的投資梅者開發(fā)建設房調屋，而以每年限獲得的租金作念為抵押，申請守開發(fā)項目全額跨的長期抵押貸鋪款；或者是開喇發(fā)商通過租賃唱方式獲得土地畢的使用權和占即用權后，以自泰己開發(fā)的房地祥產(chǎn)作為抵押向烏銀行申請長期方抵押貸款。曲（娘7鋸）回租融資。本即開發(fā)商將自倚己開發(fā)的物業(yè)虎出售以后，再五租回來經(jīng)營。舞擁有某項物業(yè)削的開發(fā)商既出茂讓了該物業(yè)的帆所有權，又保御留著對該物業(yè)紋的使用權，以背達到既能減少損資金的占用，乓又能從經(jīng)營此族項物業(yè)中獲得耀收入的目的。較當企業(yè)處于流行動資金缺乏而文銀行又不能提氏供足夠的貸款尺時，回租融資部是一種十分有讓效的融資方式架。塌（花8茫）回買融資。置即開發(fā)商將自扶己開發(fā)的某項胳物業(yè)賣給貸款漲機構，然后再儀用貸款機構的呈貸款將該項物蠅業(yè)買回來。驕回買貸款的利倆息高于普通貸鄭款的利息。河開發(fā)商不僅可婚以獲得高比例塘的融資，而且故在貸款還清以稅后，便可以得籮到物業(yè)的產(chǎn)權疼。演房地產(chǎn)開發(fā)商局可以綜合運用吼上述各種籌資蛋手段或分階段掃通過不同的融頃資渠道，以最份有利的方式、搖最低的成本籌受集到資金好。五、公開招標妹招標方案的擬脅定主要包括開時發(fā)項目標段的興劃分及承發(fā)包蓬模式的選擇、華招標方式和計養(yǎng)價方式的選擇綁等。由于房地務產(chǎn)開發(fā)項目可舌采用滾動開發(fā)虧、分階段開發(fā)湊等形式，合理討擬定招標方案煙，對開發(fā)項目本的投資控制就亂顯得尤其重要撐。開發(fā)項目建釋設中承發(fā)包模浪式主要有平行倘發(fā)包、設計或蓋施工總分包、貞項目總承包和底項目總承包管妥理四種模式。彼項目標段的劃丘分及承發(fā)包模芹式?jīng)Q定了與開伸發(fā)商簽約的承傅包商數(shù)量、決扒定了一份合同會包括的工作內放容、決定了開錘發(fā)項目管理的竊組織結構和管棵理體制，從而旱影響了投資風怪險的分配，決譽定了開發(fā)商對受投資控制的力緒度和可控范圍水。搞開發(fā)商因拜素液—體—精開發(fā)項目建設致進度計劃、資撈金投入、回收有計劃及資金流接動計劃，開發(fā)善商的管理作風捏和打算對工程析的介入程度；歲工程因玻素存—傘—伐開發(fā)項目規(guī)模蝴及復雜程度、駱工程設計工作寧的深度、工程衫施工難易程度奸、工期要求等延；篩市場、環(huán)境因奪素童—分—炊建筑市場競爭籠激烈程度，社山會、政治、經(jīng)五濟、法律的穩(wěn)軍定性，工程所克在地的地質、未氣候條件及施章工現(xiàn)場條件的每確定性，招標潮時間的限制及廣對環(huán)境信息的郊掌握程度等。畝開發(fā)商只有對侍上述因素有了喊充分的認識，指才能正確處登理砌“姻三大控歷制齡”蒸的關系，合理縱劃分標段及選向擇承發(fā)包模式陷，從而盡可能組降低、規(guī)避、錄轉移投資風險濫，有效控制投良資。孝招標方式有公田開招標和邀請杠招標兩種。因詞公開招標可以尺在較廣范圍內它選擇中標人，忠投標競爭激烈察，有利于降低層投資，因此，怨一般的房地產(chǎn)蹈開發(fā)項目招標登宜選用公開招笨標形式星[9]職。六、開發(fā)成本懲房地產(chǎn)開發(fā)成強本是指在房地筆產(chǎn)開發(fā)過程中欣所發(fā)生的各項煩費用，包括土厚地購置費、拆底遷補償費、前航期工程費、建律筑安裝工程費隸、基礎設施