安徽滁州某中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

住宅小區(qū)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告**有限公司二○○八年八月十九日目錄TOC\o"1-1"\h\zHYPERLINK\l"_Toc506374416"第一章總論3HYPERLINK\l"_Toc506374417"第二章市場(chǎng)分析6HYPERLINK\l"_Toc506374418"第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容11HYPERLINK\l"_Toc506374419"第四章項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件12HYPERLINK\l"_Toc506374420"第五章建設(shè)方案13HYPERLINK\l"_Toc506374421"第六章實(shí)施進(jìn)度18HYPERLINK\l"_Toc506374422"第七章工程投資與財(cái)務(wù)分析18HYPERLINK\l"_Toc506374423"第八章結(jié)論與建議20總論項(xiàng)目建設(shè)背景安徽省滁州市轄瑯琊區(qū)、南譙區(qū)，天長(zhǎng)市、明光市和全椒、來(lái)安、定遠(yuǎn)、鳳陽(yáng)4縣，總面積1.33萬(wàn)平方公里。2007年未，全市人口443.96萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口96.11萬(wàn)，全市常住人口411萬(wàn)。京滬鐵路，合寧高速公路，蚌寧高速公路穿越市境，待建中的京滬高速鐵路，寧西鐵路將在市境內(nèi)通過(guò)，滁河航運(yùn)直達(dá)長(zhǎng)江。市區(qū)距南京市直線距離約50千米，屬于南京都市圈內(nèi)伙伴城市，一小時(shí)車(chē)程可達(dá)南京祿口機(jī)場(chǎng)。規(guī)劃滁城由“六片、兩帶、一區(qū)”構(gòu)成的開(kāi)放型、生態(tài)化的城市用地空間總體布局結(jié)構(gòu)。六片：老城區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)、高速鐵路片區(qū)、高教園區(qū)。榮甜閑老城區(qū)：鐵路雹以西、清流路祥以北劃為老城殿區(qū)。主要是疏湊解中小學(xué)校、根醫(yī)療、市級(jí)辦甲公和大型的商想業(yè)設(shè)施，疏通襯環(huán)城水系，保艷護(hù)老城的道路肢網(wǎng)格局。老城敗中主要是安排眼旅游、文化、版休閑、居住、產(chǎn)小型商業(yè)設(shè)施下用地。面鍛積螞1棋0藝．擁1粘平方公里?？v刃蒙城東片區(qū)：鐵鏟路以東為城東鴿片區(qū)，是以工四業(yè)為主的片區(qū)貓。面辦積黑2眉0秘．愚1火1駕平方公里課?？眉綘蕹俏髌瑓^(qū)：鐵相路以西、清流煎路以南、花園嶄路以北的用地睡為城西片區(qū)，頓是居住、工業(yè)廢、公共設(shè)施綜遼合區(qū)。面然積顛1糖4垃．她2灰3殖平方公里做。伏崗恐重城南片區(qū)：豐則樂(lè)路與京滬鐵胞路?；▓@路與較外環(huán)路之間的甜用地是城南片臉區(qū)，是新的城乖市中心區(qū)，主夾要布置市級(jí)公若共設(shè)施用地，渡居住、工業(yè)、拌倉(cāng)儲(chǔ)用地。面給積先1嬸8純．櫻5段5筑平方公里。巡想畢高速鐵路片區(qū)皮：高速鐵路站腦前為高速鐵路灣片區(qū)，主要布非置工業(yè)、公共遮設(shè)施、居住用蹤地。面赤積續(xù)9嚴(yán)．查9職3柿平方公里。鋸劇渠高教園區(qū)：豐探樂(lè)路以西、花剖園路以南為高嚇教園區(qū)，主要灌布置高教科研唐用地。面繳積匹8注．戒6傲平方公里。盛三邀兩帶：城西片脂區(qū)與城南片區(qū)收之間的生態(tài)綠穿帶，清流河兩誦岸的生態(tài)綠帶得。毛面地積恨1抽4瓦．躺5漸平方公里歡。凍神也穿一區(qū)：瑯琊山牌風(fēng)景區(qū)是國(guó)家竊森林公園、城要市郊野公園。秧面轎積面24淋0層平方公里。片朝區(qū)之間由鐵路盆、生態(tài)綠地分感隔，并由環(huán)路芳和城市快速道云路相連。執(zhí)200躁7潔年末，滁州市交戶(hù)籍人護(hù)口桂443.9且6躍萬(wàn)人，比上年垮增促加虧3.9塞7修萬(wàn)人，貨近鍋5將年時(shí)間年均增案長(zhǎng)率翠達(dá)吐5.20天%夕。其中非農(nóng)業(yè)惑人鑰口楚96.1鐘1葛萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人?？诘?47.8舒5申萬(wàn)人。全市常冤住人仙口吊41浸1平萬(wàn)人。案200牲7蘋(píng)年，滁州市完驅(qū)成固定資產(chǎn)投嬌資俗249.6里3皮億元，比上年競(jìng)增爺長(zhǎng)付55.5呆%伍，襲比粘“追十錯(cuò)五暗”盲期間年均漲幅掛高暈36.毯9衡個(gè)百分點(diǎn)。其錦中，房地產(chǎn)開(kāi)筑發(fā)投資完土成孤29.3突4油億元，比上年縮增屯長(zhǎng)嘉52.5普%嘴。們從整體趨勢(shì)來(lái)竿看，滁州市房櫻地產(chǎn)投資速度佛較快，但漲幅訓(xùn)起伏不定，這您是由于受?chē)?guó)家摧宏觀調(diào)控政策求以及全國(guó)房地訪產(chǎn)市場(chǎng)的影響氣。艘200偽5園年，是房地產(chǎn)絞的團(tuán)“貼調(diào)控之費(fèi)年須”挪、管“靈政策之證年改”想。經(jīng)舒過(guò)校200箏5弦年的宏觀調(diào)控兵，區(qū)200層6輪年房地產(chǎn)投資關(guān)減緩，僅同比剖增長(zhǎng)討了腦16.40施%寺。陸200乞7巡年，房地產(chǎn)市現(xiàn)場(chǎng)供需兩旺，哭銷(xiāo)售價(jià)格節(jié)節(jié)山攀升，導(dǎo)致房及地產(chǎn)投資過(guò)熱煩。所慰以朱0朗7慚年滁州市房地昨產(chǎn)投資又出現(xiàn)享了大幅度增長(zhǎng)任。根伴隨著緊縮地分根、銀根等一扎系列宏觀調(diào)控毅政策的實(shí)施筋，衫200氏8怕年房地產(chǎn)市場(chǎng)鉛出現(xiàn)了低迷，塊在未來(lái)一段時(shí)還間內(nèi)房地產(chǎn)投李資將會(huì)減緩。漿從滁州邪市膚200鄉(xiāng)7郊年的房地產(chǎn)投語(yǔ)資額來(lái)看，未峽來(lái)一段時(shí)期內(nèi)水滁州市場(chǎng)供應(yīng)起量將會(huì)加大。肝隨著滁州市的煉持續(xù)快速發(fā)展亞和人民生活水游平的不斷提高駱，人們對(duì)高品沖質(zhì)居住環(huán)境的厲追求也呈較快耕上升趨勢(shì)。滁繭州市近幾年建談成的普通住宅督在數(shù)量上有了番較大突破，開(kāi)初工面積和竣工紀(jì)面積都有較大砍增加，但從總前體上看，滁州租市目前的住宅放建設(shè)仍以中低匪檔為主，中高借檔住宅建設(shè)仍悉然不能滿(mǎn)足開(kāi)勉發(fā)區(qū)快速發(fā)展獲的需要。為了淹進(jìn)一步推動(dòng)滁模州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展驚，營(yíng)造一流投座資環(huán)境，改善述人們居住環(huán)境纏，提高生活品崗位，郵**倆有限公司擬在呈滁州市鳳造陽(yáng)南路東側(cè)、桶霞客環(huán)保色紡沙公司北側(cè)完鳳陽(yáng)南扯路填33駛9則號(hào)，難建設(shè)住宅小區(qū)椅。項(xiàng)目單位概況木滁州指**估**槽有限公司闊由東**虹有限公司稅投駁資來(lái)7鳳0筍％目、實(shí)業(yè)有限公守司要投返資奮3喘0耽％愛(ài)成立于詳二零零八青年，牲公司現(xiàn)有員工禽2斑0哨余榮人，其中教授感及具有高級(jí)技洋術(shù)職稱(chēng)人醋員條3火人，底中級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)省人肝員騎8馳人，經(jīng)營(yíng)管理壺機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)部棉、工程部、總拘經(jīng)辦、企劃部代、鎖營(yíng)銷(xiāo)管理怪部。顯可行性研究報(bào)些告編制依據(jù)厚滁州市國(guó)有建膚設(shè)用地使用權(quán)務(wù)拍賣(mài)出讓成交落確認(rèn)書(shū)（滁土晚拍告字嶺【極200必8紡】濃0秤4亦號(hào)笑；日安徽省滁州市工城市規(guī)劃棒局兔滁規(guī)通申字遲200703賽1材號(hào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條戴件通知書(shū)淘；兇滁州市土地房泰產(chǎn)勘測(cè)中答心斯020060欣040072朋0欲0競(jìng)地塊紅線圖。世項(xiàng)目建設(shè)的必憂要性獵痕徒（一）滁州市德總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展先的需要章錘駛房地產(chǎn)業(yè)是從緞事城鄉(xiāng)（尤其形是城市）房屋牽和土地的綜合道性開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)塑行業(yè)，是城市故存在和發(fā)展的剃物質(zhì)基礎(chǔ)，是掀發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)險(xiǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)之蝕一，房地產(chǎn)業(yè)恰的發(fā)展可以加趕速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蹤進(jìn)程。根據(jù)伙滁州襯市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和撒社會(huì)發(fā)覆展訓(xùn)“均九峽五既”野計(jì)劃司和鬧20象2纖0常年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱股要精神，肯從扭“遭九琴五螞”叔開(kāi)始已將房地歪產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)必培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)奮。按照市委、慎市政府提出呀的樂(lè)“鮮一年初見(jiàn)成效分，三年面貌大版變、五年躍上靈新臺(tái)細(xì)階哲”燙的要求，炮滁州冠市房地產(chǎn)業(yè)露在網(wǎng)“撫九儉五鳴”森期間充分發(fā)揮綱了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)表的作用，加快稍房地產(chǎn)業(yè)的商癢品化、市場(chǎng)化師、現(xiàn)代化步伐晝，堅(jiān)欄持餡“穩(wěn)統(tǒng)一規(guī)劃，合筑理布局，綜合燕開(kāi)發(fā)，配套建當(dāng)設(shè)秩”萍的原則，按照箭以新區(qū)建設(shè)開(kāi)撒發(fā)為主舊城改當(dāng)造為輔的方針擔(dān)，以住宅建設(shè)悠為重點(diǎn)，進(jìn)一強(qiáng)步優(yōu)化土地與茂房產(chǎn)資源配置之，提高產(chǎn)業(yè)總降體水平和整體撫規(guī)模效益，使要之真正成為我歐市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)別展的支柱產(chǎn)業(yè)隙之一，這是當(dāng)申前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中因的重要舉措。夾本工程為中高蛾檔住宅建設(shè)項(xiàng)墊目，對(duì)進(jìn)一步促加快滁州市住誰(shuí)宅建設(shè)，滿(mǎn)足興逐步富裕起來(lái)牙的人們對(duì)中高隙檔住宅日益增蕩長(zhǎng)的消費(fèi)需求就，提高人們生傳活品質(zhì)，培育遞新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)鮮點(diǎn)具有十分積證極的意義。京君菌（二）進(jìn)一步鬧完善滁州市投截資環(huán)境的需求手費(fèi)度隨著改革開(kāi)放擊的不斷深入，愿滁州市隱的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日熱新月異，但多叼年來(lái)的生活及州服務(wù)設(shè)施建設(shè)簽相對(duì)滯后，尤攔其是有一定品勝質(zhì)的中高檔住斜宅數(shù)量有限，律這已成為該地槍區(qū)投資環(huán)境中伶的一大缺憾；初隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)雙水平的提升，答中高收入階層咳已不僅僅滿(mǎn)足唉于居有定所，糾而是對(duì)居住環(huán)鵲境和生活品質(zhì)慎提出了更高的精要求。在擁有煌較強(qiáng)經(jīng)驅(qū)濟(jì)實(shí)力的前提員下，他們因休鵲閑、追求生活課情趣及投資等劇需要已在追求炕第二、甚至第把三居所撇。避因此本項(xiàng)目建體設(shè)對(duì)改善投資騰環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)獄濟(jì)發(fā)展具有積顛極的意義。嚇綜上所述，本恥項(xiàng)目建設(shè)十分層必要。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析響隨著國(guó)家取消廚福利分房政策舊的出臺(tái)和人民袋生活水平的提江高，曾一度低腹迷的房地產(chǎn)市箭場(chǎng)開(kāi)始火爆，艱房屋銷(xiāo)售再度寧看好，購(gòu)房客騙戶(hù)的主體已由抱集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為享個(gè)人。預(yù)計(jì)今遍后幾年住宅商金品房的需求量程仍將穩(wěn)步提高沙，并會(huì)進(jìn)入一樂(lè)個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展蔬階段。翅改革開(kāi)放以來(lái)生，中高收入階稿層逐漸崛起，節(jié)在經(jīng)滁州市妄的消費(fèi)群體中里占有較大的份鋪量，促成了對(duì)平環(huán)境優(yōu)美、品長(zhǎng)質(zhì)優(yōu)良的中高潑檔住宅較旺盛斯的消費(fèi)需求。忠從目前情況看頸，篇滁州市奉地產(chǎn)住宅業(yè)總鑄體基本供需平鍬衡，但交通便融利、套型設(shè)計(jì)皺優(yōu)越、售價(jià)合旦理的商品住宅雞呈局部熱銷(xiāo)、肺供不應(yīng)求局面齡。開(kāi)發(fā)商往往凝把握這些市場(chǎng)晝需求作為項(xiàng)目陶開(kāi)發(fā)的切入點(diǎn)擱。最住宅小區(qū)棕具有以下優(yōu)勢(shì)因：1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)信從項(xiàng)目選址上盼看，其有下列篩特定優(yōu)勢(shì)：遠(yuǎn)（張1盾）溜項(xiàng)目位于老城芽區(qū)與新城區(qū)的薄結(jié)合處，區(qū)域斃優(yōu)勢(shì)明顯，市殿場(chǎng)認(rèn)知度高，首潛在價(jià)值高；鏟（手2妨）怖新灑建成的清流公羽園，將會(huì)提升背項(xiàng)目的景觀優(yōu)敞勢(shì)，并為業(yè)主父提鬧供休閑娛樂(lè)的居好去處；嘉（靜3圣）選區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟炸，周邊生活配驗(yàn)套較為齊全；英（尼4亦）登膏項(xiàng)目臨近城市償主干道，交通君便利。價(jià)格定位奏周邊樓盤(pán)定價(jià)策調(diào)查劈編號(hào)唯樓盤(pán)名稱(chēng)指項(xiàng)目位置叨開(kāi)發(fā)商齡物業(yè)類(lèi)型漢建筑面積很開(kāi)盤(pán)時(shí)間芳銷(xiāo)售價(jià)格（次元詞/駱平方米）葉銷(xiāo)售情況暗備注吃1草湖心雅苑臉湖心東路南側(cè)責(zé)滁州市銀河房提地產(chǎn)祝純多層觀2.倡8馳萬(wàn)妄0管7胳年蜓6饑月抹0塞9鏈日穿最后一嘉批地3600旬住宅全部售罄撞一次性付款優(yōu)壁惠凡300展0猜元，按揭優(yōu)堤惠暫200今0文元掏2逗錦繡園鴉會(huì)峰路新安路恨路口顯滁州市錦繡房眠地產(chǎn)跨多層、小高層蜜5坐萬(wàn)多喜0喜7憲年殿5超月釀2鮮6侮日跳3500-3附600席90%病目前迅剩跪2哥0霸套左漫右淺12甩7虛平米的三房?；质状伍_(kāi)盤(pán)價(jià)格揀為憶2450對(duì)元禿3扛香樟花園葡鳳陽(yáng)路與清流現(xiàn)路交匯處東側(cè)媽滁州市盛世戀**偉純多層米2.暮8勻萬(wàn)靠0蠢8吵年此4弟月我2稱(chēng)0潑日妻365奪0釣左右焰14.89%滴一次性?xún)?yōu)去惠待2越個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)干惠肝1臟個(gè)點(diǎn)妥4尚豐樂(lè)世家惠豐樂(lè)北獄路序43庸6徒號(hào)覆滁州市順鑫房劫地產(chǎn)奪多層、小高層格3.7偷6匯萬(wàn)皂0稍8拼年穩(wěn)3嫁月睛8戲日脆小高于層黃3600孤多宏層巴3800-4獅000怎28.26%今無(wú)優(yōu)惠葛5召藍(lán)失溪票·雷都市家園贈(zèng)豐樂(lè)北罪路殖29焰0益號(hào)斯滁州宇達(dá)物業(yè)昌純多層脾1山0夫萬(wàn)你——綿4100-4誠(chéng)480胳21.05%纏一次性付款優(yōu)內(nèi)惠眨20從0絲元仁/怒平米，首嘗付貍70沾%含優(yōu)走惠衣10評(píng)0另元臂/難平米，首召付領(lǐng)50坐%串優(yōu)鏈惠械5抽0北元幟/嬸平米課6鷹山水人家喇豐樂(lè)南炮路競(jìng)8困6銷(xiāo)號(hào)推浙江新紀(jì)元減**誦多層、別墅、輔高層公寓礙2悶9大萬(wàn)褲0勸8基年藏3買(mǎi)月能1穴6爬日嬌3800-4晴000塘3.49%裳目前在售最迎后真4煤棟多層。一次悟性付款優(yōu)登惠巨2曠個(gè)點(diǎn)，找銷(xiāo)售偷經(jīng)理談可再優(yōu)平惠宋1逼個(gè)點(diǎn)碑7止裕坤麗晶城完**咸新廠北側(cè)修常熟裕坤統(tǒng)**餃多層、小高層錢(qián)約轉(zhuǎn)1單0偏萬(wàn)壯——旗3700鑰45裙%括左右然目前在售多層隙，小高層尚未斬推出如8嗚水銀山莊么清流得路還21塘2飾號(hào)剝滁州市家園房封地產(chǎn)輔高層脹4轟萬(wàn)悶——漢3500爺30稍%州左右?jiàn)^一次性?xún)?yōu)侮惠凈1美個(gè)點(diǎn)應(yīng)9滑盛世華庭熙園棕紫薇南源路掏18持8故號(hào)幅滁州宇達(dá)物業(yè)興多層風(fēng)4綱0鳴萬(wàn)彈——滅3260剝72.22%座一次性付款優(yōu)蒼惠腔20姨0襯元慢/房平米，首裳付品70轉(zhuǎn)%槽優(yōu)德惠陶10戀0悼元丙/抵平米，首箱付訂50豐%屬優(yōu)孔惠陡5振0抖元亦/顯平米小結(jié)科從地塊周邊幾多個(gè)在售的項(xiàng)目至來(lái)看，濾本區(qū)域商品住吉宅銷(xiāo)售均價(jià)主特要提集中轉(zhuǎn)在瓦360糖0犁—快380呆0岸元季/棕平方米恩；其中，表多層銷(xiāo)售均價(jià)幻主要集中品在憐3700-3灌80脾0緒元欺/鉤平方米例，值小高朋層候/殺高層均價(jià)主要扎集中少在績(jī)350岡0俊—埋360劃0州元賠/斑平米攜。漸盛世華庭地理將位置較偏，且陪受電廠、化工有廠等污染企業(yè)廈的影響，導(dǎo)致津項(xiàng)目區(qū)位形象輸不好，所以銷(xiāo)粒售均價(jià)在同區(qū)判域中最低；但撓由于宇達(dá)物業(yè)玻在滁州開(kāi)發(fā)時(shí)翼間較長(zhǎng)，產(chǎn)品埋市場(chǎng)接受度較柜高，再加上該蘿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間昨長(zhǎng)、銷(xiāo)售價(jià)格責(zé)低、小區(qū)小部苗分已經(jīng)入住、球居住氛圍已形添成等一系列原稠因，該項(xiàng)目整電體銷(xiāo)售情況良減好。巖山水人家整個(gè)吼小區(qū)規(guī)模大，督產(chǎn)品形態(tài)多樣哪，且注重小區(qū)縫的景觀營(yíng)桌造，并有專(zhuān)業(yè)燥的物業(yè)管理，師在滁州市民中瞎產(chǎn)生了高端產(chǎn)姻品的形象，同鼠時(shí)，該項(xiàng)目所憶處城市發(fā)展的故新中鍛心都—次—凈新的行政中心掉就坐落在附近敘，所以銷(xiāo)售價(jià)煩格在同區(qū)域中候較高，銷(xiāo)售價(jià)路格達(dá)垂到綠3800-4騙00長(zhǎng)0索元宇/紙平方米?；樗{(lán)膏溪賣(mài)·震都市家園由于樹(shù)地處城市中心抵區(qū)域，且加上銀開(kāi)發(fā)商的品牌殘效應(yīng)以及不錯(cuò)牢的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，仔所以其銷(xiāo)售價(jià)姨格均超過(guò)捉了杰410赤0循元仇/旺平方米。鄉(xiāng)受全國(guó)房地產(chǎn)鐵市場(chǎng)整體低迷辦的影響殘，掠0賄8返年滁州房地產(chǎn)餅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況對(duì)與去年相比存新在較大差距。圖由于多數(shù)購(gòu)房在者預(yù)期價(jià)格下翼跌，而開(kāi)發(fā)商奸不愿在價(jià)格上眾有較大讓步，暫所以整個(gè)市場(chǎng)箱觀望氣氛濃厚硬，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不舊太理想，成交莖均價(jià)也停滯不秩前，多數(shù)項(xiàng)目初基本維持在去給年下半年的水鼠平。宅滁州市各在售竿項(xiàng)目基本上出杠現(xiàn)了不同程度各的優(yōu)惠政策，翅希望能夠吸引份購(gòu)房者的關(guān)注湖。災(zāi)大多數(shù)項(xiàng)目多足層住宅的半地商下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售價(jià)探格基本趣在麥7-街8饑萬(wàn)伐/立個(gè)，面積控制果在炊20退-3利0切平方米膛；而小高豐層慚/踩高層的地下車(chē)紗位大多數(shù)都由緊物業(yè)公司以出嗎租的方式來(lái)運(yùn)扇營(yíng)，具體租金烤都未定。綜合優(yōu)勢(shì)圍“”塔與周邊居住區(qū)延比較將在規(guī)劃格設(shè)計(jì)、環(huán)境配堤套、新型建材擦等方面勝出一攔籌，故本項(xiàng)目險(xiǎn)公寓銷(xiāo)售基價(jià)糕預(yù)計(jì)在評(píng)35猛0稱(chēng)0卸～朵42植0飲0題元／平方米蠻。銷(xiāo)售對(duì)象分析援隨著社會(huì)文化攤的發(fā)展和市民視收入水平的提摧高，加上銀行盾系統(tǒng)對(duì)房晝產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)行按云揭的強(qiáng)力支撐昆，知本型收缸入的白領(lǐng)階層工、經(jīng)理階層和猛高知階層開(kāi)始袍尋找市區(qū)擴(kuò)容級(jí)帶中的第二居獄所，中高檔公扶寓深受資本型消收入階層的青剖睞。趴基于對(duì)本項(xiàng)目編的理解以及對(duì)潛滁州市場(chǎng)的認(rèn)掩知，客戶(hù)定位昆如下：5%資本型收入階層5%資本型收入階層20%知本型收入階層經(jīng)理階層高知階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層普通收入階層經(jīng)濟(jì)適用型收入階層業(yè)主占位圖0%100%賭1屆.釘首次類(lèi)**詢(xún)者估露特征分析：多眾為購(gòu)置婚房的烏年輕人，他們特新鮮事物的接悼受能力較強(qiáng)，青追求健康高品田質(zhì)的生活，他頓們更加注重居甩住的環(huán)境。他政們也許剛工作交不久，個(gè)人收乏入不高，但是楊有家庭的資助直。他們大多來(lái)壯自老城區(qū)及周惹邊區(qū)域。剖2界.淘改善居住環(huán)境啦者勉特征分析：循多為二次價(jià)**趴，并帶有一定堵的投資傾向。榨他們大多來(lái)自可老城區(qū)，由于鉗對(duì)老城區(qū)居住棟環(huán)境不滿(mǎn)意而握尋求新的居所魯，但對(duì)老城區(qū)傅又充滿(mǎn)眷戀書(shū)。委他們更加注重衡居住品質(zhì)，對(duì)扣社區(qū)環(huán)境、物傳業(yè)管理等方面就提出了更高的題要求樓；他們森以政府公務(wù)員兵、企業(yè)中高層教管理人員、教杏師、醫(yī)生、以后及商人底為主，個(gè)人素遺質(zhì)較高。他們思工作穩(wěn)定，家蘆庭年收入較高躁，屬于滁州的芝中產(chǎn)以上階層縫。3.城市移民潛特征分析：尺他們主要來(lái)自放下屬縣市及鄉(xiāng)巖鎮(zhèn)，他們屬于疑當(dāng)?shù)氐母叨耸辗慈肴巳?，他們金向往都市的繁振華生活或出于與對(duì)自身居住環(huán)析境的不滿(mǎn)，他倉(cāng)們希望能提高輸自己的生活品傷質(zhì)撐。犯建設(shè)規(guī)模和建婆設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模松住宅街小區(qū)拉項(xiàng)目總用地面離積放2僑2995研平方米舅（女折燥合沿34.49臺(tái)畝艇），總建筑面敬積兄51800堂平方米溉，其中住宅惜40800賴(lài)平方米可，萌商做業(yè)鋸3500油平方米息，覺(jué)地下停車(chē)庫(kù)果6只000蠻平方米學(xué)，社區(qū)憑物業(yè)及輔助豬用房列400謙平方米礦。察規(guī)劃居住戶(hù)數(shù)郊4膚08拍戶(hù)王，元居住人口珠1廣4反0西0綱人，染設(shè)計(jì)容積率宋不大于連1.撥8侮，綠化率價(jià)不少爸于遇3夢(mèng)0%惠，建筑密度不杯大灑于頁(yè)3白5扎％留。建設(shè)內(nèi)容糖本項(xiàng)目主要建躬設(shè)內(nèi)容有：稱(chēng)普通公摟寓分尺所刊田擦40800此平方米康商云場(chǎng)央尿35垂00妙平方米益地下停車(chē)庫(kù)萌6怎000郵平方米擱社區(qū)、物業(yè)鋤及輔助序用房胞15仗0窩0創(chuàng)平方米寸項(xiàng)目選址及配氧套建設(shè)條件項(xiàng)目選址季居住小區(qū)位于列滁州市鳳陽(yáng)南醒路東側(cè)肌，賴(lài)霞客色紡公司工北側(cè)僅緊連新建成的甚清流公園鈴是估滁州市幅不可多得的一趴塊風(fēng)水寶地。烏項(xiàng)目地處城西劃片區(qū)的最北端茶，位于新、老啟城區(qū)的結(jié)合部躍。北部即為老意城區(qū)，南部是布城市建設(shè)的重沃點(diǎn)蠢—咽—梨城南片區(qū)。項(xiàng)驗(yàn)?zāi)烤嚯x市中就心梯2綿站路公交車(chē)程呆，距離新的行閉政中心不足聰3春公里且車(chē)程（大略估盲計(jì)）。整體區(qū)潤(rùn)位上，屬老城移區(qū)向新城區(qū)發(fā)仿展的延伸地帶店，新老城區(qū)的存結(jié)合點(diǎn)，項(xiàng)目惕開(kāi)發(fā)成熟區(qū)域搜。喚城市發(fā)展重心排南移，城南片京區(qū)將是未來(lái)房帥地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱鼻點(diǎn)區(qū)域。本項(xiàng)面目地處老城區(qū)添與新城區(qū)結(jié)合訂處，是聯(lián)系老合城區(qū)與新城的柜重要紐帶，區(qū)稈域優(yōu)勢(shì)明顯。敏綜上所述，本造項(xiàng)目選址符合究生活居住區(qū)的斥相關(guān)要求。配套建設(shè)條件湖居住小區(qū)項(xiàng)目緒用地已部份完她成廊拆遷及臥場(chǎng)地平整，供莊水、排水（雨?duì)钏?、污水）、蜘供電、供氣、唉道路、電話、撿有線電視等均圈已接至場(chǎng)地四主周，配套建設(shè)妹條件齊備，可搞滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)副要求。建設(shè)方案總平面布置塔本基地形狀為晶較規(guī)則的矩形陜，占地面積睡34.4混9川畝妙。小區(qū)采用多招層住宅，將不慨同單元拼接組表合，根據(jù)向滁州防地區(qū)的地理緯量度及地段環(huán)境悄條件，適當(dāng)設(shè)予計(jì)南偏東及南叛偏西的住宅，尊在不影響日照摩的同時(shí)，改善割小區(qū)空間景觀障效果，避免一飄般小區(qū)中的兵臟營(yíng)列式單調(diào)布司局熱.啦又能增加了組浸團(tuán)綠地。滿(mǎn)景觀設(shè)計(jì)改變五以前小區(qū)的設(shè)絞計(jì)集中，地塊擔(dān)大規(guī)模綠地的腳模式，在保證館集中綠地指標(biāo)單的前提下，設(shè)置計(jì)組團(tuán)綠地，觸使每戶(hù)均有較性好的景觀。數(shù)根據(jù)場(chǎng)地狀況扎，區(qū)內(nèi)道路依丸據(jù)帥建筑樸布置，主入口播設(shè)在鳳陽(yáng)南路蝕。入口處設(shè)小污區(qū)中心廣場(chǎng)，免廣場(chǎng)周?chē)贾猛嵘虡I(yè)、文化娛子樂(lè)設(shè)施；小區(qū)紫內(nèi)部布置搭兒童活動(dòng)場(chǎng)地燃、體育健身場(chǎng)妄地等綠化休閑亭區(qū)。甩根據(jù)建筑物群淹組自然布置。蛛?yún)^(qū)內(nèi)停車(chē)根據(jù)冬場(chǎng)地情況采用耗路邊港灣式停稼車(chē)和地下集中之式車(chē)庫(kù)相結(jié)合恰。住宅按院落賴(lài)式布置，保證青小區(qū)有較為開(kāi)豈闊的中心休閑灣空間。院落間誓設(shè)置綠地、晨脾練、兒童游藝藥等鄰里交往空暗間。改項(xiàng)目主要技術(shù)博指標(biāo)表松項(xiàng)午畫(huà)咱目首計(jì)量單位松數(shù)獎(jiǎng)匹值鞋所占普（忌%蹦）汪占地面積春畝筒34.49盲居住戶(hù)數(shù)蝦戶(hù)痛40巖8貝居住人數(shù)兆人劑14將00咐戶(hù)均人口匙人凍3.5舌總建筑面積續(xù)萬(wàn)洽M財(cái)2冤5.18淡其擁中刷住宅建筑面積飛萬(wàn)掩M帖2艙4.08喇78.8化商業(yè)建筑面積掩萬(wàn)訴M李2窄0.35扣6.8育地下停車(chē)庫(kù)啊萬(wàn)賤M迅2寨0.宣6論11.6糊其背農(nóng)耀它槳萬(wàn)驗(yàn)M騾2跳0.嗚15住2.8杜規(guī)劃住宅平均帽層數(shù)漿層有地上右6榆－途8史層帽地惠下頑1擺所層鄙容積率章1.灣8還建筑密度：陸%誼＜號(hào)35濤綠地率攀%胃＞舒30土建建筑賴(lài)居住小區(qū)的規(guī)摸劃布局要著重溉處理好路網(wǎng)結(jié)欣構(gòu)、建筑布局碰及空間環(huán)境的筒內(nèi)在聯(lián)系，在灶協(xié)調(diào)中求變化御，注重小區(qū)環(huán)冶境和住宅單體連的建筑設(shè)計(jì)?；螁误w設(shè)計(jì)中統(tǒng)間籌考慮空調(diào)室翻外機(jī)位置，用餃建筑構(gòu)件進(jìn)行駱遮擋，屋頂高藍(lán)低錯(cuò)落，采用而平坡結(jié)合，富燭有變化。葬按照人車(chē)基本呼分流的原則進(jìn)肆行小區(qū)路網(wǎng)、煮停車(chē)設(shè)施的規(guī)脹劃。停車(chē)位機(jī)危動(dòng)車(chē)滿(mǎn)按計(jì)0.葛5芹輛矛/碗戶(hù)、自行車(chē)按釣2刊輛發(fā)/粘戶(hù)進(jìn)行考慮。曾小區(qū)在布局上蜜淡化組團(tuán)，突紐出院落，通過(guò)午中心綠地、綠腹色走廊整個(gè)小嶺區(qū)各部分。伴小區(qū)綠化系統(tǒng)污是由中心綠地令、景觀綠色走她廊、院落綠地釘、建筑物立面爪、頂面植物形瓦成點(diǎn)線面結(jié)合截并相互滲透的求立體綠化景觀脆。銅小區(qū)住宅設(shè)計(jì)篇從人的行為科熱學(xué)出發(fā)，適應(yīng)嘴不同家庭構(gòu)成厲需要，套型多渴樣，廣泛利用藥新材料、新技普術(shù)改善居住功鈔能。住宅采用碧院落式布置，賺各建筑圍合成惱相對(duì)獨(dú)立的院遺落空間。規(guī)劃鋼設(shè)計(jì)樹(shù)盾立見(jiàn)“穩(wěn)以人為慰本獄”塌的指導(dǎo)思想，姐按照現(xiàn)代家庭肺生活行為規(guī)律漆和市場(chǎng)需求進(jìn)族行住宅設(shè)計(jì)，枝采用節(jié)能、節(jié)獸水、環(huán)保、智坐能化等住宅建間設(shè)新技術(shù)及其勵(lì)它新型材料設(shè)浮備，以達(dá)到節(jié)昌能、智能、舒罪適、生態(tài)、安聰全的要求。套型襲普通多層住宅原面積每套建筑自面積取90軋平方米聞以下丑占鋒7助0意％纖，凝11社0息－甲13恨0晚平米竿做解3項(xiàng)0墻％酬住宅外立面建居筑外形以歐式保為主，頂層為孝花園式的平臺(tái)映，選用弧型陽(yáng)倡臺(tái)以及一些適憐當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)庭，以形成多角娛度的觀景作用默和最佳室內(nèi)采任光，最大限度岸地延長(zhǎng)住宅內(nèi)談的光照時(shí)間。紹另外，住宅的善外墻面采用高注級(jí)外墻涂料，殺周邊及窗框處揮再飾以豐富立踩體感的線條，注突出強(qiáng)烈的視耍覺(jué)效果。結(jié)構(gòu)給主要結(jié)構(gòu)形式俊如下：治普通住宅閱、商業(yè)嚷，為紋6劑～夫8里層之框架您結(jié)構(gòu)；守場(chǎng)地大部分地帳基土質(zhì)情況較臣好，地基處理恰較為簡(jiǎn)單，局乏部原為池熄塘處，須視勘匹探情況進(jìn)行特指殊處理。住宅廣部分采用條基委或整板基礎(chǔ)；公用工程值（一）供配電愛(ài)及強(qiáng)弱電等駐小區(qū)供用地埋醫(yī)式雙回路供電緩。保證小區(qū)僵24渡小時(shí)供電，電企量考慮每戶(hù)祥5尼～暈8譽(yù)KW羞，電流表應(yīng)在沉40振～弊60A僅。念小區(qū)在室外采布用高壓鈉燈及賓相應(yīng)節(jié)能燈具罷作泛光照明；慚室外草坪設(shè)置悠專(zhuān)用低壓節(jié)能弱燈具，確保安老全；室內(nèi)樓梯細(xì)等公共場(chǎng)所照朋明采用聲控延舞時(shí)開(kāi)關(guān)。通小區(qū)設(shè)置綜合用布線系統(tǒng)，以桑提供小區(qū)周界慧防范系統(tǒng)、安路全監(jiān)控系統(tǒng)、能三表出戶(hù)、住爺戶(hù)有線電視及牧視頻點(diǎn)播、互域聯(lián)網(wǎng)、電話等妹綜合智能化服授務(wù)。透通訊系統(tǒng)為每透戶(hù)預(yù)留襲IDD妄直線電話二門(mén)哈。每戶(hù)引入寬劉帶視頻接入設(shè)媽備以及電視接液收系統(tǒng)。小區(qū)洗內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公底用電視接收系泡統(tǒng)，每戶(hù)設(shè)置窯一個(gè)電視終端痕。供水纏本項(xiàng)目最大總現(xiàn)用水量約評(píng)20濾0影噸撲/番日，城市供水渠管提供。煤氣霸小區(qū)設(shè)置煤氣即調(diào)壓站，供應(yīng)練區(qū)內(nèi)使用。名每戶(hù)設(shè)置獨(dú)立拋煤氣表。設(shè)煤伯氣調(diào)壓站，設(shè)抄備用國(guó)產(chǎn)。道路咬小區(qū)道路分三炊級(jí)。主要道路才寬燈6系米犁，次要道路寬理4浴米聽(tīng)，均為水泥路述面；支路寬給2群米另，為石板及卵伐石路面。落采用人車(chē)分流斧系統(tǒng)，各種車(chē)介輛（包括機(jī)動(dòng)嗽車(chē)）進(jìn)入小區(qū)缺入口即由專(zhuān)用輪通道進(jìn)入停車(chē)艦場(chǎng)，不應(yīng)對(duì)地正表行人和住戶(hù)筑造成任何干擾藏，保證小區(qū)環(huán)觀境的安靜和整破潔有序。無(wú)障礙設(shè)計(jì)販整個(gè)小區(qū)均按言無(wú)障礙設(shè)計(jì)。軌小區(qū)道路設(shè)置狀安全步行道，劑地面鋪設(shè)導(dǎo)向習(xí)步行防滑磚，羽滿(mǎn)足視殘人安挖全步行需要。半局部變標(biāo)高處抖設(shè)置緣石坡道宅，住宅樓梯間香入口均設(shè)坡道瘡，滿(mǎn)足肢殘人趨需要。消防齊本項(xiàng)目消防主蒙要是住宅小區(qū)向的室外消防及眉小區(qū)公建、變澇配電所等處的通室內(nèi)消防。商凱場(chǎng)等人流量集巖中的公共建筑更室內(nèi)設(shè)消防栓引，并配備一定徐數(shù)量的泡沫滅孟火器；住宅按摔樓梯間設(shè)置泡宏沫滅火器；小移區(qū)煤氣調(diào)壓站捧、配電間設(shè)置賢固定或手持式尖二氧化碳滅火代器。媽室外沿主要道勇路設(shè)置消防栓號(hào)，一次消防用火水量按姜1江5夸升咬/繞秒計(jì)。呈小區(qū)主要道路利沿各建筑組團(tuán)巡環(huán)形布置，寬洽度為堂6渾或隔4籮米迅，以保證消防面車(chē)行駛。們環(huán)境質(zhì)量綜合蘋(píng)保障水壓保障技術(shù)裁根據(jù)建設(shè)委員蓋會(huì)規(guī)定，本項(xiàng)蒸目不設(shè)屋頂水瞎箱，水壓不足奏處采用變頻調(diào)糧速水泵加壓保雨證水壓和水質(zhì)碗穩(wěn)定。綠化生態(tài)技術(shù)黎綠化是小區(qū)環(huán)襯境建設(shè)的核心材，本項(xiàng)目采取戰(zhàn)的主要措施有孩：蹤小區(qū)地面種植瞎耐候、耐踐踏鍵性草種，無(wú)露敏明土；至停車(chē)采用混凝宰土預(yù)制格柵鋪裝地周的厭“參硬草箱坪銅”庸，減少灰塵產(chǎn)逢生并提供孩童途安全活動(dòng)場(chǎng)地羨；初垃圾袋裝化收指集起本項(xiàng)目實(shí)行垃寇圾分類(lèi)袋裝化旱，由保潔員上此門(mén)收集送至小菠區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站禾，再集中送往炸城市垃圾處理賺場(chǎng)處理。生活污水處理遷本項(xiàng)目實(shí)昌行襲“借雨污分妹流吩”荷。雨水排入循市政御雨水管，小區(qū)鼠產(chǎn)生的生活污胖水經(jīng)污水生物僻處理裝置進(jìn)行耀二級(jí)處理后，遞排入城市污水惠管進(jìn)入污水處碼理廠集中處理訪。實(shí)施進(jìn)度恒本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)麻施與銷(xiāo)售同時(shí)尊進(jìn)行。待初步勁設(shè)計(jì)方案確定雹后，即可開(kāi)盤(pán)迅銷(xiāo)售。本項(xiàng)目給從褲200上8俊年徐10殃月開(kāi)工之日起熟開(kāi)發(fā)期雙為橫2沉年，織于何20約10犁年剪8云月竣工。銷(xiāo)售睬從愈200紗8旬年讓1貍2占月日開(kāi)始，計(jì)劃素2際年完成。具體牽實(shí)施進(jìn)度如下金：士編制可研報(bào)告阻、前期審批摘等本200更8區(qū)年玉6理月霸—宜200瓜8沾年沸8關(guān)月殺父碎方案招標(biāo)、初旦步設(shè)喇計(jì)尸候200浮8腔年穿6丟月余—伐200大8革年聯(lián)7緒月帆梅綠施工圖設(shè)撫計(jì)鉤下筑貞疫200晶