如何做好房地產(chǎn)業(yè)采購(gòu)員

如何做好房地產(chǎn)業(yè)采購(gòu)員我認(rèn)為在招標(biāo)采購(gòu)中，應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：1、組織結(jié)構(gòu)建設(shè)一定的組織地位：有的公司設(shè)置有采購(gòu)總監(jiān)的職位，而在大多數(shù)公司，采購(gòu)僅僅是中層職位。招標(biāo)采購(gòu)部門(mén)隸屬于哪級(jí)領(lǐng)導(dǎo)管理，并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。但采購(gòu)的階層必須高到“下情足以上達(dá)”。獨(dú)立的招標(biāo)采購(gòu)委員會(huì)，杜絕個(gè)人決策。根據(jù)不相容職位分離的原則，招標(biāo)采購(gòu)必須作為一個(gè)獨(dú)立的部門(mén)存在，不能與工程、財(cái)務(wù)、審計(jì)等部門(mén)合并或作為其下屬部門(mén)。為了保證招標(biāo)采購(gòu)的獨(dú)立性，從而保證公正、公平、效率，成立招標(biāo)采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組（委員會(huì)）對(duì)招標(biāo)采購(gòu)金額大的標(biāo)的進(jìn)行集體決策，是很有必要的。該小組成員由公司各方面負(fù)責(zé)人員組成，對(duì)重大的招標(biāo)采購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行集體決策。這樣，可以在很大程度上避免上下勾結(jié)或是以下瞞上（上級(jí)偏聽(tīng)則暗）的情況出現(xiàn)。完善的專家隊(duì)伍：建立完善的專家隊(duì)伍是保證決策公平、公正、準(zhǔn)確的重要組織措施。專家隊(duì)伍應(yīng)該由公司審計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)建立。并接受招標(biāo)采購(gòu)委員會(huì)（小組）的領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)招標(biāo)采購(gòu)部門(mén)形成制約、監(jiān)督、指導(dǎo)的作用。從而防止利用設(shè)置各種技術(shù)壁壘、以技術(shù)為借口進(jìn)行“黑箱操作”。2、流程控制，監(jiān)控2流程控制應(yīng)抓住關(guān)鍵點(diǎn)。在招標(biāo)采購(gòu)中的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是：招標(biāo)方案、初選供應(yīng)商、詢標(biāo)名單、最終報(bào)價(jià)。很多企業(yè)往往僅僅關(guān)注簽訂合同，而對(duì)于初步入圍廠商的選定沒(méi)有充分關(guān)注。尤其是對(duì)于不采用公開(kāi)招標(biāo)方式的邀請(qǐng)招標(biāo)，企業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)格、檔次是在招標(biāo)前就能基本確定下來(lái)的。一般來(lái)說(shuō)，邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)所邀請(qǐng)的廠家均應(yīng)是實(shí)力接近的，這樣便于比較。有些招標(biāo)人卻主動(dòng)挑選投標(biāo)人。高、中、低檔次齊全，誰(shuí)能中標(biāo)，一目了然。就是你采用再嚴(yán)格的廠商考察、專家評(píng)判，也是枉然。所以，綜合招標(biāo)代理、采購(gòu)人員、工程技術(shù)人員等多方意見(jiàn)，使候選廠商具有相當(dāng)?shù)拇硇允呛荜P(guān)鍵的。2內(nèi)部監(jiān)督：建立內(nèi)部匿名討論區(qū)：現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)的普及化使得員工溝通渠道更加快捷、便利。建立內(nèi)部匿名網(wǎng)上討論區(qū)，以不公開(kāi)的方式廣開(kāi)言路，也是一種有效的監(jiān)督方式。2外部監(jiān)督：接受所有投標(biāo)人的復(fù)議：避免“黑箱操作”的關(guān)鍵是過(guò)程的透明化。由于信息的不對(duì)稱，“黑箱操作”者往往是利用技術(shù)、進(jìn)度、產(chǎn)品檔次等方面顛倒黑白、指鹿為馬。招標(biāo)過(guò)程中關(guān)鍵點(diǎn)作出重要決策的原因應(yīng)該及時(shí)向投標(biāo)者公示，最終結(jié)果應(yīng)該保留一段時(shí)間的復(fù)議期。這將能在很大程度上避免“黑箱操作者”指鹿為馬的情況發(fā)生。復(fù)議可以由審計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)。出現(xiàn)重大爭(zhēng)議從專家?guī)斐槿＜疫M(jìn)行裁決，結(jié)果報(bào)招標(biāo)采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組。這樣，更可以防止數(shù)個(gè)部門(mén)串通一氣的情況發(fā)生。援2腰劈電子采購(gòu)：采生取電子采購(gòu)方梯式有利于流程紹的透明化和監(jiān)惡控。導(dǎo)采購(gòu)部門(mén)內(nèi)部丑組織原則必須插采取按類負(fù)責(zé)電和按流程負(fù)責(zé)餅相結(jié)合的原則畏。請(qǐng)參見(jiàn)下圖炮：對(duì)一般項(xiàng)目極，可以讓不同今級(jí)別采購(gòu)人員拿負(fù)責(zé)，但是對(duì)那于復(fù)雜程度高尸、貨值量大的連項(xiàng)目，采取按奴流程負(fù)責(zé)是較探好的選擇。初綠選單位選擇（件市場(chǎng)調(diào)查；選燃擇招標(biāo)代理；胸入圍單位代表蝴性、資格審查械；初步技術(shù)價(jià)菌格分析在）愚—棒—駱>親詢肌價(jià)笨—光—泥>召談判（邀請(qǐng)專令家、現(xiàn)場(chǎng)考察便等食）梨—?jiǎng)印?gt;損確定合同（招墳標(biāo)采購(gòu)委員會(huì)殿負(fù)責(zé)），四個(gè)斬關(guān)鍵性步驟應(yīng)意分階段負(fù)責(zé)。稅這樣，雖然增領(lǐng)加了中間環(huán)節(jié)壇，看似效率降眠低，實(shí)際上由發(fā)于內(nèi)部分工合嘗作，互相牽制粥，會(huì)將舞弊的約可能性大大降日低。否則，這稼么重要的項(xiàng)目巾由一、兩個(gè)人斃包辦，難免產(chǎn)堂生問(wèn)題。3、策略采購(gòu)午由于地產(chǎn)業(yè)所轎需產(chǎn)品種類繁尾雜，必須事先協(xié)對(duì)不同類型產(chǎn)予品制定不同的艦采購(gòu)策略。否絮則胡子眉毛一摔把抓，效果肯鳥(niǎo)定不佳。翼20/8既0悄準(zhǔn)則是一條普遞遍適用的規(guī)律艘，也是策略采富購(gòu)的重要原則魄。在房地產(chǎn)行渴業(yè)也是這樣。謠少數(shù)的招標(biāo)項(xiàng)幅目能夠節(jié)屯約怕80果%蠟的成本。在其愁余真80蓮%裙的標(biāo)的上花費(fèi)增太多的精力帶刺來(lái)的節(jié)約額卻格是很小的。這歡看似簡(jiǎn)單的問(wèn)瘋題實(shí)踐中卻往脹往解決不好。留原因有二：其冬一是在管理中暢，感情因素的森作用是巨大的反。管理者往往轎對(duì)于自己熟悉竿的行業(yè)傾注太平多的精力，而蘭較少考慮其實(shí)聾際效果。這一乏點(diǎn)，尤其值得父警惕。其二是部對(duì)于產(chǎn)品復(fù)雜嘩度低的產(chǎn)品而犯言，不同產(chǎn)品棚之間可比性強(qiáng)需，往往存在行旦業(yè)市場(chǎng)價(jià)。如秀果一定要在此京類產(chǎn)品上尋求廳最低價(jià)，而忽暢略了那些貨值脫量大、復(fù)雜程烈度高的中央空原調(diào)系統(tǒng)等，則聰往往得不償失流。因?yàn)?，采?gòu)紅人員的的精力球有限，不可能鼓做到面面俱到練。電梯、幕墻等慘搞清產(chǎn)品復(fù)雜毫性以門(mén)窗、室內(nèi)裝唱修、中央空調(diào)罷系統(tǒng)等稍重點(diǎn)研究節(jié)約塞成本悉屋面瓦、欄桿脆扶手、上下水兩管、配電箱等根據(jù)市價(jià)限價(jià)火涂料、水泥、跨外墻保溫材料唐等予保證供應(yīng)穩(wěn)定灘性產(chǎn)品復(fù)雜程亂度低貨值惰量恭竿高勒奔場(chǎng)不同產(chǎn)品的策價(jià)略采暫對(duì)于那些貨值魄量高、產(chǎn)品復(fù)狗雜性高的標(biāo)的黃上，能帶來(lái)的臉節(jié)約額度是最接大的。這一塊龍，是招標(biāo)采購(gòu)繼降低成本的核瘋心。當(dāng)然，在存進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)碼時(shí)夏，搏20/8找0燕準(zhǔn)則并不僅僅豬是成本準(zhǔn)則，繳我們還夸可以從產(chǎn)品復(fù)亮雜程度、對(duì)工搬程影響程度等技維度進(jìn)行分類慣，綜合考慮營(yíng)。僅清策略采購(gòu)還要香注意供應(yīng)商數(shù)您量的選擇。一踢般來(lái)說(shuō)，對(duì)于萍大規(guī)模采購(gòu)而納言，選擇一家己供應(yīng)商往往是絡(luò)不明智的，這勸會(huì)在合同履約服時(shí)給供應(yīng)商較酬大的發(fā)言權(quán)。肥對(duì)于某些自成慮系統(tǒng)的產(chǎn)品，滲也要采取一定累的分包形式保工證甲方的話語(yǔ)軟權(quán)，降低過(guò)程述中的風(fēng)險(xiǎn)。遍4辟、全生命周期誓成本考核露全生命周期成傾本考核是一個(gè)城往往容易忽視生的問(wèn)題。事實(shí)受上產(chǎn)品維護(hù)成乳本往往難以準(zhǔn)扣確估計(jì)，這也重給全生命周期贏成本考核帶來(lái)部一定的難度。哥通過(guò)下邊的示胖意圖，讀者可詠以了解到不同梯成本在不同產(chǎn)蕉品中的比例大開(kāi)為迥異。也許咽有些讀者對(duì)占聰房地產(chǎn)采購(gòu)量楊較大比例的建毅材產(chǎn)品的維護(hù)式費(fèi)用不以為然蹈。其實(shí)，在國(guó)運(yùn)外，外墻涂料幼，每椅隔炸3~耐5輪年就必須重新桂涂一次，重涂厭成本高低就取束決于最初選用姑產(chǎn)品的質(zhì)量。餅至于像電梯、逃中央空調(diào)系統(tǒng)暖、信息化三網(wǎng)箭系統(tǒng)這樣的產(chǎn)越品，維護(hù)費(fèi)用涉那就更高了。承5遲、詳實(shí)的預(yù)算扯體系、現(xiàn)金流凱分析集招標(biāo)采購(gòu)部門(mén)安在前期工作中橋介入程度也是喊衡量一個(gè)房地粱產(chǎn)公司采購(gòu)水庭平的一個(gè)重要棟指標(biāo)。有些房聾地產(chǎn)公司設(shè)置虛了首席成本控赴制官的崗位，合部分的替代了繩這一職能。對(duì)談?dòng)谀切┎捎眯轮鄣募夹g(shù)、產(chǎn)品想，或是對(duì)各項(xiàng)霧性能超過(guò)常規(guī)暖的要求時(shí)，在鴉初期設(shè)計(jì)階段夢(mèng)就要對(duì)有關(guān)市舞場(chǎng)情況進(jìn)行摸冶索，達(dá)到較佳酸的性價(jià)比（因睡為設(shè)計(jì)院往往竄對(duì)經(jīng)濟(jì)方面考上慮得少一些，嚇更有一些供應(yīng)冰商勾結(jié)設(shè)計(jì)人廣員，企圖從圖混紙上形成有利朵于自己的競(jìng)爭(zhēng)勾優(yōu)勢(shì)）。從設(shè)貪計(jì)階段開(kāi)始降冒低成本，有利額于合格的潛在郊供應(yīng)商與業(yè)主各和設(shè)計(jì)院間的寸充分交流，同銅時(shí)可以較好的欄防范那些企圖亦在設(shè)計(jì)階段做香文章的供應(yīng)商拘。另外，根據(jù)落圖紙和進(jìn)度情食況，可以比較打準(zhǔn)確地做出預(yù)紀(jì)算來(lái)，對(duì)于控薦制現(xiàn)金流大有懲好處。最后，斬可以從材料的吩層面協(xié)調(diào)整體墻檔次與風(fēng)格，雙這一點(diǎn)也很關(guān)搜鍵。悅在施工圖出來(lái)勇后對(duì)選用材料從、設(shè)備的預(yù)先省確定需要招標(biāo)乘采購(gòu)部門(mén)豐富貢的知識(shí)和廣泛甜的渠道。施工層圖階段確定工蘇料清單而不是驢在施工階段確匠定工料清單能寒大幅度提高工翻程管理的水平炭，在確保進(jìn)度栽、控制成本上化具有非常重要禁的意義。這樣高，使得審價(jià)的劫重點(diǎn)從工程過(guò)奸程監(jiān)督、工程附后決算轉(zhuǎn)移到旁工程前控制上杯來(lái)。對(duì)于改變劍目前房地產(chǎn)行率業(yè)個(gè)“朋三邊工櫻程英”販帶來(lái)的工期延美滯、預(yù)算超標(biāo)前的現(xiàn)狀會(huì)起到羅極大的促進(jìn)作匠用。隨著這一查模式的成熟，勁中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)贈(zèng)的專業(yè)分工將槽會(huì)愈加明晰。市這也有助于目捷前房地產(chǎn)行業(yè)禿混亂的總分包違關(guān)系的明晰化里。銹6熊、合理的績(jī)效絕考核指標(biāo)條如今，對(duì)市場(chǎng)豈營(yíng)銷(xiāo)的重視遠(yuǎn)精遠(yuǎn)勝于招標(biāo)采啄購(gòu)。這是因?yàn)楸剖袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是檢擱驗(yàn)公司經(jīng)濟(jì)活瞇動(dòng)結(jié)果的試金濟(jì)石。沒(méi)有成功莊的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，轎企業(yè)的一切都白難以繼續(xù)。但績(jī)是，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)暴不但是產(chǎn)品定燕位等的結(jié)果，臂在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日予益激烈的時(shí)代鞠，它更是成功蔥的成本控制的要結(jié)果。雖然建谷安成本在房地刻產(chǎn)成本中并不朵占有絕對(duì)比例辰，但是成功的互成本控制節(jié)約根的每一分錢(qián)都蜂是利潤(rùn)。因此革，對(duì)采購(gòu)人員囑進(jìn)行準(zhǔn)確的績(jī)璃效考核，激發(fā)少招標(biāo)采購(gòu)部門(mén)微的工作熱情，悟就顯得尤為重竄要。項(xiàng)那如何來(lái)分辨互采購(gòu)人員的工粗作業(yè)績(jī)呢？管塔理學(xué)中有一句套名言章：?jiǎn)T“失Youge畜twhat緊youm勝easure輕d犁”為鋒?？?jī)效考核標(biāo)誠(chéng)準(zhǔn)主要有以下煤幾種：歷史績(jī)傅效型、備溉預(yù)算績(jī)效、行常業(yè)績(jī)效、目標(biāo)?？?jī)效。采購(gòu)績(jī)?yōu)承е笜?biāo)的選擇壺要同企業(yè)的總決體管理水平相疾適應(yīng)。起步階港段最關(guān)注的應(yīng)克是價(jià)格和質(zhì)量砍，辰即性價(jià)比澇。循高圈很多房地產(chǎn)企再業(yè)存續(xù)時(shí)間都魔不長(zhǎng)，房地產(chǎn)箱公司自身積累提的歷史數(shù)據(jù)少憑，而且，不同脾樓盤(pán)間由于風(fēng)晝格的差異也會(huì)醋存在價(jià)格上的遲差異（歷史績(jī)恭效不可行）。狼招標(biāo)代理公司行的歷史數(shù)據(jù)、手同業(yè)數(shù)據(jù)都很督重要，但由于慌競(jìng)爭(zhēng)、樓盤(pán)個(gè)界性等原因，這仆些都難以得到勤（行業(yè)績(jī)效不各可行）。對(duì)很園多房地產(chǎn)公司回而言，預(yù)算的仿準(zhǔn)確程度往往率較差，尤其是臉在采用了大量咐新技術(shù)、新材司料的情況下，丙預(yù)算編制往往病出入很大。許頓多企業(yè)在建設(shè)源期間通過(guò)各種叨方式對(duì)預(yù)算進(jìn)犯行一定程度的錫修正，這就是仔目標(biāo)績(jī)效。目絹標(biāo)績(jī)效由于準(zhǔn)釘確度高（技術(shù)偵上的完善、修勤改等）、及時(shí)啟性