房地產開發(fā)過程中的注意事項 - 建筑工程

房地產開發(fā)過程中的注意事項-建筑工程對房地產開發(fā)企業(yè)而言，工程管理工作貫通于建筑項目開發(fā)的始末，作為一項高度注重綜合性、系統(tǒng)性、過程性和時效性的管理伎倆，工程管理與傳統(tǒng)條塊管理的形勢存在一定沖突，同時也與各種約定俗成的管理習慣存在一定的矛盾，因此，要在工程開發(fā)的各個環(huán)節(jié)推動工程管理工作的全面落實，那么必須對工程開發(fā)過程中，各個環(huán)節(jié)的注意事項加以關注，以便于為工程管理工作的發(fā)展提供保障。下列主要從工程論證、立項、投招標、工程實施以及工程營銷這幾個環(huán)節(jié)對房地產開發(fā)過程的考前須知進行分析和論述。

一、工程論證階段

近年來，隨著我國宏觀調控在經濟政策、銀行貸款政策以及土地政策等方面的調整，使房地產開發(fā)行業(yè)的開展受到一定影響?；谛袠I(yè)門檻的提高，房地產工程的開發(fā)風險也日益提升，因此房地產開發(fā)企業(yè)在對每一項建筑項目進行投資開發(fā)之前，必須對工程的可行性進行科學、全面的論證。

首先，房地產開發(fā)企業(yè)要成立相應的工程小組，從工程的一般時機入手，對工程投資時機和投資意向進行鑒別，并對資源、政策、部門與區(qū)域等要素進行相應的分析；在此根底上確定工程的根本方向，對相同領域和方向的工程進行篩選，結合市場研究、環(huán)境分析、優(yōu)勢分析和論證評估等方式進行可行投資工程的選擇。

完成以上論證操作與選擇之后，房地產企業(yè)需要根據相應的計劃策動，對房地產開發(fā)工程具體的實施計劃的可行性進行論證。在初步論證階段，需要對工程的開展前景、技術需求、管理及制度水平等工作進行相應的研究，對時間周期、資金籌集以及資源需求等因素進行根本確實認，保證工程規(guī)劃、設備、工藝、技術、土建、投資額、本錢等各方面的需求都可以得到保證。

二、立項階段

工程論證工作完成，認定工程投資的可行性之后，房地產開發(fā)進入到立項階段。該階段，工程負責人在獲得土地審批證書之后，那么開始著手進行工程建設，根據工程可行性報告中工程概況、投資環(huán)境分析評價、建設條件、市場供需分析、開發(fā)計劃分析與選擇等內容，對工程進行整體的策動，確認工程開發(fā)的開竣工日期和進度安頓，根據評估報告的相關信息進行開發(fā)本錢以及工程投資的整體估算，出具詳細具體的預算編制計劃，并對資源供應、物業(yè)管理、工程組織等問題進行統(tǒng)籌的安頓。

三、投招標階段

投招標階段，房地產開發(fā)企業(yè)并需秉承公開、公平、公道的根本原那么進行公開招標。在此階段，房地產開發(fā)企業(yè)首先要對參與競標的企業(yè)進行嚴格的把關和篩選，保證每一個參與到競標當中的企業(yè)都是經過市建設委員會或者是相關部門審查合格、且具備承當工程施工能力的企業(yè)。而后，對于不同的競標標書，房地產開發(fā)企業(yè)需要組織專業(yè)的評標小組，從施工水平、發(fā)包價格、企業(yè)品牌口碑等多個監(jiān)督對標書進行綜合考評，選出性價比最高的企業(yè)來進行施工的發(fā)包與合作。需要注意的是，在放標的時候，房地產開發(fā)企業(yè)應將所有的競標企業(yè)組織到一起，將競標經過進行公開性的宣布，以便于切實保證投招標工作的公平性。

四、工程實施階段

從工程實施階段來看，房地產開發(fā)企業(yè)工程管理工作必須對項目工程的平安問題、質量問題、進度問題和本錢問題加以重視，并通過行之有效的伎倆進行控制。

平安控制

平安控制是房地產工程開發(fā)的根底保障，只有從基本上保證工程實施的平安性，才能為質量控制、進度控制和本錢控制工作的發(fā)展提供保障。具體來看，要在工程實施的實踐中做好工程實施的平安控制工作，企業(yè)首先應當根據不同的項目工程建立起系統(tǒng)、全面、細致、嚴謹?shù)钠桨藏熑螜C制，將平安責任與經濟責任結合，使工程實施過程中每一名參與的人員都承當起相應的平安責任和經濟責任。與此同時，平安控制工作的有效發(fā)展離不開各種平安設施的根底保障，因此工程部門需要根據施工現(xiàn)場的具體情況，在保證平安設施投資充足的根底上，做好平安班組、平安設備及制度標準等平安設施的建設工作。

質量控制。

房地產開發(fā)過程中，質量控制的優(yōu)劣不僅影響著建筑項目的使用，同時也將對房地產開發(fā)企業(yè)的經營和開展形成不可無視的沖擊。工程實施階段，管理人員需要根據項目的質量目標制定對應的驗收規(guī)范，盡量保證企業(yè)驗收規(guī)范高于國家的統(tǒng)一規(guī)范，其次，施工人員應注意各種細節(jié)的施工，在保證關鍵部位施工質量的根底上有所創(chuàng)新，突出特色；另外，施工階段應積極采用新材料與新技術，利用材料和技術上的優(yōu)勢來提升質量控制水平；最后，要切實加強工程實施階段的質量控制，還必須在加強培訓的根底上不斷提升管理人員

、業(yè)務人員及施工人員的整體素質。進度控制對房地產開發(fā)企業(yè)而言，進度的控制與平安控制、質量控制和本錢控制之間存在著密不可分的關聯(lián)性。進度控制出現(xiàn)問題，那么將直接對其他三項控制工作形成影響。因此，在工程實施的過程中，項目人員必須在工程實施之前完成工程實施的進度方案編制，并保證該方案的前瞻性和預見性，使其可以與具體的實施過程相適應。另外，在工程實施的過程中，企業(yè)應采用動態(tài)化的控制伎倆，根據施工方案的調整，在保證工程實施總進度規(guī)劃的條件下，對方案進行相應的調整與修正。除此之外，企業(yè)還必須保障工程實施過程中資金鏈的連續(xù)性，及時完成各種項目進度款項的支付，防止因資金不到位而影響工程的整體進度。

本錢控制

工程本錢控制是指在本錢發(fā)生的過程當中，對生產經營活動耗費的所有人力、物力和財力的支出進行相應的指導、調節(jié)、監(jiān)督和限制，進而保證工程實施本錢目標的實現(xiàn)。要在工程實施的過程中對本錢問題進行有效控制，首先應當充人力本錢和材料本錢兩個方面進行管理，根據項目量進行人工量的科學計算，防止勞動力過?；蛘呤莿趧恿θ狈Χ绊懝こ踢M度，進而對本錢投入形成影響；而材料方面，那么應當從現(xiàn)場管理入手，在嚴格用料制度的根底上提升材料的整體利用率。在此根底上，相關的工程管理部門還必須對合同管理問題進行重視，防止因各種合同索賠問題的發(fā)生而使企業(yè)工程本錢有所增加。

五、工程營銷階段

工程營銷環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)開始進行建筑的銷售和資金的回收。該環(huán)節(jié)是房地產企業(yè)實現(xiàn)盈利的重要階段，可以說銷售工作的成與敗那么直接決定了房地產開發(fā)企業(yè)的經濟效益。

在這一階段，房地產開發(fā)企業(yè)需要辦理銷售許可證、建筑項目竣工驗收備案證、商品房產權屬性證明書等相應的證件，保證相關手續(xù)和證件辦理妥當之后才能進行物業(yè)的移交和建筑的銷售。因此相關人員必須處理好各項手續(xù)與證件的辦理，防止因手續(xù)不完備或者是合同處理不到位而使企業(yè)承受不必要的損失。

結論：

總之對房地產開發(fā)企業(yè)，工程開發(fā)的整個過程是相對復雜的，每一個環(huán)節(jié)中都存在不同的管理要點和難點。因此，要保證工程開發(fā)工作的有序推進，房地產開發(fā)企業(yè)必須把握好各個環(huán)節(jié)的管理要點，切實加強每一個環(huán)節(jié)的管理工作，并做好各階段管理工作的有效銜接。通過系統(tǒng)性的管理為工程開發(fā)的穩(wěn)定推進提供保障。

參考文獻：

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